（工商管理专业论文）工商银行四川省分行房地产信贷风险管理分析.pdf

内容摘要 9 0 年代末以来我国商业银行房地产信贷业务快速发展，目前 已成为商业银行资产业务的重要组成部分。其中，个人住房贷款更成 为各家银行竞争的主要业务品种之一。与此同时，房地产信贷业务的 风险也在不断积累。开发贷款不良率较高，个人住房贷款违约和“假 按揭”贷款也不断暴露。房地产信贷的安全性、效益性正在受到质疑。 今年以来，由于部分地区投资过热、房价上涨过快等原因，国家又将 房地产信贷列入重点调控的行业之一，从土地政策、金融政策两方面 加强了控制。房地产信贷面临的形势发生了进一步变化。工商银行四 川i 省分行房地产信贷业务同样面临着更为复杂的风险形势。因此，对 四川工行房地产信贷风险管理研究具有紧迫的现实意义。 本文采取理论探讨和实际工作案例相结合豹方式进行研究，首先 对信贷风险和房地产信贷的特点进行了分析，然后对房地产信贷风险 管理基本原理和方法进行了探讨，用主要篇幅对工商银行四川省分行 房地产信贷业务的信用风险管理、操作风险管理的对策和进行了案例 分析研究。 本文第一章探讨了商业银行信贷风险与房地产信贷的基本原理。 从商业银行信贷风险的定义和类型、商业银行房地产信贷业务风险的 特点和类型、商业银行房地产信贷特点等几个方面进行了阐述。 本文第二章对房地产信贷风险管理的理论和基本方法进行了研 究。首先给出了房地产信贷风险管理的基本理论，对房地产信贷风险 的衡量和评价办法进行了介绍和阐述，然后，探讨了几种房地产信贷 风险管理的具体方法。最后，对这些基本理论方法在国内的运用实践 和障碍进行了分析。 本文第三章首先分析了四川工行房地产信贷业务的历史、现状、 问题和主要的解决思路。然后，运用第二章给出的基本理论和方法， 采用分析论证和实际案例结合的方式，重点研究了当前困扰四川工行 房地产信贷业务的信用风险管理和操作风险管理两大问题。最后，简 要探讨了市场风险管理问题。 本文第四章简要探讨了商业银行加强房地产信贷风险管理的外 部环境问题。从外部信用环境建设方面，分析了做好房地产信贷风险 管理的环境条件，并提出了建议。 本文的写作力求理论联系实际，尽量通过四川工行的实证分析来 探讨房地产信贷风险管理的思路和措施。但由于本文作者水平有限， 对信贷风险管理的理论探讨尚显粗浅，对四川工行房地产信贷风险管 理的实证分析也不够全面。诸多偏差错漏，敬请各位老师不吝赐教。 关键词：房地产信贷风险管理工商银行四川省分行 a b s t r a c t s i n c et h ee n do ft h e1 9 9 0 s t h ec r e d i tl i n eo fr e a le s t a t eo fc o m m e r c i a l b a n ko fo u rc o u n t r yh a sb e e nd e v e l o p e df a s t ，t h a th a sa l r e a d yb e c o m ea n i n d i s p e n s a b l ep a r ti na s s e t sb u s i n e s so fm a n ys t a t e o w n e dc o m m e r c i a l b a n k sa tp r e s e n t a m o n gt h e m ，t h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a nb e c o m e so n eo f t h e v a r i e t i e so fm a i nb u s i n e s sl i n e so fc o m p e t i t i o no fe v e r yb a n ke v e n m o r e m e a n w h i l e ，t h er i s ko ft h e c r e d i tl i n eo ft h er e a le s t a t ei sb e i n g a c c u m u l a t e da n da g g r a v a t e dc o n s t a n t l yt o o n o to n l yd e v e l o p i n gl o a nh a s ar e l a t i v e l yh i g hb a dr a t e ，b u ta l s op e r s o n a lh o u s i n gl o a nw h i c hb r e a ka c o n t r a c ta n d ”f a l s em o r t g a g e ”l o a na r ee x p o s i n gc o n s t a n t l y s e c u r i t ya n d b e n e f i to fr e a le s t a t ec r e d i ta r eb e i n gc h a l l e n g e da n dq u e r i e d f r o mt h e b e g i n n i n go ft h i sy e a r , b e c a u s et h ei