（产业经济学专业论文）房价波动与我国商业银行个人住房信贷风险管理研究.pdf

摘要 摘要 随着金融全球化的发展，我国商业银行的信贷风险管理变得日益复杂。我 国近年来房价一直呈持续上升状态，美国次贷危机爆发后，全国房价在小幅回 落后又继续维持价格上扬状态，房价的持续上涨掩盖了我国商业银行个人住房 信贷风险。我国虽然没有严格意义上的“次贷”，但房价持续大幅度上涨可能引 发的商业银行个人住房信贷风险确实值得我们的关注研究分析房价波动与我 国商业银行个人住房信贷风险管理，对于我国商业银行信贷风险管理体制的改 革具有重要意义。 本文基于美国次贷危机引发的全球金融危机及当前我国房价的持续上涨的 背景下，主要围绕房价波动与我国商业银行个人住房信贷风险管理这一课题展 开研究。具体介绍了国内外商业银行个人住房信贷风险理论研究现状及我国商 业银行个人住房信贷发展历程、风险管理现状。采用定量与定性结合分析房价 波动并揭示了我国商业银行个人住房信贷风险的影响机理。剖析了美国次贷危 机的爆发过程、产生的根源。最后从从控制房价波动和防范商业银行个人住房 信贷风险两个方面提出了若干对策建议。 通过研究，本文认为目前我国房价存在着持续上扬的异常波动，并隐含着 在未来下跌的可能性，应通过发挥政府调控的职能、公开透明地披露住房市场 的信息、规范房地产市场竞争秩序来控制房价异常波动；通过逐步健全和完善 个人信用制度、加强商业银行内部信贷风险管理、稳步推进住房信贷资产证券 化的健康发展、加强政府对个人住房信贷的监督管理来防范我国商业银行个人 住房信贷风险。 关键词：房价波动：美国次贷危机；商业银行；个人住房信贷 i i a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to ff i n a n c i a lg l o b a l i z a t i o n , c h i n a sc o m m e r c i a lb a n k si n c r e d i tr i s km a n a g e m e n th a sb e c o m ei n c r e a s i n g l yc o m p l e x c h i n ah a ss h o w na c o n t i n u e dr i s ei nh o u s ep n c e si nr e c e n ty e a r s ，a f t e rt h eu s s u b - p r i m em o r t g a g e c r i s i s ，n a t i o n a lh o u s ep r i c e sf e l ls l i g h t l ya n dc o n t i n u et om a i n t a i nt h es t a t e , t h e g r o w i n gc o v e ru pt h er i s ko fc h i n ac o m m e r c i a lb a n k s si n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n s ， c h i n aa l t h o u g ht h e r ei sn os t r i c ts e n s eo ft h e s u b p r i m e 一，b u tc o n t i n u i n gp r i c em a y l e a dt oc o m m e r c i a lb a n k si nt h ec r e d i tr i s ko fi n d i v i d u a lh o m i n gi si n d e e dw o r t h yo f o u ra t t e n t i o n r e s e a r c ha n d a n a l y s i s o fc h i n a sc o m m e r c i a lb a n k st o p r i c e f l u c t u a t i o n si ni n d i v i d u a lh o m i n gc r e d i tr i s km a n a g e m e n t , c h i n a sc o m m e r c i a lb a n k s f o rc r e d i tr i s km a n a g e m e n ts y s t e mr e f o r mo fg r e a ts i g n i f i c a n c e b a s e do nt h eu s s u b p r i n l cc r i s i st r i g g e r e dag l o b a lf i n a n c i a lc r i s i sa n dc h i n a s c u r r e n tb a c k g r o u n do ft h ec o n t i n u i n gr i s ei nh o u s ep r i c e s ，t h em a i nf o c u so fc h i n a s c o m m e r c i a lb a n k st op r i c ev o l a t i l i t ya n dc r e d i tr i s km a n a g e m e n to fi n d i v i d u a l h o m