（产业经济学专业论文）北京物业管理行业的发展分析.pdf

独剑性声明 本人郑重声明：今所呈交的撕绚蛳吟萄黔嘶论 文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽 我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都 经济贸易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。 作者签名：蠢醴霹期：丝年4 局三国 关于论文使用授权的说雳 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的 有关规定，即；学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查 阅、借阗或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可 以采取影印、缩印或其它复制手段保存论文。 ( 保密酶论文在解密后应遵守此规定) 内容摘要 随着中国改革开放，房地产i 仃场的不断成熟，作为房地产业配套行业的物 业管理自2 0 雌纪8 0q q - , 逐步在国内得到发展，并迅速成氏、成熟。物业管理 是与人们日常生活息息相关的，是被百姓热切关注的，也是比较容易发t 1 1 2 l i 纷 产生矛盾的行业。目前物业管理行业中存在着一些问题不仪影响了人们的i 常 叶i 活，也阻7 好了物业企、| k 和整个行业的健康发展。凼此，发现物业管理中的问 题，研究解决问题的对策是具有现实意义的。 北京市的物业管理经过u d 一多年的发展，逐步形成了自己的特色，但也存 在着许多问题，例如：制度的产生滞后于行业的发展、物业管理收费难、分： 不明、物业企业缺乏竞争力等等。本文就是从物业管理行业中存在的问题入 手，用经济学的理论分析这些问题存在的原凼，并最终找到解决问题的刈策。 本文以发现问题、分析问题、解决问题为思路，并以点带而，通过对北京香江 花园物业管理处的个案分析，发现北京市物业管理中存在的普遍剃题，并钏对 问题，一一提出了解决问题的建议。 本文在研究过程中，采取了理论与实践相结合的方法，并点而结合。从结 构上看，本文按照提出问题、分析问题、解决问题的逻辑顺序，从面到点，以 点带面的进行了分析、提 “了对策。文章共分四大部分，即中围物、l p 管理的发 展、北京m 物、管理的发展现状、物业管理行业的经济学研究、物业管理问题 的对策研究。 物业管理是新兴行业，其理论研究及理论体系的建立，需要不断的实践、 认识、探索，衷心希望本人的研究能够起到抛砖引玉的作用，为北京市物业管 理建设乃至中圈物业管理建设尽微薄之力。 关键词：物业管理、外部效应、委托_ i i e 理 a b s t r a c t w i t ht h ei n n o v a t i o na n do p e n i n gp o l i c yo fc h i n a ，t h er e a le s t a t em a r k e tg r o w su p r a p i d l ya st h ec o n t i n u o u ss e r v i c eo fr e a le s t a t ep r o d u c t s ，p r o p e r t ym a n a g e m e n th a s d e v e l o p e df r o mt h e19 8 0 si nc h i n a i ti st i e dw i t hp e o p l e sd a i l yl i f e ，s oi ta l w a y s f o c u s e db yt h ew h o l e s o c i e t y a sw ea l lk n o w ，al o to fa r g u m e n t sa p p e a rb e t w e e nt h e r e s i d e n t sa n dp r o p e r t ym a n a g e m e n to f f i c er e c e n t l 3 ，t h i sp h e n o n l c n o nn o to n l ya f f e c t s t h el i f eo fr e s i d e n t sb u ta l s op r e v e n t st h ed e v e l o p m e n to fp r o p e r t ym a n a g e m o n ts o w es h o u l df i n dt h ep r o b l e m si np r o p e r t ym a n a g e m e n ta n dt 1 _ yt os o l v et h e s ep r o b l e m s a f t e rm o r et h a nt w e n t yy e a r sd e v e l o p m e n ti nb e i j i n g ，t h e r ea r es o m ep r o b l e m sc o m e i n t o b e i n gi np r o p e r t ym a n a g e m e n t s u c ha s ：t h ep o l i c yi np r o p m t ym a n a g e