n v e s t m e n ti ns o m ea r e a sb e c o m e o v e r h e a t e da n dt h ep r i c eo fr e a le s t a t eg o e su pt o of a s t ，e t c ，t h ec o u n t r y l i s t sr e a le s t a t ec r e d i ti no n eo ft h e a d j u s t e d a n dc o n t r o l l e dt r a d e s e s p e c i a l l y , a n dh a ss t r e n g t h e n e da n dc o n t r o l l e df r o ml a n dp o l i c ya n d f i n a n c i a lp o l i c y t h ef u r t h e rc h a n g eh a st a k e np l a c ei nt h es i t u a t i o nf a c e d i nr e a le s t a t ec r e d i t t h ec r e d i tl i n eo fr e a le s t a t eo fi n d u s t r i a la n d c o m m e r c i a lb a n ko fc h i n as i c h u a nb r a n c hh a sf a c e dm o r ec o m p l i c a t e d r i s kf a c t o rt o o s o ，i th a su r g e n ta n dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c eo nc r e d i tr i s k m a n a g e m e n to fr e a le s t a t eo fi n d u s t r i a la n dc o m m e r c i a lb a n ko fc h i n a t h i sa r t i c l eh a sr e s e a r c h e dc o m b i n ew i 山r e a lw o r kc a s ea n dt h e o r y p r o b e d i th a ss t u d i e da b o u tt h eb a s i cp r i n c i p l ea n dt h o u g h to fr i s k m a n a g e m e n to f r e a le s t a t ec r e d i t i th a sd i s c u s s e dm a r k e tr i s k m a n a g e m e n t ，c r e d i tr i s km a n a g e m e n t ，a n do p e r a t i o nr i s km a n a g e m e n to f t h ec r e d i tl i n eo fr e a le s t a t eo fi n d u s t r i a la n dc o m m e r c i a lb a n ko fc h i n a s i c h u a nb r a n c h c h a p t e ro n eh a sp r o b e di n t ot h eb a s i cp r i n c i p l ea n dt h o u g h to fc r e d i tr i s k a n dr e a le s t a t eo fc o m m e r c i a lb a n k t h ed e f i n i t i o na n dt y p eo ft h e c o m m e r c i a lb a n kc r e d i tr i s k ，c h a r a c t e r i s t i c sa n dt y p e so ft h ec r e d i tl i n e r i s ko fr e a le s t a t eo fc o m m e r c i a lb a n k ，b a s i ct h o u g h to fr e a le s t a t ec r e d i t o fc o m m e r c i a lb a n kh a v eb e e ne x p l a i n e d c h a p t e rt w oh a sp r o b e di n t ot h eb a s i cp r i n c i p l ea n dm e t h o do fr e a le s t a t e c r e d i tr i s km a n a g e m e n t f i r s t ，i th a sa r g u e da b o u tb a s i cp r i n c i p l eo fr i s k m a n a g e m e n t s e