（城市规划与设计专业论文）旧城更新过程的控规容量指标研究.pdf

：j ：、- ! j 原创性声明 m 1 1 1 1 1 1 1 l i i l l l l m i i y 1719 9 51 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特另, j a n 以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名乎啦日期：趁年月五日 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文， 允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 碰翮签丝嗍坠盟日 中南大学硕士学位论文 摘要 摘要 控制性详细规划自上世纪8 0 年代引进我国已有二十来年的实践 经验，事实上各地在实践过程中依然遇到不少问题。其发展、成熟还 需经历一定时期，相关研究也正在积极开展。而容量指标是控规的核 心内容，如何从市场和城市开发的的视角来理解城市更新背后的数据 更替，如何强化控规容量指标的科学性。这不仅仅是各个地方规划职 能部门所关心的问题，更是学术界需要重视的课题。 鉴于我国城市发展的阶段，旧城更新与城市的紧凑发展成为当前 城市发展的一大趋势。本论文结合城市开发的经济规律和经济学原 理，运用旧城更新的理论和实践探索适于更新改造中容量指标的确立 方法。通过经济分析等手段去指导控规容量指标的方法研究。进而促 成旧城区的集约化发展。 文章基于岳阳市i e l 城控制性详细规划的实践基础，通过旧城更新 的经济测算、经济分析等手段对容量指标分层次加以探讨，着重在管 理上确保本指标推导的合理性和具有可操作性。另外，通过本论文对 旧城控制性详细规划的编制思路、指标测算等做个梳理，从技术上和 管理上对旧城区控制性详细规划有个更深刻的认识。 关键词：控制性详细规划，容量指标，城市开发，旧城更新 中南人学硕上学位论文a b s t r a c t a b s t r a c t s i n c et h ei n t r o d u c t i o no ft h er e g u l a t o r yp l a n n i n gi ne i g h t i e so fl a s t c e n t u r y , c h i n ah a sg o tp r a c t i c a le x p e r i e n c e sl a s tf o r2 0y e a r s i nt h e p r a c t i c e ，w e a l s oh a v ee n c o u n t e r e dan u m b e ro fp r o b l e m s s oi t s d e v e l o p m e n ta n dm a t u r i t ys t i l l n e e dac e r t a i np e r i o d ，a n dt h er e l e v a n t r e s e a r c h e sa r ea l s ob e e na c t i v e l yc a r r y i n go n t h ec a p a c i t yi n d e xi st h e c o r ec o n t e n to ft h er e g u l a t o r yp l a n n i n g h o wt ou n d e r s t a n dt h ed a t a a l t e r n a t i o nt h a tb e h i n dt h er e n e w a lo ft h ec i t yf r o mt h ep e r s p e c t i v eo ft h e d e v e l o p m e n to ft h e m a r k e ta n dc i t y , h o wt os t r e n g t h e nt h es c i e n t i f i c n a t u r eo ft h er e g u l a t o r yp l a n n i n g sc a p a c i t yi n d e x ，t h e s ea r en o to n l yt h e i s s u e st h a tb ec o n c e r n e db yl o c a lf u n c t i o n a ld e p a r t m e n t so f p l a n n i n g ，b u t a l s ot h ea c a d e m i ci s s u e sb e i n gf o c u s e do nb ys