天津湾海景雅苑大盘_商业定位整合报告

天津湾大盘定位整合报告 2.0版 2 天津湾大盘商业主题 南北大街商业改造建议 PART PART PART 目录 CONTENS PART A2地块商业初步规划建议 B3地块商业初步规划建议 PART E地块会所定位与经营发展专项分析 2014年 7月 思源顾问 3 商业与运河文化中心 中心商业与商务区 商务金融预留中心 体育商务文化中心 城市主中心 城市次中心 天津湾 天津湾基础概述 天津湾，依海河而建，紧邻中环线，以 RBD（滨水休闲商务区）为城市功能定位。 项目北起新围堤道、南至大沽南路、西邻南北大街、东靠海河沿线；占地面积约 30公顷，总建筑规模 110万平米，由 A、B、 C、 D、 E五大区域组成。 河东区 台儿庄路 大沽南路 南北大街 小围堤道 光华桥 国泰桥 古海道 河西区 A B C E D 2014年 7月 思源顾问 4 C D E A B 由 2万平米中环广场写字楼、 6万平米嘉茂购物中心以及 3万平米独体商业组成，形成包含都市休闲、滨水商务为主题的区域商业及商务中心。 由 20余万高端住宅及 5万商业组成。形成高端居住为主导功能的品质居住区 占地 4万平米的天津湾公园由游艇俱乐部、滨水商业以及大面积绿化景观组成。为周边高端居住人群及商务人士提供休闲娱乐的理想去处。 建筑面积约 30万平米，由公寓、外向型商业组成，将建成面向成功人士的高端国际化公寓。 建筑面积约 40万平米的集 五星级酒店、高端写字楼 、特色休闲商业于一体的建筑综合体，形成多种业态的有机组合，聚拢大量消费人流，成为区域标志性建筑， 天津湾各地块功能定位： 天津湾基础概述 2014年 7月 思源顾问 5 都市生活体验基地 打造河西新时尚生活基地 文化 +景观 +时尚 +休闲 将新一代 Urban life-style center商业模式的引入为城市营运综合体商业的树立提供范例 天津湾商业部分的开发以 A区为起点，一定程度上嘉茂购物中心的商业主题 家庭生活购物影响着整盘商业发展的方向 生活体验基地的入市，为河西新兴人群提供生活购物所需及不同品位生活的享受。 基础生活配套 奢华休闲娱乐 普通家庭消费 定向客群服务 集贸市场 /沿街底商 购物中心 /主题商业街区 2014年 7月 思源顾问 6 LIVING CROSS 泛都市生活体验基地 天津湾大盘商业概念寓意 7 目录 CONTENS 天津湾大盘商业主题 南北大街商业改造建议 PART PART PART PART A2地块商业初步规划建议 B3地块商业初步规划建议 PART E地块会所定位与经营发展专项分析 2014年 7月 第 8 页 思源顾问 南北大街的现有商业发展基础 南北大街相对于天津湾大盘开发的重要意义 现有天津主题商业街的发展 南北大街商业街商业主题的提出 社区商业街案例借鉴 南北大街商业街改造手段 新型社区商业的 “ 特色打造 ” 2014年 7月 思源顾问 9 南北大街商业现状： 南北大街周边乃上世纪 90年代初形成，现有道路交通及周边设施落后。 无序开发的首层店铺出租经营及出售，一定程度上造成商业街形象脏、乱、差，品质较低。 商业延续性较低： 商业业态的互动、合力较低 交通节点区域商业连贯性未体现 现有商业现处中、低档次，市场类、专业店类居大型商业设施主体。 2014年 7月 思源顾问 10 南北大街商业现状： 沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及低档次生活需求。 2014年 7月 思源顾问 11 南北大街商业现状： 天津湾地块内商业聚集街 /路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古海道 南北大街商业基础指标 商铺特征：现有商业以沿街底商为主，中小规模店铺占主体（单层 /50-60平方米左右） 商业主体：社区生活配套 商业布局： 北侧部分及西侧部分以满足周边社区零售类为主，南侧部分则逐步增加餐饮及娱乐设施。 