（伦理学专业论文）我国当前房地产业所涉伦理关系及存在问题探析.pdf

i 中文摘要 1 9 8 7 年，深圳市率先出让了第一块国有土地使用权，这标志着我国合法的 房地产市场诞生了。随着经济体制改革的进行，我国的生产要素市场体系不断 地健全和完善，城市土地使用权有偿转让的实施和住房商品化的发展，使房地 产日益成为重要的商品。房地产市场迅速地形成和扩大，逐渐成为我国社会主 义市场经济体系的重要组成部分。 新的市场环境决定了新的伦理关系。投资开发主体之间、投资开发主体与 工程施工主体之间、投资开发主体与广大消费主体之间以及投资开发主体与政 府管理主体之间形成了新的、相对稳定的权利义务和利益关系。正确地认识和 处理各个利益主体之间的关系，是行业健康发展的前提和保障，也是社会主义 道德建设的基本要求。 由于市场经济条件下个人主义、利己主义的思潮在不断地放大和加强，致 使从业人员素质良莠不齐，再加上房地产行业的市场化程度不高，行业监督、 管理相对滞后，相关立法和道德规范尚不健全，行业利益主体多元化，多方利 益关系错综复杂，使得行业所涉及的伦理关系也更加的错综复杂，出现了诸如： 投资开发主体间不正当竞争、劳资关系紧张、商业行贿受贿、 “豆腐渣工程” 、 政府官员腐败、消费异化、房价虚高、效率与公平、民生多艰等等问题。 房地产业内的这些问题，只是目前我国宏观经济环境中诸多问题的部分反 映。解决这些问题，最根本的是要厘清公共利益和私人、局部利益的关系，以 及不同伦理主体之间的相互关系。 各个利益主体应该积极承担相应的伦理责任。 立足行业和消费者的整体利益，提高各个利益主体的思想道德素质，树立正确 的义利观，重新审视自身以往的生产、经营、管理等活动，合理行使自己的权 利，积极履行自己的责任和义务。以“义”驭“利” ，积极承担各自的伦理责任， 不仅能维护广大消费者和整个房地产业的利益，促进行业的健康、快速、持续 发展，还能够保障整个社会经济的健康、协调地发展，促进社会和谐。 关键词：市场主体 伦理关系 个体利益 宏观整体利益 和谐社会 ii abstract in 1987, the first transfer of state- owned land use right occurred in shenzhen in advance, which announced the naissance of our legitimate real estate market. with chinese economic system reformation advancing, the market for means of production got full development gradually. the use right of urban land was transferred compensablely and the dwelling houses were commercialized, which makes the real estate an important commodity day by day. a s the result, the real estate market comes into being and expands rapidly, and gradually becomes an important part of chinese socialistic market economy system. new market gestates new ethical relations. real estate investors have developed new stable relationships about right, obligation and behalf with real estate manufactures, real estate consumers and governments. it is the precondition and guarantee for industry developing and also the basic requirement for chinese socialistic moral construction to understand and deal with these relationships properly. with individualism amplified constantly under the market economy system, not only moral but also unmoral individuals are integrated in the staff of real estate. additionally, chinese real estate industry hasnt been fully market- oriented reformed, industrial supervision, administration lags relatively, legal and moral