（工商管理专业论文）山东省房地产业周期波动及企业对策研究.pdf

原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人 承担。 论文作者签名：盖牟址 e t 期：三型刍业 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅 和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文和汇编本 学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：毡半 导师签名： 山东大学硕士学位论文 摘要 鉴于房地产业已经成为我国重要的支柱性产业，而且其波动经过产业链传导 足以影响整个宏观经济的平稳运行，因此探讨房地产周期波动对判断宏观经济走 势、制定相关政策和研究分析宏观经济周期波动都具有深远的意义。同时，研究 房地产企业在周期波动时的对策有利于房地产企业增强抗风险能力，有利于减少 房地产周期波动的影响，有利于房地产业的健康发展。 在学习借鉴经济周期理论和国内外现有房地产周期理论研究成果基础上，本 文首先分析了影响中国房地产周期波动的主要因素，然后通过对中国和山东省房 地产业1 9 8 8 - - 2 0 0 4 年间数据的分析，针对中国房地产和山东省房地产业的周期波 动进行了实证研究，分析了山东省房地产周期波动的特征、形成机制和发展前景， 并对山东省和全国房地产业周期波动进行了对比。通过研究发现山东省房地产业 存在明显和完整的周期波动，这种波动以5 1 6 年为一个周期，周期波动的走势与 全国房地产周期波动基本一致，但波动幅度低于全国，尤其是房地产企业经营状 况指标，说明山东房地产企业盈利能力较为稳定。同时根据对宏观政策、山东房 地产业自身特点的研究，认为山东省房地产业在近l 2 年内仍然将延续下降趋 势。在上述研究的基础上，根据危机管理、战略管理、反周期理论和创新理论， 进一步提出了房地产企业在周期不同阶段的相应对策。 本文的创新点主要在于：- 1 针对山东省房地产业周期波动进行的实证研究在当前尚属空白，因此对今 后更深入细致的研究山东省和全国房地产周期波动有参考意义。 2 在周期波动研究的基础上初步提出了房地产企业应如何应对周期的相关建 议。 3 在探讨影响房地产周期的因素时，提出了心理预期因素。 2 关键词：房地产周期波动对策 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t g i v e nt h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m eam a j o rp i l l a ri n d u s t r y , a n di t sv o l a t i l i t y a f t e rt h ei n d u s t r i a lc h a i no ft r a n s m i s s i o nc a na f f e c tt h es m o o t ho p e r a t i o no ft h ew h o l e m a c r o e c o n o m i c s oe x p l o r i n gf l u c t u a t i o n so ft h er e a le s t a t ec y c l eh a sf a r - r e a c h i n g s i g n i f i c a n c et oj u d g em a c r o e c o n o m i et r e n d sa n df o r m u l a t er e l e v a n tp o l i c i e sa n d m a c r o e c o n o m i ca n a l y s i so fc y c l i c a lf l u c t u a t i o n s m e a n w h i l e ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s s c y c l ef l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t ec o u n t e r m e a s u r e sh e l pe n h a n c et h ea n t i r i s ka b i l i t y o fe n t e r p r i s e s h e l p st or e d u c et h ei m p a c to ff l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t ec y c l ei s c o n d u c i v et ot h es o u n dd e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y l e a mf r o mt h ee c o n o m i cc y c l et h e o r ya