2014年 7月 思源顾问 12 商业街的交通条件： 现状无公共交通系统， 阻碍东西方向客流带动性 。 新围堤道 -古海道沿线为双向 2车道，古海道 -大沽南路沿线为单向车道。 1200m 270m 390m 310m 天津湾南北延长线约 1200米， 考虑到小围堤道 -国泰桥以及古海道的因素，以及区域商业发展条件，地理条件造成 区域商业分散性较高 。 南北大街商业交通条件： 2014年 7月 思源顾问 13 考虑到商业街边际效应问题， 1000米以上的商业街客流带动存在一定困难 商业延续性现状特征上 A区为大规模体量的购物中心 -B-C区为规模性沿街商业为主 -D区以休闲 +酒店商务区域为主；南北大街承前启后过渡作用。 南北大街改造对于天津湾大盘商业的开发意义： 天津湾地块南北大街乃重要纵向商业街 1200米商业街连接北侧新兴嘉茂区域商圈及南侧原有餐饮娱乐密集区域 嘉茂带动的新兴区域零售商圈 现有餐饮聚集区域 2014年 7月 思源顾问 14 河西区域尤其是南北大街周边上世纪 90年代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消费基础大） 随着天津湾大盘的入市以及原有海景公寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质逐步提升，原有中低档次基础消费供给型的原始社区商业现状无法满足。 天津湾大盘商业发展方向为泛都市生活体验基地，生活品质的提升需要商业配套的跟进。 南北大街对于天津湾商业开发的意义： 2014年 7月 思源顾问 15 泛 都 市 生 活 体 验 基 地 区 域 特征 商业主题 A区 欢乐 生活 城市现代 生活区 B区 简约 生活 居家消费 生活区 C-D 区 精质 生活 商务休闲 配套区 E区 奢华 生活 都市品位 体验区 Urban life-style center 倡导都市新生活发展方向，集合不同年龄群体、多元职业及生活群体之商业需求的规模性商业街区载体。 天津湾大盘商业地块整合所需： 南北大街对于天津湾商业开发的意义： A B C D 2014年 7月 思源顾问 16 区域商业中心 零售 +餐饮 区域配套副中心 休闲娱乐 +商务服务 天津湾大盘商业的地块整合： 南北大街衔接天津湾大盘各地块之商业的延续，代表原有社区基础生活需求商业向都市新型商业街区的迈进。 区域生活商业中心 新兴休闲服务街区 社区生活配套街区 2014年 7月 思源顾问 17 南北大街乃区域商业内街之一 以中小商家为主体，生活消费供给的主体特征。（整体开发规模受限 /满足周边社区消费） 南北大街对于区域板块商业开发的意义： 天津湾地块西侧为：河西核心区域商圈 -南楼商圈及以基础家庭消费特征为主体的大型零售集中区域解放路（登发 -国美 -建材市场） 海河东岸沿线 -海河沿线规划为商务休闲为主题区域，现主要集中于住宅社区群体，商业消费集中区域尚未形成。（外流城市核心商业及河东区区域商业） 天津湾地块沿解放路及台儿庄路可延伸到城市核心商圈小白楼及滨江道区域。 2014年 7月 思源顾问 18 南北大街亟待新商业雏形的产生 新消费的供给需要社区商业的配套提升。 河西新商圈的完善 嘉茂购物中心商业的再开发及延续 中高端客群日益提升的品质消费需求 老商业街的新色彩注入 2014年 7月 思源顾问 19 南北大街商业发展要求及机会点 现状商业的发展要求 ： 以满足周边社区消费为基础，随着新盘业主的入住，对提升业态的丰富性、增强品位消费供给、提高商业档次、改善商业形象逐步成为新的要求。 内街商业的发展要求： 2000年后社区商业日益成为大盘商业开发配套所需及多数商业投资者的热点。 天津湾大盘商业的发展要求： 2008年作为天津湾商业的起点 A区嘉茂广场成功入市，一定程度上奠定了天津湾商业应以突出河西原有商业发展基点为方向；但南北大街的现状商业一定程度上存在着现有地块区域的限制（新旧住宅的布局、商业发展的参差不齐、商业定位较低），对河西商业新核心的打造产生影响。 