（城市规划与设计专业论文）渭南市城中村改造规划研究.pdf

摘要 随着我国工业化、城镇化的快速推进，城中村在环境、社会、经济和管理等方面都 存在着一系n i 口- j 题，已经成为困扰我国许多城市健康发展的难点问题。西部中等城市城 中村问题也已经普遍存在。渭南市是陕西省中等规模的城市，城中村环境卫生脏乱差、 基础设施配套不完善、社会治安隐患问题突出，严重制约城市的发展。 本文以渭南市城中村改造规划为研究对象，在总结国内外相关理论与实践经验的基 础上，结合渭南市城市发展的历史进程，对城中村的形成机制进行了深入研究，通过实 地调研，根据城中村人口状况、房地状况、基础设施状况等总结渭南市城中村现状特点， 再详细分析渭南市城中村改造条件，并提出渭南市城中村改造模式、安置模式和改造策 略。主要结论如下： ( 1 ) 城中村的形成机制可以分为宏观层面和微观层面，宏观层面包括城市的发展 扩张和城乡二元体制，微观层面包括外来人口的涌入及其居住选择、农民素质和利益驱 动、城市管理的疏漏。 ( 2 ) 渭南市城中村可以分为成熟型、成长型和初生型三种类型，这三种类型城中 村在村民收入结构、房地状况和基础设施方面存在梯度变化的特征。 ( 3 ) 渭南市城中村改造的有利条件是国家政策拉动、区域发展推动、城市建设带 动和目前改造的低成本优势，改造的不利条件是改造融资压力大和村民生活安置难度 大。因此，必须借助有利条件推动城中村的改造。 ( 4 ) 城中村改造模式是不同改造主体和改造形式的结合，安置模式是居住安置和 生活安置的结合，其中，居住安置包括产权置换和货币补偿，生活安置包括房产出租、 就业吸纳、股份分红和社保扶持，并采用假设开发法对房产出租这种生活安置模式进行 经济测算，这也是本篇论文的创新之处。 ( 5 ) 在具体确定城中村改造方针策略时，应依据城中村发育程度，根据不同类型 的城中村进行分类指导；结合城市规划和城市内部功能分区，分区片引导城中村改造； 考虑城市建设发展时序，分时期推进改造实施。 最后，本文从土地、安置、管理、组织等方面提出城中村改造的政策措施，以推动 城中村改造方案的顺利、有效实施。 关键词：渭南市，城中村，改造规划 r e s e a r c ho nt h ev i l l a g ei n s i d ec i t y r e c o n s t r u c t i o np l a n n i n go fw e i n a n c i t y a b s t r a c t w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fi n d u s t r i a l i z a t i o na n du r b a n i z a t i o ni no u rc o u n t r y ，ar a n g e o fi s s u e se x i s ti nt h ev i l l a g ei n s i d ec i t yi nt e r m so fe n v i r o n m e n t ，s o c i e t y ，e c o n o m y ， m a n a g e m e n ta n ds oo n ，w h i c hh a sb e e n as e r i o u sp r o b l e mt h a ta f f e c t st h eh e a l t h y d e v e l o p m e n to fm a n yc i t i e s w e i n a nc i t yi s t h em e d i u ms i z ec i t yi ns h a n x ip r o v i n c e ， e n v i r o n m e n t a ls a n i t a t i o nd i r t yc h a o si sp o o rv i l l a g e so fi n f r a s t r u c t u r ef a c i l i t i e s ，i sn o tp e r f e c t ， s o c i a ls e c u r i t yh i d d e np r o b l e m s ，w h i c hs e r i o u s l yr e s t r i c tt h ed e v e l o p m e n to ft h ec i t y t h et h e s i st o o kv i l l a g ei n s i d ec i t yr e c o n s t r u c t i o np l a n n i n go fw e i n a nc i t ya sa l le x a m p l e ， b a s e do nt h ec o n c l u s i o na b o u tt h et h e o r ya n dp r a c t i c a le x p e r i e n c ea th o m ea n da b r o a d ， c o m b i n i n gw i t ht h eh i s t o r i c a lp r o c e s so fw e i n a nc i t yu r b a nd