合肥市湖南大厦项目提案报告97P

本报告是严格保密的。 湖南大厦项目提案报告 谨呈：合肥晟佳房地产开发公司 本报告是严格保密的。 【 当前所处背景及本次报告目的 】 一系列楼市新政接连出台， 房地产市场进入博弈阶段， 未来走势不明朗； 项目总建筑面积约 6万， 现阶段可售面积仅 1.5万 （政府要求剩余物业自留） 报告写作的背景 报告写作的目的 看清房地产未来走势， 把握恰当营销机遇； 探明本案于市场中的准确占位及营销思路，为首发物业寻找市场解决方案。 本报告是严格保密的。 报告思路与框架 2 博冠堂对项目目标的理解 3 对未来市场的研判 4 核心问题提出及解决 5 项目整体定位 6 项目营销策略 7 报告回顾 1 项目本体条件及属性界定 项目本体条件及属性界定 本报告是严格保密的。 区域属性 项目位于滨湖新区，滨湖区是合肥立足城市外拓和融入长三角经济圈的战略要地，是合肥通江达海成为现代化大城市的手段。 滨湖新区依托 16公里巢湖岸线资源，是合肥“ 141” 发展战略的重要组成部分，也是合肥建设成为现代化滨湖大城市，融入长三角、承载中部崛起的战略区域。 滨湖区紧邻经开区，距离主城 15分钟车程、距离西南政务区 10分钟车程，是一个集行政办公、商务文化会展、休闲旅游和综合居住为一体的城市生态示范区。 合肥政府对滨湖新区的招商力度、建设力度空前强大，新区入驻项目总规模已近 1500万平方米，总投资超过 300亿元。 滨湖启动区 本报告是严格保密的。 项目位于滨湖新区玉龙路与万泉河路交汇处。 项目处于滨湖城市天地西北端，与周边 24个小地块共同构成融酒店、购物、餐饮、酒吧等为一体的“滨湖新天地”。 区域远景可期，但现仍处在开发建设中，短期内商业氛围难以形成效应。 项目区位 项目位于滨湖城市天地西北端，滨湖城市天地是滨湖新区着力打造的现代服务业基地，集酒店、购物、餐饮、演艺、酒吧、休闲娱乐等功能于一体，逐渐形成面向全市、辐射周边的商业旗舰。 本报告是严格保密的。 道路交通 BRT1号线 （滨湖公交站 市府广场） 60路 （轮滑场 东陈岗） 18路 （滨湖公交站 市政务办公区） 20路 （滨湖公交站 安大新区） 项目周边道路通达性较好，区域内现已开通的多条交通路线，有效解决了滨湖与市区、经开区、政务新区的交通链接 本报告是严格保密的。 配套设施 居然之家 / 永辉超市 /百大百货 /华纳娱乐城 世纪金源大酒店 工行后台服务中心 合肥一中 46中 师范附小 滨湖医院 规划中的创新展示馆 人民银行合肥分行 皇家海域度假酒店 金融服务办公区 蓝鼎国际大酒店 区域内教育、医疗、餐饮、酒店、商务办公配套丰富，项目周边也主要以商务办公、餐饮酒店、娱乐项目居多，是滨湖未来的 CBD核心区。但目前多为在建、待建阶段，未来前景看好。 本报告是严格保密的。 总建筑面积 约 6万 物业类型 酒店式公寓 /办公 /商业 现可售物业 1.5万 标准层 约 600 8户 主力户型 60 左右 /全朝南 （可自由组合） 配置 VRV空调 /3部电梯 项目基本技术参数 产品规划设计整体性较强，户型优良，但建筑外观、景观设计及内部配套缺乏突出亮点。 本报告是严格保密的。 项目属性界定 区域属性 项目属性 城市外拓的 生态示范新区 依托 16公里巢湖岸线资源，建成集行政办公、商务文化会展、省级休闲旅游和综合居住为一体的生态新区。 城市融入长三角 的战略要地 合肥未来通过巢湖，走入长江，融入长三角经济圈的水上门户，是合肥未来新形象的城市名片。 发展待成熟区域 成熟度不高，短期内商务氛围难以形成 小规模 项目总建筑面积 6万，现可售面积仅 1.5万 自身无明显优势 自身无产品规划、景观、配套、物业服务等明显优 势 城市未来发展核心，待成熟区域内，自身无明显竞争优势的小规模商务综合体 本报告是严格保密的。 报告思路与框架 2 博冠堂对项目目标的理解 3 对未来市场的研判 4 核心问题提出及解决 5 项目整体定位 6 项目营销策略 7 报告回顾 1 项目本体条件及属性界定 博冠堂对项目目标的理解 本报告是严格保密的。 项目目标理解 实现较好的市场收益，保证资金回笼的安全与速度，短期内将 1.5万可售物业成功变现。 短期首要目标 销售要求： 2010年内完成 1.5万物业的成功变现； 利润要求：实现首批物业不低于 9000万的销售收入。 