（工商管理专业论文）房地产项目风险管理：以皇家公馆项目为例.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 房地产项目因投资大、周期长、涉及环节多、地域性强、不确定因素多而导 致存在大量风险。国内大部分房地产开发企业缺少对项目的系统管理，尤其不重 视风险的管理，风险管理意识薄弱、风险管理机制缺失、风险管理手段单一、风 险管理人员素质不高，使房地产项目中的许多风险因素得不到有效的控制，导致 房地产项目的盈利能力下降。因此在房地产项目管理中必须对风险充分了解，根 据自身情况，估算对风险的承受能力，最大限度的把握和防范风险。 本文针对房地产行业现状，提出房地产开发项目风险管理的的必要性。重点对 房地产建设阶段的风险进行风险识别、风险评估、风险应对和风险监控的研究。 结合房地产项目特点，列举风险识别的方法，比较了风险评估方法的优劣，描述 了房地产项目的风险应对措施，梳理了风险监控的方法。 本文在理论研究的基础上，选取“皇家公馆 项目作为案例，结合项目的具 体情况，应用风险管理的理论，运用盈亏平衡分析、敏感性分析、权重分析方法， 对项目的风险进行定量定性的风险识别、风险评估，有针对性地提出风险应对措 施和项目建议。 关键词：房地产开发项目风险管理 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t l a r g ei n v e s t m e n t ，l o n gp e r i o d ，m u c ht a c h e ，d i f f e r e n tz o n e s ，a n du n c e r t a i nf a c t o r si nr e a l e s t a t ep r o j e c tm a k eag r e a td e a lo fr i s k s m o s to fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s i nc h i n aa r el a c ko ft h es y s t e mm a n a g e m e n t ，e s p e c i a l l yt h er i s km a n a g e m e n t t h ew e a k c o n s c i o u s n e s so ft h er i s km a n a g e m e n t ，t h el a c ko ft h er i s km a n a g e m e n tm e t h o d s ，t h e u n p r o f e s s i o n a lm a n a g e r s ，w h i c hr e s u l ti nt h ei n e f f i c i e n tc o n t r o l m e n to ft h er i s k si nt h e r e a le s t a t e s op e o p l eh a v et oh a v eab e t t e ru n d e r s t a n d i n ga b o u tt h er i s km a n a g e m e n t ， t h e nw ec a ne v a l u a t et h er i s k sa c c o r d i n gt oo u ro w ns i t u a t i o na st oa v o i dt h er i s k st ot h e l a r g ee x t e n t t h i sp a p e rp u t sf o r w a r dt h es i g n i f i c a n c ea b o u tt h er i s km a n a g e m e n to fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tp r o j e c t a n dm a k e sad e e pr e s e a r c ht ot h er i s ko fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t p r o c e s s e s ，i n c l u d i n gr i s ki d e n t i f i c a t i o n ，r i s ke v a l u a t i o n ，r i s kr e s p o n s ea n dr i s km o n i t o r t h ep a p e ra l s oe n u m e r a t e st h em e t h o d so fr i s ki d e n t i f i c a t i o n ，c o m p a r e st h em e t h o d s o ft h er i s ke v a l u a t i o n ，d e s c r i b e st h em e a s u r e so ft h er i s kr e s p o n s e ，a n ds u m m a r i z e st h e m e t h o d so ft h er i s km o n i t o r b e s i d e sd o i n gt h er e s e a r c ha b o u tt h et h e o r i e so fr i s km a n a g e m e n t ，ia l s ot a k et h er o y a l h o u s ea st