n df r o mt h ec u r r e n tr e a le s t a t ec y c l et h e o r y b a s e do nd o m e s t r i co ro v e r s e a sr e s e a r c hr e s u l t s ，t h i sp a p e ra n a l y z e sm a i nf a c t o r st h a t i m p a c t st h ef l u c t u a t i o n s i nt h er e a le s t a t ec y c l e a n dt h e na n a l y z e sc h i n aa n d s h a n d o n g sd a t aa b o u tr e a le s t a t eb e t w e e n1 9 8 8a n d2 0 0 4 a f t e ra ne m p i r i c a ls t u d yo f t h er e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n so fc h i n aa n ds h a n d o n g ，t h ep a p e ra n a l y z e ss h a n d o n g p r o v i n c e st h er e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n sc h a r a c t e r i s t i c s ，t h em e c h a n i s mf o rt h e f o r m a t i o na n dd e v e l o p m e n tp r o s p e c t s ，a n di tc o m p a r e st h ec y c l i c a lf l u c t u a t i o n so ft h e r e a le s t a t ei n d u s t r yi ns h a n d o n ga n dt h ec o u n t r y i ti sf o u n dt h e r ei sas i g n i f i c a n t c y c l i c a lv o l a t i l i t yi nt h er e a le s t a t ei n d u s t r yo fs h a n d o n gp r o v i n c ea f t e rr e s e a r c h w i t h av o l a t i l i t yo f af i v e o rs i x - y e a rc y c l e ，a n db a s i c a l l yt h es a l - n et r e n d st ow h o l ec o u n t r y ， b u tt h e r ei sal o w e rf l u c t u a t i o n sr a t e ，i np a r t i c u l a ral o w e re n t e r p r i s ep e r f o r m a n c e i n d i c a t o r s ，t h a nt h en a t i o n a l s i ts h o w st h a tt h ep r o f i t a b i l i t yo ft h eb u s i n e s s o f s h a n d o n gr e a le s t a t er e l a t i v e l ys t a b l e a c c o r d i n gt or e s e a r c h i n gt h em a c r o e c o n o m i c p o l i c i e s ，c h a r a c t e r i s t i c so f t h er e a le s t a t ei t s e l fo fs h a n d o n gp r o v i n c e ，i nc o r r e n to n eo r t w oy e a r s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi ss t i l ld o w n w a r dt r e n dw i l lc o n t i n u e i nt h es t u d y ， b a s e do nc r i s i sm a n a g e m e n t ，s t r a t e g i cm a n a g e m e n t ，c o u n t e r - c y c l i c a lt h e o r ya n d t h e o r e t i c a li n n o v a t i o n , f u r t h e rc y c l e so ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e si