i n gas t u d yo ft h i st o p i c s p e c i f i c a l l y i n t r o d u c e dd o m e s t i ca n d f o r e i g n c o m m e r c i a lb a n k s ，t h ec r e d i tr i s ko fi n d i v i d u a lh o m i n gt h e o r yr e s e a r c ha n d c o m m e r c i a lb a n ko fc h i n a sc o u r s eo fd e v e l o p m e n to fi n d i v i d u a lh o u s i n gc r e d i t , r i s k m a n a g e m e n ts t a t u s u s i n gac o m b i n a t i o no fq u a n t i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s ，a n d p r i c ev o l a t i l i t ya n dc o m m e r c i a lb a n ko fc h i n ar e v e a l st h ep e r s o n a li m p a c to ft h e h o m i n gm e c h a n i s mo fc r e d i tr i s k a n a l y s i so ft h eu s s u b - p r i m em o r t g a g ec r i s i s g e n e r a t i n gp r o c e s s ，t h er o o tt a m e so ft h eo u t b r e a k f i n a l l yf r o mt h ep r i c ev o l a t i l i t y f r o mt h ec o n t r o la n dp r e v e n t i o no fi n d i v i d u a lh o u s i n gc r e d i tr i s ko fc o m m e r c i a lb a n k s t r yt or a i s es o m ec o u n t e r m e a s u r e sa n ds u g g e s t i o n s t h r o u g hr e s e a r c h ，t h i sp a p e rc o m et oo u rc o u n t r yt h e r ei sac o n t i n u a lr i s e i n p r i c e so fu n u s u a lv o l a t i l i t yi nt h eh i ! 曲p r o b a b i l i t yo ff u t u r ed e c l i n e , a n df r o mt h e c o n t r o lp r i c ef l u c t u a t i o n sa n dt op r e v e n tc o m m e r c i a lb a n k s ，t h ec r e d i tr i s ko fb o t h i n d i v i d u a lh o u s i n gp u tf o r w a r dar e a s o n a b l ec o u n t e r m e a s u r e s t h r o u g ht h er o l eo ft h e g o v e r n m e n tr e g u l a t i o na n dc o n t r o lf u n c t i o n s ，o p e na n dt r a n s p a r e n td i s c l o s u r eo f i n f o r m a t i o no nt h eh o u s i n gm a r k e ta n ds t a n d a r d i z et h eo r d e ro ft h er e a le s t a t em a r k e t c o m p e t i t i o nt oc o n t r o lt h ea b n o r m a lp r i c ef l u c t u a t i o n s ；b yg r a d u a l l yi m p r o v ea n d p e r f e c tt h ep e r s o n a lc r e d i ts y s t e m , s t r e n g t h e n i n gc o m m e r c i a lb a n k si n t e r n a lc r e d i t r i s km a n a g e m e n t ，a n ds t e a d i l yp r o m o t et h eh o u s i n gc r e d i tt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to f a s s e ts c c u r i t i z a t i o n , s t r e n g t h e n