c h o l a r s i nv i e wo ft h ed e v e l o p m e n ts t a g e so fc h i n a sc i t y , o l dc i t yr e n e w a l a n dt h ec i t y sc o m p a c td e v e l o p m e n ti so n eo ft h ec u r r e n tt r e n d t h i sp a p e r , c o m b i n e dw i t ht h ee c o n o m i cp r i n c i p l e sa n de c o n o m i ct h e o r i e so ft h e u r b a nd e v e l o p m e n t ，a n du s i n gt h et h e o r yo fu r b a nr e n e w a la n dp r a c t i c a l e x p l o r a t i o n ，a n de s t a b l i s h m e n tm e t h o d so ft h e i n d e xs y s t e mw h i c hi s s u i t a b l et ot h eo l dc i t yr e n e w a lc a p a c i t yi n d e x u s ee c o n o m i ca n a l y s i s a n do t h e rm e a n st oa n a l y z et h ep l a n n i n ga n dg u i d et h er e s e a r c hm e t h o d s o ft h er e g u l a t o r yp l a n n i n g sc a p a c i t yi n d e x t h e nl e a dt ot h ei n t e n s i v e d e v e l o p m e n to ft h eo l dc i t ya n dp r e v e n tt h ec i t y sb l i n de x p a n s i o na n d d i s o r d e r l ys p r e a dw h i c hh a p p e n e d i nt h ec u r r e n tr a p i d p r o c e s s o f u r b a n i z a t i o n t h i sp a p e r , b a s e do nt h er e g u l a t o r yp l a n n i n gp r a c t i c eo ft h eo l dc i t y a r e ai ny u e y a n gc i t y , t h r o u g he c o n o m i cc a l c u l a t i o n ，e c o n o m i ca n a l y s i s a n do t h e rm e a n s ，e x p l o r et h ec a p a c i t yi n d e xh i e r a r c h i c a l l y ；a n dm a i n l y m a k es u r et h a tt h i si n d e xi sd e r i v e dr e a s o n a b l ea n dw o r k a b l e t h e n ，t h i s p a p e rg e tt h ee s t a b l i s h m e n tt r a i no ft h o u g h ta n di n d e xc a l c u l a t i o no ft h e o l dc i t y sr e g u l a t o r yp l a n n i n gc l e a r ，a n dh a v eab e t t e ru n d e r s t a n d i n ga b o u t r e g u l a t o r yp l a n n i n go ft h eo l dc i t yf r o mt e c h n o l o g ya n dm a n a g e m e n t k e yw o r d s ：r e g u l a t o r y p l a n n i n g ，c a p a c i t yi n d e x ，u r b a n e x p l o i t a t i o n ，o l dc i t yr e n e w a l i i 中南大学硕t 学位论文 目录 目录 摘要i a b s t r a c t i l 第一章绪论1 1 1 研究背景与意义1 1 1 1 研究背景l 1 1 2 研究的意义及目的2 1 2 研究方法4 1 3 课题研究各章概要5 第二章旧城更新的理论综述。