（城市规划与设计专业论文）长沙市工业用地集约利用研究.pdf

摘要 本文通过阐述长沙市工业用地的扩展速度与规模以及存在的问 题，从城市土地集约利用的内涵研究出发，对工业用地集约利用及其 潜力评价理论作了较为深入的研究和阐述，评价工业用地集约利用潜 力状况，并通过回顾国内# i - $ h 关研究，构建了长沙市工业用地的开发 强度指标，以期为提高长沙市土地集约利用水平提供理论依据和参考。 本文首先提出研究所关注的问题，简述研究的背景、意义及国内 外相关领域的研究现状。接着在回顾城市土地集约利用相关基础理论 的基础上，详细阐述工业用地集约利用的内涵、影响因素，并介绍了 城市土地集约利用潜力评价的有关内容。然后实证研究长沙市土地集 约利用状况，参考有关标准和研究成果，建立工业用地集约利用潜力 评价模型和指标体系，构建长沙市工业用地潜力分级量化体系，用层 次分析法计算指标权重，用多因素综合评价法计算出该市工业用地集 约利用的综合潜力。在潜力评价的基础上，文章对长沙市工业用地指 标体系的制定进行了深入研究，研究参考了国内外相关城市指标体系， 通过四个阶段的工作制定了长沙市工业用地指标体系，文章提出了工 业用地指标体系分行业、分区域控制的方法，并从指标便于操作的角 度对国土规划和指标进行了拟合。最后，基于上述分析，从规划技术 优化、规划实施管理完善和配套制度政策建立等三个方面提出土地潜 力拓展和集约利用的相关对策和措施。 研究论文共分六章。第一章绪论部分提出了研究所关注的问题， 阐述了研究背景和研究意义，回顾了国内外土地集约利用研究现状， 并介绍了主要研究方法、研究内容和研究框架，以及论文的结构。第 二章对研究区域的自然条件、经济发展、工业发展和土地利用状况进 行了研究。第三章通过构建指标体系和模型对长沙市主要工业行业的 土地集约利用水平进行评价，并进行了详细分析。第四章，对长沙市 的工业用地指标体系的编制进行了深入研究。第五章，主要总结了本 研究的主要结论，并给出相应的政策建议。第六章阐述结论、提出研 究创新点和需要进一步研究的地方。 关键词：土地集约利用，工业用地，潜力评价，指标体系 a bs t r a c t i nt h i sp a p e r ，t h r o u g ht h ee x p a n s i o no fi n d u s t r i a l l a n da sw e l la st h e s p e e da n ds c a l eo fe x i s t i n gp r o b l e m so fc h a n g s h a ，f r o mt h es t u d yo ft h e m e a n i n gu r b a nl a n di n t e n s i v eu s e ，t h ei n t e n s i v eu s eo fi n d u s t r i a l l a n da n d i t sp o t e n t i a lf o rt h e o r e t i c a le v a l u a t i o nw a sm a d em o r ee l a b o r a t ei n d e p t h s t u d i e sa n dt oe v a l u a t et h ei n d u s t r i a ll a n di n t e n s i v eu s eo ft h ep o t e n t i a lo f t h es i t u a t i o n ，a n db yr e v i e w i n gr e l e v a n tr e s e a r c ha th o m ea n da b r o a d ，t o b u i l dd e v e l o p m e n ti n t e n s i t yi n d i c a t o r so fi n d u s t r i a ll a n do fc h a n g s h a ，w i t h av i e wt oi m p r o v et h ei n t e n s i v eu s el e v e la n dp r o v i d eat h e o r e t i c a lb a s i s a n dr e f e r e n c eo fl a n df o rc h a n g s h a i nt h i sp a p e r ，t h ef i r s tc o n c e r no ft h ei n s t i t u t e ，o u t l i n i n gt h e b a c k g r o u n dt ot h es t u d y ，s i g n i f