criterions are not mature, the individuals chasing profits in real estate and the relations between them take on a trend of diversification. all above make the ethical relations involved in this industry more complex, many issues come about, such as unjust competitions between investors, the conflicts between labor and capital, commercial bribery, rubbish projects, corruption of officials, alienation of consumption, unrealistically high house price, efficiency and fairness, public livelihood and so on. all the issues above in the real estate industry are only partial reflection of the whole issues in chinese macro economic circumstance. to solve these issues, the most essential requirement is to distinguish public benefit from personal and local iii benefit, as well as relationships between different ethical individuals. every individual should undertake their corresponding ethical responsibilities actively basing on behalf of industry and consumers, improve each individuals moral quality, set a correct conception of morality and benefit, review everyones previous behaviors in manufacturing, managing and administrating procedures, so as to u se their rights properly as well as carry out their responsibilities and obligations. driving benefit with morality and undertaking ethical responsibilities of each actively not only can protect benefit of consumers and the entire real estate industry, accelerate the real estate industry growing healthily, constantly and rapidly, but also can make the whole society develop assorting with economy healthily, harmonize our society. key words：participators of market ethical relationships personal benefit macro benefit harmonious society 引 言 1 引 言 在社会主义市场经济体制下，我国当代房地产行业的发展，客观勾勒出了 投资开发主体、工程施工主体、广大消费主体和政府管理主体之间清晰的伦理 关系。投资开发主体之间、投资开发主体与工程施工主体之间、投资开发主体 与广大消费主体之间以及投资开发主体与政府管理主体之间形成了明晰的权 利、义务和利益关系。多重伦理主体在行业的架构下应该相互行使什么权利， 承担什么样的伦理责任，如何处理相互之间的伦理关系才能保证我国当代房地 产行业健康、持续、和谐发展，成为我国社会主义道德建设的一个崭新的课题。 从我国当前房地产行业的发展历程来看，所涉及到的伦理范畴和原则主要 有两个方面，一是经济伦理，如同情、平等、共赢、利他等道德理念；二是政 治伦理，如公平、正义等道德理念。而一旦涉及到这两个方面的理论，我们就 无法回避亚当斯密和约翰罗尔斯以及他们的学术巨著道德情操论和正 义论 。 亚当斯密在道德情操论里写道，如果一个社会的经济发展成果不能 真正分流到大众手中，那么它在道义上将是不得人心的，是有风险的，因为它 注定会威胁到社会的稳定。对于社会来说，第一是发展，第二是协调发展。我 们要特别重视社会公平与正义。