（产业经济学专业论文）北京零售业态空间布局的影响因素研究.pdf

北京零售业态空间布局的影响因素研究 a b s tr a c t f r o m9 0 si n t w e n t yc e n t u r i e s ，r e t a i lf o r m a t sh a v eb e e nd e v e l o p i n gr a p i d l y t h e r e w e r es o m ec h a n g e so ft h er e t a i lf o r m a t ss p a t i a ll a y o u t ，w h i c hw e r eas e r i e so f p r o b l e m s ：i n e x p l i c i tl o c a t i o no fs p a t i a ll a y o u t ，t h el a r g er e t a i lf o r m a t si nt h ec e n t r a l c i t ya r ea l m o s ts a t u r a t i o n ，t h ee n t i r es p a t i a ll a y o u ta r el a c ko fi n t e g r a t e dp r o g r a m m i n g a n dt h ei n s t m c t i o no fr e l a t e dt h e o r i e s t h e r ei sa l s of e w e rc o n s i d e r a t i o no nr e t a i l f o r m a ts p a t i a ll a y o u t t h i sp a p e ri st r y i n gt or e s e a r c ht h ev a r i o u ss p a t i a ll a y o u to fr e t a i lf o r m a t si nb e i j i n g ， s p e c i a l l yi n t h ec e n t r a la r e a r e s e a r c ht h ec h a n g e sa n ds i t u a t i o ni np r e s e n tw i t h c o m m e r c i a lg e o g r a p h yv i e w i tr e s e a r c h e st h ei n f l u e n c i n gf a c t o r so ns p a t i a ll a y o u to f r e t a i lf o r m a t si nb e i j i n gm a i n l y , t r yt op r o v i d es o m er e f e r e n c ef o rr e a s o n a b l el a y o u t a tl a s t ，p r e d i c tt h ef u t u r et r e n d so frs p a t i a ll a y o u to fr e t a i lf o r m a t si nb e i j i n gl a y o u t a n ds u g g e s ts o m eg u a r a n t e em e a s u r e t h e r ea r ef o u rc h a p t e r si nt h i sp a p e r ： c h a p t e ro n en a r r a t e s r e l a t i v er e s e a r c hb a c k g r o u n da n dp u r p o s e l o o kb a c kr e t a i l l o c a t i o nr e s e a r c ha n dt h e o r i e so fc h i n e s ea n df o r e i g ns c h o l a r , s p e c i a l l yt h es p a t i a l l a y o u to f r e t a i lf o r m a t s c h a p t e rt w oi n t r o d u c e st h ed e v e l o p m e n to fr e t a i lf o r m a t s ，s p e c i a l l yt h ee v o l u t i o na n d c h a r a c t e r i s t i c so fr e t m lf o r m a t ss p a t i a ll a y o u t c h a p t e rt h r e ei st h ee m p h a s i so ft h ep a p e