前期物业服务合同

前期物业服务合同 （住宅物业示范文本） 2005 版 上海市房屋土地资源管理局 制定 上海市工商行政管理局 前期物业服务合同示范文本 使 用 说 明 1、本合同为示范文本 ,适用于住宅以及同一物业管理区域内非住宅的物业管理。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。 2、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择 内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减。 3、本示范文本所称的甲方为物业建设单位，乙方为物业建设单位通过招投标的方式或者经房地产管理部门批准采用协议方式选聘的物业管理企业。 4、本示范文本的服务期限应根据物业管理条例第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定确定。 5、根据上海市住宅物业管理规定第十八条的相关规定，本合同为甲方与物业买受人签订的房屋销售合同的组成部分。 根据上海市住宅物业管理 规定第二十四条的规定，本合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担。出售房屋交付之日的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由甲方承担。 6、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。 前期物业服务合同 甲 方： 上海三象房产发展有限公司 法定代表人： 项斌 地 址： 上海市青浦区赵巷镇沪青平公路 3797 号 联系电话： 63901828 乙 方： 上海合生怡景物业管理有限公司 法定代表人： 李越刚 资质等级： 三级 ， 证书编号： 沪（青浦） 0159 号 地 址： 青浦区赵巷镇民实路 91 号 3019 室 办公地址： 杨浦区杨树浦路 2691 号 联系电话： 65808387 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 合生 朗廷园 （物业名称）的前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一条 本合同所涉及的物业基本情况 物业名称： 合生 朗廷园 物业类型： 联体别墅 座落位置： 青浦 区 镇乐 路 199 弄 四至范围（规划平面图）： 东至镇乐路，西至巷业路，南至谢丰支浜河，北至镇泽路 。 总建筑面积（计容积率）： 123501 平方米；其中住宅 120652 平方米。 物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。 第二条 乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。 （一）物业共用部位的维护； （二）物业共用设施设备的日常运行和维护； （三）公共绿化养护服务； （四）物业公共区域的清洁卫生服务； （ 五）公共秩序的维护服务； （六）物业使用禁止性行为的管理； （七）物业其他公共事务的管理服务； （八）业主委托的其他物业管理服务事项。 第三条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。 第四条 甲方按规定向乙方提供位于 镇乐 路 199 弄 96 号楼东部 （实际门牌号正式确定后与之对应） (建筑面积 250 平方米 )的房屋作为 物业管理办公用房 ,在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。 第五 条 乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定： （ 一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三 （ 二）公共绿化养护服务，详见附件四； （三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五； （四）公共秩序的维护服务，详见附件六； （五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七； （六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八； 第六条 甲方将物业交付业主前，应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。 甲、乙双方办理物业查验、移交手续 ，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件九。 第七条 乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。 （一）住 宅： 联体别墅 1.91 元 /月平方米； （二）商业用房： 3.50 元 /月平方米。 上述住宅（联体别墅）物业服务收费的分项构成如下： 1、 综合管理服务费： 0.26 元 /月平方米 2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用： 0.35 元 /月平方米 其中：（ 1）公共部位： 0.10 元 /月平方米 （ 2）公共 照明： 0.06 元 /月平方米 （ 3）消防系统： 0.03 元 /月平方米 （ 4）避雷系统： 0.015 元 /月平方米 （ 5）弱电系统： 0.08 元 /月平方米 （ 6）水 景 ： 0.065 元 /月平方米 3、公共区域的清洁卫生服务费用： 0.21 元 /月平方米 4、公共区域绿化养护费用： 0.15 元 /月平方米 5、公共区域秩序维护服务费用： 0.40 元 /月平方米 6、其他费用： 0.54 元 /月平方米（按照上海市住宅物业服务收费标准申报表、 确认表） 第八条 自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。 已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费。 第九条 前期物业管理期间，乙方按 包干制 收费形式确定物业服务费用，即由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用。 第十条 物业服务费用（物业服务资金）按 月 （年 /季 /月）交纳，业主应在 每月的 10 日前 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。 逾期交纳的，违约金的支付约定如下： 对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期当月之次月 1 日起按日加收应缴费用的千分之三的 违约金。 第十一条 停车场收费分别采取以下方式： （一）露天机动车公共停车场属于全体共有、全体业主共用，车位使用人应按物价行政机关批准的标准向乙方交纳停车费，停车的性质属车位租赁。 乙方可以从停车费收益（停车费收入扣除人工费、管理成本、税收）中提 取 30%，收益的 70%暂由乙方保存，待维修资金帐户开通后移交给业主大会纳入维修资金，期间发生的保管费用与利息费用相互冲抵；如乙方车辆停放管理无收益或亏损，在本合同履行期间（前期物业管理阶段）由乙方自行承担。 （二）地下车库停车场属于甲方所有，甲方委托乙方管理的，乙方代为甲方收取停车费，业主和物业使用人有优先使用权，乙方代甲方向车位承租使用人按物价行政机关批准的收费标准收取地下车库车位的租赁费。 乙方有权从地下车库车位租赁费中按 120 元 /月个的标准提取停车管理服务费。 （三）地下车库停车场车位所有权或使用权 由业主购置的，车位的所有人应按 120 元 /月个的标准向乙方交纳停车管理服务费（具体收费标准以物价行政机关批准为准）。 （四）地上或地下非机动车车库车位供摩托车、助动车、电瓶车、自行车、三轮车、残疾车、手推车等停放用。无值班人员的非机动车车库停放非机动车不收费；有值班人员的非机动车车库停放非机动车，按照物价行政机关批准的收费标准收取。非机动车车库停车收入和支出由乙方包干，收益和风险均由乙方承担。 第十二条 业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。 第十三条 本物业管理区域内不设会所。物业 管理区域内相关设施属甲方所有的，其经营管理收费由甲方与乙方另行约定。 第十四条 业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金： （一）业主应当按照规定交纳专项维修资金； （二）专项维修资金的帐户开通启用和代理管理事宜，由业主大会或业主委员会决定； （三）业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造； （四）按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。 第十五条 甲方相关的权利义务： （一）在物业销售前，应在其制定的业主临时公约 中向业主明示物业管 理服务收费的标准及物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任； （二）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；对业主或物业使用人违反业主临时公约的行为予以劝阻、制止； （三）授权乙方对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为，依照业主临时公约的约定进行劝阻、制止； （四） 完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等； （五） 审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、 决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施； 第十六条 乙方相关的权利义务： （一）设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同； （二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益； （三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题； （四）及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，如有按实结 算项目的费用收支帐目，每 12 个月公布一次。