长远重要目标 确保实现项目整体的长期、有序、稳健运营。 本报告是严格保密的。 报告思路与框架 2 博冠堂对项目目标的理解 3 对未来市场的研判 4 核心问题的提出及解决 5 项目整体定位 6 项目营销策略 7 报告回顾 1 项目本体条件及属性界定 对未来市场的研判 本报告是严格保密的。 大势分析 1 关键词 新政 本报告是严格保密的。 在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下， 2009年房地产市场V型反转。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购” ； 2009年全国新建商品房成交价格为 4695元 /平方米，比 2008年上涨近 24%，其中商品住宅价格上涨 25%。这两个涨幅，都是近15年左右最大的。 全国楼市地王频现，地价飙升。 2009全国楼市 2009年房地产市场 V型反转 。新建商品房成交价格比 2008年上涨近 24%，其中 商品住宅价格上涨 25%，为 15年来最大涨幅。 城市 1月均价 11月均价 涨幅 深圳 11034 19124 73% 苏州 6181 8701 41% 广州 8014 10282 28% 郑州 3908 4850 24% 重庆 3934 4675 19% 本报告是严格保密的。 2009合肥楼市 随着合肥城市影响力的扩大， 2009年合肥楼市在刚需和外地投资的双重主导下 实现销售面积 1133.7万，均价突破 5000大关 ,并在 2010年春节后突破 6000大关。 09年 5月份以后（除 2月春节外）月成交量稳定在 1万套以上 2009年房价温和上涨 2010年房价跳跃式增涨 本报告是严格保密的。 2010年初，“两会”召开，房价过高成为全国热点问题，并上升到“危及社会稳定和政权安危”的前所有的高度，国家决策层开始出手遏制楼市“过热”。 房地产新一轮调控正式拉开帷幕 本报告是严格保密的。 第一轮试探性调控 取消二手房转让营业税优惠 ， 抑制投机 。 个人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到 5年 ， 其他住房消费政策继续实施 。 国务院颁布“ 国四条 ” ，明确提出加强房地产市场调控 ， 抑制投资投机性住房 。会议同时明确表态 “ 遏制房价过快上涨 ” 。 中国财政部等五部委发布通知 ， 明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%， 开发商拿地后分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年 。 国务院出台“ 国十一条 ” ，严格二套房贷款管理 ， 首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导 。 国土资源部发布 国土资源部关於改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知 提出 ， 申报住宅用地的 ， 经济适用住房 、 廉租住房和中低价位 、 中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70% 2009年 12月 9日 12月 14日 12月 17日 1月 10日 1月 21日 明确了中央从土地、金融、税收等方面的调控总纲，并进一步明确了“差别化信贷和税收政策”的内涵及二套房认定的标准，首次提出改变土地招拍挂制度试图控制地价。 第一轮调控遭遇市场信任危机和冷遇，以失败告终。地王再现，炒房团大量入市，房价进一步追涨。合肥房价冲破 6000大关。 本报告是严格保密的。 第二轮深度调控 每一项具体的政策都突出重点，精准打击，通过差别化的土地、信贷和税收政策，精准打击投资投机行为，使得政策更具有针对性，政策的亮点和力度可谓空前。 国土资源部再次出台了 19条土地调控新政 ，即 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 ， 该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成 、1月内付清地价 50%、囤地开发商将被 “ 冻结 ” 等 19条内容 。 