这本书中，斯密对人类丰富多彩的道德情操世 界作了简明扼要的理路说明。 在市场经济发展的历程中， 人们只重视经济人的谋利心理和行为， 强调 “自 利” ，却相对忽略了斯密在道德情操论中所重视的社会人的伦理、心理、法 律和道德情操，从而曲解、误读了亚当斯密学说。目睹了拜金主义的种种罪 恶，我们会感到斯密称道德情操论比国富论更基本的含义。市场经济 应该是一个讲道德的经济。没有诚信、平等、同情心这些最基本的道德观念， 市场经济就会引发灾难。行业的巨额利润牵动着投资开发主体、工程施工主体、 广大消费主体和政府管理主体的利益。 由于对上述的崭新伦理关系的认识不够， 思想觉悟低下，众主体形成了竞相争夺抢占利润的局面，而不是维护行业的宏 观整体利益。在处理相互之间的权利、义务和利益关系的过程中，各个利益主 体出现了严重的伦理问题，这些问题如果不能得到有效的解决，必然损害行业 我国当前房地产业所涉伦理关系及存在问题探析 2 的整体利益，导致各个市场主体的利益相互倾轧，和谐有序的市场秩序遭到严 重破坏， 行业的可持续发展无法为继。道德情操论 所阐述的道德原则和理念， 为本文在经济伦理意义上的论述提供了强大的理论支持，奠定了本文科学的理 论基础。 美国著名政治哲学家约翰罗尔斯的正义论, 从公平正义入手, 全面系 统深刻地论证了自由与公平、个人与国家、机会与结果等广泛的社会政治问题, 力图为现代西方社会重建“公平正义”的道德基础。他的学说, 对西方政治哲学 产生了重要的影响, 引发了西方学界对“公共理性”与社会行为、个人权利与社 会共同体要求、个人价值与社会正义、社会多元与社会统一、自由与平等、民 主与秩序等重大理论问题的广泛讨论, 从而形成了当今西方社会政治哲学的大 繁荣局面。政府管理主体与投资开发主体、工程施工主体和消费主体的关系涉 及到了罗尔斯正义论中所说的“公平正义”的道德基础。 约翰罗尔斯已经将经济伦理视阈下的平等、公正原则演绎成了更为宏观 的公平正义原则，并进一步地扩展到了政治哲学的框架之下，为本文在政治伦 理意义上的论述提供了强大的理论支持，奠定了本文科学的理论基础。 适应我国房地产业发展实践的需求， 深入地分析各利益主体间的利益关系， 厘清相互间的伦理责任和义务，从理论上构建行业的伦理架构，在实践中构建 行业和谐的伦理关系；深刻剖析行业目前所存在的重重伦理问题，从理论上追 溯问题产生的道德根源，在实践中指导和调节各利益主体的活动，这是文章行 文的目的。此举不仅具有重要的理论意义，更具有充分的现实意义。本文秉承 了道德情操论和正义论同情、平等、共赢、利他、公平、正义等道德 理念，继承了我国诚信、民生等优秀伦理道德传统，把这些道德理念和原则规 范创造性地运用到对我国当前房地产行业问题的分析和论述当中，从伦理学的 视角反思我国房地产行业发展过程中所存在的弊病和不足，提出解决的意见， 这是本文的创新之处。 第一章 投资开发主体涉及的伦理关系和应承担的伦理责任 3 第一章 投资开发主体涉及的伦理关系 和应承担的伦理责任 房地产行业所涉及的第一个、也是最重要的一个利益主体是开发商，即伦 理关系上的投资开发主体。该主体是房地产行业工程项目的承揽者、发起者、 规划者、筹备者，是房地产产品的经营者，更是工程施工主体的雇佣者和其利 益的提供者，也是国家财政收入的重要来源。该主体的经营活动对其他各个主 体的切身利益都有着重大的影响，正确地认识和处理好该主体与消费主体、工 程施工主体和行业管理主体的关系，其意义非常重大。 第一节 投资开发主体与消费者间的伦理关系及存在问题 一、投资开发主体与消费者间的伦理关系 投资开发主体与消费者之间是一种对立统一的伦理关系。这种对立统一关 系是纵向的。所谓纵向伦理关系是指双方的关系表现为利益链条的上下两端。 投资开发主体和消费者是房地产业利益链条上的上下两个终端。 首先，二者的伦理关系直观地表现为对立，投资开发主体想方设法通过房 产交易实现自己商品的价值，获得最好的经济效益，实现利益的最大化；而消 费者则想用最低廉的价格买到最优质的商品房，获取自己想要的使用价值。商 品二因素的矛盾最终演变成了房地产市场上买与卖的对立。房地产行业的所有 利润都最终来自广大业主的购房消费，广大的消费者在哺育着这个行业。投资 开发主体力图从消费者口袋里攫取更多利益，而广大消费者则力图把自己的购 买成本压到最低，维护个体的利益。双方的利益呈现出的是在总量一定的情况 下此消彼长的态势。 其次，我国当前房地产业的投资开发主体与消费者之间的伦理关系也有内 在的统一的一面。一方面，我国是人民民主专政的社会主义国家，在社会主义 公有制为主体的社会主义基本经济制度下，全体人民的根本利益是一致的。不 论是投资开发主体，还是广大消费者，他们都是在为国家的社会主义经济建设 我国当前房地产业所涉伦理关系及存在问题探析 4 服务。另一方面，他们之间又相互依存。消费是生产的目的和动力，没有广大 消费者，房地产业的生产也就无从谈起，投资开发主体需要依靠这个消费群体 来消费他们的产品，并由此赚取自己所期望的利润；广大消费者也离不开开发 商生产的商品房，来满足个体基本的生活需求，没有开发商的生产经营活动， 消费者也无法满足自身日常生活的基本需求。 所以，他们二者的关系是既相互对立又相互依存的。他们是可以互利互惠， 达到双赢的。 