i c a n c ea n dr e l a t e dr e s e a r c hi nt h ef i e l do f d o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a ls t a t u s t h e n ，r e c a l l i n gt h ei n t e n s i v eu s eo fu r b a n l a n d r e l a t e db a s i ct h e o r i e s ，b a s e do nt h ed e t a i l e du s eo fi n d u s t r i a l l a n d i n t e n s i v ec o n t e n t ，i m p a c tf a c t o r s ，a n di n t r o d u c e st h ep o t e n t i a lf o r i n t e n s i v eu s eo fu r b a nl a n de v a l u a t i o no ft h ec o n t e n t t h e n ，a ne m p i r i c a l s t u d yo fl a n du s ec o n d i t i o n sf o rc h a n g s h a ，r e f e rt ot h es t a n d a r d sa n d r e s e a r c h r e s u l t s ，t h ee s t a b l i s h m e n to fi n d u s t r i a ll a n du s ep o t e n t i a lo f i n t e n s i v ee v a l u a t i o no fm o d e l sa n di n d i c a t o r s ，b u i l d i n gi n d u s t r i a l 1 a n d c l a s s i f i c a t i o nt oq u a n t i f yt h ep o t e n t i a lf o rs y s t e m - l e v e la n a l y s i sm e t h o d w i t hw e i g h t so fi n d i c a t o r s ，u s i n gm u l t i f a c t o rc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n m e t h o dt oc a l c u l a t e t h e c i t y s i n d u s t r i a ll a n d u s e p o t e n t i a l o ft h e i n t e n s i v e e v a l u a t i o no ft h ep o t e n t i a lo nt h eb a s i so ft h ea r t i c l eo ni n d u s t r i a l l a n di nc h a n g s h ao ft h ed e v e l o p m e n ti n d i c a t o rs y s t e mc o n d u c t e di n d e p t h s t u d yw i t hr e f e r e n c et ot h er e l e v a n tu r b a ni n d i c a t o r ss y s t e ma th o m ea n d a b r o a d ，t h r o u g ht h ef o u rs t a g e so ft h ed e v e l o p m e n to ft h ei n d e xs y s t e mo f i n d u s t r i a l1 a n do fc h a n g s h a ，t h ea r t i c l ep u tf o r w a r dai n d e xs y s t e mo f i n d u s t r i a l l a n ds u b s e c t o r ，s u b r e g i o n a lc o n t r o l ，a n de a s yt oo p e r a t ef r o m t h ep o i n to fv i e wo fi n d i c a t o r so fl a n d u s ep l a n n i n ga n di n d i c a t o r st of i