专项维修资金帐户开通启用后，若委托乙方管理专项维修资金的，则每 12 个月公布一次专项维修资金收支帐目； （五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告； 第十七条 在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。 （一）因不可抗力导致物业管理服务中断的； （二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的； （三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； （四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的； （五）前期物业服务合同没有约定的事项、相关法律法规规定的物业管理权利和义务之外的事项。 （六）与相关业主、使用人没有特别约定的事项。 （七）维修过程中相关业主、使用人不予配合而造成损失的。 （八）因发生维修、更新等相关费用不属于物业管理收费内容的，乙方在向甲方或相关权利人书面申请费用中，未得到及时回复而无法具体实施，由此造成损失的。 （九）因业主拒付物业管理 费，影响到乙方正常实施管理运作，致使乙方无法达到管理标准的，或无法支付相关公用事业费而造成相关公用事业部门的处罚而影响业主、使用人生活的。 第十八条 甲方违反本合同第六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。 第十九条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付 违约期间该违约事项的分项所涉及的服务费占该违约事项涉及服务费基数的比 例 的违约金，违约责任的认定由乙方与相应业主共同达成一致意见，未达成一致意见的，可由相应业主投诉、诉讼，并取得相应权威部门的书面认定。 第二十条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方 2 倍返还。 第二十一条 甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。 第二十二条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权依法解除本合同； 造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。 第二十三条 经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定）三分之二 以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同。 第二十四条 甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续。 第二十五条 双方协商一致，可解除本合同，并在 30 日内办理交接手续。 第二十六条 本合同其他相关违约责任的约定： （一） / （二） / （三） / 第二十七条 本合同中下列词语的定义是： （一）业主，是指物业的所有权人。 （ 二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 （三）物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。 （四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。 （五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、 / 、 / 、 / 等部位。 （六 ）共用设施设备，是指： 1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具 / 、 / 、 / 等设备； 2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房） / 、 / 、 等设施。 （七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域 内，由全体业主、使用人共同使用的区域。 （八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。 第二十八条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。 第二十九条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。 本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 第三十条 本合同正本连同附件共 15 页，一式 伍 份，甲乙双方各执 贰 份，一份向房地产主管部门办理备案。 第三十一条 本合同履行期间 ，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。 第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决；协商不成的，向上海市青浦区人民法院提起诉讼。 第三十三条 本合同为期 叁 年，自 2006 年 7 月 17 起至 2009 年 7 月 16 日止。 第三十四条 本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。本合同期满，若业主大会未召开或召开后未选聘新的物业管理服务企业的，本合同自然顺延有效。 第三十五条 本合 同期限届满前 2 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后 2 月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。 第三十六条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 / 代管。 第三十七条 本合同经甲乙双方签字后生效。 甲方签章：上海三象房产发展有限公司 乙方签章：上海合生怡景物业管理有限公司 法定代表人（签章）： 法定代表人（签章）： 代表人： 代表人： 2006 年 7 月 12 日 2006 年 7 月 12 日 附件一：物业构成 上海市青浦区镇乐路 199 弄 1 栋 96 栋（具体门牌号待公安机关审批后必须附在房屋销售合同中）。 附件二：物业规划平面图 附件三：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务 项目 内 容 运行、保养、维修服务要求 公 共 部 位 房屋结构 每年二次以上对房屋结构进行检查、涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 门窗 每天巡视楼内 公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。 楼内墙、顶、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 管道、排水沟、屋顶 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（ 6 月至 9 月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。 围墙 每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。 道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路 面 基本平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 室外健身设施、儿童乐园等 每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外。 安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指 示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 公 共 照 明 公灯 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道 灯、街坊灯亮灯率在 99%以上。 景观节日彩灯 保持灯具完好，亮灯率在 99%以上。 公共电气柜 每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。 消 防 系 统 消防设施、设备 1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次 ，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。 避 雷 避雷设施 每年二次检查避雷装置， 18 层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。 弱 电 系 统 楼宇对讲系统（可视） 不定期进行调试与保养，保证其 24 小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 住户报警 不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，中心 报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。 