e v e l o p m e n t ，s t u d y i n gt h e f o r m a t i o nm e c h a n i s mo ft h ev i l l a g ei n s i d ec i t y t h r o u g hf i e l dr e s e a r c h ，b a s e do nt h e c o m p r e h e n s i v er e s e a r c ha n ds t u d y o nr e c o n s t r u c t i o nc o n d i t i o n s ，p u tf o r w a r dt h eu r b a nv i l l a g e r e c o n s t r u c t i o nm o d e l ，i n s t a l l m e n tm o d e la n dt r a n s f o r m a t i o ns t r a t e g y t h em a i nc o n c l u s i o n s a r ea sf o l l o w s ： ( 1 ) t h ef o r m a t i o nm e c h a n i s mo fv i l l a g ei n s i d ec i t yc a nb ed i v i d e di n t om a c r o l e v e la n d m i c r o l e v e l m a c r o - l e v e li n c l u d e s e x p a n s i o no fu r b a nd e v e l o p m e n t a n dd u a l s y s t e m ， m i c r o - l e v e li n c l u d e st h ei n f l u xo ff o r e i g np o p u l a t i o na n dh o u s i n gc h o i c e ，q u a l i t yo ft h e p e a s a n t sa n dp r o f i t d r i v e n ，t h eo v e r s i g h to fu r b a nm a n a g e m e n t ( 劲w e i n a nv i l l a g ei n s i d ec i t yc a nb ed i v i d e di n t ot h r e et y p e s ：m a t u r e dt y p e ，g r o w t ht y p e ， a n dn e wb o r nt y p e a n dp o i n t e do u tt h a tt h r e et y p e ss h o w e dg r a d i e n tv a r i a t i o nf e a t u r e sa tt h e a s p e c t so fr e v e n u es t r u c t u r e ，p r e m i s e sa n di n f r a s t r u c t u r ec o n d i t i o n ( 3 ) t h ea d v a n t a g e so f t h ew e i n a nv i l l a g ei n s i d e c i t y r e c o n s t r u c t i o na r er e g i o n a l d e v e l o p m e n t ，a n dn a t i o n a lp o l i c i e sp u s h ，u r b a nc o n s t r u c t i o na n dt h el o wc o s to fr e n o v a t i o n ， a n dd i s a d v a n t a g ei st h ed i f f i c u l t yo fr e c o n s t r u c t i o nf i n a n c i n gp r e s s u r ea n dt h ev i l l a g e r s i n s t a l l m e n t s o ，t h ew a y t op r o m o t et h et r a n s f o r m a t i o no fv i l l a g e si n s i d ec i t yb yi t sf a v o r a b l e c o n d i t i o n s ( 4 ) m o d i f i c a t i o nm o d e li sc a t e g o r i z e di n t ot r a n s f o r mm e t h o d sa n dr e f o r mo ft h es u b j e c t t h ec i t i e s ，e m p l a c em o d e li sc a t e g o r i z e di n t oe m p l o y m e n ta b s o r p t i o n ，s t o c kd i v i d e