温州绿城鹿城广场商业项目研究

鹿城广场商业项目自持经营可行性分析研究 Analysing Report 目录 Contents PART1 温州商业市场状况 PART2 鹿城广场商业项目概况 PART3 自持经营可行性分析 PART4 经营管理机构组织架构和人力资源计划 PART5 招商策略及招商工作计划 PART6 国内主要房产公司商业运作借鉴 2 PART1 温州商业市场状况 PART2 鹿城广场商业项目概况 PART3 自持经营可行性分析 PART4 经营管理机构组织架构和人力资源计划 PART5 招商策略及招商工作计划 PART6 国内主要房产公司商业运作借鉴 3 PART1 温州商业市场状况 温州 4 PART1 温州商业市场状况 温州商业市场概况 温州经济保持较快的发展速度，为本地商业市场的发展创造了良好的宏观经济环境； 五马街商业中心区为温州传统商业旺地，近年来随城市向外扩张，商业中心向多极化 发展，滨江商务区有望形成新的商圈 ； 商业业态比较齐全，但创新能力不够，仍停留在传统商业形态的层次，辐射力和复合 力不够； 底商发达，集中商业缺乏，特别是大型购物中心，目前温州全市有十余个单体面积超 过 1万的百货商场、大型超市和购物中心，但作为浙南地区的中心商贸城市，温州 全市尚没有销售额超过 10亿元的单体零售商业企业； 现有大型商业网点经营特色不鲜明，经营档次不高，难以满足本地居民的中高档消费 需求和有效吸引周边县市的购买力； 温州商业地产市场基本以当地的商业机构和房产开发企业为主，项目规模、项目档次 都普遍不高。 5 6 PART1 温州商业市场状况 温州城市经济数据 温州历年 GDP稳步增长 温州历年人均 GDP同步提升近几年来，温州市的 GDP一直保持平稳、较快 的发展态势，平均增幅保持在 13%以上。 2007年，温州市的 GDP总量达到了 2157亿元，增长率创 2001年来最高。 PART1 温州商业市场状况 温州城市经济数据 2007年主要城市 GDP比较 12001 6765 4104 3433 2157 备注： 2004年深圳市的 GDP为 3422.80亿元，人均 GDP达到 7161美元。 7 8 PART1 温州商业市场状况 温州城市经济数据 温州历年人均 GDP同步提升 在 GDP保持平稳增长的同时，人均 GDP也同步增长， 2007年温州市人均 GDP达 28121元，增幅为 13.20 PART1 温州商业市场状况 温州城市经济数据 温州社会消费品零售总额 近七年来，温州市的社会消费品零售总额增长率均保持 10%以上。 2007年， 温州市实现社会消费品零售额 906.46亿元，比上年增长 16.3%。 9 PART1 温州商业市场状况 温州城市经济数据 单位：亿元 2007年，温州市的社会消费品零售额居全省第三，约为杭州的 70%，相差 389.8亿元 10 PART1 温州商业市场状况 温州商业市场板块 五马商圈 11 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 开太百货 银泰百货 嘉乐广场 丽姿华都 五马商业街 府前街 人民路 1. 2. PART1 温州商业市场状况 温州商业市场板块 12 时代广场购物中心 温迪路 下吕浦商圈 PART1 温州商业市场状况 温州商业市场板块 欧洲城商圈 13 1. 2. 3. 丹璐广场 东门步行街 江滨路 1. 2. 3. 4. 5. PART1 温州商业市场状况 温州商业市场板块 车站大道金融街区 建行温州分行总部 交行温州分行总部 华夏银行温州分行 总部 招行温州分行总部 温州银行总部 14 PART1 温州商业市场状况 温州商业市场板块 欧洲城商圈 五马商圈 下吕浦商圈 车 站 大 道 金 融 滨江商务区 （含杨府山商业区） 街 15 PART1 温州商业市场状况 总体概况： 1. 目前，温州仍是单一商圈，即核心商圈五马商圈。