m e n t m a r k e t i n gi sb a c k w a l d ；t h er e s i d e n t sd o n tw a n rt op a yo np r o p e r t ym a n a g e m e n t s e r v i c e ；t h es e r v i c ei t e m sa r en o tc l e a r ；t h ep r o p e r t ym a n a g e m e n to f f i c ei sl a c k o f e n e r g yo fd e v e l o p m e n t ，e t ct h i sp a p e ri st r yt of i n dt h ep r o b l e m si nt h ep r o p e l t y m a n a g e m e n tf i e l d ，a n dt r yt of i n dt h ew a yo fs o l v et h e s ep r o b l e m s1g i v ea ne x a m p l e i n t h i sp a p e r b e i j i n gr i v i e r ae s t a t em a n a g e m e n to f f i c e t h r o u g ht h ea n a l y z e so f b e i j i n gr i v i e r a ，1w i l lf i n dt h ep r o b l e m si np t 。o p e r t ym a n a g e m e n tl n a l k e t i n g t h e n1 c a ng i v es o m es u g g e s t i o n so f s o l v i n gp r o b l e m s t h i sp a p e ri n c l u d e sf o u rp a r t s f i r s t ，t h ed e v e l o p m e n to fp r o p e r t ym a n a g e m e n ti n c h i n as e c o n d ，t h es i t u a t i o no f b e i j i n g p r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e t f h i r d ，e c o n o m i c a n a l y z e f o r t h ，t h em e t h o d so fs o l v i n gp r o b l e m s p r o p m 。t ym a n a g e m e n ti san e wi n d u s t r y ，i t st h e o r yr e s e a l c ha n dt h e o r ys y s t e m b u i l tn e e d sc o n t i n u o u sp l a c t i c e ，c o g n i t i o n ，r e s e a r c hlh e a r t e d l yw i s ht h a tm y s t u d y c a nb r e a kt h ei c e ，a n dm a k e sas m a l lc o n t r i b u t i o nt ob e i j i n g p r o p e r t ym a n a g e m e n t c o n s t r u c t ，e v c nc h i n ap r o p e r t ym a n a g e m e n tc o n s t r u c t k e yw o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n t e x t e r n a lu t i l i t y c o m m i s s i o n a g e n c y 引言 物业管理是指物业管理企业受业主( 产权人) 的委托管理物、i k ，依据物业 管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用发施、绿化、卫e 、交 通、治安和环境面貌等管理项日进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使 用人提供综合性的有偿服务。物业管理是为物、也所有人和使用人提供高效、优 质的服务，创造安全、舒适、和谐的居住环境，使物业发挥最大的经济价值和 使用价值，并且尽可能保值、增值。 国内的物业管理产生于8 0 年代初期，改革开放政策使商品经济得以复苏， 特别是沿海开放城市率先打破了传统土地管理和使用制度，并实施一系列优惠 政策，从而吸引了大量的外资涌入，房地产业异军突起，涉外商品房产生。传 统的福利性房管制度无法适应这一新形势，物业管理在涉外商品房区最先被引 入。 一个新事物的产生发展，必然会经历一些坎坷，一个市场的建立，也需要 多方面的努力和配合。物业管理作为房地产r 了场的辅助行业其产生与发展之 路也1 i 可能十分平坦。经过二十几年的发展，国内的物业管理取得了可喜的成 绩，物业管理更加规范化、专业化，但4 i 可否认的是物业管理行、l k 仍然存在着 许多问题，法制建设滞后于行业发展、管理上分工不尽合理、物业收费困难、 代珲关系不明、中小物业管理企业缺乏企业竞争力等等，都一定程度限制了行 业的进步。