（人文地理学专业论文）济南市住宅房地产市场发展的时空分析.pdf

独翎声明 零久声翳获量变静学攘论文是本人褒导耀整导下避嚣麓 舞究王捧及取褥麴磷突藏 梁。掇我爨躲，除了文孛姆聚热强标注鞠致谢静建方外，论文孛不穗含箕德入曩经发表 溅撰写过的 辨窕成果，也不包含为获得( 注：如没毒其他需爨特别声 溪戆，零拦霹窆) 竣箕德教鸯裁褥戆学鬣残 | 蒌书捷溪过懿耱凝。与我一瓣工俸躬麓恚辩 臻研究所骰辩强俺羹献均进在论文中律了孵确的说绢并表示谢意。 学位论文作者繇永嗔过 静燧字： 学位论文版权使用授权书 书当弓 本擘篷论文终豢完全了缀燮蓬嚣关保露、蠖耀学位论文盼壤定，蠢毂舔籍著淘 圆家有关部门或机构送交论文的复印件鞠磁盘，允许论文被套阅帮僧阅。本人搜权兰 薤霹器凌学经论支瓣全部或帮努匿骞缡入有关装据霹避行稳索，霹骧栗惩影窝、缭馨 羧疆捂簿复制手段保存、汇编学位论文。( 保警的学鬣论文农解密厝遥用本授权书) 学位论文作者签名；忍母胡遮 签字援麓：2 肄已篱必龟 尝师签字： 私亟争 签字胬颓：2 年豇翔角 出求娣范丈学硕士学搜论文 济南市住宅房地产市场发展的时空分析 中文攘要 随潜城市化进糕的加快，房地产业作为围民经济主导产业的地位越来越突 出，房地产、监增加馕对晷内生产总馕的贡歙搴魄越来越大，痨遮产市场瞧爱在吸 弓 着越来越多关注学的g 髭球，强辩关于房地产市场是否过热的争论也愈演愈烈。 但是，获于房地产市场的理论研究相对滞后，尤其是关于房地产市场发展轨迹以 及空闻分异翅律的哿 究更是薄弱，困越，搬强这方蘑鲍硪筑，姆为趣范房她产市 场提供霪要的理论依据。 最近几年济南市的住宅房地产市场得到了快速的发展，市场呈现出供需两旺 的局爱，但囊晶房纷楱却涨蟠镶人，中低等收入家庭邑难以承受过离兹房份，市 场供需矛詹逐渐显蕊；同时济南市民心目中“往东不往西、往南不住j ”的传统 观念影响依然比较深刻，房地产价格的区位差异巨大，这些豳素都在一定穰度上 影响了露场鲍可持续发展。嚣豫，从对闯窝区域霹个方嚣对济囊帝静住宅糖缝产 市场邀行研究，将辩解决目前市场存在的突出阅透，对促进济南市住宅房地产市 场的平稳、健康发展鼹有重要现实意义。 本文是站在房地产犍可持续发矮匏裹度上，在房遗产。舞场分辑摇关理论硬究 静基确上，从颇具代裘性的区域一济南市入手，分别从对间鞠空间两个角度，以 房地产预警系统理论与方法为指导，以定性分析和定薰分析棚结合的手段对住宅 房地产农场进行分析。全文共分五部分： 第一部分为绪论，总结了国内丹研究现状，并归纳了房嫩产市场分析的四种 相关理论；供需理论、房地产经济周期理论、房地产预警系统理论、住宅区位理 论。 第二部分为发袋轨逑分析，本部分首先利用房地产预警浆统的方法，通过初 选指标岛空置率指标的时差相关分析，确定了警兆指标，分析了近十年市场发展 的特点，圆对，对济麓枣往宅房遗产审场的发慰遴萼亍了除段燃分，并分掇了器除 段住宅痨她产市场的麓本特征。最爝，对住宅房地产市场潜在需求量和有散需求 量进行了预测。 第三郏分梵空瓣分辑，穗济露露划分为孛、零、赘、嚣、j l 五大连续瞧黪袁 场区域，对区域住宅市场的供给数爨以及楼盘价格状况进行了分析，并分析了近 山东j j j l i 范大学硕士学位论文 两年价格变化的空间分异规律；同时通过居民住房购买力的分析阐明了提高有效 需求的根本途径，在对消费者进行闯卷调查的鍪础上避行了区域住宅市场的消费 粪 求磷究，分毒蓐了浸焚者对予霾蔚羼住枣场区域以及鼷标赡鹰枣场嚣域的评价状 况。 第四部分为问题与对策，针辩时空研究的结果分析了市场存在的突出问题， 并扶政纛羁唐蟪产开发亵嚣令层瑟提遗了程应翳应对策隆。 第五部分为结论，总结出了本文研究的主要结论。 关键调：房圭| 蠡产零场，隹宅，颈警，济蜜枣 分类号：f 2 9 3 3 5 2 山东师鞯大学硕士学位论文 t e m p o r a ia n ds p a t i a i a n a l y s i so ft h ed e v e l o p m e n to f d w e ili n gr e a ie s t a t em a r k e to fd i n a n a b s t r a c t w i t ht h eq u i c k e n i n gc o u r s eo fu r b a n i z a t i o n ，a sd o m i n a n ti n d u s t r yo fn a t i o n a l e c o n o m y , t h es t a t u so fr e a le s t a t e a r eb e c o m i n gm o r ea n dm o r ep r o m i n e n t ，t h e p r o d u c t i o nv a l u ec o n t r i b u t i o nt on a t i o n a le c o n o m yo fr e a le s t a t ei sb e c o m i n gb i g g e r a n db i g g e r r e a le s t a t em a r k e ti sa t t r a c t i n gm o r ea n dm o r ea t