浅析新加坡组屋政策与中国保障性住房建设政策差异.doc

城市公共住房课程论文新加坡组屋与中国保障性住房建设差异浅析摘要：本文主要从公积金制度、保障性住房空间选址、保障性住房配套设施三个方面对新加坡组屋政策和我国保障性住房政策建设进行对比浅析，分析我国目前保障性住房建设存在问题以及新加坡组屋政策给我国保障性住房建设的启示。关键词：新加坡组屋政策； 中国保障性住房；保障房空间选址Abstract: This article mainly from the provident fund system, the protection of housing space location, affordable housing facilities in Singapore three aspects of housing policy and the construction of affordable housing policy in China compared to analysis of Chinas current security housing construction problems and the Singapore group Enlightenment of Housing Policy to the Construction of Social Housing in China.Key words: Singapore s HD policy; China s affordable housing; Protection of room space location1. 新加坡组屋和中国保障房建设历程简析1.1新加坡组屋历程概述新加坡是一个多种族的移民国家,华人占75.2%,马来人占13.6%,印度人占8.8%,其他种族占2.4%。国土面积仅有699.4平方公里,却居住着448万常住人口,人口密度很大。在建国初期1959年自治时面临着严重的房荒,住房形势十分严峻:当时200万人口中有40%的人居住在贫民窟和窝棚内,大多数居民只能栖身于用木板和铁皮搭建的棚屋之中,能够住上像样住房的人口仅占居民总数的9%,人均住房面积只有3.3平方米。恶劣的住房条件导致公共卫生状况恶化和一系列社会问题,成为社会不稳定的重要因素,以至于政府将解决住房问题作为一项基本国策,在立国之初就提出了“居者有其屋”的口号,“我们的新社会,居者有其屋是关键”。时任新加坡总理李光耀指出:“我们将全力以赴去达致我们的目标:使每一个公民的家庭都拥有自己的家。” 面对严重的屋荒,为解决居住及其引发的社会问题,1960年,新加坡政府宣布成立建屋发展局。1964年又推出“居者有其屋”的政府组屋计划,正式开启新加坡的组屋年代。该计划主要是由政府拨出国有土地和适当征用私有土地作为建房之用, 同时由银行和中央公积金局提供建房所需资金。在政府组屋计划的实施中,建屋发展局、中央公积金局和银行部门相互配合、同运作、相得益彰。其具体做法是:政府主导组屋的开发与建设,由建屋发展具体图1：新加坡组屋变迁示意实施。新加坡是市场经济国家,但住房的建设与分配并不完全通过市场来实现,而是由政府主导公共住宅的开发与建设。俞永学.新加坡的住房政策及其对中国的启示D.上海交通大学,2008.在住房保障方面,新加坡政府一直都是其国人出色的管家和掌舵人,政府干预和介入很有本国特色。新加坡政府十分明确自身在解决住房问题上的责任,制定了符合其国情特点的住房政策和分阶段建房计划(每五年制定一个计划),采取了一系列行政、法律、金融、财政的手段,大规模兴建公共住房。1.2中国保障性住房建设进程概述1998年中央政府推行的住房商品化改革促进了从福利分房制度到商品住房制度的根本性转变。自2002年国有土地招拍挂制度实施以来，商品住房的价格急剧飙升，越来越多的市民难以负担高额的购房支出，对保障性住房的需求激增，迫切需要政府的积极干预。2011年国务院政府工作报告明确提出年内要开工建设1000万套保障性住房，这导致了保障性住房在全国各地如雨后春笋般出现。 