nd i f f e r e n ts t a g e so f r e s p o n s e i n n o v a t i o ni st h ek e yp o i n ti nt h i sp a p e r ： 3 啦衷丈学矮圭学技谂文 i s h a n d o n gp r o v i n c ea g a i n s tf l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t ec y c l ei st h ec u r r e n t g a p si nt h ee m p i r i c a ls t u d y ，i nt h ef u t u r e ，m o r ed e t a i l e ds t u d yo fs h a n d o n gp r o v i n c e a n dt h en a t i o n a lr e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n sr e f e r e n c e 。 2 t h ec y c l i c a lf l u c t u a t i o n s i nt h er e a le s t a t eb u s i n e s ss h o u l db eb a s e do n p r e l i m i n a r yr e c o m m e n d a t i o n so nh o w t od e a lw i 墩t h ec y c l e 。 3 e x p l o r et h ef a c t o r sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t ec y c l e ，t h ee x p e c t e dp s y c h o l o g i c a l f a c t o r s 4 k e yw o r d s ：r e a le s t a t e 、c y c l ef l u c t u a t i o n s 、c o u n t e r m e a s u r e s 幽农大学硕士学位论文 第一章引言 一、黉豢秘鲻蘧瓣撵整。 房地产北已经成为我国的支柱性产业，由于房她产业对钢铁、水泥、玻璃、 家居、金融镣行业的拉动作用，据估计房地产投资每年直接和间接拉动g d p 增长 约2 个百分点。“十一五”期间，房地产业仍将怒报动经济增长的重要引擎，中 国正处于人均g d p 超过1 0 0 0 美元蔗遂纯霹城镇亿避稷翱抉静露裳，对房熄产( 特 剐是住宅) 豹潜在需求巨大，簌往宅的潜在需求蕾，攥往算每年需薪增馁窀约l o 亿平方米左有。“3 由于房地产业能够带动钢铁、水泥、有色金属、化工产品及电力等产业，甚 至进一步能带动矿石、煤炭、石濑等原材料产业的发展，房地产业的周期波动经 过与暴褪辩、缝滚、矿产品等基磁霉整戆耪互接动会谯耀当程瘦土影确宏麓经济 周鹈波动。另一方嚣，房她产周期波动在宏褒经济瘸期波动孛处于先行地位。医 此研究房地产周期波动，对于预测宏观经济周期波动、制定相应的宏观经济政策， 具有重要的袋践意义。同时，研究房地产周期波动，能够为熨平房地产业自身的 波动提供指撂性意见，从而有利予通过房地产业豹稳定运行促进宏观经济的稳定 运学。 二、研究内容和研究方法 本文主隳研究了影响中国房地产周期波动的主鼹因素、山东省房地产周期波 动的形态、特征和趋势。在研究过程中综合使用了定性和定量的分析方法、静态 移动态豹分耩蠢法： 1 。定佼釉定量翡分辑方法。镑瓣影虢孛晷寤蘧产妫溺波动静主要嚣豢淡及各 因素如何对魔地产周期波动产生影响的研究，使用了定性的分析。针对房地产周 期波动的形态、趋势、特征，以及指标与周期之间的相关性分析采用了定量的分 析方法，主鼹包括回归分析、相关性分析、扩散指数滋等。 2 。势态_ 萋拜凌态载分辑方法。考察各秘生襄内生瓣索每| 起戆房建产波动以及波 动的发展趋势，采蘑了动态簸分耩方法。露考察不网辩点( 如波谷或波蜂) 房逢 产业的特征，采用了静态的分析方法。 弼刘耪壤强桡撼强平， 孛星经济耀勰渡旗越嚣掰究 经菸参考擐2 0 0 6 - 1 一1 4 ， 山东大学硕士学位论文 三、本文的创新之处 本文的创新点主要在于： 1 现有房地产周期波动的研究大多是针对中国房地产业整体的分析，缺少对 区域市场的分析研究。而房地产业具有显著的区域性特征，各地发展程度有明显 的区别，仅从总体上研究将忽略房地产业许多重要的特征。本文针对山东省房地 产业进行的实证研究可以部分的填充此空白，对今后更深入细致的研究房地产周 期波动有参考意义。 2 在不同的周期阶段，政府应如何制定政策方面已经有不少的研究和建议， 但房地产企业应该如何应对却少有人涉及，本文在周期波动研究的基础上初步提 出了相关建议。 3 在探讨影响房地产周期的因素时，提出了心理预期因素。 四、文章的基本结构 本文首先简要综述了主要的经济周期理论，并归纳了现有的房地产周期波动 研究的成果，为分析研究提供了理论基础。随后，本文针对影响房地产周期波动 的主要外生性因素和内生性因素进行了分析，并着重探讨了上述因素为何能够影 响和如何影响房地产周期波动。