r , w h i c ha n a l y z et h ei n f l u e n c i n gf a c t o r so n s p m i a ll a y o u to fr e t a i lf o r m a t sw i t hq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v em e t h o d s t h em a i n o n e sa r e2 i t 歹面血舀e c o n o m y , p o p u l a t i o n ，t r a n s p o r t a t i o n , d i f f e r e n t i a lr e n te t c t h i sc h a p t e ri s v e r yi m p o r t a n t ，w h i c ha n a l y s i st h ep r o b l e mw i t ht w ol e v e l so f s y n t h e t i c a la n ds p e c i f i cf a c t o r s ： f i r s t , i ta n a l y z e st h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e t a i lf o r m a t s ，e v o l u t i o no fc i t yp l a n n i n g , d e v e l o p m e n to fe c o n o m yw h i c hl e a dt oc h a n g e so fr e s i d e n t s i n c o m e ，p u r c h a s i n g p o w e ri n d e xa n dc o n s u m p t i o n ，p o p u l a t i o ns t r u c t u r ea n dt r a n s p o r t a t i o ns y s t e m s e c o n di tu s e sh u f f - m o d e lo fb u s i n e s sc i r c l et h e o r i e st oa n a l y z e ss o m ei n f l u c i n g f a c t o r s p o i n t i n go u tt h e r ea r es o m ep r o b l e m sa b o u tm o d e la s s u m p t i o na n dv a r i a b l e ，i t m a k ear e c t i f i c a t i o n w i t ht h er e c t i f i e dm o d e lw h i c hh a v et h ei d e ao fs t u d y i n gt h e 辱 ， 一 、 6 ，1 、 乙 北京工商大学硕十学位论文 b u s i n e s sf a c i l i t i e s a t t r a c t i o nt or e s i d e n t s ，t h ep a p e rc a l c u l a t et h ea t t r a c t i o no ft h e e i g h td i s t r i c t so fb e i j i n ge x p l a i n i n gh o wt h ei n f l u e n c i n gf a c t o r sw h i c ht h ev a r i a b l e s r e p r e s e n tw o r k ，s u c ha se c o n o m y , p o p u l a t i o n i nt h ea p p l i c a t i o no ft h em o d e l ，t h e p a p e rt a k er e s i d e n t ，p o p u l a t i o n ，t h ea m o u n to fs o c i a lc o n s u m i n gi nt h ew h o l ey e a r , t h el e n g t ho fm a j o rr o a db e t w e e nd i s t r i c t si n t oc o n s i d e r a t i o n m a k eac o m p r e h e n s i v e e v a l u a t i o nt og e tar e s u l t ，w h i c hw a sc o m p a r e dw i t ht h er e a l i t yo ft h ee i g h td i s t r i c t