n d s ，a n dt h e s o c i a ls e c u r i t ys u p p o r t a n dh o u s i n gr e n t a lb e i n gm e a s u r e da n dc a l c u l a t e db yt h eh y p o t h e t i c a l d e v e l o p m e n tm e t h o d ，a n d t h i si st h ei n n o v a t i o n so ft h et h e s i s h ( 5 ) e s t a b l i s h i n gt h es p e c i f i cp o l i c ys t r a t e g i e so fr e c o n s t r u c t i o no ft h ev i l l a g ei n s i d ec i t y ， a c c o r d i n ge v e l o p m e n td e g r e eo fv i l l a g ei n s i d ec i t y ，d i f f e r e n tt y p e so fv i l l a g ei n s i d ec i t yn e e d d i f f e r e n t g u i d a n c e ，c o m b i n e dc i t yp l a n n i n g a n di n t e r n a lf u n c t i o n a l a r e a s ，g u i d e d r e c o n s t r u c t i o no ft h ev i l l a g ei n s i d ec i t yb yz o n i n gf i l m ，c o n s i d e rt h et e m p o r a ld e v e l o p m e n t o fu r b a nc o n s t r u c t i o n ，p r o m o t et h et r a n s f o r m a t i o no ft h ei m p l e m e n t a t i o no fs u b p e r i o d f i n a l l y ，t h e a u t h o r p r o p o s e d t h e p o l i c y m e a s u r e sa b o u t v i l l a g e i n s i d e c i t y s r e c o n s t r u c t i o nf o r mf o u ra s p e c t s ：l a n d 、p l a c e m e n t 、m a n a g e m e n ta n do r g a n i z a t i o n t h ep o l i c y m e a s u r e st op r o m o t et h er e c o n s t r u c t i o no fv i l l a g ei n s i d ec i t y sp r o g r a m st oi m p l e m e n t a t i o n s m o o t h l ya n de f f e c t i v e l y k e y w o r d s ：w e i n a nc i t y ，v i l l a g ei n s i d ec i t y ，r e c o n s t r u c t i o np l a n n i n g i i i 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解西北大学关于收集、保存、使用学位论文的规定。学校 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许 论文被查阅和借阅。本人授权西北大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所等机构将本学位论 文收录到中国学位论文全文数据库或其它相关数据库。 保密论文待解密后适用本声明。 学位论文作者签名：至量!指导教 9 oj o 年舌月瞎日 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西 北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的 同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢 二6 二 思。 学位论文作者签名：王慧 2 0 , o 年6 月 西北大学硕士学位论文 1 1 研究背景 第一章绪论 1 1 1 西部中等城市城中村问题严峻 伴随着西部中等城市城市化的推进，西部中等城市城中村问题逐步严重。城中村普 遍存在环境卫生脏乱差、基础设施配套不完善以及社会治安隐患多等问题，严重制约城 市的健康发展。首先，对城市经济造成了影响，包括城市土地利用的不经济、城中村周 边地产价值的降低、土地利用的盲目被动性。