五马商圈是温州的传统商圈，是 温州市城市商业网点规划 的市级商圈之一，另一个市级商圈为杨府山商圈。 2. 近几年，随着温州经济的发展，居民消费层次的提高，汽车时代的来临，老的商业街 区地位有所削弱，而能承载现代新型商业的新商业街区逐渐兴起，比如大南门商业街 区、下吕浦商圈及欧洲城商圈等。 3. 大南门商业街区目前正在成型中，已有银泰百货、嘉乐广场、丽姿华都等百货商场及 主题百货店进驻。该商业街区占据先天地理优势，将成为温州市最高档的消费场所之 一，并融入五马商圈。 16 PART1 温州商业市场状况 总体概况： 4. 下吕浦商圈是一个新兴的社区级商圈，主要依托于下吕浦住宅区及其周边住宅群，以 及车站大道金融街区发展。下吕浦商圈（南浦区块）是温州市政府规划的八个区域级 商圈之一。 5. 欧洲城商圈也是最近三年内新兴的购物中心，目前已有丹璐广场（百货商场）进驻。 根据 温州市城市商业网点规划 以及 鹿城区商贸流通业发展“十一五”规划 ， 该商圈将成为温州市的八个区域级商圈之一。 6. 杨府山商圈是滨江商务区的核心区块之一，该区域今年刚启动建设。计划五年初具规 模、十年全面建成，规划总用地面积约 11.5平方公里，总人口约 13.5万人。 17 800 600 PART1 温州商业市场状况 温州各商圈商铺租赁情况比较 18 商圈 五马商圈 下吕浦商圈 欧洲城商圈 商铺分布情况 五马街：多层民房底商（温州最悠久的购物街） 纱帽河：多层民房底商，大多为房改非商铺 府前街：沿街住宅底商 人民路：以沿街住宅底商为主 大南路：以大型商业广场大厦的裙楼为主 以沿街住宅底商为主，代表商业街为温迪路、划龙桥 路与春晖路；以商业广场大厦的裙楼为辅，代表物业 为时代广场购物中心 欧洲城商业街：由独立商业与大厦底商构成 欧洲城周边商业 :住宅底商 租金（元 / /月） 400 600 400-500 300 （温迪路） 80-90 50-120 PART1 温州商业市场状况 温州零售业市场供应分析 项目 所属商圈 开业时间 建筑面积 定位 07营业额 开太百货 大南商圈 1998年 1月 8日 16800 中高档，偏中档 3.95亿 时代广场购物中心 下吕浦住宅区 2002年 12月份 19600 中高档，偏高档 5.36亿 丹璐广场 欧洲城商圈 2006年 12月 8日 23000 中高档，偏高档 0.46亿 银泰百货 大南商圈 2006年 12月 27日 35000 中高档 4.3亿 从温州市商业现状来看，根据 温州市商贸流通业发展“十一五”规划 ，温州 商业网点面积已基本达到通行的零售商业标准，以商业街与底商为主。 就百货业来看，目前温州市区主要有四家综合性百货，即开太百货、时代广场购 物中心、银泰百货与丹璐广场，四家百货商场合计建筑面积仅 94400平方米。 19 5 PART1 温州商业市场状况 当前零售物业指标 温州市区商业物业租售价格及回报率情况表 商业街名称 五马街 纱帽河 大南门 人民路 府前街 温迪路 江滨路东门步行街 (底商 ) 江滨路欧洲城 江滨中路沿街店面 金迅达大厦 底商 售价 （万 / ） 15 10 12 10-18 8 7-12 2.6 4-4.5 3.5 月租金 （元 / /月） 800 600 400-500 600 400 300 50 80-90 120 75 回报率 6.4% 7.2% 4%-5% 4%-7.2% 6% 3%-5.14% 2.3% 5.64% 3.2%-3.6% 2.6% 备注 租售价格较平稳 租售价格较平稳 目前尚处于培育期，升值前景看好 租售价格较平稳 随着核心商圈南移，最近 2年内租金有所下降 社区商铺，前店后屋，商业氛围浓郁，近几年增值较快 市政府规划的第三条步行街， 04年的销售单价已经达到 3-4 万，由于商业氛围难以形成，最近 3年的价格在下降 二环商业街，商业氛围未正式形成，较难出租或销售 以厨柜、家居用品、床上用品为主 社区商业 资料来源：市中各大中介公司、实地经营户调查 20 PART1 温州商业市场状况 当前零售物业指标分析 2004年以来，温州的商业地产市场总体发展较快，发展形势较好，这不仅体现在商 业物业量的增加及商业氛围上，也体现在商业物业的增值上，这与温州城市框架的 拉大与新兴居住区的兴起及零售、餐饮业的发展有关系。 