i n gg o v e r n m e n ts u p e r v i s i o na n dm a n a g e m e n to f i n d i v i d u a lh o u s i n gc r e d i tt og u a r da g a i n s tc h i n a sc o m m e r c i a lb a n k si nt h ec r e d i tr i s k o fi n d i v i d u a lh o u s i n g w i t hav i e wt oi n d i v i d u a lh o u s i n gf o rc h i n a sc o m m e r c i a l b a n k st op r o v i d eau s e f u lr e f e r e n c ef o rc r e d i tr i s km a n a g e m e n t k e y w o r d s ：h o u s i n gp r i c e sf l u c t u a t i o n s ；u s s u b - p r i m ec r i s i s ； c o m m e r c i a lb a n k s ；i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n 学位论文独创性声明 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得直昌太堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示谢意。 学位论文作者签名( 手写) ：移蓐武 签字目期：2 , - p 年口月争日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解直昌太堂有关保留、使用学位论文 的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁 盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权直昌太堂可以将学位论文的全 部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存、汇编本学位论文。同时授权中国科学技术信息研究 所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向 社会公众提供信息服务。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：移停式 导师硌多z 签字日期：2 c 7 口年口月4 - 日签字日期：p 年，月 第1 章绪论 第1 章绪论 1 1 研究背景与意义 1 1 1 研究背景 2 0 0 7 年7 月，美国次贷危机全面爆发，银行业首当其冲遭遇打击，致使美 国国内多数投资银行等金融机构遭遇到了破产等一系列的重创，同时次贷风波 冲击美国、欧洲、日本乃至中国的资本市场，从而引发全球金融危机。 2 0 0 3 年以来，我国住房价格上涨较快，并一直保持在高位运行。作为衡量房 价是否存在虚高泡沫的指标房价收入比来看，我国数据显示：1 9 9 7 年一2 0 0 3 年，全国房价收入比保持一种较平稳的运行态势，在6 1 5 左右；而2 0 0 3 年一 2 0 0 7 年，房价收入比明显上升，2 0 0 7 年达到7 4 4 的历史最高水平；2 0 0 8 年略 有下降，也保持在6 7 8 的高位，出现较为严重的失衡。 我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍 以上，属于房价过高的范畴，据调查，2 0 0 8 年全国大部分大中城市房价收入比 超过6 倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了 2 0 甚至更高。 2 0 0 9 年7 月1 7 日银监会主席刘明康在“2 0 0 9 年第三次经济金融形势通报 会上强调，当前要控制住房信贷风险，严格执行“二套房 标准，严格按规 定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、 利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人1 0 0 “面谈 、“面 签 制度，采取切实有效措施防范“假按揭、“假首付现象的发生。各银行 金融机构要切实加强风险管理，进一步优化信贷结构。 美国次贷危机的爆发和我国国内房价近年的持续异常上涨及当前政府对待 商业银行住房信贷风险的重视，使得房价波动背后隐藏的住房抵押贷款风险应 该特别值得我们关注。 所谓房价收入比，足指住房价格j 城市居民家庭年收入之比。联合围人居中心得出合理的住房价格的房 价收入比应该3 6 倍之间为合理区间，高于6 则标示房价过高，存舀：泡沫。 1 第1 章绪论 1 1 2 研究意义 2 0 世纪9 0 年代以来，随着金融市场同趋复杂、衍生金融产品的不断发展， 商业银行的个人住房信贷风险呈现出影响规模扩大化、全球化等现象，因此， 一种较为完善的风险管理体系和科学的风险管理手段对于银行业至关重要。对 于我国，目前金融市场自由化还处于初级阶段，个人住房信贷的发展历程也较 晚，这样住房信贷风险也将是商业银行面临值得关注的风险。 