二、投资开发主体所应担负的伦理责任 投资开发主体与消费者之间的对立统一的伦理关系决定了该主体所担负的 伦理责任。投资开发主体的投资与开发的目的就是为了求利，所以追求企业的 个体利润，现实个体利益的最大化是无可厚非的。但由于双方的根本利益的一 致性、互补性和相互依赖性，决定了开发商的生产经营活动及其求利行为就不 能毫无节制，盲目的强调企业的个体利益，而不顾及消费者的利益、行业整体 利益乃至整个社会主义经济建设的宏观利益，否则，害人，最终会害己，害国 家。 投资开发主体应担负的伦理责任有： 首先，合理正当地追逐企业利润。要严把商品质量关，改善生产经营条件， 提高企业的个别劳动生产率，做好产品的售后服务，增强企业的品牌价值。通 过诚实劳动，合法经营，为市场、为消费者提供物美价廉的商品房来实现企业 的利益。 其次，维护广大消费者利益。要严格监管产品的质量，公平交易，对广大 消费者负责，让消费者买到物美价廉、物有所值的商品房；合理定价，先摸良 心再定价，决不凭借卖方市场的优势漫天要价，为了一己之私而任意的盘剥广 大消费者；诚信经营，杜绝虚假宣传和恶性炒作，决不损人利己。 最后，立足长远，着眼全局。要正确认识个人与国家的关系，妥善处理企 业利益和社会主义经济建设全局的利益冲突，在追求个体利益的同时兼顾国家 经济建设的全局利益，不损公肥私，关心民生疾苦，为房地产业乃至国民经济 的健康发展做出自己应有的贡献，承担自己应该承担的伦理责任。 第一章 投资开发主体涉及的伦理关系和应承担的伦理责任 5 三、目前投资开发主体在此关系中存在的问题 在现实的社会经济生活中，有些开发商并没有自觉承担自己应该承担的伦 理责任，并没有妥善处理与消费者的关系。在市场经济条件下，一些开发商由 于欲望的急剧膨胀和对经济利益的极度崇拜，唯利是图，疯狂地攫取财富。他 们仅仅直观地看到双方经济利益的对立性，而忽略了投资开发主体与消费者双 方根本利益的一致性、互补性和相互依赖性，同时也把自己应该承担的道德责 任和社会责任抛之脑后。这些问题具体表现如下： 其一，疏于律己，损人利己。一些开发商为了谋利而投机钻营，不是力图 严把商品质量关，改善生产经营条件，提高企业的个别劳动生产率，作好产品 的售后服务，而是采取不正当手段，投机取巧，通过压缩建筑施工主体的利润 空间，拖欠农民工工资，售后服务缩水等手段来扩大自己的利润空间，给产品 质量、消费者利益和行业的整体利益带来巨大的损害。 其二，对消费者的利益恣意地践踏盘剥。具体表现在：1 、对商品房质量监 管不严格，生产出“豆腐渣工程” ，使消费者花钱不能买到物美价廉、物有所值 的商品房，背离了市场经济的公平、公正原则。2 0 0 9 年著名的“上海施工楼房 整体倒塌事件”应是最好的例证。2 、漫天要价，为了一己之私而任意的盘剥广 大消费者，甚至通过非法操作炒房价、哄抬房价, 致使房价虚高，大大超出了普 通消费者的购买能力。为了一套房子，老百姓要用上祖宗三代的钱，才可以在 城市立足。有的开发商为了继续抬高房价，还屯房惜售，许多已完工的房子， 长期空在那里。3 、经营丧失诚信，虚假宣传和恶性炒作，损人利己。对消费者 和销售市场的占有是投资开发主体生产经营活动成功的关键，强大的宣传攻势 成了开发商占据市场的有力武器。然而，宣传炒作的过程也问题重重：虚假宣 传炒作楼盘，附加一些不可能兑现的优惠措施以吸引消费者；炒房价炒行情， 通过暗箱操作，造成虚假行情，来迷惑观望中的消费者盲从出手。在2 0 0 8 年房 地产业整体行情低迷的背景下，北京、上海等一线城市的房地产市场竟多次出 现“小阳春” ，不少正在观望中的消费者担心房地产行业回暖进而价格上涨, 因 而盲目出手。后来才知道这是开发商雇佣的“房托儿”在从中作祟，炒作行情。 这是典型的为了达到目的不择手段，欺骗消费者的行为，使广大消费者的利益 蒙受巨大损失。更为严重的是让消费者对所有的投资开发主体都丧失了最起码 我国当前房地产业所涉伦理关系及存在问题探析 6 的信任。这不仅是某个开发商的损失，更是整个行业的无形损失。 “人无信而不 立” ，一个没有人敢相信的行业，不会有太广阔的前景。 四、投资开发主体应该如何处理与消费者之间的伦理关系 投资开发主体与消费者之间的对立统一的伦理关系，决定了开发商不能只 片面地追求企业的利润，唯利是图而不顾及其它。投资开发主体要妥善处理与 消费者之间的伦理关系： 首先，应该正确而全面地认识自己与消费者之间的辩证伦理关系，认清彼 此间的相互依存、互利互惠关系的本质，统筹兼顾双方的眼前利益和长远利益， 正确处理房企与购房者的关系，积极地调整商品房供给结构，以满足不同层次 消费主体对房地产商品的消费需求，以缓和供需矛盾，促进行业的健康发展。 2 0 1 0 年1 月，国家也出台了一系列宏观调控政策，以干预房地产市场运行，促进 房地产市场平稳健康发展。要求大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继 续鼓励居民自住和改善性需求，抑制投机性需求； “2 0 1 0 年3 月4 日1 1 时，十一届 全国人大三次会议新闻发布会上，前外交部长李肇星也指出：鼓励自住和改善 性需求，抑制投机性需求，以平抑房价，调节房地产市场的供求关系。 ” 这一 系列的政策、言论的根本目的还是要解决供给结构和需求结构之间的矛盾。 其次，加强对生产流程的监督。严格监管工程施工主体的生产活动，要帮 助提高工程施工人员的思想道德素质，从思想上认识害人害己的道理，严格自 律，恪守行业操守。主动履行服务于消费者的道德责任，严把质量关，做好产 品的质量监督和验收工作，积极担负起对消费者的权益和经济利益负责的伦理 责任，尽力为广大消费者提供高质量的商品房。 最后，规范楼盘销售人员的思想和行为。加强行业诚信建设，提高从业人 员的诚信意识和责任意识。1 、保证宣传过程诚实可信。楼盘的宣传是当代行业 投资开发主体提高产品知名度，推销房地产商品的重要手段之一。在宣传过程 中，销售人员要向消费者传递关于商品房价格、质量、服务和供求等方面的真 实信息，以供消费者参考并做出准确的选择。2 、保证合同的正常履行。购房合 同是商品房交易所必需履行的手续， 也是保护消费者正当权益的有效法律凭证。 对消费者负责，投资开发主体还要严格履行合同所约定的内容，如期交房，保 李肇星：房价过高已引起政府高度重视，h t t p : / / n e w s . q q . c o m / a / 2 0 1 0 0 3 0 5 / 0 0 0 7 3 2 . h t m . 第一章 投资开发主体涉及的伦理关系和应承担的伦理责任 7 质保量的提供合同所涉及的商品房的配套设施，并提供合同承诺过的优惠和足 值的售后服务。塑造良好的行业形象，增强品牌效应，维护消费主体的合法利 益。 第二节 投资开发主体与工程施工主体间的伦理关系及存 在问题 一、投资开发主体与工程施工主体间的伦理关系 投资开发主体与工程施工主体是纵向利益链条上的两个利益主体，其相互 关系也相对复杂。双方雇佣和被雇佣的关系决定了双方的直接利益有对立的一 面；而双方利益载体的同一性又决定了双方根本利益的共生性。因此，这种伦 理关系表现出双重性。 一方面，双方伦理关系表现有对立性。这种对立性体现在两个方面，一、 从权责的角度看，体现为权利的不对等性。投资开发主体与工程施工主体是雇 佣与被雇佣、委托与被委托的关系，投资开发主体雇佣工程施工主体，把商品 房的生产权委托给工程施工主体；而工程施工主体则是被投资开发主体雇佣和 委托，担负起行业的生产重任。投资开发主体是雇主，是监督主体，而工程施 工主体则是佣工，是被监督对象。二、从利益分割的角度看，双方的伦理关系 体现为直接利益的对立性，房地产是他们共同利益的唯一载体和源泉，双方共 同分割商品房的销售形成的利润，在利益总量既定的前提下，其利益分配上必 然表现为此消彼长、相互争夺、相互对立的伦理关系。 另一方面，由于利益载体的同一性，所以，双方的利益关系又表现出一致 性。房地产商品是他们共同利益的唯一载体和源泉，双方的利益都依赖于商品 房的生产和销售。只有生产出优质的商品房源，得到消费主体的认可，并顺利 通过流通领域，实现产品的销售，回收成本和实现利润之后，双方的利益才能 得以实现。一旦在房地产的产和销上出现问题，行业的利益将无法保障，双方 的利益都无从谈起，这是双方根本利益之所在。双方想要实现各自的利益，就 必须共同致力于开发和生产出优质的商品房产品，保障行业的整体利益，互相 维护对方的利益，这是双方共同的责任和义务，也是二主体实现各自利益的务 本之策。 我国当前房地产业所涉伦理关系及存在问题探析 8 二、投资开发主体所应担负的伦理责任 投资开发主体与工程施工主体之间的根本利益的一致性，决定了投资开发 主体要统筹兼顾双方的正当利益，全面考虑，扮演好监督者和利益搭档的角色。 不能只顾追求自身的个体利益，而忽视对工程施工主体正当利益、甚至行业整 体利益的维护，更不能忽视对工程施工主体生产活动的监督。 一方面，投资开发主体作为雇佣者和监督者，严格监管工程施工主体的生 产活动（包括建筑材料的选择、生产计划的制定、工程图纸的设计、施工流程 的优化、技术规范的实施等） ，做好产品的质量监督和验收工作等，确保工程质 量，这是投资开发主体不可推卸的责任。工程施工主体是投资开发主体的合作 伙伴，它是生产的主体，是商品房的生产者，决定着生产的速度、数量和质量， 而商品房的质量又影响商品房的销售，甚至还决定着整体房地产行业的质量和 利益。投资开发主体加强对工程施工主体生产活动的监管，既是对消费者和行 业的利益负责，也是在对工程施工主体的长远利益负责。 另一方面，投资开发主体还是工程施工主体的合作者和搭档。维护保障工 程施工主体正当利益，调动其积极性、主动性也是其必然的伦理责任。由于开 发商与施工主体直接利益是对立的，部分开发商会不断的加大对工程施工主体 利益的压缩以拓展自己的利润空间。过分的压缩工程施工主体的合理利益必然 会导致其被动的压缩生产成本，从而影响商品房的质量，危及双方利益的共同 载体。这种短视行为不仅是对消费者的利益不负责，更是对行业、对双方共同 利益的公然践踏。所以，维护和保障工程开发主体的正当利益，积极的履行承 建合同所约定的责任和义务，既是保障产品质量的有力措施，也是投资开发主 体的义务和责任。 三、目前投资开发主体在此关系中存在的问题 现实的工程施工实践过程中，投资开发主体与工程施工主体的关系却并非 如此。