h ee x a m p l et od ot h ee x a m p l e a n a l y z i n g d u r i n gt h ep r o c e d u r eo fa n a l y z i n g ， iu s e dt h ea n a l y s i sm e t h o do fp r o f i ta n dl o s s sb a l a n c e ，s e n s i t i v i t ya n dw e i g h t st oe a r l y o nt h er i s ki d e n t i f i c a t i o na n dt h er i s ke v a l u a t i o nt ot h eq u a n t i t yo ft h ep r o j e c tr i s k ，e t c ia l s og i v et h es u g g e s t i o n sa b o u tt h em e a s u r e st oa v o i dt h er i s k sa n dt h ep r o j e c t k e yw o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t ：r i s km a n a g e m e n t 西南交通大学曲南父逋大字 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家 有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交 通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 保密口，在年解密后适用本授权书； 2 不保密影雁用本授权书。 ( 请在以上方框内打”) 指导老师签名： 毒边易 日期： 。，中lf 坠矾， p r 乡 锄、 名 “ 剖 n 者 ) 佑勺 刘 d 论 ： 位期 西南交通大学学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的成果。 除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研 究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确的说明。本人完全意 识到本声明的法律结果由本人承担。 本学位论文的主要创新点如下： 一躲铆煽 日期：移年 丫月 日 西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 第1 章绪论 1 1 本文研究的背景 改革开放以来，随着我国经济体制改革开放的不断深入，以推行城市综合开发、 房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业发展迅 速，房地产市场持续活跃，开发规模不断扩大、开发档次不断提高，房地产企业 的实力也不断增强，我国房地产业己经进入一个全新的发展时期，逐渐成为国民 经济的支柱产业。 总的说来，2 0 0 7 年房地产政策宏观调控力度加大，特别是下半年政策频频出 台，分别在土地交易、住房建设规划、房贷、税收、市场销售等方面进一步加强 管理，旨在打击投机、抑制投资，平抑近年过快增长的房价。 2 0 0 5 年以来国家对房地产的调控政策更多是从加大供应角度去考虑，但 “9 0 7 0 规定对市场的影响是需要较长时间才能产生效果的，当初新政的出台反 而使开发工程进度放慢，新增市场供应不足，加上市场惜售，反而造成供不应求 的局面，房价一涨再涨，所以片面的单从供给的角度进行调控短期难以奏效。 2 0 0 7 年9 月2 7 日，国家出台了关于加强商业性房地产信贷管理的通知， 从需求角度进行调控。提高第二套首付和贷款利率，则可以大幅降低市场需求， 特别是有效的抑制了投机性需求。政策的出台使得投资者惜售的成本大大增加， 市场上可售房源增加，市场供应持续加大。另外，政策也利用信贷手段促使房地 产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。1 2 月1 1 日， 关于加强商业性房地产信贷管理的通知补充规定进一步明确区分了投资和居 住需求，在抑制投资需求的同时也满足了改善居住条件的换房需求。 2 0 0 7 年1 2 月5 日，中央经济工作会议确定明年实施货币从紧政策。意味着2 0 0 8 年信贷继续收紧，包括额度和信贷信用的严格审查。 为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长，缓解流动性 过剩，调节和稳定通货膨胀预期，保持物价水平基本稳定，中国人民银行在 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 2 0 0 7 年，采取了1 0 次上调存款类金融机构人民币存款准备金率、六次加息、 发行国债等等手段。 经过2 0 0 7 年以来的六次加息，五年期房贷利率从年初的6 8 4 一路上涨到 7 8 3 ，上涨了0 9 9 个基点，涨幅近1 5 ，进一步紧缩银根。由于很多购房者的 贷款合同将在2 0 0 8 年1 月1 日按照新的利率标准执行，2 0 0 7 年前购房的贷款人明 年每月的利息支出将增长近1 5 ，每月总的还贷额的增幅也接近1 0 ，按揭购房 者供楼压力加大。 一系列调控政策频繁出台，直接导致了市场的观望情绪，房地产开发也将面临 越来越多的不确定因素。 