t f i n a l l y ， b a s e do nt h ea b o v e a n a l y s i s ，p l a n n i n gt e c h n i q u e s f r o m o p t i m i z a t i o n ，i m p l e m e n t a t i o na n dm a n a g e m e n to fp l a n st oi m p r o v et h e s y s t e mo fp o l i c i e sa n ds u p p o r t i n gt h ee s t a b l i s h m e n to ft h et h r e ea s p e c t so f p o t e n t i a ld e v e l o p m e n ta n di n t e n s i v eu s e r e l a t e dp o l i c i e sa n dm e a s u r e s t h e r ea r es i xc h a p t e r si nt h ea r t i c l e t h ef i r s tc h a p t e ri si n t r o d u c t i o n r e s e a r c hb a c k g r o u n da n dm e a n i n ga r en a r r a t e di nt h i sc h a p t e r ，t h e nt h e s u m m a r i z a t i o no fl a n di n t e n s i v eu s ei nd o m e s t i ca n do v e r s e a si s i i r e c o u n t e d t h er e s e a r c hw a y ，r e s e a r c hc o n t e n t ，t h e r e s e a r c ht a m ea n d s t r u c t u r eo fp a p e ra r ei n t r o d u c e d c h a p t e ri i ，i n t r o d u c et h ea r e a sn a t u r a l c o n d i t i o n s ，e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，i n d u s t r i a ld e v e l o p m e n ta n dl a n du s e c o n d i t i o i l sw e r es t u d i e d c h a p t e ri i i ，a n a l y s e st h ef a c t o r st h a ti n f l u e n c ei a n d i n t e n s i v eu s e ，a n dt h e ne s t a b l i s h e sc l a s s i f i c a t i o na n dq u a n t i f i c a t i o ns y s t e m a n dr e a c h e st h em a c r o s c o p i cr a n k o fi n d u s t r i a l l a n di n t e n s i v eu s e p o t e n t i a l i t yi nc h a n g s h ai n d u s t y c h a p t e rw ，t h ep r e p a r a t i o no fi n d i c a t o r s y s t e mc o n d u c t e di n d e p t hr e s e a r c ho ft h ei n d u s t r i a ll a n d c h a p t e rv ，t h e m a i ns u m m a r yo ft h em a i nc o n c l u s i o n so ft h i ss t u d y ，a n dg i v e st h e c o r r e s p o n d i n gp o l i c y r e c o m m e n d a t i o n s c h a p t e r c o n c l u s i o n s ，t h er e s e a r c ha n di n n o v a t i o na n d e x a m i n a t i o n v i s e t so u tt h e t h en e e