（人文地理学专业论文）基于模糊综合评判的房地产投资风险评价和实用分析.pdf

基于模糊综合评判的 房地产投资风险评价和实用分析 人文地理学专业 研究生：张颖指导老师：王玉贵 房地产是一个高利润伴随高风险的行业，其投资风险具有很大的不确定性。 这些不确定| 生对房地产项目的成败起着决定性的作用。因此要避免房地产投资 风险，就需要在投资决策时科学地、最大限度地分析和预测风险，为风险应对 决策和管理奠定基础。 房地产投资中的风险因素具有随意性、复杂性、模糊性，因此本文运用模 糊综合评判方法对投资风险进行评价，从而降低投资的风险程度。 本文首先系统的对房地产投资风险的相关内容进行了概述，对房地产投资 过程中可能出现的风险因素进行分析，从而为建立风险评价模型奠定了基础。 然后运用模糊综合评判方法对房地产投资风险进行评价，建立风险评价模型， 从而在一定程度上解决了如何运用数学方法分析和处理投资风险评价中大量存 在的模糊问题。本文对建立的风险评价模型进行了实例分析，为投资者提供了减 少风险的参考依据，使投资者对投资方案的实施结果做到心中有数，同时也能 够对项目运行过程中的环节和因素进行监控，减少盲目性，从而提高投资决策 水平。 最后，本文对研究结果进行了总结，分析了模糊综合评判模型本身存在的 局限性，随着房地产投资市场的不断成熟以及新理论、新技术的应用，该方法 将会得到不断的完善和发展，其实用性也会得到较大的提高。 关键词：房地产投资风险模糊综合评判 t h er i s ke v a l u a t i o no f r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n di n s t a n c e a n a l y s i sb a s e do n d y n a m i cf u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nt h e o r y a b s t r a c t ：r e a le s t a t ei sas o r to ft r a d ew i t hh i g hp r o f i ta n dh i g hr i s k t h er i s ko f r e a le s t a t ei n v e s t m e n th a sm a n yi n d e t e r m i n a t ec a s e s , w h i c ha r et h ef u n d a m e n t a la n d d e t e r m i n a n tf a c t o r so far e a le s t a t ep 蚵e c t i no r d e rt oa v o i dt i f f si n v e s t m e n tr i s k , w e n e e dt oa n a l y z ea n df o r e c a s tt h er i s kf a r t h e s ts c i e n t i f i c a l l yw h e nd e c i s i o n m a k i n go f t h ei n v e s t m e n t , a n de s t a b l i s ht h ef o u n d a t i o nf o rr i s kr e s p o n s e s a c c o r d i n gt ot h er i s ko fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tb e h a v e sa sr a n d o m ，c o m p l i c a t e d a n df h z 觋t h i sp a p e r a d o p t st h ef u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o dt oe s t i m a t e t h i sr i s ka n dr e d u c et h ev e n t u r eo fi n v e s t m e n t f i r s t , t h i sp a p e rs u m m 她t h e r i s ko fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ts y s t e m a t i c a l l ya n d a n a l y z e st h er i s kf a c t o r sp o t e n t i a l l yi nt h ei n v e s t m e n tp r o c e s s , w h i c he s t a b l i s ht h e f o u n d a t i o nf o rr i s ke v a l u a t i o n m o d e l t h e n ，t h ea u t h o ra d o p t s t h e f u z z y c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o d t oe s t i m a t et h i sr e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s