c o n d ，i th a ss t a t e da n dc o m p a r e ds e v e r a lm e t h o d so fr i s k m e a s u r i n ga n da p p r a i s i n g t h i r d ，i th a sg i v e ns o m eb a s i cm e t h o d so fr e a l e s t a t ec r e d i tr i s km a n a g e m e n t c h a p t e rt h r e eh a sa n a l y z e dt h ec u r r e n ts i t u a t i o no fr e a le s t a t ec r e d i tr i s k m a n a g e m e n to fi n d u s t r i a la n dc o m m e r c i a lb a n ko fc h i n as i c h u a nb r a n c h i ts t a t e sc l e a r l yt h a tc r e d i tr i s ka n do p e r a t i o nr i s ka r et h em a i np a r a d o xo f r e a le s t a t ec r e d i tr i s km a n a g e m e n to fi c b cs i c h u a nb r a n c h t h e n ，i th a s s t u d i e dt h em e t h o do fs t r e n g t h e n i n gc r e d i tr i s km a n a g e m e n to fr e a le s t a t e c r e d i t i ta l s oh a sp r o b e di n t ot h es t r e n g t h e n i n go fm e t h o do fo p e r a t i o n r i s km a n a g e m e n to fr e a le s t a t ec r e d i t i th a ss t u d i e da b o u tm a r k e tr i s k m a n a g e m e n to fr e a le s t a t ec r e d i t c h a p t e rf o u rh a sa r g u e da b o u te n v i r o n m e n to fr i s km a n a g e m e n t i th a s p r o b e di n t oc r e d i tc i r c u m s t a n c ee s t a b l i s h i n g t h e n ，i ta l s og i v e ss o m e a d v i c e t h ew r i t i n go ft h i sa r t i c l es t r i v e st om a k et h ec o m b i n a t i o no ft h e o r ya n d p r a c t i c e ，a n dt r yt od i s c u s st h r o u g hr e a le x a m p l eo fr e a lc r e d i to fi c b c s i c h u a nb r a n c h b e c a u s eo ft h el i m i t e dl e v e lo fa u t h o r , t h et h e o r e t i c a l r e s e a r c ht or i s km a n a g e m e n ts t i l ls h o w se l e m e n t a r i l y , t h er e a le x a m p l et o c r e d i tr i s km a n a g e m e n to fr e a le s t a t ei sn o ta n a l y z e dt ob eo v e r a l le n o u g h e i t h e r t h e r ei sag r e a td e a lo fm i s t a k e si nt h ea r t i c l e p l e a s eo f f e ra g e n e r o u sc r i t i c i s m k e yw o r d s ：c r e d i to fr e a le s t a t e ，r i s km a n a g e m e n t ， i c b cs i c h u a nb r a n c h 日q昂 、一、提出问题的意义 9 0 年代后期以来，随着我国住房制度改革的深化，延续几十年 的福利分房制度被取消。大量城市居民开始通过购买商品房满足生活 需要，我国房地产市场持续快速增长。各商业银行看到了房地产金融 市场的巨大潜力，纷纷介入房地产信贷领域。