接着在简要回顾了中国房地产业整体周期波动后， 重点分析了山东省房地产周期波动，选取了五类七项指标，除分别分析了单项指 标的波动外还利用指数扩散法综合分析了山东省房地产业的周期波动。在对比了 山东省房地产周期波动与中国房地产周期波动后，根据已有的数据对山东省房地 产业的发展前景做出了预测分析。最后，根据研究结论对房地产企业面对周期波 动的对策提出了建议。 6 囊衷大学矮圭学缀谂文 第二章经济周期理论与房地产周期波动研究阐顾 一、经济周颓理论 爨她产鼹麓臻究静理谂蒺稿是经济矮魏理论，因魏有必要辩缀济嗣麓兹理论 进行简瓣的回顾和综述。 1 缀济周期的概念、分旋和演变 在缀济增长过程中，总会出现扩张与收缩熏复如现、波峰与波裕相继交替的 现象，被称秀经济瘸联。熊彼特诀荛经济周矮凳经济交量对经济瓒长一般趋势或 长期趋势豹德离。“3 埝臻壳粼认为经济瑶鞭蹩缀济对均餐狡态镳移豹反复出魂。淄 一般的，经济周期包括繁浆、衰退、萧条、复苏四个阶段，其中复苏和繁荣为扩 张过程、衰退和萧条为收缩过程。 经济周期按照时间长短阿以分力基钦周期( 4 0 个月，又称库存周期) 、朱格 拉周簇( 9 一l o 年，又稼莰镰投资溺麓) 、痒兹瀵茨震麓( 1 争- 2 0 零，又舔建筑瘸 期) 鞍袋德拉基耶夫周期( s 舻_ 6 0 年) 。弼在古懿的经济周期中，燕经济总量上舞 与下降的交替过程，经济增长率会出现负数；而现代经济周期则魁缀济增长率上 升与下降的交替过程，经济总晕一般保持增长。 2 经济周甥主要理论 经漭耀赣理论毒矮多不鞫兹理论濠派窝续搿方法，毽总体泉瀵褥潋骰魏下麓 分：一部分理论认为经济髑期产生的主要原因怒外生因素对经济运行的冲击，主 要因素包括自然气候、政府政策、错误的心理预期、技术创新等；另一部分理论 认为即使不受到冲击，经济自身运行也会产生波动，主要因素包括需求不足、投 资过度、投资不是、货币供疲爨、加速数积乘数原理、资源限制等。 瑗 弋有筏表毪戆经济羯麓理论包摇： 凯艨斯主义：凯恩斯认为经济周期波动形成的主要原因是总需求水平低于有 效需求水平，或者说是有效需求不足。在这种情况下，就业量未达剜充分就业， 社会的灾际生产量低于社会所可能达到的生产慧，也就是说实际经济活动存在对 潜在童声貔力瓣镶离，嚣薅滋瑗经济波动。由予稳藏慧零求孛斡社会总溃费量娟 1 l 熊彼特i 翻业刷期：资本主义过程的理论、历史和统计分析1 9 3 9 年，转口l 自：陈掀汉，熊彼特! ，绎济 史学，鳟济牌想史论文集，北京人学出版衬版1 9 8 2 年 1 2 1 保罗a 萨绔尔舞、威廉d 诸德豪新。纤济学( 第l 七版) 人民邮| 乜出版社2 0 0 4 年 m 陈振汉熊被特与终济史学，缀济臌魁史论文集，北京大学n j 版社版1 9 8 2 年 ， 出寥丈学硬士学霞论文 对稳定，而投资量则不稳定，投资量的波动主螫又受资本边际效率的影响，因此 凯恩斯认为资本边际效率的搬动是经济周期波动的决定因素。“商业榭环之所以可 以称为循环，尤其是在时闯抛屐上及期限长短上之所以有规律性，拳露是从资本 这嚣效率之变羲产生豹。”“翁政癃透过遂躅潮懿塞蕊调控，可爨嶷平经济鼹絮。 耨魏愿簸圭义：薪觊爨撷雯义谈为经济溺麓滚动形成静主纂簸濒除了有效霪 求不足外，还有有效供给不飚。新凯恩斯主义经济学家认为，短期中市场机制是 不完善的，在产品市场上，由于价格粘性，价格的变动滞后于商品供给与需求的 变动，馒褥经济出现周期性波动；在资本市场上，融予信塞不对称存在信贷配绘， 嚣率无法使瓷奉市蘑实瑗翡饕：在劳凄秀常场，囊予王资攀往，会出瑰失韭等纂 均衡现藩。困忿，要稳定经济，避免由于市场枫翩不完善孬琴i 超豁缀济弼麓桎波 动和失业，政府必须采用相鹰的经济政策对经济进行干预。伽 理性预期学派：理性预期学派认为经济周期波动的根源在于外谯的货币冲击 帮信息翡举宠全性。所谓瑾性预孀，是捂在信息态分戆情瑟下，经济主体对来柬 经济攀件秘经济活蘑笈够徽出无镰差夔、芬会经济理逡戆颈囊。囊予镶惠舞不完 全性，经济主体往往会混淆褶对价格和真实的一般物价水平，从而徽出错误判断， 引起产缀期就业的波动。理性学派认为经济周期不需要政府干预，相反政府政策 的干预会加剧经济波动。 实际经济霹麓理论：实际经济疆黧理谂谈必，经济瘸麓波动是幽予受毯实嚣 嚣素戆冲击。实舔蠢素羲镪括嚣求方嚣戆渖毒，魏个久滔费蔼好瓣嶷仡、致癀公 共消费的变化等，更重要的怒供给方面的冲击，如技术进步引起的舷产率变化等。 后凯恩斯主义的动态模趔；在凯恩斯主义的赫础上，通过引入动态的分析来 解释经济的波动。包括萨缪尔森的线性乘数加逮数动态贾期模型，卡零多戆菲 线牲动态蠼长矮絮搂墼，蹬罗德一多骂静动态增长耀麓模墼，蒙巍艇灏藩线毪乘 数稍逮数动态周麓模型簿。 = 、房地产周期波动的概念辨析 关于房地产周期或房地产周期波动存在着多种不同的定义，因此有必要对这 一概念进行势据和赛定。 l 。现窍房建产鼹蘩波麓黪不嚣定交 强前较有代表性的观点霄如下几种： f 1 凯恩斯，就业、利息和货币通论商静日j 书馆中译奉1 9 8 3 单 哪】：峰糨、谢燕。两方经济学篱史蠢粥人民m 版社2 0 0 5 年 s 嘲东大学硕士学位论文 ( 1 ) 房地产周期、房地产周期波动( 何国钊、留振良、李晟，1 9 9 6 ) 。