在我国，由于历史原因，保障性住房管理渠道十分分散，这导致了住房多头管理的现象：一般来说，保障性住房的用地出让由国土部门每年按照计划推出，保障性住房的建设由建设部门执行，而房屋的管理则由房屋管理部门负责，中低收入家庭的资格审查又由民政部门以及街道办事处（居委会）等来完成，另外还需要税务等其他部门支持与合作。图2：新加坡组屋与中国保障性住房体系示意因此，对保障性住房进行管理的权利与义务其实是掌握在不同的政府职能部门中的，需要经过多部门的协调与合作。在目前的政府机构职能中，即使在大部制改革之后，无论是“住房和城乡建设”部门或者“住房保障和房屋管理”部门或者政府其他部门中都没有设置相应的机构对保障性住房这一房地产市场的重要组成部分进行管理，因此保障性住房容易处于“多人管理”，却又“无人管理”的局面。马建平.中国保障性住房制度建设研究D.吉林大学,2011.对比新加坡和我国保障性住房政策建设进程可以发现，我国保障性住房建设目前仍存在较大问题并和新加坡有一定差距，这一方面基于不同国情，不同市场机制及实施政策。也与国家的扶持力度，政策的可实施性以及具体的实施效果有着莫大的关系。本文主要从两国住房公积金政策，保障房空间选址、配套设施建设三个方面，对新加坡和中国保障性住房建设进行对比分析。2新加坡和中国公积金制度对比浅析2.1新加坡中央公积金制度简析1955年,新加坡建立了中央公积金制度。这是一项全面的强制储蓄制度,规定雇主(不论是私人机构还是国家机关)和雇员都必须以雇员的薪金为基数,按照法定的公积金缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户,用于退休、住房、医疗、教育、投资增值等诸多方面。在新加坡,中央公积金制度与公共住房建设有着十分密切的关系,为保证“居者有其屋”计划的实现发挥了重大作用,在兴建政府组屋、解决住房问题方面成绩最为显著。中央公积金制度在“组屋”建设中发挥着双重作用。首先,完备的公积金制度成功地运用了人们的储蓄积累,为国家提供了取之不尽的住宅建设资金。雇主和雇员按照一定缴纳比率将公积金储蓄存放在中央公积金局,中央公积金局把公积金归集起来后,除留足会员提款外,其余全部用于购买政府债券;公积金会员动用公积金储蓄购买建屋发展局的政府组屋,以现金支付或抵押支付房款,这又促使更多的款项转入国家手中,为政府建立了强大的资金储备。政府利用部分公积金储备,以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设,从而使建屋发展局有能力大规模地进行公共住房建设。陈志刚.新加坡组屋与中央公积金政策分析J.国土资源情报,2014,01:2-11.自1968年新加坡大力推行公共住宅出售政策以来,购房者日益增多,如何搞好公房合理配售,保障低收入家庭的合法权益,实现公平、有序的市场分配原则,成为建屋发展局的重要课题。为此,新加坡政府制定了缜密而严格的法律法规,对购买人条件、购买程序、住宅补贴等均作出严格规定,按照公平原则进行合理分配。政府制定了不同收入水平居民的购屋准入政策,并随着生活水平的提高调整收入顶限。在20世纪70年代,规定只有月收入在1500新元(1新元约合5元人民币)以下者才可申请购买组屋,80年代提高到2500新元,随后又放宽到3500新元,目前,组屋政策已逐渐放开至8000新元。这样基本保证了80%以上的中等收入家庭能够购买到廉价的组屋。而对高收入水平的家庭(家庭月总收入超过8000新元),建屋发展局不负责提供组屋,而是通过住房商品化方式解决,从房地产市场直接购买私宅。在购买程序方面,一般来说,符合政府配房条件的住户,一律排队等候政府分配住房。依购房者的经济收入水平区分层次,低收投入者可以廉价租房,中等收入者可以廉价购房,其首付款和还款额以及还款方式都有所不同,能够适应不同收入水平居民的需要,确保他们买得起房。此外,政府还以各种形式向国民提供大量的住房补贴,从而使组屋价格保持在普通居民能够承受的范围内。