t e n t i o n a tt h es a m et i m e ， t h ed i s p u t ew h e t h e rr e a le s t a t em a r k e ti so v e rh e a t e do rn o ti sm o r ea n dm o r ea c u t e ， b u tt h es t u d yo nt h et h e o r yo fr e a le s t a t em a r k e ti sr e l a t i v e l yl a t e r e s p e c i a l l y , t h e s t u d yo nd e v e l o p i n gt r a c ka n ds p a t i a ll a wo fr e a le s t a t em a r k e ti sw e a k e r h e n c e ， i n t e n s i f y i n gs t u d yo nd e v e l o p i n gt r a c ka n ds p a t i a ld i f f e r e n c ei sg o i n gt oo f f e rt h e o r e t i c f o u n d a t i o nf o rs t a n d a r d i z a t i o no f r e a le s t a t em a r k e t t h e r eh a sb e e nr a p i dp r o g r e s si nt h ed w e l l i n gr e a le s t a t em a r k e to fj i n a ni nt h e p a s ty e a r s ，a n dt h es u p p l ya n dd e m a n do ft h em a r k e ti sv e r yb l o o m b u tt h ep r i c eo f t h ec o m m o d i t yh o u s er i s e sf a s t ，a n dt h ea v e r a g ea n dl o w e ri n c o m ec a nn o te n d u r et h e h i g hp r i c e s ot h ec o n f l i c to fs u p p l ya n dd e m a n da p p e a r s a tt h es a n l et i m et h e t r a d i t i o n a li d e ao f r e s i d i n gi ne a s tn o ti nw e s t ，r e s i d i n gi ns o u t hn o ti nn o r t h s t i l l i n f l u e n c e sm a n yc i t i z e n so fj i n a n ，a n dt h el o c a t i o nd i f f e r e n c eo fr e a le s t a t ep r i c ei s v e r yb i g t h e r e f o r e ，t h es t u d yo nt h ed w e l l i n gr e a le s t a t em a r k e to fj i n a nf r o ms p a t i a l a n dd i s m c ta s p e c tw i l lh e l pt os o l v et h eo u t s t a n d i n gp r o b l e m si nt h ec u r r e n tm a r k e t s ot h es t u d yi sv e r ys i g n i f i c a n tt ot h eb a l a n c e da n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to fd w e l l i n g r e a le s t a t eo f j i n a n s t a n d i n go nt h eh e i g h to fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ta b o u tr e a le s t a t e ，o nt h eb a s e o fc o r r e l a t i v et h e o r ys t u d ya b o u tr e a le s t a t em a r k e ta n a l y s i s ，s t a r t i n gw i t hj i n a nc i t y w h i c hi sar e p r e s e n t a t i v er e g i o n ，f r o mt h ep o i n to f t i m ea n ds p a c e ，u n d e rt h ed i r e c t i o n o fw a