2014年 7月 思源顾问 20 南北大街商业发展要求及机会点 天津新商业街的打造： 目前，天津市主要商业街有以下特点： 区域商圈的构成 /单一主题特色商业街（老字号商业街 /餐饮商业街 /酒吧风情街） 商业机会点 结合地块商业需求及区域现壮特征，打造区域商圈的组成。（嘉茂带动的河西新商圈的延续） 设立特色主题商业从而带动客流辐射的扩大、商业特征的形成。（新型社区商业街的主题发展方向） 滨江道 -和平路商业街 城市核心商业街 城市核心商圈 ,品牌零售店铺云集 商业构成：百货 +街铺（服装服饰） 古文化步行街 特色商业街 老字号云集 商业构成：街铺（字画、古玩、传统工艺品） 食品街 特色商业街 传统食品店 +老字号餐饮店 南楼商圈 区域核心商业街 河西区域商圈 商业构成：百货 +超市 +街铺（服装服饰 /餐饮） 2014年 7月 思源顾问 21 概况： 案例推荐 北京市朝阳团结湖路商业街 团结湖地区沿城市核心三环沿线，地处 CBD外延区域。 团结湖的商业配套以基础生活服务类为主向，经过多年磨合，商业设施在京城属于比较完善的社区之一。 团结湖路商业街全长约 1200米，北起农展馆南路、南至朝阳北路。 2014年 7月 思源顾问 22 案例借鉴基础： 商业立地及历史发展的相同： CBD边缘商业聚集区域 河西新兴商业聚集区域沿线 非区域核心商业中心 受到东大桥商圈、华堂商圈及新兴蓝色港湾及三环沿线商业的影响，团结湖商业街主要为周边社区商业消费特征。 非区域核心商业中心 受到南楼商圈的影响，随着嘉茂的入市，天津湾商业逐步具有形成区域新兴商圈的基础。 南北大街为嘉茂商圈的商业延续，联通南侧的原有餐饮休闲聚集区域。 团结湖商业街及南北大街均为上世纪 90年代初步形成，具有较长的商业发展历史。 团结湖商业街已逐步形成为日益繁荣及难以撼动的社区消费聚集基地；南北大街则未随着周边消费群体及河西商业的发展而出现商业成长趋势。 2014年 7月 思源顾问 23 案例借鉴基础： 均为具有一定历史发展的社区密集区域： 消费群体构成 团结湖 南北大街 团结湖 1、 2条，团结湖 3、 4条， 团结湖南里北里，水锥子社区等 海景公寓、北洋新里、长泰公寓、 云广新里、美好东里 周边企事业单位家属楼 /原有社区居民 及流动人口（ CBD区域工作人员） 90年代社区 +新楼盘的入驻 （海景公寓 /天津湾） 商业街硬件基础： 团结湖 南北大街 双向 2车道 双向 2车道 /单向车道 1200米 1200米 2014年 7月 思源顾问 24 案例推荐 朝阳团结湖商业街 餐饮聚 集区域 大型零售 聚集 区域 街 铺 街 铺 团结湖商业沿线商业特征 店铺布局特征： 以姚家园路为中心，北侧为零售聚集区域（京客隆超市 +底商街铺）南侧为餐饮及休闲服务聚集区（大中型餐饮休闲店铺 +底商街铺聚集区域） 交通及配套设施特征： 团结湖路为区域居民主要出行必经之路 双向 2车道沿线，公共交通系统有 3条（ 115、 718、 31） 团结湖公园乃区域居民尤其是中老年消费群体的健身及休闲场所。 店铺结构特征： 与南北大街现状相同，团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商业组成。 2014年 7月 思源顾问 25 大型 零售 卖场 /市场 京客隆超市（ 2家） 大中电器 天宇商品市场 新华书店 团结湖北社区菜市场 零售街铺 服装服饰：以纯、红英服饰、时尚女生饰品、迦啦啦化妆品超市 其他：光大永亮眼镜、康亮眼镜、 食品店：吴裕泰、味多美、一手店、三元梅园、好利来 药店：嘉事堂药店、永康药房 餐饮街铺 休闲餐饮：避风塘、 快餐： KFC、马兰拉面、苏煌食堂、桂林米粉、 地方中餐：巴西烤肉城、山海楼、太熟悉、金鼎轩、 雍雅河鲜酒楼、郭林、紫光园、阳光人家、九龙缘豆花庄 休闲街铺 足疗洗浴：元远洗浴、 美容美体：金棕榈泉美容美发、审美发艺 服务街铺 荣昌洗衣、柯达彩扩 建行、邮政储蓄 链家地产、我爱我家 北京南区口腔医院、 酒店 格林联盟酒店、如家酒店、轻鑫宾馆、 7天酒店 案例推荐 朝阳团结湖商业街 团结湖商业沿线商业特征 以中小社区配套商业店铺为主，注重餐饮及休闲业态商业的引入以促进客流的聚集。 