（工商管理专业论文）打造房地产公司的成本控制能力.pdf

r p 闭科学技术人学m b a 学位论文扣造房地产公司的成本控制能力 内容摘要 90 年代以来，我国房地产行业经过积极创建、开发热潮和冷静运作的三个阶段，正逐 渐步入规范化、社会化和商品化。但随着十几年来的高速发展，房地产市场开始进入成熟期。 特别是在的一些房地产业较为发达的城市，市场竞争逐日加剧。以往发展商们最为关心的是 楼盘的创新，追求的是产品的差异化。在供小于求的初期阶段，创新确实曾为发展商们带来 了一笔笔巨额的利润。但随着市场进入成熟阶段，创新已变的相对困难。而且即便有创新， 也会被同行在最短的时间内抄袭并吸收过去。与此同时，顾客也日益成熟。面对着众多的选 择，顾客开始比以往任何时期更为关注起楼盘的价格来。于是发展商们开始意识到竞争的重 点已经转移。如何做到成本领先? 将直接决定着竞争的结果。 如何能做到成本领先，从日益激烈的市场竞争中突围而出呢? 这就必须打造房地产公 司的成本控制能力。因此，房地产公司的成本控制工作将是今后相当长一段时间内房地产行 业的重中之重。笔者认为任何一种企业竞争能力的建立和提升，都需要以下四个方面的努力： 1 、建立与之相适应的组织系统、信息系统和基本原则； 2 、建立合理的作业流程并明确需要强调和提升的关键要素： 3 、吸引和培养优秀的人才，并不断提升团队的能力； 4 、不断创新的技术和方法。 但由于在很长的一段时期内，我国的房地产业大都是以国有资金投资为主，项目开发 的目的是为了生产或福利，而不是赢利，因此房地产的成本拉耕目前来说还应该是一个较为 陌生的理念。但它在国外及港台地区却已是相当成熟。因此现阶段大多数房地产公司的成本 控制工作还处于借鉴和摸索阶段。笔者试从近年来从事成本控制工作的经验出发，同时结合 国外成本拉制的先进理念，在本文中对房地产公司的成本控制工作进行初步的探讨。 主题词：市场竞争创新成本控制 c 圈利学技术人学m b a 学位皓文 打造房地产公司的成本控制能力 s u m m a r y t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ab e c o m e sm o r ea n dm o r es t a o d a r d i z e d s o c i a ii z e d a n dc o m m e r c i a l i z e df r o m19 9 0 “s i n c e i th a sb e e n t h r o u g h t h r e ep h as e s ：a c t i v e l y es t a b l i s h m e n t ，d e v e l o p i n gu p s u r g ea n dd is p a ss i o n a t eo p e r a t i o n ，a tt h es a m e t i m e ， t h isi n d u s t r ya ls oh a sc o n t r i b u t e dm u c ht ot h en a t i o n a lg d p sg r o w t h a n dm a d eg r e a t s u c c e s s a c c o m p a n y i n gw it ht h er a p i dg r o w t hf o rn e a r l yt e ny e a r s ，t h em a r k e to ft h e r e a les t a t eb e g i n st oc o m ei n t om s t u r ep e r i o d e s p e c i a l l yi nt h o s ec i t i e sw h e r et h e r e a le s t a t ei n d u s t r yw a sh i g h l yd e v e l o p e d ，t h em a r k e tc o m p e t i t i o nb e c o m e sm o r ea n d m o r er a p i d i nt h ep a s td a y s ，t h ed e v e l o p e r sc a r e dm u c ha b o u t t h ei n n e r a t i o no ft h e b u i l d i n g sa n dp u r s u e dt h en u a n c eo ft h ep r o d u c t s i nt h ei n i t i a lp h a s ew h e ns u p p l y isl esst h a nd e m a n d ，i n n o v a t i o ni n d e e db r i n g sal o to fh u g e p r o f i t st ot h ed e v e l o p e r s h o w e v e r ，w h e nt h em a r k e tt u r n si n t om a t u r e ，i tish a r dt ok e e pi n n o v a t e m o r e o v e r ， e v e ni ft h e r eiss t i i li n n o v a t i o n ，o