最近几年，温州的商业出现了多极化的发展趋势，除传统商业街区之外，也出现了 一些新兴商业街区，初步形成了以传统商业中心区为核心，多个区域商业中心（如 下吕浦商业区）共同发展的局面。 从各物业形态的价值体现来看，传统商业街的投资回报率比社区底商的要高些。从 以上几条主要商业街可以看出，传统商业街的投资回报率基本上在 5%-8%之间，而 社区底商的投资回报率大多在 4%以内。 根据温州市统计局公布的数据，截至 2007年 9月底，温州市的商业空置面积为 8.82万 平方米，同比增长 20.4%，主要是非街面商铺滞销较多。 21 PART1 温州商业市场状况 鹿城广场周边人口统计 瓯北镇 鹿城广场 3 公里范围内 常住人口： 约 66万人 勤奋路 3公里范围 鹿城广场 1公里范围 鹿城广场 1公里 范围内常住人 口：约 15万人 国际会展中心 温州大道 22 PART1 温州商业市场状况 城市总结： 1. 经济基础较好， 居民收入居全国前列，国民经济保持平稳较快发展态势； 2. 购买能力强，消费层次高，可挖掘潜力大，居民消费观念比较开放； 3. 缺乏好的购物环境，温州目前有多家综合性百货与主题百货，但目前尚无高 档购物中心等消费场所 ； 4. 市区商圈由单一向多极化发展，随温州都市圈范围不断扩大 ，将出现多个 大型居住区，相应的交通、配套等基础设施也将不断完善； 5. 本地高消费客群多，但缺少高端消费场所，高端消费外流现象明显。 23 PART1 温州商业市场状况 温州本地餐饮 荣兴鲍翅馆 阿外楼 云天楼 海上天 名称 荣兴鲍翅馆 阿外楼 海上天大酒店 地址 新城阿尔凡大厦二楼 新南站对面 二十一世纪曙光大厦 面积 800 5000 1000 特色 燕窝、鱼翅、 鲍鱼 温州特色菜 正餐 档次 中高 中档 中高 其它分店 温州飞霞南路店、小南路店 环城东路店、飞霞北路店 海上天西餐厅、海上天火锅等 6家 店 24 云天楼 小南路国鼎大厦 6000 正餐 中高 府前店、东港店、云天楼 假日大 酒店 PART1 温州商业市场状况 温州餐饮品牌 拉 芳 舍 去茶去 去茶去内 部装修 名称 拉芳舍咖啡 去茶去 地址 学院中路 271号 车站大道 505号 面积 2000 900 特色 咖啡、炒螺蛳、烧烤 茶饮、套餐、温州小吃 档次 中档 中档 其它分店 温州县市 10家 飞霞北路店、瑞安店、灵溪店 25 PART1 温州商业市场状况 温州美发品牌 肯梦形象 咨询 阿旺美发 休闲会所 东 方 名 剪 名称 肯梦形象咨询 阿旺美发休闲会所 东方名剪 地址 车站大道金城大厦 1楼 市府路和车站大道交叉口 温州市第一桥华开大楼 1楼 面积 200 2000 300 档次 高档 高档 高档 其它分店 大南门店 锦绣路店 江滨路店、永强店 26 PART1 温州商业市场状况 温州美容及影院 张氏美容 张氏美容在温州有 6家直营店。开业 初期定位高端，后根据市场调整消 费水平为中高 27 雁荡院线旗下在温州有四家影院，包 括新时代电影大世界、新中国影都、 鹿城文化中心和白鹿影城，影院部分 面积逾两万平米。 上述影院建造标准较低，装修、 配套设施总体较差。 