中型超市业态以满足周边居民基础生活消费，此外在非核心商业聚集区域，对酒店及其他配套服务设施的引进以提升商业街的延续性。 目前，整体商业规模约 10万平方米 随着商业街的日益成熟，现街铺租金在周边区域尚处高端价格（约 6-8元 /天 /平米）区间。 2014年 7月 思源顾问 26 案例借鉴： 以社区生活配套商业为主体，同时在零售业态以满足刚性需求消费的同时，增加餐饮及休闲业态以促进客流的加强。 商业街店铺布局：街铺 -零售核心商业区 -街铺 -餐饮核心商业区 此外在非核心商业聚集区域，对酒店及其他配套服务设施的引进以提升商业街的延续性。 考虑到区域消费的限制，经济型酒店的引进 配套性设施的设立，使之日益形成为区域休闲游玩场所之一。 2014年 7月 思源顾问 27 休闲设施的设臵 底商门面的统一 商业外立面色彩的统一 案例借鉴： 商业氛围的打造： 统一的底商商业店面规划 商业街整体建筑色彩的一致 休闲配套设施的增加 2014年 7月 思源顾问 28 南北大街 新型都市社区商业街区 泛都市生活消费基地的重要组成部分 区别于现有天津市商业街的特征，树立社区商业新型街区的典范 2014年 7月 思源顾问 29 品质生活需求 高级别 /高档次 低级别 /低档次 基本生活需求 新南北大街 现有商业设施 消费需求 /商业品质的更新 南北大街商业改造形象示意 说明 新南北大街提升现有商业设施品质，逐步有低端基础生活配套商业向中端 /中高端品质生活消费设施过渡。 2014年 7月 思源顾问 30 单一功能设施 购物消费型设施 时间消费型设施 多功能复合式设施 单一特色商业街： 食品街 /古文化街 城市核心商业街 -和平路 都市家庭生活商业街区 新南北大街 商业发展示意 南北大街商业改造形象示意 说明 商业街发展方向的突出：新南北大街区别于现有天津市商业街的特征（单一特色商业街），处于区域性综合商业街定位 规模发展：主题商业街 -区域性综合商业街 -城市核心商业街 功能组合：主题商业街 -综合商业街 2014年 7月 思源顾问 31 南北大街商业新形象示意 商业布局 购物中心 -时尚服饰 /饰品商业街 -社区服务中心街区 -餐饮休闲风情 重点： 住宅楼盘及店铺商业的延续（建筑风格整体划一 /街铺结构趋同连续） 商业业态的互动 /统一 南北大街 新围堤道 小围堤道 古海道 大沽南路 时尚服饰专卖商业街 （服装服饰 /旅游商品 /外贸淘宝 /数码用品 /水吧休闲餐饮） 时尚生活购物中心 时尚服饰专卖商业街 家庭生活配套商业街 （家居 /美容美发 /生活用品 /棋牌） 社区生活 服务中心 学校 餐饮休闲风情街 （地方餐饮 /足疗洗浴 /茶艺慢吧） 餐饮休闲风情街 （地方餐饮 /足疗洗浴 /茶艺慢吧） 2014年 7月 思源顾问 32 南北大街商业新形象示意 商业组合 社区服务配套为主体，在传统商业街区的基础上增加文化价值及休闲价值。 重点： 提升客流带动 :以零售为主体的基础上，加大餐饮、休闲比重；增设休闲露台、水吧咖啡的设臵 特色挖掘：文化教育、旅游资源、历史展示的有效运用 商业街交通节点的开发：商业街 2头设臵新南北大街标识 2014年 7月 思源顾问 33 南北大街商业新形象示意 商业档次 以中档次商业为主，注重品牌性及都市时尚、休闲品位之特征。 重点： 随着嘉茂的开业，带动整条商业街的品牌化、形象化。 无品牌个体小商家 品牌连锁店家 无统一规划业态 特色社区综合商业街 无考虑商业店面 商业街主题色彩、主题风格、主题 VI 2014年 7月 思源顾问 34 南北大街商业改造的手段 商业店铺结构及业态落位的合理化 结合现有社区商业基础，打造新型社区商业街区的商业特征：购物中心 -时尚服饰 /饰品商业街 -社区服务中心街区 -餐饮休闲风情街。 交通条件的改善 南北大街现状道路狭窄，且无公共交通系统支持。 双向 2车道并增设交通系统。 建筑布局的有序贯通及商业延续 合理规划商业街 2侧底商及单体商业的结构布局及延续排布，以将现有商业断落区域增强商业街的特征。 