6 2 1 旧城更新的概念与内涵6 2 1 1 旧城更新的概念6 2 1 2 旧城更新的内涵6 2 1 3 旧城更新的经济动因7 2 2 旧城更新的理论基础一8 2 2 1 更新开发的经济学理论地租与地价8 2 2 2 更新开发的外部性理论：1 1 2 2 3 旧城改造理论一1 2 2 2 4 对相关理论的思考1 3 2 3 更新时机与类型判别1 4 2 4 本章小结1 6 第三章1 日城更新与控规容量指标1 7 3 1 旧城更新与控规的关系1 7 3 2 控规容量指标的界定1 7 3 2 1 控规中的指标控制1 7 3 2 3 容量控制的指标界定18 3 3 国内控规容量指标的研究综述1 9 3 3 1 理论方面1 9 3 3 2 实践方面2 0 3 4 容量指标控制的反思2 2 3 4 1 基于规划技术的容积率指标控制的反思2 2 3 4 2 基于更新开发的容积率指标控制的反思2 2 中南大学硕士学位论文 目录 3 5 本章小结2 4 第四章更新过程的控规容量指标的确认方法2 5 4 1 对控规容量指标确认的常用方法的思考2 5 4 2 指标确认前的工作动态分析2 6 4 2 1 动态分析一：近期土地变更资料整理2 8 4 2 2 动态分析二：用地可改造性分析与动态结论2 9 4 3 更新开发的控规容量指标确认方法3 2 4 3 1 宏观层面片区指标确认与修正3 4 4 3 2 中观层面街区指标确认与修正3 5 4 3 3 微观层面地块指标检验与确认3 5 4 4 本章小节3 5 第五章指标确认方法案例应用研究。3 7 5 1 岳阳市x x x 片区控规编制概要3 7 5 1 1 项目背景3 7 5 1 2 编制概要3 8 5 2 控规总体指标的初步确认3 9 5 2 1 适宜人口指标初步确认3 9 5 2 2 用地容量指标初步确认4 0 5 2 3 建筑容量指标初步确认4 2 5 3 控规总体指标的修正4 2 5 3 1 各街区单元待出让地块建设量与规划方案可行性研究一4 2 5 3 2 合理利润水平建设量拐点估算4 6 5 4 控规街区指标的确认4 8 5 4 1 用地容量的确认：4 8 5 4 2 人口容量的确认4 9 5 4 3 建筑容量的确认4 9 5 4 4 模拟规划的反馈确认4 9 5 4 5 方案可行性测算研究5 0 5 4 6 基础没施容量检验5 2 5 5 控规地块的指标确认5 3 5 6 本章小节5 4 第六章结论与启示。5 6 6 1 本文总结5 6 6 2 岳阳旧城控规指标对我国中小城市改造的启示5 6 i v 中南人学硕上学位论窒 一一! ! 查 参考文献”5 8 致谢6 l 读学位期间主要的研究成果6 2 v 中南大学硕上学位论文 第一章绪论 1 1 研究背景与意义 第一章绪论 1 1 1 研究背景 经过三十年的快速发展，我国的城市化从1 9 7 8 年初级的1 8 9 6 跨越到2 0 0 8 年 近4 6 的中期水平，如表1 - 1 。发展速度之快在反映了我国经济实力的快速增长 的同时，我们也要注意快速城市化所带来的粗放平面扩张趋势，如表卜2 。主要 表现为：城市建成区面积的增加快于城市人口的增加，且增长速度仍在加快，从 而使建成区的土地利用率低下i 。 表1 - 11 9 7 8 年至2 0 0 8 年中国城镇化水平发展变化( ) 鬣服：叠囊7 8 麓 1 ；：彰j 、j 。 + ”1 9 9 7o 。，南量拿2 莛。蕊磊j 9 9 塞瞄k瓤。猡o q 墓。勰q l 湖 ； 0 箍越? ，一。； m 囊自魄蕊赫。 水平 1 7 93 1 9 3 3 33 4 83 6 23 7 7 鬣鬓锤隧二瑟两缀颡委pc ；程薹颡簸三( ；竣= ，劾。露i燃。q 9 蝴 水平 3 9 1 4 0 54 1 84 34 3 94 4 94 5 7 资料来源： ( ( 中国统计年鉴2 0 0 8 ) ) ，中国统计出版社。 与西方建设用地的低密度扩张为特征的的城市蔓延不同，中国的城市蔓延主 要表现为土地资源的粗放式利用和人口的分散。对于中国大多数的城市建设来 说，城市宜采取高密度的土地集约利用模式。特别是土地利用率低的l e l 城中心区， 应倡导紧凑型社区的发展模式，提高土地使用效率。 表1 2 城市用地规模增长系数对照表 资料来源：根据2 0 0 8 年国家土地局对3 1 个特大城市的调查文献整理 城市的蔓延扩张一方面导致城市外围不断扩展，一味实施新区开发，侵占了 大片郊区良田沃土，造成交通和市政设施被强制拉长，城市结构和功能出现失调； 另一方面，随着城市建设的发展，更新改造已成为城市建设中一项很棘手而回避 的问题，城市开发竞相向外围扩展新区，陷入恶性循环。