工商银行四川省分行( 以 下简四川工行) 也从1 9 9 9 年开始，大规模地进入房地产信贷领域， 经过近5 - 6 年的高速发展，房地产信贷业务已从一项不受重视的边缘 性资产业务发展为四川工行信贷业务的主要品种之一，并成为该行收 入效益来源的重要增长点。截至2 0 0 4 年6 月，该行房地产贷款余额 达1 4 9 亿元，占全行贷款余额的1 4 ，半年实现利息收入3 5 3 1 4 万元， 占全行利息收人的1 6 。 但是，四川工行房地产信贷业务在快速发展的同时，潜在的风险 也在逐步积累和显现。房地产开发不良贷款率和个人住房贷款违约率 逐年上升。尤其是2 0 0 4 年以来，前几年业务陕速发展过程中积累的 风险和问题逐渐暴露，不良贷款尤其是个人住房不良贷款急速攀升， 使四川工行开始反思并总结近几年业务发展的经验和教训。过去几 年，四川工行房地产信贷业务发展重规模速度、轻风险管理的情况比 较突出，教训是深刻的。为推动四川工行加强房地产信贷风险管理， 保障金融资产安全，研究其风险管理问题十分必要，具有积极、深远 的现实意义。 二、研究的方法 根据m b a 教学和研究的特点，本文旨在针对四川工行房地产信贷 业务风险现状和风险管理的实际问题进行分析研究，不进行纯理论的 研究。本文力求在对房地产信贷风险管理原理和方法进行探讨的基础 上搭建有针对性和实践价值的房地产信贷风险管理框架。通过对四川 工行现实状况、真实案例、实际问题地剖析，提出加强房地产信贷风 险管理的思路和具 本措施。本文力求杜绝空泛的议论，做到贴合实际， 具有一定的现实指导意义和操作价值。 三、论文的基本思路 本文开篇将提出研究问题的意义和基本方法。然后，对商业银行 房地产信贷风险管理的基本原理与方法进行介绍和阐述，以构建理论 框架。然后，对理论框架在国内的运用和制约进行简要探讨。随后， 对本文研究对象工商银行四川省分行房地产信贷业务风险管理 实践和问题进行分析，提出基本的思路对策。然后，用较大的篇幅对 l 匹l j li 工行房地产信贷信用风险、操作风险两个突出问题进行案例分析 研究，提出具有针对性和操作性的风险管理办法及对策。最后，针对 商业银行房地产信贷风险管理的外部环境建设提出简要建议。 四、几点说明 1 、本文所称房地产信贷主要指商业银行向房地产开发企业发放 的用于房地产开发建设的贷款和向个人消费者发放的用于住房、商业 用房购置的个人住房贷款。一。 - - 2 、本文研究内容涉及的四川工行房地产信贷业务有关资料涉及 该行商业秘密，仅限于本论文使用。如需引用，应事先征得四川工行 的同意。， 3 、本文的所有评价性文字均为作者个人观点，不代表四川工行 认同并接受该观点。 第一章商业银行房地产信贷风险概述 商业银行信贷风险 1 、不确定性与风险 i 0 0 多年来，各国学者对风险的定义从来就没有停止过。而现实 生活中，并不存在一个防之四海皆准的风险定义。美国学者海斯认为 风险是损失发生的可能性。而洛伦兹格利茨认为，风险是指结果的 任何变化，既包括了不希望发生的结果，也包括了希望发生的结果。 而新帕尔格雷夫经济学大辞典中，风险则被等同于不确定性：风 险现象，或者说不确定性或不完全信息现象，在经济生活中无处不在。 奈特在( 1 9 2 1 ) 在风险、不确定与利润中认为，风险是一种概 率型随机事件。 虽然几乎每一位经济学家都能对风险提出自己独特或有个陛的定 义，然而，共识还是主要的。李扬等在银行信贷风险管理：理论、 技术和实践一书中，总结了风险三个方面的共性：( 1 ) 风险是指发 生损失的可能性，注重风险的总体危害或后果。( 2 ) 风险是指不确定 性，注重的是风险的性质或态势。( 3 ) 风险是指实际结果和预期结果 的偏差或偏离程度，表明风险因素对行为主体可能带来的实际影响。 根据各方面的资料和文献，笔者倾向于认为：风险是未来结果的 不确定性和波动性。并且，这种不确定性和波动性是一种概率型随机 事件，能够进行模型量化和分析管理。 2 、商业银行的风险与类别 商业银行风险是指商业银行面临的不确定性和波动性及其程度， 主要是商业银行在经营管理活动中，由于不确定性因素的影响，使银 行实际收益偏离预期收益，从而导致遭受损失或获取额外收益的可能 性。定义中银行风险强调了结果对预期的偏差，是一种不确定性，因 约翰伊特韦尔等：新帕尔格雷夫经济学大辞典( 口一z ) 经济科学出版社1 9 9 2 年6 月第一版，第7 8 5 页。 李扬等：j 锶圩詹抒风险管理：理论技术和实践经济管理出版社2 0 0 3 年8 月第一版，第2 页 3 此获取额外收益也被定义为风险，这与人们的常识认识是不一致的。 当然，就中国商业银行经营和管理现状而言，尤其是根据我国商 业银行现有业务经营特点，不确定性带来的损失和损害是风险的主要 方面，而不确定性带来的额外收益是很少的，仅具有理论上的价值， 基本没有对实际工作的指导意义。因此，本文探讨的风险，均指具有 不确定性的损失和损害。 商业银行风险的定义久有争论，而商业银行风险的分类更是见仁 见智。通常可以将商业银行风险分为系统性风险与非系统性风险，系 统性风险是指来自银行体系之外的不确定性因素，如宏观经济政策和 走势、国际国内政治局势、法律和政策环境。