房地产信用管理培训-房地产金融信用管理实务-47PPT

商业银行房地产信贷 房地产信用管理培训 彭 伟 国有商业银行房地产信贷主管 房地产咨询机构策划师 沟通目的 了解房地产贷款中常用的信用手段 了解房地产贷款授信流程及关注要素 了解房地产贷款品种的基本门槛和技巧 掌握项目自有资金的基本测算方法 掌握开发贷款用信（放款）的基本条件 掌握个人购房贷款放款的基本条件 房地产金融信用要素 信用 (借贷 )风险 授信人 受信人 额度期限利率 信用工具 基本特点 基本原则 合法性、安全性、赢利性 房地产信贷风险体系的主体架构 开发企业的实力与信用状况 法律合规文件的取得 建设资金的筹措 产品的租售和项目收益 贷款的担保 贷后管理的落实 主要信贷产品及特点 商品房开发贷款 1、自有资金出资实力； 2、项目口岸及租售等市场风险 土地储备贷款 1、贷款主体的资格条件； 2、土地指标的合法性； 3、自有资金出资实力 经营性物业抵押贷款 1、物业实际控制人的信用； 2、物业的招商租赁和价值变动风险 商业按揭贷款 1、借款人的经济偿还能力变动 2、抵押楼房的价值变动风险； 3、期房的烂尾风险 公积金贷款及组合贷款 房地产风险与金融调控 房地产行业的高风险：周期长、影响因素众多、高敏感 多数国家将房地产列入高风险行业 美国次级债风波 按揭风险的滞后效应 多次金融危机都与房地产投机有关 海南梦灭 中国式的房地产泡沫 人民币对内贬值，对外升值 洋快餐催化 走过寒冬，不在沉默中爆发，就在沉默中 “ 死亡 ” ！ 战国春秋，拐点之争 房地产业内的利益博弈 冬天来了，春天还会远吗？ 国计民生，关联众多 房地产风险与金融调控 准备金、融资成本，房地产金融调控的利器 10次提高准备金 贷款规模回收（目前15%；配额管理） 5+1次调息 价增量跌、提前还贷 房贷新政 自有资金要求上升； 2套房政策；重提主体封顶按揭 外汇投资防火墙 国家外汇管制加强 房地产风险与金融调控 加息不能打压房价 融资成本不能决定投资价值，金融学只考虑风险与收益；观望氛围积蓄市场需求；存款利率提高暗示人民币值缩水，购房有保值预期 看大势！供需关系直接决定房价 土地供给、开发周期、投资来源直接决定供应偏紧；国民经济、区域经济总体良性发展决定需求上升 涨跌辩证，波动有因 收入承受力及房价泡沫；区域及结构性调整（保障性住房与商品房）；年终及春节资金回笼高峰压力（季节性调整） 房价假装下跌，我们假装欢呼 既得利益者与无房户的博弈 根本途径是对外币值稳定，对内结构调整 人民币对美圆升幅 3%，美圆贬值 5%，明升暗降，实际购买力下降 房地产风险与金融调控 调控日紧，涨声此起彼伏 供需关系失衡是房地产业的核心风险！ 03-121文件 04-831土地大限 05-新老国八条 06-国六条 07-927房贷新政 010002000300040005000600070002003 2004 2005 2006 2007成都： “ 愤怒 ” 的房子 房地产金融 授信 (贷款 )管理 授信流程 受理 调查评估 审查 审议 审批 用信 授信后管理 回收 前后台分离、审贷分离制度 银行贷审会制度 调查评估报告及结论最重要！ 合同协议约定事项是用信和授信后管理的法律保障！（双方权利义务的约束） 基础资料的提供 需要年检合格的有哪些？ （营业执照、资质证、机构代码证、税务登记证） 公司章程决定出具决议的有效性 财务年报应审计，当期报表应提供会计附注 贷款卡（法人）、授权委托书（自然人）是征信查询和办理贷款的基准条件 基本 5证外应关注特殊许可证 授信受理、审批、放款的基准条件 授信调查方法 实地调查为主 账务核查 账表、账账、账实是否相符 面谈制度 真实经营战略和实际经营管理能力 实地走访 盘存货，账实是否相符；项目口岸；抵押担保物实况 间接调查 查询途径 人行征信系统、银行信贷系统；职能机构及公众传媒；上下游企业及竞争对手 所有授信（贷款）都要查询征信！ 