当前我国商业银行个人住房信贷风险管理存在着诸多缺陷：首先，我国有关 住房信贷主体借款人的信用制度还没有建立；其次，商业银行住房信贷风险管 理的体制和机制不健全，风险管理部门职责不清晰；再次，信贷风险管理的工 具和技术落后，无法建立相应的风险分析模型而准确定量地度量和控制风险。 由于我国开展个人住房贷款业务时间较短，目前在国内商业银行个人住房 信贷风险管理的体制还不是很完善，目前关于商业银行个人住房信贷市场风险 管理方面，理论界针对房价波动引发的市场风险还没有系统和条理性的研究。 1 2 国内外商业银行个人住房信贷风险理论研究现状 1 2 1 西方商业银行个人住房信贷风险理论研究现状 目前西方商业银行关于个人住房信贷风险方面的研究主要集中在以下各方 面： ( 1 ) 研究个人住房信贷风险违约因素 k a u 和k i m 于2 0 0 1 年通过研究，得到相同的结论：在研究个人住房信贷违约 发生的原因时，通过大量实证研究得出通过l t v ( 贷款价值比) 能够更好地解释 违约的产生；w a r c h e 于2 0 0 1 通过对美国1 9 9 1 开始后的5 年之间近于户住房 信贷违约案例的研究发现，个人住房信贷风险是在商业银行贷款发放过程和开 发商住宅销售过程中产生的，而与贷款价值比没有关系圆。q u e r c i a 等在2 0 0 2 年对1 9 7 0 年后的近3 0 年中的2 9 个实证性研究后得出：是贷款与住宅价值比率 和住房净资产两个因素导致违约的发生b 1 。s a n c h e z 等在2 0 0 2 年时通过实证研 究认为导致违约发生的主要因素是房价持续下跌的异常波动，随后才是贷款特 征、l t v 、资产类型等因素h 1 。 ( 2 ) 应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 k a u 在2 0 0 2 年时应用期权法，考虑借款人存在理性违约策略，认为当住宅 2 第1 章绪论 净资产值降到低于抵押贷款价值时借款人基于自身利益就会选择理性违约。即 把信贷理性违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权嘲。d e n g 于2 0 0 2 年提出 应该将个人住房信贷视作一种卖出期权，并结合离婚率和失业率两个因素一起 来研究商业银行个人住房信贷违约风险嘲 ( 3 ) 研究不同借款人的风险偏好和道德风险选择 l i s a 在2 0 0 0 年时研究了不同风险偏好的借款人选择固定利率和浮动利率 来进行贷款的问题。认为偏好高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款，而偏 好低风险的借款人则会选择固定利率抵押贷款因此银行可以根据借款人的抵 押贷款选择倾向来区别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号口1 。r o b e r t 在2 0 0 3 年时通过研究认为目前的个人住房信贷风险管理中由于合同条款设计的 不完备性，很容易产生道德风险。因此，个人住房抵押贷款风险管理中如何改 进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分脚。 ( 4 ) 结论与启示 由于个人住房抵押贷款在西方已有较长的发展历史，具备了较为完备的有 关商业银行方面的基础数据资料，所以西方商业银行和理论学术界能够对对住 房抵押贷款风险的进行大量的实证研究和定量分析研究。研究主要集中在两方 面：首先是商业银行个人住房抵押贷款风险微观特征研究。表现在融资风险、财 产风险和借款人风险方面；其次是模型定量分析。能够应用各种模型定量分析 工具来分析各指标影响因素与住房抵押贷款违约风险之间的关系，为进一步降 低银行住房抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系提供了科学的依据。 1 2 2 我国商业银行个人住房信贷风险理论研究现状 刘萍在2 0 0 2 年通过研究，认为我国当前个人住房抵押贷款业务中主要包含 六种风险：信用风险、购买力风险、抵押物风险、利率风险、房地产市场风险、 流动性风险。例。 张婕2 0 0 3 年通过研究认为，可以从政府介入担保市场、住房抵押贷款证券 化、规避与分散风险、评估信贷资质、健全住房质量保证体系五个方面来防范 住房信贷风险n0 l 。 董月鲜在2 0 0 3 年通过研究认为，可以从三个方面来控制住房信贷风险，首 先必须加强商业银行内部风险管理，避免出现银行操作风险。其次则是采用将 政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系；最后则是建立个人信用制 第1 章绪论 度，以防范个人信用风险n 。 王福林在2 0 0 4 年选取了大量的正常贷款样本和违约贷款样本，采用实证研 究进行分析后，认为防范商业银行个人住房信贷风险的当务之急在于逐步建立 健全个人信用制度，因为借款人的信用水平的高低在某种程度上来说就是违约 水平的大小n 副。 刘春红则在2 0 0 0 年时利用s p a s s 统计软件，选取了上海某银行1 7 0 个样本， 其中正常还贷样本和违约样本，进行了实证分析，得出对贷款人的违约状况有 重大影响的因素包含家庭月收入、首付百分比、还款收入比、购房能力和还款 能承受力n 3 1 。 