t h e rc o l l e a g u e sa r ee a s yt op l a g i a r i z ea n da b s o r b i nas h o t tt i m e m e a n w h i l e ，t h ec u s t o m e r sa ls ob e c o m e m a t u r e f a c i n gt ot h em u l t i f o l d c h o i c e ，c u s t o m e r sb e g i nt oc a r em u c h m o r ea b o u tt h e p r i c eo ft h eb u i l d i n gt h a nb e f o r e t h e r e f o r ed e v e l o p e r ss h o u l dr e a l i z et h et r a n s f e ro f t h ec o m p e t i t i o nk e y s t o n e h o w t om a k et h el o w e rc o s tw i l ld i r e c t l yd e c i d ef i n a lr e s u l to ft h ec o m p e t i t i o n h o wt od e c r e a s et h ec o s ta r i dc o m eo u tf r o mt h er a p i dc o m p e t i t i o n ? t h er e a les t a t e c o m p a n ys h o u l dp a ya t t e n t i o nt ot h ea b i l i t yo fc o s tc o n t r 0 1 t h e r e f o r e ，c o s tc o n t r o l w i l lb e c o m et h ee m p h a s i so ft h em a n a g e m e n ti nt e a les t a t ec o m p a n i e si nt h en e a rf u t u r e t h ew r i t e rt h i n k st h a t a n ye n t e r p r is et h a tw a n tst oe s t a b l is ha n dp r o m o t ei ts t e m p e t i t i o na b i l i t yh a st of o c u so nt h ef o l l o w i n gp o i n t s ： 1 e s t a b l is ht h e c o r r e s p o n d i n go r g a n i z a t i o ns y s t e m ，i n f o r m a t i o n s y s t e ma n d b asi c p r i n o i p i e ； 2m a k e r e a s o n a b l e p r o c e d u r ea n do l e a rt h e k e y f a c t o r st h a tn e e dt ob e e m p h a s i z e da n dp r o m o t e d ； 3 - a t tr a c ta n da b s o r be x c e l l e n t p e rs o nw i t ha b i l i t ya n dp r o m o t et h et e a m w o r k 冈利学技术大学m b a 学位论文打造房地产公司的成本控制能力 4 c o n ti n n o usl yi n n o v a t e t e c h n o l o g ya n dm e t h o d f o ra1o n gt i m e ，t h er e a ie s t a t ei n d u s t r y i nc h i n ad e p e n d so nt h es t a t ef u n d s a n dt h ea i mt od o v e l o pb u i l d i n g sist o p r o d u c eo rm a k ew e l f a r ew h i l ef i e tt om a k e p r o f i ts ，t h e r e f o r e ，c o s tc o n t r o li nr e a le s t a t ei n d u s t r yiss t i l lav a g u ec o n c e p t a l t h o u g hi t is q u i e tm a t u r ei na b r o a da n dh k ，t a i w a na r e a s a tp r e s e n t 。