（土壤学专业论文）基于rs和gis的城乡结合部土地价格评估研究.pdf

华中农业大学硕士学位论文【钱建平】：基于r s 和g i s 的城乡结合部土地价格评估竺窭 摘要 城乡结合部是城市与农村相互结合的特殊经济地理单元，是城市快速扩张的重 点区域，受城市与农村的双重影响。城乡结合部地价是土地价格研究中的薄弱点， 土地市场的快速、健康发展迫切要求对该区进行地价评估。本研究选取荆州市城乡 结合部为研究样区，探索在计算机、地理信息系统、遥感、现代数学模型等高新技 术的支持下，划分出研究区域的城乡结合部范围，并对其进行定级估价，最后建立 数字地价模型，分析地价之间的时空关系。取得了一定的研究成果，主要有： 1 城乡结合部边界的划分 选取了2 0 0 0 年的t m 遥感影像作为数据源，在没有高分辨率s p o t 全色影像的情况 下，尝试使用l a n d s a t 7 的第8 波段( 全色波段，分辨率为1 5 m ) 代替s p o t 全色影像， 与分辨率为3 0 m 的多光谱图像进行影像融合( 分辨率为1 5 m ) ，采用监督分类法进行 分类，精度均在8 5 以上。在a r c g i s 下建立5 0 0 5 0 0 m 的方格，并与遥感影像分类结 果图进行叠加，计算每个方格的熵值，绘制出熵值图。以熵值4 0 和6 0 为阈值，分别 划分出羯州市城乡结合部的外边界和内边界，最后得到荆州市城乡结合部的面积为 1 2 4 4k m 2 ，共包括2 5 个行政村。 2 城乡结合部土地定级 提出了城乡结合部土地定级影响因素的d - s r 概念模型；尝试构建了城乡结合 部土地定级因素体系，将社会因素和环境因素纳入该体系中，并针对荆州市城乡结 合部的具体特点，选择了道路通达度、基础设施可实现度、耕地产出水平、土壤肥 力、土壤污染状况、城市中心影响度、土地利用规划共7 个因素作为定级因素：采用 层次分析法确定了各因素的权重。采用g i s 的分析方法和一般分析方法结合，量化各 因素，最后运用因素法划分出荆州市城乡结合部的土地级别，并采用土地收益进行 了验证。荆州市城乡结合部土地分为4 个级别，其中以二级和三级土地为主，分别占 总面积的3 9 6 8 和3 8 1 8 ；四级地最少，仅占总面积的9 2 6 。 3 城乡结合部土地估价 在可持续发展理念指导下。探讨了城乡结合部土地价值的组成，分为质量价值、 环境价值、存在价值三部分。质量价值采用收益还原法评估，但是目前利用此法评 估地价时，采用实际纯收益代替预期纯收益孺导致评佶的地价不合理。本研究系统 地论证了利用灰色系统建模来预测土地预期纯收益的可行性，并分析了整个建模过 程，最后将模型应用到荆州市城乡结合部土地估价中。结果表明，应用该模型预测的 精度较高。利用预测的预期纯收益评估出的土地质量价值为：一级为1 6 7 6 元m 2 ， 摘委 二级为1 5 1 5 元m 2 ，三级为1 4 5 9 元m 2 ，四级为1 3 2 7 m 2 。本研究论证了采用 假设市场评估法评估土地环境价值的可行性，并设计相关问卷进行调查和数据分析， 结果评估出的环境价值为：一级1 1 5 8 元m 2 ，二级为7 8 0 元m 2 ，三级为5 3 1 元 m 2 ，四级为3 7 9 元1 1 1 2 。采用保险费率法模型评估出的存在价值为：一级6 6 8 4 元m 2 ，二级为5 3 9 0 元m 2 ，三级为4 0 7 5 元莳，四级为3 2 9 8 元抒。最后得 到荆州市城乡结合部各级土地的综合价值分别为：一级9 5 1 8 元m 2 ，二级为7 6 8 5 元秆，三级为6 0 6 5 元m z ，四级为5 0 0 4 元m 2 。 4 城乡地价空间结构分析 以调查的荆州市城区基准地价、荆州市农用地基准地价和评估出的城乡结合部 土地价格为基础建立数字地价模型，选择中心和区域两个基点，建立地价剖面。结 果表明：( 1 ) 地价从中心基点向城市边缘总趋势是降低的，但不同方向表现出不同 的特点；( 2 ) 在贯穿市区的地价剖面中，一般表现为从一个边缘到另一个边缘的地 价由低到高再到低的变化规律；( 3 ) 地价从中一t i 区向边缘区降低的过程中，距离中 心基点越近的地区，地价变化的波动较大，越靠近郊区的地方，地价变化越乎缓。 分析1 9 9 8 年和2 0 0 3 年的地价变化，可以看出，城市中心区和高新技术开发区的地 价增值较快。 关键词：城乡结合部：遥感：地理信息系统；土地价格：数字地价模型 l i 生壅些查堂堕主兰垡堡兰丝堡! ! ! 苎王! ! 