国土资源部称 ， 将于今年 3月至 7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查 ，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途 、 违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题 。 国土资源部会议提出 ，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前 ， 各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快 、 过高的城市 ， 要严控向大套型住房建设供地 。 国资委要求 78户不以房地产为主业的中央企业 ， 要加快进行调整重组 ， 在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务 ， 并在15个工作日内制订有序退出的方案 。 财政部下发通知称 ， 对两个或两个以上个人共同购买 90平方米及以下普通住房 ， 其中一人或多人已有购房记录的 ，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策 。 “新国四条 ” ， 要求对贷款购买第二套住房的家庭 ， 贷款首付款不得低于 50%， 贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍 。对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭 ， 贷款首付款比例不得低于 30%。 “新国十条 ” 出台 ， 涉及“ 商品住房价格过高 、 上涨过快 、 供应紧张的地区 ，商业银行可根据风险状况 ，暂停发放购买第三套及以上住房贷款 ” ； “ 对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 ” 等 10项调控措施 。 银监会证实进一步认定二套房标准 ， 以家庭为单位 ， 认房不认贷 。 3月 10日 3月 12日 3月 22日 3月 23日 4月 2日 4月 14日 4月 17日 4月 22日 本报告是严格保密的。 第二轮调控下的市场表现 楼市陷入 “量跌价滞” 僵局。市场观望情绪浓重，客户上门量锐减，一手房和二手房市场销售均大幅下挫，部分区域房价有松动迹象。 合肥新政后市场表现 时间 成交量 4月 18日 4月 24日 4196套 4月 25日 5月 1日 1600套 5月 2日 5月 8日 978套 房价依旧坚挺 6000 销量跌幅高达 329% 北京、上海等一线城市销量迅速下跌，二手房抛售增加 40%，全国出现退房潮； 部分楼盘出现打折降价现象，恒大率先提出在全国范围打 85折； 开发商普遍持观望态度，销量虽一路下滑，但楼价依然坚挺。 本报告是严格保密的。 市场未来走势 目前中国经济仍存在通胀压力，随时可能出现出台加息、上调存款准备金率的政策；同时地方政府也在积极出台地方调控政策控制房价， 如果本轮调控继续失效，有可能引发下一波更为严厉的税收政策 。 措施性质 可能出台的具体举措 金融手段 继续加息 上调存款准备进率 税收手段 开发环节：耕地占用税标准提升；征收集体土地时的安置补助费和土地补偿费标准提升 持有环节：保有环节的特别消费税推、物业税推出 未来房地产市场 政策走势：调控政策仍将继续，市场进入整固期 本报告是严格保密的。 市场未来走势 未来房地产 市场走势： 长期看好，短期看淡； 买卖双方心态互换，客户购买预期转变，市场观望情绪浓重 成交量下跌，投资需求受抑，短期内价格波动不大 金融市场缺乏利好难以反弹，开发企业资金链趋紧，降价回笼资金 供需矛盾长期存在 城市新增人口需求扩大 房地产对城市 GDP贡献率 短期市场销量下降 二手房源增加，挤压新房市场 中期市场价格小幅下降 长期市场仍立于上升发展趋势 此轮调控主要针对住宅市场，未涉及商业地产，新政实施后商业投资门槛已基本和住宅持平，因此商业地产有望迎来新机遇，更多投资者会将投资眼光投向商业地产，对本案发展更是一大利好。 