df o rf u r t h e r k e yw o r d s ：l a n di n t e n s i v eu s e ，i n d u s t r i a ll a n d ，l a n dp o t e n t i a l i t y ， i n d i c a t o rs y s t e m i i i 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名：日期： 学位论文版权使用授权书 年二月兰日 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文， 允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名 导师签名厄垦凤扫期：! 丝 年工月缸日 硕+ 学位论文 第一章绪论 1 1 研究背景 第一章绪论 1 1 1 长沙市大力推进新型工业化和城市化的内在需求 我国已经进入城市化高速发展的阶段，而一个地区经济的发展，关键在于工 业的发展。工业经济是新型城市化的内在动力，是推动经济社会发展的主导力量， 是转变经济增长方式的内在要求，是提升区域竞争实力的根本途径。 近年来，长沙强力推进兴工强市，兴工强市是长沙经济发展的核心战略，新 型工业化是长沙经济发展的第一推动力。2 0 0 7 年长沙市实现工业总产值2 1 0 0 亿元， 年均增长2 3 3 ，第二产业在三产中的比重也由2 0 0 0 年的3 8 9 提高到4 5 o 。 2 0 0 7 年1 2 月1 4 日，长株潭获批资源节约型和环境友好型( “两型社会) 综 合配套改革试验区，它是新的历史时期国家探索新的发展途径和建设模式的重大 举措，对发展新型城市化、新型工业化提出了更高的要求。 长沙工业走出了依靠物质和人力资源的高投入的初级阶段，步入了产业结构 战略调整，优先发展高新技术产业，坚持用高新技术和先进适用技术改造提升传 统产业，推进信息化与工业化融合的工业化中期阶段。加上东部沿海地区产业转 移，工业用地的需求量很大，需求量与可供量之间的矛盾日益突出。但在工业用 地供应紧张的同时，土地资源的利用效率偏低，单位面积的产出不高，圈而不用 和土地浪费现象比较普遍。尤其是在城市边缘区和郊区，为了引进工业项目，将 几百亩，甚至是上千亩的土地一次性低价出让给企业。 城市建设用地，特别是开发区工业用地的快速扩张一方面是由于我国处于经 济快速发展阶段，城市各方面发展需要大量土地作为载体，是城市建设用地的正 常扩展；另一方面则是由于在经济增长方式、思想认识以及政府管理等方面存在 不足，造成的开发区工业用地利用效率低而导致的。开发区工业用地开发建设存 在的主要问题有：一是开发区扩张规模过大，土地资源失控。二是开发区粗放式 外延发展，土地利用效率不高。三是土地建成投产率低。 因此，如何在推行新型工业化的同时，合理、有效的利用好土地资源，遏制 工业用地低成本过度扩张，积极推进新型城市化，是当前我们面临的一个迫切需 要解决的问题。 硕+ 学位论文第一章绪论 1 1 2 工业用地的特殊性 工业用地开发建设与其他房地产用地相比有诸多不同。工业用地开发的特殊 性主要表现在： 首先是开发的主要目标不同。居住、商业、综合等一般房地产用地的开发， 主要是满足城市居民的居住、购物、休闲等需要和需求，这些都和城市居民有密 切的关系，人在这些空间中活动交往。因其对人们的日常生活影响很大，开发目 标主要是考虑人的使用需求和公共空间的组织。而工业用地的开发目标主要是追 求经济效益，为企业提供良好的投资环境，土地使用的高效益往往是规划方面考 虑的主要问题。 其次是开发的过程不同。主要表现在：一是工业用地个性化特点非常明显， 不同的项目都有自身特殊的要求，工业建筑主要是受到内部生产流程、生产设备 和生产工艺等制约，建筑高低、体量大小差别甚大，需要量身定制，而居住、商 业、综合等一般房地产用地有较大的普适性，可以在开发强度、空间组合、体量 形式等方面采取相类似的控制要求；二是工业用地的开发者，一般都是满足自身 生产发展需要，是土地的长期直接使用者，易引发对土地长期价值的关注。而一 般房地产用地的买家不是土地的最终使用者，项目开发销售完毕，其土地使用权 也就转移完毕，开发者对上地价值的长期变化关注较小。 第三是开发的规划控制不同。尽管工业用地和其他类型的房地产开发都在开 发前编制了城市规划，对开发规定了各项建设要求，但工业用地一般在明确具体 项目后往往要将原地块进行划分或合并，相应的规划条件也要进行调整后才能指 导建设。而居住、商业等房地产用地前期的规划设计、开发条件等可以直接用于 控制各项目的开发建设【ij 。 1 1 3 工业用地强度指标在工业用地开发管理中的作用不足 在工业用地的开发管理中，控制性详细规划是重要的管理依据之一。