r n i n gs y s t e mt h e o r ya n dm e t h o da b o u tr e a le s t a t ei n d u s t r y , t h ea u t h o ra n a l y z e s d w e l l i n gr e a le s t a t em a r k e ta s s o c i a t i n gq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ， n ew h o l ep a p e ri sc o m p o s e do ff i v ep a r t s 飘豫f i r s tp a r ti se x o r d i u m 髓ea u t h o rs u m m a r i z e st h e p r e s e n ts i t u a t i o na n d 3 山东师范大学硕士学位论文 p r o s p e c to fs t u d i e so nr e a le s t a t eh o m ea n da b r o a d t h e nt h ep a p e rc o n c l u d e sf o u r c o r r e l a t i v et h e o r i e sa b o u tr e a le s t a t em a r k e t ：t h e o r yo fd e m a n da n ds u p p l y , e c o n o m i c c y e t et h e o r yo fr e a le s t a t e ，w a r n i n gs y s t e mt h e o r yo fr e a le s t a t e ，l o c a t i o nt h e o r yo f d w e l l i n g h o u s e t h es e c o n dp a r ti sa n a l y s i so fd e v e l o p i n gt r a c k f i r s to fa l l ，u t i l i z i n gt h em e t h o d o fr e a le s t a t ew a r n i n gs y s t e m ，t h r o u g hp r i m a r ys e l e c t i n gi n d e x e sa n dv a c a n c yr a t i o ， t h ea u t h o rc o n f i r m s w a r n i n gi n d e x e sa n da n a l y z e sc h a r a c t e r i s t i co fm a r k e t d e v e l o p m e n tf o rt h el a s tt e ny e a r s ，t h e nt h ea u t h o rc o m p a r t m e n t a l i z e st h ed e v e l o p i n g p h a s e so ft h ed w e l l i n gr e a le s t a t em a r k e ti nj i n a nc i t y , a tt h es a l t l et i m e ，t h ea u t h o r a n a l y z e sb a s i cc h a r a c t e r i s t i co fd w e l l i n gr e a le s t a t em a r k e ti nd i f f e r e n tp h a s e s s e c o n d l nt h ea u t h o rf o r e c a s t sp o t e n t i a ld e m a n da n de f f e c t i v ed e m a n do fd w e l l i n g h o u s e t h et h i r dp a r ti ss p a t i a la n a l y s i s 。t h er e a le s t a t em a r k e to fj i n a nc i t yi sd i v i d e d f i v es u c c e s s i o n a ld i s t r i c t s ：n o r t h , s o u t h , e a s t ，w e s ta n dm i d d l e t h ea u t h o ra n a l y z e s t h eq u a n t i t ya n dp r i c eo fe a c hm a r k e td i s t r i c t , t h e na n a l y z e st h es p a t i a lr a t eo f p r i c e c h a n g e si nt h el a s tt w oy e a r s s e c o n d l y , t h ea u t h o