2016年下半年内蒙古房地产估价师《理论与方法》：估价对象试题.doc

2016年下半年内蒙古房地产估价师理论与方法：估价对象试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、国务院将房地产估价机构资质核准列为事项。 A：行政备案 B：行政许可 C：行政处罚 D：行政复议 E：执行层的组织协调 2、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：执行层的组织协调3、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。(2008年试题) A：物业托管 B：物业服务 C：物业管理 D：物业委托 E：执行层的组织协调 4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.65、房地产开发企业税后利润应首先用于_。 A弥补企业以前年度的亏损 B提取法定盈余公积金 C提取公益金 D向投资者分红 6、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地_部门出具证明。 A城市房地产行政主管部门 B城市房屋拆迁管理部门 C城市规划行政主管部门 D城市建设行政主管部门 7、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括_。 A建筑安装工程费 B公共配套设施建设费 C土地费用 D基础设施建设费 8、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为_。 A时点指标 B相对指标 C时期指标 D平均指标 9、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元、1 190元、1490元、1910元、2 110元，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。 A：2 390元 B：2 410元 C：2 430元 D：2 450元 E：工业用地的监测点评估价格 10、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大11、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙两个物业投资风险相同 D无法判断 12、房产分户图的比例尺一般为。 A：1：200 B：1：500 C：1：800 D：1：1000 E：执行层的组织协调 13、一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当_。 A先征待用 B分期使用 C一次征齐 D分期规划14、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、物业管理企业的资质管理实行制度。 A：备案 B：分级审批 C：分类审批 D：专业审批 E：执行层的组织协调 16、房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是的关系。 A：正相关和正相关 B：正相关和负相关 C：负相关和正相关 D：负相关和负相关 E：工业用地的监测点评估价格 17、某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为_。 A建设成本 B经营成本 C开发过程中的成本支出 D建设成本和经营成本 18、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000 、200 000 kg、300 、18 000 ，单位价格分别为300元t、200元、3 800元t、16 000元、500元，其他材料为主要材料费用的35，税费、利润为主要材料费用的40，则该建筑物的重新购建价格为。 A：1 600万元 B：2 160万元 C：2 800万元 D：3 024万元 E：工业用地的监测点评估价格 19、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。 A：1986年1月 B：1987年1月 C：1988年1月 D：1989年1月 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元，楼面地价为1200元，则该宗土地的总价为万元。 A：96 B：192 C：240 D：480 E：工业用地的监测点评估价格 21、_是税收制度和政策的中心环节。 A税率 B税基 C课税对象 D税费征缴 22、登记机关自受理登记申请之日起_日内应当决定是否予以登记。 A5 B7 C10 D1523、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项【2003年考题】 A：估价师声明 B：估价的假设和限制条件 C：估价方法 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格 24、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于_。 A选择专业化 B单一市场集中化 C市场专业化 D产品专业化25、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。 A：估价作业日期 B：估价时点 C：价格日期 D：价值时点 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于_的考虑结果。 A大陆政策多变 B占领世界投资市场 C风险转移 D投资组合 2、赵某以12000 元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为。(2009年试题) A：0.12 B：0.21 C：1.26 D：2.05 E：借款合同3、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。 A：按施工顺序计算法 B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法 C：按顺时针方向计算法 D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法 E：按图纸分项编号顺序计算法 4、勘察设计和前期工程费主要包括，以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 A：城市基础设施建设费 B：拆迁管理费 C：可行性研究费 D：水文地质勘探费 E：规划、设计费5、运用长期趋势法估价的一般步骤有。 A：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别 B：整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图 C：观察、分析时间序列，得出一定的模式 D：以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格 E：对未来的价格进行分析和预测 6、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。 A现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B现时该房改房上市交易的正常价格 C现时该房屋的房改成本价 D当时该房屋的房改成本价 7、影响购买者的心理因素有。 A：动机 B：感觉 C：学习 D：信念和态度 E：欲望 8、投资利润率的计算基数不包括_。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用 9、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。 A：基础 B：墙和柱 C：屋顶 D：门窗 E：吊车梁 10、房地产开发中属于外在不经济的是。 A：房地产开发投资结构失衡，导致高价商品房滞销 B：新入市商品房项目增长迅猛，导致整体销售速度下降 C：房地产开发企业管理水平较低，投资效率不高 D：部分商品房忽视环境建设，对环境造成破坏和污染 E：商品房供需失衡，造成商品房价格不稳11、商业信用是企业之间，由于而相互提供的信用。 A：物质交换 B：商品交易 C：借贷关系 D：协作关系 E：执行层的组织协调 12、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。 A：加强对房地产市场的监测 B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C：督促开发企业按城市规划实施开发 D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生 13、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。 A：单项工程 B：单位工程 C：分部工程 D：分项工程 E：执行层的组织协调14、下列关于资产负债表的表述，错误的是。 A：资产负债表是会计报表中的一种主要报表 B：资产负债表是根据会计不等式的原理设计的 C：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息 D：资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制 E：执行层的组织协调 15、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A1765 B2000 C2069 D2400 16、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于_。 A未来净收益的大小 B获得净收益的可靠性 C获得净收益期限的长短 D获得净收益预期 E估价对象的现值 17、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以_进行估价。 A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新利用前提 18、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。 A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动 B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C：物业管理活动的依据是商品房买卖合同 D：物业管理活动的依据是物业服务合同 E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 19、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有。 A：以投资估算价控制设计方案的选择 B：用预算造价控制施工图设计 C：通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商 D：合同管理 E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据 20、影响工程造价的主要因素包括。 A：基本构造要素的单位价格 B：基本构造要素的实物工程质量 C：基本构造要素的实物工程数量 D：基本构造要素的实物工程概况 E：基本构造要素的实物工程特点 21、房地产市场分析可以帮助开发商_。 A选择合适的项目位置 B寻找投资合作伙伴 C确定满足市场需求的产品类型 D判断租买时机 E进行土地使用权出让决策 22、下列关于保险合同主体的叙述正确的是_。 A投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方 B投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人 C有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人 D投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一 E保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人23、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。 A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转