授信调查与评估 合规性认定 授信申请人及保证人主体资格是否合法合规 授信项目的各种合法手续是否完备 授信申请用途是否合规、合理 禁止不指定用途的贷款 禁止以流动资金贷款科目发放房地产贷款 禁止贷款炒股 禁止挪用（改变原有用途） 关注要点：形式合法和实质不合法 五证的取得与有序一致性 重点关注土地性质的合法性和土地取得程序的合法性 商品房开发项目用地必须为全额支付了交易成本和土地出让金，且取得建设用地规划许可的国有土地 项目分期认定问题 。要做好前期沟通 。 授信调查与评估 安全性认定 （一）第一还款来源 客户准入条件 生产经营状况 信用等级 过度授信与否 预期的现金流是保证按期偿还授信的关键！ （二）第二还款来源 抵押物评估 担保是否合法、足值、有效 关注要点：自有资金的认定 项目自有资金为企业所有者权益并可实际投入项目建设的非债务性资金 自有资金 35%（土地开发 30%） 本项目自有资金 =所有者权益 长期资金占用（固定资产净值、长期投资、长期应收款、其他在建项目占用） 自有资金补充渠道 及早做好银企沟通和会计辅导。 增加注册资本 股东追加项目投资并按合法程序进入权益资本 前期项目收益及时结转再投入 固定资产变现 提前收回长期应收款或投资 分品种准入差异 商品房开发贷款要求 资质等级（暂） 3级以上 注册资本要求，经济区域调整 商业用房比例 转投比例比例 容积率 1以下原则上不介入 城市土地开发贷款要求 经营性物业抵押贷款要求 授信调查与评估 风险控制措施 是否落实切实有效的风险控制措施 预期综合效益分析 授信收益是否能够有效覆盖该笔授信业务可能的风险损失 结论要素 授信种类、币种、金额、期限、利率、担保及还款方式；限制性条件或合同加列条款、管理要求 授信 后台管理 审查 审议 审批 提出项目（法人）贷款发放前必须全部落实的限制性条件： 项目批准文件（国有土地使用权、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可证； 环保批准文件及项目特殊核准文件 ） 项目自有资金 35%以上全部到位并在贷款前投入 927房贷新政要求在未满足上述条件时不得发放任何形式的贷款 授信后管理 项目资金封闭管理（收入归行，支出审核） 按进度归还；按期限归还 客户与项目定期监管检查、信用等级复测、贷款风险分类 问题授信处理 总结与尽职评价 项目按揭授信 提供项目开发贷款授信后自带按揭授信 纯按揭项目授信流程与关注要素同上基本一致，重在关注开发商自筹和销售预期可转投入等资金链 不烂尾！ 纯按揭项目授信提供资料可适当简化 阶段性担保责任的承担与解除 直客式贷款与传统按揭贷款比较 直客式贷款 传统按揭贷款 适应房源 住宅 住宅、商业用房 担保 担保公司担保 开发商担保 担保手续费 贷款金额 5-8； 开发商保证金 项目合作协议 两可 必须签订 是否锁定楼盘 两可 是 销售让利 一次性付款优惠 不让利或较少 个人 按揭贷款 个人 按揭贷款发放的前提条件 五证齐全，并在项目预售许可证取得范围面积内 主体封顶，其中商用房发放贷款前提应为现房 (已竣工验收 ） 个人按揭还款能力 住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含 50%） 月所有债务支出与收入比控制在 55以下（含 55%） 收入来源的持续性与稳定性 关于身份与收入证明的问题 关于 第二套房的认定 第二套 (含 )以上住房 40%，贷款利率1.1倍以上；按户（含未成年子女）认定；是否已有贷款购房，以征信查询为准；查询包括公积金贷款；提供虚假房产、收入、户籍、税收证明入黑名单 首套自住房、 90平以下 20%； 首套自住房、 90平以上 30%； 商业用房 50%，贷款利率 1.1倍以上； 商住两用房 45%，贷款期限和利率同商业。 