周界报警 24 小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。 监视系统 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行，能清楚 显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 电子巡更 根据需要设定巡更路线、时间，不定期进行调试与保养，保证正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺 序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 水景（动力） 1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏及时修复，保证其正常运行。 2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。 保险费 由业主大会与物业公司协商确定。 附件四：公共区域绿化养护服务 项目 服务内容 养护要求（植物） 草 坪 修剪 草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过 6cm。 清杂草 及时清除杂草 ,做到基本无杂草。 灌、排水 常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。 施肥 按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二 到 三遍。 病虫害防治 预防为主、综合治理，严格控制病虫害。 其它 绿草如茵 ,斑秃黄萎低于 5%。 树 木 修剪 乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、 造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。 中耕除草、松土 常年土壤疏松通透，无杂草。 施肥 按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。 病虫害防治 预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于 5%。 扶正、加固 树木基本无倾斜。 其它 乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。 花 坛 花 境 布置 每年中有四次以上花卉布置，四季有花。 灌、排水 保持有效供水，无积水。 补种 缺枝倒伏及时补种。 修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。 病虫害防治 适时做好病虫害防治。 附件五：物业公共区域的清洁卫生服务 项目 服务内容 服 务 标 准 楼 内 公 共 区 域 地面和墙面 地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。 楼梯扶手、栏杆、窗台 每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。 消防栓、指示牌等公共设施 隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。 天花板、公共灯具 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。 门、窗等玻璃 保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。 天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。 垃圾收集 按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 电梯轿厢 每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。 楼 外 公 共 区 域 道路地面、绿地、明沟 道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。 公共灯具、宣传栏、小品等 每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮 清洁（ 2 米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。 水景 打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。 垃圾厢（房） 有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。 果皮箱、垃圾桶 合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。 消毒灭害 每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。 附件六：公共区域秩序的维护服务 服务内容 服 务 要 求 人员要求 （ 1）专职保安人员，以中青年为主， 45 周岁以下的人员占总数 60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 （ 2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （ 3）上岗时佩带统 一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 （ 4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 门岗 （ 1）各出入口 24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤， 6:00-20:00 立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 （ 2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。 （ 3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 巡逻岗 （ 1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次 ，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。 （ 2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （ 3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。 技防设施和救助 （监控岗） （ 1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（ 100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施， 24 小 时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 （ 2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 （ 3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于 1 次的应急预案演习。 车辆管理 （ 1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 （ 2）有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜。 （ 3）收费管理的车库应 24 小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行 驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 附件七：物业使用禁止性行为的管理 1、见附件八：综合管理服务之“日常管理与服务”第（ 4）、（ 16）条； 2、根据国务院物业管理条例、上海市住宅物业管 理规定等法规规定的禁止性行为条款及法律责任的规定进行管理。 附件八：综合管理服务 服务内容 服 务 要 求 管理处设置 （ 1）小区内设置管理处。 （ 2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。 （ 3）配置办公家具、电话、 传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。 管理人员要求 （ 1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。 （ 2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 （ 3）适当配备具有外语会话能力的管理人员。 服务时间 周一至周日每天 12 小时在管理处进行业务接待，并提供服务。 日常管理与服务 （ 1）服务规范应符合上海市物业管理行业规范要求。 （ 2） 24 小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。 （ 3）对业主或使用人的投诉在 24 小时内答 复处理。 （ 4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 （ 5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （ 6）建立完善的档案管理