但同时我们也应该看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但又难 以确定的行业。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风 险、房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国 家和地区经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。另外房地产投资本身也存 在着一些缺陷，如变现能力低、交易纠纷多、资金筹措不易等。这些都导致了房 地产投资成败的极大不确定性。如果调控不当，房地产的过度投资会对社会经济 产生很大的负作用。 因此要避免房地产开发项目的风险，必须对房地产项目实施过程中可能出现的 种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析：必须建立有效的风险 管理系统，运用有关方法测算风险，进行风险估价、评价，才能避免房地产投资 的盲目性，防范、避免投资风险。 1 2 房地产投资风险分析研究现状 1 9 7 9 年，美国华盛顿摩利塞尔丁出版的房地产投资策略一书中涉及到不 同类型房地产的投资收益和风险选择；1 9 9 1 年，w u r t z e l a c h 在其出版的m o d e m r e a le s t a t e 一书中涉及到房地产投资风险问题，针对房地产投资风险作了全面 研究的p e t e rj o v a n o v i c h 和d a v i ds p a u l d i n g ，主要在房地产项目投资风险辨识、 评价和防范等方面做了大量的工作。现在风险分析在国外房地产投资实践中己得 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 到了广泛的应用，且日益系统化、规范化。 我国在2 0 世纪9 0 年代初才开始了房地产投资风险分析的研究。1 9 9 4 年陈佑 启编著的房地产投资风险管理及经营决策方法推动了房地产投资风险的研究。 1 9 9 6 年，申立银和俞明轩对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地产市场 的各类风险因素进行了系统的研究和分析，剖析和总结了房地产市场中各种风险 形成的背景和变化的特点，给出简单的风险程度度量方法。1 9 9 8 年，李启明等人 定性分析了房地产融资和投资风险，给出了一些房地产投资风险定量分析的基本 评价方法；近几年来，有许多的专家学者开始用定性与定量相接合的方法研究房 地产投资风险问题。当前，房地产投资风险分析在国内已得到了广泛的应用，但 是很多房地产企业还未真正建立起完善的房地产投资风险分析系统。因此，研究 适合我国房地产实际情况的、系统化的风险管理模式和风险管理体系，是当前迫 切需要解决的问题。 1 3 论文研究的目的、内容和意义 房地产项目风险管理是房地产项目管理的重要组成部分。随着国家宏观调控 政策的出台，对于房地产的项目管理的水平也提出新的要求。论文依据项目风险 管理的理论结合我国房地产开发项目的现实状况进行了研究。 通过房地产开发项目风险管理的研究，目的是对房地产项目开发过程中各阶 段的风险进行分析和监控，力求建立一套相对完整的房地产开发项目风险管理的 机制，达到风险小而收益高、效益最大化的效果。在进行房地产项目风险管理时， 能结合项目的实际情况，制定相应的最佳风险解决方案，从而提高房地产企业防 范风险和应对风险的能力，保证房地产开发项目的顺利实施，保障房地产开发相 关利益人的利益。 论文对房地产投资过程中的风险因素作了深入的研究和分析，对房地产投资 风险进行识别，评估。通过实证分析，对“皇家公馆”项目实施过程中的各种风 险因素的进行风险识别、评估、应对。针对该项目中存在的风险管理问题提出了 应对措施，并对出现的问题找出较佳的解决方案。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 第2 章项目风险管理的基本理论 2 1 风险的概念 风险是指人们从事的默想活动中，在一定时间内给人类带的危害。这种危害 不仅取决于事件发生的频率，而且与事件发生后造成的后果大小有关。危险时风 险存在的前提。危险是无法改变的，而风险却在很程度上大可随人们的意志而改 变。也就是说，按照人们的意志，可以改变事故发生的概率，控制事故损失的程 度。人们通常把风险限定在一定的水平上，然后找出影响风险的各种因素进行研 究，通过风险的管理达到有效减少风险的目的，找出最佳的投资方案。 纵观几十年风险管理科学的发展历程，风险管理呈现研究领域由发达国家向发 展中国家延伸、风险研究的的领域不断扩大、风险分析模型技术日益丰富并逐渐 趋于成熟。 2 2 项目风险管理的定义 项目风险管理是在综合经济学、结构系统可靠性原理、管理学、行为学、运 筹学、概率统计、计算机科学、系统论、控制论、信息论等各学科和现代工程技 术的基础上，结合现代建设项目和高科技开发项目的实际，逐步形成的边缘科学。 它既是一门新兴的管理科学，又是项目管理的一个重要分支，更是项目经理们必 备的一项与企业攸关的决策技术。 项目风险管理就是对项目中的风险进行管理。也就是说，项目风险管理是指管 理人员对可能导致损失的项目的不确定性进行预测、识别、分析、评估和有效的 处置，并以此为基础，合理的使用风险回避、风险控制、风险自留、风险转移等 管理方法、技术和手段对项目的风险进行有效的控制，妥善处理风险事件造成的 不利后果，以最低成本为项目的顺利完成提供最大安全保障的科学管理办法。项 目风险管理是一个持续的过程，建立良好的风险管理机制和基于风险的决策机制 是项目成功的保证，可以为项目管理提供有力的理论方法和实践指导。