其次，对社会造成了影响，混乱的外来人 v i 管理影响了社会治安，村民的社会保障问题增 o n t 社会不稳定因素【1 1 。最后，对环境 造成了影响，主要表现在其恶劣的环境影响了整个城市的面貌，造成城中村内部的无序 和混乱。 1 1 2 城中村改造的需求 首先是加快城市化进程的需要。城中村改造是城市化进程中最大的难题。把改造城 中村比喻为“第二次土改”，一点都不为过。加快城市化进程就是提高城镇化水平，使 城镇化与工业化、市场化的发展相匹配，形成同步发展、良性互动的状态【2 1 。城中村改 造，促使城中村真正融入城市，对于加快城市化进程具有举足轻重的作用。 其次是城市景观环境和谐的需要。城中村与城市景观环境不协调，影响了城市整体 形象。在中心地区繁华地带，清晰靓丽的现代化街景与密密麻麻的城中村景观非常不协 调。在城市边缘地区，城中村呈现一片荒凉景象，村内文化娱乐设施和公共服务设施严 重缺乏，环境质量低下。 最后是城中村自身的发展的需要。加快城中村的改制和改造是城中村本身经济和社 会发展的迫切需要。城中村在教育、卫生、城建、治安等各个方面都需要向社会化转变， 村民需要也向市民转变。 1 2 研究目的与研究意义 1 2 1 研究的目的 西部中等城市城中村普遍存在环境卫生脏乱差、基础设施配套不完善以及社会治安 隐患多等问题。无论从促进西部地区中等城市城市化发展的角度，还是从城中村自身的 角度出发，西部中等城市城中村改造规划研究都是非常重要的。本文在分析城中村的形 第一章绪论 成机制、渭南市城中村特点与改造条件的基础上，试图从城中村改造模式、安置模式和 改造策略等方面对城中村改造规划进行研究，进而提出“居住安置与生活安置同步”的 改造原则和“分类指导、分区协调、分期推进”的改造策略。 1 2 2 研究的意义 城中村现象是中国城市化过程中出现的一种特殊现象，西部中等城市城中村问题近 几年十分严重，受到专家学者及当地政府的高度关注。西部中等城市城中村还处于起步 阶段，未雨绸缪，现在进行有效的改造规划，有利于其朝着良性方向发展。然而，目前 对西部中等城市城中村的改造规划研究尚处于初级阶段，没有形成完整的理论体系和方 法，本文对西部中等城市渭南市城中村改造规划的研究不仅具有很强的理论意义，也具 有很强的现实需求。 ( 1 ) 为西部中等城市城中村改造规划研究提供一种有益尝试。西部中等城市城中 村改造需要大量资金，融资压力大，改造安置难度大。本文在分析城中村的形成机制、 城中村的特征和改造条件的基础上，研究城中村改造模式、安置模式、改造策略和改造 政策。期望本文采用的研究思路和方法能够对我国西部中等城市城中村改造规划研究有 所裨益。 ( 2 ) 为政府部门加快城中村改造规划提供技术依据。本文从土地、安置、管理、 组织等方面提出城中村改造的政策措施，以推动城中村改造方案的顺利、有效实施。这 为城市政府部门进行城中村改造提供了技术依据。 1 3 国内外研究动态与国内城中村改造实践经验 1 3 1 国内外研究动态 ( 1 ) 国外研究动态 城中村是我国城市化过程中出现的特殊现象，国外没有对城中村的专门研究。但是 在国外学者大量的城市研究文献中，还是能够找到一些与城中村相关的研究论述，大致 可以归纳为城市边缘带、平民窟和城市更新。 1 ) 城市边缘带 1 9 3 6 年德国地理学家赫伯特路易斯( h e r b e r tl o u i s ) 在研究德国柏林城市的地域 结构时发现，某些土地利用带原属于靠近城市边缘地区，后被建成区不断扩展所侵占而 成为市区的一部分，也由此提出“城乡过渡地带 的概念。q u e e n 和t h o m a s 在2 0 世纪 2 西北大学硕士学位论文 5 0 年代将大城市的地域结构分解为内城( i n n e rc i t y ) 、城市边缘区( u r b a nf r i n g e ) 和城 市腹地( u r b a nh i n t e r l a n d ) 三个部分，明确的提出了“城市边缘区 的概念【3 1 。 西方学者与2 0 世纪8 0 年代木期在研究中发现东南亚地区的快速城市化与西方国家 的城市化进程有很大不同，东南亚地区的快速城市化不是r 一个大规模的城乡迁移，而是 在城乡间的乡村地区人口高度集聚。这种人口集聚进程形成了一种特殊的城乡边缘地 带，西方学者称之为“d e s a k o t ar e g i o n ”，是指“农业活动与非农业活动的高度混合， 延伸与城市核心之间的廊状区域 1 3 】。d e s a k o t a 区域考虑了亚洲城乡过渡区域的形成背 景，是在国外城乡边缘带研究中所提出的与我国城中村概念最相关的地域现象。 d e s a k o t a 区域与城中村都是城市快速蔓延的产物，有着相似的形成机制。其区别在 于两者的形态与范围不同，d e s a k o t a 区域是延伸于城市之间的带状区域，范围比较大， 而城中村呈点状分布，在城市建城区以内，是城市的一部分，具有更强的城市特质【4 1 。 总之，虽然d e s a k o t a 区域与城中村不尽相同，但是，关于d e s a k o t a 区域的概念、理论、 方法可以在城中村研究中加以吸收和运用。 2 ) 城市更新 城市更新是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改 建活动。