ka n ds e t s u pak i n do fr i s ke v a l u a t i o nm o d e l , t h a te f f o r t sm a k eal o to ff i m z yp r o b l e m si n e s t i m a t ef o rt h er i s ko fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tr e s o l v e db ya p p l y i n gm a t h e m a t i c m e t h o d i na d d i t i o n ，t h ep a p e ra l s ov e r i f i e st h i sr i s ke v a l u a t i o nm o d e lb yi n s t a n c e a n a l y s i s ，w h i c hp r o v i d e st h er e f e r e n c eo fr e a le s t a t ei n v e s t o r sa n dm a k e st h e mm o r e c o n f i d e n t o n t h e i rr e s u l t s o f t h e i n v e s t m e n t p r o j e c t t h i s m o d e l a l s o c o u l d m o n i t o r t h e d e t a i l sa n df a c t o r si nt h ei n v e s t m e n tp r o c e s ss i m u l t a n e o u s l y , r e d u c et h eb l i n d n e s sa n d i m p r o v et h ed e c i s i o n - m a k i n ge f f o r t f i n a l l y , t h i sp a p e r s h o w st h es u m m a r yo ft h es t i l d yr e s u l t s a n dt h el i m i t a t i o no f t h i sf u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o d a l o n gw i t ht h ed e v e l o p m e n ti nr e a l e s t a t ei n v e s t m e n tm a r k e t , a n dm o r ei n t r o d u c t i o n so f n e wt h e o r i e sa n dt e c h n i q u e s , t h i s m e t h o d p r o p o s e dw o u l db ed e v e l o p e da n de n h a n c e dc o n t i n u o u s l y ，a n da c c o m p a n i e d w i t hi n c r e a s eo f 诋a p p l i c a b i l i t y k e yw o r d s ：t h er i s k o f r e a le s t a t e i n v e s t m e n t ；f u z z y c o m p r e h e n s i v e e v a l u a t i o n m e t h o d i i 四川师范大学学位论文独创性及 使用授权声明 本人声明：所呈交学位论文，是本人在导师王垂塞指导 下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本 论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人承诺：已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不 符而引起的学术声誉上的损失由本人自负。 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定： 学校作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者须授权所在大 学拥有学位论文的部分使用权，即：1 ) 已获学位的研究生必须按学校规 定提交印刷版和电子版学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索；2 ) 为教学和科研目的，学校可以将公开的学位论 文或解密后的学位论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在校园网上供 校内师生阅读、浏览。 、 乏砖 弋 j 哆：j3 。 胡 论文作者签名：撕 2 0 0 7 年5 月1 9日 1 绪论 1 1 研究问题背景 近年来，我国房地产业在迅猛发展的同时，也暴露出了许多问题，如结构 失衡、投资总量偏大、空置率过高等。这不仅使投资者遭受巨大的损失，也在 相当程度上阻碍了房地产业发展的进程。随着我国经济的迅猛发展，房地产企 业将面临前所未有的机遇和挑战。