由于不同 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 行业所从事的活动和涉及的对象不同，风险管理的主体和风险管理的方法都有所 不同。针对不同项目类型，构建与之相适应的风险管理机制和风险决策机制是提 高风险管理水平的必然选择。 2 3 项目风险管理的程序 一般情况下，项目风险管理包括六个过程，即风险规划、风险识别、风险估 计、风险评价、风险应对和风险监控。 项目风险规划，作为风险管理的依据，指导风险管理过程。风险识别是风险管 理的基础，是通过一系列的科学的风险识别方法对项目风险因素进行辨识，找到 风险产生的原因，并列出风险清单；风险定性分析和定量分析分别对单一风险大 小和整体风险大小进行分析，并根据风险大小进行排序，选出影响较大的风险因 素：在风险分析的基础上为提升实现项目目标的机会，降低风险威胁，制定相应 的风险应对计划。风险监控则贯穿项目实施的全过程，对风险减轻结果进行评价， 监测风险因素对项目的影响，随时做出调整，从而最大限度的减少风险对项目目 标的影响。 2 4 项目风险管理的目标 项目风险管理的目标是控制和处理项目风险，防止和减少损失，减轻或消除 风险的不利影响，以最低成本取得对项目安全保障的满意结果，保障项目的顺利 进行。项目风险管理的目标通常分为两部分，即损失前发生的目标和损失后发生 的目标。两者构成了风险管理的系统目标。只有认真的研究项目本身和环境以及 两者之间的关系、相互影响和相互作用，才能识别项目面临的风险。 2 5 项目风险管理的特性 项目风险管理的特性可以归纳为以下几点： 1 ) 必须分析承担风险的利益相关者。对于不同的利益相关者，他们承担的风 险也是不同的。 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 2 ) 风险是有时限性的。不同的风险可能只存在于项目的某一阶段；同样，风 险的承担者也只有在这特定的时间内才承担这些风险。 3 ) 项目风险管理的目的在于预测。项目风险管理不是在风险事件发生后用来 追查和推卸哲人的，因此项目的团队应当是在一个相互一心热、开放的环境 中工作，信息的及时沟通对于风险的管理十分重要。 4 ) 项目风险管理是有代价的。项目风险的识别、评估、分析、决策管理都需 要分配项目的资源，但是处于项目风险管理是用来减轻或预防未来可能出 现大问题，其真正价值只有在未来才能体现出来；同时，用于风险管理的 投入在将来可能会抵消也可能会多余风险造成的损失。 5 ) 项目风险会随着项目环境的变化而发生改变。首先由于项目的外部或内部 条件的变化可能是渐进的也可能是突变的，项目风险也因此分为可控风险 和不可控风险两大类。即当风险事件的发生是随着环境、项目条件自身固 有的规律产生时，这样的项目风险是可控的：当外部条件发生突变时，项 目风险的性质和后果也会发生突变，这种风险不可控。因此，正确区分可 控和不可控风险对于我们预防和应对风险意义重大。在项目执行过程中， 如果项目的时间、费用的约束有重大变化，相应对于这些约束的风险也要 重新进行评估。 2 6 项目风险管理与项目管理关系 风险管理是项目管理的一个有机组成，目的是保证项目目标的顺利实现。风险 管理与项目管理的关系如下。 2 6 1风险管理是项目管理的一种手段 风险管理应是整个项目管理的有机组成部份。项目主管必须在项目管理过程 中发挥积极作用，保证其所采用的管理方法能够均衡利用项目资源，反映整体管 理思路。传统上，般是把风险管理作为系统工程、费用估算技术处理，也有的 作为一项独立的工作处理，以有别于项目的其它职能。目前人们已经认识到，风 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 险管理是项目综合管理的一种极其重要的手段，其任务是要明确费用风险、进度 风险和性能风险的相互关系，目的是使参与项目工作的一切人员都能树立风险意 识，在设计、研制和部署系统时考虑风险问题，人人都应负起处理风险的责任。 2 6 2 风险管理是一个正式的过程 正规风险管理是使风险识别、分析和控制活动系统化的一个有组织的系统过 程。一个有组织的风险管理过程，一旦得到及早、持续而严格的执行，就会给决 策和有效地使用项目资源创造一种秩序井然的环境。通过这个有序的过程，项目 主管就可能发现那些不易发现的风险以及较低层级上的风险，以免它们累积成重 大风险。 风险的多样性和复杂性日益需要采用正式的风险管理过程。项目的许多风险往 往相互关联，不易辨清，而且随项目进展而发生变化，只有采用正式的管理过程， 才能有效划分风险的类别，辨识这些风险及其相互关系并从中找出关键风险，找 到有效控制风险的方法并始终保持与整个项目目标一致。 2 6 3 风险管理要有前瞻性 实现有效风险管理的先决条件是项目主管必须远在潜在问题( 风险事件) 可 能发生前就能辨识它们并制定应对策略，提高其向有利方面转化的概率。实现这 一原则的基本点是利用系统分析技术以得到前瞻性的评估结果。 早期辨识潜在问题一般涉及两类事件：一类是与当前项目阶段有关的事件， 如怎样满足下一个里程碑审查的技术放行准则；另一类是涉及项目未来阶段的事 件，如与系统从研制向生产过渡有关的风险事件。通过分析关键事件，一些风险 即可以确定。要做到这一点，必须考虑未来潜在结果的范围以及决定这些结果的 因素。通过风险处理，项目经理就可以找到尽量减少风险的途径。 2 6 4 风险管理的目标性 从项目的成本、时间和质量目标来看，风险管理与项目管理目标一致。只有 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 通过风险管理降低项目的风险成本，项目的总成本才能降下来。