st o m a k es u r eo ft h ep r e c i s i o no ft h i sp a p e r c h a p t e r sf o u rp r e d i c tt h ef u t u r et r e n do fs p a t i a ll a y o u to fr e t a i lf o r m a t si nb e i j i n ga n d s u g g e s ts o m eg u a r a n t e em e a s u r e s a st h ed e v e l o p m e n to fb e i j i n gu r b a np l a n n i n g , i n c r e a s eo fe c o n o m y , t h ei m p r o v e m e n to ft r a n s p o r t a t i o n ，t h e r ew i l lb can e wt r e n di n b e i j i n gr e t a i lf o r m a t ss p a t i a ll a y o u t t h ef u n c t i o no fr e t a i lf o r m a t sa p p e a rt o m u l t i p l e ，a n dt e n dt og a t h e rt o g e t h e ri ns p a c e ；t h es u b u r b a n i z a t i o no fr e s i d e n c el e a d t ot h es u b u r b a n i z a t i o no fl a r g e - s c a l e m a r k e t ，s u p e r m a r k e t , s p e c i a l t ys t o r e a n d c o n v e n i e n ts t o r e ；t h ed e v e l o p m e n to ft r a n s p o r t a t i o nw i l lc h a n g et h es t r u c t u r eo fc i t y s p a c ea n dt h el o c a t i o no fd i s t r i c t s ，t h a tw i l li m p u l s et h ea d j u s tt h es p a t i a ll a y o u to f r e t a i lf o r m a t s b a s e do nt h i s ，t h ep a p e rb r i n gi ns o m ec o m m e r c i a lp l a n n i n gm a t c h e d w i t ht h er u l e so fs p a t i a ll a y o u to fr e t a i lf o r m a t st ob e t t e rt h es t r u c t u r eo f s p a t i a ll a y o u t o fr e t a i lf o r m a t s ；s t r e n g t ht h eb i n d i n gt ot h e ；r e t a i lf o r m a t sc o n t r o lt h ev i c i o u s c o m p e t i t i o n i ta l s os u g g e s t ss o m eg u a r a n t e em e a s u r et or e a l i z et h er e a s o n a b l el a y o u t o fs p a t i a ll a y o u to fr e t a i lf o r m a t si nb e i j i n g _ 1 1 关键词 r e t aiif o r m a t s ：r e t a i n e t w o r k ：s p a t iaiia y o u t ： b u sin e s scir cie s m ，、 乙 响冈素研究 1 2 1 国外研究理论成果综述1 1 2 2 国内研究理论成果综述6 1 3 本文的研究方法和创新之处1 0 1 3 1 本文的研究方法1 0 1 3 2 本文的创新之处1 l 第二章北京零售业态布局的演变和现状1 2 2 1 零售业态空间布局定义1 2 2 2 北京商业中心的演变和商圈布局的变化1 2 2 2 1 商业中心的历史演变1 2 2 2 2 商圈布局的变化1 4 2 3 北京零售业态空间布局的演变过程1 7 2 3 1 大型百货店和购物中心从二环往往三环、四五环外扩1 8 2 3 2 大卖场扩张至三环外大型社区内1 8 2 3 亨家居建材卖场总体从三环向四环转移1 