本报告是严格保密的。 区域前景 2 关键词 高度速度 本报告是严格保密的。 区域价值兴奋点 1 战略性功能规划 打造成为 安徽“浦东” 区域功能规划三重属性： 1- 扩大城市空间发展框架，建立城市功能新中心 2-提升城市形象，由内陆型省会城市向滨江旅游资源型城市转变 3- 融入长三角经济圈，辐射全省，带动皖江城市带发展，加速中部崛起 滨湖区按照“世界眼光、国内一流、合肥特色”的要求，合肥滨湖新区将形成以行政办公、商务金融、旅游观光为主导的城市功能新中心 。 本报告是严格保密的。 区域价值兴奋点 2 滨湖新区的建设力度 品牌开发商造城运动 政府推动造就的令人惊叹的 滨湖速度 开发建设 规模大速度快 历史 2年多，全区拟建并落实签约房建面积达 1,423万平方米，接近于合肥老城区房建面积的 3倍。区域建成面积已达 8.23平方公里，累计完成投资总额 266亿元。并已有 5万以上人口入住。 交通路网 现代大交通体系 全区新建道路 33条，同时在建的轻轨 1号线、高铁站，新桥机场和已投入使用的 BRT快速公交、滨湖城际大交通体系框架显现。 基础配套 强势教育、医疗配套投入使用 区内聚集了合肥一中、四十六中、师范附小等近 10所优质教育机构； 3级滨湖医院业已投入使用。此外，合家福超市、居然之家进驻开业， 40万平米的 Shopping Mall项目亦将于近期投入运营。 招商引资 大招商 、招大商 滨湖立足全国范围招商，目前入驻项目总规模已近1500万平方米，招商引资已累计入驻项目近 40个，涉及总投资超过 300亿元 本报告是严格保密的。 价值与风险并存 在外地投资客户的助推下，滨湖新区成为合肥 09年房价涨幅最快的区域，但也将是受新政影响最大的区域 受政策面的利好，滨湖在全省范围内的影响力逐渐增大，外地客户纷纷看好置业滨湖，使得滨湖区成为 09年合肥最火的区域，销售速度最快，房价上涨幅度最大的区域。 滨湖区成交客户中，外地客户约占 60%。而新政对外地投资投机型客户购房需求的打压，将对滨湖区的房地产市场带来重挫。 滨湖区客户组成本地投资客户, 3 0 %本地自住客户, 1 0 %外地投资客户, 6 0 %本报告是严格保密的。 市场竞争 3 关键词 办公公寓 本报告是严格保密的。 办公市场分析 发展趋势 合肥写字楼进入 快速发展阶段 ，新建写字楼品质呈现 高端精细化趋势，区域性商务集群效应显现 。 年代划分 对应写字楼产品 代表物业 价值点特征 主要入驻客户 1999-2003 第一代写字楼产品 （低档） 住宅小区或低档商住楼为主， 只讲究办公成本和地段位置 刚成立的小企业 2003-2004年 第二代写字楼产品 （中档） 天徽大厦 以中低档商住楼为主，讲究办公成本和地段的同时，开始讲究建筑外部形象 初具规模的中小成长型企业 2004年 -2006年 第三代写字楼产品 （高档） 百大 CBD 财富广场 香港广场 开始出现真正意义上的纯商务办公楼，讲究地段、办公性价比的同事，开始讲究建筑形象及产品力的打造，着重强调硬件品质感及档次 具有一定规模的成长型企业，及部分外资公司和部分外地驻本地公司 2007年 -至今 第四代写字楼产品 （生态智能） 置地广场 新城国际 绿地赢海 蔚蓝商务港 产品精细化发展，强调建筑形象、硬件配套、车位配比、物业管理等高品质要素 投资户、成长型公司、外资企业、外地驻本地公司 本报告是严格保密的。 合肥市写字楼整体分布遍地开发，多极并存，格局呈现主要向两个区域中心（政务区和北一环）集中的趋势 办公市场分析 分布格局 黄潜望板块 遍地开花，多级并存 本报告是严格保密的。 09年合肥写字楼去化量和成交价格较往年均有较大幅度提高，但相对其他物业类型其消化量仍然不大。 预计 2010年办公市场新增供应量超过 100万方，竞争压力相对较大。 60232 5 . 21 0 . 861355564524053300102030405060704600480050005200540056005800600062006400销售量 1 0 . 8 2 5 . 2 23 60销售均价 5240 5330 5564 6135 2006 2007 2008 2009 随着城市经济发展，合肥办公物业市场销售呈现逐年递增的趋势； 09年在合肥市场供销两旺的势头下，办公市场的销售量和销售价格达到了近年来的顶峰。 