项目风险管理把 风险导致的各种不利后果减4 , n 最低程度，正符合项目各有关方在时间和质量方 面的要求。 2 6 5 风险管理的范围 项目范围管理的主要内容之一是审查项目和项目变更的必要性。一个项目之 所以必要、被批准并付诸实施，无非是由于市场和社会对项目的产品和服务有需 求。通过风险分析，对这种需求进行预测，指出市场和社会需求的可能变动范围， 并计算出需要变动的项目盈亏，可为项目的财务可行性研究提供重要依据。项目 在进行过程中，各种各样的变更是不可避免的。变更之后，会带来某些新的不确 定性，风险管理正是通过风险分析来识别、估计和评价这些不确定性，为项目范 围管理提出任务。 2 6 6 风险管理的计划性 从项目管理的计划职能来看，风险管理为项目计划制定提供了依据。项目计划 考虑的是未来，而未来充满不确定因素。项目风险管理的职能之一恰恰是减少项 目整个过程中的不确定性，这一工作对提高项目及计划的准确性和可行性显然有 极大的帮助。 2 6 7 风险管理的经济性 从项目的成本职能来看，通过风险分析，可指出有哪些可能的意外费用并估算 意外费用的多少。对于不能避免但能够接受的损失也计算出数量，列为一项成本， 这就为在项目预算中列入必要的应急费用提供了重要依据，从而增强了项目成本 预算的准确性和现实性，能够避免因项目超支而造成项目各有关方的不安，有利 于坚定人们对项目的信心，因此风险管理是项目成本管理的一部分，没有风险管 理，项目成本管理就不完整。 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 2 6 8 风险的可管理性 从项目的实施过程来看，许多风险都在项目实施过程中由潜在变成现实，无论 是机会还是威胁，都在实施中见分晓。风险管理就是在认真分析风险的基础上， 拟定出各种具体的风险应对措施，以备风险事件发生时采用。项目风险管理的另 一项内容是对风险实行有效的控制。 2 7 项目风险管理的意义 实行风险管理有诸多的益处，主要体现在： 1 通过风险分析，加深对项目和风险的认识和理解，权衡各备选方案的利弊， 了解风险对项目的影响，以便减少或分散风险； 2 通过检查和考虑所有现有的数据、信息和资料，可明确项目的各有关前提 和假设； 3 通过风险分析，不仅可提高项目各种计划的可信度，还有利于改善项目执 行组织内部和外部之间的沟通； 4 编制应急计划时更有针对性； 5 能够将处理风险后果的各种方式更灵活地组合起来，在项目管理中减少被 动，增加主动； 6 有利于抓住机会，利用机会； 7 为以后规划和设计工作提供反馈，以便在规划和设计阶段就采取措施，防 止和避免风险损失； 8 即使是无法避免的风险，也能够明确项目到底应该承受多大的损害或损失； 9 为项目施工、运营、选择合同形式和制定应急计划提供依据； 1 0 通过深入的研究，使决策更有把握，更符合项目的方针和目标，从总体上 使项目减少风险，保证项目目标的实现； 1 1 可推动项目执行组织和管理班子积累有关风险的资料和数据，以便改进将 来的项目管理。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 第3 章、房地产项目风险管理基本理论 3 1 房地产项目风险概述 房地产项目是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按 照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金设计建设适应城市社会和经 济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，它的结果是形成 新的可用房地产或改造原有的房地产，通过租售的方式获取投资收益的项目整个 投资活动中，收益与风险是同时存在的，风险是影响房地产投资收益的一个重要 因素。 由于房地产开发项目投资规模大、开发周期长、开过程环节多、涉及因素多 等特点，风险贯穿房地产开发项目的整个生命周期。不同的阶段风险内容不同， 表现形式也就各异。 3 2 房地产项目风险的分类 房地产投资风险有多种分类方法，可以从不同的角度进行分类。 3 2 1 按风险的范围分：整体风险和局部风险； 1 ) 局部风险指由于某个特定因素导致的风险，其损失影响范围较小； 2 ) 整体风险影响范围大，其风险因素往往无法控制，如经济、政治等因 素； 3 2 2 按风险的阶段分：投资决策阶段、开发准备阶段、项目建设 阶段、经营租售阶段风险； 1 ) 投资决策阶段的风险：首先项目决策任务阶段，即决定在何地、何时、 开发何种房地产的风险；其次是地块的区域条件及配套设施状况等风 险 2 ) 项目准备阶段的风险：前期准备工作包括进行土地、设计、融资、建 西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页 设、销售等开发全过程有关的协议、条款的谈判与签约。该阶段的风 险主要有一土地获取的风险、融资风险等； 3 ) 项目建设阶段的风险：项目建设阶段的技术风险、成本控制风险、工 程质量风险、项目工期风险； 4 ) 经营租售阶段的风险：按揭风险、策划风险、市场定位定价风险、销 售时机风险等； 3 2 3 按风险的来源分：自然风险、社会风险、经济风险、政策风 险、法律风险、政治风险。 1 ) 自然风险：如地震、台风、异常恶劣的雨、雪、冰冻天气等；未能预 测道德特殊地质条件，如泥石流、流沙等； 2 ) 社会风险：包括宗教信仰的影响和冲击、社会治安的稳定性、劳动者 的文化素质、社会风气等； 3 ) 经济风险：包括工程承包市场、材料供应市场、劳动力市场的变动； 工资的提高、物价的上涨、通货膨胀的速度加快；金融风险、外汇汇 率风险的变化； 4 ) 法律风险：如法律不健全，有法不依、执法不严，建筑安全条例、环 保政策等相关法律内容发生变化；可能对相关法律未能正确、全面理 解等； 5 ) 政治风险：表现为政局的不稳定性，战争、动乱、政变的可能性；政 府的信用和政府的廉洁程度等。