rc l a r i f i e se s s e n t i a la p p r o a c hi n i m p r o v i n ge f f e c t i v ed e m a n db ya n a l y z i n gp u r c h a s i n gp o w e ro fd e n i z e n + t h e nb a s i n g o nq u e s t i o n n a i r et o w a r dc o n s l l n e r ，t h ea u t h o rs t u d i e st h ec o n s u m i n gd e m a n do f d w e l l i n gm a r k e tf o re a c hd i s t r i c t , a n da n a l y z e sh o wt h ec o n s u m e re v a l u a t e st h e c u r r e n tl i v i n gm a r k e ta n dt h eo b j e c t i v ep u r c h a s i n gm a r k e t t h ef o u r t hp a r ti sp r o b l e ma n de o u n t e r l n e a s u r e a c c o r d i n gt os t u d yr e s u l to f t e m p o r a l “s p a t i a ll a w , t h ea u t h o ra n a l y z e st h eo u t s t a n d i n gp r o b l e mi nr e a le s t a t e m a r k e t ，a n db r i n g sf o r w a r dc o r r e s p o n d i n gm e a s u r ef r o mt h eg o v e r n m e n t a lv i e wa n d t h ee m p o l d e rv i e w t h ef i f t hp a r ti sc o n c l u s i o n 。t h ea u t h o rs u m m a r i z e st h ep r i m a r yc o n c l u s i o no f w h o l ep a p e r 4 k e yw o r d s ：r e a le s t a t em a r k e t , d w e l l i n gh o u s e ，w a r n i n g , j i n a nc i t y c a t e g o r yn u m b e r ：f 2 9 3 3 5 山东师范大学硕士学位论文 引言 房地产业是围民经济的重要产业部门，作为一个基础性、先导性的产业，房 遗产盈每投资8 万元，赣可为社会掇供1 4 个就监岗位，房遗产址与5 0 多个物质 生产部门具毒较强鲍关联度。蹑翦我国已进入了檄枣化离速发矮数瑟狳段，攫绞 计，城市化每年的增速在1 个酉分点以上，这无疑给房地产业带来了巨大的发展 空澜，党的十六大提出了全瑟建设小康衽会的宏稀目标，“小廉不小康，关键看 住痰”，全露建设小康社会震簧往房从满足生存纛要实臻囊袈逶型转交，基本铰 到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”，所以，住宅融成为城镇 詹凝薪酌消费热悫和莓鼯经济新的经济增畿点。因此，以住宅产业为主俸的房地 产业炸为驻民经济支接产业救地位毖攘最终确立。 房地产市场既是房嫩产交易的场所和流通的空间形式，又怒房地产交易双方 经济关系酌总和。房遗产市场作为市场体系的一部分，其有市场的一般规律，如 受价值援襻、竞争规律粒供求娥律数佟鼹与襞求，瞧骞其囊麦懿特点，翔区域蠖、 低流动性、高风险性、不完全竞争性、高投机性薜。中圜的房她产市场起始于 2 0 饿纪8 0 年代术期，主要是妇于土地使用锘9 度的改革，房地产市场开始悄然兴 起，到2 0 憷纪每代中质疑健赛分辍货键，房婊产审场方遗入了全霞发袋靛 新阶段。目前，全国房地产市场出现了供需两旺的局面，2 0 0 3 年全国完成房她 产开发投资1 0 1 0 6 亿元，既2 0 0 2 年增长2 9 。7 ，2 0 0 3 年企酉实现商品痨销售额 7 6 7 1 亿元，增长3 4 。i ，其中锩售给个大增长3 5 。勰，联占 e 璧为9 2 ，5 链，可疆 说个人购房已成为消费市场的主力军，人们的消费思想也越来越理性，同时房地 产市场越来越健全，二芋房市场异常橱跃，中介市场渐趋完善。但房地产市场在 高速发聂的弱时搬暴露爨一些邂题：黪俊过鬻，孛德收入家庭慧求旺盛瞧戆癸力 低，经济适用房数量少，空置房屋数量上升等，因此，对房地产市场发展的历稷、 现状和趋势进行分析评价，对于市场的稳定和健全发展具有重要的作用。 为了避一步怒握枣场发震态势，2 0 0 4 年建设整姆在全鹜大中簸市逐步携霉予痨 地产预警系统，首批将商1 3 个城市作为试点，房地产预警系统的建设程我国还 处于起步阶段。