c o s tc o i l t r o l i nm o s tt e a le s t a t ec o m p a n i e sis s t i l li nt h ep h as eo fl e a r n i n ga n dg r o p i n gt h e w r i t e rm a d ea ni n i t i a ld is c u s $ i o ni nt h is p a p e ra b o u tt h ec o s tc o n t r o li nr e a le s t a t e c o m p a n yb a s e do nh isc o u p l e so fy e a r se x p e r i e n c ea n da d v a n c e dt h i n k i n go ff o r e i g n c o u n t r y i nc o s t c e n tr o lf i e l d 巾川科学技术人学m b a 学位论文 打造房地产公司的成本控制能力 第一章房地产公司的成本控制现状和问题 第一节房地产行业的现状和发展前景 卜1 市场前景看好的支柱产业 统计数据表明，从19 9 8 年到2 0 0 2 年，我国的房地产开发投资始终保持了2o 左右的增 长，竣工面积保持了2o 的增长，而销售面积始终超过2 0 的增长。相当于，2 0 0 2 年与1 9 9 9 年投资和竣工面积都翻了一番，销售面积则增加了一倍以上。特别是2 0 0 2 年，尽管媒体实现 报道了房地产市场的泡沫论、破灭论的预警，市场的表现仍然是供求两旺，并保持了快速增 长。20 0 2 年内，房地产开发投资增长了2 1 9 ，竣工面积增长了1 9 1 ，销售面积增长 20 2 。而全国的g d p 增长约8 ，房地产业对g d p 的直接贡献率与间接贡献率之和是1 9 一 2 ，5 。 上面的几组数据反映出，我国房地产业已经成为支柱产业。 分析原因主要有以下几点： 1 宏观经济的良好表现，房地产无疑是宏观经济的睛雨表 2 城市化浪潮必然推动房地产的需求。2 0 0 1 年我国的城镇化率是3 7 7 s ，2 0 0 2 年是 3 9 1 。这个数据的变化意嚷着一年内有1 5 0 0 1 6 0 0 万的人1 2 进入城市 3 旧城改造的加快推动了房地产需求。 4 最关键的是住房制度的改革，释放了目前住房消费的能量。1 9 9 8 年国家房改政策的 实施使整个中国住房体制敞生了质的交化住房体制改革的成功，是需求增长成为可能。 5 个人住房抵押贷款则极大释放了市场过去银行一般只向开发商贷款，1 9 9 7 年，我 国银行的个人住房抵押贷款发放只有13 7 亿，而2 0 0 2 年底的统计资料显示，个人住房贷款余 额却已经超过8 2 0 0 亿，六年的时问整整增加了60 倍，市场表现出巨大的热情。 因此，当有人用房地产发展周期的模式来套用目前的中国房地产市场( 一般以5 6 年为 一个发展周期) ，中国房地产协会副会长顾云昌目前表示，2 0 0 3 年将成为中国房地产市场的 第六个黄金年，而且从现在到全面实现小康的2 0 年，也将是中国房地产业和房地产市场* 旺 的20 年。 当然，我们不会因为领导或专家这样说就简单预测这个市场的变化，但至少有一点是我 们都看到的，在计划经济时期我国城镇居民的住房需求确实处于被压抑的状态，而这样的需求 释放，反映在房地产商品的消化上，也是不能简单套用发展问期理论来解释因此宏观经济的 形势和居民收入的实际提高才是产生房地产商品有效需求的基础。 我们来看看几个重点城市的数据情况( 2 0 0 1 年和2 0 0 0 年) 。 第1 页共4 1 页 巾h 一惮 学披术大学m b a 学位论文打造房地产公司的成本控制能力 1 北京 主要指标 2 0 0 1 盎2 0 0 0 韭 增幅 房地产开发投资( 亿元) 7 83 85 2 2 150 1 其中住宅( 亿元) 4 6 4 22 8 8 36 1 商品房开复工面积( 万平方米) 5 9 6 6 74 4 5 5 03 3 9 其中住宅( 万平方米) 4 3 4 9 62 9 7 1 54 64 商品房竣工面积( 万平方米) 17 0 7 413 6 5 62 5 其中住宅( 万平方米) l3 9 3 41 毗3 73 7 5 商品房销售面积( 万平方米) 1 2 0 59 5 6 925 9 其中住宅( 万平方米) 1 1 2 7 58 9 8 22 5 5 房地产实现销售额( 亿元) 6 0 9 94 7 0 72 9 6 其中住宅( 亿元) 5 3 1 74 0 9 32 9 9 2 上海 2 0 0 1 年住宅市场出现供不应求，最根本的原因是商品房预售标准提高，使得市场供应出现 短缺。2 0 0 2 年住宅市场供应量有所增加，房价涨幅趋缓，约在3 左右高档豪华住宅和中低 档普通住宅，继续受市场青睐。 3 广州 广州市1 9 9 3 年至2 0 0 0 年房地产开发投资额 1 年份 1 9 9 71 9 9 8l9 9 9 2 0 0 0 【投资额( 亿元) 2 3 7 4 22 6 9 j 3 62 9 5 9 03 5 6 0 0 据广州统计年鉴 上表反映出，广州市从1 9 9 8 年以来国内生产总值每年均以13 的高速度递增。由于广州 经济数年来持续高速增长，使居民收入持续上升( 广州人口是全国1 2 0 0 ，雨纳税额占全国的 1 2 0 ) ，生活水平和质量不断提高，恩格尔系数为4 4 ，表明广州市民整体上已进入较富裕 小康的生活水平。因此，居融用于居住方面的支出将会大幅增加据联合国人居中心提供的数 据反映：19 9 9 年亚洲国家房价收入比是8 4 倍，广州目前房价与收入之比与此接近 4 深圳 第2 页共4 l 页 巾刚科学技术大学m b a 学位论文打造房地产公司的成本控制能力 2 0 0 1 年深圳房屋销售价格总水平比上年上升10 鳝，比上年涨幅高】8 个百分点。