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融资租赁在房地产业中的廊用 摘要 随着加入w t o 后对外开放步伐的加快，会使中国融资租赁业面临很大的冲击。 国外的租赁贸易要比中国成熟得多，有着雄厚的资金、优良的产品、良好的服务和 经验，中国的融资租赁大门一旦完全打开，将为国外房产开发商占领中国市场提供 推波助澜的作用。与国外的竞争不仅体现在商品上，更主要是体现在金融服务、知 识更新和科学管理上，这对我国目前的融资租赁业是一个严峻的考验。 本文探讨的是融资租赁在房地产中应用的问题，介绍了房地产融资租赁的内 涵、基本特性及几种主要房地产融资租赁的类型；研究了融资租赁在我国及我国房 地产业中的发展历程和现状；从房地产市场本身和房地产业在融资方面存在的问题 说职了房地产运用融资租赁的必要性，从内涵利益和外延利益两方面阐述了房地产 利用融资租赁的优越性；最后对加快发展房地产融资租赁中所存在的一些问题，提 出了对策建议。文章从现实出发，针对目前在融资租赁业发展过程中存在的问题， 分析制约我国融资租赁业发展的不利因素，并进步研究今后的发展战略。希望对 我国融资租赁业形成一个明确的定位及对行业具体实践提供一定的指导。 关键词：融资租赁；房地产业；发展现状；风险防范 融资租赁在房地产业中的应用 a b s t r a c t a f t e rj o i n i n gw t o ，c h i n ai sa c c e l e r a t i n gt h es t e pt oo p e nt ot h ef o r e i g n i tw i l l m a k ec h i n e s ef i n a n c el e a s i n gb ec o n f r o n t e dw i t hi m p u l s i o n t h el e a s i n gc o l t m l e r c ei n t h ef o r e i g ni sm o r em a t u r et h a ni ti nc h i n a ，、v i t f la b u n d a n tc a p i t a l ，b e t t e rs e r v i c ea n d e x p e r i e n c e o n c et h ei n d u s t r yo ff i n a n c el e a s i n gi so p e n e dt ot h ef o r e i g n ，i tw i l lh e l pt h e r e a l t ye x p l o i t a t i o nm e r c h a n t si nt h ef o r e i g no c c u p yc h i n e s er e a l t ym a r k e t i n go ff i n a n c e l e a s i n g t h ec o m p e t i t i o nw i t ht h ef o r e i g n e r si se m b o d i e dn o to n l yi nt h em e r c h a n d i s e ， b u ta l s oi nt h ef i n a n c es e r v i c e ，i n f o r m a t i o nu p d a t i n ga n ds c i e n t i f i cm a n a g e m e n t i tw i l l b et h eb a p t i s mt oc h i n e s ep r e s e n tf i n a n c el e a s i n g w h a tt h i sa r t i c l ep r o b e dw a st h ep r o b l e mo ff i n a n c el e a s i n ga p p l i c a t i o ni nt h e r e a l t yi n d u s t r y t h ea r t i c l ei n t r o d u c e dt h em e a n i n g s ，b a s i cc h a r a c t e ra n ds e v e r a lp d m a r y t y p e so fr e a l t yf i n a n c el e a s i n g s o m er e s e a r c hi nt h ec o u r s ea n ds t a t u so fr e a l t yf i n a n c e l e a s i n ga l s oh a dd o n e i ta c c o u n t e df o rt h en e c e s s i t yo ft h ef i n a n c el e a s i n ga p p l i c a t i o ni n t h er e a l t yi n d u s t r y , f r o mt h ep r o b l e me x i s t i n gi nt h er e a l t ym a r k e t i n ga n df i n a n c i n g t h e a r t i c l ee x p o u n d e dt h es u p e r i o r i t yo ff i n a n c el e a s i n ga p p l