尽管我国当前新轮房地产市场高潮有着良 好的市场基础和政策基础，并且这轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程； 但是，市场规律证明：个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四 伏的。如何对投资进行有效的管理，解决好投资决策风险问题，是房地产投资 者必须解决的问题，同时也是培养其核心竞争力的关键所在。 房地产投资具有高风险的特性。对于进行房地产投资者来说，风险i 开价是 房地产投资过程中重要的环，是决定房地产投资成败的关键因素。随着我国 房地产行业的进步完善和发展，、房地产投资企业也开始步入了规范化的运作， 迫切的需要采用科学的管理方法对房地产投资过程中的风险进行科学的分析和 防范。房地产投资本身的特点、房地产市场环境的复杂性以及房地产投资者的 风险管理能力等都可能在很大程良上影响房地产企业的风险承受力和最终的收 益。投资者要获得最满意的收益，就要在可行性研究阶段对房地产投资风险进 行评价，因为收益总是与风险伴随，高收益必然伴随着高风险，并且风险旦 发生可能会给投资者毁灭性的打击。 本文认为风险是个很模糊的概念，其本身具有边界不稳定性。因此本文从 模糊数学的角度为风险定级。着重研究了在模糊综合评判模型的框架内，对房 地产投资风险做出合理的评价，并以此为房地产投资风险的科学管理建立了一 套风险定量评价系统，且在风险 平价中的应用中得到进步深化，实现风险和 收益的最佳结合，提高房地产总体投资的抗风险能力和企业的盈利能力。 1 2 房地产投资风瞄耳价方法研究现状综述 1 。2 1 国外风险研究现状 风险的研究，美国是发源地，德、法、日等发达国家的风险管理都在美国 理论体系下发展起来的。1 9 5 2 年和1 9 6 3 年美国著名经济学家h l 马克威茨及 w f 夏谱分别在风险研究领域取得了骄人的成绩，因此获得诺贝尔经济学奖。 不过他们都是从证券投资风险的角度对风险进行研究。 2 0 世纪3 0 年代，美国些专家学者开始对房地产风险进行研究，但仅限 于房地产建设和使用过程的安全管理。对房地产风脸分析在2 0 世纪6 0 、7 0 年 代有一些进展。因而其研究里程可划分为两个阶段：1 9 6 0 年以前，投资风险研 究主要用传统的经济财会分析法；1 9 6 0 年以后，管理方法的引入，创立了工程 管理科学法，增强了解决实际问题的能力。 传统的经济财会分析法主要有风险调查法、成本一效益分析、敏摩性分析等， 这些方法都是假设资源没有限制。其偏重于数学分忻和解析计算，简化了风险 本身的复杂性，医此在实际运用中受到了限制。 工程管理科学法主要有概率分布法、数理方法、决策树法等其研究对资 源条件进行了限定，并且考虑了各个风险因素对投资决策的影响程度。另外， 由于在这些方法中利用了先进的计算技术，更有利于实践推广。在美国、日本、 西欧、新加坡、香港等国家和地区，由于房地产已经是个市场发展完善的传 统型产业，无论是在私人企业，还是房地产行业协会或者政府机构，均有从事 房地产市场风险分析、咨询和管理的公司和企业。国外的风险量化研究达到了 个较高的水平。i u 2 0 世纪6 0 、7 0 年代以后房地产风险研究的进展表现在1 9 7 9 年，美国华盛 顿摩利塞尔丁出版的房地产投资策略一书中涉及到了不同类型房地产的投 资收益和风险选择；1 9 9 1 年，w u r k z e b a c h 在其出版的 m o d e r nr e a le s t a t e 一书中虽然涉及到了房地产投资风险问题，并涉及到了投资组合问题，但没有 更深 阐述其内涵和僦 m l ；g a y l o ne g r e e r 在i n v e s t m e ma n a l y s i sf o r r e a le s t a t ed e c i s i o n s ) 书中研究了不同类型房地产投资收益及决策问题。 r o g e rp s i n d t 在 r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n a l y s i sa n da p p l i c a t i o n ) 一 书中研究了房地产投资分析问题踟，而对房地产投资风险做了全面研究的 p e t e rf f o v a n o v i c 和d a v i ds p a u l d i n g ，主要在房地产项目投资风险辨识、评价 和防范等方面做了大量的工作嘲陶。 而模糨数学在国外风险研究领域里多应用于管理和经济学中。许多管理和 经济学的模型都是建立在算术基础上的，数据的不完全性促使了模糊数学在其 中的应用。1 9 9 5 年，b y r n e 和p e t e r 吲也曾经通过与传统的风险分析模型比较， 得出模糊数学是表明房地产风险及不确定性的条葡孜途径。模糊数学在房地 产运用上不仅能减少房地产研发中投资组合决策的不确定性阁，还能与g i s 技术 结合起来对房地产建筑体系进行评住一。有学者专门对比了神经网络以及多次 回归两种方法，认为模糊综箭獭体系是种能更优越的评估物业的方法。 1 2 2 国内风险研究现状 在我国，对于风险的研究起步比较晚，“风险”词是1 9 8 0 年首次由周士 富提出来的。1 9 8 7 年，清华大学的郭仲伟教授编写的风险分析与决策标志 者我国新时期风险研究的开始。 