综上所述，我国商业银行个人煮饭信贷的发展历史时间比较短，所以理论 的研究相对比较少。主要是从定性的角度研究包括我国个人住房信贷风险的类 型、风险防范及控制，实证研究方面集中在个人住房抵押贷款违约风险影响因 素方面。对于防范商业银行住房信贷风险的对策研究一般集中为为宏观的政策、 经济环境、法律体系、金融体制的建设方面进行完善和健全方面的的建议性措 施，缺乏对现有商业银行微观作用主体所带来的风险的系统分析与考察，也没 能提出定量化的风险防范措施。 1 3 研究的主要内容 本文的研究内容共分成五个部分： 第一部分介绍选题背景，由美国次贷危机引发的全球金融危机及当前我国 商业银行个人住房信贷风险的现状为背景题材，针对美国次贷危机的关键诱导 因素一房价波动，针对其商业银行个人住房信贷风险管理这一题目研究的必要 性及国内、外对商业银行个人住房信贷风险理论研究的现状做一个综述。然后 把本文的研究思路及创新之处逐一交待。 第二部分对我国商业银行个人住房信贷风险管理理论进行了详细的分析， 阐述了我国商业银行个人住房信贷风险的内涵、特征和成因、度量，通过对我 国商业银行个人住房信贷风险管理方法的现状的分析，总结了我国商业银行个 人住房信贷的成绩及经验教训。 第三部分对房价波动与我国商业银行个人住房信贷风险的影响机理从理论 上进行了详尽的分析，首先围绕房价波动理论进行系统的分析，揭示了房价波 4 第1 章绪论 动的内涵和及其引发因素，接下来针对房价波动与我国商业银行个人住房信贷 风险的作用机制进行详细分析，主要从以下三个理论视角分析：基于抵押贷款 理论视角的分析，主要针对个人住房信贷的信用风险进行研究；基于个人住房 价格模型的分析，主要针对个人住房信贷的市场风险进行研究；基于商业银行 行为视角的分析，主要针对个人住房信贷的操作风险进行研究。 第四部分通过实证案例，研究了美国次贷危机的产生过程、爆发的根源， 以期找出给当前我国商业银行个人住房信贷风险管理的启示。 第五部分，结合之前的分析，针对行业的参与主体方面考虑，提出以稳定 房价非理性波动从而减少和防范商业银行个人住房信贷风险管理。 第六部分，对整篇文章的研究成果和不足进行总结，同时提出未来的相关 理论研究的展望。 5 第2 章我国商业银行个人住房信贷风险管理概述 第2 章我国商业银行个人住房信贷风险 管理概述 2 1 我国商业银行个人住房信贷发展历程 我国的个人住房信贷发展历史并不长，国务院与1 9 8 8 年1 月召开全国住房 制度改革工作会议，拟定全国城镇分期分批准行住房制度改革的实施方案， 开始首次推动了我国的个人住房信贷工作。1 9 9 1 年6 月国务院发出了关于继 续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知，提出要发展住房金融事业，开展 个人购房、建房储蓄和贷款业务，实行抵押贷款购房制度，这是我国在国务院 文件中第一次提出发展个人住房抵押贷款制度，为我国以后个人住房贷款的发 展指明了方向。1 9 9 2 年9 月2 3 日中国人民建设银行房地产信贷部门颁布了职 工住房抵押贷款暂行办法，为促进个人住房抵押贷款业务的大量开展打下了良 好基础。1 9 9 7 年4 月3 0 日中国人民银行颁布了个人住房担保贷款管理试行办 法，为我国个人住房合同贷款的发展掀开了新的一页。1 9 9 8 年后，随着住房体 制改革的深入，人行积极调整贷款利率政策，先后下发了关于加大住房贷款 投入支持住房建设与消费的通知、个人住房贷款管理办法等文件，要求各 商业银行积极支持住房建设和消费、扩大住房贷款业务范围、大力促进住房消 费，逐步扩大个人消费贷款在贷款总额中的比例。1 9 9 9 年人行下发关于开展 个人消费贷款的指导意见，将住房贷款和房价款比例从7 0 提高到8 0 ，鼓励 商业银行提供全方位优质金融服务。随着一系列住房体制改革和住房贷款政策 出台，使得我国商业银行住房信贷进入了一个快速发展的新阶段“4 1 。 2 2 我国商业银行个人住房信贷风险的简介 2 2 1 我国个人住房信贷业务的内涵与特点 商业银行个人住房贷款是指居民进行住房消费时通过向银行贷款来获得资 金支持以弥补不足的购房款。银行在发放个人住房贷款时，借款人必须提供担 保或者抵押物品。借款人如果到期不能偿还贷款本息的，贷款人则有权依法处 理其抵押物品或由保证人承担偿还本息的连带责任。般包括个人购置住房贷 款、个人二手住房贷款、个人住房装修贷款、个人住房加按揭贷款、个人住房 6 第2 章我国商业银行个人住房信贷风险管理概述 转按揭贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款等口明 ( 2 ) 我国个人住房信贷业务的特点 第一，用于个人住房消费，是最主要的个人贷款品种，中国目前个人住房 贷款占银行发放的个人住房消费贷款的9 0 以上。如在2 0 0 6 年时达到9 4 2 ， 2 0 0 7 年时为9 2 4 。 第二，住房贷款数额比其他消费贷款数额大，期限长。个人住房抵押贷款 一般为l 忙3 0 年，最长的甚至超过3 0 年由于贷款期限长，其定价方式也不 同于其他贷款，既有固定利率也有可变利率，在我国通常随着市场利率的变化 而调整。在还款方式上往往采用分期付款的方式。 第三，以住房的产权作抵押，附带其他保障措旋。个人住房抵押贷款周期 长，通常以所购的德住房抵押，作为防范贷款风险的重要手段。当债务不能履 行时，银行作为债权方有权行使该担保物权，在抵押物处置时候优先获得债权 的清偿。