政治风险可导致房地产开发商成本增 加，房地产市场冷淡，造成房地产市场活动的萧条。 6 ) 政策风险：房地产开发政策风险、土地政策风险、产业政策风险、金 融政策改变的风险、税收政策风险、城市规划的变动、区域发展的调 整等，在市场经济环境还未完善的条件下，政策风险对房地产市场的 映现尤为重要。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 3 2 4 按风险涉及的当事人分：业主的风险、承包商( 供应商) 的 风险。 业主的风险： 1 ) 人为风险：包括政府或主管部门的专制行为，管理体制、法律法规不 健全，资金筹措不利，不可预见事件，合同条款不严谨，承包商( 供 应商) 缺乏合作诚意以及履约不力或违约，设计失误，监理工程师失 职等； 2 ) 经济风险：宏观经济形势不利，投资环境恶劣，投资回收期过长，通 货膨胀幅度过大，e 3 )自然风险：恶劣的自然条件、恶劣的气候环境、恶劣的现场条件以及 不利的地理环境； 承包商( 供应商) 的风险： 1 ) 决策错误风险：信息取舍失误或信息失真风险、中介代理风险、投标 风险、报价失误风险等； 2 ) 缔约和履约风险：在缔约时，合同条款中存在不平等条款、合同中的 定义不准确、合同条款有遗漏；在合同履行中，协调工作不力，管理 手段落后，即缺乏索赔技巧，又不善于运用价格调值方法； 3 ) 责任风险：包括职业责任风险、法律责任风险、替代责任风险； 3 2 5 按风险可否管理分：可管理风险、不可管理风险。 1 ) 可管理风险：指用人的智慧、知识等可以预测、可以控制的风险； 2 ) 不可管理风险：指用人的智慧、知识等无法预测、可以控制的风险； 3 3 房地产项目风险管理程序 项目风险管理程序是指对项目风险进行管理的一个系统的、循环的工作流 程，包括风险识别、风险估计与评价、风险应对策略的决策、风险对策的实施 和风险对策实施的监控策略五个主要环节。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 3 3 1 风险识别 风险识别是风险管理中的首要步骤，是通过一定的方式，系统而全面的 识别影响项目目标实现的风险事件并加以适当归类，并记录每个风险因素所具 有的特点的过程。必要时，还须对风险事件的后果进行定性估计。 3 3 2 风险估计与评价 风险评估与估计时将项目风险事件发生的可能性和损失后果进行定量化的过 程。该过程在系统的识别项目风险与合理做出风险应对策略的决策之间起着重要 的桥梁作用。风险风险与评估的结果主要在于确定各种风险事件发生的概率极其 对项目目标影响的严重程度，如项目投资增加的数额、工期延误的时间等。 3 3 3 风险应对策略的决策 风险应对策略的决策是确定项目风险事件最佳对策组合的过程。一般来说， 风险管理中所运用的对策有一线四种：风险回避、风险控制、风险自留和风险转 移。这些风险对策使用的对象各不相同，需要根据风险评价的结果，对不同的风险 事件选择最适宜的风险对策，从而形成最佳的风险对策组合。 ， 3 3 4 风险对策的实施 对风险应对策略所做出的决策还需进一步落实到具体的计划和措施。例如， 在决定进行风险控制是，要制定预防计划、灾难计划、应急计划等；在决定购买 工程保险时，要选择保险公司，确定恰当的保险险种、保险范围、免赔额、保险 费等； 3 3 5 风险对策实施的监控 在项目实施过程中，要不断地跟踪检查各项风险应对策略的执行情况，并评 价各项风险对策的执行效果。当项目实施条件发生变化时，确定是否需要提出不 同的风险应对策略。因为随着项目的不断进展和相关措施的实施，影响项目目标 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 实现的各种因素都在发生变化，只有适时地对风险对策的实施进行监控，才能发 现新的风险因素，并及时对风险管理计划和措施进行修改和完善。 3 4 房地产项目风险管理的必要性 在房地产政策宏观调控力度加大，特别是下半年政策频频出台，尤其在土地 交易、住房建设规划、房贷、税收等方面的政策影响下，房地产行业风险陡增。 国内房地产项目开发过程中种种不规范和不精细得运作，加上房地产项目中不注 重内部管理的的粗放式管理模式以及滚动式开发模式导致资金链的紧张，必然进 一步加剧房地产项目的风险。房地产项目如果不改变目前的管理模式和经营方式， 必然导致项目失败或盈利预期下降。 提高房地产项目的项目管理水平，尤其是风险管理水平，不仅是优胜劣汰市 场自然法则的需要，也是企业自身发展的需要。 房地产项目风险管理透过合理的流程、科学的方法。对项目开发过程中的风 险因素进行系统的分析，提出相应的措施，并通过组织保障将风险防范落到实处， 可以有效降低风险减小损失，达到利益最大化。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 第4 章房地产项目风险的识别 4 1房地产项目风险的识别概述 风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出 影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各 种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原 因，并对风险进行分类列表。这一阶段主要侧重于对风险的定性分析。风险识别 的主要内容是：识别引起风险的主要因素、识别风险的性质、识别风险可能引起 的后果。 