i c a t i o ni nr e a l t yf r o mt h ea s p e c t s o fi n t e r i o ra n de x t e r i o rb e n e f i t s ，a n dg a v es o m ea d v i c et ot h ep r o b l e m si nt h e d e v e l o p m e n to fr e a l t yf i n a n c el e a s i n g b a s e do nt h ef a c t ，t h ea r t i c l ea i m e da tt h e p r o b l e m si nt h ep r o c e s so f f i n a n c el e a s i n gd e v e l o p m e n t ，a n a l y s e da d v e r s ef a c t o r sw h i c h r e s t r i c t e dt h ed e v e l o p m e n to fc h i n e s ef i n a n c el e a s i n g ，a n dd i dr e s e a r c ht op r o m o t et h e d e v e l o p m e n to fc h i n e s ef i n a n c el e a s i n g ih o p et h ea r t i c l ec a np r o v i d es p e c i f i c o r i e n t a t i o na n ds o m eg u i d a n c et oc h i n e s ef i n a n c el e a s i n g k e yw o r d s ：f i n a n c el e a s i n g ；r e a l t yi n d u s t r y ；d e v e l o p m e n ts t a t u s ；r i s kg u a r d 2 学位论文独创性声明： 本人所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成采。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包括其他人已经发表或撰写过的研究成果。与我一同工 作的同事对本文所做的任何贡献均已在论文中作了明确地说明并表 示了谢意。如不实，本人负全部责任。 论文作者( 签名) ： 揖逸蕴一 9 0 0 7 年3 月扣日 学位论文使用授权说明： 河海大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、中国学术期 刊( 光盘版) 电子杂志社有权保留本人所送交学位论文的复印件或电 子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本入电子文 档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允 许论文被查阅和借阅。论文全部或部分内容的公布( 包括刊登) 授权 河海大学研究生院办理。 论文作者( 签名) ：垄垫塑一 2 0 0 7 年3 月；。日 融资租赁在房地产业中的应用 1 1 研究的目的和意义 第一章绪论 融资租赁起源于二战后的美国。当时美国厂商为了让用户购买自己的设备，开 始为用户提供金融服务，即分期付款销售。由于资金回收的风险较大，因而开始借鉴 传统融资租赁的作法，将租赁物的所有权先行保留在出租人一方，承租入只享有使 用权，直到出租人融通的资金全部以租金方式收回，所有权再以适当的方式转移到 承租人一方。由于它适应了现代经济发展的要求，所以在六、七十年代迅速在全世 界发展起来，当今已成为企业更新设备的主要融资手段之一，被誉为“朝阳产业”。 据世界租赁年报的统计数据资料显示，融资租赁在经济发达国家已经成为投资 中仅次于银行信贷的第二大融资方式。 融资租赁方式作为一种独立的融资手段，自2 0 世纪8 0 年代初引入中国，在一 定程度上缓解了我国资金短缺的困境，其作为新兴产业已经获得长足的发展。在我 国经过2 0 多年的成长历程，融资租赁虽有一定的发展，但其规模水平差强人意， 在国内金融市场所占比例非常小，远远未达到西方发达国家租赁融资方式在该国金 融市场所占比例，其对我国企业发展的促进作用也没有充分发挥。 融资租赁通过融资与融物，投资与贸易的结合，不仅是投资和促销的重要手段， 而且与房地产相结合还有利于房地产业的升级。从当前中国房地产市场的现状看， 房地产的有效需求增长明显滞后，房地产市场发展艰难，矛盾重重，如潜在需求很 大与目前市场有效需求不足的矛盾，商品房过剩与住房短缺同时并存的矛盾，住房 消费结构偏低与供给结构偏高的矛盾等等。我国如何充分挖掘房地产市场的潜力、 拉动房地产消费、开拓房地产市场将成为一个非常现实而又尖锐的问题，针对房地 产市场目前现状和融资需求，就产生了房地产市场自救的一个新观念一一房地产融 资租赁经营。融资租赁方式对开发周期长、使用周期更长的房产来说有着重要的意 义，这种重要意义将随着房产交易市场的规范发展和实践应用，显现出积极的推进 作用。总之，房地产市场迫切需要挖掘房地产市场潜力，启动房地产市场，进而刺 激有效需求，拉动经济增长，融资租赁有效地实现这些需求，融资租赁营销方式对 房地产业有着非常重要的意义。 同时，随着加入w t o 后对外开放步伐的加快，会使中国融资租赁业面临很大的 冲击。