政府严格按照家庭收入情况来确定享受住房保障补图3：新加坡住房供应体系示意贴的级别。在住房运作过程中,设计出高收入者的住房福利少、低收入者的住房福利多的分配方案,体现出国家富裕了,老百姓也能分享利益的理念。2.2中国住房公积金制度简析住房公积金制度是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它作为中国房地产金融政策的主体，开辟了除原有的国家、企业投资之外的一条长期、稳定地解决城镇居民住房问题的资金来源渠道。住房公积金制度的实施不仅推进了住房制度改革,拉动了房地产业的迅猛发展,同时保障了居民的基本住房需求。中国住房公积金制度建立发展的过程也十分曲折。在1949至1978 年间, 中国对城镇职工实行“低房租、高补贴、福利制、实物分配” 的住房制度。城镇住房基本上全部由政府建造, 建设资金来源于财政基金。城镇住房被看作是职工的福利品而近乎免费居住, 租金不以成本而是以承担能力来确定。到1978年这种计划投融资方式连住房的简单再生产都无法维持, 同时也扭曲了城镇住房的供需机制。为了应对严峻的住房危机, 以邓小平1978年提出“出售公房,调整租金, 提倡个人建房买房” 的设想为标志中国启动了城镇住房体制改革。尽管1980年代有公房出售和公房提租等住房商品化的诸多改革尝试, 但总体上在住房投资资金来源上, 依然沿袭传统依靠国家与单位的积累资金来筹资, 这对企业来说是很大的负担, 严重制约了经济发展。另一方面, 由于长期实行城镇职工低工资制度,城市居民对住房的积蓄匮乏, 住房消费资金来源不足, 即使想大搞公房出售或提租改革, 都受阻重重。住房投资和消费的融资问题, 越来越成为住房体制进一步改革的主要障碍。就在这个改革遇到瓶颈的时候, 上海市政府在总结前一阶段房改失败的主要教训时认识到, 解决住房投资与消费的融资来源是继续推进福利住房制度改革的要害所在。时任市长朱镕基主持下的1991年上海房改方案, 抓住了如何为职工住房投资与消费资金提供一个稳定、长期和廉价的来源这一改革的核心难题, 借鉴新加坡的经验推出了住房公积金制度, 这很快就在全国流行起来, 并及时为中央政府所采纳, 成为全国性政策并延续至今。张永钊.我国住房公积金支持保障性住房建设研究D.山西财经大学,2014.通过对比分析可以发现，中国住房公积金制是在新加坡中央公积金制度的基础上建立发展的。但是由于多种原因仍存在一些问题，与新加坡中央公积金实施情况有较大差距。究其缘由，本文认为有以下几点原因：1.强制性参与的成本与效率。有学者提出, 强制性储蓄相当于政府剥夺职工部分收入的资金运用自主权, 然后以公权设立的行政组织来代理运用这部分资金。但行政化委托代理加大了社会交易成本, 也降低了资金配置效率。2.缴存制度设计有缺陷, 拉大贫富收入差距。社会上有不少人提出, 在现有住房公积金缴存制度设计下, 住房公积金成了“第二工资”, 而单位配比的缴存又跟着个人收入走,这样人为加大了收入差距, 并存在“马太效应”。不同地区、不同行业和不同单位在缴存比例和基数上都有差别, 越是富有的企业越是政策宽松, 原来就很巨大的行业和单位收入差距被拉大了。如国家审计署2006年的审计报告指出, 在对1 986万人的缴存情况进行统计后发现, 其中10%缴纳较多公积金的人, 每个月交1 572元, 10%缴纳较少公积金的人只交54元。同时不少人提出, 由于缴存免税的政策, 住房公积金正越来越成为垄断行业、国有企业的变相福利和避税天堂。3. 存款利率过低, 损害了职工的资金收益权。作为住房公积金贷款运行基础的“低存低贷” 利率政策, “低存” 是“低贷” 的前提, 为此存款利率只比照一年期商业银行存款利率。但不少学者提出, 这对没有机会利用贷款的缴存人十分不利, 并被认为是不同收入阶层在住房公积金利益问题上冲突的主要根源。4. 资金运用和使用率低, 资金闲置严重。现有体制下, 住房公积金仅限于购房、自建、大修、付房租等有限的资金使用方向和因为离退休、丧失劳动能力而不再就业、出国定居等极少数特定情况下的提取, 运用途径狭窄。