第一次城市更新研讨会于1 8 5 8 年8 月在荷兰召开，会上对城市更新作了这样 的说明：生活在城市中的人，对自己所居住的建筑物、周围的环境或者出行、购物、娱 乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理和改造，对 于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求，以形成舒适的生活环境和美丽 的市容抱有很大的希望。所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。 欧美发达国家大城市城市更新普遍存在三种方式：第一，重建( s l u mc l e a r a n c e ) ， 是以大规模清除平民窟，以重建性开发为主要改造方式；第二，改善( i m p r o v e m e n t ) 、 整治( r e h a b i l i t a t i o n ) ，是以整治和维护开发为主要改造方式；第三，是以保护利用历 史建筑为主要改造方式【5 1 。 城市更新与城中村改造在目的和任务上是相似的，城市更新的方式对城中村改造形 式有很大的借鉴作用。 3 ) 平民窟 1 9 世纪末2 0 世纪初，早期英国工业革命遗留下来大量卫生条件恶劣、配套设施不 完备的入口高密度的贫民区，造成严重的社会问题1 6 1 。1 8 7 5 年和1 8 9 0 年，英国提出历 史上第一次关于清除平民窟的法律住宅改善法( d w e l l i n gi m p r o v e m e n ta c t ) 1 5 】。 3 第一章绪论 之后，平民窟相继在其他发达国家和印度、泰国等发展中国家出现，各国学者也开始研 究平民窟的问题。英国地理学者s u s a nm a y h e w 将贫民窟定义为“穷人住宅的聚地，通 常以多户混居和拥挤为特征 。v i n i tm u k h i j a 通过对印度孟买平民窟案例的研究指出， 平民窟的政策与传统上仅关注私有财产相反，必须面向不同所有权。并且，坍级政策必 须考虑产权价值、不动产权的物质属性以及所有权、产权价值、物质属性之间的相互影 响。y o k s h i u 和l e e 两位学者以曼谷的贫民窟改造为例，指出平民窟改造需要外部中 介机构支持活跃社区内部资源并且协助获得外界投入，以改善自身居住环境为目标。 平民窟与城中村两种现象的形成的机制不同，但是两者在景观环境、人口特征等方 面有一定的相似性，平民窟的改造经验和教训可以为城中村改造提供一定的借鉴。 ( 2 ) 国内研究动态 1 ) 九十年代中前期的研究 顾朝林和熊江波在8 0 年代末从国外引入了“城市边缘区( u r b a nf r i n g e ) 的概念， 随即成为当时地理学研究的热点问题。地理学者对城市边缘区存在的问题进行过很多探 讨，可以总结为四点：城市边缘区的发展缺乏规划理论和政策指导，缺乏有效的管理 机制，现状建设极为混乱；城市边缘区的土地利用缺乏有效统一规划管理；城市边 缘区是我国城乡发展矛盾冲突的“热点 ，这种冲突主要表现在城乡结合部的经济利益 和行政管理矛盾，使得在它们之间几乎无法进行费用和资源的合理分配；城市边缘区 的经济结构中产权体制复杂，新旧体制并存，管理体制混乱【3 1 。 一些硕士论文研究城市边缘区的撤村建居现象，提出居住空间的郊区化已成为我国 大城市居住空间发展的重要趋势同。位于城市边缘区这一独特地域实体的住区由于其特 有的空间区位关系、社会历史背景和城市发展的客观需要，既不同于一般城市，也不同 于乡村【8 1 。城市边缘区撤村建居型社区因其本身的地理区位的特殊性、城乡二元结构的 交融性、土地利用的多边性、人e i 社会结构的复杂性使其可持续发展面临挑战【9 】。撤村 建居只是中国在特殊历史时期的一项特殊的政策，尽管其在有些地方取得了一定的成 效，但是其长期效果仍有待于检验【1 0 】。 城市边缘区的村庄类似城中村的萌芽状态，其研究有助于我们了解城中村形成的原 因，对遏止新的城中村产生的研究有很大的参考价值。 2 ) 九十年代末至今的研究 1 9 9 8 年后，众多城市规划、地理、社会学、经济学领域的专家学者对城中村的类型、 特点、改造模式等方面展开了广泛的研究。 4 西北大学硕学位论文 城中村概念的研究 从广义和狭义上释义城中村 城中村有广义和狭义之分。从广义上来说，城中村是指已纳入城市总体规划发展区 内的、且农业用地已经很少或者没有，启民也基本上非农化的中心村落。狭义而言，城 中村特指那些农地与居民早已非农化，村庄己经转制为城市建制、只是习惯上仍称为村 的社斟1 1 1 。 从不同研究角度释义城中村 从地理位置上看，“城中村是指那些位于城市规划范围内或者城乡结合部，被城市 建成区用地包围或半包围的没有或仅有少量农用地的村落【3 1 。从土地与户籍角度来看， “城中村是指己被纳入城市管辖范畴内的局部地区，但其属性仍然是传统的“农村社 区”。从产权角度来看，“城中村是指在城市总体规划范围内仍然实行农村集体所有制， 农村经营体制的“农村社区 。从土地征用角度来看，“城中村是指土地已经全部或大 部分的被征用，农业用地不断减少或基本消失的村落 【1 2 】。 城中村类型的研究 学者们从各个不同角度对城中村的类型进行过多种划分。