物业行业一直被认为是微利的劳动密集型行业，许多细节问题层出 不穷，但物业管理这一新生事物在国内市场上存在了二十余年时间，它的存在 有着必然的原因，也符合了基本的经济规律，因此它必然会像其它事物一样， 沿着一定的轨迹发展成熟。 本文是沿着发现问题，研究问题，解决问题的思路构思的，从物业管理的 起源入手，找出国内物业行业发展起源的特殊性以及当前物业行业的发展! 陆 点。同时，本文以在北京市市场一l 极具代表性的典型案例一北京香江花园物业管 理处的发展为例，引出北京市物业行业存在的普遍问题，用经济学的理论分析 问题存在的原因，并最终探训物业行业中存在问题的解决之道。本文重点是提 出物业管理行业目前存在的普遍问题，挖掘问题存在的深层原因，爿找到解决 方法，以求扫除物业行业发展中的障碍，实现物业管理企业的可持续发腥。 物业管理行业是弓人们生活紧密联系的行业，所以物j 世问题的解决是板贝 现实意义的。物业管理行业发展时间较短，从最初对圈外物业管理模式的q f 入，到结合中国社会主义市场经济特点，逐步形成了自己的特色。但是在埋论 研究上仍较为薄弱，缺乏在实践的基础上总结升华。本人从经济管理所学的管 理理论出发，结合从业多年的工作实践经验，希望为物业管理理论研究尽微溥 之力。 第一章中国物业管理的发展 一、物业管理的产生与发展 从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关 的殴备、设施和场地。物业管理就是对物业的管理，也就是物业管理企业受物 业所有人( 又称业主) 的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及 其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境面貌等管理项目进行 维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管 理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值，并为物业所有人 和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经 济、环境三个效益的统一和同步增长。 物业管理起源于1 9 世纪6 0 年代的英国。当时随着大量农村人口的向城市 的涌入，房屋的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建- - l l 简易住 宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境又脏又 差，不仅承租人拖欠诅金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重 影响了业主的经济收益。当时有一名叫奥克维娅希尔( o c t a v i ai i 1 ) 的女 士为在其名下出租的物业制定了 套行之有效的管理办法，要求承和人严格遵 守，出人意判地取得了成功，这可以说是最早的“物业管理”。从那以后，物 业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于世界各国，并不断 发展成熟。 现代意义上的物业管理产生于1 9 世纪末的美国，1 9 0 8 年，由美困芝加坩 摩天大楼的管理者乔治一a 霍尔特组织的“芝加哥建筑物管理人员组织( c b m o c h i c a g ob u i i d i n gm a n a g e r so r g a n i z a t i o n ) ”召开了第一次全幽性工作会议， 宣告了姑界j i 第一个专业的物、眦管理行业组织的诞生。此后，类似的组织在加 拿大、英国、澳大利亚、e l 本等国纷纷成立。行业组织的产生，是行业发展的 必然结果。证因为如此，可以将物业管理行业组织的产生看作物业管理行业发 展状况的主要表现。 二、中国物业管理的产生与发展 现代意义的物业管理在我国起步较晚，它是随着改革开放不断深化，l 盯场 经济日趋活跃，城市建设萄、慢的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理 体制改革步伐的加快，于2 0 世纪8 0 年代由沿海地区逐渐兴起的。 8 0 年代初期，改革开放政策使商品经济得以发展，特别是沿海开放城市率 先打破了传统土地管理和使用制度，并实施一系列优惠政策，从而吸引了大量 的外资涌入，房地产业异军突起，涉外商品房产生。涉外商品房的业主、住，。 大多为香港、澳门同胞，他们按海外生活的水准对商品房产提出倍后要求，即 所购房产保值、增值的要求和居屋环境安全、舒适、文明的要求。所以说中嘲 的物业管理首先是在涉外商品房的业主的需求下产生的，为了迎合这类人群的 需求，我国最初的物业管理不可避免地继承了香港澳门地区的物业管理的先进 模式。这些模式形成了n p 国物业管理的最初管理模式。1 9 8 1 年3 月1 0m 深 圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立，” 始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理，这是我国内地物业管理 迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。 