国外的租赁贸易要比中国成熟得多，雄厚的资金、优良的产品、良好的服务 和经验，中国的融资租赁大门一旦完全打开，将为国外房地产开发商占领中国市场 提供推波助澜的作用。与国外的竞争不仅体现在商品上，更主要是体现在金融服务、 知识更新和科学管理上，这对我国目前的融资租赁业是一个严峻的考验。所以，我 融资租赁在房地产业中的应用 们必须面对现实，针对目前在融资租赁业发展过程中存在的问题，分析制约我国融 资租赁业发展的不利因素，并进一步研究今后的发展战略。希望对我国融资租赁业 形成一个明确的定位及对行业具体实践提供一定的指导。 1 。2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究 如今租赁已经向多元化发展，各国学者对租赁的理解和操作形式有很多的差 异。有关租赁的起源及定义的范畴研究主要有t m 克拉克和s h a w nd h a l l a d a y p a m e m b a l ，关于租赁的起源二者的观点是一致的，即认为早在公元2 千年前古代 亚洲巴比地区幼发拉底河下游居住的苏美尔族就存在货物租赁。但他们关于现代融 资租赁的标志有分歧，前者以在2 0 世纪3 0 年代英国出现的租购( h i r ep r u c h a s e ) 为现代融资租赁的雏形，而后者以美国二战期间产生的、力量薄弱的厂家租赁政 府的机械设备为标志。1 ，这一分歧至今没有统一。 阿尔钦和德姆赛茨认为，如果所有者在现场监督，不只是在使用前和使用后进 行检查，可以用更低的代价测定生产要素或资源的磨损程度和使用者成本，那么人 们就不会去租用这种要素，而是倾向于直接将其归己所有。当资源被其他人使用， 而使用者成本又很难测定时，结果就会由所有者来使用这种资源。由此可以看出， 他们对“所有与使用”的考察是基于监督成本考虑的( 因为要监督的不仅是投入的 产出绩效，而且是投入要素在使用中可能遭到的滥用和折旧) 。但是如果按照阿尔 钦和德姆赛茨的观点，租赁行为( 财产让渡给使用者，且由使用者来使用) 只可能 发生于使用前后对资源的检查成本小于所有者现场监督的成本且使用者使用资源 的成本又很容易测定时，那么由于所有者和使用者的信息非对称性( 使用者对财产 使用过程中发生的滥用与折旧的有关信息比别人掌握得更多) ，导致对检查成本和 使用资源成本的测定费用高昂，由此租赁行为无法发生。这显然是与现实相悖的。 s u d h i ra m e m b a l 在最近的海外开展业务机会之分析之作中，提到租赁已成 为世界上大多数国家都采用的一种融资方式，但不同国家处于从初期到成熟期的不 同发展阶段，不论处于哪种发展阶段，总是有一些公司选择在国内发展，而另一些公 司借助海外业务的扩展来实现发展目标。他认为融资租赁是租赁周期的第一阶段。 租赁正被越来越多的人看作是一种融资方式，而且竞争相对较小，融资租赁是带有 不可解约的全额清偿的租赁。在这种形式中，承租人在租赁期结束时购买所租赁的 财产。在租赁期结束时的买入价格一般都是象征性的。融资租赁在结构上很像分期 付款，并主要作为供应商融资的一种形式来使用。租赁周期的第二阶段反映着租赁 业对不断增长的竞争所做出的相应调整。虽然这一阶段的租赁仍是一种以融资为主 要目的的租赁，但随着竞争的深化，出租人感到他们必须分化其业务。一种分化的 融资租赁在房地产业中的应用 方法就是把租赁朝着满足承租人对现金流量需要的方向发展。结果，租赁周期在这 一阶段上的一个特点便是创新的租赁结构。3 。 美国设备租赁协会的j a m e sr e n n e r 在美国租赁业市场回顾中提到现在融 资租赁已进入了一个新的阶段，一个挑战不亚于机遇的阶段。在经济仍然保持强势 的同时，其业务的特点是令人难阻置信的竞争以及客户基础向全球方位的和成熟的 承租人的转移，但是也有通过营销上和技术上的变化所带来的机遇。由于本行业处 在成熟的阶段，增长在继续，创新也很活跃。产品的创新并不多，然而程序创新以 及客户接触创新则大量发生。在某些圈子里，租赁被看作是一种生活必需品，而且 出租人一再地在寻找给租赁产品再融资的方式。独特的营销上和技术上的变化提供 了不同的交付机制，使得产品和服务的捆绑导致更多地解决客户问题，并创造了客 户同出租人之间扩展了的关系。他提出现在还需要考虑的两个课题，即技术的变化 和人员的短缺。变化的速率，尤其是在技术领域内，正在加快。随着近来分子电子 学的突破，障碍被再次打破。然而，技术对于租赁行业始终是好东西，它使某些部 门得以增长。由于技术的不确定性，因而有了营销优势。但是人员仍旧短缺，由于 所需要的技能有了变化，什么叫“合适”的雇员这一点，也随之而变。电信及技术 技能比此前任何时候都更重要。此外还有对营销、对公司使命、对租赁行业的整体 等等的理解，以及其它同职务有关的专项技能。因此，很难找到我们都在寻求的超 级明星这一点，也就并不奇怪了”。 1 2 2 国内研究 我国2 0 世纪8 0 年代初引进融资租赁业务方式后，二十多年来得到了迅速发展， 然而由于监管、准入、立法和税收等方面原因，我国的融资租赁业一直未能走上高 速发展轨道。据我国央行非银行金融机构监管司透露的数据，美国租赁业对g d p 的 贡献已超过3 0 ，而我国仅为万分之三，发达国家融资租赁业的市场渗透率已达到 1 5 3 0 ，我国仅为1 5 左右。融资租赁虽在我国发展了2 0 多年，但社会对其普遍 的认知程度还处于初级阶段，近几年，随着融资租赁业的相关政策环境日益完善， 也有许多的研究者看到了其重要作用，开始进入实物领域的研究，如裘企阳、沙泉、 屈延凯、史燕平等等，下面介绍这几位行业先驱对融资租赁所做的深入研究。 