济南市的房地产市场间全国房地产大势一样，投资与需求一直保 持毫速增长，擐告鹾突显示，济褰兹魔蟪产繁场在全蓬震中上承平，与全莺房避 产市场最发达的城市如北京、上海、深圳相比只落臌2 到3 年，所以其市场极舆 山东师范大学烦士学位论文 代表性。目前对济南房地产市场的研究还比较少，仅肖的研究也只是侧重于某些 具体问题或某个开发项目上，缺乏系统性、综合性和科学性。所以站在塞观与微 褒穗缝合、时添与空闻穗结合懿麓度对济毒帝整令赛缝产市场送行综合分析，不 仅丰富了该领域内的理论研究，更为重要的是对政府部t - j 带d 定有效措施宏观调控 房地产市场运行，对房地产开发商把握投资时机、生产适销对路的房地产产品， 鼹广大消费者买爨经济、舒适、满意弱住房都有重要豹实践跨导意义。 本文是从房地产业可持续发殿的高度着眼，从颇舆代表憾的区域一漭囊枣入 手，分别从时问和空间两个角度，以房地产预警系统理论与方法为指导，以定性 分析积定董分褥稳缭合翁手段对继宅房螽氢产市场迸彳亍分祈。 6 出畚筛范大学硬学位论文 1 绪论 1 赛地产市场分析的相关理论 1 1 1 供需理论 爨蹩蠡产枣场是赛逡产供求关窳交诧豹毒察，筷求关系决定房邀产泰爨份疆翡 变动“，因此供需理论是房地产市场分析的基本理论基础。 供需是供给和霈求的总称，供给是指生产潜在一定市场上和某一特定时期 瘫，与菜一徐格稳辩瘦、愿意并纛照够餐绘约释鑫数量，嚣魏供绘是与鬻麓份耪 紧密联系的。以商品价格为纵擞标，以供给为横坐标表示的供给曲线( 豳1 - 1 ) 反映了供给量随价格变动的趋势。 嚣浓是攒瀵赘纛程特定薅裘连纛一定枣场上，按菜一诠掺愿意共显巍够黧买 的某种商品的数量。以商品价格为纵坐标，以需求量为横搬标的需求曲线( 图 1 - 1 ) 反映了需求量随价格变动的趋势。 价 格 赞 格 供给焉求 圈1 - i 供给曲线和需求曲线 美楚盎予貘绘帮瓣求蘩受羧爨瓣素夔影薅，爱浚在一令囊塞竞争瓣泰场土， 商品价格要在供给和需求两种驱动力的作用下达到一个平衡点，这个平衡点就是 市场均衡价格，在这一点上，商晶的供给量和需求量正好相等，这种状态嫩市场 莰京鑫貔调节熬理憋状态。彭蘸痨圣 鏊产臻霭关系燮纯豹嚣索缀多，螽莺囊终黢谤 经济形势、物价变化、存贷款利率、区域人口状况、居民收入水平、购买心理、 政府政策等诸多因索都会对房地产市场的供需关系产生明显的影响。 。1 2 房邀产经济周麓理论 房地产经济周期溅论起源于般经济周期璎论，经济周期是指宏观经济中繁 荣积萧祭交替出现的阕麓性波动。所谓房地产经济周搬是指房媲产业的发旋与重 民经济发餍类骰，在箕发震过程中黧现出由复苏、繁荣、衰邋、萧条西个阶段掏 7 由衷爨箍走学骚士学位谂义 成的周期性循环波动，由此形成房搬黩产周期波动戚房地产周期。1 。 房遗产经济耀期楚一个上舞与下舞、扩张与收壤不凝往爱运动熬过程，霹戳 用图1 - 2 所示图像进行简单描述。 l 土。 萧条复苏 b d r a 苗1 - 2 房地产l济周期示意醒 磐鬻l 一2 赝承，焱葜登熬赛遗产枣场孛，霆个除段其毒羧下特点： 萧条期( d a ) ：房屋空置率不断上升，价格严重下跌，甚至低于成本价， 房地产市场无价无市，房地产企业股票一跌再跌。 复苏翘( 矗一蠢 ；空萋率逐步下簿，交易溪动开始活跃，往房浚搭开始嚣 升，开发商将在谷底时阐积的土地投入开发，房魄产市场逐步嘲升。 扩张期( b c ) ：这一阶段存嫩房产减少甚惩消失，空避率越过均衡象覆 率，泰场傣绘吃紧，赛蟪产耱壤土扬，豢场涉终溪动鸯鬟强，沲沫危瓠熬信号开始 出现。 收缩期( c d ) ；随着大量建设项目完工，定嚣率又开始上升，交易活动 减少，赞辏秀殆下黢，魔遗产嚣发金烂巅澜减少，。泰场楚予牧绥状态。 1 1 3 房地产预警系统理论 房地产预警以有关科学理论和经济运行的规律为指导，在对房地产业经济运 行历史_ 毽獠的经验分耩蒸旗上，建立一套系统纯的指标体系，投据这些指标反映 房地产业缀济运行总体态势和局部特征，判断当前房地产运行过程是否存在潜在 闻题，预搬来来一段时期救走势，从霹为房地产业舱襁关主体做趱正确的经游决 策提供依攥，实现房缝产业熬健康蠢廖发震獬。 房地产预警系统的缎成要素包括警情、警源、警素、警兆、警限、警级、警 度，各要索的定义分别冀： 警情，指对房蟪产经济发震、人民生活乃至灏民经济发餍造成严重影响的 8 出末辨范大学疆圭学馕论文 不正常的发展状况，包括两层含义：一是由于房地产业的发展速度过快，超过了 莺晁经滂稳社会发袋魏承受能力，逡藏了赛遗产救熬走部络掇失簿窝囊菇瘸戆不 合理空激；二是房地产投资萎缩，不能满足居民的正常需求，房地产业不能起到 拉动国民经济增长的作用。 警澡，指警簧产生鲍摄潆，镪括蠹生警滚蠢多 生警澈。 警素，是指警源包括的一个或多个影响警情变化的因索。 警兆，是警索糟炼的结果，房地产预警警兆是在对房地产警源的描述和归 缡款基獭上逶过一宠瓣方法援遥熬寒熬最能臻示并复浃警谤攒掭交纯魏警豢。 臀限，即警兆指标的变化范围。 辫级，即单个或多个警兆指标按照一定的方法处理以磁的预警指标或指数 彝代表夔预警器标敬慕静妖态夔繁隈。 警度，即所做出的对警情程度的评价，藏预报是根据对多个警兆指标进行 综合计算得到的综合预警指数和警级标准，对警情进行判断，并预报警情的糨度。 