受春 季房展会和秋季房展会及港交会的影响，以往不温不火的深圳房地产市场热了起来，大部分楼 盘销售莨好，需求转旺，推动价格上扬。商品房住宅供求两旺2 9 0 1 年商品房普通住宅价格 总水平比上年上升2 2 ，其中多层住宅价格水平比上年上升39 ，高层住宅价格水平比上年 上升2 1 。主要原因是人居环境自身要求，g p j j , 区设施配套化程度提高，还有是开发商施展 灵活的销售策略，充分考虑买方的承受能力，以小面积方式出售，以便打开商业用房销路，无 论是在繁华的中心区还是在关外的宝安片区，商住楼中的商铺以及一楼临街的商铺都较畅销。 从调查情况看，非住宅中的其他用房，由于供给量不大，一直保持温和的需求状态，价格稳中 有升。 我国房地产行业的发展迅猛，供需两旺，但大多数公司还未将成本控制能力列为企业的 核心竟争能力。成本失控的现象成为多数房地产公司十分棘手的问题存在过去的单纯依靠策 划和不惜成本的增加卖点，很容易造成投资的浪费 卜2 市场主体的变化 l 、投资主体民营化和多元化：在计划经济时期，投资主体由国家单一投资；现在以国有、民 营、外商等多投资主体并重格局方向发展。尤其是入世后，境外资本( 例如和记黄埔3 5 0 、加 拿大蒙特利尔华商集团2 5 0 、中美合资北京通盈) 、业外资本( 例如联想) 将进入房地产业。 2 、需求主体和消费主体同一化：个人购买商品房的比重已达9 0 以上；并且需求主体还在逐 步扩张：外省市和境外人士到经济发展较快的地区购房数量不断增加；如上海2 0 0 0 年外省市 和境外人士购房占商品房预售总套数的1 1 3 ，2 0 0 1 年上升到18 2 ，今年1 至5 月，已达 25 左右。 卜3 市场不断成熟 i 房地产政策环境规范化 2 房地产业的整合，提高集中度的挑战( 以北京为例，房地产企业40 0 0 家，注册资本5 0 0 0 万以下的占9 1 5 ；一二级企业资产负债率高达8 5 7 ；只有10 的企业有持续开发活 动) ： 3 、市场格局逐渐由卖方市场转向买方市场；购买主体由集团走向个人： 4 、住房观念由生存空闻转为生活空闻； 5 、竞争因素由价格竟争到综合竞争； j 6 、人们的支付能力差距进一步扩大； 第3 页韭4 1 页 叫1 州科学技术大学m b a 学位论文打造房地产公司的成率控制能力 7 、由于国外公司的大量进入，增加了对房地产的需求，促使需求升级。 市场不断的成熟，提高了房地产公司的进入门槛，同时增大了运做难度，整个行业也将随 之不断完善。我们通常认为把房地产公司必须要具备9 种能力，即社会资源的运作能力、金融 资本的运作能力、市场洞察力、市场开拓能力、研发能力、精益生产能力、成本控制能力、客 户吸纳能力及客户服务能力等其中成本控制已成为越来越多的房地产公司运做和管理的瓶 颈。 第二节房地产行业的特征 房地产是指房屋建筑和建筑地块组成的有机整体，是房屋财产( 房产) 和土地财产( 地 产) 的总称。房屋与土地反映的是房地产的物质属性和形态。雨房地产财产是房屋与土地在经 济方面的商品体现具体来讲，在生活资料方面属于财产范畴，在生产经营资料方面则属于资 本范畴，因此，房地产又可以表述为以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要形态的财产或 资产。 2 1 房地商品的物质特点 ( 1 ) 房地一体性从物质形态上看，房屋与土地总是结为一体而不可分割，从而房地产价值 的实现必然是房屋和土地两者价值的同时实现：房地一体性又可称为房地产组成的二元性。 ( 2 ) 不可移动性。又称位置固定性，是指房地产总是固定于某一确切的地点不能移动，或一 经秽动就会丧失其巨大的价值，基于此，房地产也被称之为不动产 ( 3 ) 具有排他性固定位置上的房地产不可能像其他商品那样通过重复生产来满足消费者对同 一产品的需求，一旦经交易成功，就意味着别的消费者只能另寻他途，而不得不去购置另一宗 物业。房地商品的排他性说明房地产交易的空间时间都受限较大，买卖双方都缺乏信息，因此 使市场的投机几率和风险概率都相应增大 ( 4 ) 不可消灭性。这是指相对于其他商品而言，房地商品可以永久存在，分期使用，即经过 开发后的房屋和土地作为其本身的物质状态和佥权益的标的物都是不可消灭的 2 2 房地商品的经济特点 ( 1 ) 房地商品投资大、价值高由于房地商品体积庞大、开发建设周期长，需要耗费大量人 工、材料才能建成，而且开发周期一般较长，资金的占用量十分可观，从而使房地商品 成为价格昂贵的高价商品 ( 2 ) 影响房地商品价格的因素多土地作为一种不可再生的稀缺资源，其本身的供应量缺乏 弹性，因而房地商品的价格难以用简单的投入产出或成本加利润的模式进行测定，而是 与社会经济、城市规划建设与管理区域地段、消费心理及资金技术等多种因素相关因 第4 页共4 1 页 川l q 科技术人学m b a 学位论文打造房地产公司的成本控制能力 此，房地商品的价格一方面决定于开发成本和利润，但更多的还是由非经济因素产生价 值偏离所造成的结果。 ( 3 ) 房地商品具有资本和消费的二重性。房地商品的使用通常不以时问的推移而减少，一般 情况下都具有保值和增值的特点。这就使得房地商品除作为一般商品用以满足消费使用 的要求以外，还具有其作为资本投入籍以获利的功能。 ( 4 ) 房地商品可以大量地呈现出所有权和使用权相分离的状态。 2 3 房地商品的市场交易特点 房地商雉的物质和经济特点决定了房地商品的市场交易特点，这些特点概括起来有以下几 个方面。 ( 1 ) 流通方式的多样化，除买卖外，租赁、分割、转让，期贷交易、易货( 产权交换) 交 易、抵押，典当等交易行为也很普遍 ( 2 ) 房地产市场的统一性。房地商品房地一体性的特点，使房屋所有权的转移必然导致与之 相关的土地使用权的转移，而土地的到期回收，也必然是连同其上的建筑物随之收回， 只有在统一运行的房地市场上，房产和地产才能形成优势，产生最佳综合效益。 ( 3 ) 法律上的严肃性。目前国家关于房地产方面的法律法规比其他领域、其他商品更全面、 更深入、更严肃。 ( 4 ) 不完全开放性当前我国房地产市场是三级梯度结构模式，一级市场为垄断经营性质， 即国家以土地所有者的身份把土地的所有权投入市场运行，具体体现是城市政府与经营 者、使用者之间的交易行为；二级市场属经营性质，具体体现是房地产开发企业与用户 之间的交易行为。由于市场体系的复杂性，为了保证市场的有效供给，押刳不合理的市 场需求，国家必然采取更有力的干预措施，通过计划、价髂、税收等宏观管理手段引导 和调控市场，使之成为国家垄断和严格控制的不完全开放市场 2 4 房地商品开发经营的特点 房地商品的物质经济特点不仅决定了房地商品市场交易的特点，而且也造就了其开发经营 的特点，具体体现在以下四个方面 ( 1 ) 单件开发，位置固定。由于房地商品具有不可移动性，故在不同位置，由于水文、地质 条件的不同，各房地商品即使采用相同的设计图纸，也不可能建造完全相同的建筑物， 房地商品所呈现出的使用价值和价值也不尽相同，这又称房地商品的单件性或差别性。 ( 2 ) 投资规模大房地商品开发建造过程需投入大量入力、物力，其价值之大与一般商品不 能比拟。 第5 页共4 l 页 巾阍科学投术人学m b a 学位论文打造房地产公司的成本控制能力 ( 3 ) 开发周期长。房地商品的开发建设用期包括开发项目可行性研究、投资2 起策、规划设 计、项目施工招投标、施工建设、竣工验收直至交付使用为止的完整过程，一般要长达 数年。 ( 4 ) 经营的制约因素多。房地商品特殊的物质经济特点使房地商品经营的过程较其他商品受 到更多制约因素的影响，这些因素既包括国家的有关方针政策，也包括城市房地产法律 法规；既包括外部市场因素，也包括内部经营管理因互，如城市总体规划对房地商品的 用途、建筑标准、层数、建筑密度及有关城市绿化、环保等的问题进行严格规定，从而 使房地产开发经营活动必然相应地受到种种制约。 2 5 房地产企业管理的特点 房地产企业管理的特点是由房地商品的物质经济特点、市场交易特点及开发经营特点共同 决定的，其主要特点是： ( 1 ) 经营决策与价值实现的重要性经营决策是现代企业经营管理的核心，房地产企业管理 的目标是组织好房地商品的生产、流通，实现土地使用价值和房屋价值，积累资金，发挥房地 产的最大效用，以最大限度地满足社会生产和人民生活对备类房地商品的不断增长的需求。由 此可见，正确进行企业决策，完整实现房地商品价值，是房地产企业管理的两大重点。 ( 2 ) 企业经营的规范性。房地商品开发经营活动受国家及城市政府有关部门各项方针、政 策、法令、法规的制约较大，因而在企业开发经营的过程中，在房地商品的建筑地段、建筑层 次、建筑式样、容积率、质量标准、房屋面积标准的选择及配套建设和城市绿化方案的确定等 方面，都要服从国家及城市政府有关部门的严格规定；在房地商品的成本、价格、利润、税收 方面，则要受到财政税收政策及我国经济体制改革的必然影响因此房地产企业在其开发经营 管理的过程中必须充分了解国家各项有关法律法规，做到十分熟悉城市规划中对每个不同区域 和地段的功能、用途、层次和建筑物高度等具体细节的评细规定，以避免企业决策出现不应有 的失误，妨碍企业经营目标的顺利实现。 ( 3 ) 项目经营的风险性风险的经济学涵义即蒙受亏损的可能性由于房地商品开发经营位 置固定，投资规模大，开发周期长，影响因素多，社会、政治、经济、文化、市场、自然条件 和资源方面的不确定性及决策人员的主观随意性都可能给项日开发经营生造成风险，因而旨在 降低房地商品开发经营的风险、增大其盈利把握性的风险管理就成为房地产开发企业管理的重 要内容。 ( 4 ) 经营内容的广泛性。房地商品经营内容的广泛性也称“多元性”，是指其在经营中必需 大量的各种专业服务，并由此给企业带来诸多问题，从而使房地产企业管理的内容呈现出丰富 的层次和色彩，并在此基础上分化形成许多新的专业化企业形式。 第6 页北4 i 页 巾州利学技术大学m b a 学位论文 j 造房地产公司的成本控n 目p , j j 第三节房地产公司的成本控制现状和问题 目前，大多数的房地产公司一般采用分阶段的成本控制方法。依据建设程序，工程造价 的确定与工程建设阶段性工作深度相适应。一般分为以下几个阶段： ( 1 ) 在项目建议书阶段，按照有关规定，应编制初步投资估算，作为拟建项目开展前期 工作的控制造价。 ( 2 ) 在可行性研究阶段，按照有关规定编制投资估算，即为该项目计划控制造价。 ( 3 ) 在初步设计阶段，按照有关规定编制初步设计总概算，即为控制拟建项目工程造价 的最高限额。