近几年来, 全国住房公积金运用率一直徘徊在50%左右, 即使加上提取, 资金使用率也仅有70%左右, 数以千亿的资金处于“闲置” 状态, 很多学者认为, 这是严重的资金浪费。5. 贷款运用人数少, 尤其中低收入家庭, 存在劫贫济富的嫌疑。能享受到优惠利率的个贷是参加住房公积金最大的吸引力所在。但根据住建部2008年住房公积金管理情况通报的数据,到2008年底累计住房公积金个贷户数才961 万户, 无论是参照2008年7 700万实际缴存人, 还是参照累计缴存人数, 即使假设按照每个贷款户都是双职工, 公积金缴存人中曾经使用过个贷的比例也不会超过20%, 个贷受益比例低下。更严重的, 这意味着住房公积金个贷的制度设计内在性造成不同收入阶层资产积累分化加速。越是高收入者越有机会因使用优惠贷款而受益, 加快资产积累;购房承受能力差的中低收入者却基本没有使用的机会。6. 资金投资出路少, 效率低下, 损害缴存人的资金收益率。现有制度安排下, 除了个贷, 住房公积金的投资渠道十分匮乏, 实际唯一可以做的投资就是购买国债。有学者认为, 这样不仅资金收益率低下, 给缴存人利益和社会福利都带来巨大损失, 而且是变相让社会公众包括单位为政府财政部廉价融资, 是一种资金用途属性的异化。除此之外在组织管理体制方面也存在一些问题。比如管理主体性质不当, 责权失衡。决策和监督管理体制存在较大缺陷, 资金安全风险大。地区割裂的管理体制导致资金不流通, 资金配置效率低,抗系统风险能力差。出现以上问题的原因多种多样，与我国的经济、政治体制，基本国情都有很大的关系。新加坡虽然为市场经济国家，但是中央公积金制度由国家进行管理控制，在实施过程中严格按照政策实施，尽力做到公平公正。而我国在住房公积金制度实施过程中政策实施管控不甚到位，往往过于注重经济利益，原本为了方便中低收入者购房，为普通大众购房提供资金保障却变为主要惠及中高收入者的工资政策，进一步拉大了贫富差距。3.新加坡组屋和中国保障房建设空间选址比较3.1新加坡租屋选址分析新加坡在进行保障房空间选址时主张因地制宜,精心设计与管理,制定科学合理的住宅建设发展规划。公共住房的选址和布局关系到城市总体规划的和谐。为此,建屋发展局的住宅发展计划建立在综合研究与分析的基础上。首先要详细分析历年住宅建设的数量和销售情况,核实申请购买组屋的家庭数量及其对户型、地点的要求以及各不同地区城市基础设施状况、社会服务设施状况和就业机会,并预测今后五年的需求量,选择最佳开发地点。根据预购组屋制度(Build-to-order),建屋发展局只有在认购率达到70%后,才会兴建有关组屋。根据新加坡人多地少的国情特点,建屋发展局在城市住宅建设的整体规划上,始终坚持“避开大道,直取两厢”的建设方针,避开房屋密集的市中心区,选择城市边缘地带起步。这样规划不仅有利于居民的疏散,而且由于这些地区拆迁量少,地图5：丰富精致的建筑立面图4：顺应地形环境优美价与基地处理费用比较便宜,从而大大降低了组屋建设的开发成本。只有在市区人口减少到一定程度、新区住宅充足的情况下,建屋局才会考虑集中力量进行旧城改造。在规划设计小区和新建组屋时,既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化,又能充分利用室内面积合理布局,同时尽可能保存城市中的绿地,组屋小区内绿树成荫,布局相对合理。郭菂,杨靖,张嵩.新加坡组屋规划设计的分析与启示J.华中建筑,2008,07:4-8.3.2中国保障房空间选址分析目前我国在进行保障房建设空间选址时，往往选择地价较低，较为偏远的地段进行建设。由于城市中心城区土地稀缺、地价较高，且地方政府在土地财政的模式下，不愿放弃出让区位优越、可达性好的住宅用地以换取土地出让收益，纷纷选择压缩保障性住房的用地成本，将保障性住房粗放地布局在地价低廉且远离中心的城市边缘或近郊区。因此，位置偏远、出行不便成为了各大、中、小城市已建保障性住房的共有特征，给居住其中的中低收入家庭造成了很大困扰。