这种观 点认为房地产业与宏观经济一样，在起伏波动的发展过程中，呈现出由复苏、繁 荣、衰退秘薅条霆个除段缓残的嬲麓往疆嚣滚动，痰魏形残房建产周甥波动。“ ( 2 ) 房蛾产监周赣波动( 谭剐，2 0 0 1 ) 。这种蕊杰与第一稀类戳，认为房遗产 业存在复苏岛增长、繁荣、危机与衰退、萧条等四个阶段组成的周期饿波动。所 不同的地方在于认为房地产周期应该是房地产产业的周期波动，而仅仪采用房地 产周期或不湖产周期则容易引越歧义。埘 ( 3 ) 不动产经济波动、不动产经济躅麓( 粱接，1 9 9 6 ) 。这释褒点谈必在枣场 经济条侔下，由不动产总供给和总需求的波动及其桶置作用而产生斡举渤产经济 波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。可以分为赢个阶段： 不动产供求失衡一市场趋于活跃一繁荣一紧缩一萧条。脚 ( 4 ) 房她产经济运行周期( 蹶糖寨、张东，1 9 9 6 ) 。这种魏点认为房撼产经济 运行瘸期是雳建产经济在 毒续不叛缀环运动静一令蹋凌蘑经过静各瓣段秘繇繁戆 流程，以房娥产商品的生产为起点，包括地产开发、建造房屋、房地产滔销、使 用、维修与服务、退废等阶段戚环节“1 ( 5 ) 房地产市场周期运动( 划洪玉，1 9 9 9 ) 。这种观点认为，从历史发展进程 分摄出发，农枣场援裁终用下惑缝不对这羁一静供嚣静均衡，扶嚣定义壤房趣产 市场鲍鑫然粥麓，主要惫话霆个除段：房遗产枣场鼹麓静谷底；增长超道平衡点， 需求持续增- 长阶段；供求转折点之后供给增长速度离子需求增长速度阶段；市场 运行到平衡点水平以下，供给高增长需求低增长或煎增长阶段。同时他谶根据资 本的流动给出了房地产市场投资周期的概念。” 磅房遗产豢气疆丽。这秘黢轰簸镪圭要在台湾、誊港学者瓣流行，瑷在基逐 渐为大陆学者认可并弓l 用。痨魄产豢气循环是捂房地产各阶段活动重复交替出现 景气( 兴盛) 与不景气( 衰退) 的经济现象。房地产经济的运行状态可以分为五 种类型，分别是低迷状态、正常状态、饱和状态、过热状态、滞胀状态。”1 2 。现有观点的评述 在戳上6 耱麓熹孛，除了篱4 耱是麸房建产鼗运行过程寒定义爝麓、第5 耪 1 l 何国钊、曹振良、李晨，中困房地产周期研究经济研究1 9 9 6 年第1 2 期 埘谭剐，房地产问期波动一理论、实证与政壤分析经济h j 版杜2 0 0 1 年 掰粱持，中周水勘产绛济波动与周期的安讲研究经济研究1 9 9 6 年第7 期 川陈柏东、张东，房地产绛济学华中理t 大学出版社，1 9 9 6 年 瑚刘浃玉，疠地产市场周期运动搜搏分析中国痔地产1 9 9 9 年第8 期 秘强台褰，台湾穗撼产景气之撵珏台辫政治大学建政学系，1 9 8 9 攀 擎 山东大学硕士学位论文 是从市场供求关系定义周期之外，其他观点都是从经济周期的角度来定义房地产 周期或房地产周期波动。第1 、2 、3 和第6 种观点，不论名称是房地产周期、房 地产业周期、不动产周期还是景气循环，其核心都认为房地产周期可以分为扩张 和收缩两大阶段，分别对应复苏、繁荣、衰退和萧条四个过程。其中第3 种观点 中不动产供求失衡其实不应单独划分为一个阶段，因为供求失衡在整个周期各个 阶段都存在。 第4 种观点把房地产周期定义为产业运行的全过程，实际上超出了经济周期 的范围，可以称之为房地产业运行周期，但与房地产周期的概念已经相差甚远。 第5 种观点从市场运行和供求关系变化的角度对房地产周期进行了描述，虽 然本质上仍然属于经济周期范畴，但无法涵盖影响经济周期的全部要素，因而只 能做为参考。 排除第4 、第5 两种观点后的四种观点，虽然在一定程度上揭示了房地产周 期的特征或性质，但都存在一个共同的问题，即对房地产周期所要揭示的对象缺 少分析和界定。房地产周期是房地产业经济水平的周期性波动，第1 和第6 种观 点仅重视了对周期波动的描述，第3 种观点过于强调了供求关系，第2 种观点虽 然指出了房地产周期是房地产业经济水平的周期性波动但缺少对房地产业经济水 平的详细分析和界定。因此，上述六种观点都存在着不同的不足之处。 3 房地产周期概念的重新界定 本文认为，房地产周期应是房地产业经济周期的简称，具体的应包含如下三 层含义： ( 1 ) 房地产周期是房地产经济水平起伏波动出现有规律的周期循环的经济现 象。房地产经济水平在运行过程中周期性的呈现扩张与收缩重复出现、波峰与波 谷交替产生的现象，虽然每次波动的幅度、频率、持续时间等方面都有所不同， 但在本质上波动是有规律的周期循环，即都表现出扩张与收缩两大阶段交替出现、 复苏一繁荣一衰退一萧条四个环节循环往复的周期运动。 ( 2 ) 房地产周期波动是宏观经济周期性波动的一部分，是宏观经济周期在房地 产业的具体表现。因此房地产周期在本质上属于经济周期，是房地产业的经济周 期，也是宏观经济周期的组成部分。所以与经济周期类似，房地产周期也必然表 现出类似的波动。 ( 3 ) 房地产周期是房地产业总经济水平的波动周期。和经济周期的定义类似， 房地产周期中包括了房地产开发( 土地和房产的丌发) 、房地产经营( 房地产的交 1 0 由东大学硕士学位论文 易、转让、租赁、抵押、土地出让) 、房地产服务( 物业管理、融资、评估、测量 等) 等房地产业各方面的周期性波动，是一个产业总体经济活动的波动形态。 