控制性 详细规划产生于我国经济体制从计划经济转向市场经济的过程中，目的是引导市 场行为向政府所希望的符合公共利益的方向发展，提高城市空间利用效率，改善 环境质量。控制性详细规划核心的内容是对城市用地开发强度的控制，主要体现 在规划的容积率和建筑密度指标上。我们现在强调的土地集约利用，简而言之就 是以较小的投入和最小的资源消耗，取得最大的土地产出和土地利用效益，包括 资金集约和空间集约。因此，工业用地开发强度指标如何确定，就直接决定了土 地开发利用的空间集约程度。但是，工业用地控制指标确定的合理性以及实际发 挥的作用在研究中没有得到足够的关注【2 1 。 2 硕七学位论文第一章绪论 工业用地开发建设中出现的问题，在规划实施层面，规划控制的不利也是其 原因之一。规划控制尽管只是开发区管理的一个方面，但却是一个重要的方面。 然而在城市快速发展的背景下，面对不断出现的城市建设项目，现行的控制指标 却时常面临失效的状况，看似丰富详尽的规划内容和控制指标无法成为建设项目 实施的准则，实施层面的规划缺少实效作用给城市规划管理带来了较大难度1 3 j 。在 不少开发区成为地区经济增长最快的地区，并且从开发区到城市新区的发展之路 已经成为我国城市规模扩张和城镇化进一步发展的普遍选择的同时，开发区工业 用地却存在土地资源失控、土地利用效益低下等不容忽视的问题。 1 1 4 国家相关法规的新要求 为加强工业项目建设用地管理，促进节约集约用地，2 0 0 8 年，国土资源部对 2 0 0 4 年发布的工业项目建设用地控制指标( 试行) 进行了修订，并于1 月3 1 日发布了修订后的工业项目建设用地控制指标( 国土资发( 2 0 0 8 ) 2 4 号) 。该 规定分别从三十个行业分类控制了各不同门类土地建设的最小容积率，作为一个 原则性，普遍性的一般规定指导全国工业用地的容量控制。 国土资发( 2 0 0 8 ) 2 4 号文件是国土资源部针对工业用地出台的又一个促进土 地节约集约利用的重要文件。本次控制指标是在0 4 年工业项目建设用地控制指 标( 国土资发( 2 0 0 4 ) 2 3 2 号) 的基础上做出的修订，容积率控制指标总体上调， 3 0 个行业大类中，2 7 个行业大类容积率上调o 2 ，2 个行业大类容积率上调0 1 ( 石 油加工、炼焦及核燃料加工业和医药制造业) ，1 个行业大类容积率保持不变( 化 学原料及化学制品制造业) 。 1 2 国内外工业用地集约利用研究 目前国内外关于工业用地地集约利用的研究主要涉及到以下几个方面，即： 土地集约利用概念和内涵的界定研究，工业用地集约利用潜力评价及指标体系研 究、土地集约利用空间布局与产业结构调整研究、工业用地指标体系研究等。 1 2 1 土地集约利用基础理论研究 集约经营是粗放经营的对称，其概念最早来自于农业，土地集约经营是农业 土地经营的一种方式，是李嘉图等古典政治经济学家在地租理论中首先提出的。 所谓农业土地集约经营，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产 资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额 硕+ 学位论文第一章绪论 产量和收入的一种农业经营方式。土地集约经营按照生产要素投入的构成不同， 分为资金集约型、劳动集约型和技术集约型。所谓资金集约型，j 下如马克思指出 的“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分 散在若干毗连的土地上”。而所谓的劳动集约型，即为通常所说的精耕细作的经营 方式。 目前，在国内，大多数学者认为土地集约经营是指在土地上追加投入，以提 高土地产出的一种经营方式，是土地粗放经营的对称。下面选取了两个代表性的 观点： 马克伟主编的土地大辞典中对“土地集约经营”词条的解释是：“土地集 约经营是土地粗放经营的对称。是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地 上集中投放物化劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营 方式。在建筑行业中，集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物 化劳动，来提高土地利用率，增加建筑物层数，提高土地的经济功能和负荷能力。 毕宝德认为，“所谓集约度，就是指单位土地面积上所投资本和劳动的数量。 所投入资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。人们在谈到土地集 约经营时，往往是指耕地，言及非农用地的很少。