这种中国式城市蔓延间 接导致了旧城区城市形象和品位的衰败，旧城区市民的生活质量也得不到改善。 因此，旧城的改造和更新成为现阶段国内大部分城市丌发的大势所趋，是不 可回避的，全国各城市不断加大旧城更新实施力度，部分城市已通过控制性详细 规划( 以下简称控规) 手段对旧城进行全覆盖，为旧城更新提供规划和管理依据。 本文基于这样一个背景，对旧城更新过程的控规容量指标的确定做个探讨。 作为控规的关键内容，控规容量指标是市场与城市互动的一个客观反应。容量指 标的合理确定是保证城市开发的健康发展和城市建设的有序推进的直接手段，更 是规划职能部门实施规划管理的核心层次和重要依据。 兰 中南人学硕上学位论文 第一章绪论 关于容量指标的研究方面，在我国无论是实际操作还是学术讨论都存在较多 争议。即使在西方，这些指标也是经常讨论和被修改的【2 1 。 咸宝林在城市规划中容积率的确定方法中总结了控规指标中容积率失控 的两个方面，即：一方面控规设计的成果作为城市政府一级的“规章”所导致的 法律地位的刚性缺失；另一方面，制定控规技术指标的技术理性有待于进一步提 高。他认为，如果仅单方面加强城市规划的法律地位而不提高城市规划中控制指 标的科学性，其后果很可能就是违背土地开发经济规律而阻碍城市经济的发展， 并反过来又会降低城市规划的可信度与法律地位；此外，还可能导致城市空间建 设丧失形式美或有损于人性场所的塑造【3 】。 可见，容量指标作为城市开发中最敏感的内容而不可回避。而国内关于这方 面的研究依然还不是很成熟，处于百家争鸣，见仁见智的状态，究其分析思路而 言可以总结为建筑流派的微观主导论和规划流派的宏观主导论。即：建筑学背景 较浓的规划师多主张通过城市设计或模拟规划将各项设计要素抽象并反算出相 应的控制指标的由点及面的方法；而主流规划则认为要宏观总体把握，以总体规 划和分区规划为依据，由面及点的推算出控规指标的方法。 诚然，由点及面的控制方法由于微观的直接性而易于被人理解，在政府主导 的追求特定形态的新区丌发和整体式开发的时候较容易实现，其对空间形式、功 能布局的执着和思考也是值得学习的，但城市运作的过程往往是多元竞争，渐进 开发的。 因此，由点及面的局限性也是显而易见的。其控制方法其最根本的缺陷也正 是由于其出发点的微观而造成的全盘的失控。即最终很难实现面的控制，甚至出 现无视上位规划的英雄主义规划，这种规划虽然理想，但城市更多的时候是需要 具有开发运作意义的规划。特别是旧城区的控制性详细规划，其形态至上的规划 思路往往缺乏可操作性。 1 1 2 研究的意义及目的 图卜1 城市运作的三方博弈图 资料来源：作者自绘 2 中南大学硕十学位论文第一章绪论 随着城市规划工作的深入，人们认识到城市的运作并非按照规划图纸中的形 态按部就班的进行，而是各利益方的一个博弈过程。这个过程中如何合理安排城 市土地资源，科学确定规划指标成为大多数城市在建设过程中的热点问题。特别 是旧城区更新过程中涉及的容量指标的确定往往牵扯到各方的利益和相关职能 部门的职业准则，一般认为可以抽象概括为以下三个层面，如图卜1 ： 1 政府层面：土地存量及其出让收入，以及所获得收益和资金进行城市公共设施 的建设的基本门槛； 2 规划师层面：在城市开发的市场规律与政府的公共政策驱使下的城市环境及整 体效益的兼顾与协调。其中，该层面涉及的公共利益要求决定了规划师必须具有 的职业准则和职业道德； 3 房地产开发层面：作为商业行为，对土地开发的经济效益的可行性的投入、产 出的初步核算和理想利润回报； 而现实中，三方博弈在大多数时候却因为政治、经济方面的原因，代表公众 利益的规划师层面往往成为了弱势群体，这样，部分城市的发展基本又成了开发 商与政府职能部门之间的博弈，所以这种现状导致了中国城市运作的两种怪象： 开发商的趋利性开发模式和长官意识的趋功性开发模式。这两种模式又衍生出以 经济分析论证为主导的规划和以空间美学为主导的规划。纯粹的趋利性开发建设 会因为开发主体从自身出发，各自为政，导致城市无序发展；而长官意识的趋功 性开发建设则常常因为工作繁杂，对开发运作的研究不到位，再加上过于好大喜 功的心理而常常不切合实际。在这种背景下，规划师能做的工作除了在宏观调控， 整体兼顾，维护规划的公平之外，更多的是根据当地的城市开发的主导模式，编 制恰到好处的适于当地操作的规划，如图1 2 。 麓麓蜉 图1 - 2 城市运作的三方博弈图 资料来源：作者自绘 3 中南大学硕上学位论文第一章绪论 无论是趋利性规划还是趋功性规划对控制指标的确定都存在问题，趋利性规 划追求高指标带来的高价值，但容积率等指标过高带来的建设总量的增加以及对 城市道路、基础设施和城市公共设施压力的增加又不可能从城市景观和建筑高度 等趋功性规划的思路能得到回答。 控规指标究竟怎么样才算是合理? 