三、房她产羯勰波动研究现状 1 。黧箨豹房逢产蹋囊研究 早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，实际上开始了对房地产 周期指标的研究。m i t c h e l l ( 1 9 2 7 ) 认为；由于建筑活动受人口增长、房屋折 旧、维修及投资利润率高低等因索影确，庞大的建筑投资对经济活动的影响更为 甥曼窝重大，瘗憩形成一定熬波动。m o o r e ( 1 9 6 1 ) 认为：住宅蠢工鬟受麓教条终， 建造成本、襁会结婚率、房屋空黧率、住宅穆改法镣滋索影响。“h a r w o o d ( 1 9 7 7 ) 提出，经济变化、人口迁移、藻础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷 款、政府政策等因素均会引起房地产周期波动。 随着经济学理论豹不断发鼹，对房地产周期波劝豹研究也得到了深入发袋。 s t e p h e n 矗+ p y h r r 等夭撵凄：赛恁产蠲颓波凄苁裰本主说是由镶求变动决定静， 房地产周期波动可以划分为5 个阶段。在此基础上，通过对发达国家的蜜证分析， 证明了房地产周期与通货膨胀周期正相关。“ 除了般性的理论分析之外，还有大量对各国房地产业周期波动的实证分析 帮研究。g r e b t e r 和b u r n s 数据制作 表3 - 2 中国房地产销售面积与人口( 1 9 9 1 2 0 0 4 ) 年份 房屋销售面积年底总人口户数 ( 万平方米)( 万人)( 万户) 1 9 9 13 0 2 5 ，4 61 1 5 8 2 37 6 4 0 1 1 9 9 24 2 8 8 。8 61 1 7 1 7 l1 0 8 3 。0 5 1 9 9 36 6 8 7 9 l1 1 8 5 1 71 6 8 8 8 7 1 9 9 47 2 3 0 3 5 1 1 9 8 5 01 8 2 5 8 5 1 9 9 57 9 0 5 9 41 2 1 1 2 11 9 9 6 。4 5 1 9 9 6 7 9 0 0 4 11 2 2 3 8 91 9 9 5 0 5 1 9 9 79 0 1 0 1 71 2 3 6 2 6 2 2 7 5 3 0 1 9 9 8 1 2 1 8 5 31 2 4 7 6 l3 0 7 7 1 0 1 9 9 91 4 5 5 6 。5 3 21 2 5 7 8 6 3 6 7 5 8 9 2 0 0 01 8 6 3 7 1 2 81 2 6 7 4 35 4 1 7 7 7 2 0 0 l2 2 4 1 1 9 0 2 l 1 2 7 6 2 76 5 1 5 0 9 2 0 0 22 6 8 0 8 2 8 5 51 2 8 4 5 37 7 9 3 1 1 2 0 0 33 3 7 1 7 6 2 5 31 2 9 2 2 7 9 8 0 1 6 4 2 0 0 43 8 2 3 1 6 4 1 51 2 9 9 8 81 1 1 1 3 8 5 表3 - 3中因房地产销售面积增长率与户数增长率( 1 9 9 1 2 0 0 4 ) 年份房展销售嚣积环比增长率户数环比增长率 1 9 9 21 4 2 l 。4 2 1 9 9 3 1 5 61 5 6 1 9 9 41 0 8 l 0 8 1 9 9 5 、 1 0 9 1 0 9 1 9 9 6 1 0 01 0 0 1 9 9 7l - 1 41 1 4 1 9 9 8 1 3 鑫1 3 5 1 9 9 91 1 9 1 1 9 2 0 0 0 1 2 81 4 7 2 0 0 1l 。2 0 1 2 0 2 0 0 2 1 2 01 2 0 2 0 0 3 1 2 6 1 2 6 2 0 泓 1 1 3l 。1 3 山东大学硕士学位论文 图3 4 依据国家统计局中国统计年鉴2 0 0 5 数据制作 根据计算，销售面积与人口数的相关系数为0 9 0 3 1 ，销售面积环比增长率与 户数环比增长率的相关系数为0 9 4 7 2 ，均为高度相关。事实上我们可以看到除了 2 0 0 0 年的数据外，其他年份销售面积环比增长率与户数环比增长率的数值竟然一 致。 4 宏观经济政策 正如宏观经济政策会对国民经济周期产生冲击从而增强或者熨平经济周期一 样，宏观经济政策同样会对房地产经济运行产生冲击，从而影响房地产周期。在 这里主要从投资政策和金融政策进行分析。 ( 1 ) 投资政策与房地产周期 投资对房地产经济增长具有明显的推动作用，如果以房地产业增加值的变动 来反映房地产经济波动趋势，依据表3 4 中全国房地产投资规模与房地产业增加 值数据分析，其相关系数高达0 9 6 5 6 ，表明房地产投资规模与房地产业增加值密 切相关，同时也表明投资对于房地产周期波动具有重大影响。 