对初步设计阶段，通过建设硬目招标投标签订承包合同协议的，其合同价也应在 最高限价( 总概算) 相应的范围以内 t ( 4 ) 在施工图设计阶段，按规定编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准 的初步设计概算；经承发包双方共同确认，即为结算工程价就的依据。 ( 5 ) 在施工准备阶段，按有关规定编制招标工程的标底，参与合同谈判，确定工程承包合 同价格。对施工图预算为基础招标投标的工程，承包合同价也是以经济合同形式确定的建筑安 装工程造价。 ( 6 ) 在工程施工阶段根据施工图预算、合同价格，编制资金使用计划，作为工程价款支 付，确定工程结算价的计划目标。 这种控制方式实质上是随藉项目的开发进展，分阶段地计算出成本数据，通过估算、概 算、预算、结算的一系列循环来实现但是我们已经看到，这是一种比较被动的控制手段。而 房地产项目投资巨大，开发周期也比较长，同时涉及规划、设计、材料选择、施工管理、物业 管理等方方面面，每一个环节都错综复杂，又项目联系，而且又都对成本有明显的影响。因 此，尽管这种方式能够比较准确地反映出项目的各个阶段的成本交化情况，但是仅仅反映出来 是不够的，这就类似于财务中的会计工作，但它还不能真正实现成本控制的职能。 因此，我们需要一种系统化的方法和能力，实现主动对开发阶段的各个环节进行控制， 以实现最终的成本目标。 第7 页兆4 1 页 r | l = ! q 科学技术火学m b a 学位论文打造房地产公司的成本控制能力 第二章房地产公司成本范畴及其影响因素 第一节房地产公司的成本范畴 1 1 房地产公司的成本 成本是指企业为生产、经营商品和提供劳务等而支出的各项相关费用的总和。对房地产 公司而言，由于其主要业务活动是房地产商品的开发、生产，因此房地产企业的成本主要是指 房地产企业的开发成本。 房地产开发成本是指房地产公司在房地产商品开发、生产经营过程中所支出的各项费 用的总和。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共 配套设施费和开发间接费 费用项目名称明细内容 一、土地征用及拆迁补偿费： 1 1 土地出让盘 i - 2土地转让费 盛合作教项 一 1 3 四源费指向政府部门交纳的给水、污水、气、热的建设费，其中自 来水厂和污水处理厂建设费必须征收，其余两项用一项收一 项。不用不收 1 3 自来水厂建设费 1 l 一3 煤气厂建设费 2 l 一3 供热厂建设费 3 l 一3 污水处理厂建设费 4 1 4 拆迁；、偿费 1 一d 一 地上附属物拆除费工程建设场地上现存的并防碍施工的房屋，构筑物等的拆除 1 一d 一 补偿费土地补偿费、青苗补偿费、地上附属物补偿费、私有树木补 偿费、园林部门所有树木赔偿费、被拆除房屋补偿费以及拆 ， 迁安置房费等 1 5 红线外市政工程费小区外各种管线接到地块周遗费用( 给排水、燃气、电力、 热力、电视等) 【一4 一 自来水工程 1 - 4 -雨水工程 2 1 4 污水工程 3 1 4 热力工程 4 第8 页北4 j 页 巾科学技术人警m b a 学位论文打造房地产公司的成本控制能力 l 一4 煤气工程 5 1 4 电信工程 6 1 4 供电工程 7 卜6 其他其他向政府部门交纳的费用等。 = 、前期工程费： 2 - 1报批报建费 项目整体报批报建费：人防工程建设费、规划管理费、新材料 基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费 等 2 - 2勘察费用 水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试 费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积 戈量费等 2 - 3规划设计费项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改 造设计费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询 及评审费。 2 - 4 三通一平赞建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运， 亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给 水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用 2 - d 一 临时用水 1 2 - 4 -i 临时用电 2 2 - 4 临时道路 3 2 - 4 平整场地 4 2 - 5临时设施费 工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租 费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、 建造、装饰等费用临时设施内的资产，如空调、电视机， 家具等不属于临时设施费 2 5 临时围墙围板 1 2 - 5 -临时办公室 2 2 5 租地费 3 2 5 造价咨询服务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他 相关服务而发生的费用 2 - 6工程建设监理费 2 7 其他 三、单体建筑安装工程费： 第9 页共4 1 页 巾科j 技术_ 人学m b a 学位论文 