当债务人不能履行贷款合同时候，担保人和保险公司承担代为履行偿 还贷款的责任。 第四，政策性较强，居民住房问题关系到社会安定、政局的稳定，政府都 要通过提供担保、保险或者税收优惠等手段支持个人住房贷款业务的发展，同 时通过立法或者监管手段来规范个人住房贷款市场的发展，以实现政府的住房 政策目标，使居民能够安居乐业n 司。 2 2 2 我国商业银行个人住房信贷风险内涵及类型 商业银行个人住房信贷风险，主要是指商业银行在开展个人住房贷款业务 过程中贷放出去的款项，由于借款人到期不能偿还或不愿偿还银行本息而使银 行蒙受损失的可能性和幅度，它是风险因素变量的各种可能值偏离其期望值的 可能性和幅度n 7 1 。从微观角度来讲，各种信贷风险都将围绕借款人、房产开发 商、商业银行三方面主体表现出来： ( 1 ) 借款人的信用风险 信用风险又称违约风险，是指获得银行信用支持的债务人由于种种原因不 能或不愿遵守合同规定按时偿还债务而使银行遭受损失的可能。具体包含以下 三种类型： 一是被迫违约风险，指借款人发生财务危机，使得无法按时偿还贷款而选 择违约。主要可能是由于借款人收入下降、失业或丧失劳动能力等，使得个人 7 第2 章我国商业银行个人住房信贷风险管理概述 收入水平下降甚至丧失，使得借款人无力偿还银行贷款，出现的违约风险。 二是理性违约风险，在贷款的市场价值提高或者房屋的市场价值降低时， 导致抵押房屋的价值低于贷款的价值时，借款人基于理性角度即利益最大化考 虑，通过指标l t v ( 贷款金额与抵押品价值比) 的大小来做出决策的违约。当贷 款价值比提高到大于l ，使借款人的净资产为负，从借款人的理性角度考虑，主 动违约是一个有利的决策，这就是理性违约钔。房产价值的变动与违约率的关 系如下所示： 值 2 1 房产市场价值与违约关系示意图 三是恶意违约风险，指借款人事实具有还贷能力，但从主观上故意违约或 者以个人住房贷款德名义骗取银行信贷资金所带来的风险。主要表现为假按揭、 虚假贷款。这种风险产生的根本原因是我国个人信用制度基本是一片空白。 所以借款人个人信用风险成为商业银行个人住房贷款中最关键应该予以防 范的风险。 ( 2 ) 开发商的道德风险 开发商利用利用与银行之间信息的不对称，在商业银行无法掌握开发商某 些具体真实动机和背景的情况下，编造或者提供虚假的资料以取得银行的信任 而变相获得贷款。比如一套房子价值1 0 0 万，首付需要2 0 ，按揭贷款8 0 。那 么开发商经过假按揭的操作，就能直接从银行得到8 0 万元的资金。但是，这 第2 章我国商业银行个人住房信贷风险管理概述 样的“皮影戏不会只发生一次。如果一个房地产开发商能做1 0 0 套这样的假 按揭贷款，那么就能得到8 0 0 0 万元的资金。可见，开发商采用假按揭有着巨大 的利益动机，这也就是为什么近几年全国各地都屡见不鲜地出现开发商假按揭 事件n 引。具体操作如图2 2 。 i2 裴裙个人援徭赁就利后i i o 、袭得扁产商售房麓专用存懈0 鬟户 l l j ：兰璺璺竺! 兰竺堡! 曼兰j 图2 2 开发商假按揭虚假交易与消费者真实购房交易的对比分析图 ( 3 ) 商业银行的操作风险 商业银行对于个人住房贷款的操作风险主要指在具体操作个人住房按揭贷 款时，从各个环节上看都不同程度地存在着经营管理风险。贷款发放前调查不 到位，表现为银行信贷工作人员借款人资料调查不细致及把关不严，使得对借 款人不能做出客观合理的评价；发放贷款时审查不严格。指忽视对贷款投放和 规模指标进行严格的审查，给不符合条件的借贷人提供按揭贷款；贷后检查不 及时，表现为信贷人员对贷后管理和检查流于形式，未能及时发现贷款潜在风 9 第2 章我国商业银行个人住房信贷风险管理概述 险或及时采取有效防范措施，化解和处理贷款风险n 引。 2 3 我国商业银行个人住房信贷风险管理现状 1 9 9 6 年以前我国商业银行对信贷风险的管理主要以控制信贷规模为主要目 标，通过把信贷规模控制在一定的范围内来力图相对降低信贷风险。1 9 9 6 1 9 9 9 年，是我国个人住房消费信贷的试点阶段，1 9 9 6 - - - 1 9 9 9 年，政府依此颁布了个 人住房担保贷款管理试行办法、个人住房贷款管理办法、关于开展个人消 费信贷的指导意见等一系列的法规用来规范个人住房信贷管理，但是在此阶 段，鉴于我国个人住房抵押贷款一级市场还刚刚起步，市场运作还极不规范n 钉。 2 0 0 0 以来，我国住房消费信贷进入了高速发展和竞争激烈的新阶段。同时国内 各商业银行自身在风险识别、风险估价、风险处理等各方面采取了措施，取得 了一定的成绩，但是相互间缺乏协调性，就是单个银行的不同支行或者网络分 点关于个人住房抵押贷款业务操作也补统一，所以我国商业银行的个人住房信 贷风险管理方面还存在着一定的缺陷，主要有： ( 1 ) 贷款客户的基础资料和信用制度建设的薄弱 信用风险是我国商业银行信贷最基本的风险，因此，有关贷款客户的真实 基础资料和信用制度的建设就至关重要，但是目前商业银行客户在申请贷款的 时候往往只需要提供一个收入证明，一般也就是工作单位的一个印章就可以完 成，甚至有些客户没有固定的工作单位，他们一般随便到哪个单位盖个印章， 在表格上写上相对应的工作单位就可以啦。而银行在所谓的“资格审查，就基 本上属于一个流程形式，事实上银行一般都缺少储户真实收入的证据，基本上 可以说是“一片空白，至于客户在申请住房贷款后实际收入能否正常还贷，银 行就完全无法掌控。 我国个人信用制度基本是一片空白。