表3 4 中国房地产投资规模与房地产业增加值( 1 9 9 5 - - 2 0 0 3 ) 单位：亿元 1 年度1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 l 房地产投 l 资规模 1 0 5 8 6 1 1 4 9 31 2 5 881 4 5 2 61 5 2 8 3 51 6 9 0 41 8 8 5 42 0 9 8 2 12 3 7 76 l l 房地产业 3 1 4 9 0 23 2 1 6 4 43 1 7 8 3 73 6 1 42 34 1 0 3 24 9 8 4 0 56 3 4 4 1 l7 7 9 0 9 21 0 1 5 3 8 l 增加值 依据国家统计局中国统计年鉴数据整理 既然投资对房地产周期波动具有重大影响，国家投资政策对房地产周期波动 理所当然也具有重大影响。投资政策对房地产周期波动的影响主要从两个方面产 生波动性影响： 第一，当社会总投资规模和总投资结构出现变动时，势必影响投向房地产业 的投资量，从而导致房地产经济产生波动； 第二，当总投资规模和总投资结构不变，但投入房地产业的投资结构发生变 山东大学硕七学位论文 化，也会导致房地产经济的波动。例如国家规定，房地产项目自有资本需达到项 目总投资的3 5 ，从而大大提高了房地产开发的门槛，使中小房地产企业更难生 存，推动了房地产业的沈牌，这势必会造成房地产经济的波动。 ( 2 ) 金融政策与房地产周期 由于房地产属于资本密集型产业，因此房地产经济运行需要金融的大力支持， 对会融具有强烈的依赖性。另一方面，金融业对价值含量大、使用周期长、同时 具有投资和消费双重特性的房地产业的依赖性也逐渐加深，住房按揭贷款已经成 为各商业银行的主要业务。从图3 5 中可以看出房地产企业开发资金中来自银行 的资金比例超过5 0 以上。 图3 - 51 9 9 7 年以来房地产开发企业资金来源构成( 亿元，) 引自中国人民银行( - - 0 0 四年中国房地产金融报告 因此国家会融政策的调整势必对房地产经济运行产生巨大冲击，从而引起房 地产周期波动。 国家金融政策主要在两个方面对房地产周期波动产生影响： 第一，货币供应。在经济周期理论中，不论是凯恩斯主义还是货币主义学派、 理论预期学派都把货币政策作为经济周期波动的重要或根本原因。正如卢卡斯强 调的，货币对产量和其他经济变量具有重要影响，货币因素是经济渖动的初始根 源，货币供给的冲击引起经济波动。 同样的货币供应也与房地产经济运行密切相关，根据丰雷、朱勇、谢经荣的 研究，房价与当期货币供给m 2 的相关系数为0 9 4 8 ，房价与前期货币供给 ( m 2 t 1 ) 的相关系数为0 9 8 4 ，房价与后期货币供给( m 2 t + 1 ) 的相关系数为 0 9 2 4 ，均为高度相关。货币供给每增加l 亿元，对房价平均有0 0 1 4 3 8 元平方 米上涨的贡献，按照弹性解释，如果货币供给增加1 ，房价变动0 6 2 5 。”1 罗们特。j 。巴罗，现代纤济j i 爿期理论商务日j 书馆1 9 9 7 年 2 1 # 雷、木勇，谢纤荣，中国地产泡沫实证研究管理世界2 0 0 2 年第1 0 期 山东大学硕士学位论文 简单的来说，随着货币供给量的增加购房的融资条件如利率、还款期限、贷 款成数等相对会比较优厚，因而会使房地产有效需求增加，最终会影响房地产经 济波动。 第二，利率政策。利率作为外部因素对房地产经济运行的影响同样十分明显， 一般来说利率水平的波动，会直接影响到房地产的投资成本、投资收益，这不但 会调节房地产投资的投资规模，而且还会影响社会资本流入或流出房地产业，从 而对房地产周期波动产生影响。 5 国家五年规划与政府任期 我国对国民经济发展的规划均是以五年为一个阶段，中央政府的任期也是以 五年为一个阶段，由此对经济运行产生了周期性的影响。关于我国经济周期的划 分有许多不同的标准，以中国社会科学院经济研究所刘树成、张平、张晓晶等人 的研究成果为例： 表3 - 5 中国历次经济周期 周期序峰咎落差 上升阶段 起止年纷崞应经崭增长率 答位经济增长率 ( 百分点，的年数 l 【9 5 3 n 。9 5 71 9 筠年l j 0 1 9 5 7 年5 1 9 9 2 歪 2 。9 5 8 9 6 2 1 9 招年2 13 1 9 6 1 年- 2 7 3 4 86 1 生 3 。9 6 3 n9 6 8 1 9 6 4 年1 83 1 9 6 7 年o 7 2 4 0 2 盔 49 6 9 9 7 21 9 7 0 年1 9 4 1 9 7 2 年38 1 562 年 j 9 7 3 9 7 61 9 7 5 年87 1 9 7 6 年- 16 1 03 2 年 69 7 7 9 8 11 9 7 9 年1 p o1 9 5 1 年52 6 ， 2 年 79 8 2 n9 8 61 9 8 4 生j 2 1 9 8 6 年88 。4 6 a3 盎 89 8 7 n9 9 01 9 8 7 年16 1 9 9 0 年38 1 1 盔” 。 99 9 1 n 1 0 0 11 9 9 2 年4 2 1 9 9 9 年7 1 7 1 ” 2 年一一 2 0 0 2 2 0 0 4加0 3 年95 i 03 年 ( 正在进行) 2 0 0 4 年95 引自刘树成、张平、张晓晶中国经济周期波动u 】题研究 从表中可以看出1 9 9 0 年以前中国的经济周期基本以五年为一个周期，其中重 要的原因就是五年规划和政府任期。 