白鹿影城 PART1 温州商业市场状况 温州健身会所品牌 张氏美容 百盛健身 飞速健身 东方健身 名称 百盛健身会所 飞速健身 地址 南站东方大厦 3楼 江滨路鸿翔锦园 面积 3000 3000 档次 中档 中档 其它分店 新城店、高教园区 无 28 东方健身 瓯北码头对面 3500 中档 江滨路店、天雄店、万丰 PART1 温州商业市场状况 温州 KTV品牌 百嘉乐豪华包厢 张氏美容 百嘉乐自助餐台 拉斯维加斯 KTV 名称 百嘉乐量贩 KTV 拉斯维加斯 KTV-红磨坊酒吧 地址 人民西路温州大厦东区 1-3层 欧洲城 H幢四楼 面积 5000 7000 包厢数量 约 80个 约 80个 档次 中高 中高 其它分店 无 无 29 PART1 温州商业市场状况 PART2 鹿城广场商业项目概况 PART3 自持经营可行性分析 PART4 经营管理机构组织架构和人力资源计划 PART5 招商策略及招商工作计划 PART6 国内主要房产公司商业运作借鉴 30 PART2 鹿城广场商业项目概况 鹿城广场技术指标 建设用地面积（平方米） 地上建筑面积（平方米） 住宅面积（平方米） 132325 458000 220000 其中 其中 办公面积（平方米） 商业面积（平方米） 88000 90000 31 建筑密度 容积率 绿地率 小汽车泊位（个） 酒店面积（平方米） 60000 28.9% 3.34 26.2% 3909 PART2 鹿城广场商业项目概况 商业项目概况 温州鹿城广场商业项目概况一览表 32 项目位置 物业类型 总规划用地面积 总建设用地面积 总建筑面积 其中：地下建筑面积 容积率 温州市鹿城区，东至高田路道路，西 至地块规划道路，南至江滨东路，北 至沿江路 项目的产品类型为商铺，共 2幢建筑 53693平方米 53693平方米 173194平方米 79994平方米 1.68 PART2 鹿城广场商业项目概况 地理位置 四至范围 本案位于温州市鹿城区江滨 板块内，东邻高田路，南至 江滨路，西依规 划路（ 将 建），北靠沿江路（在建） 项目位置 项目地块位于老城区东北， 距老城区中心约 2公里，距 新行政中心约 3.5公里，往 东约 3公里已建成国际会展 中心。地块位置符合城市未 来发展方向，属温州城市适 合发展高档居住及商业的区 域 33 PART2 鹿城广场商业项目概况 地理位置 34 五马 商圈 杨府山 CBD PART2 鹿城广场商业项目概况 购物中心总平图 35 PART2 鹿城广场商业项目概况 交通状况 本案东面紧邻高田路，高田路东侧为待建地块。高田路要求建设宽度为 30米， 计划 08年完工。 南面邻江滨路。江滨路双向六车道设计，路面平整，路况较好。 西面邻规划路（待建），为小区间道路，要求建设宽度为 18米，由我司负责建 设，具体建设时间未定。 北面邻沿江路（在建），隔沿江路为沿江绿化带与瓯江。沿江路西与环城路相 连接，东至机场大道，道路全长 1340米，宽 50米，计划 08年 10月完工。 项目西侧约 300米左右规划建设过江通道。过江通道即诸永高速温州段延伸段工 程，全长约 4.68公里，将于 2008年年底开工，工期四年，预计将于 2012年投入 使用。 目前项目周边共有 11条公交线路 36 PART2 鹿城广场商业项目概况 地块现状 土地已完成平整 一期住宅已于 2007年 12月 25日正式开工 37 所在区域分析 江 PART2 鹿城广场商业项目概况 滨 路 项目地块 车 站 大 道 38 PART2 鹿城广场商业项目概况 所在区域分析 一、周边人群分析 项目位于温州市主城区江滨板块，该区域为温州市中高档住宅集中区 户型面积绝大部分在 120平方米以上 单价一般在 17000-30000元 /平方米不等 该区域住房单套总价基本上在 200万 -1000万之间 该区域的居住群体多为中高收入以及金字塔塔尖的人士，区域人口的消费能力 总体比较强 39 PART2 鹿城广场商业项目概况 所在区域分析 二、周边现有物业分析 项目南面的老式住宅区 洪殿住宅区和灰桥住宅区，洪殿住宅区与灰桥住宅区无大型商 业，洪殿片区规划建设目标：打造多元化、生态化、人文化社区；规划总人口： 8.5万人 项目南面的“金融街” 车站大道，沿线除各大银行、金融机构之外，还集中了一家在 建的五星级酒店（温州喜来登大酒店）、一家百货商场（时代广场购物中心）、一家标准 超市（东一多多超市） 项目西面是“橱柜一条街” 江滨中路，这里除橱柜、窗帘布艺、床上用品店之外，还 有一个购物中心即欧洲城购物中心。