9 2 4 北京零售业态空间布局特征1 9 2 4 1 不同零售业态的空间布局差异明显1 9 2 4 2 不同零售业态的布局集中程度不一2 4 2 4 3 不同的零售业态在空间上聚合2 6 第三章影响零售业态空间布局的内部环境因素分析2 7 3 1 各种零售业态自身存在不同的特性2 7 3 1 1 区位偏好2 7 3 1 2 规模和商圈辐射范围、盈利能力2 7 i v i i v l 1 l i i o 北京工商大学硕十学位论文 3 1 3 经营产品种类和目标顾客2 8 3 2 零售业态自身区位偏好促使空间布局离心化2 8 3 3 规模和盈利能力不同导致零售业态的商圈辐射能力不同3 0 3 3 1 大型百货店和购物中心3 0 3 3 2 大卖场和家居建材3 0 3 3 3 便利店和中小超市3 l 3 4 目标顾客存在差异3 1 3 4 1 便利店和中小型超市3 l 3 4 2 专业店和专卖店3 l 3 4 3 大卖场和仓储超市3 1 3 4 4 市级百货店和购物中心3 l 第四章影响零售业态空间布局的外部环境因素分析3 2 4 1 宏观环境3 2 4 1 1 政府规划的城市定位和城市空间结构3 2 4 1 2 城市整体的人口分布特点3 4 4 1 3 城市各地区交通体系的发展3 5 4 1 4 城市级差地租3 8 4 2 微观环境4 0 4 2 1 政府对个别零售业态的规划4 0 4 2 2 人口结构影响各地区的零售业态构成4 l 4 2 3 不同类型交通基础设施建设对零售业态布局的影响4 2 4 2 4 城市基准地价布局特点4 4 4 3 城区平均零售吸引力对北京零售业态空间布局的影响利用赫夫模 型对八大主城区进行分析4 6 4 3 1 赫夫模拟模型的主要问题4 7 4 3 2 模型修正4 7 4 3 3 八个城区的各自吸引力大小分析4 8 4 3 4 模型计算结果的分析5 2 第五章结论及建议5 4 v 、 0 在校期间发表的论文及科研成果清单6 2 致谢6 3 v i 4 5 5 5 6 7 8 l 5 5 5 5 5 5 5 6 ir 幸 一 一 一 一 互 一 一 一 t 、 o 北京工商大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 本文研究的背景及意义 零售业作为流通领域的最后一个环节，是实现生产者、经营者与消费者之间 联系的桥梁和纽带。零售业态指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的 经营形态。零售业态在空间上的分布问题称为零售业态的空间布局。零售业态的 空间布局是城市综合布局的有机组成部分，它与城市基础设施( 如交通、娱乐设 施) 、其他服务设施( 如银行、邮局) 、物流设施( 如配送中心) 及综合配套设施 都有着密切的联系。零售业态空间布局的合理与否具有重要的意义。如果合理， 可以保障生产者与消费者这一沟通桥梁的通畅，并促使整个经济高效运行；如果 布局不合理，将会造成投资效率低、资源配置效率低、低经济效益，无法满足消 费者的需求。进一步而言，零售业态布局失误，会导致整个商业运行效率的降低， 进而影响国民经济的健康稳步发展。 随着经济的发展，交通工具的额增加、交通条件的改善，居民购物和消费不 再是集中于某个特定的区域，而是根据需求和个性等进行多样化的选择。在新的 历史条件下，北京市商业规划要求严格控制城区内大型零售业态的新建，同时昂 贵的地价使北京市城区内的零售业发展空间越来越小：各郊区县政府对零售企业 的大幅度优惠措施，使未来北京市郊区零售业的发展具有很大的空间。2 0 0 8 年 奥运会的举行和北京城市总体规划( 2 0 0 4 - 2 0 2 0 ) 的出台使北京市零售业态的 布局呈现新的格局。 本文试图探讨北京市尤其是中心城区多种零售业态的空间布局，从商业地理 学的角度对北京城区零售业态空间布局的变化与现状进行分析，结合相关理论探 讨影响零售业态空间布局的主要因素，试图为北京零售业态实现合理的空间布局 提供参考。 1 2 文献综述 1 2 1 国外研究理论成果综述 自2 0 世纪2 0 年代以来，国外关于商业地理学的研究有了长足的发展，由 于理论发展时期和研究方法的不同，逐渐形成3 大理论流派：为2 0 世纪5 0 年代以前，以德国地理学家克里斯泰勒( c h r i s t a l l e r ，1 9 3 3 ) 为代表的中心地理 e ， r t ，； o 北京零售业态空间布局的影响冈素研究 论的新古典主义学派，提出依据商业职能、辐射力等来界定中心地的范围，为商 业空间布局研究提供了理论框架；二是2 0 世纪5 0 、6 0 年代，以贝里为代表的 空间分析学派，即用“数量”的方法来构建和模拟城市内商业空间的结构、形态、 规模、相互关系等；三是2 0 世纪6 0 、7 0 年代，以赖斯顿为代表、以消费者行 为、认知研究和社会经济阶层研究为导向的行为学派，认为任何一级的中心地的 消费者行为均有多样性。 