这个课题在全国的控规研究中还是个比 较有争议的话题。为什么控规指标定总是被人质疑，笔者认为一方面是规划工作 者对城市的运作和土地的市场流转做认识不深，另一方面是指标的静态性相对市 场的动态变化具有滞后性。 那么，如何从市场和城市开发的的视角来理解城市更新背后的数据更替，如 何强化控规指标的科学性，这不仅仅是各个地方规划职能部门所关心的问题，更 是学术界需要重视的课题。 本论文立足旧城更新，结合城市丌发的经济规律和经济学原理，运用城市开 发的理论和实践探索适于旧城更新过程中容量指标的确立方法。通过经济分析等 手段去分析规划，指导规划。 1 2 研究方法 在论文的研究过程中采用了多种方法的综合应用，主要体现在以下五个方 面： 理论研究与实证研究相结合。本研究以开发更新的经济学原理为基础，进 行理论假设和推演，然后通过实证研究对理论假设进行分析和证明。 文献归纳法。收集国内外控制性详细规划指标中涉及到的各种推导论证研 究成果，将这些资料加以分析、整理、归纳，从中找出带有普遍性的问题和有价 值的观点，作为研究假设的基础。 系统规划思想。将规划指标的各个要素视为一个相互关联的整体。从系统 论的视角看，倾向于将城市实为一个复杂的整体城市的各个部分是相互连接 和相互依存的并通过不同土地活动的运输或其他交流中介连接起来的系统，而城 市规划的实质就是进行系统的分析和系统的控制1 4 j 。 定性和定量分析法。本文主要运用城市开发过程中的经济测算和指标容量 控制结合实际案例数据的方法，并对控规指标的数据附加基础设施容量的二次修 正试图说明l l j 城控规指标数据的科学合理性。 案例分析法。在前几章的分析综述之后，结合岳阳市旧城控规指标研究进 行论证说明，该案例作为本文的论点，同时也是本文系统研究旧城控规指标的动 力源泉。 4 中南大学硕士学位论文第一章绪论 1 3 课题研究各章概要 总体研究框架如图1 0 3 所示： 旧城更新的理论综述 ) _ 旧城更新与控规容量指标 卜 l 更新过程的控规容量指标的方法确认 n 指标确认方法案例应用研究卜， 结论与展望 一一一一- - 一一一一一一一 i 系统阐述l 开城更新的基本概念 l和已有理论研究成果分析 图卜3 论文结构图 日城更新开发的规划手段及其 容鼍控制指标界定与反思 提出i f l 城区容量指标确认方 法，确立三级控制原则 全文共分为六章。 第一章导论。主要介绍课题研究背景与意义、研究目的与方法等，简要 介绍了控制性详细规划的研究现状并进行了简要评述； 第二章旧城更新的理论综述。系统阐述旧城更新的概念及其内涵，对已 有理论的研究成果进行了分析，为下一章节阐述旧城更新的开发控制手段提供理 论背景； 第三章旧城更新与控规容量指标。从二者的关系阐述旧城更新开发的规 划手段及其容量指标控制，并对容量控制的内容进行了界定； 第四章更新过程的控规容量指标的确认方法。提出旧城区容量确认方 法，从总量控制、分街区控制与地块控制的三级控制原则建立旧城控规编制特有 的容量控制研究方法。 第五章指标确认方法案例应用研究。以岳阳市旧城区控制性详细规划实 践为例，将研究成果运用到实践当中，做到理论指导实践，在实践中检验理论； 第六章结论与展望。对全文的研究结论进行总结，指出本文研究的不足 之处以及对于后续研究的展望。 5 中南大学硕j j 学位论文 第一二章i e l 城更新的理论综述 第二章旧城更新的理论综述 2 1 旧城更新的概念与内涵 2 1 1 旧城更新的概念 动态性、复杂性、多样性和时空连续性是城市的基本属性，因此对城市的理 解，我们应将其认为是一个动态的概念，是一个动态的有机体，而这个有机体的 新陈代谢就是城市更新，也称之为旧城更新1 5 1 。旧城更新是指旧城区的再丌发过 程。城市开发作为城市自我生长，自我整合的机制，是以城市土地利用为核心的 一种经济性活动，是描述市场经济框架下政府、开发商、城市消费者之间的关系 的总和。 根据城市开发的类型又分为新开发与再开发。再开发是城市空间的物质性置 换过程，往往伴随功能变更的过程，如从单一功能到功能复合，从居住用地到商 业用地等，同时这种变更又伴随容积率等指标的变更。 犁 黧t 一。- ：? ：k奄 图2 - 1 新开发与再开发的时空关系 资料来源：引白金j ，君图解城市设计，1 9 9 9 ，p 8 9 新开发与再开发同属于城市丌发的两个不同阶段。由于城市的发展是一个不 断建设、更新、改造的新陈代谢的过程。当城市处于生长期时，人口迅速增长， 产业急剧扩大，则以新开发为主导的外向型发展特征：当城市进入成熟期后，城 市空问的物质老化和功能失调同益突出，为了使土地价值得到充分的体现，则呈 现以再丌发为主导的内向型重组的发展特征。如图2 - 1 反映的就足城市开发中新 开发与再丌发的时空分布规律。 