根据广州市天河、珠海两 区4 4 个城中村的基础资料，运用因子分析法和聚类分析法等统计方法，把城中村分为 三类：基础设施优越型；集体经济实力型；土地资源充足型。 根据城市与村庄相交接的形态特征将城中村划分为：全包围型，农庄村舍全部被城 市建筑所包围，部分变成为城市城区；半包围型，村庄的一部分与都市型外贸相融合； 外切型，村庄与市区边缘线相切，常常因一河流、一铁路线，甚至一墙之隔，两边有不 同的风貌；飞地相邻型，与城区外围飞地相毗邻，或在新开发的工业区出口处很快形成 自由贸易服务型的棚户村；相离型，村庄尚呈独立状态，通过道路与城区有密切的联系， 但在市区职能范围内；内切【3 1 。 根据城中村演变的历史过程，将城中村划分为：农村居住聚落阶段；半城中村、城 乡接触阶段；城中村、城乡冲突阶段；城中村瓦解、城市化阶段【1 3 l 。 依据城中村的位置、形态、经济特征及发展状况，将城中村划分为：成熟型，处于 繁华市区、已经没有或有很少农用地的村落，村内人口农业与非农业混合，属性繁杂， 外来人口比较多。村庄分布较分散，建筑密度大，容积率较高，居住环境差。基本没有 农业收入。发展型，处于市区周边、有少量农用地的村落，村内入口属性较杂，居住以 原村民为主，有少量的外来人口。村庄分布比较分散，建筑密度较大，容积率较高，居 5 第一章绪论 住环境比较差。农业收入是家庭收入的一部分，但比重逐渐降低。萌芽型，处于城市郊 区、有较多农用地的村落，村内人口属性单一，人口以农业为主，村庄分布集中，建筑 密度较低，容积率也较低，环境一般，家庭收入中大部分是农业收入【1 4 】。李立勋对城中 村的划分与之相似，根据城中村的空间位置、发育程度、与城市用地的关系等因素考虑， 将城中村分为三类。成熟型( 成熟的城中村) ：位于城市建成区内，靠近城市中心区、 为城市用地所包围的村庄；成长型( 扩展中的城中村) ：位于城市建成区边缘、与城市 用地相交错的村庄；初生型( 形成中的城中村) ：位于城市建成区外围、城市规划发展 区内，城市用地开始完全浸入的村庄【钔。本文城中村分类参考此方式。 城中村特点的研究 实行农村集体所有制。城中村是在城市规划区内仍实行农村集体所有制、农村管理 体制的“都市村庄”。村民仍然是农村户口，村民委员会仍然是村民的自治组织，负责 对村集体的公共事务及资产进行管理和经营，村规民约对村民依然具有相当的约束力 l 蚓；城中村土地除了被征用的部分转为国有外，宅基地和自留地部分仍然为集体所有； 村集体依然负有保障村民子女上学、就业等方面的义纠1 6 】。 人口构成复杂。和我国传统农村的村民大多以血缘、亲缘相联结不同，由于城中村 内房屋廉价、社区管理力量薄弱，导致大量外来人口( 其中很多是“三无 人员) 聚居 于此【1 7 1 。简单来讲，其人i z l 主要有以下几部分：一是具有“村籍”的村民；二是在“城 中村”租住的城区市民；三是职业构成十分复杂的外来人口。这些聚居在城中村的人成 分复杂，给政府计生、治安管理带来很大压力，使得城中村成为无证经营、地下加工乃 至“黄、赌、毒”的温床、超声游击队的藏身之穴【1 8 l 。 经济活动以二、三产业为主。大多数“城中村已没有或基本上没有了农业用地， “城中村 的村民也基本上不再从事农业活动【1 9 】。由于“城中村”拥有接近城市市场、 交通便利的优越区位，又易受到城市的技术、信息、资金、产业活动的影响，“城中村 都办有数量、规模不等的集体企业，有的“城中村”还有自己的物业，所以“城中村 的产业结构多以第二、第三产业为主【硎。村民的收入主要来自工资、村集体经济的分红、 房屋租金、自己经营的小规模的商业、餐饮业等等。特别值得一提的是，由于村民拥有 自己的宅基地，因而房屋租金收入相当可观，形成了独特的“出租屋经济”。如在“城 中村”内，依附于出租屋，聚集了大量的小吃店、小商店、药店、诊所等，出现了畸形 的“驻村经济【1 9 】 。 城中村改造的研究 6 两北大学硕 学位论文 城市规划专家和地理学者对城中村的改造提出了不少有益的建议。田莉认为防治城 中村现象可以从加强村镇规划建设管理；城市向外围发展采取统一规划、统一征地、统 一开发、统一管理的方式；及早改造城市附近的村镇；制定城中村法规；完善农转非 后的社会保障等五个方面做起。郑静认为解决城中村问题应该从发展决策、城中村的内 在要求、体制、经济、文化、法制、组织人事等方面入手。李培林指出，城中村的改造 要有步骤、分阶段的进行。对城中村户籍制度的改革不能使城中村的城市化一路凯歌， 城中村的改革要经历一个“艰难的产权重新界定的过程和社会关系网络的重组过程【1 8 1 。 综上所述，国内学术界对城中村的研究有很多，对后人的研究有很大的参考价值。 但是研究的对象多为沿海发达城市城中村，对西部中等城市城中村的研究还比较缺乏。 1 3 2 国内城中村改造实践经验 ( 1 ) 深圳市城中村改造实践经验 深圳市从1 9 9 7 年开始尝试改造城中村，改造的目标是到2 0 1 0 年前特区内城中村的 拆迁重建规模达到总量的2 0 。全面完成特区内其他城中村的综合整治，较大程度地改 善城中村的居住环境和建设面貌。深圳市城中村改造的经验： 1 ) 以政府为主导，规划全面，制度跟上。深圳市按照每镇一村的办法试点改造城 中村，改造的经验与特点是“以政府为主导，规划全面，制度跟上 【2 。