尽管中国的物业管理起源与香港有着千丝万缕的联系，但中围的物业管理 在发展中也逐渐形成了自己的特色，有着中国物业管理的特殊性。我国的物业 管理具有以下特征：它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综 合性管理，它的独立性和专业化程度较低i 我国的物业管理是与随着住房制度 改革推进而出现的物业管理，行政干预程度较高；中因的物业管理作为个新 兴行业，从制度、行业规范到具体操作有着许多有待规范的地方而香港的物 业管理由于实行契约化管理，舰范化程度自然高于国内。 月前我国的物业管理主要存在三种管理摸式：书址物业管理模式，此模式 的管理内容为为住户提供全方位的综合服务，寓管理 二服务中，这是物业管理 的高级模式：专业化与行政性相结合的管理模式，这种管理模式大多由发展商 自行组建，管理对象以住宅小区为主；由于福利性管理的影响，这类公司很难 实现资金平衡，只能靠经营其它产业，或者由发展商支持获得平衡。管琊目标 是为居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境，以支持发展商的开发；蒴 三种是传统行政性福利管理模式，即由房地局或本单位自管。从总体j - ：看，日 前后两种模式尤其是第三种模式在物业管理市场中仍占主要地位。 从我国物业管理的起源和发展可以发现，国外物业管理模式和物、j k 管理细 织已经存在了百多年的，而我国是在二十几年前才产生发展起来的。而且国 外的物业管理是在自身需要的基础上，自发产生的。而我国的物业管理则是在 引进国外先进的物业管理模式的基础上，结合中国房地产业的特点而产生的。 所以中国的物业管理有着它特有的特色。当然，正是它起源和发展的特殊性也 决定了它发展至今许多问题也接踵而至，形成了它的发展进程中的阻碍。虽然 中国的物业管理在以往的二 - y l 年里取得很大的进步，但不得不承认，这也归 功_ ；j i 二我国列。国外成熟的物业管理经验教训的吸取，但随着时间的推移，中幽物 业管理中产生的问题越来越无法从现成的经验中找到合适的解决途径，所以要 摸索出一条中国物业管理的发展之路。 三、中国物业管理市场的形成条件 从总体j 二来看，我国的物业管理是在l 吸取国外，特别是香港地区的先进物 业管理经验的基础上，结合中国国情产生和发展起来的。它是在中国特定的环 境下形成的。通过对我国物业管理前场形成条件的认识，可以透视到物、】卫管理 行业发展的目的、特点，以及在发展中有可能出现的问题，这对于了解物业管 理的全貌起着基础作用。中国物业管理市场的形成主要有以下几个动凼： ( 一) 经济转型催生了房地产业的发展与住房制度改革 i 9 8 0 年，邓小平同志就住宅问题发表了重要讲话，肯定了建筑业在国民经 济中的重要作用，并为住宅改革指明了方向。后来，围家对城镇土地使用制 度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革，其核心是要改变计划经济体制下 的福利性分房制度，建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分凹己交易市场 和房屋维修市场。这一改革为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件， 使得房地产业迅猛发展，从而作为房地产业的配套行业，物业管理行业也得到 了相应的发展。物业管理行、f k 就是伴随着房地产二业的发展丽逐步产生并规范化 起来的。房地产业为物业管理的产生和发展奠定了基础。 ( 二) 产权主体的多元化导致了管理制度的根本变革 在中国的房管制度改革之前，房屋的使用者和产权人是相分离的，产权人 不是政府就是国有企_ k ，物业产权的不可划分的性质，导致产权不能流动、人 才不能流动、资源配置效率低。随着市场经济的发展，这种全民所有制条件f 的房管制度越来越不能适应人们的需求，也即它无法解决多元化产权物业的管 理问题。随着房屋市场交易日益成熟，大多数产权转移到个人和企业手中，于 是形成了产权多元化的格局。这样，旧的房管制度显然解决不了这类物业的管 理问题，多元化的产权主体期盼着新型的物业管理模式的出现。于是物业管理 作为新兴行业，开始逐渐脱离政府、脱离开发商而独立存在。 ( 三) 公共产品的特性决定了物业管理机构存在的必要性 所谓公共产品就是某一区域全体消费者免费或者以很低的价格就可以购买 到的商品或服务。房管制度改革以前，房屋所有权主体主要集中于政府，而个 人则捌有房产的使用权。在这种情况下，物业统一由政府或政府指定的管 ：| 1 1 部 门进行管理，管理的对象不仅限于物业本身也包括物业刚带的公共产品。而房 管制度改革后，产权逐渐转移到个人手中，政府及房管部门的职能就相应转 变。例如小区内部的保安、保洁和公共部位的维修、养护等这些公共产品，它 与购房合同中的房屋产权有本质区别，取得房星产权便具有排它性，但公拱，n 品的消费则是非排它性的。由于公共产品都符合“搭便车原则”，要维持公兆 产品的耐用性和持久性就必须有一个组织来整合各产权主体散落在公共产品中 的权益，这种职能随着住房制度的改革，逐渐：而能由政府和房管部门来承担， 这就要求个新的组织来完成这一使命，这个组织便是物业管理公司。这是物 业管理行业存在的法理基础。 ( 四) 物业投资的保值增值要求专业化的物业管理 如前所述，我国的物业管理最早发生在沿海开放城市，随着外国投资者1 2 由 涌入，房地产市场日益活跃，丽这些涉外业主投资房地产市场的主要日的不仅仅 是一种消费行为，而且还包涵甚至纯粹是一种资本投资行为，很多人购簧物业 就是作为一种投资。从本质上讲，业主购置房屋或者从事嚣业投资，除了要获 得资金的时间收益外，更重要是为了获取包括服务在内的环境增值收益，它是 不动产增值的重要方面。然而传统意义 二的物业管理远不能满足业主对物业保 值增值的需求，也就是说，业主为了确保房屋的投资保值增值也需要选择专业 化管理组织，于是专业物业管理公司适应这一需求而产生。 ( 五) 房地产开发商售后服务承诺的要求 随着市场经济的发展，房地产市场目益活跃，市场竞争越发激烈，市场二 司选择的房产项目逐渐增多，开发商为了提丹自己的品牌优势，不仅要提高房 产质量、宣传力度等，更要注重房产的售后肌务。f 是市场经济c p 人们自主选 择的权利促使房地产，于发商不仅耍提供优质、优美的环境，而且还要提供优良 的服务、优雅的文化。传统的房管制度不能满足这种需要，因为房地产开发商 在房产完成销售之后，一般就退m 房产管理，无法保证售后服务。因此，为了 捌立品牌，获取长远利益，越来越多的开发商注重培养或选择优质的物业管理 公司，他们甚至在房屋的规划设计阶段就考虑了物业管理的要求。冈此，推动 和促进物业管理的发展，成为开发商走专业化分： 仂、作道路的必然选择。 四、物业管理产生的根本动因规模效益与外部效应 不管国外还是中国的物业管理的产生，它们都有着共m 的动因。从前文分 析国外以及中国物业管理的产生根源中可以发现：现代物业管理产生的根本动 因在于技术进步所带来的人们生活、生产方式的变革及房地产利用、使用方式 的变革。 现代物业管理首先是发源于技术的进步所带来的人们生产生活方式以及房 地产利用、使用方式的转变。正是出于这些技术的进步，刁使得现代化的城市 生产、生活方式得以产生，而这种方式的最根本特点是它的集聚性，这种集聚 性带来了两种效应一规模效益和外部效应，这两种效应呼唤着现代物业管理的产 生。 ( 一)规模效益 所陶规模效益是指由规模变动所引起的产出的变动。规模发e 变动时，产 出的变化有三种可能：产量增加比例大于投入增加的比例、小于投入增加的比 例或等于投入增加的比例。对这三种可能情况，我f f j 分别称它们为蚬模收益递 增、递减或不变。如果我们将这种投入产出采用生产函数来表示，则司以给出 规模收益的严格概念。设生产函数为齐次函数，则对于任一不为零桷k 有： r l q = f ( 九x l 、 x 2 ) 当1 1 l 时，规模收益递增；n 1 时，规模收益递 减：n = 1 时，规模收益不变”。规模收益递增又可称为规模经济，即产m 高于 投入的比例。这个现象说明，最有效( 单位成本最低) 的产出需要较大规模的企 业。产生规模经济的主要原因可以归结为两点，技术和投入的不可分性、专、j p 化和分工。考察现代房地产的利用和使用，其管理、服务的生产也存在规模经 济这种技术现象。 从集聚性来看，现代的高层建筑和小区建设中明显存在着技术和投入的不 可分性。很明显，这些现代的房地产的维护、保养、管理、服务中很多技术装 备和设备只有在规模足够大时才可能使周。譬如楼宇玻璃的清洁，专用的清洁 技术装备只有在规模足够时才可能购买和使用，但一经使用，其效率! j l | j 远高于 各用户自行设法清洁，平均成本会比各人单干更低。同时，专业化和分： 也是 社会经济发展的必然。较大的规模可以提高专业化和分工的程度，这同样可以 大大地提高经济效率。在没有集聚性或集聚性尚不明显的情况下，分散独立的 房地产的业主和使用者只会“自给自足”地自我提供房地产的管理和服务。但 在集聚性增强，单位空间内业主和使用者密度提高，所需的管理和服务规模急 剧扩大之后，自然为专业化和分工提供了发展的空间，而专业化和分工则提高 了效率并使每一位业主和使用者都从中受益。冈此，集聚性所引致的规模经济 使得传统上独立的、自给自足式的管理服务方式变得不经济了，于是产l 三了现 代的专业化的物业管理公司。 ( 二)外部效应 外部效应的定义是“私人成本小于社会成本时引起的影响。”即“一个人 或多人的自愿行为在未经第三方同意的情况下强加于或给予他们的成本或收 益。”生活中外部效应是广泛存在的。外部效应存在正的外部效应和负的外部 效席。由于外部效应的存在，每一个所有者对自己的物品的使用都会影响到其 它人。在物业管理- 扣外部效应是无处不在的，例如：邻居在凌晨三点大声吹奏 的音乐、电梯中抽着廉价雪茄的客人，这些都是消费的负的外部效应。同时， 也存在着正的外部效应，比如观赏别人的花园所带来的愉悦。外部效应最主要 的特征是存在着能给人带来收益或成本但是又没有市场可以出售的商品。没有 凌展三点大声吹奏音乐的市场，也没有廉价雪茄烟雾的市场。因此，外部效应 的存在使得一人或多人的行为的私人成本与社会成本不相等。集聚性所导致的 注：；i 自魏坝、蔡继明、刘俊民、柳欣编著现代西方经济学教程南升大学刊垣社1 9 9 1 年版p 1 3 4 另一个突出的问题就是这些外部效应。集聚使得个人的行为给予他人的成本( 负 外部效应) 和收益( 正的外部效应) 都大到不i j _ r 不察的地步了。正如两位新制度经 济学家所描述的那样“每一个家居所有者的则产价值的实现不仅仅反映在他自 己的住宅、维修、决策的改进上，而且也反映在他的邻居的这些方面上。”“。 