中国金融学会金融租赁专业委员会高级顾问裘企阳，对融资租赁方面有独特的 见解，其理论具有很强的实务操作性。在其著作融资租赁：理论探讨与实务操作 中，除了对融资租赁交易、我国融资租赁业的形成过程以及融资租赁业的国际比较， 主要考虑是，同2 0 世纪8 0 年代至9 0 年代前期相比，我国的宏观经济和法制环境有 了很大的不同，可以说是发生了质的变化。该著作主要从实务方面，给出了为融资 租赁的各种不同的交易形式所设计的、并已在实践中使用的合同及相关的契约性文 件的文本；阐述了融资租赁合同中租金和费用的确定方法；介绍了融资租赁业务的 融资租赁在房地产业中的应用 常规性核算统计报表，专业融资租赁机构的内部核算，融资租赁机构的内控指标体 系及适用报表；讨论了融资租赁机构对项目的受理审查；论述了融资租赁合同中如 何担保和如何才能不使担保效力丧失的问题，融资租赁机构的市场准入和退出等等 内容。在按大租赁概念立法的适宜性探讨一文中曾经指出，融资租赁合同和其 它租赁合同的共同点是：所转让的是对租赁物的占有、使用和收益权，出租入不得 侵犯承租人的这些权利；所保留的是对租赁物的处分权，承租人不得侵犯出租人的 这个权利：承租人有支付租金的义务；承租人有保持租赁物完好的义务以及租赁物 毁损或灭失时的赔偿责任“3 。 中国金融学会金融租赁专业委员会信息培训部主任沙泉，1 9 9 8 年创建现代租 赁网，在网上发布了3 6 0 多篇原创文章，涉及到租赁的方方面面，其中不少文章 都在官方媒体和经济类知名媒体上发表，对于租赁理论不管是从深度或广度都有深 刻的理解和独特的见解。在国家尚未对融资租赁开放金融业务时，率先开创国际融 资转租赁解决租赁公司作为企业不能从国外直接融资的问题。他针对实物操作，对 融资租赁的法律、金融、会计、税收、监管、产业等多方面都进行了深入的研究， 其研究更具有操作性。他研制的租金计算软件包含了各种类型的固定利率租金计算 方式，把复杂的计算电算化、程序化、标准化、网络化，只要在互联网上输入计算 条件，就可以立即得到结果，还具备一定的公信力，这个技术在行业内是独一无二 的，解决了行业租金计算难度较高的问题 我国融资租赁知名专家之一屈延凯，为了融资租赁事业的发展，与国家行业主 管、立法机构和租赁专家建立了广泛的联系。在许多与行业相关的问题上，为行业 争取了许多优惠政策，参与立法机构制定了有关的法律、法规。他写了一系列融资 租赁方面的著作，有全面认识融资租赁的服务功能、借鉴国外经验，调整税 收政策，促进租赁业发展、关于我国现代租赁业现状及如何加快发展的几个问 题、租赁融资在资本市场中的作用等等。在租赁融资在资本市场中的作用 中指出了融资租赁对个人、企业、政府的作用，有利于国家产业结构的调整、基础 设旋的建设以及可以与政府宏观经济政策结合、拉动社会投资、促进银行商业化进 程等。 对外经济贸易大学教授，中国外商投资企业协会租赁委员会理论部专家史燕平 老师，是目前国内与融资租赁业界联系最紧密的金融学者之一。她坚持不断的为我 国融资租赁业培养高级人才，并撰写了多篇有关国际国内融资租赁方面的论文，有 融资租赁及其宏观经济效应、关于我国融资租赁2 0 年发展的反思、融 资租赁与企业经营、国际租赁的理论与实务等等，并为我国金融领域的巨作 中华金融辞库撰写了租赁部分的概观性条目。史燕平老师在最近2 0 0 4 年的著 作融资租赁及其宏观经济效应中，第一次提出了物权融资的概念，并对此进行 了深入细致的分析，阐述了租赁融资中非全额清偿方式下的经营性租赁交易所存 在的形式上的不合逻辑及其本质上的合理逻辑之间的内在关系。”她的这一关于租 融资租赁在房地产业中的应用 赁融资本源的认识的研究成果，是对传统的以货币为交易载体的债权融资信用理论 内容的丰富和发展。此外，随着我国社会主义市场经济体制建设的不断深入，加入 w t o 以后，我国经济与世界经济一体化程度的不断提高，我国金融市场的深化也就 愈加重要。此书中关于融资租赁性质的客观认识，对重新准确地定位融资租赁在我 国资本市场上的地位，促进我国金融工具的多元化及其各种金融工具之间的相互协 调，实现国民经济发展过程中投融资渠道的多样化与畅通，都有着重要的现实意义。 以上的些研究都主要集中在从某些方面来分析我国的融资租赁业，在当前全 面对外开放的新环境和融资租赁业日益扩大的双重形势下，还缺乏融资租赁与房地 产业相结合的新形势下其发展的对策和建议等的系统研究。迄今，只有少数相关文 献涉及了融资租赁与房地产业结合的研究。 1 3 论文研究内容、方法及创新 1 3 1 论文研究内容 本文探讨的是融资租赁在房地产中应用的问题，介绍了房地产融资租赁的内涵、 基本特性及几种主要房地产融资租赁的类型；研究了融资租赁在我国及我国房地产 业中的发展历程和现状；从房地产市场本身和房地产业在融资方面存在的问题说明 了房地产运用融资租赁的必要性，从内涵利益和外延利益两方面阐述了房地产利用 融资租赁的优越性；最后对加快发展房地产融资租赁中所存在的一些问题，提出了 对策建议。 本文第二章首先简要叙述房产融资租赁的概念，分析了房地产融资租赁的基本 特性，接着比较和评价了房地产融资租赁的几种主要类型。 本文第三章主要介绍了融资租赁在中国的发展历程、融资租赁业在我国的发展 现状、融资租赁在我国房地产业中发展现状。 本文第四章先通过分析房地产市场本身存在的问题和房地产业在融资方面的现 状与存在的问题，说明了房地产业运用融资租赁的必要性，并通过将房产融资租赁 与银行按揭购房的经济效益决策和如何利用融资租赁改善财务指标体系进行分析 来阐述其优越性。 