投资开发主体和工程施工主体为了各自的利益，在自己的职责范围内挖 掘一切可能的利润，为了自己的利益而不惜损害别人的利益，双方的正常伦理 关系被私利所扭曲，问题重重。 首先，投资开发主体监管缺失问题。以开发商的意愿为标准，开发商监管 职能的缺失可分为被动缺失和主动缺失两种。被动缺失是由于开发商的疏忽和 第一章 投资开发主体涉及的伦理关系和应承担的伦理责任 9 懈怠造成的意外结果。而主动缺失则是由于开发商故意的放松监管而造成的结 果。由于一部分开发商监管的被动缺失，一部分丧尽天良的工程施工主体为了 拓展自己的利润空间，置广大消费者和开发商的利益于不顾，以次充好，偷工 减料，弄虚作假，造成严重的工程质量问题。而一部分投资开发主体为了攫取 更多的利益，竟然主动的放弃自己的监管责任，与工程施工主体狼狈为奸，结 成利益共同体，共同欺骗和盘剥消费者，房地产成了两者谋利的工具。 其次，双方利益分割失当问题。一部分投资开发主体为了扩大自己的利益 空间，置工程施工主体的正当利益于不顾，无节制地降低工程承包的价格，压 缩工程施工主体的利益空间；而工程施工主体为了确保自己的正当利益和工程 施工成本，不得不非常规性的压缩生产成本，偷工减料，造成严重的工程质量 问题。更有甚者，有些投资开发主体甚至欺骗工程施工主体和消费者，携款潜 逃，消费者的利益、工程施工主体的利益和工程的质量根本无法保障。 “2009 年重庆开发商杨庭春携款潜逃,拿走了购房款3000余万元， 200购房户血本无归， 施工工人们听说老板卷钱逃走了，于是就停工了。由于杨庭春的工程款都还欠 着，没有施工工人愿意开工。 ” 四、投资开发主体应该如何处理与工程施工主体之间的伦理 关系 投资开发主体的行为关系到工程的质量、工程施工主体的利益，因此应该 审慎地处理与工程施工主体间的伦理关系，必须正确认识双方之间对立统一的 联系，真正的扮演好监督者和利益搭档的角色，不可玩忽职守，放松或放弃自 身的监督职责，更不可人为地割裂二者根本利益的联系而只强调双方直接利益 的对立。这在实践中是有害而无益的。 一方面，投资开发主体应该立足行业发展和项目质量，坚持公平和正义原 则，理顺双方的利益关系，尊重工程施工主体的权利和利益。要公平公正地签 署承建合同，不能歧视工程施工主体进而签署不公平的具有剥削性质的合同。 同时，做好项目的成本和利润核算，合理公正地分配与工程施工主体之间的利 润，得自己所应得，给他人所应得，尊重并兼顾工程施工主体的正当利益，避 中国新闻网：重庆某房企诱饵低价卖房，卷 3000 万“人间蒸发” ， 19/1917382.shtml. 我国当前房地产业所涉伦理关系及存在问题探析 10 免工程施工主体非常规性地压缩成本，影响工程质量。 另一方面，积极承担起作为雇佣方对于工程施工主体严格监管的责任。依 照国家有关的法律法规制定行业内部的章程和规范，使监督管理活动制度化、 程序化和规范化，确保监督管理的权责划分明确，做到责任到人。行使好工程 质量的监督管理权，强化建筑材料选择、建筑过程等方面的技术评估和审核、 做好产品的质量监督和验收工作等，严格按照国家的相关法律，严厉打击偷工 减料，以次充好等行为，确保建筑质量。 再一方面，坚决杜绝因利益诱惑而与偷工减料的工程施工主体同流合污， 见小利而忘大义。 投资开发主体要深入贯彻以消费者的利益为根本的指导思想， 正确认识工程质量对于企业长远利益、消费者生命财产安全、行业整体利益的 决定性作用和意义，以“义”驭“利” ，与一切危害工程质量的行为作斗争。坚 守自己的职业操守与行业大义。严厉追究并打击工程层层转包事件，以保证工 程质量。 第三节 投资开发主体之间的伦理关系及存在问题 一、投资开发主体之间的伦理关系 投资开发主体是房地产市场的主要组成要素，不同的投资开发个体共同构 成了房地产市场的资方，他们共同承载着该市场土地使用权的获取、房地产商 品的规划设计、承建主体的选择、产品规格质量标准的确定、生产监督、产品 验收和产品的销售等等职能。不同投资开发主体平行地存在着，横向地联系着， 拥有着共同的目的、共同的动机、共同的宏观整体利益。这是彼此关系中相互 统一的一面。统一，是因为所有的投资开发主体的利益都从属于房地产业的整 体利益。这种统一的伦理关系应该表现为投资开发主体社会地位的平等，权利 和义务的平等。各个投资开发主体，都是平等的市场主体，应该共同公平地享 有市场资源，共同遵守行业规则并监督行业规则的实施，共同提高产品质量、 拓展销售渠道，共同维护行业的整体利益。 然而，投资开发主体之间又各自有各自的个体利益。不同的投资开发主体 为了盈利，各自分散地进行各自的产品设计规划，各自选择各自的承建对象， 各自制定自己的产品规格质量标准，各自实施自己的生产监督、产品验收和产 第一章 投资开发主体涉及的伦理关系和应承担的伦理责任 11 品销售，各自履行个体的义务、获取自己的利益，同行之间必然存在着激烈的 竞争。此为投资开发主体彼此关系中相互对立的一面。为了在竞争中占据有利 地位，不同的投资开发主体会竞相提高劳动生产率，压缩生产成本，提高产品 质量，拓展销售渠道，提高服务水平，以获取个体更高的局部效益。 二、每个投资开发主体所应担负的伦理责任 投资开发主体在行业内所面临的双重利益决定了开发商应该肩负的多重伦 理责任。 首先，公平竞争的伦理责任。