打造房地产公司的成本控制能力 3 1 基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程 3 一l 一 地基处理 1 3 1 护坡工程 2 3 1 土方工程 3 3 一l 一 降水工程 4 3 - 2主体工程费 3 - 2 主体结构 1 3 2 主体建筑( 不含外装修) 2 3 - 2 - 2 一i 砌筑抹灰 3 - 2 - 2 - 2 防水工程包括厨房卫生闻防水以及屋面防水等 3 - 2 - 2 - 3 门包括户门和防火门等 3 _ 2 - 2 - 4 其他 3 2 外装修 3 3 - 2 - 3 1 外墙保温 3 - 2 3 - 2 玻璃幕墙 3 2 3 3 外窗 3 - 2 3 4 外墙装饰包括：石材、涂料、墙砖和铝板等 3 - 2 - 主体安装主体内的电气、给排水，采暖等安装工程费，有甲供材料、 4设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费 3 - 2 4 一i 给排水工程一般的给排水安装、以及热水系统管道安装 3 - 2 - 4 - 2 皋暖工程包括散热器及管道安装 3 - 2 4 - 3 电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装 3 2 4 - 4 其他专业分包工程的管线安装 3 3专业分包工程费 3 3 空调工程包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、 1冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、温控系统、定 压装置等设备和空调安装。 3 - 3 一卜l 空调机组( 主 机) 3 - 3 - i - 2 冷水机组 ：一3 - i 一3 新风机组 3 - 3 1 4 冷却塔 3 - 3 - i 一5 冷冻水循环泵 3 - 3 一卜6 冷却水循环泵 3 - 3 一i - 7 软化水处理装置 打造房地产公司的成本控制能力 3 - 3 一卜8 风机盘管 3 3 一卜9 温控系统 3 3 1 10 k 压装置 3 3 一卜1 1 空调工程安装 3 3 电梯工程电梯的安装及轿厢装修。 2 3 3 燃气工程主体内的燃气管道及自动抄表切断系统。 3 3 3 弱电工程主体内的电话、有线电视、背景音乐、保安监控、楼宇可视 4 对讲、远程收费系统以及宽带网络等 3 - 3 4 1 电话 3 3 4 2 0 c t v 系统 3 - 3 4 2 综合布线 3 - 3 - 4 - 3 背景音乐 3 - 3 4 4 安保监控 3 - 3 - 4 5 楼字防盗对讲 3 - 3 - 4 - 6 远程收费系统 3 - 3 4 7 其他 3 - 3 -水系统包括管道直饮水、中水等系统 5 3 3 6 1 管道直饮水 3 - 3 - 6 - 2 中水系统 3 - 3 6 3 其他 3 3 消防工程包括消火栓箱、消防水泵、消防水池、喷淋、防排烟及自动 6 报警等 3 3 泛光照明工程 7 3 3 其他如主体构筑物( 灯塔、屋架等) 、其他专业工程等。 8 r 3 4 装修工程费 3 4 户内装修 1 3 - 4 1 一i 厨房精装修 3 - 4 - 1 - 2 卫生问精装修 3 - 4 1 3 厅房精装修 3 - 4 - 1 - 4 阳台露台精装修 3 - 4 公共装修 2 3 4 2 一t 犬堂装修 3 - 4 2 2 架空层装修 3 4 2 一，电梯厅装修 第1 1 页井4 i 页 打造房地产公司的成本控制能力 3 4 2 4 楼梯间装修 3 5其他主体工程发生的窝工、赶工费毗及收尾所发生的零星工程费 等。 四、基础设施费： 4 - i 电力工程小区内开闭站、配电室的设备及安装，高低压线路工程。 4 一l 一 设备及安装包括商低压开关柜、变压器以及发电机等 1 4 1 电缆铺设 2 4 - 2电信工程 小区内室外电信管道工程 4 3有线电视工程 小区内有线电视管道工程 4 4 雨污水工程小区内室外雨( 污) 水排放、各种水系统管线铺设费及设备 费用，以及向自来水公司交纳的水蜡客费等， 4 5 自来水工程小区内自来水管线安装 4 5 设备及安装包括水泵、水箱、变频供水等设备 1 4 5 管线铺设 2 4 6热力工程 小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装、室外热力管线 的铺设费。 4 6 - 设备及安装锅炉等设备 1 4 - 6 -管线铺设 2 4 - 7煤气工程 小区内煤气调压站和室外煤气管道的铺设费 五、配套设施费： 5 1 室外；k 境工程赞 ；一1 一 道路广场小区内的各种道路以及地面停车场、广场等 5 - i 一绿化 小区内的植物的材料、种植及养护费 2 5 1 构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景( 不含设备费) 3 等工程费。以及雕塑小品、假山等。 5 1 围墙工程各类围墙( 栏杆) ，以及出入口大门 4 5 1 庭院灯工程庭院灯或草坪灯安装、管线安装 5 5 2 地下车库工程费包括基础、主体( 地下) 、防水、消防、通风、停车设备等 费用。 一3 7、区配套费 5 3 会所包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经 1 营的泳池、网球场等工程费用。 