塑旦堕竺塑兰堕鱼塑圭些竺垫塑笪堕 s t u d yo nl a n dp r i c eo fu r b a nf r i n g ea r e ab a s e d o nr e m o t e s e n s i n ga n dg e o g r a p h i ci n f o r m a t i o ns y s t e m m a s t e rc a n d i d a t e ：j p q j a n s u p e r v i s o r ：p r o fy z h o u a b s t r a c t a f f e c t e db yd e v e l o p m e n to fc i t ya n dc o u n t r y s i d e ，c i t yf r i n g ea r e ai sap e c u l i a r e c o n o m i ca n dg e o g r a p h i c a lu n i t ，w h i c hi st h em a i na r e ao fc i t ys p r e a d i n g h o w e v e r ， r e s e a r c h e so nl a n dp r i c eo ft h eu r b a nf r i n g ea r e a i r en o te n o u g h ，t h o u g ht h eh e a l t h y d e v e l o p m e n to f t h el a n dm a r k e tr e q u i r e se v a l u a t i n gt h el a n dp r i c ew i t h i nt h i sa r e a t a k i n g t h ec i t yf r i n g ea r e ai nj i n g z h o uc i t yi nh u b e ip r o v i n c ea sa ne x a m p l e 、i t ht h es u p p o r t i n g o fc o m p u t e ra n dg i s ，t h er a n g eo fc i t yf r i n g ea r e ai sc o n f i r m e d ，t h el a n dp r i c ee v a l u a t i o n i sp r o g r e s s e d ，a n dt h es p a t i a lr e l a t i o no fl a n dp r i c ei sa n a l y z e d t h em a i nr e s e a r c hr e s u l t s a r es h o w na sf o l l o w s ： 1c o n f i r m i n gt h er a n g eo fu r b a nf r i n g ea r e ai nj i n g z h o uc i t y t h et m i m a g eo ft h ey e a r2 0 0 0i ss e l e c t e da st h er e s e a r c h i n gd a t as o u r c e w i t h o u tt h e h i g hr e s o l u t i o ni m a g e so fs p o t t h i ss t u d yt r i e st ou s ear e s o l u t i o nm e r g ew i t l lt h ep a n b a n d ( t h ee i g h t hb a n do ft m2 0 0 0 ) i n s t e a do ft h ep a nb a n do fs p o ti m a g i n e st h a ta r e c o m m o n l yu s e di n o t h e rs t u d i e s b a s e do nt h i s ，t h ei m a g er e s o l u t i o ni se n h a n c e d t h r o u g hs u p e r v i s e dc l a s s i f i c a t i o no fe r d a si m a g i n e ，t h i sr e s e a r c hg a i n saf i n er e s u l t w i t ha na c c u r a c yo fa b o v e8 5 as e r i e so f 鲥d sa r ee s t a b l i s h e dw i t ht h es o f t w a r eo f a r c g i s ，a n do v e r l a i di nt h em a po fc l a s s i f i c a t i o nt ob u i l dt h em a po fe n t r o p y v i a c a l c u l a t i n gt h ee n t r o p yo fe v e r yu n i t , t h er a n g eo fc i t yf i s n g ea r e ai sc o n f i r m e d t h er a n g e w i t ht h ea r e ao f1 2 4 4k m 2i n c l u d e s2 5v i l l a g e si so b t a i n e d 2l a n dg r a d i n go fu r b a nf r i n g ea r e ai nj i n g z h o uc i t y a ni m p a c tf a c t o rs y s t e mo fl a n dp r i c ei se s t a b l i s h e di nt h i sr e s e a r c h b a