非系统性风险指由来自 银行体系之内的行为人主观决策以及获取信息的不充分所引起的风 险，带有明显的个性特征。英国银行家e d d i ec a d e 认为易为银行家 接受和认可的风险分类框架为： 银行风险类型定义 偿付风险因长期无力支付债务而导致银行最终破产的风险 流动性风险银行不能及时支付或履行义务的风险 信用风险因不履约而遭受损失的风险 利率风险指净利息收入的波动或随利率变化的投资组合市值 价格风险因市场价格变动，尤其是汇率和股价的变动造成的资 产价值、债务或衍生品合同的收益损失风险 经营风险经营活动或其支持系统的失败而引发的风险，主要原 因有人为过失、设计缺陷、业务中断、欺诈、破坏、 自然灾害等 而银行界权威的巴塞尔新资本协议则将银行风险简化为信用风 险、市场风险和操作风险三类。国内金融界和学术界一般认为银行风 险除了上述三类风险外，还应包括流动性风险。工商银行总行的风险 管理专家唐国储博士则认为商业银行风险还包括战略风险、声誉风险 、黄j 艾迪觏德：镊行凤i ! 管理中国金融出版社2 0 0 4 年5 月第一版第1 2 页 及业务风险。 3 、信贷风险的含义及类型 信贷风险，是指信贷资产在未来损失的可能性，也即发生贷款本 息损失的不确定性，借款人不能偿还贷款本息的可能性。目前，随着 我国金融市场的发展，信贷风险的含义也在扩展，除贷款外，其他授 信业务也应包括在内。但本文研究的信贷风险，主要指贷款业务。 信贷风险产生的原因很多，既有外部因素、又有内部因素，既有 客观原因，又有主观原因。一般而言，信贷风险可以分为以下几类： 信用风险，指借款人未能按照与银行所签订的贷款合同条款 履约，而对银行信贷资产造成损失的风险。决定信用风险程度的主要 因素是借款人的还款能力和还款意愿。 金融市场风险，指由于金融市场有关因素的不利波动和变化 而导致的银行信贷资产损失的可能性。主要因素包括利率风险、汇率 风险和通货膨胀风险。 操作风险，指由于不完善或者失灵的内部控制、人为的错误 以及外部事件给商业银行信贷资产带来直接或间接损失的可能性。它 涵盖了商业银行内部很大一部分风险，既包括国家或地方行政政策的 变动给商业银行信贷资产带来损失的可能性，包括国家的宏观经济政 策、财政货币政策、银行监管政策，地方政府的有关政策等，还包括 法律规范方面的变动给银行信贷资产带来的风险，也包括道德风险和 逆向选择等风险问题。尽管如此，操作风险直到最近才受到国内商业 银行的重视。 二、商业银行房地产信贷的特点及风险 1 、房地产的行业特性 研究房地产信贷风险管理，首先应知道房地产信贷的特点，因此 有必要了解房地产行业的基本特性。一般而言，房地产产品有以下特 点： 房地产物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权 益的转移。 房地产产品具有非标准性，是个产品差异化的市场。 房地产产品的供求状况、价格水平具有明显的区域特征，是 一个地区性的市场。 房地产产品开发、交易的金额巨大，依赖于银行的支持。 房地产产品既是生活必需品，又属于大宗消费，受到消费者 的高度关注。 房地产产品既能满足消费者的消费需求，还具有保值增值功 能，能用于投资和投机。 房地产产品使用寿命长久。 当前，我国的房地产行业主要呈现以下特点： 规模巨大，龙头效应强。2 0 0 3 年开发投资规模接近9 0 0 0 亿 元，带动建材、建筑、金融等几十个相关行业，拉动g d p 增长在2 个 百分点以上。 处于逐步规范时期。国家宏观经济调整，整顿土地市场，银 根紧缩、现有的数万家房地产开发企业将大量被淘汰出局，行业集中 度将上升。 局部地区市场过热。上海、杭州等地房地产房价飞涨，投机 性购房占比大，房地产泡沫显现。 对银行资金依赖度过高。典型的资金密集型行业。开发企业 直接从银行获取的开发贷款和间接从银行取得的按揭贷款在开发总 投资中的占比高。由此决定了房地产业与房地产信贷的高度相关性。 根据对省统计局房地产信息数据4 和央行统计数据 的综合分析，结果 显示开发贷款和按揭贷款两项资金来源合计占开发总投资的7 0 以 上，企业自有资金不足。 利润率高，风险大。由于自有资金少，房地产开发投资具有 很强的杠杆效应，开发商自有资金的投资利润率很高，常达到5 0 以 上，些地区和一些项目甚至能达l0 0 以上。同时，房地产开发的 四j i i 房地产月度景气指数* 2 c 0 4 年苇三巍、 t 舀j i l 房地产月度景气指数2 0 f 4 阜苹三期至第六鞘 中国人r 镶行成都分行货币信贷处月度撮表。 6 经营风险、政策风险电很大。 市场潜力巨大。从国际比较看中国房地产业还有着很大 的发展空间，房地产业的长期健康稳定发展是完全可能的。美国房地 产增加值占g d p 的比重近年来年都维持在1 1 一1 2 之间，2 0 0 0 年美 国加卅的房地产增加值高达2 0 9 0 亿美元，占当地生产总值比重为 1 5 5 。日本1 9 9 9 年房地产增加值占g d p 的比重为1 2 8 ；中国内地 最发达的城市上海2 0 0 3 年房地产增加值占地区生产总值的比重也只 有7 4 o 。 2 、房地产信贷与其它信贷业务的主要差异 房地产行业和房地产产品的特性决定了房地产信贷与其它信贷 业务存在较大的差异。 房地产信贷区域特征明显。