1 2 1 1 新古典主义学派( 以中心地理论为取向) 中心地理论又称“中心地学说”。是研究城市空间组织和布局时，探索最优 化城镇体系的一种城市区位理论。产生于2 0 世纪3 0 年代初西欧工业化和城市化 迅速发展时期，1 9 3 3 年由德国地理学家克里斯泰勒( w c h r i s t a l l e r ) 首先使用。 他探讨了一定区域内城镇等级、规模、数量、职能间关系及其空间结构的规律性， 并采用六边形图式对城镇等级与规模关系加以概括。中心地体系包括：中心地 的数目；互补区域( 即中心地所服务的地区) 的数目；互补区域的半径； 互补区域的面积；提供中心财货种类及其数量；中心地的标准人口数；互 补区域的标准人口数等。中心地理论模式将随人口数、生活习惯、技术等的改变 而变化；同时也随人口分布、人口密度的不同，或中心财货价格的差异而表现互 补区域大小的不同。中心地体系可分别根据市场、交通和行政最优原则而形成。 中心地有等级、层次之分，一个较大的中心地市场区总是包含3 个比它低一级的 市场区，每个较高级的中心地概括了低级中心地的所有职能，并将南德中心地分 为七级。 1 9 4 0 年德国学者廖什( a l s c h ) 论证并发展了中心地理论，提出生产区位 经济景观。德国经济学家廖士( l o s c h ，1 9 4 0 ) 在其 区位经济学一书中提出 了“经济地景模型 ，认为不同层次的中心地应该遵从市场体系的发展，并且在 功能上实现专业化，形成互补的区位格局；而同一层次中心地功能未必相同，该 模型是一种非层次性的空间体系。廖士对城市市场经济区进行了系统的研究，构 造了边界的无差别线模型，深化了中心地理论。 中心地理论存在一些不足：一是没有考虑到消费者行为的差异，二是没有考 虑到中心地的发展还受到更高层次中心地发展的需求动力。 1 2 1 2 空间分析学派 2 1 、 o 北京工商大学硕士学位论文 空间分析学派的产生和发展与二战后地理学界的“数量革命 紧密相关。复 杂的计算方法和计算机技术的发展为运用数学模型分析城市商业空间结构作出 了巨大的贡献。这一学派的主要观点就是大量假设，借鉴统计学、数学分析及数 量地理方法，用量化的方法来解释定性的问题，促进商业空间结构研究方法科学 化。 美国芝加哥大学地理系教授贝利( b e r r y ，b j l ，1 9 5 8 ) 提出“第三产业活 动理论，由于现实环境不均匀性，贝利在消费者行为、可达性、城市土地价格 三个基本影响因素上重建了中心地理论：最高级中心并非均匀分布，消费者对商 品需求程度、购买力和交通将起决定作用，同一规模的中心地也可能出现功能差 异。1 9 6 5 年，贝利又应用数量地理的研究方法，对芝加哥大都会区商业形态区 位分布进行研究，提出了商业地理结构分成中心型、带状及特殊功能型三种商业 区的“都市区商业空间结构模型。贝利在前人研究的基础上，创新提出了带状 和特殊功能两种商业区，对后来学者的研究有着极其深远的影响。 英国学者波特( p o t t e r ，1 9 8 1 ) 在此基础上引入了多变量功能方程 ( m u l t i v a r i a t ef u n c t i o n a lo r d i n a t i o n ) ，从消费者的地理知识，社会经济地 位和家庭状况等对消费者的行为进行了描述与总结。在该研究框架中，波特运用 了统计分析和图示的方法，得出商业区功能性质和它们的区位、易达性、功能性 质、形态、发展规模、发展时期以及社会经济性质有着密切的关系。 空间分析学派虽然在定性分析转为定量分析，使研究结果具有预测能力等方 面较新古典学派有了长足发展，但由于其过分追求技术、逻辑理论系统和空间分 析的抽象化，使他们的研究脱离了实际的城市商业空间结构。 1 2 1 3 消费者分析学派( 以消费者行为、认知研究和社会经济阶层研究为 导向) ( 1 ) 消费者行为空间分析 从2 0 世纪5 0 年代末开始，学者们逐渐认识到空间学派将人地关系物化， 忽视了人在塑造商业空间结构中的作用，因此消费者行为对商业空间结构的重要 性逐渐为学者们所认可。该学派主要强调要分析个人决策过程，从消费者的需求 出发，考虑消费者行为差异对商业空间结构的影响。 美国地理学者贝利( j l b e r r y ) 和加里森( g a r r i s o n ) 等学者( 1 9 5 8 ) 提 3 北京零售业态空间布局的影响冈素研究 出的三级活动理论第一次将消费者行为纳入理论框架，首次对消费者前往最近的 商业中心购物的假设提出挑战，将消费者行为与商业空间类型结合起来作为划分 商业空间类型的标准。 格里奇( g o l l e d g e ，1 9 6 5 ) 将市场决策过程用动态程序来表现，并突出了认 知在习惯性行为中的重要性。1 9 6 7 年，他还提出以消费者和经营者的行为为基 础的区位选择模式。 道斯( d o w s ，1 9 7 0 ) 提出商业设施认知结构的程序，从商业设施潜在顾客的角 度出发来判断大量的有关属性、看法、倾向性、评估变量等因素的重要性。 