非农用地的效益可分为两类： 用于住宅建设的是所建房屋的面积；用于工业、商业和交通运输的在于所获经营 利润。前一类是实物性的。后一类是价值性的。但两者集约经营的共同点是力争 获用单位土地面积上的最大收益。，【4 j 除了对于概念内涵的研究外，对于土地集约利用的其它理论研究国内外也各 不相同。 最早的理论研究是德国经济学家屠能在农业区位论中对土地集约利用规 律研究。屠能通过对城市周围农业土地利用类型的空间分布研究。提出同心圆布 局原理，并认为：农业土地利用的合理集约度按土地区位地租高低即距离市场远 近配置，将区位与土地利用合理集约度研究结合在一起。最直接研究土地合理集 约度的经典理论是上地报酬递减理论。著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇 尔认为：报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用，显然土地 报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投人问题，研究的是土地的合理集约度。 目前，在国外，土地价格与土地集约利用的关系研究已经比较规范。在a l o n s o ( 1 9 6 4 ) 和m i l l s ( 1 9 6 7 ) 的研究基础上b r u e c k n e r ( 1 9 8 7 ) 进一步构造了城镇土 地利用结构的均衡模型，并证明土地集约利用程度( 如建筑层高) 从城市中心 ( c b d ) 向外呈下降趋势，大城市的土地集约利用程度一般高于小城市。a m o t t s l e w i s ( 1 9 7 9 ) 的研究则表明，城市用地扩展中，投资密度与资本利率成反比，与 地租预期变化方向成正比。 4 硕+ 学位论文第一章绪论 而在国内，对于土地集约利用的研究目前主要侧重于对城市和开发区土地的 集约利用研究。研究的方法有定性研究和定量研究研究内容有：土地集约利用 的意义、存在的问题、实现土地集约利用的措施和途径。其中意义研究主要认为： 基于我国人多地少的国情，土地利用要走集约化道路，通过提高土地利用的效率 和经济效益，可持续的利用土地，达到经济、社会、生态综合效益的协调统一。 问题研究认为：目前城市土地利用结构和布局不合理粗放利用现象严重；实现 土地集约利用的措施和途径研究认为：通过城市规划、土地置换、土地利用规划 控制、土地整理、开发地下空间提高土地容积率、严格用地审批管理、地租地价 税收杠杆等方法来实现土地的集约利用1 5 j 。 1 2 2 土地集约利用评价相关研究 从国外土地评价科学的发展历程来看，士地评价方法和理论研究渐趋成熟。 1 9 7 2 年联合国粮农组织( f a 0 ) 在荷兰瓦赫宁根召开了土地评价方面的国际专家 会议，在此基础上提出了土地适宜性评价分类系统，并于1 9 7 6 发表了土地评价 纲要，成为土地评价研究走向成熟化的重要标志。但当时土地评价集中于农业用 地。近几年来，土地评价研究日趋广泛，城镇、工业区、旅游区、开发区等均已 涉及。 从国内土地评价研究来看，7 0 年代后期至9 0 年代中期，基本建立了从单项到 综合的一整套农业土地评价方法和体系。8 0 年代中期和9 0 年代中期，土地评价研 究开始涉及非农用用地评价，如旅游用地评价和城市用地评价。城市土地评价的 类型也由最初的侧重于自然适宜性评价，发展到城市土地经济评价，如城市土地 分等定级、城市基准地价。 自1 9 9 9 年国土资源大调查项目设立了”城市土地价格调查和土地集约利用潜 力评价”子课目。先后选择了七个试点城市( 福州、天津、包头、长春、济南、 义乌、南京) 开展城市土地集约利用潜力评价工作后，城市土地集约利用潜力评 价成为当前研究的热点。 对城市土地集约利用潜力评价研究可分为两类：一类是，在界定城市土地集 约利用内涵的基础上，构建城市土地集约利用潜力评价指标体系，然后就某个城 市进行城市土地集约利用潜力评价分析，并提出城市土地集约利用的对策和方向； 另外一类是技术运用方面，运用先进的计算机3 s 技术通过图层叠加计算各个图 斑的经济潜力值，得出城市现有的经济潜力值。 有关城市土地集约利用潜力评价中最重要的是构建评价指标体系。目前经过 城市试点及其他研究已经形成了基于宏观( 城市总体范围) 、中观( 城市潜力区范 围) 及微观( 城市不同用地类型宗地) 三个空间层次的评价指标体系：对于城市 硕+ 学位论文第一章绪论 总体评价而言，既涉及城市发展的区域分异趋势和扩张潜力，也与城市土地功能 的区域分工、用地结构有关，还包括对土地的投人能力和产出效益；地块组合分 布构成的潜力区的评价则主要是在用地结构合理与否的基础上，对该潜力区内土 地的投入和产出进行分析和评价；微观层次的评价则完全是对某一地块进行利用 强度方面的评价，主要从影响地块合理容积率高低的因素入手，测算地块合理的 可允许最大容积率。