本文第五章对我国房地产融资租赁业的发展中存在的问题加以分析，进而提出 了加快房地产融资租赁业发展的建议措施。 本文第六章对全文进行了总体小结，并展望了未来房地产融资租赁的发展前景。 1 。3 2 研究方法 本论文主要依据经济学、市场营销学和财务管理学的基本理论，通过深入的调 融资租赁在房地产业中的应用 查研究，借鉴已有的科学成果，理论联系实际，定性分析与定量分析相结合，规范 分析与实证分析相结合，宏观分析与微观分析相结合。在具体的研究过程中，采用 对不同方案现金流量的比较分析方法、财务指标体系的分析方法以及分析归纳的方 法。 1 3 。3 创新 本文是在众多学者和研究者对融资租赁研究的基础上，结合我国房地产行业的 融资租赁做了一个系统的分析。具体创新表现在以下两点： ( 1 ) 研究理论上的创新：融资租赁作为一种房地产促销及融资方式，虽然在国 外已有大量的研究且发展也比较成熟，但是在理论上，将融资租赁与房地产业相结 合进行系统的研究还是很少。因此，选取其作为研究对象，在理论和实践上都具有 现实意义。 ( 2 ) 研究方法上的创新：采用对不同方案现金流量的比较分析方法，来进行融资 租赁与按揭购房的经济效益决策。 融资租赁在房地产业中的应用 第二章房地产融资租倭概述及应用现状 2 1 房地产融资租赁的内涵 融资租赁是一种交易。这种交易方式是，出租人根据承租人的请求，向承租人 指定的出卖人，按承租人同意的条件，购买承租人指定的资本货物，并以承租人支 付租金为条件，将该资本货物的占有、使用和收益权转让给承租人。在同一宗融资 租赁交易中，必定包含有所述资本货物的买卖和以该货物为租赁物的租赁这样两 类互为条件、又相互独立的交易，它们分别由买卖合同和融资租赁合同体现。在这 种交易中，必定要有资本货物的出卖人、兼为租赁物出租人的该货物的买入人以及 租赁物的承租人这样的三方当事人存在。因此，通常把融资租赁描述为是包含着两 类合同和三方当事人的交易”1 。 房地产融资租赁经营是房地产开发经营的一种新方式，是指有购房需求的购房 人( 承租人) 为了购买商品房，在资金不充裕的情况下，委托租赁公司( 出租人) 根据 其要求和选择代为购入所需的房产，然后，购买人以租赁方式从租赁公司租赁房产 使用，从面使购房人以融通资金的方式改善自己的住房条件的一些经济活动。同时， 房屋的租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和 义务，由出租人和承租人签订房产租赁合同约定，并向房产管理部门登记备案。 房地产融资租赁一般业务流程步骤为：购房者在找到合适的商品房开发商之后， 向融资租赁公司提出租赁申请；融资租赁公司审核购房者的申请资料，并了解购房 者的信用和偿债能力；融资租赁公司和购房者共同与商品房开发公司签订商品房购 销合同，融资租赁公司与购房者签订融资租赁合同；购房者向融资租赁公司支付租 金，融资租赁公司向开发商支付购房款；租赁公司向购房者交付商品房并保留商品 房的所有权。 2 2 房地产融资租赁的基本特性 现代租赁的做法起源于生产厂商以分期付款方式推销自己的设备。由于资金回 收的风险比较大，开始借用传统租赁的做法，将租赁物件所有权保留在出租人一方， 承租人只享有使用权，直到出租人融通的资金全部以租金的方式收回。融资租赁在 这种情况下发展起来，因而从一开始，融资租赁便具有很强的金融服务性质，具有 融资和促销这两个基本功能。同时，其在加速物流和资金流方面还发挥着特殊的中 介功能，是一种风险行业，它具体有以下特性： 第一，融资与融物结合。以商品形态和资金相结合提供信用是融资租赁的主要 特点。融资租赁由出租人融通资金，承租人自行选择租赁物件，融资租赁期满时， 融资租赁在房地产业中的应用 一般都办理留购手续，即把所有权转让给承租人的一种融资与融物紧密结合的信用 形式。0 1 对承租人来说，其所进行的融资租赁活动，从形式上租入了房产，但实质 上则是融通了资金，且将融资与融物相结合；对出租人来说，在租期内始终持有所 有权，比较安全，风险较小，由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向， 对承租入也有较强的约束力。融资租赁的业务有金融属性，但它又要注重服务而不 是金融业务本身，它运用综合的知识和良好的经营管理，合理整合社会资源，为金 融机构服务，为承租人服务，为房地产开发商服务。它一方面提供融资服务，另一 方面又要进行房地产营销和资产管理。 第二，租赁合同当事人必须履行合同。在发生租赁行为时，融资租赁合同中三 方当事人一一出卖人、出租人、承租人之间的经济关系以契约固定，买卖双方和租 赁双方必须签订买卖合同和租赁合同，在合同期内，不得随意解约。融资租赁是在 实质上转移与房产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。融资租赁的性质决 定了租赁资产的租期比较长，一般相当于资产的经济寿命期，或至少达到资产经济 寿命期的7 5 以上。在长期租赁期间，非经双方同意，租赁合同一般不能轻易取消， 除非符合合同法定解除的条件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同无效的情况 出现。 第三，所有权与经营权分离。一般的投资信贷，是由借款人直接向银行借入资 金，自行购买房产，房产所有权与使用权统一于借款人一身。而在融资租赁条件下， 整个租赁合同期间的房产所有权始终属于出租人，承租人在租赁结束时，虽有留购、 续租、退还的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得房产的使用权。