由于房地产的不可移动性，开发 和消费的地域性，决定了房地产信贷区域特征强。尤其是在我国地区 经济发展极不平衡的情况下，房地产市场的规范程度、供求关系、价 格水平、产品特性等都随区域不同而有巨大的差异，决定了房地产信 贷的发展规模、竞争态势、风险暴露都有明显的区域特征。这一点和 一般工业产品面临着全国性甚至全球性的市场和竞争是完全不同的。 正是这一特征，使房地产信贷业务具有了广泛的市场空间。 房地产信贷连通供需双方。银行房地产信贷业务，既有直接 影响房地产供给的开发性质贷款，又有直接影响房地产需求的按揭贷 款。房地产信贷业务帮助房地产业完成了整个资产转换过程。一方面， 通过开发贷款和按揭贷款的结构和配比，有利于银行对房地产信贷整 体风险的把握和控制；另一方面，又可能造成银行对房地产开发和消 费的过度授信，增大金融风险。 房地产信贷经济周期性强。房地产业被喻为市场经济的“晴 雨表”和“温度计”。房地产信贷与房地产业紧密相关，具有明显的 经济周期性，对经济的消长极为敏感，房地产信贷规模的扩张和收缩， 对宏观经济的起落起到了引导作用，预示著经济形势的走向。 中国房地产业长期诞康稳定发展亟待”蛹化蝶”国际金融摄，2 0 0 4 6 2 9 7 房地产信贷对经济金融影响大。房地产信贷规模一般都较 大，在美国、英国、德国、日本、香港等发达国家和地区，房地产信 贷业务占信贷资产总额的比重大都在2 0 一3 0 左右，有的甚至达到 4 0 以上( 如香港) 。一我国2 0 0 0 年初这一比重为5 ，2 0 0 3 年末占比 为1 5 左右。就单一信贷业务看，房地产信贷业务规模庞大，对国 家经济金融的影响很大。 房地产信贷受政策影响大。由于房地产业在国民经济中的重 要地位，也由于其周期性、投机性和市场的广泛性。政府一直将房地 产信贷政策的调整作为调控金融和经济的重要手段，房地产信贷受到 政策影响的频度和力度要远大于银行的其它信贷业务。 3 、房地产信贷存在的主要风险 近年来，国内商业银行房地产信贷在持续快速增长的同时，积累 和显现的风险也不容忽视。由于房地产信贷业务的自身特点，其风险 主要有以下几类。 借款人信用风险。目前，国内数万家房地产开发商中的绝大 部分为中小开发企业，财务实力不强，加上房地产开发特有的高财务 杠杆效应，其资金风险更大。同时，我国的个人资信系统还未建立， 社会诚信状况不容乐观。因此，无论是房地产开发贷款还是按揭贷款， 都面临着较大信用风险。 一 银行操作风险。一方面，房地产信贷业务在我国发展的时间 不长，尤其是个人住房贷款，还未完成一个信贷周期。因此，商业银 行对房地产信贷风险的认识，相应的内部制度体系、控制措施还不完 善。另一方面，由于激励和约束机制长期的缺位，商业银行内部人员 道德风险和逆向选择问题也不容忽视。 房地产市场风险。由于房地产固有的特点，在莱些地区、某 类产品、某些时候容易出现市场供求的不平衡，从而在一定时间和空 间范围内给银行房地产信贷带来风险。更严重的情况是，由于房地产 业容易出现投机和泡沫，容易导致房地产投资过热、信用膨胀。同时， “( h o n gk o n gb a n k i n g $ y s c e ma n dp r a c = i c e ) f o u r t he d i t i o np 1 2 2 = 。建设杏咧酃长刘志峰在国务院记者招待会上昕说。 8 由于二房地产信贷与房地产市场的密切关联，极易造成房地产信贷的大 量投放和增长。而这些贷款被借款人用于追求投机收益，一旦房地产 市场出现风吹草动甚至泡沫破灭，就会出现空置面积上升、房价下挫、 租金下跌，一开发企业销售困难、倒闭，个人借款人持有负资产，大面 积违约等现象，给银行房地产贷款将带来巨大损失，严重时甚至影响 国民经济和金融安全。 政策风险。房地产业和房地产信贷受政府政策影响较大，属 于典型的政策敏感性行业。去年以来，为防止经济过热带来的危害， 政府将宏观经济引入调整期，并将房地产列入信贷从严掌握的五大产 业之一，央行紧缩银根、监管部门强化监管、土地部门严管土地，房 地产业形势严峻，很多开发企业无开发项目，不少企业告贷无门，银 行房地产费款面临较大风险。 法律风险。改革开放尤其是9 0 年代以来，我国加快了法制 化建设的步伐，大量新的法律、法规以及司法解释出台，经济法规、 房地产法规等体系正在逐步建立和健全，但还未形成完备的法律体系 和良好的执法环境。因此，商业银行房地产信贷面临的法律环境还不 成熟和稳定，产生了大量的法律风险问题。 实际工作中，房地产信贷风险往往不是以单一形式表现出来的， 而是各种风险因素错综复杂的结合。如房地产市场风险会导致信用风 险，政策和法律风险会带来房地产市场和信用风险，而操作风险很可 能被信用风险、房地产市场风险、政策风险、法律风险等掩盖。所以， 实际工作中的风险分析和判断要困难的多。 第二章商业银行房地产信贷风险管理方法 一、商业银行房地产信贷风险管理体系 一般认为，风险管理是一种通过对风险的识别、衡量、评价和控 制，以最小成本实现最大安全保障效用的科学管理方法。房地产风险 管理就是通过对房地产贷款风险的识别、衡量、评价和控制，以最小 成本实现最大安全保障效用的科学管理方法。现代商业银行房地产信 贷风险管理由风险测量、风险评价和风险控制三大要素组成。