而房地产风险研究，由于受到计划经济的影响，起步更晚。过去，我国的 房屋建设采取的是以福利分配为主，是一种低风险甚至无风险的建设投资，致 使风险理论的研究十分缓慢。风险分析应用到房地产领域只是近几年的事情， 开始于2 0 世纪9 0 年代初，特别是1 9 9 2 、1 9 9 3 年海南、惠州、北薄等的房地产 泡沫中出现的系列投资过热的问题促使了批学者对房地产投资风险的研究 有了进步的深入。但相关的著作还是比较少。 1 9 9 6 年，申立银和俞明轩对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地 产市场的各类风险因素进行了系统的研究和分析，剖析和总结了房地产市场中 各种风险形成的背景和变化特点，给出了简单的风险程度度量方法【2 l ；杜海鹏 主编的房地产投瓷风险与防范【3 l 和陈佑启等编著的房地产投资风险管理 及经营决策方法哪匀有介绍房地产投资风险防范的各种措施与途径，推动了 房地产投资风脸的研究。1 9 9 8 年李启明等人定性的分析了房地产融资和投资风 险，给出了房地产投资风险定量分析的基本 黼 j 即。2 0 0 1 年，王伟宁、李 淑同主编的房地产开发项目可行性研究与经济评价手册一书对房地产开发 投资风险因素进行了全面、深入的分析和分类：2 0 0 2 年李启明、陈兴汉编写了 房地产投资决策与风险防范完全手册，对房地产投资风险及防范措施进行了 较为系统的阐述t 埘。 近年来，房地产投资风险的研究也引用了不少科学方法，使许多人开始运 用这些方法对房地产风险进行分析和评价，形成不少的研究成果。按房地产投 3 资风险评价方法分为以下四类： ( 1 ) 按定性分析方法，一般是采用几种常见的风险定性评估法预测房地产 投资风斛1 ，或者是通过专家的逻辑判断，建立房地产投资风险的专家评价浅 把对风险的量度用一个区间数表示，不仅可以给出个别风险因素的风险概率和 风险黾而且还可以对整个投资项目进 于风险度量卿。 ( 2 ) 按概率统计方法，这种方法目前的应用多在利用概率与数理统计、贝 叶斯等理论来研究房地产风险中的不确定性因素，以及这些因素对项目的影响 黻 9 1 1 1 0 。 ( 3 ) 按蒙特卡洛模拟法，这种方法大多数都与计算机仿真技术结合在起， 对仿真结果进行精度分析和风险分析1 1 t l 。 ( 4 ) 按层次分析法，利用该方法构建房地产投资分析的层次结构模型，求 解各系统风险因素相对于总风险的权重蚴嘲。 ( 5 ) 按模糊评价法，国内采用这种方法进行房地产投资风险评价的多从房 地产投资风险本身具有信息不完全性和概念不明确性的特征出发，采用模糊多 级综合评判理论对投资项目进行风险评纠l q ，或者将层次分析法与模糊评判结 合起来分别进行指标权重的确定和投资风险的评价堋。 目前，我国的投资风险研究还不够深入，著作较少，与国外研究水平还有 较大的差距。定性分析和经验判断仍然是房地产投资风险分析中常用的方法。 尽管有少量的定量方法应用，但整体匕不系统，其风险分析还不深入。 我国房地产投资风险研究与国外的差距表现在： ( 1 ) 在模型误差方面：不确定风险的数据模型与实际存在很大出入； ( 2 )在信息决策方面：决策系统的信息不太完备； ( 3 ) 在市场分析方面：对市场供需情况了解不够清晰。 1 3 本文研究的内容、意义 1 3 1 本文研究的内容 本文参考借鉴国外先进的理论，并结合国内的实际情况，将对以下内容加 以研究： 4 ( 1 ) 对风险以及房地产投资风险的涵义、投资风险因素的分类进行研究和 分析。并阐述风险对房地产投资的影响以及房地产投资风险评价的基本程序和 方法。 ( 2 ) 对构建房地产投资风险评价中的风险因素进行探讨和分析。 ( 3 ) 研究房地产模糊综合评判的核心思想及其觌手段，建立房地产投资 的风险分析模型。 ( 4 ) 将模糊综合评判模型进行应用性分析，从定性和定量两方面对实例的 风险加以分析和评价，为投资者提供参考依据。 1 3 2 本文研究的意义 房地产投资风险研究在国内是- 1 7 新兴的学科，由于房地产经济在中国起 步较晚，目前房地产业正处于发展的阶段，房地产投资本身的特点、房地产市 场环境的复杂性以及房地产投资者的风险管理能力都会在很大程度上影响房地 产项目的投资收益，投资者要获取最满意的收益，就要在可行性研究阶段对房 地产投资风险进行评价。 而房地产投资风险因素本身具有随意性、模糊性和复杂性等特点，其中任 何个因素的变化都可能对投资收益造成巨大的影响。而这些因素的是很难用 精确的语言来对他们进行具体的描述。模糊综合评判能够处理房地产投资中人 类投资行为的复杂化、投资环境的复杂性和模糊不确定性，为研究房地产投资 风险提供了行之有效的定量分析方法。通过风险评估，使投资者对投资方案的 实施结果做到心中有数，减少盲目性，从而提高投资决策的水平。从已有的研 究可以看出，模糊理论在房地产投资风险分析的这领域大多探讨的侧重点在 理论方面：在实例方面，涉及的过程分忻和论述并不太多，不易判定、考察和 把握具体的运用过程。 本论文正是基于模糊综合评判对房地产投资风险进行研究，并且在此基础 上引用具体案例对房地产投资风险做出合理的评价。探讨和研究一条应用于房 地产投资风险评价的道路。 5 2 房地产投资风险概述 2 1 风险及房地产投资风险的基本概念 2 1 1 风险的基才啪呛： 关于风险的定义，迄今还没有统一的说法。有的认为，风险是损害或损失 的机会或可能性；有的认为“风险即损失的不确定性”；也有的将风险定义为 “在给定情况下和特定时间内，那些可能发生的结果间的差异”。 