截止 2009年，合肥办公市场累计供应量 123万方 ；同期吸纳量达到 86万方，按以往经验平均年消化量 30万方左右，在不考率新增供应的情况下，仍需 3-4年的去化时间，未来竞争压力较大。 09年土地拍卖中办公用地超过 400亩，未来新增办公超过 100万方。 办公市场分析 供需情况 本报告是严格保密的。 合肥在售写字楼市场可根据品质、价格和地段成熟度等因素分为三个层级，而滨湖新区办公市场刚起步，不具备以上竞争优势，因此独立于 3大市场层级之外 板块 核心驱动力 租金 /售价 客户构成 代表楼盘 政务区板块 区域前景 生态环境 物业品质 租金： 30-40元 / /月 售价： 8500元 / 外地企业的驻合肥分公司和分支机构 /本地企业 绿地蓝海 蔚蓝商务港 北一环板块 交通便利 集群效应 物业品质 成熟氛围 租金： 45-65元 / /月 售价： 8000元 / 外地企业的驻合肥分公司和分支机构 /本地企业 置地汇丰广场 金鼎国际 财富广场 马太板块 商务氛围 轨道交通 租金： 30-50元 / /月 售价： 7000元 / 中小服务类私营企业 /本地企业 和地大厦 绿地赢海 三里庵板块 （长江西路） 交通便利 商务氛围 租金： 25-40元 / /月 售价： 5500元 / 销售代理 /广告策划及代理公司 /外地公司分支机构 BOSS中心 浙商大厦 黄潜望板块 区域前景 售价： 7000元 / 西环汇峰大厦 安高广场 高新板块 产业园区 价格洼地 租金： 20-40元 / /月 售价： 5000元 / 电子科技、医药研发、销售企业 白宫 中瑞大厦 滨湖新区 区域前景 售价： 5700元 / 外地投资户 /本地企业 滨湖世纪城 国际商务中心 第一梯队 品质 /成熟型 第二梯队 区位优势型 第三梯队 产业主导型 办公市场分析 竞争层级 本报告是严格保密的。 滨湖国际商务中心 蓝鼎国际商务中心 滨湖高速时代广场 目前区域内在售和即将销售的写字楼体量超过 20万，从已拍卖的办公用地看预计未来新增写字楼约 30万，占全市未来新增写字楼供应的 30% 办公市场分析 区域竞争 滨湖新区土地供应市场 地块号 占地面积 土地性质 BHC-03-2 35.1亩 商业 /办公 BHG-04 38.25亩 办公 BHF-1-2A 6.67亩 商业 /办公 BHA-11 60亩 居住 /办公 BHC-04-2 110亩 居住 /办公 BHE-11 171.65 商业 湖南大厦 本报告是严格保密的。 目前区域内在售办公项目仅滨湖国际商务中心，其形象、规模、品牌均优于本案 办公市场分析 区域竞争 滨湖国际商务中心 推售体量 面积区间 销售价格 销售率 配套 约 10万 84-119 5700元 / 一栋因政府关系整体团购 另一栋 60% 中央空调 4部电梯 滨湖国际商务中心 产品 户型面积适中 软件 无 硬件 中央空调 /4部电梯 外立面 外挂穿孔铝合金板 保温降噪 本 案 产品 户型面积较小 全朝南 软件 ？ 硬件 VRV/3部电梯 外立面 普通外立面 本案在产品自身上存在一定比较优势，但在对于写字楼最为关键的形象、商务氛围、规模和品牌上与竞争对手存在较大差距 VS 本报告是严格保密的。 滨湖区的商务市场刚刚起步，区域内仅滨湖国际商业中心一个商务项目在售， 商务气候尚未建成，商务软环境和配套基本没有，因此区域内办公销售价格低于住宅，短期内价值难以体现 。 办公市场对于本案的启示 区域内的竞争启示：商务环境缺乏，孤掌难鸣，价值难以实现 板块间的竞争启示：未来市场竞争惨烈，中高端写字楼产品占据市场主流，具有集群效应的区域内具有无可比拟的优越性 2010年写字楼市场供应量激增，呈现明显的供大于求现象，在现阶段中高端产品占据主导地位的情况下， 滨湖区写字楼市场无论从地段、商务配套等方面均无强有力的竞争优势 本报告是严格保密的。 商务公寓市场分析 分布格局 商务公寓在合肥起步较晚，在售项目主要集中在大蜀山板块、经开区和北部生态板块 安粮蓝寓 馥邦新世界 金徽 100 乐客来国际中心 青年城 1号 国耀大千世界 非常空间 港澳钻界 本报告是严格保密的。 