美国的学者赖斯顿( r u s h t o n ，1 9 7 1 ) 首次从消费者行为观点去研究城市商 业空间结构的问题，提出了行为空间模型。该模型主要有以下三方面的观点， 第一，行为与空间结构是相互依赖的，任何一个空间结构的转变都会导致空间行 为的转变，同样空间行为的变化也会引起空间结构的变化；第二，行为有两种类 型，即消费者行为和经营者行为，这两种行为形态相互影响；第三，行为是行为 者利用各种知觉的可能性做出偏好性选择的方式。赖斯顿的“任何一级中心地的 消费者行为均有多样性”的全新观点对后来学者的研究产生很大影响。与中心地 理论所提出的消费者行为假设不同，赖斯顿认为消费者实际生活中的行为在任何 一层次的中心地都会出现成批、多目的的形式，这一观点对后来学者的研究产生 了很大影响。 大卫( d a v i s ，1 9 7 2 ) 提出了“购物中心层次性系统发展模型 ，主要探讨了 消费者不同的社会经济属性如何在消费者行为形态上以及购物中心商业设施的 组成中产生不同的效应。 英国学者波特在1 9 8 2 年的著作 t h eu r b a nr e t a i l i n gs y s t e m ： l o c a t i o n ，c o g n i t i o na n db e h a v i o r 中，完全从消费者的知觉和行为的角度来 探讨零售区位的分布问题，他对零售环境的信息研究很深入，认为信息地域与应 用领域发生在基于居民和商业中心的“楔形断面上，居民应用领域的角度比信 息领域的角度要窄。 格叙和克拉伊格( g h o s h & g r a i g ，1 9 8 6 ) 研究多目的购物出行对零售企业之间 的空间竞争产生的影响，认为多目的购物会导致竞争企业的分散分布。该学派的 最大贡献就是他们认为商业空间结构不仅取决于经济法则，还取决于消费者行为 4 北京t 商大学硕士学位论文 及社会经济属性。然而这些模型都存在着个最大的局限，即均把商业空间看城 市一个自足、封闭的空间体系，独立于外在空间体系，忽视了外在的空间体系对 商业空间体系构建和发展的影响。值得一提的是，英国学者道生( d a w s o n ，1 9 8 0 ) 提出了“零售地理的制度性研究架构”，认为零售活动内部，零售活动与消费者， 零售活动与其它经济、社会结构存在密切的相关关系。在该架构中，道生将商业 空间看成开放的系统，受到很多其他外在因素的影响，这也是该研究架构的最重 要贡献。 ( 2 ) 消费者空间结构分析商圈分析 该分析主要从商业需求的角度考察消费者空间分布状况。美国学者威廉雷 利( w i l l i a mj r e i l l y ) 提出了测定商圈大小的法则雷利法则，即商店的 营业量同其本身的规模( 人口) 成正比，而同二者距离的平方成反比。 2 0 世纪4 0 年代，齐普夫( g l z i p f ) 等创立了社会物理学派，将牛顿的 万有引力定律引入商业问题的空间分析中，最终形成了商圈测定理论。这个理论 最基本的模式是引力模式和潜能模式，前者分析和预测空间流( 货流、人流、信 息流) ，后者则分析不同群体之间相互作用的机遇或概率，公式分别为： 小k 警 “z ( 弓f 力模式) 置。骞每( 潜能模式) 其中，d 1 z 为两地( 1 ，2 ) 的距离，m 1 、肘z 为两地的人口规模，b 是距离 摩擦系数。齐普夫从商业指数、电话通话次数、客车班次和铁路运量等方面进行 了验证。此后，引发了一系列探讨消费者空间分布法则的研究，派生出康威斯法 则，阿普波姆法则和加萨法则。 美国零售学者赫夫( h u f f ) 继雷利和康维斯之后提出了确定某个商业区的商 圈的主要模型，其基本法则是引用万有引力定理。它在确定一个商业区的吸引力 时做了以下的假设：假设一个商业区j 对消费者的吸引力与这个商业区的面积呈 正比( j = l ，2 ，n ) ，与消费者从地点i 到达该商业区的阻力呈反比。利用赫 夫模型来设定地点i 的消费者选择这个商业区j 的概率弓，弓的公式为 5 0 影响因素研究 的可能性； 示业态组合越丰富； 皿，：阻碍区域i 内消费者到商业区j 的因素综合； a 代表商业区规模对消费者选择影响的参变量，b 代表所需要的时间对消费 者选择商业区影响的参变量。一般a = l ，b = 2 7 2 模型还说明说明：吸引顾客来店购物的因素除了商店的规模以外，还包括商 店的形象、商誉、购物气氛、服务等，阻碍顾客来店购物的因素包括交通时间、 交通成本、机会成本及其他费用。 哈佛商学院( 2 0 世纪8 0 年代) 在实践中创立了饱和理论，通过计算零售业 市场饱和系数来测定某一商圈内某类商品销售的饱和程度，用于帮助新设商店的 经营者了解某个地区同行业是过多，还是不足。一般来说，位于饱和程度地地区 的商店，其成功的概率必然高于高度饱和地区。