城市土地总体评价的指标体系应比较全面，潜力评价的指标 体系应着重反映土地的投人与产出方面，如土地利用率、士地生产率等经济效益 的指标，而地块评价指标体系重点应是反映集约利用程度方面的指标。 在现有土地评价中主要包括对现状集约度及潜力值的测算。现状集约度的测 算方法是在建立评价指标体系的基础上，将指标值标准化处理、确定权重后加权 求和。从而得到集约度( 指数) ；潜力测算的方法以土地利用现状为基值，以比较 合理的标准值为预期值，通过比较来计算潜力值。 虽然国内各个学者提出的评价原则及评价指标体系有所不同，但总体而言评 价指标体系整体上趋于一致，主要涉及六个方面：土地投入强度、土地产出强度、 土地利用强度、土地市场运行情况、土地集约利用约束和土地集约利用( 动态) 发展【6 1 。 1 2 3 产业结构调整与土地集约利用关系研究 产业经济学认为，经济发展最直接的反映是产业结构的变化，而产业结构和 产业发展水平决定土地利用方式和特点。土地利用结构调整是产业结构变化以及 产业空间布局调整的结果。这种结合产业经济学、区域规划理论、土地利用相关 理论对城市以及区域土地利用规律进行的研究在国内外都很普遍。 早在1 9 世纪初德国经济学家冯屠能就以区域地租作为出发点研究了农业产业 布局与土地利用空间布局问题，将运输成本引入农业区位选择，形成了农业区位 论。 在城市土地利用规律研究中最有代表性的是阿伦索提出的城市土地竞租模 型，他将同一城市内农业用地、商业用地和住宅用地的竞标地租函数和曲线相互 重叠在一起，得到在自由竞争市场下整个城市的市场均衡地租水平。在市场均衡 地租曲线为市场所确定的同时。土地利用结构和利用的集约程度与地租被同时确 定下来。竞标地租函数的实质是：在土地利用通过价格机制进行调节的社会，原 则上城市的每块土地都归愿意支付最高租金的人使用，而每个租地者又是根据他 所能支付的地租和在该块地块上可能获得的最大收益，权衡决定愿意支付的最高 租金的。这样，对区位较敏感，支付地租能力较强的竞争者( 如商业服务业) 将 获得市都市区的土地使用权，其它活动的土地利用依次外推，从而形成地租和地 6 硕士学位论文第一章绪论 价随远离市都市区逐渐降低，呈现一个有特点的围绕最高价值点( 市都市区) 的 同心圆城市土地利用级差模式。 此外，对产业用地集约利用潜力的研究表明，产业用地集约利用潜力主要有 三个来源：l 、对土地追加投资提高土地集约经营程度。2 、区域内产业升级提高土 地集约利用。土地利用结构的直接决定因素是生产力水平和产业结构，一定的产 业结构必须通过相应的土地利用结构得到反映，产业结构的调整，势必引起土地 利用关系和士地利用结构的调整；反过来，产业结构又可以决定土地利用方式和 土地利用结构。三次产业中农业生产所占用的土地为最多，其次是工业生产，第 三产业用地为最少。通过区域内三次产业问的升级，减少大规模农业生产对土地 的占用，增加第三产业用地，相应提高工业用地的土地利用水平。产业的升级是 由区域经济发展水平而决定的，所以在经济发展的不同阶段三次产业间有一个标 准的结构。3 、区域间产业的转移。产业经济学认为，在经济发展不同阶段区域的 三次产业间有一个标准结构。在区域间，由于资源禀赋的不同而呈现出不同的经 济发展阶段，可以通过“雁行理论 进行区域间产业的转移，以此提高区域整体 的土地空间利用效率【7 j 。 1 2 4 国内外工业用地开发强度控制相关研究 l 、国外工业用地开发强度控制相关研究 ( 1 ) 美国区划法相关内容 从1 9 1 6 年纽约市颁布公认的第一个现代分区条例至今，美国的区划法已有近 百年的历史。百年间，区划法规一直不停的在“公共利益”与“私有财产之间、 “法治”与“行政裁量”之间寻求着平衡点，体制不断完善，新的区划技术不断 出现。尽管美国不同城市之间区划法规有着较大的差异性，但是在美国各个城市 的区划法规中，工业区规划基本都属于基本用途区及其规则的内容。 纽约市区划条例中第二部分的第三条款是工业区规划，分为四章：立法意图 陈述、用途规则、使用强度规则以及附设路外停车场和装卸场规则。工业区被分 为m l ( 轻工业区) 、m 2 ( 中等工业区) 、m 3 ( 重工业区) 。使用强度规划设计的内容主 要有容积率、院落、建筑物高度、建筑物收让、庭院、窗户与墙或地块线最小间 距等方面。在芝加哥区划条令中，工业区分为m i ( 受限工业商业停车场区) 、m 2 ( 轻 工业区) 、m 3 ( 重工业区) 。使用强度和密度规则内容涉及地块面积和宽度、容积率 和退让等。 在完善的土地市场制度之下，美国的分区规划只关心申请项目的建设指标有 没有超过限