投资开发主体的生产经营活动，其自觉目的 就是追逐个体的利益。竞争是必然的，这也是市场经济的三大机制之一。然而 “君子爱财，取之有道” ，投资开发主体之间的竞争应该是正当的，而不能通过 相互进行商业信誉的诋毁，甚至窃取商业机密、招投标串标、商业贿赂、串通 政府管理人员限制竞争等手段相互倾轧、排挤竞争对手，来达到占据竞争优势 的目的。因此，每个投资开发主体都肩负着约束、规范自身经营行为，公平正 当竞争，通过自己的诚实劳动、合法经营来追求自己的局部利益的伦理责任。 其次，相互监督的伦理责任。对于单个确定的投资开发主体而言，自身的 不当竞争行为会对其它竞争者产生影响，同样，其它的开发商的不当竞争行为 也会对自己造成不良的影响。监督自身及同行的生产经营活动，于人于已都是 有利的。所以每个投资开发主体不仅要规范自身的行为，同时还肩负着监督业 内其它投资开发主体生产经营活动的伦理责任。 最后，维护行业整体利益的伦理责任。房地产行业的宏观整体利益是每个 投资开发主体永远不能回避的。任何一个开发商的经营、生产、销售活动不仅 仅是个体行为，都是隶属于房地产行业的社会性的活动，都和行业的整体利益 休戚相关。开发商的任何不正当的短视行为，不仅仅会对自己，更会对行业的 长远、整体利益造成难以预料的损害。因此，每一个投资开发主体不仅要重视 自身行为的经济效益，还要重视其社会效益。维护行业整体利益，促进行业的 健康、快速、持续发展，乃至促进整个社会经济的健康、协调发展也是每一个 投资开发主体必然的伦理责任。 三、目前投资开发主体在此关系中存在的问题 目前，我国房地产业内投资开发主体之间存在的不正当竞争问题十分严重 我国当前房地产业所涉伦理关系及存在问题探析 12 的。这一问题广泛地存在于商品房生产的全过程。 首先，在商品房生产前资源占有阶段。众所周知，投资开发主体对市场资 源（包括建筑用地、银行信贷、生产项目、潜在客户、市场份额以及相关资源） 的占有，在我国房地产行业卖方市场的背景下就意味着能在竞争中占据绝对有 利的位置。因此，在这种巨大利益的驱使之下，在通过正常途径不能凑效的情 况下，一部分开发商开始采用不正当的手段来实现这一目的，例如：通过商业 贿赂政府主管部门工作人员而获取较廉价建筑用地的使用权； 招投标暗箱操作； 哄抬标打压竞争对手；通过商业贿赂获取工程项目承包权；通过非法手段诋毁 竞争对手商业信誉等等，以此来达到抢占市场资源的目的。 其次，在商品房生产阶段。在此阶段主要表现为生产成本的恶性竞争。生 产过程对于投资开发主体是人力、物力和财力的消费过程，也是决定其生产成 本的过程，成本的缩小意味着利润空间的扩展。为了能在行业竞争中占据有利 位置，开发商之间展开了压缩生产成本的竞争，它们在生产资料支出和劳动力 支出上下功夫，昧着良心采用劣质生产资料，压低建筑工人工资，以实现自己 的利益。而更为严重的是这种恶性竞争往往会造成其它投资开发主体为了生存 而不得不被动效仿的连锁反应。这种短视行为只看到恶性打击竞争对手所带来 的眼前的直观经济利益，而没有看到企业的品牌力量和行业的健康发展所带来 的长远利益。 再次，在商品房销售阶段。交换和消费是社会再生产的最后两个重要环节， 对于社会再生产的作用至关重要，交换是商品价值的实现过程，消费是生产的 动力，而房地产的销售阶段则是这两个过程的统一，任何一个开发商只要占据 了销售市场，拥有了消费者，也就等于实现了自己的利益。投资开发主体在这 个阶段的角逐主要表现为对市场份额的竞争，为了达到目的，他们相互排挤、 倾轧，相互进行商业信誉的诋毁，甚至窃取商业机密。 从市场主体的角度来讲，这种不正当的竞争是损人利己，从整个房地产业 来讲，这种不正当的竞争严重的打破了业内的公平竞争的市场秩序，使市场机 制不能有效起到它应该起到的作用，造成了我国当前房地产行业的畸形发展， 严重的削弱了房地产业的产业基础，损害了全行业所有投资开发主体的利益。 四、投资开发主体应该如何处理彼此间的伦理关系 第一章 投资开发主体涉及的伦理关系和应承担的伦理责任 13 投资开发主体应该妥善处理相互之间的横向伦理关系。投资开发主体之间 不仅仅是优胜劣汰的竞争关系，也有着共同的利益，完全可以实现和谐的“共 赢” 。整个行业的健康发展与壮大，对于每个开发商来说都是不可或缺的必要条 件，投资开发主体对个人利益的追求如果离开了整个行业的整体利益也就根本 不可能实现。 “皮之不存，毛将焉附” ，每个投资开发主体要积极承担起自己应 该担负的伦理责任，严于律己，监督他人。所以，每个投资开发主体应注意做 好以下三点： 第一、约束自身行为。正确认识自身行为与其它投资开发主体的联系，在 实现其经济效益的同时也要注重其社会效益。不断提高自身道德水平，公平正 当竞争，公平合理的追求自己的个体利益，尊重竞争对手正当利益，不损人利 己。为维护和谐的市场竞争秩序，促进社会主义市场经济的健康发展尽一份力， 承担应当承担的伦理责任。 第二、监督其它投资开发主体行为。积极地肩负起监督业内其它投资开发 主体生产经营活动、维护行业整体利益的伦理责任，为行业的营造良好的社会 氛围，形成完善的监督机制。 第三、坚持集体主义的价值取向。投资开发主体不仅要强调个人利益，更 要强调整个行业的集体利益。