s e do n c h a r a c t e r i s t i ca n a l y s i so fl a n dp r i c e ，t h em o d e lo fd s - rc o n c e p t i o ni ss e tu p t h ei n d e x s y s t e mo fl a n dp r i c ew i t hs o c i a la n de n v i r o n m e n t a lf a c t o r si sd e v e l o p e dt e n t a t i v e l y a i m i n ga tt h ec h a r a c t e r i s t i co fj i n g z h o uc i t y ，t h ei n d e x e so fr o a d , b a s i ce s t a b l i s h m e n t ， i l l 摘要 a g r a r i a n o u t p u t ，s o i lf e r t i l i t y ，s o i lp o l l u t i o n ，c e n t e rc i t ya n dl a y o u t a r es e l e c t e da n d m e a s u r e db yg i sa n dt r a d i t i o nm e t h o d s t h e i rw e i g h t sa r ec o n f i r m e db ya h pm e t h o d f o u rc l a s s e so fl a n dp r i c ea r ee n s u r e db yf a c t o rm e t h o da n dv a l i d a t e db yi n c o m e t h e p e r c e n t so f f o u r c l a s s e s a r e l 2 8 8 ，3 9 6 8 ，3 8 1 8 a n d 9 2 6 r e s p e c t i v e l y 3l a n de v a l u a t i o no fu r b a nf r i n g ea r e ai nj i n g z h o uc i t y a i m i n ga ts u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ，t h ec o n s t i t u t i o no fl a n dv a l u ei nu r b a nf r i n g ea r e a i n c l u d i n gr e s o u r c ev a l u e ，e n v i r o n m e n tv a l u ea n de x i s t e n c ev a l u ei sd i s c u s s e d i n c o m e c a p i t a l i z a t i o na p p r o a c hi sap r e v a l e n tm e t h o do fe v a l u a t i n ga g r i c u l t u r a ll a n dr e s o u r c e v a l u e b u tu s i n gt h ea p p r o a c ht ov a l u et h ep r i c eb ya d o p t i n ga c t u a ln e tr e t u r ni n s t e a do f a n t i c i p a t i v en e tr e t u r nl e a d st oi l l o g i c a l t h er e s e a r c ht r i e st od e m o n s t r a t et h a tf o r e c a s t i n g o ft h ea n t i c i p a t i v en e tr e t u r nb ym a k i n gu s eo ft h eg r e ym o d e l ( g m ( 1 ，1 ) ) i sd o a b l ea n d a n a l y s e st h ep r o c e s so fm o d e l i n g b ya p p l i c a t i o no fg mi nt h ee v a l u a t i o no fa g r i c u l t u r a l l a n dp r i c eo fu r b a nf r i n g ea r e ai nj i n g z h o uc i t y ，t h er e s e a r c hr e s u l t si l l u s t r a t et h a tt h e p r e c i s i o no fp r i c ep r e d i c t i o ni sh i g h t h er e s o u r c ev a l u eo fe v e r yc l a s si s1 6 7 6 ，1 5 1 5 ， 1 4 5 9 ，1 