房地 产信贷风险管理体系是指对商业银行面临的房地产信贷风险进行识 别、度量和控制，并以此为基础进行风险管理绩效评估，其最终目的 是要实现对商业银行信贷资产的组合管理。 l 、风险识别 商业银行面i 临的房地产信贷风险是指银行头寸的价值受其客户 信用质量的变化而遭受损失的风险，它包括违约风险和差额风险，前 者是指银行客户由于经济原因没有能力或某种其他因素不愿履行合 约从而使银行遭受损失，这是一种极端的现象：后者是指银行头寸的 价值受其客户信用等级的下降而遭受损失的风险。违约风险多存在于 银行的银行账户中，而差额风险则集中在交易账户中。目前我国商业 银行房地产信贷风险主要属于违约风险。 2 、风险度量 风险度量是信贷风险管理体系中最重要的组成部分，能否对信贷 风险进行准确的度量与定价关系到整个风险管理体系的成败。如前所 述，由于违约风险是我国商业银行房地产信贷面临的最重要的信贷风 险，因此新型信贷风险管理体系将侧重于对违约风险进行度量，通过 从风险敏感度分析、风险波动性分析以及风险价值分析三个方面展 开，并发展出一系列的数理计算方法，如v a r ( 风险价值) 法。由于 田玲德国商业银行风险管理研究 科学出版社2 0 0 4 年5 月p 1 2 。 1 0 各种原因，这些被发达国家公认的数理计量方法要在我国商业银行全 面推行还需要一段时间。目前，国内房地产信贷风险度量主要包括信 用分析、贷款评级、信用评分。具体做法主要是对企业( 或个人) 财 务状况、现金流量、企业经营管理水平、产品市场、竞争因素、项目 建设条件、政策法律因素、担保条件、盈亏平衡分析、贷款回收期分 析等进行定性、定量分析，评价信贷资产损失的风险。 3 、风险控制 房地产信贷风险控制是风险管理中最重要的环节，涵盖了银行为 应付风险实现其风险管理目标的所有尝试。商业银行信贷风险控制， 主要是根据银行资本实力、股东风险偏好，确定信贷资产结构及区域、 产品分布，对具体信贷事项的风险定价、风险防范、风险分散、风险 转嫁、资产组合进行安排和管理。 二、房地产信贷风险衡量和评价的主要方法 具有代表i 生的房地产信贷风险衡量和评价模型有以下三类：专家 法( 5 c 法) 、信用评级法和信用评分法。近年来新发展的信贷风险衡 量模型主要代表有j p 摩根的信用度量术，操作风险的高级度量法等。 1 、专家法 在专家法下，房地产信贷决策由放款负责人做出，这意味着，放 款负责人的专业技能、主观判断和对某些因素的权衡在批准房地产信 贷的决策中具有决定性作用。5 c 是指对房地产信贷的五项因素进行 主观权衡，然后做出信贷决策。这五项因素是：( 1 ) 品格( c h a r a c t e r ) ， 即企业的声誉。基于经验证据可以知道，家企业的年龄是其偿债声 誉的良好标志。( 2 ) 资本( c a p i t a l ) ，即所有者的股权投入及其对债 务的比率( 杠杆比率) 。这些被视为预示破产可能性的良好指标，高 杠杆意味着比低杠杆更高的破产概率。( 3 ) 偿付能力( c a p a c i t y ) ， 即还款能力。反映借款人收益的易变性，如果还款按照债务合约以现 金流不变的形式进行下去，那么就可能会有一些时期，企业偿还债务 的能力受到抑制。( 4 ) 抵押品( c o l l a t e r a l ) ，即如果发生违约，银 行家对于借款人抵押的物品拥有要求权这一要求权的优先性越好， 则相关抵押品的市场价值就越高。( 5 ) 经济周期( c y c l ec o n d i t i o n ) ， 即商业周期状态。它是决定信用风险损失的一项重要因素，特别是对 于受周期性影响很大的房地产业而言。 专家法的主要问题有两个：一是一致性问题，即那些是分析同类 型借款人的重要的共同因素：二是主观性问题，即专家在5 c 上因素 权重上的主观性。为了解决这些问题，目前商业银行在信贷决策实践 中多采用委员会或多级别签字授权等机制。此外，为了提高判断的准 确性，信贷专家常常借助一些标准的分析技术来对借款人的清偿债务 能力进行评估。主要财务比率指标有：偿债能力( 资产负债率、流动 比率、速动比率) 、盈利能力( 资产利润率、销售利润率、已或利息 倍数) 、运营能力( 资产周转率、存货周转翠、应收账款周转率) 等。 2 、评级方法 最早的评级方法之一是美国货币监理署( o c c ) 开发的，美国的 监管者和银行家采用这一方法评估贷款损失准备金的充分性。目前， 各国银行家拓展了o c c 的评级方法，开发出内部评级方法。如美国和 德国，均有约6 0 以上的银行采用了内部评级法，工商银行也计划在 2 0 0 6 年推行内部评级法。就房地产信贷来说，该方法一般是将房地 产贷款分为1 1 0 个级别，其中：1 级为风险程度最小，2 级为温和的 风险程度，3 级为平均的风险程度，4 级为可接受的风险度，5 级为 可接受但要予以关注的风险程度，6 级为管理性关注的风险程度，7 级为特别关注的风险程度，8 级为未达到标准的风险程度，9 级为可 疑的风险程度，1 0 级为损失的风险程度。 3 、信用评分方法 信用评分法的核心思路是事先确认某些决定违约概率的关键因 素，然后将它们加以联合考虑或加权计算得出一个数量化分数，根据 这个分数进行信贷决策。