可以看出，众多的风险定义都是从某个特定方面描述了风险的含义。般来 说，风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变化程度。在 涉及风险问题的研究中，风险的定义大致可以分为两类：第类是强调风险的 不确定性：第二类是强调风险损失的不确定性。第类定义为广义风险，第二 类定义为狭义风险。前者主要强调的是风险未来的可能发生的实际结果与预期 的结果的变动程度，而不管是正向的变动还是负向变动，强调是与期望的偏离， 而将偏离的程度和概率作为衡量风险大小的标准。后者主要强调的不利后果发 生的相对期望的变化，也即所发生的损失的大小，所强调的主要是负向的偏离， 这种负向德偏离主要是相对期望和目标的收益的。【1 q 2 1 2 房地产投资风险的涵义 房地产投资风险是指在房地产投资活动中存在影响开发经营利润的多种因 素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际的开发经营利润 可能与预期的利润发生偏离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。 房地产投资风险作为种客观存在的现象，具有以下特征： ( 1 ) 综合性。房地产投资是个综合性的概念，涉及到企业内部的各个方 面和企业外部环境中的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾 的综合反映。 ( 2 ) 模糊性。即不确定性，表现在风险形成原因的模糊性和其导致企业开 发经营活动结果的不确定。 ( 3 ) 可测性。不确定性是风硷的本质，但这种刁潞定性并不是指对客观事 物的全然无知。人们可以根据以往发生的系列类似事件的统计资料，经过分 析，对某种投资风险发生的频率及其造成韵经济损失程度作出主观上的判断， 从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的测量过程就是对风险的分析过 程。它对风险的控制与防范、决策与管理具有举足轻重的影响。 ( 4 ) 损益双重性。房地产风险对于房地产经营收益不仅仅有负面的影响， 如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。例如开发 个房地产项目，若预期收益很大，那么风险也必定大，如果形势不好，极有 可能发生亏损，但若采取科学决策顶着风险上，形势会转为有利，收益也会大 为增加，风险结果的双重性说明对待风险不应该消极地预防，更不应该惧怕， 而是要将风险当做一种经营机会，敢于承担风险，并在同风险斗争中战胜风险。 ( 5 ) 激励性。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向 背水一战的境地，因此必然将促使企业为了个共同的目标，努力改善经营管 理，增加竞争能力，以获得最大艮度的利润。1 1 7 1 坶 2 2 房地产投资风险的分类 房地产投资由于空间上的固定性、开发周；孵长、投资规模大、市场信息不 充分等因素造成了房地产投资者在房地产投资的全过程中都面临不同程度的风 险。因此，对房地产投资风险进行分类，可以使我们更加具体地把握房地产投 资风险，分析来自各方面风险的可能性大小与程度高低，以便根据房地产经营 的具体情况，区分轻重缓急，根据不同的原因采取不周的防范措施，从而有效 地降低房地产投资风险。 2 2 1 按风险来源划分 按风险来源划分，可分为自然风险、政策风险、社会风险、经济风险、技 术风险和国际风险、内部决策和管理风险七种l 。 自然风险是指由于各种自然因素对房地产商品的生产过程和经营过程造成 的风险，如雷电、火灾、洪水、地震、气温等。这些风险出现的机会很低，但 是一旦出现，造成的危害会非常严型刚。 政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带 来各种不同形式的经济损失。其包括政治环境风险、经帮 体制改革风险、产业 政策风险、土地使用制度改革风险、住房带l j 度改革风险、金融政策改革风险等。 7 社会风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从 而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社 会风险主要有城市规划因素、区域发展因素、社会治安因素、公众干预因素和 文物保护因素等。 经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素对房地产市 场产生的影响。其包括市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理 风险、工程招投标风险等。 技术风险是指技术方面的不确定，即由于科学技术进步、技术结构及其相 关变量的变动给房地产开发商带来的风险。 国际风险对个社会的所有经济活动都有很大的影响，其主要是指因国际 经济环境的变化导致对地区性的经济活动的影响。 2 2 ，2 按风险性质划分 按风险性质划分，可以分为系统风险( 市场体制性风险) 和非系统风险( 项 目特异性风险) 两种。 所谓系统风险是一种所有房地产投资都会遇到的风险。这种风险发生时， 所有的房地产投资者都会蒙受损失。它包括以t j i j 平- 币。