即房 地产的所有权与使用权分离，摆脱了传统的财产占有观念，所有权因素被淡化，既 有利于分散出租方的风险，又有利于确定现代化的经营方式，促进了房地产租赁市 场的发展。 第四，承租人具有选择权，也承担主要责任。租赁期满后，出租人和承租人需 要在合同中约定租赁物归属，这样承租方对租赁物有按合同规定如何处置的权利， 即退程、续租和实现所有权转移的权利，丽在绝大部分融资科赁中，房地产权转移 的权利将会成为承租方融资租入房地产商品的最终目的。由于在合同结束时所有权 最终很可能转移给承租人，这时租赁物的所有权是出租人为了控制承租人偿还租金 的风险而采取的一种形式所有权，因此租赁物的购买由承租人选择，房产销售商及 房产的选择由承租人负责。租赁期内，承租人有保持租赁物完好的义务以及租赁物 毁损或灭失时的赔偿责任，即承租人对房产的维修、保养及风险承担义务，在整个 租赁期内对租赁物件享有独占权，并按期支付租金，出租人只是提供金融服务。 2 3 房地产融资租赁几种主要类型及评价 一种好的融资租赁方式必然使企业的成本最小，效益最大。对于准备租入的 融资租赁在房地产业中的应用 房产，无论选择哪一种融资租赁方式，租入房产给承租方在未来租赁期内的效益是 相同的，所不同的只是每种融资租赁方式下支付的租金。因此承租人在初步确定了 可行的融资租赁方式后，还应该从融资成本方面进行分析，选择融资成本最低的方 式。下面将分别介绍我国房地产可以运用的几种租赁方式。 2 3 1 房地产融资租赁的几种主要类型 1 房地产业直接租赁 我国融资租赁目前大多采用直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁的传统 做法，具体来说即是由租赁公司用自身资金代替企业或居民购买所需的房产，然后 将之出租给该企业或居民使用，定期向作为承租人的企业收取租金；而租赁合同期 满后，根据租赁公司与承租人事先约定，既可由租赁公司收回房产，也可由承租人 向租赁公司支付象征性货价而取得该房产的所有权。 2 房地产业转租赁方式 转融资租赁由出租人从另一家融资租赁公司或开发商租进房产，然后转租给 下一个承租入使用。转融资租赁与其他融资租赁的主要区别在于转融资租赁是从租 赁公司或开发商取得融资便利，其他是从银行或非银行金融机构取得融资便利。转 融资租赁的关键在于多了一个第三人充当转租人，它的功能可以通过最终承租人和 转租人两方面以体现。对转租人而言，当租赁公司在其借贷能力较弱，融资技术也 不发达，资金来源有限的情况下，为了利用别家租赁公司条件优厚的融资便利，往 往会采用转租赁的方式“。一般在如下情况下较多采用的是转租方式：如树立品牌 形象，避免买家在购买物业后各自为政而影响楼盘的形象定位情况中较多采用转 租；中介公司统一租入相连的多个铺位，统一装修，化零为整，或是品牌连锁店选 址租入铺面，统一装修后，再转租给加盟者；又或是房地产公司将与楼盘相邻的物 业租入，扩大自己的楼盘门面，再统一装修定位，以达到规模效益，在这些过程中 都会产生转租业务。 3 房地产业售后回租 售后回租实质上是一项融资行为，而不是销售行为，它是一种所有权和使用权 分离的借贷行为，由于出售房地产往往获得该财产的全额价值补偿，这时我们可以 视“回租”是一种高比率的房地产融资方式“。其行为包括两方面的当事人：卖方 为某项物业的所有人，想要保留对该物业的使用权以便从经营此物业中获得收入， 同时又希望出让该物业的所有权进行融资来减少资金的占用；投资者拥有充足的资 金，可以向卖方提供融资服务，同时也希望借此获得较高的投资收益。 售后租回交易是指卖主将一项自制或外购的房产出售给租赁公司，又将该项资 产从租赁公司租回的一种方式。在这种方式下，卖主同时又是承租人，买主同时又 是出租人，这样卖方在获得一笔出售资金的同时又可以继续使用或经营该物业。于 融资租赁在房地产业中的应用 是，卖方将物业以低于市场售价的价格出售，及时获得资金的回收，并与投资者签 订长期回租合同，由于物业的售价低于市场水平，因此卖方( 承租人) 向投资者支 付的租金也低于市场水平。承租人在保留对房产的占有权、使用权和控制权的前提 下，将固定资本转化为货币资本，进行了融资。回租融资的最大好处就是可以少占 用自有资金，此外租金在财务上作为经营成本，应从纳税收入中扣除，承租人可因 此获得一定的免税额度，但回租融资对承租人的经营水平也提出了更高的要求一一 其经营收益率必须高于回租融资的成本。而出租人( 租赁公司) 则通过售后回租交 易找到了一条保险的投资渠道。回租可为其带来高于抵押贷款的投资回报率，而且 他对物业拥有控制权，租期结束后可将物业继续出租或出售，获得更可观的回报。 所以，售后回租不失为一项“双赢”策略。 4 房地产业杠杆租赁 随着金融租赁业的发展，特别是出现了一些大型租赁项目，租赁公司凭借自有 资金往往难以满足这些项目对资金的需求，于是杠杆租赁应运而生。杠杆租赁其实 是信托与融资的结合运用，这主要体现在租赁公司利用自己有限的资金来启动融资 规模较大的项目，即发挥资金的杠杆作用，融资租赁公司只承担租赁物价款的2 0 - - 4 0 ，并以此租赁物作为抵押物，以收取租金的权利作为额外保证，从银行或 非金融机构获得贷款用于支付其余大部分价款。这种交易多发生在需要巨额资金的 项目，融资租赁公司受到自身资本充足率的限制，往往难以独立承担，而且为了贯 彻风险分散的原则，需要金融机构的贷款支持。 