深圳市城中 村改造规划中以土地系统控制为核心，以合理引导乡村工业相对集中发展、村民住宅联 建为基点，由此摸索出“经济、建设、环境协调发展”的农村城市化之路。 2 ) 规划全覆盖。深圳市提出“规划全覆盖 的城中村改造要求，着重突出的是土 地集约利用与建设用地分区调控。试点村确定发展的方向和策略，划定不准发展区、控 制发展区和非建设用地的界限，并且规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村 民住宅的连建和单元式统建；重点解决公用设施、绿化、居住广场空间及环境问题【2 2 】。 ( 2 ) 广州市城中村改造实践经验 广州市于2 0 0 1 年投资5 0 个亿改造7 个试点城中村，以试点改造经验带动城市建成 区内农业人口人均耕地面积不足6 6 平方米的城中村改造，到2 0 1 0 年广州市将基本完成 全市范围内1 3 8 个城中村的改造。广州市城中村改造的主要做法为： 1 ) 试点先行、逐步推广。广州市的城中村改造策略按照“先行试点、积极稳妥 的原则，首先选择白云区、海珠区、黄浦区、天河区、芳村区内的7 个自然村作为试点 村庄，取得经验后，逐步在全市范围内开展【矧。 7 第一章绪论 2 ) 先软性体制改造，后物质环境改造。广州市的城中村改造分两步走：第一步是 转制，即“四转 ：城中村农民转为居民，村委会转成居委会，集体土地转为国有土地， 集体经济转为股份公司；第二步是物质环境改造，主要形式是新的农民公寓建设和旧村 改造相互结合【2 4 1 。 3 ) 一村一策，注重个性。广州市城中村改造中十分注重因村制宜，在具体改造中 不仅分析村庄周边城市规划，同时强调结合原有村庄自身特点及文化积淀，对每一个城 中村采取不同的改造对策，使改造后的社区能够较好的传承原有传统文化特色，具备良 好的可识别性。 4 ) 采取政府扶持，以村为主的融资政策，拒绝开发商介入。广州市城中村改造采 取由区、镇、村和村民以及社会共同融资的办法，以村集体和村民个人出资为主，市、 区两级对公共设施、基础设施予以适当的扶持【2 5 1 。不允许开发商介入是广州市城中村改 造的最根本原则，以保障改造能够切实按照片区规划及广州市总体规划、有计划有步骤 地进行。 ( 3 ) 珠海市城中村改造实践经验 珠海市于2 0 0 0 年率先在全国范围内实施城中村改造，截止2 0 0 6 年底，列入珠海市 城中村改造的2 6 个行政村合计3 8 个项目中已经完成了3 3 个城中村改造项目的招标， 1 5 7 8 万平方米的回迁房建设以及6 6 0 0 户村民的顺利回迁。珠海市城中村改造的主要做 法为： 1 ) 大力全面推进城中村改造。珠海市明确提出三年内完成城中村改造，快速、全 面开展城中村的物质环境改造，短期内取得了显著效果【2 6 l 。 2 ) 政府运用政策手段，吸引房地产商投资改造。珠海市在城中村改造中动用大量 行政资源，以政策调控实现城中村改造的市场化运作。其中最具代表性的政策包括： 拆一免二至三，即每拆1 平方米的房屋，可免交2 3 平方米建筑面积的地价，并减免相 应的报建费用，确保开发商获得2 5 以上的合理利润；限制城中村改造土地以外的其 它土地供给，珠海市从2 0 0 0 年开始，不再新批商品房用地和其他房地产项目，以此来 积累购房需求，为城中村改造的商品房提供足够的市场空间；珠海市对开发商实行监 管制度，即房地产商准入制，规定房地产商必须拥有雄厚的资金，房地产商在中标后， 要将部分建设资金、补偿金和租金等打入城中村改建办公室账户中，以杜绝烂尾楼等问 题的出现i 明。 8 两北大学硕+ 学位论文 3 ) 以村民、投资者、政府三方共赢为目标。照顾村民利益。珠海市规定旧村居 民所有合法房屋按建成年份以1 ：1 。1 ：1 2 的面积比例进行补偿；拆迁期间旧村的安置 费和原有房屋的出租收入【2 3 1 ，由开发商补偿等有利于城中村村民的拆迁补偿措施；让 利开发商。珠海市决定3 年内在城区不再新批房地产用地的供地政策直接导致政府土地 收益方面减少4 0 5 0 亿元，但同时也保障了开发商在投资城中村改造中充足的利润空间； 提升城市综合竞争力。珠海市提出城中村改造是实现城市整体增值的重要途径，希望 通过城中村的改造，建设现代化文明社区，推动城镇化进程，提升城市综合竞争力【矧。 ( 4 ) 苏州市城中村改造实践经验 1 9 9 5 年，苏州市对城中村进行全面调查，1 9 9 7 年开始每年改造一定数量城中村， 2 0 0 8 年苏州市出台关于深化农村改革促进城乡一体化发展的意见全面推进城中村改 造工作。苏州市在城中村改造中的主要做法为： 1 ) 样板引路，分步实施。2 0 0 7 年，苏州市在三个城区进行试点，各先行启动1 2 个项目，待获取经验后再逐步推开【2 9 1 。 2 ) 实行分类改造。苏州市依据各城中村区位及城市规划要求，将现存的1 4 6 个城 中村分为六类实施改造，分别为：新城开发，即位于三个新城规划区内的；土地储 备，即地块被规划为居住、商业等用途，地块拆平后可上市交易的；必须拆除，即位 于敏感地段( 包括高速、高架、主干道、运河、胥江、国道两侧以及火车站附近) ，严 重影响城市景观和功能的；结合项目建设改造，即按城市规划，在城中村地块上将要 实施规划建设项目的；改善，即房屋、基础设施和配套设施良好，规划用途仍为居住， 通过适当投入即可实现环境面貌改善的；待定，即沪宁线以北规划用途未确定的城中 村以及古城区内原南园地区的部分城中村【矧。 ( 5 ) 郑州市城中村改造实践经验 郑州市2 0 0 4 年成立“郑州市城中村改造指挥部 确定了1 7 个村为改造试点，2 0 0 5 年改造工作全面启动，截至2 0 0 8 年已实现4 6 个村集体土地转国有，完成3 8 个村的改 造规划编制工作，共盘活建设用地约7 2 4 3 亩。郑州市在改造中的主要做法是： 1 ) 集体资产股份化具有较强的操作性。郑州市在城中村改造中集体资产的股份量 化做出明确规定：对于新成立的股份公司，集体法人所持股份原则上不低于4 0 ； 个人持股实行从一个时点开始，“生不增、死不减、进不增、出不减 的原则，按照应 当参与分配的农业人口一次性配置股份；原农村集体资产中的闲置货币资金，应首先 9 第一章绪论 用于为原集体经济组织成员办理社会保险，剩余部分可量化到个人；个人股收益归个 人所有，集体股收益除用于扩大再生产外，主要用于未就业原村民社会保险的办理【3 1 】。 2 ) 注重规划编制、土地出让、拆迁补偿三个关键环节。坚持规划先行。强调规 划的整体性、前瞻性和科学性，。要求彰显地方特色，凸现功能定位，高度关注村民就业 需求；坚持依法供地。集体土地转为国有土地后，安置用地，由村委会以自办出让方 式办理手续；开发用地，走招拍挂程序；坚持和谐拆迁。对拆迁实行阳光操作，坚持 透明公开，力求公开公正，依法拆除违法私房和违法建筑，制定合理的安置补偿标准。 3 ) 结合“楼宇经济大力改造城中村。“楼宇经济”是指以商务楼、功能性板块 和区域性设施为主要载体，以针对性地开发、包装、营销、租售楼宇为特征的新型经济 形态，郑州市城中村改造充分利用原城中村区位交通优势，大力发展“楼宇经济”，促 进现代化商业、服务业的发展，为原村民提供大量的就业机会和收入来源【3 2 】。 ( 6 ) 兰州市城中村改造实践经验 兰州市从2 0 0 6 年到2 0 0 8 年，用三年时间，对6 1 个城中村分期分批完成改造，完 成拆迁住房面积9 0 0 万平方米，新建安置住房面积5 5 0 万平方米，总投资规模约2 0 0 亿 元，其在改造中的主要做法是： 1 ) 注重土地资源整合，提高土地利用效率。兰州市城中村紧密根据城市总体规划， 坚持就地安置和异地安置相结合，做到适当集中，合理布局，保障改造后的居民区人口 规模适宜、生态环境良好，同时土地利用集约。 2 ) 注重解决失地农民就业问题。兰州市城中村改造中一大亮点即是十分注重对改 造后失地农民的妥善的就业安置。首先，综合考虑城市与村庄的发展需求，提供必需的 产业发展空间；其次，引导集体资产由分红转向扩大再生产、个人收入由消费转向投资、 投资由房地产转向工业商业等非房地产领域；再次，利用集体预留地发展二三产业，吸 收村民就业；最后，加强职业教育，举办各类就业培训班，增强村民就业竞争实力【3 引。 ( 7 ) 西安市城中村改造实践经验 西安市城中村改造自2 0 0 2 年以来，经历了起步、探索和全面发展三个阶段。截至 2 0 0 8 年年底，共完成5 3 个整村8 8 2 万平方米的拆除工作，其在改造中的主要做法是： 1 ) 无形改造有与形改造并重。无形改造是对集体经济、村民生活方式、思想意识 的改造；有形改造是对于景观、建筑实体环境的改造。西安市实行“改制先行，改建跟 进 的原则，以有形改造为手段，实现无形改造的最终目的。 1 0 西北大学硕卜学位论文 2 ) 政府主导、市场运作。政府主导就是政府统一策划规划、统一招商引资、统一 拆迁安置、统一编制方案；市场运作是通过制定土地供应等政策吸引招商投资进行改造， 从而有力解决了改造中的融资问题，使政府无需贴补，开发商又能获利1 3 4 】。 3 ) 整村拆除，安置先行。整村拆除有力地规避了改造中可能出现的违法建 设行为 及改造不彻底现象；安置优先则体现改造中的人文关怀，是改造工作能否得民心，能否 顺利进行的关键。 4 ) 成立各区城中村改造办公室，负责具体的拆迁工作及改造策划。具体改造中由 市城改办审批改造方案，由区城改办负责具体的拆迁及招商引资工作。该策略较好的避 免了开发商拆迁或者村民自身拆迁中可能存在的难度大的问题，同时能够保障改造工作 顺利的落实，增强了改造工作的执行力度。 ( 8 ) 临沂市城中村改造实践经验 白2 0 0 6 年开始，临沂市对辖区周边2 4 0 个村进行了拆迁改造。临沂市城中村改造 的目标是到2 0 1 1 年，基本完成市区城中村改造任务，逐步提高城中村村民居住水平， 城中村基础设施和公共服务设施配套完善，其在改造中的主要做法是： 1 ) 大手笔改造，统一运作。临沂市城中村改造中突出政府主导职能，以大手笔投 资实现对城中村的统一拆迁、统一安置、统一开发，将土地资源统一纳入政府储备，统 筹安排，依法出让，切实保障安置用地、经济发展用地和社会公共事业、公用设施用地； 将不适宜在改造区域内建设的项目通过土地置换方式调整到别处建设，节约了土地资 源，提高了利用率，并且大大提高了以土地来融资的能力。 2 ) 借助规划，提升土地价值。临沂市规划理念新颖，充分发挥地理资源优势，将 村庄改造与河流治理有机结合，树立以水为魂的城市建设理念，全力打造滨水城市，在 提高城市品味的同时提升了土地市场价值，从而吸引开发商投资