市场风险：指由于各种 因素所导致的整个房地产市场价格大幅度波动，从而给房地产经营者带来损失 的风险。利率风险：指由于利率发生变动，引起房地产行市变化，从而给房地 产投资者带来的损失。购买力风险：这是指由于通货膨胀、货币贬值、购买力 下降而给房地产投资者带来的风险。 所谓非系统风险指只是对市场内个别项目产生的影响，可以由投资者设法 避免或者通过投资组合方法消除的风脸。它包括以下月茨。经营风险：指房地 产公司由于经营条件恶化、经营管理不善而招至的风险。业务风险：指由于收 益的交动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营 利润和利润率大小的风险。财务风险：指由于筹资及财务状况不良不足以维持 企业偿债能力而产生的风险。以及其它个别风险：自然风险、近邻地区环境变 化风险、类似地区发展风险等都属于个别风险。 2 2 3 按房地产寿命周期划分 房地产寿命周期可划分为前期、开发建设期、经营期和售后管理期四个阶 段。对于房地产投资者来说，风险主要来自前三个阶段。每个阶段的投资风险 内容不同，表现形式各异，风险的大小也不样。 2 2 4 按风险经济强度划分 按风险经济强度划分，可分为高度经济风险、中度经济风险和低室经济风 险三种。区分高度、中度与低度经济风险，其目的在于区别风险的轻重缓急， 采用恰当的防范措施。， 2 3 风险对房地产投资决策的影响 目前，我国房地产行业具有良好的发展趋势，广阔的发展空间，优越的发 展条件，这些客观因素为我国房地产业的健康发展奠定了良好的基础。国家在 政策导向上积极支持发展房地产业，这对房地产投资者起到了不小的带动作用。 在房地产投资过程中，风险对房地产投资者的决策行为将会产生非常重要的影 响。投资者在投资时主要取决于对未来投资收益的预期或者期望，所以无论投 资的风险是高是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论是选择何 种投资途径都是合理的。只是对于不同的投资者，由于对待风险的态度不同而 可能采取不同的投资策略。比如有些投资者天生喜爱冒险，他们不仅勇于接受 风险，而且有意去承担风险；有些投资者则无论在何种价格下，总是回避风险。 作为投资者，他们更乐于待有本金高度安全、收益稳定可靠的某种证券，如国 债或者国库券等；但是大多数投资者是理性的，他们介于e 述两个极端之问， 其特点是： ( 1 ) 在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； ( 2 ) 在确定的预期收益下，投资者宁愿要更小的风险； ( 3 ) 在预期收益增长的前提下，投资者才愿意承担额夕i - 的风险。 理性投资者的另外个特点就是随着总的预期风险的增加，其回避额外风 险的倾向也增加。但当风险超过一定水平时，无论收益大小，投资者将不可能 冒险投资。 9 风险对投资者决策的影响还包括了促使投资者尽可能回避、控制或者转移 风险。投资是否成功在很大程度e 依赖于对风险的认识和管理。人们的行动往 往取决于对风险的态度，但同时也要注意到不采取行动的风险可能是最大的风 险。 由此可见，在房地产投资决策前，须进行大量的调查取证，充分考虑各种 风险的可能性，对各种风险进行必要的定性分析和定量计算。在对投资风险认 识的基础上有效的规避或转移风险，减少投资者预期收益损失的可能性。 2 4 房地产投资风险评价的基本程序 z4 1 房地产投资风险的作用链条 房地产投资风险产生涉及了三个要素：风险因素、风险事件和风险损失。 风险因素是指能增加或发生损失频率和损失幅度的要素，例如汇率的变动。风 险事件是指风险分析中直接或者问接造成损失的事件，损失的媒介物。风险损 失是指非故意的、非计划的和非预期的经济价值的减少。这三个要素之间的关 系表达了风险的作用链条，如图2 _ l 所示。 2 4 ，2 房地产投资风险分析的基本程序 对于个房地产项目进行风险分析，般可分为五个阶段：风险识别、风 险估计、网睑评价、风险针对和风险监控。风险分析是对风险的识别、估计、 i t s 6 ) - 、针对、监控做出全面的、综合的分析叫。 传统观点认为风险分析是个直线的过程，全面风险分析理论则强调风险 识别、估计、评价、应对与监控发生在项目中的全过程。整个风险分析过程是 个闭环系统，随着应对计划的实旄，风险会出现许多变化，风险分析人员通 过这些的反馈变化，及时对新情况进行风险估计和评价，从而调整风险应对计 划并实施该计划，这样的循环往复，达到风险分析的预期目的。风险分析过程 如图2 2 所示： 图m 风险分析流程 2 4 3 房地产投资风险i 平价的基本过程 本文从风险评价的阶段出发对房地产投资风险做出评价，其是在奉献识别 和风险估计的基础上，对风险发生的概率、损失程度和其他因素进行综合考虑， 得到描述风险的综合指枥卜讽险度，以便对项目的单个风险因素进行重要性 排序和评价项目的总体风险。 2 4 3 1 采集原始数据 首先必须采集与索要分析的房地产投资风险相关的各种数据。这些数据可 以从房地产开发商过去类似项目的历史记录中获取。所采集的数据必须是客观 的、可统计的。某些情况下，直接的历史数据资料还不够充分，还需要主观评 价，需要通过专家调查法获得具有经验性和专业知识的主观评价。 2 4 3 2 提出房地l 产投资译价方法 以得到的有关房地产投资风险的信息为基础，对风险发生的可能性和可能 的结果以明确的定量化。通常通过所选取的模型来表示风险发生的可能性。 