4 1 1 风险识别要解决的问题。 1 ) 有哪些风险应当考虑? 2 ) 引起这些风险的因素是什么? 3 ) 这些风险所引起的后果的严重程度如何? 4 1 2 风险识别的步骤 1 ) 明确房地产项目风险分析范围 2 ) 调查收集资料 3 ) 将房地产项目按流程进行分解 4 ) 选择分析方法 5 ) 识别风险、确定风险源 6 ) 识别风险影响因素 4 2 房地产项目风险识别方法 4 2 1 专家调查法 专家调查法主要包括头脑风暴法、德菲尔法和访谈法。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 专家调查法，主要是通过调查表的方式向专家问询，收集专家的意见后综合 整理并向专家反馈再次征求意见。如此反复多次后，专家的意见趋于一致，就可 以作为最后预测和识别的依据。 1 ) 头脑风暴法。头脑风暴法是最常用的风险识别方法，它借助于专家的经 验，通过会议方式去分析和识别项目的风险。会议的领导要善于调动专 家和分析人员的创造思维，发表各自的看法，对风险源进行识别，然后 根据风险类型进行风险分类。 2 ) 德菲尔法。德菲尔法市邀请专家匿名参加项目风险分析，主要通过信函 ( 邮件) 方式进行。调查员使用问卷方式征询专家对项目风险方面的意 见，再将问卷整理、归纳，并匿名反馈给专家，以便进行更深层次的讨 论。几个回合之后，可以在主要道德项目风险达成一致意见。 3 ) 访谈法。访谈法是通过对资深项目管理专家进行访谈来识别风险。负责 访谈的人员首先要寻找适合的访谈对象；其次，应向访谈对象提供项目 内外部环境、假设条件和约束条件的信息。访谈对象依据各自掌握的项 目信息、自身的经验，对项目的风险进行识别。 4 2 2 故障树分析法 故障树法也叫风险树法，是分析风险问题原因时广泛使用的一种方法，它是利 用图解的形式将大的故障分解成若干小的故障，或对各种引起故障的原因进行分 解、细化。在对项目风险分析时，故障树法可以将项目面临的主要风险分解成若 干细小的风险，也可以将产生项目风险的原因层层分析，排除无关因素( 三角形表 示) ，从而准确找到对项目真正产生影响的风险及原因，避免遗漏。 4 2 3 财务报表法 通过分析资产负债表、现金流量表、损益表、股东权益变动表以及有关补充 资料、可识别企业当前资产、负债及损失风险，将这些报表与财务预测、财务预 算相结合，可发现企业或项目的未来风险。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 7 页 4 2 4 初始风险清单法 初始风险清单法是指分析人员尽可能的详细列举项目所有的风险类别，按系统 化、规范化的要求去识别风险。初始风险清单只是为了方便研究人员较全国面的 认识风险的存在，不至于遗漏，并结合项目的情况进一步识别风险。详表4 2 1 。 表4 2 1 项目初始风险清单 风险因素典型风险事件 技设计 设计内容不全，设计缺陷、错误和遗漏，应用规范不恰当，未考虑地 术 质条件，未考虑施工可能性等。 风 施工 施工工艺落后，施工技术和方案不合理，施工安全措施不恰当，应用 险 新技术、新方案失败，未考虑场地情况等。 其他 工艺设计未达到先进性指标，工艺流程不合理，未考虑操作安全性等。 非自然与环境 拱水、地震、火灭、台风、酉电等个日j 抗拒臼然力，不明的水文气象 技条件，复杂的工程地质条件，恶劣的气候，施工对环境的影响等。 术 政治法律法律、法规的变化，战争、骚乱、罢工、经济制裁或禁运等。 风 经济 通货膨胀或紧缩，汇率变化，市场动荡，社会各种摊派，资金不到位， 险 资金短缺等 组织协调业主、项目管理咨询方、设计方、施工方、监理方内部的不协调以及 他们之间的不协调等。 合同合同条款遗漏，表达有误，合同类型选择不当，承发包模式选择不当， 索赔管理不力，合同纠纷等。 人员 业主人员、项目管理咨询人员、设计人员、监理人员、施工人员的素 质不高，业务能力不强等。 材料设备 原材料、半成品、产品或设备供货不足或拖延，数量误差或质量规格 问题，特殊材料和新材料的使用问题，过度损耗和浪费，施工设备供 应不足、类型不配套、故障、安装失误、选型不当等。 4 2 5流程图法。 流程图是将项目实施全过程，按其内在的逻辑关系制成流程图，针对流程图中 的关键环节和薄弱环节进行调查研究，分析造成风险内在的原因。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 8 页 4 2 6 风险调查法 风险调查可以从组织、技术、自然环境、经济、合同等方面分析，一方面对 已识别出的风险进行鉴别和确认，另一方面通过调查发现尚未识别出的项目风险。 由于项目风险识别的方法很多，各有各的特点在项目实际操作中，要根据项 目规模、项目开发条件和开发的阶段选取合适的方法进行项目风险识别，项目紧 迫就可以选择简便实用的方法，项目较复杂时可以多种方法组合使用。 4 3 风险识别的成果 风险识别的成果是进行风险评估的重要基础。风险识别的最主要成果是风险清 单。风险清单是记录和控制风险管理过程的一种方法，并且其作用是描述存在的 风险并记录可能减轻风险的行为。 表4 3 1 项目风险清单 项目名称 序号风险因素可能造成的后果可能米取的措施 1 2 3 4 4 房地产开发项目综合风险因素分析 应用风险识别的方法，对房地产开发项目全过程的风险进行识别。就房地产开 发项目而言，按照风险作用的阶段和范围可以将全过程风险分为综合风险和各阶 段风险。综合风险是指贯穿整个房地产开发项目的整个生命周期的风险，阶段性 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 ，9 页 风险则是在房地产开发各阶段中出现的风险。