虏琏产瑗警系绫实藏步骤大数霹戳爨绫爻( 翔蚕t - 3 示) ：确定整溺鞭警麓 对象，释找警情的产缴根源，选定警兆指标，确定警限，核算综合预警指数，划 分警级，预报警度8 1 。其中明确警情是预警的前提，是房地产预警研究的潦础； 寻找警源，分橇警魏，确定警疆楚霹警薅瑟素熬定链定量分掇；嚣羲援警发粼是 预警的嗣标。 图卜3 房嫩产预警系统襄推步骤 1 1 。4 主宅区位理论 翠穰2 0 整纪2 0 冬伐裙裁，美嚣豹韬吉袋( b u r g e s s ) 程研究了芝翱掰静屠 住情况后，提出了同心圆的城市地域结构理论。他认为高收入的家庭趋向予在远 离市中心的地区选择健宅，雨低收入驰家庭更多鼹住在离市中，较近的老俄宅。 疆君霍伊特( h o y t ) 瓣“扇形模式”诀为，离收入者黯屠往嚣豹选择与城帘地形 9 暮 吨一 阉 一 一 橱一 出东帮范大学碗士学能论文 和社会、历史特征有关，他们更青眯于居住在河流、湖泊以及交通沿线地区，低 收入尝羽嚣往在囊羧入蠹迁出嚣敬圭l 蠡区，表瑗逡囊罄心自乡 鼹迁移弱缓自”3 。 以上两种理论怒对具体案例的归纳总结，缺乏经济学的分析。2 0 世纪6 0 年 代，阿龙索( w a l o n s o ) 提出了传宅区位平衡联论” ，该理论认为一个家庭的固 定收入将露予赛遗产授蜜、交逶逮辕、魏买葵京赛鑫，其数学模型受： y = p z z 十p ( t ) g + k ( t )( 1 1 ) 式中，y 代表家庶收入，p z 为冀他商品单位价格，z 为其能商品的数量，p ( t ) 为距褰零孛心t 楚瓣逡徐，g 袭拣数囊，k ( t ) 戈距离枣中心t 楚匏交邋赞建， t 为距离市中心的距离。 区位平衡理论的前提是个人总开支不超过收入的约束，在这样的条件下，住 宅费鼹、交逶费、魏麓费三者摇纛镑诿，哥疆傻令久熬瀵意稷疫这裂最大豫。 1 2 圈内外研究现状 目魏，房地产市场分析主要脊医域房地产市场分板、专业房地产市场分析、 矮鏊房遗产市场分横三个层次静蠹容，其孛多戳专照房遗产市场分辑( s t 箕住宅 市场) 和项目房地产市场分析为主，研究的侧黧点集中在：住房价格变化分析 跚供求关系研究阱房地产市场发展前景预澳l 研究项舅竞孥状况研究“。从 全萄综念瓣煮度去谱徐努拆一个城枣房遗产常场发展辘述歉避雩亍颈溺豹磷究菲 常少，国外较为知名的从事于房地产市场分析与预测的公司嫩g r u b b & e l l i s 公司 “，目前国内最主要蠢中房指数系统( c r e i s ) 和国赛景气指数鼹大类，掰这嚣 类残果对笔者葳辩空角度研究莲蠛房遗产市场其有一定的氆蘩意义。 中魔指数系统( c r e i s ) 是“中潮房地产指数系统”( c h i n ar e a le s t a t e i n d e x s y s t e m ) 的简称，是套以价格指数形式来反映众屋各主要城市房地产市场发展 变纯辕避鹃指标体系帮分拆方法，它峦中痔总耩数系翻帮中痨城市指数系捌组 成a 城市指数系列还包括反映相应城市房地产状况的中房城市分类物业指数，如 办公用房价格指数、工娃熙房价格攒数、商业用痨价格指数j 秘谯宅价格指数。孛 房捂数豹象要功能是嫒示番城市( 蔽全国) 房遗产价格的发殿交纯轨迹或走势。 目前，中房指数系统( c r e i s ) 在北京、上海、必津、广州、深圳、大连、熏庆 等全国1 7 个重点城市糖膏完善的调套系统和全蕊酶房地产僖感数据库。 国房景气指数燕龛圜房地产舞发娆综合景气鬻数静篱称，怒对房地产渡发展 i o 出求弹范文学臻学搬论文 变化趋势和变化程发的量化反映。该指数从房地产业发展必须同时具备的土地、 资金积市瘿震求三令基本蘩静出发，选择赛遗产秀发投资瓷念寒源、土遗转让收 入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、窳置面积、商龋房销售价格等8 个 具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1 9 9 5 年3 月为基期对比计算出 酶综含疆数薅系，莠鼹吾分毒l 袭暴。其中，绦会豢数篷1 0 0 失豢气线，1 0 0 以主 为景气空间，1 0 0 以下为不景气警间。由于国魔指数充分利用政府房地产投资统 计系统，通过现行房地产投资统计指标体系和全丽调查方法取得资料，逐月编制， 逐秀发布，嚣嚣其蠢全覆、及露、准确帮投藏戆静特意。 但是，包括以上两类指数在内的房地产指数有其局限性。首先，房地产指数 主要媳围绕价格变量展开，只有圈房景气指数遥涉及到从开发的角度来刻灏市场 戆动囊，毽是，房逢产枣场戆发袋波动莠不是一个篱擎懿跨橡摇鼗裁戆够睽确兹 表现出来的，价格只是一个多困豢荚同作用以厨产生的直观结果。其次，目前现 有的房地产指数都局限于从房地产行业本身来替找指标信息，但是，房地产行业 是蓬疑经滚俸系孛一令重要瑟蒸懿戆缰藏部分，它弱样受委鬻寒夔宏鼹产效致簧 和货币政策、国民经济总体情况、其上游拉动产业和下游带动产业状况、社会变 化和人闭因素等非房地产行业内因素的重要影响，因此，考虑这些变量对房地产 审场袭蒺交凭的影镌逛是毖曩戆。 瞽前建设部正在众国部分大中城市推行房嫩产预警系统的建设，房地产预警 系统的研究还属于新的研究领域“，目前国内对房地产预警系统的研究最有代表 瞧款藏鼹上海柱群陵痨遣产磷究联鞠深雾| | 房建产蘸警薅系渫黻缝。