集聚性的存在，使得外部效应更加强烈，而外部效应的根源则是在于有冲突的 产权。 财产制度将资源分配给人们是为了给予他们支配则产的自由，其h l 发点足 创设一个自由处置圈，在此范围内所有者可以自由处置其财产。但这一思想的 l 询提假定是一个所有名刘其恻产的使用是可以科另一个所有者对其9 1 = i 产的使用 l 基分开来的。而当难以进行这种区分时，则构成了有冲突的产权，并导致有外 部效应的存在。社区中公共区域的设施就有这样的属性。 外部效应的存在也使得独立、自给自足的管理服务方式不可能继续存在 了。譬如，各个使用者都有权自由使用其所有的物业并负责其维修、管理，但 当他无法干涉其他入的类似行为时，他必然因外部效应而受到额外的损失或收 益。譬如，当他无法制止一位邻居不合理的装修给承重结构带来的损坏时，他 的损失是不言而喻的。外部效应对一种新的管理服务供给方式的产生的影响当 然不仅仅是技术上的，其中更重要的则是产权安排的影响。首先现代物业的 尹权结构是多元化复杂化的，每位权利人都可以要求完全行使其捆确的具体权 利内容。这种权利行使必然在集聚的环境中产生给予他人的或：或负的外部效 应。其次是可分性问题。由于不能够区分财产所有者对各自财产的使用，也会 导! 致外部效应的问题。集聚性的环境使得现代的物业在物理结构和技术上都是 不可分的，而各个权利人又都可以独立行使其具体的权利内容。于是可分性的 问题就更3 j n ? 重。独立的、自给自足的“自治”式管理服务供给方式也就更不 能满足要求了。第三，也是更重要的，则是外部效应的内部化问题。产权的基 本功能就在于使资源配置更有效率，表现之一即是好的产权安排可以尽可能地 将外部效应内部化。既然集聚性使得现代物业在利用、使用中外部效应的闯题 更加严重，就应该作相应的产权安排来使得夕 部效应内部化以便全部业主和使 用者受益。种可能的选择是将社团产权转化为集体产权。在一种原始的情况 下，现代物业中的许多部分( 道路、大厅、电梯、公共绿地等等) 是属于社l 羽 注 3 1 自 茭 r 科断等：财产权利与制度变迁i 一海 g - 扳社1 9 9 4 年版第2 8 0 页 产权的。社团产权的一个特点是每个人对如何行使这种权利的决定无需其他人 的同意。这样的界定会带来无效率的外部效应。例如在许多城市新建的小l x ： 中，住户经常向楼下的绿地或空地中倾倒垃圾，这种行为带来的必然是负的外 部效应。这不仅是一个道德问题，更主要的是这种社团产权的安排无效应。而 一旦将产权安排转换为集体产权，事情会立即改观。在集体产权中，对资源的 各种权利行使的决定是必然由一个集体做出的。集体广权会由投票表决选出一 个代表各个成员的“委员会”。委员会以民主的方式进行决策来决定如何行使 权利以及如何有效地利用资源和财产。民主的方式，多数通过的规则常常j | j 以 在众多权利人之间取得较满意的结果。在集体产权的安排之下，委员会将以 “禁止”或“赔偿”的方式来消除倾倒垃圾的行为。而赔偿( 即罚款) 的办法 则使得倾倒垃圾的行为有了市场、有了价格，外部效应则内部化了。前面提到 的业主委员会或是物业公司就可以承担这样的义务。 由于存在外部效应，作为能有效解决外部效应的物业管理公司则卜分必 要，物业管理公司在处理外部效应问题时，经常会遇到业主1 i 分公共管理与私 人管理的情况，使得物业公司陷入责、权、利不清的局面，物业公司代人受 过，甚至收取物业管理费困难，物业公司资金紧张的情况时有发生。业主委员 会的建立是物业管理公司逐步走向规范化的途径之一，然而目前多数物业的业 主委员会的组建迟缓，甚至受多方面的限制，这也是物业管理中存存的不可忽 视的问题之一。这些问题后文都将进行分析。 可见，规模收益和外部效应的存在使得物业管理产生，同时也给物业行业 不可避免的会带来一些问题。 第二章北京市物业管理行业的发展现状 北京市物业管理行业的特点 北京作为祖国的首都，其物业管理行业的发展有着其他城市物业发展的共 性，也有它自己的特殊性。在2 0 世纪8 0 年代以前，北京甚至国内并没有物业 管理的概念，老百姓都住在单位宿舍里，直到商品房的出现，才出现了物、l p 管 理的概念。居民购置房屋，拥有自有物业后，物业管理e j 一正式登上历史舞台。 改革开放后，：e 京的物业管理市场在飞速发展，取得了令人瞩月的成就。其巨 大、优良和快速发展的市场空间，孕育了一大批信誉良好，实力雄厚的物业管 理企业。北京市物业管理行业呈现如下特点： ( 一) 物业管理市场巨大 北京的物业管理市场非常庞大，且有省巨大的增长空问。：| 匕京市房地产市 场十几年来高速、稳定的发展，使北京的物业管理有着巨大的增量市场。北京 市的房地产建筑面积，f 均每年都会有l 0 0 0 万平米以巳的供应，其c # 以居住物业 类的住宅、公寓、别墅以及经济适用房为主体。随着近几年北京房地产市场温 度急升，北京近几年l y j y l 复：= = 面积都多达7 0 0 0 万一8 0 0 0 万平方米，而今年预讨 更是超过i 亿平方米，2 0 0 8 年奥运会的承办、加入世界贸易组织等几件大事也 成为北京房地产市场的加速器。这些现状一方面为北京物业管理行、的发展捉 供了广阔的空问；另方面，也对物业管理水平提出更高的要求。 伴随着全球一体化，特别是区域经济的蓬勃发展，近几年，北京i l i 的商刷 类物业增长迅速，特别是写字楼物业，成为北京市场新的热点。据不完全统 计，仅北京的四个热点区域：c b d 、中关利、金融街及亚奥核心圈，规划的写字 楼丽积就超过了1 _ 5 0 0 力平方米，从以上的分析中我们可以看出，北京物业市场 是非常巨大的。 ( 二) 业主对物业管理需求旺盛 统计数字显示，2 0 0 0 年北京物业管理产生的国内生产总值为7 0 亿元，占国 内城市生产总值的2 2 3 。据业内人二 = 分析，随着经济发展、物业管理活动的 规范，其所创造的国内生产总值将会越来越高。近几年北京经济发展速度 直 保持在两位数以上，这给物业管理行业带来很好的发展空间。根据经济发展规 律，随着人 f l jj ： - 活水平的提高，居民的消费需求结构将发生很大变化，由追求 基本生活资料的满足逐步向追求生活质量提高方面转交。良好的物业管埋和服 务恰好顺应了这一趋势。资料显示，我国城镇居民的恩格尔系数下降到 3 7 7 ，农村居民恩格尔系数下降到4 6 2 ，城镇居民人均住房建筑面积已超过 2 2 平方米，住房严重短缺问题基本解决，居民住房在追求面积增加的同时，也 更关注居住质量和舒适度。再加i 上住宅建设科技含量的提高，对物、l p 管理的高 科技水平要求也更高，这些都为今后我国物业管理的迅猛发展开拓- r 空i r j j 。 在今后相当长的时间内，住房消费将是居民消费的热点，除去购房消费，用于 物业管理服务的支出也将大i 陌增长。据悉，北京市住宅房屋总建筑面积为2 2 亿平方米，其中实行物业管理的住宅面积占7 0 ，即1 5 亿平方米左右，住宅 小区和物业项i f l3 0 0 0 多个，涉及居民户数约1 7 0 万户，居住入j 一 大约5 0 0 万， 由2 0 0 0 家物业企业提供物业管理服务。前不久，有关机构对北京人渴望什么样 的社区规划及物业管理进行了一次调查，被调查者中3 8 1 的人可以承受的最 高物管费为每平方米每月2 元，希望得到的物业管理服务则包括2 4 小时保安、 定点班车、接送孩子等。可见，北京人对物管般务水平要求并不低。这电j 受示 着北京物管企业还有很大的发展空间。 ( 三) 物业管理企业类型复杂 据官方发表的截至2 0 0 3 年1 2 月3 1 目的统计数字显示，北京市共有2 0 0 0 多家物业管理企业，这一总量，居全国各大省市前列。 从类型上看，北京的物业管理企业总体分为五类。 第一类，是由原房管所以及机关后勤单位，转制成立的物业管理企业，在 数量上基所占比例最大。 第二类，是伴随着北京市物业管理的行业的发展，在北京本地发展起来的 物业管理企业，这其中包含了：圉有企业、多种所有制企盟，其中又有很多是 由房地产开发企业派生的物业管理公司。从目前来看这一类物_ k 管理企业在市 场中最为活跃。 第三类，是进入北京市场的具有良好品牌和较强实力的外埠物业管理公 6 司，他们在发展全国市场中进入北京。 第四类，是外资物业管理企业，他们在改革开放后进入北京m 场，掘不完 全统计，共有来自8 个国家和地区的物业管理：企业，其中不乏国际一流物业管 理公司。 第五类，是由国内外知名的酒店集团派生成立的物业管理企业。他们在数 量虽然很少，但都颇具实力。 这些物业管理企业由于产生的根源不同，管理模式、服务内容、收费标准 等都有着很大的差异。目前北京物业市场中以第一、二类的物业企业届多。但 因为北京市的物业管理正处于摸着石头过河的阶段，因此后三类物业企业对挫 个市场的发展方向有着极大的影响力，它们带来的先进经验与管理方式对北京 市物业管理有着极大的指导意义。 北京的物业管理同仝国的其他地区相比，同样存在着良莠不分的状况。但 从多年对不同城市的跟踪调查研究上看，北京物业管理的总体水平有明显的后 来屠上之表现。很多物业管理企业居于全国一流地位，主要原因在于北京物业 管理企业众多，造成了激烈的市场竞争，在竞：争- 中一些企业脱颖而出。从北京 市物业管理公司每年所获得的优秀物业管理社区( 大厦) 的数量一l ，从北京的 物业管理公司管理外输能力上，从物业管理企业获得 8 0 9 0 0 0 质量认证的比例 上，都可以看出北京市物业管理企业界的优势性，这是北京物业管理市场激烈 竞争的直接产物。而且由于北京的国际交往频繁，形成了良好的思维碰撞和理 论研究氛围，北京的物业管理理论水平明显优二f 国内其他省市。由此可见，北 京物业管理的发展速度，在世界上是少有的，大大地缩短了与发达国家和地区 的差别。但是，同中国的许多事情一样，只要快，就会出现一些问题，物业 管理也不例外。正是超高速的发展，使得北京的物业管理也并非十全十美，在 专业化管理过程中，北京的物业管理在精深化，精细化上还存在明显的不足。 因为在这种状态下成长起来的物业管理企业是很不成熟的。据有关方面调查 矗 示，北京2 0 0 0 多家物业管理公司管理的建筑面积为1 5 亿平方米，平均p 来每 家企业才管理不到1 0 万平方米的面积，营、世总收入为6 4 0 万元左右，整个行业 盈利水平极低。尽管有近两千家物业管理公司的庞大队伍，但目前这些公司都 面临着成长的烦恼，无论国有还是民营企业都感到难于做大。许多物、l k 管理公 司已经意识到，如何正确认识到管理中的问题，研究下步的对策是关系到物 业管理行业兴衰的关键问题。 二、北京市物业管理存在的问题 ( 一) 案铡分析j e 京香江花园物业管理分析 1 、案例选择 本文选择北京香江花园物业管理处作为实例，通过研究该企业中的问题，分 析整个物业行业的问题所在。 北京香江花园物业管理处是一家隶属于北京香江花园开发商的子公司，但它 委托 h 界知名的物业管理专家第一太平戴维斯作为物业顾问，物业管理处的高 级管理人员全部来自笫一太平戴维斯公司，员工及其它管理人员在礼会上招 聘。