欧洲城购物中心是温州市政府规划的区级商业中心， 目前已经在营业的主要有丹璐广场购物中心、新时代电影大世界、好又多超市、麦当劳、 必胜客与妙鲜阁餐饮店等 项目东面目前还处于改造中，没有大型商业设施 北面为瓯江，集中瓯北的高端住宅项目，由瓯北至项目附近的越江大桥将于 2012年贯通 40 / PART2 鹿城广场商业项目概况 所在区域分析 周边现有主要商业物业列表 名称 时代广场购物中心 丹璐购物中心 新时代电影大世界 万和豪生 香格里拉 好又多超市 类型 百货商场 百货商场 电影院 酒店 酒店 连锁超市 建筑面积 19600 23000 3800 （ 9个放映厅， 1347个座位） 32000 60000 13800 定位 中高档 中档 五星级 五星级 五星级 备注 02年 12月份开业 06年 12月份开业 06年 12月中旬开始试 营业， 07年 3月 20日正 式营业 200间客房 409间客房 06年 1月份开业 41 PART2 鹿城广场商业项目概况 所在区域分析 三、江滨商务区 温州滨江商务区西起市区环城东路，南以江滨路、黎明东路及黎明河经府东路、学院路、汤 家桥北路和蒲州河延伸至沿江路和机场路为界，东、北以瓯江为界，主要由洪殿片区、会展 商务区、商务南片区三部分组成，规划总用地面积约 11.5平方公里，滨江岸线总长 10.8公 里，总人口约 13.5万人。 滨江商务区建成后，这里成为温州城市的主要功能区，成为经济总部基地、金融机构、购物 中心等的集聚区。 08年计划开工建设 18幢商住楼，完成 20个地块的前期工作。计划开工建设的 18幢商住楼主 要集中在灰桥浦 安澜亭、洪殿、中心区北片以及桃花岛地段，总建筑面积达 180多万平方 米。 20个计划完成前期工作的地块，其规划功能大多为商住和商业办公用房，总建筑面积近 380万平方米。 42 5 7 PART2 鹿城广场商业项目概况 08年计划开工建设 18幢商住楼列表 序号 1 2 3 4 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 地块名称 灰桥浦 -安谰亭商办地块 灰桥浦 -安谰亭商办地块 灰桥浦 -安谰亭商办地块 明珠园北首商住地块 面粉厂地块 海事局北首商业地块 杨府山老港区休闲商业地块 香格里拉南地块 香格里拉南地块 移动大楼北地块 移动大楼南地块 地方船厂二期地块 惠民路西商办地块 惠民路东商住办地块 会展西商住地块 会展商务区 SOHO公寓开发地块 桃花路 A06商住地块 规划功能 商办 商办 商住 商业 商住 商办 商业 商办 商办 商办 商办 商住 商办 商办 商住 商办 商住 建筑面积 47800 22650 25500 2350 103410 10559 134600 40800 48800 32000 37100 44500 28000 20700 92685 571500 21900 43 18 桃化路 D商住地块 总计 商住 335400 1817154 PART2 鹿城广场商业项目概况 所在区域分析 江滨商务区规划图 44 PART2 鹿城广场商业项目概况 所在区域分析 四、车站大道金融街 车站大道目前正逐步形成一个相对成熟的金融中心，正朝着温州金融街的方向发 展； 温州目前已有约 80%的银行市级分行总部或分支机构设置在车站大道； 目前市区写字楼项目中，多数位于车站大道，如华盟商务广场（在建）、恒隆商 务中心（在建）、财富中心（已交房）等。 45 PART2 鹿城广场商业项目概况 所在区域分析 车 站 大 道 46 PART2 鹿城广场商业项目概况 所在区域分析 五、租金情况 好又多欧洲城店： 46元 / /月 欧洲