2 1 2 旧城更新的内涵 旧城更新的的“旧”不是简单的指物理上的旧，而是指其整体功能不能满足 当前社会政治、经济、文化的发展和人民生活的要求而必须的更“新”。其涵盖 了对物质环境地完善，用地的调整、人口的修萨等来提高城市整体功能。旧城更 6 中南大学硕士学位论文第二章 f i 城更新的理论综述 新是城市发展过程中的一种新陈代谢作用，是一个长期、持久、永不间断的过程。 中国现阶段的更新改造在一定程度上与美国六、七十年代的城市更新类似， 都是在高速城市化背景下的城市的新陈代谢过程。与美国不同的是，中国的旧城 更新是在招牌挂制度下的对城市老城区的再开发与功能完善过程，而后者是以解 决种族宗教收入等差异而造成的居住分化等社会冲突问题，以清除贫民窟为目 标，由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收，然后以较低价格转售给开 发商进行城市更新1 6 j 。 纵观西方国家的城市化道路，其在1 9 世纪就经历了前所未有的工业化和城 市化过程，一大批城市地区应运而生，二战后又经历了大规模的郊区化过程。7 0 年代，又遭遇经济不景气导致了传统工业城市的内城地区的经济、社会和环境方 面出现了不同程度的衰退。近二十年来，西方各国政府投人大量财力，推行各种 内城复兴计划，内城再开发越来越成为这些城市发展的主要方式。较成功的案例 有伦敦码头区的再开发建设，经过近十年的时间，在昔r 荒芜破败的码头用地上 建造起了现代化的产业园区，地区的经济和社会重新显示出活力。 因此，通过旧城更新可以使土地的区位优势及其所代表的其种特殊功能得到 体现，有效的保护和发展公共空间，增加城市中心的吸引力；其次，将现有土地 的承载量调整到一个更为合理和适度的范围内；最后，更新改造可以加快城市经 济发展，激活周边的商业发展，带动城市的房地产市场空间也可进一步得到拓展， 促进周边老城区的旧城更新步伐。同时也可促进其它相关行业的发展，加快城市 经济的发展和城市区域竞争力的提高。 通过上面的分析不难发现，科学合理的旧城更新对于城市的发展，对于城市 的转型和社会、经济效益更是深刻而长远的。可以说我国当前阶段，旧城更新是 提升中国城市品质的核心内容。而紧凑度和多样性是中国城市可持续发展的核心 理念【7 1 。 2 1 3 旧城更新的经济动因 城市随着经济增长、产业结构优化、经济增长方式转型和城市功能的更新， 必然带来城市物质空间的调整和重组。旧城更新的发生机制在于城市结构和城市 功能的互动调节作用。国内学者赵民、陶小马对这种调节作用有如下描述：“当 城市开发所实现的城市结构与城市功能相适应后，经济、社会仍处于不断发展之 中，城市功能不断创新或生成，而既有的城市结构凭借自身的弹性和内部调整能 力，借助于局部开发，达到与新功能的相互适应。”这种调节使城市的发展处于 一个动态的平衡当中：“随着经济、社会发展新阶段的来临、经济的结构性调整， 城市原有结构对于维系城市功能缺乏充分的效用时，城市系统就会出现紧张和困 7 中南人学硕士学位论文第二章i 几城更新的理论综述 难。城市积累起来的紧张和困难达到一定程度后，旧的城市结构就会成为一种桎 梏并被摧毁，因此必须通过城市开发重建城市结构，以达到新的功能结构平 衡【勘。 这种动态的平衡在城市中具体表现为城市物业的置换过程，即：功能性置换、 土地级差收益性置换、综合性置换，如表2 一l 。 表2 - i 旧城更新的经济动因 4 j 4 ； 融熊惶麓搀。，南。， - 十地级差收益性鬣换 络合j 生置换。翥 e 擎鼢 p # 。一4b ” 锶j 2 - t 域。 。一+ 一 湖 对城市一部分物业的使用功能随着经济、社会的发展，土地区 功能性置换、土 加以调整。随着经济、社会的位条件在不断的变化当中，在物地级差收益性 发展，随着时间的推移，城市质建设性置换和功能性置换条件置换两种冈素 中的一些存量物业的既有功能都不具备时，但物业为了追逐高 混合的置换。 消失了，而另有一些功能需要额的土地级差收益而发生的置 扩展，并且不断还有新的功能 换。其本质是将城市土地作为资 产生。优点在于优化配置资源，本来加以运作，使收益最大化是 发挥稀缺资源的应有价值。其内在的动力。 资料来源：引自赵民、陶小马城市发展和城市规划的经济学原理( 总结修改) 2 2 旧城更新的理论基础 旧城更新的理性发展需要经济学等交叉学科的理论指导。由于国内规划专业 设置大多偏向建筑学的科班教育背景，规划师长期处于对空间形态的惯性思维， 而对规划的经济学原理及旧城更新理论等不屑一顾。因此经济学家常指责城市规 划控制为违反经济规律的，旧城更新没有足够的分析而缺乏说服力。因此，旧城 更新需要对城市丌发的经济学层面的理论和原理形成自己的认识，这样不仅能比 较圆满地解释城市的发展机制，预测和规划城市未来的发展，更重要的是它还为 控规指标的确定提供了理论依据。 