2 4 3 3 进行旁= 崦产投资丽飚评价 在不同的风脸事件的不确定性已经模型化后，需要评铆塞蹩风险的全面影 响。通过评价把不确定性与可能结果结合起来。 房地产投资风险评价全过程如图2 _ 3 所示。 1 l 2 5 房地产投资风险评价的方法 2 5 1 定性分析方法 2 5 1 1 德尔菲法 德尔菲法是6 0 年代初美国兰德公司的专家们为避免集体讨论存在的屈从 于权威或盲目服从多数的缺陷提出的种定性预测方法。为消除成员间相互影 响，参加的专家可以互不了解，它运用匿名方式反复多次征询意见和进行背靠 背的交流，以充分发挥专家们的智慧、知识和经验，最后汇总得出个能比较 反映群体意志的预测结果。 德尔菲法的般工作程序如下：( 1 ) 确定调查目的，拟订调查提纲。首先 必须确定目标，拟订出要求专家回答问题的详细提纲，并同时向专家提供有关 背景材料，包括预测目的、期限、调查表填写方法及其它希望要求等说明。( 2 ) 选择批熟悉本问题的专家，一般至少为2 0 人左右，包括理论和实践等各方面 专家。( 3 ) 以通信方式向各位选定专家发出调查表，征询意见。( 4 ) 对返回的 意见进行归纳综合、定量统计分析后再寄给有关专家，如此往复，经过三、四 轮意见比较集中后进行数据处理与综合得出结果。每轮时间约7 到1 0 天，总 共约个月左右即可得到大致结果，时问过短因专家很忙难于反馈，时间过长 则外界干扰因素增多，影响结果的客观性。 这种方法的优点主要是简便易行，具有一定科学性和实用性，可以避免会 议讨论日寸产生的害怕权威随声附和，或固执已见，或因顾虑情面不愿与他人意 见冲突等弊病：同时也可使大家发表的意见较快收敛，参加者也易接受结论， 具有一定程度综合意见的客观性。但缺点是由于专家般的时间紧，回答总是 往往比较草率，同时由于预投0 主要依靠专家，因此归根到底仍属专家们的集体 主观判断。此外，在选择合适的专家方面也较困难，征询意见的时间较长，对 于需要快速判断的预测难于使用等。仅管如此，本方法因简便可靠，仍不失为 种人们常用的定性预测方法。 2 5 1 2 头脑风暴法 头脑风暴法又称为专家会议法，这是种刺激创造性、产生新思想的技术， 由美国人奥斯本于1 9 3 9 年首创。它是根据房地产投资风险评估的目的和要求， 邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议形式对拟定的房地产评估对 象开展讨论分析，最后综合专家意见，做出判断，得出房地产投资风险评估结 果。 2 5 i 3 外推方法 外推方法是合晚估计的种方法，在预测和信息处理等学科中已经大量采 用。对于房地产风险估计来讲也是- 种十分有效的方法。其包括前推、后推和 旁推等三种。 2 5 1 4 幕景分析法 当我们要进行长时期的房地产投资决策时，或者当需要考虑各种技术、 经济和社会因素时，需要有种能辨识关键因素及其影响的方法。同样在进行 房地产投资风险分析时也需要种能识别引起危险的关键因素及其影响程度 的方法。幕景分析法便是这样种方法。个幕景就是一个投资项目或翥某 个房地产企业未来状况的描绘，或者按年代的梗概进行描述。 2 5 2 概率统计方法 概率统计方法是使用概率来研究预测不确定因素和风险因素对项目经济效 果影响的种定量分析方法。它的特点是在进行方案比较和评价时，不仅仅对 方案的数学期望和方差进行计算和分析，而且也计算和分析方案失败的风险程 度。利用这种分析，可以弄清楚各种变量出现某种变化对方案经济效果影响的 大小，或建设项目获得收益的把握程度。概率分析的方法主要有正态分布法、 泰勒级数法、概率树法和贝叶斯方法四种。 2 5 2 1 正态分布法 正态分布是理论概率分布的种，理论概率分布是房地产风险估计中大量 采用的方法，由于理论概率分布是数学方法从实际的投资活动抽象出来的概率 分布规律，是符合大树定律的，它可用数学公式和光滑曲线进行精确的描述。 2 5 2 2 秦勒级数法 泰勒级数法进行概率分布的基本步骤是列出经济效果评价指标的函数表达 式，并确定出哪些是随机变量。然后求出函数对各随机变量的阶、二阶偏导 数。根据其表达式求出函数的数学期望和方差。最后根据正态分布及评价指标 函数的l 临界值进行计算。但是其不能直凑给出函数的真实分布，只假设为正态 分布，在般的技术经济问题中误差很小，若需真实分布时可采用蒙特卡洛法。 在概率分析时，投资回收期和内部收益率不能嘲j 泰勒级数法，前者不符 合中心极限定理的条件，不能假设为正态分布，而后者是隐函数，不能给出显 式表达，且偏导数也不能用显式表达。因此，投资回收期和内部收益率只能用 蒙特卡洛法进行概率分析。 2 5 2 3 概率树法 概率树法是种用来分析和进行风险估计的有用方法。它能帮助我们探讨 问题之间的联系，简化问题并确定各种概率。般来说，概率树分析法是大规 模或者复杂问题分解成小的子问题，这些小的予问题可以分别地加以解决，然 后再重新组织起来，当问题具有某些可以肯定的结果时，这种方法是很有用的。 另外把决策过程引入概率树就变成了决策树。这两个的方法基本是图形法， 它的出现为解决决策问题提供了最大程度的近似方法。每一分支的发展，标定 行动方案及其结果，对问题可能会怎样发展有了新的见解，对每一枝干都可以 进行计算。 2 5 2 4 贝叶斯方法 贝叶斯决策理论为解决下述问题提供了科学方法：要采取的投资行动取决 于某种自然状况，而该自然状况又是未知的，也不受决策者控制，然而通过判 1 4 断和实验，有可能获得有关自然状态的信息。 