在管理上运用国外先进的物业管理经验，但它在组织上仍然无法摆脱房地 产开发商派生公司的管理形式，这是北京市许多物业管理公司普遍存在的种 现象。由此可见从类型上香江花园物业管理处足属于前列所述的第二类和第四 类物业管理企业的综合体。所以对香江花园物：业处分析的尉时也刈以发现其它 物业管理企业的特点及问题。 北京香江花园物业管理处最早成立于1 , 9 9 6 年，是北京市较早的s 业物、j k 管 理公司。同时它的产生是源于香江花园这一高档别墅区涉外业主或租户对高品 质服务的强烈需求，这与最早物业管理在中国产生的主要根源相一致。冈此香 江花园物业管理处在北京市物、管理行业中具有一定的代表性。 再有，北京香江花园物业管理处经历了北京! n _ i k 管理市场的迅速发展的十来 年，在激烈的市场竞争中，香江花园物业管理处逐步摸索着，适应市场发展的 需要，不断改善服务质量、完善机构设置。尽管如此，吞江花园物、k 管理处在 日常经营管理中的问题仍是日益突出，阻碍了企业的健康发展，许多问题是多 数物业管理企业都即将或正在面对的问题。因此本人希望通过对香江花园的分 析可以对其它物业企业起到借鉴作用。 2 、北京香江花园物业管理处概况 北京香江花园是北京市最早的高档别墅项e i ，该项目的各类设施都具备因 际化标准，它在业内具有较高的知名度，该别墅业主及租户主要由欧美、东南 距及港台人士的构成，别墅入住率一直保持在8 5 以上。这样一个高档的住宅 项目，必须有一个专业化的物业管理公司与之相配套。香江花固物业管理处正 是营和这种需要为香江内的业主和租户提供了优质的服务。 物业管理处主要业务范围如f ：客户服务、入户维修、安全保卫、交通疏 导、清洁及绿化、机电系统运作及维护傈葬、节日装饰、代收代缴、档案管 理、装修管理、穿梭巴士的营运及管理等。根据以上业务按职能共设六个部 门：客户服务部、工程部、保安部、环境管理部、则务部、行政人事部。 物业管理处以i s 0 9 0 0 2 质量管理标准建立了质量管理体系，并以其为基础 运行。项目发展商仍为最大的业主( 因有大部分房产未出售，发展商用于出 租) ，且物业管理处为其下属分支机构，物业管理处人、财、物的控制权在发 展商手巾，授权第一太平戴维斯物业管理顾问公司在一定权限内管理，并接受 发展商的监督和审核。 3 、香江花园物业管理处发展中的主要刚题 尽管香江花园物业管理处在竞争中体现出许多其它企业所不具备的优势， 例如：香江花园引进了国外的先进管理经验：百着高素质的管理队伍：通过了 质量体系认证，服务工作系统化、规范化；香江花园物业管理处在建立之后的 几年里树立了优良的品牌形象，在竞争中也显现出了极大的竞争优势，但随着 酬间的推移，它在日常经营管理中也暴露出许多问题。根据统计数字，2 0 0 2 i f - 香江花园物业管理处受瑚的业务总量每月平均在1 4 0 0 件左右，而2 0 0 3 年月平 均业务受理量为3 2 0 0 件。在物j 叱管理费没有丝毫增加的情况f ，业务量的增加 使得管理处每天疲于应付，服务质量也相对下降。香江花园物业管理处的主受 问题表现在以下几方丽： ( 1 ) 房屋设备老化加重物业管理处的负担 香江花园项目建成已经卜年，一般房地产项目在八年左右将进入第一个大 修期。无论是房屋的外观、室内装修、设各都随着时间的推移出现老化现象， 这对于工程维护将是十分艰巨的工作，极大的加大了物业管理处的工作数量和 瓣发。丽且图区的住户中，有很大一部分客户是租赁性质，他们其较大的流动 性，因此保持房屋及没备的良好状态，对于吸引客户、保留客，二，都起到很大的 作用。据统计，每月的业务单中，有3 2 5 的丁：作都是由于设备老化或破损引 起的维修工作，而且每年维修工作量都有递增的趋势，物业管理处的负担会因 为房屋和设备的老化而逐c f i “4 ) j u 。 ( 2 ) 发展商与物业管理处的母子关系使得物业处不能充分发挥职能 物业管理企业、发展商、业主本应是一个三角制约关系，互有关联、又o i ： 相制约。形成平衡的局面，这样刁能确保三方的利益。但是在我国物、i k 管理形 成初期，发展商管物业的现象非常严重，由于发展商与物业公司的母子关系的 存在，就打破了平衡的三角关系，使得_ k 主成为孤立的主体。为解决这。问 题，北京市政府逐步在加强物业管理公司的管理，使物业管理公司独立f 发展 商，真正承担起公共管理者的职责。 香江花园作为一个较早的物业管理项目，同时发展商又是项目最大的业 主，再加上其他业主大部分为海外人士，所以一直延续物业管理处作为发展商 子公司的管理模式。但这一管理模式已经不符合政府行业管理规范。同时由于 物业管理处不能体现公共管理者的中立立场，也使得业主对于物业管理公司不 信任的现象产生。 缺乏创新精神使得物业处发展停滞不前 一个有辉煌历史的企业，面临的最大困难就是如何再上一层楼。香江花图 物业管理处由于前期发展较好，但随着经济的发展，园区住户对服务的要求越 来越高，原来的经营理念已经不能跟上住户的需求，物业管理中的新问题、新 矛盾层出不穷。而香江物业管理处不能根据需要，适时改善经营管理，企业缺 乏创新意识，组织机构设置低效，内部管理僵化，企业发展停滞不前。 ( 7 ) 人才流失使得物业管理处管理水平下降 香江花园发展多年，培养了不同层次、不同工种的人才。但是由于企业缺 少发展空间，也导致了大量人才的流失，使得物业管理处的客户服务工作质量 急剧下降。物业管理是一。个以人为本的行业，这不仅指对客户的服务宗旨，同 时电指对内部员工的服务。如果个企业不能