3 2 7 a c c o r d i n gt oq u e s t i o n n a i r es u r v e ya n da n a l y s i so fc v m t h ee n v i r o n m e n t v a l u eo fe v e r yc l a s si s11 5 8 ，7 8 0 ，5 3 i ，3 7 9 w i t ht h em e t h o do fi n s u r a n c e t h e e x i s t e n c ev a l u e i se v a l u a t e d t h e t o t a l l a n d v a l u eo f u r b a n f r i n g ea r e a i n j i n g z h o u i s9 5 1 8 ， 7 6 8 5 6 0 6 5a n d5 0 0 4r e s p e c t i v e l y 4s p a t i a la n a l y s i so fl a n dp r i c ei nu r b a na n d v i l l a g ei nj i n g z h o uc i t y b a s e do nl a n dp r i c eo f u r b a n ，v i l l a g ea n du r b a n f r i n g ea r e a ，t h ed i g i t a ll a n dp r i c em o d e l i se s t a b l i s h e d t h el a n dp r i c es e c t i o ni se r e c t e dw i t ht w op o i n t so fc i t yc e n t e ra n dr e g i o n b ya n a l y z i n gt h el a n dp r i c es e c t i o n ，t h er e s u l ts h o w s ：( 1 ) t h et r e n do fl a n dp r i c ef r o mt h e u r b a nt ou r b a nf r i n g ei sd e s c e n d e n t ，b u tt h ec h a r a c t e r i s t i ci sd i f f e r e n tw i t hd i f f e r e n t p o s i t i o n ( 2 ) i nt h el a n dp r i c es e c t i o no f p r o n g i n gt h eu r b a n ，t h ev a r i a t i o n a lr u l ei sh i g hi n t h em i d d l ea n dl o wi nt h ef r i n g e ( 3 ) t h ef l u c t u a t i o no fl a n dv a r i e t yi sd i s t i n c tb e t w e e n t h eu r b a nc e n t e ra n dt h eu r b a nf r i n g e c o m p a r i n gt h ep r i c eb e t w e e n19 9 8a n d2 0 0 3 ，t h e r e s u l ti ss h o w e dt h a ti n c r e a s e de x t e n to fu r b a nc e n t e ra n dd e v e l o p m e n ta r e ao f h i 曲t e c h i sh i g hi nj i n g z h o uc i t y k e yw o r d ：u r b a nf r i n g ea r e a ；r s ；g i s ：l a n dp r i c e ；d l p m i v 华中农业大学硕士学位论文 饯建平j ：基于r ；和g i s 的城乏堕盒酆土塑型必竖焦至堕 第一章前言 城乡结合部是城市与乡村之间的过渡、交界部位，是指以城市为中心分布的包 括部分城市建成区和部分乡村的自然与经济交合地带，是城市农副产品的生产基地， 为城市的发展提供土地和劳动力，并为改善城市生态条件提供良好的自然环境 ( d a v i de ta 1 ，1 9 8 1 ；张增峰等，2 0 0 1 ；黄广字等，2 0 0 2 ) 。国土资源部颁布的城 镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程和农用地分等规程、农用地 定级规程、农用地估价规程使城镇用地和农村土地的定级估价有了系统、规 范的技术依据，随着城镇用地和农用地估价成为国土资源部新一轮国土资源大调查 土地资源监测调查工程的重要组成部分，两者取得了一系列研究成果( 程烨，2 0 0 2 ) 。 然而在两者的交界地带如何定价，是目前各级政府管理部门普遍关注的问题( 郭爱 清等，2 0 0 4 ) 。因此，开展城乡结合部土地定级与估价研究，在理论上对进一步完 善我国土地价格和地价政策体系具有重要意义，在实践上对促进城市的经济发展、 建立城乡土地一体化价格体系、提高城乡结合部土地的生产力和土地利用的综合效 益等方面都具有现实指导意义。 