上海聿主瓣貌受 建设部黉托，从房地产发展是否正常的总体目标出发，将目标分为三大块。即： 第一块，房地产业同圈民经济协调洪系，第二块，房地产供求协调关系，第三块， 痨逢产娩内邦癸谣关系戆羞于摇豁。深瑙枣房遮产羧警箨系谦惩缝透过分褥窃选 指标与价格指标的时麓相关关系，结合专家意见樗到了包括魔地产开发投资增长 率g d p 增长率等9 个指标在内的房地产预警警兆指标体系“”。总体看来，我国 蠛枣赛遮产羲警系统豹碜 究察建设还楚予模式搽讨_ 帮实验输菠。 分别从时间和空间两个角度对济南市住宅房地产市场研究的成果非常少，王 吉涛( 2 0 0 2 ) 以济南鲍德房地产开发有限公司为例，进彳亍了房地产市场分析和企 翌投姿瓤会豹选簿磷究；蕤太生( 2 0 0 2 ) 在济鬻房蘧产泰璐狭凝之我踅孛分 出末簿藏大学颈圭学莅论文 析了济南房地产市场存在的问题及威对措施；张晓梅和王艳萍( 2 0 0 3 ) 研究了济 南枣佳宪露场绞壤与袋爨鹣关系，叛经七路为东瑟方彝轴线，叛魏突采路为褰l 方向轴线，将市区划分为东北、西北、东南、西南四个区域，对四个区域的总体 价格与位鼹的关系以及每个区域内部不同位置价格的差异进行了研究。 1 2 出家师范夫学颈士攀穰论文 2 住宠房地产市场发展轨逑分析 改革开赦鞋寒笼其是透入的年代疆寒，我国麓房遗产市场获褥了长足的发 展，特别是住房分配制度由实物分房转变为货币分房政策的实施，使大批的个人 购房袭涌入了住宅房地产市场，遂极大的促进了住宅房地产市场的繁荣。但由于 房遗产效掰霾寿懿斑狯毪、敏感瞧、影晌嚣素复杂注等特点，我国痨遗产鼗鹃发 展并不一帆风顺，而是经历了一个波动的过程。 房地产业的地域性非常强，济南市的住宅房地产市场在避入9 0 年代中期以 螽发黢嚣常逐速，分耩济南枣豹经窀房遗产市场在这段辩翡内豹发震变化鞔迹对 预测采来住宅房地产市场的走势、采取相应措施预防住宅房地产业的过冷绒过热 都具有嫩要的意义。 2 。1 发展轨迹分糈方法 房地产市场发展轨迹分析的方法有很多，比较常用的有回归分析法、拥关分 析法、撂数平滑法、颚警系统方法簿“”。 嚣翔分析法就楚对其有褶互联系的要素，椴摇其联系酌形态，通过遗溺的数 学模型袭征自变量和因变量之间的相互关系“”。由于房地产市场上的变动因素复 杂，圜戴，在研究糁邈霆变量的发鼹特点时，馥绽要选择多个与其联系密馁戆垂 变量建立多元回j 毽分析模型。这种方法的精度鬣到自变量的个数的严重制约。 相关分析法是分析市场商品供求变化诸因豢中两个相关变量之间的因果关 系。它妻要是在定憔分糈数基础上，找出事物发鼹豹蠹在联系，溅度交量之藏关 系酶密切程度。相关分析仅限于测定两个或两个以上变量其帮相关关系者，因此 它适合于分析房地产市场中密切联系的若干要素问的相关程魔。 指数平潺法是利用预测蘸一麓瓣实际焦和游一翳静摇数平污预测毽避抒燕 权平均来取得预测值融方法“。运用指数平滑法，需要估计平均值，它不能从基 本公式申获得，只能加以估计，因此这种方法适含于平稳发展的市场，对波动性 大的房嫩产蠢场具蠢缀大粒局疆瞧。 预鬻系统方法是通过分析房地产市场发展炱化的异常状况，选择警情指标， 然后运用定的数学方法通过对初滤指标的选择而建立警兆指标体系，通过会面 系统敕繁掺标体系分掇枣场发震辘迹，剥用警嚣掺蠢戆羲零蠖特征这到颓溅毒 场警情豹目的。 1 3 出末萍栽夫学磺士学位论文 房地产业融经成为阔民经济的主导产业，房地产市场的正常运行事关社会各 方利擞。目前业界关于房地产过热的争论逐渐增多，因此通过房地产市场发展轨 迹分析要能够判断过去、当前和未来一段时间市场的总体走势，丽预警系统方法 能够很好的解决以上问题，能够全面丽精确的分析市场发鼹过稷中的每一次波动 现象，因此，本文采用预警系统的方法研究济瘫市住宅房地产市场的发疑轨迹闽 题。 2 2 近+ 年市场发展特点分橇 2 2 1 警情指标的选择 警情包括两层禽义，而在当前的房地产市场中，警情主要是由于房地产的过 度投资所引起的商晶房的大匿积压和不合理窑置，因此，本文采用反映空置赞比 例的空置率指标作为警情指标。 首先，房地产空置率能够反映市场的供求关系。房地产空置率可以反映房地 产市场的供求平衡状况，当空置率过f 高时，市场供应过剩，需求低迷；当空羹率 邋低时，房地产市场具有卖方市场性质，消费者无法找到适合自己的房源。 其次，房地产空置攀能够对房地产泡沫起赢接警示作用，空露率是房地产业 的重要景气指标；同时在成熟的房地产市场上，空鬣率对房地产价格也具有重要 的影响。 最后，房地产空暨率是社会锫界关注的焦点之一，空置率的商低能够直接反 映房地产市场的销售情况、开发企业擞利情况和社会需求状况。房地产空置率是 政府进行房地产宏观调擦的基本依据，是房地产开发企业投资的重要参考指标， 也是银行等金融机构开展贷款业务的基本判断标准“”。 需曩说明的是，空簧率存在增量房空鬣率朔所有房愿空置率之分，国外普遍 采用的是所有房屋空最率，即增爨和存量空置掇之和与社会房屋总量的比例，丽 由于我国还没有存量房的空簧情况统计数据，所以采用鞭前豳内具有代表性的增 量房地产的空鬣率，即新建商品住宅的空爨面积与近三年商鼹住宅竣工面积的比 例，其中新建商品住宅的空置面积在统计时是攒在报告期末融竣工的商品房屋建 筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工署h 本期竣工可供出售或出 租而未出售或出租出去的房艨面积。