零售业市场饱和系数( i r s ) 的 i r s ；：c x ( r e ) 计算公式为： r f 其中：i r s 为某地区某类商品零售饱和系数，c 为某地区购买某类商品的潜 在顾客人数，r e 为某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出，r f 为某地区 经营同类商品商店的营业面积总数。上述各模型对新店选址、研究商店顾客来源 与分布特征等提供了有力工具，但影响消费者空间分布的因素众多，除了考虑人 口、距离、购买力等因素外，还应考虑本商店的竞争实力、所处地理位置、交通 流量、竞争对手状况、城市规划等。 1 2 2 国内研究理论成果综述 与西方国家相比，国内的商业空间区位理论研究起步较晚。1 9 7 8 年改革开 放以后，与国际社会相适应，商业区位理论伴随着我国商业经济的快速发展而逐 6 一 0 北京工商人学硕士学位论文 步建立起来，并在实践中得到了极大的完善和发展。我国国内学者对零售商业区 位和空间布局的研究，大多是从经济地理学的研究方向开始的，受新古典主义学 派影响最大。而利用后两种学派理论和研究方法的国内商业研究也是存在的。国 内的相关研究主要集中在以下几个方面： 1 2 2 1 商业活动空间结构的研究 商业空间结构研究主要侧重于商业网点规模等级分布( 聚类分析) ，多以中心 地理论为基础，对我国一些大城市进行实证和演绎以证明商业设施的中心性和等 级性。仵宗卿( 2 0 0 3 ) 根据研究空间等级和研究对象的差异，可以将城市商业活 动的空间结构研究分为城市商业空间结构、城市商业地域结构和商业中心内部结 构三种形式。 ( 1 ) 城市商业空间结构的研究 宁越敏教授( 1 9 8 2 ) 实地调查了上海市城市中心区商业中心，首次建立了界 定商业中心的一套指标。他选取了商业中心内商店数、商业中心的职能数等5 个指标，对上海市6 1 个商业中心进行了聚类分析，划分为3 个级别5 种类型， 分析了影响上海市商业中心区位的因素，并提出了相应建议。 吴郁文、谢彬等( 1 9 8 8 ) 在研究广州市城区零售商业企业区位布局时应用了 这种方法，增加大型综合商场、大饭店、宾馆职能单位数占商业中心职能单位总 数的百分比这一指标，用6 个指标对广州市3 0 个商业中心类型及等级体系进 行聚类分析。 安成谋以兰州市( 1 9 9 0 ) 为例指出：位于某一特定地区的一个商业中心，销 售范围与消费者总开支成正比，与该商业中心规模成正比，与消费者花在购物途 中的时间成反比，与这一中心与其他中心的竞争成反比。他将兰州市商业中心划 分为3 个等级，引入加权平均模型和希尔伯脱模式，分析兰州各级商业中心的区 位优势度，据此评价商业中心发展潜力。 杨吾扬教授( 1 9 9 4 ) 把中心地理论引入商业空间布局研究中。以北京市为例， 把城市商业网点分成3 级序列：市级、区级、街区级，用克里斯塔勒中心地理 论分析了北京商业服务业空间布局现状，用范力农定理求“铜心 ，成功地对中 心地理论进行了试验性研究。 ( 2 ) 城市商业地域结构的研究 7 北京零售业态空间布局的影响冈素研究 商业地域结构是根据特定地域单元与整体空问系统的对比关系，以特定地域 单元为基本单位对某商业要素空间所进行的一种模拟，重点在于商业地域类型的 划分和商业地域结构的说明和解释。 陈忠暖等( 1 9 9 9 ) 以商业行业为切入点，在实地调查的基础上，采用因子生 态分析技术，将定性分析与定量分析相结合，研究昆明市商业地域结构现状、存 在问题，提出今后调整方向。 戴学珍( 2 0 0 4 ) 通过地域单元的设定、商业活动单位的多维度类型划分、因 子生态学分析对北京市商业活动地域结构的影响因子进行了研究。 林耿的( 2 0 0 3 ) 广州市商业业态空间形成机理研究则从产业、用地、交 通、行为、历史文化上对广州商业功能区的空间形成机制进行分析。他的 广州 市商业功能区空间结构研究则主要研究了广州市商业功能区的圈层结构，并对 其发育环境及发展趋势进行了适当的阐述。 ( 3 ) 商业中心内部结构的研究主要是c b d 方面的研究 1 9 9 2 年我国开始实行土地有偿使用制度，c b d 地价飞速增长，土地的经济价 值规律和地租理论得到有效体现。国内的学者开始从理论上探讨中国c b d 的发展 机制、空间演化规律等。同时也有学者对广州、上海、北京、西安、重庆和杭州 等城市的c b d 功能特征、结构成因、空间结构转移及其发展进行了实证研究，但 是研究的技术路线比较相似。具有创新的是通过c b d 典型区域的调查，计算中心 商业高度指数c b h i 和中心商业强度指数c b i i 来确定中国实际情况的c b d 的范 围，当然不同城市这两个指数也不一样；还有学者对新1 日商务中心的土地利用和 功能差异性给予探讨，在方法上通过建模分析c b d 的城市土地均衡价格结构。 1 2 2 2 消费者行为及对商业布局影响方面的研究 2 0 世纪6 0 年代开始，消费者行为对商业空间组织的重要性逐渐为国外学者 所认可。