2 5 3 蒙特卡洛模拟法 蒙特卡洛方法是经济风险估计常用的种方法，也q 模拟抽样法。是对未 来情况的幕景分析和模拟。对大型的建设工程项目、大型的环境工程等常需要 进行认真的风险评估。它可以把些具有经验分布统计特性的数据用于个系 统。如果模型是根据过去的房地产投资实际发生的情况来进行下一步投资决策 的，我们可以借助于从真实分布中抽样的蒙特卡洛方法模拟个房地产投资的 全过程，从而使模拟系统中的各个经济变量及时间与过去的实际情况相对应。 在一般所用的不确定因素影响下的决策方法中。常常只考虑最好、最坏和最可 能几种估计。如果这些不确定的因素有很多，只考虑这三种估计便会使决策发 生偏差或者失误。圈 2 5 4 层次分析法 层次分析法( 后简称“a h p ”法) 是美国匹兹堡大学教授s a a t ytl 于2 0 世纪7 0 年代提出的种用于解决多目标复杂问题的定性和定量相结合的决策 分析方法。a 职法是2 0 世纪8 0 年代引入我国以来，不论在理论研充还是在实 际操作中都得到了广泛的应用和发展。其基本思想是：决策者过将复杂问题分 解为若干层次和若干要素，在各要素问简单地进行h 徽、判断和计毙以获得不 同要素和不同待选方案的权重从而为选择最优方案提供决策依据。a 田法将人 们的思维过程和客观判断数学化，简化了工量的计算，有助于决策者保持其思 维过程和决策原则的致性，利用此法分析难以全部量化处理的房地产决策投 资可得到比较满意的效果圈。 利用层次分析法进行房地产决策投资分析时，最重要的步就是对房地产 决策因素进行把握，并在此基础e 建立房地产投资风险的层次结构模型。由于 选择评价的指标很多，因此在建立层次结构模型时，要对房地产投资活动中的所 有不确定性因素进行辨识、分菟将房地产投资的各种风险由上到下按各风险因 素之间的关系排列于不同的层次，并选择些有代表性的，相互独立的对房地 产决策影响较大，比较重要的因素，形成层次结构图。根据所需因素建立房地 产投资机制模型，并采用1 - 9 标度法构造各层的判断矩阵，求出各风险因素的 权重值。 2 ，5 5 模糊评价法 模糊评价法是运用模糊数学对风险进行评价。模糊数学是研究和处理模糊 现象的数学，随着社会的发展，人们要求数学所研究和解决的问题日益复杂， 而复杂的事物是难以精确的，个复杂的系统很难用精确的数学进行描述。模 糊学放弃了经典集合论的精确假设：“对任一元素x ，要么属于集合a ，要么不属 于集合a ”，而用隶属度概念描述“x 部分属于集合a ，同时又部分不属于集合a ” 的情况。隶属度将“属于”与“不属于”的精确分类转变为“属于程度”的描 述。并将属于关系量化。而形成的隶属函数在模糊数学中占有重要的地位，因为 正确地确定隶属函数是应用模糊数学集合理论，解决实际问题的关键。刚 模糊概念是客观事物本质属性在人脑中的反映，是 类社会在长期发展过 程中约定俗成的东西。模糊性的根源在于客观事物的差异性存在着中间的过度， 即亦彼亦此的现象。虽然隶属函数的确定包含着人脑的加工，具有主观性，但 是它是对模糊现象和模糊感念的具有客观性的定量的、科学的把握，不是主观 臆造。 而房地产投资中各个风险因素之间关系复杂，每个因素又都带有一定的随 意性和模糊性，其中任何个因素的变化都可能对投资收益造成巨大的影响a 正是由于这些因素的随意性、模糊性和复杂性，是很难用精确的语言来对他们 进行具体的描述，因此，本文将采用模糊综合评判的方法对房地产投资风i 翰差 行评价。 3 基于模糊综合评判的房地产投资风险评价方法 所谓综合评判，是指对多种因素所影响的事物或者现象进行总的评价。模 糊综合评判则是运用模糊数学原理与方法对多目标、多因素问题进行分析评价。 在现实生活中，模糊概念是来源于模糊现象的，而模糊现象在自然界中是 客观存在的。人们在从事社会实践、科学实践与生产斗争的活动中，大脑形成 的许多概念往往都是模糊概念。这些概念的外延是不清晰的，具有亦此亦彼性， 这样的例子在日常生活中随处可见。模糊不确定是绝对的，而精确( 或清晰) 性是相对的，是对模糊不确定性的种抽象与简化，这种简化在很多领域的实 际应用中取得了重要成果。然而随着社会的发展、科学技术的不断进步，研究 对象与决策环境都越来越复杂，特别是涉及到经济、政治、心理行为、意识形 态等复杂因素。因此，模糊性与精确性的对立是当今社会科学发展过程中所面 临的个十分突出的矛盾。美国加利福尼亚大学控制论专家扎德( l 丸7 _ , a d e l ) 教授正是注意到了这个矛盾，在1 9 7 3 年总结出了条互克性原理：“随着系统 复杂性的增长，我们对其特性做出精确而有意义的描述能力相应地降低，直至 达到个阙值。一旦超过这个阈值，精确性和复杂性r l 乎成为两个互相排斥的 特征。”也就是说，系统复杂性越高，模糊性越强，精确化程度就越低。复杂性 来源于系统的复杂性与模糊不确定性。 1 9 6 5 年，扎德教授发表了关于蝴集合的第一篇开创性论文嗍，由此刨立 了模糊集理论或模糊数学。模糊集理论使得数学的理论与应用研究范围从精确 问题拓展到含有模糊现象的领域。从第一次提出模糊集的概念到1 9 8 6 年世界上 第块基于模糊逻辑的人工智能芯片在著名的贝尔实验室研究出来，期间仅经 历了短短2 0 年。这一事实足以证明，模糊集理论具有强大的生命力圈。实践 证明，模糊集理论可为解决模糊性与精确性这个矛盾提供有效的途径，是解决 复杂大系统问题的有力工具之一。本章提出种基于模糊综合评判模型的定量 化研究方法，为投资者进行项目投资评价时提供参考