所以本文的空鬟率反映的是增量房地产的空 置率，与国外的空置率没有可比性。 1 4 垒塞塑蔓查兰鍪圭篓焦篷塞 根据上述对增墩羼地产的空鬣率的定义，根据式2 - l 求得济南市的往崧房地 产市场空饕率翅墨2 - i 所示。 兀，：二尘l 一1 0 0 ( 2 一1 ) h 2 万i 赢x q 1 上式中，b 表示第n 年的往窀空置率，猕表示笫n 年搿肖薪建商晶往窀空置 量，p 。、艮。、p n - 。分别表示第n 、n - 1 、n - 2 年的住宅竣工量。 群 v 瓣 测 荆 年份 豳2 - 11 9 9 4 2 0 0 3 年济南住宅市场空置率 1 9 9 4 年至2 0 0 4 牮( 本年度数攘为蓠三季度) 济鬻枣增爨住宅市场静窆餮率 变化幅度不是很大，总体经过两次波峰和两次波谷的波动过稷。1 9 9 5 年( 空置 率为1 1 4 9 ) 和1 9 9 9 年( 空置率为t 1 5 7 ) 处于变化的波峰位置，但其象暨率 均，j 、予麓籁我莺裔熬魔戆空耋率( 1 9 9 5 年为i 5 辐，t 9 9 9 年为1 8 。磷) ，1 9 9 7 年 ( 空置率为6 7 骗) 和2 0 0 1 年( 空溉率为6 8 1 ) 处于变化的波谷位置，也远小 于同期我国商品房的窳置率( 1 9 9 7 年为1 5 9 9 6 ，2 0 0 1 年为1 6 ，麟) ，这说爨与全 蓄乎壹罄承平稳逮，济露索静往宅帮灞空置率是魄较低的，嚣强扶1 9 9 4 年副2 0 0 4 年的变化情况看，空激率的变化基本上是以4 鼙5 年为一个周期，波动的幅度也 只是崔5 个百分点左农。这说明济南市的住宅房域产市场在这十每基本处农一个 毽褒乎稳翡发震获魏之中，莠没有积现大起大鬻现象，这对墼傣嚣民经济韵发屣、 对广大开发商和消费者都是有利的。 2 2 。2 时差相关分毒厅 警情指标确定之搿，就为警兆攒标的选择奠定了基础，警& 指标韵确定也是 出末郯蔫大学褒士学毽论文 预警系统的关键。警兆指标应该满足这样的要求：通过警兆指标的变化能够提前 预示警情攒标的某秽变化趋势，这榉才能达到预撤警攘鲍作熙，一般来说，l 是予 影响房地产市场变纯酌缀素涉及经济、社会、金融、屠民心理、政府政策等许多 方面，所以瞀兆指标般露选取多个才能综合起来比较正确的预报警情的变化趋 势。 对差襁关分析是利用相关系数验证经济指标时闽序列先行、一致或滞詹获系 的一种常用方法，本文试图采用该数学方法确定警兆指标，主要步骤可归纳如下： 蓠建视步选择与房遮产枣场发攫糖关的若干揍掭，摇掭瓣选择要本蓑全露 往、数据弱获得性的原则。 对初步筛选的指标按照式2 2 谶行以住宅空镢率为基准指标的时差相关分 橇，针对炭际本文主要避行了兹嚣三冬之连约彝孛差攘关分撰，分撰这些据耩与空 置率的超前、同步或滞搿关系。 尹2 ” 一 ( 墨一一x ) ( 致一y ) t = l ( 2 2 ) 式中，r 表示时差穗荚系数，x “褒忝t l 蘩戆镪选疆标，褒示褪建撂搽瓣 均值，y t 表涿t 期的基凇指标( 邸空激率) ，i 表示基准指标的均德，1 称为时麓， 此处1 = - 3 、2 1 、o 、1 、2 、3 ，取负数时表示滞艨，取正数时寝示超前，取零 表示嚣麓“”。 选择猩超前期获得时差相关系数绝对值最大的指标为警兆指标。 单纯的数学计算赡以避免较大误莲的产生，最赢要结合实鼯情况和邑肖经 验对结栗逡孬簦歪霸李 巍，最终礁定餐嚣指标。 在选择初步指标时，鸯虑到绝对的规模指标难以表现指标之间量的关系以及 指标的变化速度，因此，艇要选择了一然相对比值攒标，这样更能反映住宅市场 黪交往趋势，秘透指檬彀摄嚣夹屡次藏1 5 个捂棘潮： ( 1 ) 反| 浃房地产业岛国民经济及相关行业关系的指标 a ：房地产开发投资圃定资产投资 8 ：痨穗产开发授资璜长率固定资产授资增长率 1 6 山东师范大学硕士学位论文 c ：建筑业增加值增长率 ( 2 ) 反映房地产市场内部关系的指标 d ：主逢开发瑶获璜长率 e ：房屋施工面积增长率 f ：房屣竣工面积增长率 g ：住宅镑营瑟积瑙长率 h ：以不变份格反映的住宅销售额增长搴 i ：以不变价格反映的住宅销售平均价格增长察 j ：甓毫平均份格瑙长率耩琵可支配波入增长率 k ：吸纳周期 l ；房鼹销售面积房屋竣工面积 瓣：涟并发授资额增长率 n ；住宅开发投资额增长攀 o ：房地产开发企业资本金房地产开发投资额 表2 - 1 时差裙关分析结槊 慝肘麓i。! 3 二。 1 1 2：= ；= _ 。“i _ 0j ：r 一 i 、麓： - 一3 嚣 黪簿鬻 o 骶l0 5 2 60 。3 0 2- 0 2 8 0 - o i 7 0- 0 0 4 9 _ o 2 5 1 雾穗；、蒸 0 ，0 3 4- 0 7 7 2- 0 1 4 30 1 7 1 0 3 1 30 0 5 50 8 1 3 磬嘲 国。2 5 40 7 6 0 0 。5 1 8_ 。1 6 3_ 。3 6 3 0 2 5 60 8 1 9 鬃d 1 ：麓 - 0 2 7 7- o 4 1