商务公寓市场分析 整体市场 在售商务公寓项目以精装修中小户型为主流产品，以居住型商务公寓为主，总价优势凸显，市场销售情况较为乐观 代表项目 规模 产品设计 售价 销售情况 经 开 区 大蜀山板块 国耀大千世界 10万 精装修 6500元 / 一期售罄 二期即将认筹 港澳钻界 5万 40-60 4500元 / 80% 青年城 1号 10万 50-60 精装修 6100元 / 80% 非常空间 5.7万 35-75 精装修 即将开盘 乐客来国际中心 6万 78-85 两室 4980元 / 90% 金徽 100 5万 56-125 3.2米层高 中央空调 未售 北部区域 安粮蓝寓 3.8万 40-100 5000元 / 40% 馥邦新世界 5万 45-107 4400元 / 45% 本报告是严格保密的。 商务公寓市场分析 供需情况 商务公寓因其具备办公和商住的双重功能，租金较中高档写字楼更具性价比，租售情况乐观，市场潜在需求较大 从现有市场推测，目前在商住楼中办公企业近 3000家，根据十一五计划，未来中小企业数量将增加 1倍，从未来商住楼办公企业的数量来看，未来商住楼总需求量将达到至少 30万方左右，目前商住楼市场总供应量在 20万方，未来市场存在机会。 代表项目 租金 租售情况 客户 中环国际 广场 40-50 100 自住为主（周围物流公司、事务所白领），投资较少 旺城国际 40-50 100 自住一半，周边白领，外贸网 络等小公司 圣大国际 50-60 90% 投资客为主（部分浙江投资客） 华地大厦 20-30 90 律师事务所、通讯电信公司 本报告是严格保密的。 区域内仅滨湖世纪城酒店式商务公寓在售，其软硬件配置及规模优于本案 滨湖世纪城 酒店式公寓 推售体量 面积区间 销售价格 销售率 硬件配套 约 5万 50 106 6500元 / 精装修 中央空调 7部电梯 商务公寓市场分析 区域竞争 滨湖世纪城酒店式公寓 产品 户型丰富，弹性 空间较大 软件 精装修 硬件 中央空调 /7部电梯 外立面 外挂穿孔铝合金板 保温降噪 本 案 产品 全朝南小户 软件 ？ 硬件 VRV 外立面 普通外立面 本案在产品上的相对优势较大，但在规模和软件配套上与竞争对手存在差距，后期应重点弥补。 VS 本报告是严格保密的。 商务公寓市场对于本案的启示 商务公寓作为介于写字楼和普通公寓的中间产品，因其低总价、低置业门槛、居住办公双兼顾的优势而更容易被消费者接纳。 市场启示 1 商务公寓市场面临的市场竞争强度相比写字楼较弱，市场需求仍存在较大缺口，存在一定发展空间。 市场启示 2 本报告是严格保密的。 报告思路与框架 2 博冠堂对项目目标的理解 3 对未来市场的研判 4 核心问题的提出及解决 5 项目整体定位 6 项目营销策略 7 报告回顾 1 项目本体条件及属性界定 核心问题的提出及解决 本报告是严格保密的。 项目现状与达成目标之间的矛盾 速度 短期内回现 现金流 +风险控制 VS 楼市拐点 主力外地客户被抽离 未来竞争激烈 +区域商务环境不成熟 项目亮点不足 楼市面临横盘调整 市场观望情绪浓厚 市场销售量大幅下滑 区域内外地主力投资客户需求被遏制 区域商务配套刚起步，商务环境淡薄 区域办公物业销售价格低于住宅 未来办公供应量急剧增加，竞争激烈 商务公寓市场存在发展空间 目标回顾 项目现状 主要矛盾 利润 实现预期利润 有序开发 稳健运营 本报告是严格保密的。 核心问题的提出及结构化 核心问题：基于项目本身酒店式公寓设计和房地产市场的横盘调整，应选择怎样的发展方向和营销策略？ 战略层面 正确的方向 把握正确的发展方向，跳出现有市场竞争圈层 精准定位，建立个性鲜明的市场形象，规避劣势 把握楼市拐点，调整营销策略，实现营销目标 策略层面 顺势营销 本报告是严格保密的。 核心问题解决 发展方向 市场操作层面 写字楼市场竞争商务公寓市场竞争 项目自身在写字楼市场没有突出竞争优势 区域商务环境尚未形成，增加销售难度 销售实现层面 办公产品在现行价格基础上可实现销售额： 1.5万 5500元 / =8250万 商务公寓在现行价格基础上可实现销售额： 1.5万 6500元 / =9750万 VS 我司认为 商务公寓 是本案商务物业的最佳方向 建议选择 1#楼东单元作为首发物业推向市场 本报告是严格保密的。 核心问题解决 市场营销 搭大盘便车 ， 借势共生 以市场挑战者姿态入市 ， 站在以 “ 滨湖城市天地 ”为中心的版块开发理念高度 ， 以滨湖大盘搭