1 国内外研究进展 1 1 城乡结合部研究进展 近半个世纪以来，无论是发达国家还是发展中国家，在大中城市周围出现了一 系列被称为“郊区化“的扩散现象，城市中心的人口、工业、商业与住宅等要素不 断向周囝地区迁移，直接侵吞着城市附近的农业用地与乡村景观。在城市建成区与 广大乡村地区相互连接部位，出现了一个性质既不同于典型的城市，又异于农村的 过渡地带。自1 9 世纪末，中欧地理学从城市形态发生学的角度提出了“边缘带“这 一涉及城乡过渡带的概念以来，历时近一个世纪，过渡带日益突出的社会经济地位 吸引了众多的学者，从不同的角度与实证研究中，提出了一系列不同的术语。如1 9 3 6 年德国地理学家赫伯特路易簌提出的“城市边缘带”；1 9 4 2 年安德鲁斯提出的“乡 村一城市边缘带”：1 9 5 3 年w c 麦坎与r g 波恩莱特提出的“限制边缘带”和“扩 展边缘带”( w h i t e h a n d ，1 9 8 8 ；赵杰等，2 0 0 1 ) 等。 我国对城市边缘带的研究起步较晚，是伴随着对国外研究状况、进展的介绍于 2 0 世纪8 0 年代后期发展起来的，并以城乡结合部的概念来代替城市边缘带的提法较 多( 严重敏等，1 9 8 9 ：武进等，1 9 9 0 ：崔功豪等，1 9 9 0 ；涂人猛，1 9 9 0 ；顾朝林等， 1 9 9 3 ) 。系列的研究成果包括：分析了城乡结合部的人口运动核心区人口离心迁移 及结合部人口集聚( 孙胤社，1 9 9 5 ) ：总结了我国城乡结合部的特征( 顾朝林等， 1 9 9 3 ；陈佑启等，1 9 9 6 ：赵永革等，1 9 9 7 ) ；探索了城市空间扩展动力机制与模式 ( 梅安新等，1 9 9 7 ；杨荣南等，1 9 9 7 ：何流等，2 0 0 0 ：陈晓军等，2 0 0 3 ) ：研究了 第一章前言 城市用地结构变化及其原因( 王万茂等，1 9 9 3 ；谢蓉，1 9 9 8 ) ；提出了可持续发展 下，城乡生态经济交错区土地资源管理的原则与途径( 张安录等，1 9 9 9 ) 。阶段性的 成果有中国大城市边缘区研究、北京的郊区化及其对策( 顾朝林，1 9 9 9 ； 周一星等，2 0 0 0 ) 等。 对于城乡结合部范围的界定方法，我国理论界、学术界自研究城乡结合部始就 进行了探讨。城乡结合部可以原城市建成区的半径为划分依据，兼顾以下几个方面 的指标：( 1 ) 实际从事非农业活动的人口比重； ( 2 ) 人口密度与建筑密度： ( 3 ) 一定的城市基础设施；( 4 ) 土地利用的特点；( 5 ) 与中心城区各方面的联系：( 6 ) 原有行政小区的完整性( 严重敏等，1 9 9 9 ) 。城乡结合部可以城市建成区基本行政 区单位街道为城市边缘区内边界，外边界以城市物质要素( 加工业、居住、交 通、绿地等) 扩散范围为限。将其中城乡互相包容、互有飞地和犬牙交错的地域划 为城市边缘区，并进一步划分成内缘区和外缘区两个层次。内缘区的土地利用趋向 于城市核心区，其划分一般运用城市核心区划分的结节地域和均质地域理论和方法： 外缘区的功能特性趋同于城市影响区，其划分一般采用流分析理论和方法( 顾朝林 等，1 9 9 3 ) 。一些学者则根据“断裂点”分折法，选取5 大类2 0 个指标，计算、比较 各指标要素的距离衰减值，进而确定北京城乡交错带的范围( 陈佑启，1 9 9 6 ) 。 随着研究方法的成熟和研究理论的发展，城乡结合部范围的界定方法也由定性 分析向定性、定量分析相结合方向发展，界定范围也由大城市逐步扩展到中等城市。 应用遥感技术与信息熵原理探讨了北京城市边缘带的界限、范围和类型，借助形状 指数分析了北京城市边缘带轨迹的扩展历史和延伸方向，并在此基础上总结出北京 城市边缘扩展的地形、环境、卫星城和交通干线等4 个导向( 程连生等，1 9 9 5 ) 。针 对国内部分学者尝试利用综合社会经济指标划分城乡结合部，但由于高精度、高空 间分辨率的统计资料难以获取的状况，提出了一个将t m 影像与突变检测方法结合划 分北京市城乡结合部的方法( 梁运斌等，1 9 9 3 ：章文波等，1 9 9 9 ) 。 但由于国内外学术界对城乡结合部的概念还未形成统一共识，且权威的划分指 标体系尚未形成，因此导致城乡结合部范围的划分方法还处于不确定阶段( 方晓， 1 9 9 9 ；陆海英等，2 0 0 4 ，张慧芳，2 0 0 4 ) 。 1 2 土地评价研究进展 国外以合理征收地税为目的的土地评价的资料最早见于1 5 世纪莫斯科公国的税 册中，随后奥地利( 1 7 1 7 ) 、法兰西( 1 8 0 8 ) 、普鲁士( 1 8 6 1 ) 等国也相继开展了以 赋税为目的的农用地评价。德国开展农用地估价工作已有1 8 0 年的历史，它主要是 以评定当地最好企业为1 0 0 分的各个农业企业耕地及草地每h m 2 净收入的相对值为 基础，以作为征收土地税、进行土地归并及调换土地、地租地价的法律依据( d u m a n s k i e ta l 1 9 9 3 ) 。 华中农业大学硕士学位论文【钱建平1 ：基于r s 和g i s 的城乡结合部土地价格遥垡竖窒 以合理利用土地为目的的土地评价研究，是随着资源调查与土地合理利用规划 而产生和发展起来的，可以追溯到2 0 世纪3 0 年代。