2 3 2 房地产融资租赁方式的评价 直接融资租赁的融资成本即租金包括三大部分：租赁资产的成本即房产的购买 价、保险费等；租赁资产的成本利息，即出租人向承租人所提供资金的利息：租赁 手续费，既包括出租人承办租赁业务的费用，也包括出租人向承租人提供租赁服务 所赚取的利润。 转融资租赁在租赁中引进了转租人这样一个中问人，解决了承租人信用额度 不足的缺陷和贸易壁垒的障碍，使承租人通过转租人完成融资，这样使承租人在直 接融资租赁成本的基础上，还要增加转租人的成本利息、转租人承办租赁业务的费 用、转租人向承租人提供租赁服务所赚取的利润，这样就不可避免地增加了租金， 使融资成本远远高于其他融资租赁方式。 房产售后回租融资租赁目前在我国融资租赁业务中所占的比重较大，由于房地 产的出售和租入是同步进行的，不存在流动成本，因此相应地避免了附加成本，从 而使总的融资成本降低。 杠杆融资租赁虽然很复杂，但它依然能降低承租人的融资成本。因为采用杠杆 租赁的项目都是大型的资本密集型项目，政府给予投资抵税和加速折旧的优惠政 融资租赁在房地产业中的应用 策，而且融资租赁公司因这笔交易而支付的利息可作为费用，无须缴纳税款，这将 大大降低融资租赁公司的实付税款，相应会促使融资租赁降低租金，承租人能从相 对较低的租金中得到低融资成本的好处“小“。杠杆租赁对租赁公司来说，其综合效 益较好，租金回收也安全，费用低，因此在国外比较盛行。 2 4 融资租赁在中国的发展历程及现状 融资租赁是二战后世界金融创新潮流的产物。自融资租赁产生以来，以其在资 本市场中较独特融资方式的竞争优势和重要作用获得了前所未有的发展，年平均增 长达3 0 。据世界银行所属国际金融公司( 1 f c ) 统计，与其他融资方式相比，目 前融资租赁己成为仅次于银行信贷的第二大融资方式，在国际资本市场中占有非常 重要的地位。融资租赁这种交易方式由设立于1 9 5 2 年的美国金融贴现公司首创。 改革开放之初，在荣毅仁先生的直接倡导下，这一交易方式被首次引入我国。当时， 荣毅仁先生执掌的中国国际信托投资公司设立了租赁部，成就了我国第一笔融资租 赁交易。紧接着，中国国际信托投资公司于1 9 8 0 年同日本东方租赁株式会社共同 设立了中外合资的中国东方租赁有限公司，又于1 9 8 1 年同国务院几个部及几家国 有银行共同设立了中国租赁有限公司。这两家公司都是专营融资租赁的机构。在他 们的带领下，一批融资性租赁公司随之设立，并在我国形成了中外合资及内资租赁 这两个特殊行业。融资租赁被引入我国以来，在较长的时期里，主要是以其引进外 资的功能适应了我国国有企业技术改造的投资需求。 我国融资租赁业起步于2 0 世纪8 0 年代，是伴随着我国改革开放步伐的加快和 金融市场的逐步发展而产生和发展的。我国经济建设步伐加快及市场经济体制的建 立，加快了我国租赁融资业的发展。企业为适应市场竞争的需要，必须对产品进行 创新，而先进的技术和设备引进显得尤其重要，此时，租赁融资作为一种比购买更 具优势的筹资决策和设备更新手段，赢得了一些企业的青睐。这些租赁业务同时也 有力地推动了我国大中型企业、“三资”企业及乡镇企业的外资筹措、技术设备改 造及市场竞争力的提高，支持了纺织、轻工、交通、邮电通讯等产业的升级换代。 我国现代的民航、城市出租汽车行业、移动通讯业基本都是在采用融资租赁方式引 进国外飞机、汽车和设备后迅速发展起来的。即使在亚洲金融危机期间，租赁公司 也成功地在国际金融资本市场组织银团贷款采取转租赁方式引进外资几亿美元，支 持了我国邮电通信业进行技术改造。 尽管融资租赁在这2 0 多年问，为我国进行改革开放引进外资、引进先进技术、 设备发生改造，乃至刺激内需扩大基本设施及设备投资都做出了巨大的贡献，然而 由于种种原因，中国租赁业一直照抄照搬日本等国家的经营模式，仅仅把租赁作为 银行的衍生物和附属品。纯粹从借贷的角度来定位租赁业的功能，结果出现了十分 不合理的现象：把融资租赁界定为金融业务和利用外资两个渠道，融资租赁行业为 融资租赁在房地产业中的应用 此曾陷入低谷。同时，也是由于到了2 0 世纪9 0 年代国内信用环境下降、缺少有利 的税收政策和统一的行业管理，以及欠租问题的影响，我国融资租赁业几乎全行业 处于低迷状态，甚至些成立较早的老牌公司也面临着资产质量恶化、出现严重的 支付困难、正常的业务经营已难以为继的状况。经过多年发展和调整我国租赁业进 入剑新阶段，摆脱了过去酃种简单融资的租赁模式，通过整合社会资源，降低投融 资中的信用风险，行业已经进入创新租赁的发展时期，改变了过去那种高风险低收 入的状态，企业更多的是把它作为一种销售手段来运作“”。 据世界租赁年报统计，2 0 0 3 年，全球租赁总额达4 6 1 6 亿美元，美国、日 本、德国分别以2 0 4 0 亿美元、6 2 1 亿美元、3 9 8 亿美元位居前三名，而中国的租赁 额只有区区2 2 亿美元。同时从租赁业市场渗透率( 租赁在固定资产投资中所占比 例) 来看，美国达3 1 1 ，加拿大2 0 2 ，英国1 5 3 ，德国9 8 ，日本9 3 ， 东欧的罗马尼皿、匈牙利、捷克也分别达到3 0 8 、1 9 、1 8 6 ，而中国却不到 2 。从以上数据我们可以看出，我国与许多发达国家相比在租赁交易额、租赁的市 场渗透率及其对g d p 的贡献等方面都有较大的差距。 2 5 融资租赁在我国房地产业中应用的现状 从国外融资租赁在房地产业中的发展现状来看，谁都无法否认房产融资租赁的 广阔前景。整体来看，融资租赁业基本上未渗透到我国的房产领域，只是在上海这 个具有独特优势的城市发生了房地产融资租赁的革命性的创新。 