着眼于行业的全局，树立正确的义利观，以“义” 驭“利” ，不做损人利己的事，使自己的生产经营活动和求利的行为符合法律与 道德的要求，维护行业的整体利益。如此既搞好了局部，又实现了个体的利益 需求，使整体功能得到最大发挥；同时，也搞活了全局，促使整个行业的健康、 快速、持续、和谐发展。 第四节 投资开发主体与政府管理部门间的伦理关系及存 在的问题 一、投资开发主体与政府管理部门间的伦理关系 投资开发主体与政府管理部门之间也是一种纵向的伦理关系。因为政府代 表的是全体人民的利益而凌驾于每一个利益主体之上，行使管理者的职能。所 以，这种纵向伦理关系表现为二者之间的管理与被管理、制约与被制约、服务 与被服务的关系。 我国当前房地产业所涉伦理关系及存在问题探析 14 市场竞争的自由性与市场调节的自发性、盲目性和滞后性，决定了政府管 理部门监督管理行为的必要性，也决定性了政府主管部门在房地产生产经营活 动领域的宏观调控职责及伦理责任。政府管理部门是监督权、管理权的拥有者 和行使者，另外政府管理部门也是投资开发主体税费的征收主体，这是政府部 门工作人员工资和国家机器的谐调运转所需的经费的重要来源。同时政府管理 部门还肩负着服务于投资开发主体的义务，为投资开发主体提供资金支持、政 策引导、技术指导等服务。 而投资开发主体则是政府监督管理权作用的对象，作为以求利为自觉目的 的生产经营者，投资开发主体对行业宏观整体利益的眷顾不是主动、自发的， 而是被动的，所以开发商负有自觉接受管理和监督，配合政府管理部门工作的 责任，而且要积极主动地交纳国家和地方税费，为国家和地方财政做贡献。同 时，投资开发主体也是政府主管部门的服务对象，有权享受政府管理部门所提 供的相关服务和指导。 二、投资开发主体所应担负的伦理责任 从投资开发主体与政府主管部门之间的这种特殊的伦理关系来看，政府主 管部门在双方关系中把握着主动权，从监督的意义上来讲，政府主管部门与投 资开发主体是而且应该是一对对立的主体。抛开政府主管部门不论，作为被管 理的开发商，也并非完全处于被动的状态，他们的行为活动也会对政府主管部 门及其所开展的工作产生能动的影响。在双方的关系中，投资开发主体肩负着 重要的伦理责任。 首先，投资开发主体应该诚实劳动，合法经营，严格执行政府主管部门出 台的相关规定和条例，自觉地遵守行业的有关行业操守和道德规范，既做“经 济人” ，又做“道德人” ，做行业职业道德建设的排头兵。 其次，要坚决服从并不折不扣地执行政府管理部门的有关决定，全力配合 政府部门的监督与管理工作，公开、公正地按照政府部门所制定的有关程序开 展自己的生产经营活动，主动扭转“走后门、拉关系、靠特权、暗箱操作”的 不正之风，为政府部门的党风廉政建设创造良好的外部环境。 最后，不仅要严于律己，还要积极主动地监督政府主管部门与其它业内同 行间的关系及活动，主动检举双方间的腐败行为，为肃清房地产行业的不正风 第一章 投资开发主体涉及的伦理关系和应承担的伦理责任 15 气，打破行业潜规则尽自己的一份责任。 三、目前投资开发主体在此关系中存在的问题 由上文对投资开发主体与政府主管部门之间的伦理关系的分析我们知道， 从监督的意义上来讲，政府主管部门与投资开发主体是且应该是一对对立的主 体。政府管理部门的监督管理行为，对于投资开发主体的疯狂逐利的心态和行 为来说无疑是一种巨大的制约。政府为监管行业健康发展而设立的制度规范相 对于开发商急剧膨胀的物欲，好比是一道无形的藩篱，让他们感到束手束脚， 无法施展。 投资开发主体中的一部分心术不正、投机钻营分子为了争取市场竞争的主 动权，突破这种制约，抢占市场资源（包括建筑用地、银行信贷、生产项目等 等） ，进而在竞争中占得先机，谋取更大利润，他们以利益共享的方式与政府主 管部门的部分官员勾结，展开钱权交易，以暴利为诱饵，诱使一些意志薄弱， 立场不坚定的主管部门官员放弃原则，忘却党的使命和为人民服务的宗旨，为 投资开发主体中部分败类的不当行为开绿灯，从而促成监管与被监管者双方形 成牢固的利益共同体，任意践踏业内同行、消费者和行业乃至国家的利益，违 背国家相关规定、政策及行业的职业道德与操守，使得政府部门的监管形同虚 设，甚至产生连锁效应，将这种不正之风辐射到关联行业和政府部门。 这种行为危害性在于，它不仅有违公平原则，打破了市场的公平竞争的秩 序，还助长了部分政府官员的腐败，成为罪恶的源头。开发商向政府官员、银 行官员行贿以谋得非法利益， 致使社会上常常出现：“盖起一栋楼， 倒掉一批官” 的奇怪现象。更重要的是这种行为导致了与行业相关的制度、规范的去功能化。 如此一来，人民赋予的权力成了赃官变卖换钱的商品，制度和规范成了奸商用 来限制竞争，攫取利益的工具。 四、 投资开发主体应如何处理与政府主管部门间的伦理关系 从投资开发主体与政府部门间的相互关系我们不难看出，在实践中，开发 商的处境并不像理论上那样的被动，已经变被动为主动。 主动的态势导致对双方关系的能动的影响。正确处理与政府管理部门之间 的伦理关系，投资开发主体就应该积极主动地承担起自己的道德义务和伦理责 任。 我国当前房地产业所涉伦理关系及存在问题探析 16 首先，重塑良好的企业和行业形象。投资开发主体要全力配合政府管理部 门的监管工作，在政府政策、制度和规范允许的范围内诚实劳动、合法经营，