基于土地利用不合理导致环境 退化的原因，美国提出了土地潜力分类系统，并于1 9 6 1 年由美国农业部土壤保持局 正式颁布了“土地潜力分类系统”，它是当时世界上第一个较为全面的土地评价系统， 以农业生产为目的，主要从土壤的特征出发进行土地潜力评价，分为潜力级，潜力 亚级，潜力单元三级( k 1 i n g e b i e le ta l ，1 9 6 1 ) 。2 0 世纪7 0 年代，随着更广泛的 资源调查和遥感等技术手段在资源调查中的应用，土地研究开始由土地清查走向土 地评价。1 9 7 6 年，联合国粮农组织颁布了“土地评价纲要”，该纲要从土地的适宜 性角度出发，分为纲、类、亚类、单元四级( f a o ，1 9 7 6 ：b e r o t e r 3 n ，1 9 9 7 ) 。苏联 也于同一年正式颁布了用于地籍工作的“全苏土地评价方法”，用于确定土地生产能 力和农业生产中最有效的利用途径( 傅伯杰，1 9 9 0 ) 。2 0 世纪8 0 年代，随着计算机 的应用，土地评价的理论和方法不断完善和改进，向综合化、精确化方向发展( k i n g ， 1 9 8 7 ) 。 我国土地评价历史悠久，早在2 0 0 0 多年前就有按土壤色泽、性质、水分状况来 识别土壤肥力和分类的记载。在禹贡篇和管子地员篇中也有关于黄河流 域及长江中下游土壤分类评价的实际记载，而较为系统的土地评价始于解放后( 傅 伯杰，1 9 9 1 ) 。国内解放后农用地评价工作的发展历程大概如下： 1 9 5 1 年，财政部组织查田定产工作，对全国耕地评定等级，但对等级的划分和 地区间平衡的方法尚没有科学的规定。 1 9 8 6 年，原农牧渔业部的土地管理局和中国农业工程研究设计院等单位依据国 内外土地评价理论和在各地试点经验的基础上，研究制订了县级土地评价技术规 程( 试行草案) ，主要以水、热、土等自然条件为评价因素，划分农用地自然生产 潜力的差别，以定性评价为主。 1 9 8 9 年8 月，原国家土地管理局制定了农用土地分等定级规程( 征求意见 稿) ，并在土地管理部门的组织下在全国选择了6 个试点县进行了农地分等定级工 作。 1 9 9 8 年，农业部颁布了行业标准全国耕作类型区耕地地力等级划分，把全 国划分为七个耕地类型区、十个耕地地力等级( 邓留献，2 0 0 0 ) 。 1 9 9 8 年，在总结试点经验的基础上，国土资源部又提出了农用土地分等定级 规程( 讨论稿) ，并在北京召开了研讨会。会议认为，此规程以土地生产潜力 理论为基础，开展农用地质量评价的技术思路是正确的。2 0 0 3 年8 月1 日，国土 资源部正式颁布了农用地分等规程、农用地定级规程和农用地估价规程， 从而构建三个规程的理论体系来看，在不同的规程中理论和方法各有侧重， 实现手段不尽相同，力图从不同的角度反映农用地的自然质量、现阶段科技条件下 的利用水平和土地的社会经济价值，从而构成具有中国特色的土地评价等、级、价 第一章前言 体系( 高向军等，2 0 0 2 ) 。 土地评价理论和方法不断发展的同时，我国在土地评价和管理方面也不断在采 用高新技术作为其技术手段。g i s 技术的应用就是非常重要的一个方面，它是在计 算机地图制图、计算机技术、计量和遥感技术的基础上发展起来的( m a c h i n ，e t a l ，1 9 9 5 ) 。8 0 年代以后，数理统计方法开始应用于士地资源评价，使土地资源研究 的定量化水平取得了提高，并组建土地资源信息系统。随后，出现了利用g i s 对土 地资源进行多宜性评价、土地潜力评价及农用地分等定级估价等方面的研究。在土 地评价方法上对层次分析法、模糊数学方法、神经网络模型等进行了探索研究( 倪 绍祥，1 9 9 9 ：朱德举，2 0 0 2 ) 。利用g i s 技术和适当的评价方法，不但提高了结果的 精确度、有利于评价结果的推广应用，同时也减少了土地评价工作中所需的人力、 物力、财力( 聂艳等，2 0 0 4 ) 。 2 本研究的目的与意义 城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区，该区域土地利用结构中，农用土 地急剧减少，工业化、城市化带动建设用地快速膨胀，推动了城乡结合部土地市场 的发展。然而，土地产权不明，土地收益分配机制不合理、土地利用和管理不到位 又使土地市场发生混乱。同时，通行的地价政策决定了城区的地价要高于“城乡结 合部”的地价，乡村的地价耍低于“城乡结合部”的地价，“城乡结合部”的地价 往往介于城区地价和农村地价之间( 刘扬，1 9 9 5 ) 。这种依据商业价值按区域划分 的基本定价应该说具有一定的科学性，然而由于“城乡结合部”概念的模糊，度量 欠缺标准，再加上经济利益的驱动，就难以避免人为地把城区土地当作“城乡结合 部”的土地价格来估算，这样无疑降低了城区土地的价格，而把农村的土地按“城 乡结合部”的地价来估算，又导致地价的上涨。这一压一抬引起的后果往往只有 个，即国家或集体的土地资产受损( 郭爱清，2 0 0 4 ) 。为此，正确评估城乡结合部 土地价格是建立规范的土地市场的需要。 本研究结合遥感和地理信息系统技术，划分出了荆州市城乡结合部的边界，并 采用模型对此区域的土地进行了定级估价，最后结合城区基准地价和农用地基准地 价对城乡地价进行了一体化分析。