2 2 1 更新开发的经济学理论地租与地价 城市地租理论是城市土地区位选择理沦的基础，也是旧城更新的重要理论之 一。城市地租是土地所有者向土地使用者转让土地使用权过程所取得的超额利 润。土地使用者在得到土地后，具有一定的时期内拥有土地的使用权，并获得土 地所提供的服务。因此本质上而言，城市地租上是城市土地在一定时期内所能提 供的服务的价格。 城市地价是提供土地服务的土地资产本身的价格。古典经济学理论认为土地 租金被规定为由市场交易所决定的土地服务价格的均衡值，土地是这种地租收益 流量的资本存量，而地价则是一定时期内地租的贴现值之和。但就其实质性内容 8 中南大学硕十学位论文 第二章旧城更新的理论综述 而言，土地与土地生产、超额利润、地租与地价等都是为了获得城市土地的最大 经济效益，合理配置土地资源，必须应用经济杠杆对地价加以调节和控制。 按照马克思主义地租理论，地租是剩余价值的转化形式之一，具体分为绝对 地租、级差地租、垄断地租。这三类地租的关系如图2 2 所示。 所谓“级差地租i ”是由交通便利引起的地块效益不同产生的地租，“级差 地租i i 是由后人投入资本引起的地块效益不同产生的地租【9 1 。更新改造是土地 级差地租规律在实践中的运用，在更新改造中，由于级差地租的影响，土地会出 现保值增值的效应。 由于级差地租造成城市开发主体( 如企业) 在具有区位差异的土地上的生产 经营环境不同，使得等量投入的产出利润也有所不同。因此，在城市开发中对三 种地租的研究较偏重于级差地租。 测算土地的级差收益可以通过建立合理的经济模型，其中提的较多的是级差 收益测算法。土地级差收益体现了企业所处土地级别的高低，该测算法的目的是 测算土地的最佳使用效益，由于级差收益也可以为企业带来利润，测算法剔除非 、土地因素( 如资金、劳动力、管理水平等) 带来的影响，在综合划定的土地级别的 基础上，测算出不同的土地级别的价格。 国内学者严华明关于这种测算法的数学函数有如下描述：“影响企业利润的 因素很多，但主要是资本、劳动与土地等投入要素，因此可以把企业利润看成是 这些因素共同作用的结果，即：y = f ( x 1 ，x 2 ，x 3 ，s ) 其中，y _ 一企业利润；x l 一资金投入量； x 2 一劳动投入量；x 3 一企业所在区位的土地等级； s 一企业所占用的土地面积。 将上式中各变量均除以s ，并整理成单位土地面积上的利润函数： y = f x l ，x 2 ，f ( x 3 ) ) f ( x 3 ) 是单位面积土地的级差地租，是土地等级的函数。【1 0 1 ” 警 萎 劳动生产率 图2 - 2 地租分类及关系 资料来源：严华明城市更新中的土地开发研究一以上海陆家嘴c b d 为例同济大学硕士论文 9 中南大学硕i ：学位论文 第二章旧城更新的理论综述 我国建国以来由于忽视了级差地租的作用，造了城市土地利用的不合理和混 乱。而城市规划中的区位理论是作为制订级差土地费用和推行土地利用合理化的 依据i i 。 城市地租作为经济变量参与到经济活动的方方面面，主要包括工业、商业、 房地产业等，土地的级差地租造成中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与 居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积 率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响，因此，决定各地块的土地使用强 度，应根据其区位决定的级差地租来确定1 1 2 j 。地块的土地使用强度制定是否合理， 经济上是否可行，需要进行房地产开发的经济分析。例如，在对地价对城市规划 的影响方面的研究，国内学者郑伯红等从地价特征分析，认为芙蓉区特别是五一 路与芙蓉路交叉口的“金十字地区是长沙最适合建设c b d 的地段【1 3 1 。此外， 中央商务区( c b d ) 的容积率远比原离中央商务区的城郊地区要高的多。 由地租理论直接催生了城市的地价理论。马克思认为，土地价格实质是地租 的资本化。地价等于长期出租的土地的地租价格，用公式计算表示为：土地价格 = 地租n 息率。城市丌发在地租理论的基础上绘制了城市基准地价图： 从图2 3 中我们可以很直观的认识到地租理论对城市开发的经济导向意义。 城区基准地价图所反映出的地价差异是确定控规容量指标的一个重要参考因子。 图2 - 3 岳阳市城区基准地价图( 2 - 业、商业、居住) 资料来源：岳阳市规划勘测设计研究院 首先，工业基准地价图反映的是工业用地在生产中的区位性，工业企业为了 便于产品的销售，加快资金的回笼距离车站选择码头、原材料产地或者制成品的 销售市场近，企业就可以缩短原材料的购买时间，降低途中运输成本，从而提高 利润水平。