第1 2 页共4 l 页 r n 科。竽技术火学m b a 学位论文打造虏地产公司的成本控制能力 5 - 3 一卜1 单体建筑安装包括土方、基础、结构、粗装修、普通水电工程。 ， 5 - 3 一卜2 空调工程中央空调设备及安装 5 - 3 1 3 泳池工程泳池设备及安装 5 - 3 - 1 4 精装修工程 5 3 教商幼儿园、中小学等工程费用。 2 5 3 商业 包括基础、主体、安装设备、装修工程费阁。 3 5 3 其他配套开闭站用房、配电室用房、热交换站用房、物业管理用房、 4 邮局等费用 建设过程的成本相对比较固定，一般是由建安造价和管理费用、财务费用等组成建安 造价占主要比例，各专业的方案优化程度是成本构成的决定因素，一般而言，产品定位档次高 低也决定了成本的多寡 1 2 房地产企业的费用 房地产企业的费用是指房地产企业的各个开发、生产、经营期问发生的并由该期损益 直接承担的各项费用，包括销售费用、管理费用和财务费用。 运输费、装卸费、包装费保险费、维修费、展览费、差旅 一、销售费用费、广告费、代销手续费、销售报务费，销售人员工资、奖 金、福利、折旧、修理等费用 公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保 险费，董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污绿化费、 二、管理费用税金、土地使用费、无形资产摊销、开办费摊销、坏账损失 等 三、财务费用利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续 费等 一 另外，为了确保房地产企业能够正确确定其成费用的开支范围，并正确地将其开发、生 产、经营中发生的支出归入成本或费用，以切实有效地搞好成本、费用管理，现行财务制度规 定，房地产企业的下列支出不得列入成本、费用：为购置的建造固定资产、无形资产和其他资 第1 3 颤j 4 l 页 巾圳科学技术人学m b a 学位论文打造房地产公司的成本控制能儿 产的支出；对外投资的支出；没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、以及企业 赞助、捐赠支出；国家法律规定| 三c 外的各种付费；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。 第二节房地产成本的影响因素 2 - 1 影响房地产企业成本的主要因素 房地产企业的经营成本包括很多方面。但其中影响较大的主要是直接费和各种间接费。在市场 经济中，各种费用始终处于不断的变化之中，企业只有对各种费用进行了准确的预测和分析， 才能在经营中有效控制成本，使企业获得合理的收益。 2 - 2 工程建设的成本风险 建设过程中影响成本因素的原因还有设计变更和现场的洽商，以及由于各种原因引起的承包商 或客户索赔。目前大多数房地产公司的开发成本中这一部分都在总成本的1o 以上。主要的原 因可以按如下划分： l 、设计缺陷。 2 、施工管理缺陷 3 、客户( 或销售) 的要求。 4 ，其他( 如为了加快工期，或供应商的供应能力不够等) 。 2 - 3 周期和节奏 开发周期和开发节奏也是一个重要的影响成本的因素除了直接关系到同接费用( 如管理费用 和财务费用) ，更重要的是开发周期拖延造成的销售市场风险和物价上涨风险。 第1 4 页共4 l 页 巾h 科学挫术大学m b a 学位论文 打造房地产公司的成本控制能力 第三章如何打造房地产公司的成本控制能力 第一节建立成本控制原则 虽然各个房地产公司的成本控制系统和技术不尽相同，但做的比较好的公司都有一些共 同特征，这些特征就是实施成本控制都应遵循的原则，也是有效控制的必要条件。我们把这些 原则概括为以下三条： 卜1 经济原则 经济原则是指因推行成本控制而发生的成本不应超过应缺少控制而丧失的收益。我们知 道，任何管理工作都要讲求经济效益，为实施某项控制，要花费一定的人力或物力，付出一定的 代价。但这种代价不能太大，不应超过建立这项控制所能节约的成本。 通常，增加控制环节发生的成本比较容易计量，而控制的收益却比较难核算。但并不能因 此否定这条原则在一般情况下，控制的收益会明显大于其成本，人们可以作出定性的判断。 当然，我们也反对那种为了赶时髦，不计成本，嫡了一些华而不实的烦琐手段，经济效益不 大，得不偿失，甚至造成公司内部官僚主义滋生的现象。实践会证明，不符合经济原则的控制 办法是没有生命力的。 经济原则在很大程度上决定了房地产公司只须在重要领域中选择关键因素加以控制，而 不是对所有成本项目和所有的运做环节都进行同样周密的控制。 经济原则要求成本控稍要能起到降低成本，纠正偏差的作用，并具有实用性成本控制 系统应揭示何处发生了失误或缺陷，谁应对这些失误和缺陷负责，并能确保采取纠正措施。 经济原则要求成本控制中也需要贯彻“例外管理”原则，对正常成本费用支出可以从简 控制，但需要特别关注各种例外情况对脱离目标的重大差异深入研究，并对超出预算的支出 建立审批手续。 经济原则要求贯彻重要性原则。应集中资源于重要事项，而对成本细微、很小数目的费 用和无关大局的事项可以从略 因为房地产项目的开发周期较长，其中不可预见的事项发生是可能的因此经济原则要 求成本控制系统应具有灵活性。面对已更改的计划和出现始料未及的情况，控制系统仍