主要研究内容如下： ( 1 ) 对t m 影像进行分类，提取出农用地和建设用地，建立土地利用类型的数字 熵模型，通过分析景观紊乱度，划分出荆州市城乡结合部的区域范围。 2 ) 以d s r 模型为基础，建立了城乡结合部土地定级因素体系，分析了各因素 的类型，针对荆州市城乡结合部的具体情况，选择了部分因素，采用g i s 的分析方法 和一般分析方法结合，量化各因素，最后划分出荆州市城乡结合部的土地级别，并 采用土地收益进行了验证。 ( 3 ) 在可持续发展理论指导下，探讨了城乡结合部土地价值的组成，分为质量 华中农业大学硕士学位论文 钱建平】：基于r s 和g i s 的城乡结合部土地价格评估研究 价值、环境价值、存在价值三部分。质量价值的评估引入了灰色系统模型来预测纯 收益，环境价值的评估引入了c 模型，而存在价值则引入了保险费率法模型。 ( 4 ) 建立数字地价模型，结合市地和农地，分析其与城乡结合部土地价格之间 的联系，为城乡地价一体化和土地征用制度改革提供了依据。 - s 第二章理论与方法 第二章理论与方法 1 城乡结合部 1 1 城乡结合部的概念 城乡结合部，是指一种城市与乡村相互结合的特殊经济地理单元，该经济地理 单元既不同于单纯的城市区域，又不同于纯粹的农村区域，是既有城区风貌，又有 乡村特点的一种经济地理空间，是城市地域的组成部分，由城市建成区向外延伸， 最终过渡到农业用地。 1 2 城乡结合部的形成 法国的著名经济学家佩鲁认为，经济增长并非同时出现在所有地区，而是按照 不同强度首先出现在大城市或中心区域，然后再由大城市或中心区域向周边区域不 断扩散。按佩鲁的这一观点，经济增长可分为两个显著不同阶段：聚集阶段和扩散 阶段。前者是各种生产要素向大城市或中心区域不断集中的阶段，正是由于各种生 产要素的集中和优化配置，促进了大城市或中心区域的超常规的发展，使其成为一 国经济的增长极；后者是多种生产要素由大城市或中心区域向周边区域不断扩散的 阶段，其原因是大城市或中心区域由于各种生产要素的大量聚集而使其显得过于局 促，空间的狭小已严重地制约着大城市和中心区域的进步发展，于是大城市或中 心区域的生产要素开始向其周边移动，以寻找更广阔的发展空间。由于大城市或中 心区域一般不是孤立地居于沙漠中的绿洲，而往往是与乡村地区枢毗连的，因而大 城市或中心区域的生产要素向外扩散，就是向广大农村地区扩散。于是，就产生了 一种新的经济地理单元城乡结合部( 许学强等，2 0 0 1 ) 。 大城市或中心区域向外的扩展过程所形成的城乡结合部，并不是永远不变的。 实际上城乡结合部也会随着城市化的过程转变为典型的城市区域，具有完全的城市 特点。此时，城市或中心区域又会进一步向外扩展，形成新的城乡结合部。因此， 城乡结合部并不是经济发展过程中暂时形成的区域，而是经济发展中长期存在的一 种区域。因此，有必要对城乡结合部特征及其土地价格进行系统的分析和研究，以 适应城乡结合部发展之需要。 1 3 城乡结合部的划分 1 3 1 划分依据 划分城乡结合部的范围界线，基本依据有两个方面( 郭爱清，2 0 0 2 ) ： ( 1 ) 土地要素在空间上的相互作用。作用模式有距离衰减模式和引力模式。距 离衰减模式的核心意义就是土地收入、城市商业、交通等现象随其与城市距离的加 华中农业大学硕士学位论文【钱建平】：基于r s 和g i s 的城乡结合部土地价格评估研究 大而衰减，在城市边缘土地价值的梯度可能加大；引力模式的基本出发点是城市的 引力作用与城市的人口规模呈正比。 ( 2 ) 土地的区位。城乡结合部处于城市与乡村的交界过渡地带，区位独特，既 不同于城市内部，又区别于农村区域，具有明显的独特性和过渡性。 1 3 2 遵循原则 在确定城乡结合部的范围时，应遵循以下基本原则： ( 1 ) 区域差异性原则。城乡结合部作为一种区域单元，在土地的自然经济属性、 土地质量、土地利用特点和问题、土地利用结构和方式等方面，与城市和农村相比 有着明显的差异性。 ( 2 ) 区域一致性原则。在结合部内部，要保持土地的属性、质量、利用特点、 利用结构和利用方式的一致性和相似性。 ( 3 ) 界线完整性原则。按地域分异规律，城乡结合部应是一个跨越行政区划的 地理区域单元，但为了搜集资料的方便、统计数据的准确性和布局方案实施的可行 性，结合部范围的最后确定一般保证行政单位界线的完整性。 ( 4 ) 表现性原则。城乡结合部的重要特点之一是城乡社会的过渡和转换性，其 表现则是土地利用、社会功能、人文景观的多样性、异质性及其分布的紊乱性。这 里既有乡村社会的耕作、营造、养殖功能，又有城市社会的居住、工作、购物、教 育功能，以及废物消纳功能和娱乐功能。 ( 5 ) 统一性原则。城乡结合部与它赖以存在的建成区是互为依从的统一体前 者是后者扩展的前沿，后者是前者向外推移的基础和依托。所以城市边缘具有从属 性，被广大农村地域与市区分隔。 ( 6 ) 时间性原则。城乡结合部犹如树木结构一一形成，其位置是不断向外围被 推移的。因此城乡结合部具有瞬时性，现在的建成区是过去的城乡结合部，今天的 城乡结合部则是未来的建成区。 1 3 3 划分方法 土地利用现状综合反映了城市和乡村景观特点，故将其作为界定城乡结合部的 主要依据。