银行缺乏个人资产评估的基础数据和 基本标准，无法形成统一的个人信用档案，对个人的信用评估也无从下手。同 时，由于各商业银行间出于竞争及其他多方面的因素考虑，对储户的情况互不 交流，这就造成了商业银行与住房贷款客户之间信息不对称，使得整个交易是 在不透明的前提下进行的。 ( 2 ) 银行经营管理风险控制的薄弱 银行经营管理风险，是在发放个人住房贷款的整个过程中，由于银行工作 l o 第2 章我国商业银行个人住房信贷风险管理概述 人员的失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。从环节上 看，商业银行不同程度地存在经营管理风险，缺乏相应的内部风险管理控制措 施。具体表现在：首先是贷前调查的失误。由于一些银行信贷人员工作责任心不 强，综合业务素质不高，往往对借款人贷款资料调查不仔细，认识不到潜在风 险，给贷款留下安全隐患；其次是贷时审查的失误。一些基层银行片面追求贷 款投放和规模指标，而忽视了对贷款项目和借款人的严格审查，审批流于形式， 为一些不符合贷款条件的借款人提供了个人住房贷款，不能有效地从审批环节 控制贷款风险：最后是贷后检查的失误。由于基层信贷人员配备不足或责任心 不强使个人住房贷款的贷后管理未能充分发挥作用，使得银行未能及时发现贷 款隐患和采取有效防范措施，以化解和处置贷款风险 ( 3 ) 商业银行的风险管理定量化分析技术的滞后 当前跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、 度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作为支持， 特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概 率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。 但是我国商业银行发展住房信贷的历程较短，历史数据的缺乏，使得我国商业 银行仍基本沿用传统的领导加经验判断从定性的角度来管理信贷风险。随着信 贷产品的多元化，这种传统的风险管理办法在与跨国银行的竞争中其缺陷日益 暴露出来，所以我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术急需建立和 提高。 第3 章房价波动对我国商业银行个人住房信贷风险的影响机理分析 第3 章房价波动对我国商业银行个人信贷 风险的影响机理分析 住房，是指住宅房地产，其主要用途是为居民提供居住生活的空间，是日 常生活中必不可少的消费资料。住房按按物业类型可分为商品住房、经济适用 房、房改房、集体宿舍等，其中商品房又可细分为普通商品房、别墅、高档公 寓等，在此我为了方便研究的的代表性，界定本文以普通商品房的房价波动为 研究。 3 1 房价波动分析 3 1 1 房价波动内涵及分类 住房价格波动指住房价格在总供给和总需求的共同作用下，出现的价格随 时间变化而发生变化的现象，并不一定表现为周期性。住房价格的波动表现为 长期趋势、周期波动、季节波动和随机波动。 住房价格波动分为住房价格正常波动与异常波动：住房价格正常波动是指 一定时期内住房价格在某一范围内，围绕一定趋势上下变化的过程，该范围是 指该时期内住房价格的正常变化范围。住房价格在住房市场运行中的正常波动 是正常现象，是供需结果的体现；房价的异常波动是指某段时间的住房价格在 围绕一定趋势变化过程中，变化范围超出正常范围的现象。住房价格的异常波 动是市场中某些矛盾激化的体现，不利于市场的健康发展，房价异常波动主要 有异常持续上涨的市场泡沫和异常的持续下跌的低迷，针对现阶段的宏观经济 增长等背景，本课题所要研究界定的房价异常波动是指房价的异常持续上涨带 来的房价泡沫砼。 3 1 2 当前我国房价异常波动的主要表现 近几年来，房价上涨过快、房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、 等现象在全国范围内不同程度地出现。海外热钱纷纷涌入房地产开发投资和加 入炒房团，开发商和部分地方政府大肆炒作，市场的投机气氛同益浓厚。因此， 国内“房价泡沫存在与否之争一时间成为社会关注的焦点。 1 2 第3 章房价波动对我国商业银行个人住房信贷风险的影响机理分析 房价泡沫指的是房价在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱 离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态，即房价严重背离价值的经济 状态。在此通过房价涨幅轨迹、房价收入比来衡量。 ( 1 ) 房价近年持续上涨的幅度较大 结合表3 1 来看，2 0 0 3 年以前，我国房价保持着温和上涨，而2 0 0 4 涨幅却 陡然达到了1 8 7 ，以后各年除了2 0 0 6 年涨幅小小回落后都保持在1 2 以上的 高速增长，远远超出了我国居民的承受能力 表3 1 我国近年全国商品住宅平均销售价格及涨幅轨迹 年份 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 价格( 元) 2 0 9 22 1 9 72 6 0 82 9 3 73 1 1 93 6 4 5 上涨幅度( ) 3 7 15 o l1 8 71 2 66 1 91 6 8 备注：表格中的价格和上涨幅度指全国商品住宅平均销售价格和涨幅。 