这些由区位优势产生的级差收益最终要转化为级差地租； 其次，商业基准地价图反映的是商业用地的地租水平按照城市商业土地等级 高低划分，取决于商业地块周边人口密度、交通的通达性等因素。越是处于商业 1 0 地每个地块的容积率都是与该地块所在区域中包括供水、供电、供气、通讯、排 污、道路、绿化等城市的基础设施的承载能力是相关的，容积率不受控制地增加， 则城市市政设施的投资力度就必须加大，在这个更新开发开发单位的个体利益损 害了社会的整体利益。 斯密认为“在经济活动过程中经济主体都有追求个人利益最大化的本性”i l 引， 而“人们在从自利目的出发而进行的社会经济活动过程中，导致了主体与客体、 主体与主体的矛盾”，“这些矛盾是通过那只看不见的手( 市场机制) 的调节得 以解决的”l i5 1 。在市场机制下，开发商在对丌发项目做出决策时，首先考虑的是 在该项目成本的基础上寻求自身经济利益的最大化，那么难免会产生外部性。 由于外部不经济性的存在、近期利益的驱动和社会利益及价值观的影响、市 场机制也会出现失效的可能。基于市场机制的这一缺陷，市场经济发达国家都在 各自的市场经济中引入了城市规划的控制手段。城市规划作为政府行为，政府的 中南大学硕二l ：学位论文第二章城更新的理论综述 决策还要考虑社会、环境等因素，并最终取决于政治性的决定。从这个层面理解， 城市规划并不象有的经济学家所说的是一种对市场运行的制约，更不是市场的对 立物，而是对市场的一种干预，这种干预的目的则是为了保持市场长期的良性运 作，控制城市开发的盲目性和功利性。 根据国际上城市开发的经验，城市规划是政府在城市地区内施行宏观调控的 重要手段，而且也是最有效的手段。城市规划的实施必须适应城市开发运作的要 求，符合整体效益最大化的要求，这是市场经济体制下所有相关制度及政策法规 等的前提，同时，也是一切市场行为的基本条件和运行基础。政府干预的目的是 为了防l 卜市场行为个体过度追求利益最大化而导致的对社会整体利益的损害。 规划对城市丌发的控制作用主要表现在：规划一方面可以使各类经济组织在 经济行为发生之前可以进行先期的相互协调，另一方面通过规划所提供的关于城 市未来发展的政策和相关信息，是各个利益集团协调的产物，作为建设蓝图可以 消除这些组织在决策时所面对的未来不确定性。 如果没有规划或者规划起不到这样的作用，那么大多数的经济行为者就只能 受到伤害。这不符合社会公平的基本准则。因此，当更新开发既要保证更新的可 行性，又要避免过高的建设容量对城市和社会整体利益的损害，就必须有相应的 监管部门运用适当的量化指标来平衡和干预这种外部性。 2 2 3 旧城改造理论 自1 8 世纪中叶英国产业革命以来，人们便开始了对旧城改造理论的探索。 1 9 5 8 年8 月在荷兰海牙召丌了第一届关于旧城改造问题的国际研讨会，对旧城 改造的概念做出了比较完整的理论概括1 1 6 1 。 所谓旧城改造，指的是根据城市发展的需要，在城市老化地区实施的有计划 的城市改造建设，包括再开发、修复、保护三个层面。 再开发是指根据城市总体规划，彻底改变市区改造地段面貌的大规模城市改 造建设；修复是根据城市总体规划，部分改变原有城区面貌的中等规模的城市改 造建设；保护则是根据城市规划，对原有城市面貌小规模的改造建设。【l 6 j 发达国家由于发展阶段相对较早，旧城改造和更新的理论研究也走在了发展 中国家的前列。c a l e x a n d e r ( 1 9 6 5 ) 认为在城市改造中应探索并保持都市与人 类行为之间的深层次( 如心理精神方面) 的联系，体现文化、人文价值等【17 。 e f s c h u m a c h e r ( 1 9 7 3 ) 则主张在城市更新中采用适宜技术( a p p r o p r i a t e t e c h n o l o g y ) 进行小规模改造1 1 8 1 。c o l i nr o w e & f r e dk o e t t e r ( 1 9 7 5 ) 提出城市 更新应延续文化脉络，从城市历史地区的文脉中诱发设计的对象与方法f 1 9 1 。同时， 城市更新的规划理论和方法在发展中趋于多样化，陆续出现了a 厄斯金的参与 1 2 中南大学硕士学位论文 第二章旧城更新的理论综述 式规划、p 达维多夫的倡导性规划、m 布兰奇的连续性规划、e 林德布洛姆 的渐进式规划、a d 索伦森的公共选择规划以及近年来兴起的t 塞杰的联络 性规划等一系列规划概念和方法。这些新的规划理论和实践被一些学者概括为 “社区规划”( c o m m u n i t y - b a s e dp l a n n i n g ) 1 2 0 。n a o m ic a r m o n ( 1 9 9 9 ) 将欧美 发达国家的城市更新与改造划分为三个不同的历史时期：即强调居住环境的大规 模旧城改造时期、以解决社会问题为重点的社区复原运动时期、强调经济发展的 中心区复兴时期，