2 0 0 4 年4 月初，上海融资租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下 全国首个房地产“售后回租+ 保理”融资项目正式签约一一上海一家大型房地产公 司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签订了5 年的“售后回租” 合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地 产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6 亿 元。这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地 产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围 内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵 手”成功。 迄今，上海各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施 行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地 产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由2 0 及以上上升到了3 5 及以上，而购 买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道 追在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生金融租赁、信托、担保、 典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋 糕”。注册资金5 亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回 融资租赁在房地产业孛的应用 租+ 保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。“售后回 租+ 保理”业务的推出，对于整个融资租赁行业来说，可谓一次革命性创新，不仅 解决了房地产开发融资难的问题，而且房产变现的资金可作为新开发项目的资本 金。其对三方的有利之处不容置疑，形成了融资租赁公司、房地产开发企业以及商 业银行三方“共赢”的局面。 首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后租回交易是一种特殊形式的租赁业 务，是指房地产开发企业( 即承租人) 将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从 融资租赁公司( 即出租人) 那里租回，习惯称之为“回租”。在售后回租方式下，通过售 后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业( 即承租人) 在保留对资产的占有权、 使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的 现金。租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，租赁公司根据房 产项目的质量以及租金应收款的风险程度。收取2 5 的融资租赁费用。 第二，融资租赁公司又将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行 在以买断房地产开发企业( 即承租人) 的租金应收款为基础，为租赁公司提供租金应 收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务“保理业务”。银行在 收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1 的保理业务手续费。同时。 将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人( 房地产开发企业) 无 法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可 将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。 第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自 有资金，并将其充抵新开发项目的资本金( 与直接向银行办理抵押贷款的资金性质 完全不同，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金) ，或者投 资其他任何项目( 而房地产开发企业用房地产产权作银行抵押，所得的贷款资金用 途是指定的，无法用于投资新开发项目) 。另一方面，通过“售后回租”，房地产开 发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办 法，在融资租赁到期时，依照合同囱金融租赁公司赎回原来的房地产项目。 另外，有关部门和人士也在进一步积极探讨房地产融资租赁的运用，例如在2 0 0 6 年，商务部政策研究室负责人专程到上海就“关于以现代租赁为亮点，拉动房产消 费”举行了座谈会，根据国外租赁在房地产业的巨大的拉动作用，探索我国现代租 赁与房产消费的结合上存在的市场空间