数据来源：中国统计年鉴2 0 0 8 整理获得 ( 2 ) 房价收入比过高 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。联合国人居 中心得出合理的住房价格的房价收入比应该3 6 倍之间为合理区间，高于6 则代表房价存在泡沫。 8 7 5 0 7 矗5 0 6 0 0 5 s o 5 0 0 5 6 4 t 孽9 6t 9 9 71 9 嘲1 9 9 92 0 0 02 0 t i2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 f r 0 52 0 0 6 2 0 0 72 0 1 ) g 图3 2 我国近年房价收入比指数变化轨迹 第3 章房价波动对我国商业银行个人住房信贷风险的影响机理分析 根据图3 2 显示：1 9 9 7 年一2 0 0 3 年，全国房价收入比保持在6 1 5 上下小 幅振荡，而2 0 0 3 年一2 0 0 7 年，房价收入比明显上升，2 0 0 7 年达到7 4 4 的历 史最高水平；2 0 0 8 年略有下降，也保持在6 7 8 的高位，出现较为严重的失衡。 我国各个城市的房价收入比是不平衡的，2 0 0 8 年全国大部分大中城市房价收入 比超过6 倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过 了2 0 甚至更高。所以，当前我国房价存在泡沫，尤其在沿海或者一线大城市更 为严重嘲。 所以综合上述二个指标来看，当前我们主要城市的房价都处于高位，并且 作为房价的一个影响因素地价也是愈发高涨，并不断轮番创出地价拍卖的新高， 诞生一个个“地王 ，所以目前我国房价下跌的可能性非常大，这非常值得我们 关注。 3 1 3 房价波动因素的s p a s s 定量分析 ( 1 ) 影响房价波动的指标因素选取与数据的采集 随着我国住房制度改革的逐步深化和完善，商品住房已成为住房市场中最 主要的组成部分。商品住房价格受市场供求因素和其它一些因素的影响，有较 强的波动性，尤其是近几年，住房价格的波动更为显著，呈现出强劲的上升趋 势。本文将从住房供给因素和需求变动因素二个方面分别研究它们对住房价格 波动的影响。从中我选取了5 个主要因素的( 2 0 0 2 年至2 0 0 7 年) 数据运用s p a s s 的相关分析它们与房价之间的影响程度。这5 个因素分别是住房供应数量、造 价成本、可支配性收入变化、购房贷款变化比率、城市人口数量。住房供应数 量取决于房价、房屋建造成本和技术水平，但是房地产开发有一个较长的周期 因此供应量不仅与当期价格有关，还与其它时期价格有关；造价成本涉及到各 种成本和税费，主要包括土地价格、建材价格、税费、利率成本等；居民的可 支配性收入这里指居民可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总 和，即居民可用来自由支配的收入；这里用新增住房贷款幅度来表示商业银彳亍 提供的购房贷款变化比率。通常城市人口数量的增加，住房的需求量也会增加， 当城市人口数量的增加速度大于住房供给数量的增加速度时就会出现供小于求 的局面，导致住房价格的上升，反之则出现供大于求时，价格下降。 全国商品住宅平均销售价格及选取的5 个影响因素2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的数 据见下表： 1 4 第3 章房价波动对我国商业银行个人住房信贷风险的影响机理分析 表3 3 商品住宅价格及其影响因素近5 年的变化 年份2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 商品住宅平均销 售价( 元，平方米) 2 0 9 22 1 9 72 6 0 82 9 3 73 1 1 93 6 4 5 住房供应 供 数量( 万平 2 8 5 2 53 3 7 7 53 4 6 7 74 3 6 8 34 5 4 7 14 9 8 3 1 给 方米) 因 素 造价成本 1 1 8 41 2 3 71 4 0 21 4 5 11 5 6 41 6 5 7 ( 元，平方米) 可支配性 收入( 元) 7 7 0 38 4 7 29 4 2 21 0 4 9 31 1 7 5 91 3 7 需购房贷款 求变化比率4 7 74 3 93 7 81 2 22 3 43 3 1 因 ( ) 素 城市人口 数量( 万5 0 2 1 25 2 3 7 6 5 4 2 8 35 6 2 1 25 7 7 0 65 9 3 7 9 一 人) 备注指标注释：商品住宅平均销售价一住宅售价、住房供应数量竣- t 房屋建筑面积、 造价成本一竣工房屋造价、收入变化一城镇居民人均可支配性收入、购房贷款变化比率 一商业银行个人住房贷款增幅、城市人口数量一城镇居民人口数量 数据来源：2 0 0 5 、2 0 0 6 、2 0 0 7 、2 0 0 8 年中国统计年鉴整理 ( 2 ) s p a s s 相关分析 相关分析是研究一个变量与另一个变量间的相互关系，研究变量间相互关 系的性质和紧密程度。换句话讲，相关分析的任务就是对相关关系给与定量的 描述。线性相关分析：研究两个变量间线性关系的程度。用相关系数r 来描述。 正相关：如果x ，y 变化的方向一致，如身高与体重的关系，r 0 ；一般地， f r l o 9 5 存在显著性相关； irl 0 8 高度相关； 0 5 lrf 0 8 中度相关；