与经济周期类似，房地产周期也受到此五年周期的影响。张元瑞根据g n p 增 长率与商品房销售额增长率所对应关系，把1 9 7 9 1 9 9 5 年中国房地产业发展划分 为四个阶段，即1 9 7 9 1 9 8 5 年为复苏期，1 9 8 6 1 9 9 1 年为增长期，1 9 9 2 1 9 9 3 年为 高速增长期，1 9 9 4 1 9 9 5 年为宏观调控期。何国钊、曹振良、李晟等把1 9 8 1 1 9 9 4 年的中国房地产周期划分为3 个，即1 9 8 1 1 9 8 6 年为第一个周期，1 9 8 7 1 9 8 9 年 为第二个周期，1 9 9 0 年以后为第三个周期。谭刚把1 9 7 8 - - 1 9 9 5 年的中国房地产 划分为四个周期，即1 9 7 8 1 9 8 6 年、1 9 8 7 - 1 9 9 1 年、1 9 9 2 1 9 9 4 年、1 9 9 5 年以后。 川刘树成张晓晶张平。 中国绎济刷期波动向题研究绛济参考报2 0 0 6 - i 一1 4 “ 出系大学硕士学短论文 刘学成将巾湖的房地产短周期划分为5 个周期，即1 9 8 1 1 9 8 6 年、1 9 8 7 1 9 9 0 年、 1 9 9 1 1 9 9 5 筇、1 9 9 6 1 9 9 9 年、2 0 0 0 年后。 致以上魏划分 霹竣看出，缀然标准不一，毽捌分爨豹璃麓孛瑷五年为辩藏跨 度酶凌霸占潮大多数。由诧我们爵疆认为，串舀酶虏遗产溺期波动能缀髑期为五 年，而形成这周期的重要原因怒国家五年规划和政府任期。 尤其是在1 9 9 6 年我国第容土地收购储备机构上海市土地发展中心建 立之后，嗣容对地使用权实施招标、拍卖和挂牌制度，从而使国家获得了各种 逢程：缝砖猿嚣、缀差建租秘鍪鞭遮翟。主戆爨莰麸褥藏惫各壤泰抉遴筹集资金 的重要渠遂，据统计目前我圜穗方政府财政收入巾土地出谴金的贡献簸已达到 3 0 5 0 ，个别城市甚至已达到6 0 8 0 。出于政绩和经期考核的考虑，溅者即使是 单纯从筹集发展资金考虑，每任地方政府在上任乏初，都有充分的冲动增加土 地豹供应，攘动房地产投资增加。由此对房地产周期波动产生巨大影响。 二、宏溪经济霹素 由于房魄产周期实际上是滚观经济周期在房泡产业的表现，因此稻当多能够 影响宏观缀济周期的经济要素同样能影响房地产周期。在此本文主要分析经济增 长率、人均硝支配收入、利率、汇率、通货膨胀等赢个因素。 l 。经济瀵长率 瑰代宏麓经济竭鬟波动逶露楚簏经济灌长率斡交能来表示，瑟经济臻长率是 指国民生产总值的增长状况，闲此经济增长率的变化实际上包含了房地产业在内， 已经在总体上反映了房地产业的实际运行状况。 宏观经济的波动会对房地产般产生较强的影响，两者的周期实际上肇同向发 蓑趋势，毽褒辩阗上鸦有不霜。觳寒谎，房建产髑麓孥手宏鼹经济耀麓。当宏 观经济萧条孵，由于整体经济环境的影响，房地产帮场也不活跃，露一照政府裁 激经济，采取扩张性的政策来促使经济增长，社会嫩产资源就会向带有阑民经济 前导性和基础性特征的房地产舭牵窜移，由此推动房地产业率先复苏，进而带动宏 观经济进入扩张期。在扩张期，房地产周期晚于宏观经济进入复苏阶段，但困其 复苏较抉，攀予宏震经济蠲鬻逸翻繁荣狳段。当象溪经涛送入繁荣泠墩，在政癣 通过提商利鬻、紧缩通货膨胀等政綮冲击下，房地产需求降低，房地产投机被抑 制，社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩 期，并且在收缩阶段持续时间长予宏观经济。 美国经济学家嚣蒙库兹瀑茨在研究了多个国家糖她产业周期后，总结出房 由零大学硕士学霞论文 地产业发展与经济增长率之间的一般关系，如表3 6 所示。大体而畜，只有当 g d p 增长率越过5 ，房地产业才能得到稳定发展。“1 表3 - 6 房遗产盈发矮与经济增长率之阏的一般关系 经济增妖攀痨遗产簸发展狡况 小于4 萎缩 4 5 停滞赫毯倒退 5 - 8 稳定发展 大于8 高速发展 1 0 一1 5 飞速发震 粱茬( 1 9 9 6 ) j c | 串国丈藤1 9 8 6 - - 1 9 9 5 年懿g n p 举蹭长率与住宅年镶镶蠹增长 率这两个数缎进行了相关分析，弗对房地产经济波动服从于总体经济波渤作单方 向假设检验，发现相关系数为+ 0 7 0 7 6 ，单方向假设检验的显著水平p = o 0 1 1 。由 此得出结论，1 9 8 6 1 9 9 5 ，中国大陆房地产经济波动基本与总体经济波渤基本同 步。翻 表卜7 雷内生产慧蘧与房建产盈蹭热馕瀵长率( t 9 9 3 - - 2 0 0 3 ) 华份秘地产增加值增长率国内生产总值增长率 1 9 9 32 2 9 5 1 4 o o 1 9 9 43 5 8 4 1 3 1 0 1 9 9 5 2 】6 4 1 0 9 0 1 9 9 68 5 7 1 0 o o 1 9 9 79 5 3 9 r 3 0 1 9 9 8t 5 4 0 7 s o 1 9 9 95 2 7 6 8 2 ol o 6 0 8 4 0 2 0 0 l1 1 5 4 8 3 0 2 0 0 21 1 2 9 9 ，1 0 2 0 0 31 3 3 2 l o 0 0 图3 - 6 依据幽家统计局中国统计馨鉴整理 f 1