综合风险涵盖面广，包括自然、政 治、经济、社会和技术风险五大类，是房地产开发项目各阶段风险识别的基础。 在房地产开发项目风险综合评价中一般作为准则层，主要从宏观的角度对房地产 开发项目内外部环境进行全面分析。综合应用风险识别的方法对房地产开发项目 综合风险因素进行分解得到图4 4 1 房 地 声 开 发 项 目 综 厶 i z l 风 险 因 素 图4 4 1 房地产开发项目综合风险因素分解图 4 4 1 自然风险 自然风险是由自然因素的不确定性带来的项目损失。自然因素包火灾、洪水、 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 0 页 地震、风暴等。这些风险出现的机会很少，但是一旦发生，造成的损失巨大。对 于房地产开发项目，一般在项目选址时应该对当地的气候、地质条件和灾害等情 况有所了解，特别是在自然灾害高发区，以便识别项目的自然风险。 4 4 2 政治风险 1 、政治环境风险 战争战争一旦爆发，不仅对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的 经济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的 商品价格也急剧下滑，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场 活动都会处于停滞状态。但房地产商品市场战争风险出现的可能性很小。 工潮工人罢工形成的工潮会直接或间接给房地产市场带来损失，比如工人 罢工会直接导致建筑工期的延长和成本增加，因而使房地产商品开发者遭受利润 损失。同时工人罢工会间接导致人们对房地产市场的冷淡，造成房地产市场活动 的萧条，给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。 社会动荡在一个动荡的社会环境里，人们对经济前景的预测是很不准确的， 对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地 减少房地产市场交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机 厶 石0 政府来源于政府的风险因素有政局稳定程度、决策的民主性、管理透明度、 行政效率、官员的事业心等。 2 、政策环境风险 政策风险是指当金融政策、税收财政政策变动、土地使用制度变化及住房制 度改革时，造成房地产开发经济上的损失。其风险因素主要包括经济体制及产业 政策、土地政策、房地产政策、城市规划、环境保护、税收与金融政策调整、手 续审批程序、法律及土地产权与交易合同纠纷、房屋产权办理等。对房地产开发 影响最为直接的是土地政策、金融政策和税收政策，尤其在不完善的市场环境下， 政策风险对房地产开发项目的影响尤为重要。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 1 页 产业政策国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且 决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业，直接促进了城市的发展和 服务业楼宇市场的繁荣：将住宅产业作为促进经济发展的新的增长点，为房地产的 兴旺发展莫定了基础。 土地政策土地是房地产开发的基础，土地价格政策的变化必然对房地产业 产生影响。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得 方式( 公开拍卖、招标协议出让) 、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。 住房政策国家不同的住房政策使开发商面对不同的风险。如果政府大力推 行福利政策，大量建设公房或安居用房这样会使开发商开发的完全市场化的商品 房受到市场需求短缺的压力，因销售不畅蒙受经济损失。同时，政府关于己售公 房上市的规定，房地产交易管理规定也影响房地产市场的活跃程度，投资决策时 也应注意分析。 税收政策税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场 的两个有力工具，税收手段的应用更是直接、快捷。近几年，国家大力清理房地 产开发中的不合理收费，减轻了新开发项目的开发成本，但却使收费取消以前已 投资开发的房地产项目面临较大的成本风险。 金融政策国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外 利润和遭受额外损失。国家连续几次降息刺激了房地产市场的繁荣，却使降息前 的开发成本增加。 城市规划城市规划的变动对已经建成、正在建设中的以及将要建设的房地 产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者面临风险。城市规划对房地产的 影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通 的变化以及行政隶属的变更来引起。 环保政策新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产 的开发投资产生了巨大的影响。 4 4 3 经济风险 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 2 页 经济风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，包括市 场供求风险、财务风险、地价风险、融资