2014年 7月 思源顾问 35 南北大街商业改造的手段 现有周边设施的有效利用，历史文化色彩的挖掘 不同于现有市场硬性打造商业街及规划特色商业街，南北大街现有周边设施的挖掘。天津小剧场、挂甲寺、三级跳坑的文化教育设施应在传统社区商业街中起到 “ 特色 ” +“ 点晶 ” 的作用，以区别于其他商业街，增加区域居住区域文化品位之特征。 商业街氛围的渲染 现有商业街主要呈现住宅底商聚集区域特征，新南北大街的打造应起到 “ 贯连商业设施 +提升逛街兴趣 ” 之特征 社区商业中心 +时尚商业店铺 +配套服务中心 +文化展现休闲基地 +餐饮风情步行街 在商业街基础硬件的基础上应逐步提升软件条件以提升整体商业街的形象。 2014年 7月 思源顾问 36 硬件升级： 1-现有商业街住宅底商及沿街店铺的物业布局的统一 沿街商业的延续 店铺规模及物业结构的有机规划 新围堤道 -小围堤道：结合嘉茂购物中心打造商业街的新前端 -现代时尚风情街。 小围堤倒 -古海道：社区商业内街，打造都市生活服务中心区域。 古海道 -大沽南路：结合现有区域商业特征，加强休闲及餐饮业态商家的入驻，打造乐活休闲餐饮街。 现代时尚风情街 都市生活街区 乐活休闲街区 2014年 7月 思源顾问 37 硬件升级： 2-商业定位及商业组合的统一 现代时尚风情街 对现有各楼盘底商进行统一规划，结合嘉茂购物中心的时尚购物中心概念，打造主力店 +商业街的新时尚街区风情。 都市生活街区 以 B地块商业的入市为契机，内街商业结合北侧零售专卖街 -南侧原有餐饮集中区，将满足周边社区基础生活配套类商业的聚集于此。 乐活休闲街区 C区商业以现有商业特征为出发点，打造北有区域零售商业中心，南有餐饮 -休闲聚集区域的概念。 2014年 7月 思源顾问 38 硬件升级： 3-现有交通节点的利用及文化价值的挖掘 南北大街在商业的基础上结合现有文化、展出等设施，提升整体商业街价值及品位，为客流的带动提供促进作用。 考虑现有南北大街地块条件，结合商业内街交通节点将商业街的规划做统一考虑。 提升措施 文化教育基地培训、旅游市场挖掘。 2014年 7月 思源顾问 39 软件升级 1-商业建筑外立面的统一 商业物业结构的协调：联体商业 /单体商业 商业物业外立面色彩风格的协调 南北大街商业改造的手段 2014年 7月 思源顾问 40 2-商业 VI/CI的引入 商业店招的风格一致 商业街路旗及导视系统的引入 南北大街商业改造的手段 2014年 7月 思源顾问 41 3-商业氛围的营造 商业广场 /休憩港湾设施的设臵 夜间照明的注重 露天咖啡 /水吧等商业的添臵 南北大街商业改造的手段 2014年 7月 思源顾问 42 4-文化休闲氛围的营造 建筑小品的引入 商业街色彩的节日渲染 服务设施的美化 天津湾及开发商品牌的树立 南北大街商业改造的手段 43 目录 CONTENS 天津湾大盘商业主题 南北大街商业改造建议 PART PART PART PART A2地块商业初步规划建议 B3地块商业初步规划建议 PART E地块会所定位与经营发展专项分析 2014年 7月 思源顾问 44 A2商业发展的基础 A2商业初步规划 有夹层商业 沿街切分商务配套商业方向 无夹层商业 围合式商业街综合体打造 基础经济测算 A2商务办公 +配套商业综合体 2014年 7月 思源顾问 45 A区 -由 2万平米中环广场写字楼、 6万平米购物中心以及 3.1万平米独体商业组成。 目前中环广场写字楼已全面进驻，凯德臵地旗下的嘉茂购物中心已于 08年 12月开业。 A区在天津湾中的位置 2014年 7月 思源顾问 46 A2相关经济指标 地块名称 用途 占地面积（ m2) 建筑面积 总建筑面积 地下建筑面积 地上消防通道 地上可售面积 A 1楼办公 37568 20326 20326 1楼商业 59305 59305 1#楼消防通道 494 494 1地下车库 16488 16488 1楼地下人防 3850 3850 2楼 1