房地产金融 征信管理 金融联合征信系统 金融联合征信系统是目前我国最为完善、使用率最高的征信系统。 系统的建立及管理构架 系统信息的采集与更新 系统的分类使用：企业、个人 金融征信系统 一、企业征信系统的主要记载内容 贷款信息；对外担保信息；企业基本信息；财务信息； 其他信息 二、个人征信系统的主要记载内容 个贷信息；信用卡信息；个人 基本信息； 其他信息 三、 授权查询 贷款卡（企业）；身份证及授权委托书（个人） 关于不良记录 贷款五级分类 正常、关注、次级、可疑、损失 。前 2为正常类，后 3为不良。 分类标准 重要特征就是逾期不归还贷款本息的时间。 一般在逾期 30-90天内为催收重点期。 如逾期 90天（含）以上，就自动转次级，着力点转移为风险的处臵。逾期 180天，进入可疑。 金融征信系统 征信信息对贷款审批的影响 有无 不良记录 ；融资规模匹配问题；对外担保、或有负债的影响（两相对照反应诚信度是否如实反映了信用记录、资产状况、负债结构及情况） 贷款成数及利率影响 逾期较多会受到拒绝 房地产金融 资信评级 资信评级模式 （ 1）外部机构评级 三家：标准普尔、惠誉国际、穆迪；银行提供企业融资，前两家涉及企业信用评级； 其结果的影响：通常情况下银行会予以采信和应用。独立使用 （ 2）银行内部评级 主要模式 多数情况下是限于内部使用 资信评级流程 企业申请 银行评估（或委托评估） 评审定级 颁发等级证书 人行企业信用系统登录 监测与跟踪（一般一年一评） 资信评级标准 等级划分： 3级 9等制 等级标准：原则上各家银行都只对至少 BBB级以上客户提供商业贷款（或称投资级，以下为投机级或限制、淘汰、禁入级），主要考虑 2个标准：信誉标准、偿债（支付）能力，如 BBB级标准为一般、基本具备、稍有风险。 信贷紧缩下，新增贷款及授信一般都要求至少 A级以上客户，最好按照 AA以上掌握。 企业资信评级内容 信用履约；偿债能力；赢利能力；经营能力；综合评价 重在评价 偿债能力、偿债意愿， 核心目的是对违约风险的评价，而非企业价值和业绩的评价 信用履约主要指银行贷款（当然也会包括商业信用及高管人员的信用记录） 涉及指标有资产负债率、流动比、速动比、利润率、现金流量、资产报酬率、资产增长率、收入增长率等诸多指标 最重要的指标是还本、付息情况和资产负债率 个人信用评分 评分内容、标准及要求 收入；工作性质；家庭状况；教育程度；年龄；前期与银行合作情况；贷款历史；等等 评级结果对贷款审批的影响 准入限制 主要指不同的贷款条件（享受较优惠的条件）； 对内部审贷流程的影响 企业资信评级 评级结果对贷款审批的影响 贷款准入的限制； 银行内部审批流程和审批权限的差异 房地产金融 担保与保险 担保方式 一、主要作用是对可能风险的制约。第二还款来源。 二、担保法：保证、抵押、质押、留置、定金 三、担保原则：合法、有效、足值 四、银行认可： 1、法人贷款：项目用地和在建工程 抵押 ； 2、自然人贷款： 阶段性保证， 产权办结后 最终转为抵押 。 3、担保方式的综合使用： 抵押 +全程保证担保 。 抵押合法有效性 不得设定抵押的房地产： 1、权属有争议 2、公共福利事业 3、文物保护、重要纪念意义 4、公告列入拆迁 5、依法查封、扣押、监管 抵押价值确认三大环节 一、抵押物价值的准确把握 银行认可的评估机构；成本法为主 二、优于抵押权的债权的足额扣除 在建工程款、土地出让金、税 三、确定合适的抵押率 原则上按市场法评估值不超 50%，成本法评估值不超 70%；本项目评估值不超 50%，其他净地或固定资产评估值不超 70% 分贷款品种抵押方式 （ 1）商品房开发贷款，一般以本项目用地提供抵押 （ 2）政府土地开发贷款，一般选择财政兜底、土地收益权担保；土地新政解决现状办证，房贷新政要求提供抵押担保 （ 3）企业土地