行为学派认为计量学派将人地关系物化，忽视了人在塑造空间结构的作 用，强调了分析空间形态应该首先从消费者的需求出发，考虑消费者行为差异对 商业空间组织的影响。2 0 世纪9 0 年代以后，消费者行为学和心理学开始在国内 商业地理学研究中得到运用。从2 0 世纪9 0 年代中期，我国地理学者开始关注居 民购物行为的研究。 张晋庆、王德( 2 0 0 1 ) 运用上海市第二次交通调查的相关数据，从上海市消费 8 北京工商人学硕十学位论文 者购物出行角度对上海市消费者出行特征与商业空间结构进行了分析。指出上海 市商业空间结构具有等级序列明确、空间分布不均的特征。 柴彦威、件宗卿( 2 0 0 1 ) 等对大连、深圳、天津城市居民购物活动的时空结构 特征进行了研究，首次总结出中国城市居民购物出行的空间圈层结构，创建并解 释了一般购物出行空间等级结构的方法体系，并在市场细分的基础上，总结出不 同收入阶层的购物出行空间等级结构特点。 李昌霞( 2 0 0 5 ) 从宏观层面上总结了改革开放后上海市民消费水平、结构、方 式和行为的特征及其空间拓展趋势，指出上海市民消费行为的变化及消费空间的 扩展特征。 国内学者在使用行为学派相关的理论和方法研究商业空间组织取得了很大 的进展，但受行为学派的影响，商业研究都是从消费者行为方式和社会经济属性 角度来理解城市商业空间结构的形成和发展的，认为商业空间层次结构不仅来源 于经济法则，还来自消费者行为及社会经济属性，这正是这个学派理论最大的贡 献，但他们把商业空间看成了一个自足的封闭的空间体系，忽视了外在自上而下 的发展动力的影响，是行为学派研究商业地理的一大局限。 1 2 2 3 零售业态区位特征，与布局规律的研究商圈理论应用 对于零售业态布局的研究，张素丽( 1 9 9 9 ) 提出了零售商业企业的市场定位与 地理定位的相互作用，认为市场定位不同的零售业态，地理定位原则也有所区别。 杨瑛( 1 9 9 9 ) 对广州市区大型百货商场空间布局影响因素进行分析。 张水清( 2 0 0 2 ) 认为商业业态是商业的经营形式与状态，不同业态的商业企业 具有不同的市场定位与地理定位，其区位选择的结果形成了特定的商业空间结 构。他探讨了不同时期的商业业态所对应的商业空间结构，揭示了商业业态与商 业空间结构具有极大的相关性。 郭崇义、戴学珍( 2 0 0 2 ) 主要是对北京外资零售企业区位选择特征进行了研 究，根据外资零售企业分布模式图，总结出北京外资零售企业分布特点与规律： 大型综合超市分布在城区周边与城乡结合部，仓储商店分布在城乡结合部。 时臻( 2 0 0 3 ) 对上海市大卖场的空间区位进行了研究，在分析大卖场布局的区 位因子的基础上，研究了上海大卖场空间布局的特征。 管驰明、崔功豪( 2 0 0 6 ) 对中国城市新商业空间及其机制进行探讨，指出购 9 北京零售业态空间布局的影响冈素研究 物中心、便利店等新型零售业态的空间布局特征及其新商业空间的形成机制，并 且提出了新商业空间对城市发展的影响。 1 2 2 4 商业郊区化与离心化的研究 我国商业郊区化与离心化研究源于我国城市化与郊区化迅速发展，很多城市 出现了商业离心化与郊区化的倾向。有学者开始介绍了美国购物城郊区化的现 状、特点及其原因，在这样的影响下，学者注意到了如何适应郊区化的连锁店的 发展策略。 刘念雄( 1 9 9 8 ) 对北京大型商业设施边缘化现象给予关注，得出北京不少大型 商业设施向三环路沿线，甚至四环路方向拓展，并形成了海淀商业中心、马甸商 业中心、公主坟商业中心、木樨园商业中心和朝外商业中心等五个商业中心，彻 底改变了原有商业格局。 易峥( 2 0 0 2 ) 对2 0 世纪9 0 年代重庆市零售商业离心化进行了研究，指出商业 离心化还处于萌芽阶段，商业离心化势不可挡，近郊中心与中心区的商业竞争将 更加激烈，中心商业区和郊区商业中心应各有侧重地发展。 罗彦( 2 0 0 4 ) 对中国商业的郊区化进行研究，分析我国商业郊区化比较慢的原 因。 1 3 本文的研究方法和创新之处 1 3 1 本文的研究方法 ( 1 ) 理论分析与实证分析相结合的方法。实证分析偏重于对研究对象的客 观描述，而理论分析则偏重于对研究对象的理性判断。对零售业态空间布局的研 究，既要通过实证分析对其空间布局变化态势进行客观描述；又要根据理论分析 对其变化过程中的作用机理和因果关系做出理性判断。实证研究主要是以北京八 个主城区为例，利用进一步修正了的赫夫模型验证对影响零售业态空间布局的影 响因素做进一步的研究和探讨。 ( 2 ) 静态分析与动态分析相结合的方法。零售业态空间布局的演变过程可 以理解为系统的时间序列过程。采用动态分析的方法，在时间序列过程中把握其 动态变化及其态势特征及发展趋势。对于零售业态空间布局现状特征分析则是一 种很典型的静态分析方法。 ( 3 ) 研究数据搜集方法。官方统计文献检索、网站检索、统计局相关报表等。 1 0 北京工商大学硕士学位论文 1 3 2 本文的创新之处 国内相关领域研究的一个重要不足就是：商业