信用评级法中最重要的模型是a l t m a n ( 1 9 6 8 ) 的z 值模型，这是一种将公司借款人分类的模型，也可用来分析借款 人违拍： j “n u 可能性。该模型公式为： ! = 1 2 x + 1 4 x ：+ 3 3 x + 0 ，6 x ；+ 1 o x c 其中：x ：营运资本资产总额：x ：留存收益资产总额：x j 息税 前收益资产总额：x ；= 借款人股本的市场价值总负债的账面价值； x f 销售收入资产总额。判断借款人违约的临界值z 。：2 6 7 5 ，若z ( 2 6 7 5 ，借款人被划人坏的一组：若z ) 2 6 75 ，借款人则被划入好 的一组：当1 8 1 ( z ( 2 9 9 时，a l t m a n 发现此时判断失误较大。1 9 9 7 年，a l t m a n 等人有将z 模型发展到z e t a 模型，适应范围扩大，对不 良借款人的辨认精度也有所提高。该模型公式为： z e t a = a x i + b x ：+ c x 3 十d x + e x 5 + x 6 + g x 7 其中，a 、b 、c 、d 、e 、f 、g 为无法获得属于商业机密的系数。 x 。为总资产收益率，x ：为收益稳定性指标，即资产收益率在一定期间 内的标准差，x ，为利息保障倍数( 息税前收益比上利息支付) ，弛+ 为 公司留存收益与总资产之比x ，为流动比率，x 。为资本化程度( 5 年平 均股价比上长期资本总额) ，x ，为企业总资产的对数。a l t m a n 等人提 出z e t a 模型的理想临界值公式为： z e t a c = i n ( q ! c l q 2 c2 ) 其中，q 。、q ：分别表示预先估计的破产概率和非破产概率。c ：、 c ：分别表示1 类错误成本( 接受差的房地产贷款遭受的损失) 和2 类 错误成本( 因模型原因拒绝接受好的房地产贷款而遭受的收入损失) 。 a l t m a n 根据美国商业银行统计资料计算出的临界值为一0 4 5 8 。 z 模型和z e t a 模型可以较为明确地反映借款人在一定时期的信 用状况，是预测企业违约或破产的核心方法之一。但无论z 模型还是 z e t a 模型，都存在以下三个问题：一是两个模型都以财务比率为基 础，导致模型对情况迅速变化的企业预测不准；二是两个模型都假设 存在线性关系，而现实中经济现象是非线性的；三是企业财务数据存 在很多不真实的情况，影响了模型的准确测算。 4 、v a r 模型法 v a r 的含义是“处于风险中的价值”，是指在市场正常波动条件 下，在一定概率水平下，某一信贷资产或信贷资产组合在未来特定的 一段时间内可能的最大损失。用公式表示为： p r o b ( ap ：j a r = u o d ( 1 ) 其中，p 表示贷款市场价值在持有期内预期下降额：v a r 表示 在概率水平。上的在险价值，在险价值包括了在一个给定的置信区问 里预期的最坏损失。由于贷款不能公然地直接交易，所以我们既不能 观察到p ，也观察不到o ( p 的波动性，即标准差) 。因此，只能利用 借款人信用等级、下一年度信用评级发生变动的概率、违约贷款的回 收率、贷款市场上的信用风险差和收益率等来为贷款计算出p 值和 o 。该方法的步骤简介如下： 第一步，确定借款人信用等级。国际上一般以标准普尔或穆迪公 司评级为基础。第二步，确定借款人信用评级的变动概率，即在一定 期限内信用等级变化到其它所有信用等级的概率，并由此得出转移矩 阵。该矩阵一般由专业评级公司给出。对一个具体借款人而言，其转 移矩阵就是信用等级变化的概率分布图。第三步，确定贷款期末在所 有信用等级上的市场价值，即对贷款在剩余期限内所有现金流量与特 定信用等级相适应的远期收益率( 无风险利率) 进行贴现。第四步， 计算单一贷款资产的v a r 价值。根据贷款资产不同信用等级下的市场 及其概率分布，计算出单一贷款的期望值和标准差，从而得出v a r 值。 第五步，确定整个贷款资产组合在其各种信用工具不同信用等级变化 下的状态值。第六步，根据各种贷款因信用事件而引起其价值变动的 相关系数。第七步，得到贷款资产组合并得出该组合的整体概率分布， 在确定的置信水平上找到该组合的信用v a r 值，从而为信贷决策提供 风险管理上的建议以及量化依据。 三、房地产信贷风险控制的基本方法 房地产信贷风险控制方法总体上可分为两类。一类是技术性控 制，即商业银行选择合适的金融管理策略和金融工具，对其房地产信 贷面临的风险进行处置。具体内容看，又分为信贷风险定价、商业银 行信贷风险的分散和转移、商业银行信贷风险的资本充足准备。另一 类是制度性安排，又分为银行外部的约束，如监管部门的对房地产信 贷业务的有关政策制度，市场约束以及商业银行内部控制制度，如 商业银行的产权结构和治理结构，信贷文化，机构设置，审贷分离、 信贷授权等。房地产信贷风险管理框架见图2 1 。 房地产信贷风险管理方法 、 技术性控制制度性控制 li 1 r+、1+ 1r l 信贷定价分散对冲转移资本准备内部控制政府监管市场约束 ，_ 么土势了麟 信用风险 金融市场风险价格风险 操作风险合规风险 n 房地产信贷风险 l 、信用分析 信用分析是房地产贷款风险控制必须的重要步骤，房地产贷款的 信用分析主要过程见图2 2 。