由于城乡结合部最大的特点就是因用地类型的多样性而表现出的景观的 紊乱性，这里农舍、现代高层建筑、商店、工厂、学校、公园、屠宰场、仓库、废 料场、垃圾堆场，加油站、污水处理厂、墓地、以及粮田、菜地、空地等用地类型 交错分布，杂乱无章。因此，可将城乡结合部判别的讨论转变为其景观紊乱度大小 的分析：纯城市地域和纯乡村地域用地类型较为单一，景观有序性大，紊乱度小： 城乡结合部用地类型多样化，景观有序性小，紊乱度高( 程连生等，1 9 9 5 ) 。 景观紊乱度表达式，可借助c e 香思提出的信息熵原理来完成。这是反映在 第二章理沦与方法 多种信息干扰下传输信号损失程度的一个物理量。于扰信号愈乱杂，信号损失愈太， 熵值愈高；反之，干扰信号愈微弱、有序，信号损失愈小，熵值愈低。如果将信息 类型等同于城近郊用地类型，那么它的景观无序、紊乱状态便可借用下面的信息熵 公式表示出来： w w = 一x 1 n x 。 i = l 其中，w 景观紊乱度熵，w 愈大，有序性愈小，紊乱度愈大，w 愈小，有序性愈大， 紊乱度愈小；x 样本中某种用地类型所占面积的百分率；i 表示样本中用地类型的 数量。 2 土地定级 2 1 定级理论基础 ( 1 ) 区位理论。土地作为人类一切活动的场所和载体，虽不可移动，但因其上 从事的活动不同，使之在空间上表现出的利用类型不同，地租、地价也随之变化、 演替和转移。以致不同质量、不同地租、不同地价的地块之间不仅有距离秘方位特 征，还具有确定的空间分布规律，并与各种地理要素、社会经济活动的影响有密切 的内在联系。因此土地的利用实质即是对土地区位的利用。当我们把土地作为区位 理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条 件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互结合对土地发生 的综合影响作用，就可以根据土地区位条件造成的区位空间差异，划分土地级别。 ( 2 ) 地租理论。地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权 借以实现的经济形式，其本质就是收益权。即土地所有者从土地上获取收益的权力。 马克思认为，任何社会只要存在着土地所有者和不占有地的直接生产者，就有了 产生地租的基础。马克思把地租按其形成条件和原因的不同，分为绝对地租、级差 地租和垄断地租等几种表现形式( 全国土地估价师资格考试委员会，2 0 0 4 ) 。 2 2 定级原则 土地级别是自然、社会、经济等要素综合作用的结果，所以土地定级要合理反 映土地质量及其分布特点，体现土地资源合理利用和经济效益、社会效益，反映区 域之间及区域内部土地质量的差异，为国家宏观指导土地合理利用提供依据。为此， 在土趣定级中遵循下列原则： ( 1 ) 综合分析原则。土地级别受到社会、经济、自然、政治等诸多因素的综合 影响，各因素影响不同导致土地利用效率的差异，从而直接影响土地级别与价格。 因此土地定级中要全面考虑各因素对土地利用效益的影响，并对各因素进行综合分 析，使土地定级具有较高的准确性和可靠性，评估出合理、切合实际的土地级别。 毕中农业大学硕士学位论文 钱建乎】：基于r s 和g i s 的城乡结台部土地价崽浮篷里究 ( 2 ) 主导因素原则。在影响土地质量的众多因素中，有其主导因素。因此，应 找出一个或多个主要因素，作为划分和评判土地级别的依据。 ( 3 ) 区域差异原则。土地的地城差异规律是土地的自然和社会各因素不同组合 的结果，它反映了地域间土地生产力或利用效益上的差别。土地定级应掌握土地区 位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的遗域分布状 况，将类似地域划归同一级别。 ( 4 ) 级差收益原则。土她的定级成果最终要为土地的合理利用服务，而土地利 用的经济效益和综合效益主要通过土地利用所产生的级差收益表现出来，也就是说， 地的级差收益是反映土地质量特性的一个定量化指标，因此土地定级要在初步划 分的土地级别上对级差收益明显的行业进行级差收益测算。 ( 5 ) 定量与定性相结合的原则。在土地定级中，对一些能够量化的指标尽可能 地采用定量化的方法来表示，做到以定量为主、定性为辅，以减少人为的随意性， 提高定级成果的质量和实用价值。 2 3 定级方法 目前土地定级的方法包括：因素法、修正法和样地法三种。因素法是通过对构 成士地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析，确定因素因子体系及其影响权 重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定土地级别的方法；修正法是在土地 分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件等因素计算修正系数，对分等成 果进行修正评定出土地级别的方法；样地法是以选定的标准样地为参照，建立特征 属性计分规则，通过比较计算定级单元特征属性分值，评定土地级别的方法( 中华 人民共和国国土资源部，2 0 0 3 ) 。 3 土地估价 3 1 估价原则 ( 1 ) 预期收益原则。指土地评估应阻估价对象在正常利用条件下的未来客观有 效的预期收