图6：中国保障性住房空间选址布局示意图以长沙市2012 年24 个保障性住房项目( 包括经适房、廉租房和公租房项目) 的分布情况为例，其中仅有2 个位于主城区之内，其余22 个都建于二环，即主城区之外，且多布局在偏远郊区或开发中的西部、东部新城区，距离市中心8 20k m。相当一部分的保障性住房既不临近主干路，又无轨道站点，因位置偏远，公交车线路也较为稀少出行十分困难，居民至城市中心的通勤时间单程达1.5 2.0 小时。这种现象在大城市表现得更为突出。保障房选址较为偏远造成就业与居住分离，大量潮汐交通流出现。居住与就业的空间平衡是一个城市空间结构的核心组成要素。然而，目前绝大多数新建保障性住房社区仅具有单一的居住功能，且远离就业中心，因周围地段荒凉，就业机会稀少，以致于居住、生活与工作被完全割裂。对中低收入人群而言，其从事的行业多为不需要较高教育水平和劳动技能的服务业，因而多选择前往市中心人口稠密的繁华地区工作，工作结束后再返回居住地休息，由此形成了明显的早晚高峰潮汐交通流。职住分离所导致的通勤时间过长、通勤距离过远的弊端，不仅降低了保障群体的生活质量，也是引起交通拥堵、空气质量恶化等“城市病”的主要原因，并可能加剧中低收入人群失业的风险。当前有不少国内学者以北京市昌平区的天通苑为例进行了调查研究，发现这个拥有30 万居民的大型经济适用居住区、“亚洲第一大社区”除了居住功能之外，没有任何其他职能，就业机会极度缺乏，本地就业人数仅占总人数的3.8%，方圆10k m 内没有一个企业园区，甚至没有一家成规模的写字楼，成为了纯粹的“卧城”，并因其潮汐交通异常拥堵而被称为“天堵”。集中连片建设易形成社会隔离，导致多种社会问题出现在空间布局上，我国保障性住房不仅选址偏远，而且往往呈现住区规模大、集中连片建设的特征。杨晓冬等人指出，这种建设方式极易带来聚众空间的分异，即不同特性的居民聚居在不同的空间范围内，易使整个城市形成一种居住分化。许多经济适用房项目都被规划在偏远的郊区，尽管房价相对较低，但周边的就业机会和城市基础设施严重不足。其次是保障性住房项目集中建设的现象比较突出，导致低收入群体的空间聚集，凸显了不同社会阶层的居住分异。而且越是特大型城市，以上空间特征表现得越是明显。保障性社区如果仅是缺乏配套基础设施还可以通过后期建设来弥补，但空间选址偏僻和规模过大则无法改变。我国政府推出保障性住房的目标是促进低收入者实现安居乐业，但是以目前的保障性住房布局来看，保障的重点仍停留在“安居”，而欠缺对低收入阶层“乐业”需求的考虑。冯宇超.我国保障房建设规划选址研究D.河南大学,2014.4.新加坡和中国保障房建设配套设施建设情况对比浅析新加坡政府规定,不同规模的居住区要配套建设不同规模的福利设施。在建屋局进行土地开发后,由各职能部门负责建设。因此,所有的居住小区都建有完善的配套设施,包括商业中心、银行、学校、图书馆剧院、诊所等,在组屋小镇周边设有地铁站、公交站。随着地铁等交通设施的发展,组屋建设呈现出由近及远向外延伸的发展态势。应当指出的是,新加坡政府虽然主张通过国家的力量给予低收入阶层一些照顾,以缩小社会的贫富差距,但却反对实行欧洲福利国家的社会福利制度。它认为,过分的社会福利不利于竞争,会使人民产生对政府的过分依赖性;政府的主要责任是授人以“渔”,而不是送人以“鱼”。因此,新加坡的住房福利政策不是搞“平均主义”,不是人人享受同样的福利、买到同样的房子,而是根据自己的能力来选择购买大小、档次、舒适程度不同因而造价也不同的住房。新加坡政府集中了大量人力、物力和财力,经过长期不懈的努力,最终使住房问题得到根本解决。其组屋建设的发展过程经历了一个由解决住房困难到增加住房面积,再到提高住房质量的发展阶段,成功完成了由量到质的提升,跨越了“有房住”,开始进入“住得更好”的阶段。制定“组屋更新计划”，以系统化的方式重新改造发展屋龄较久的市镇或社区邻里 ；制定“邻里重建计划”，推行邻里概念，促进居民对邻里的归属感和人际交往 ；鼓励居民积极参与社区的公共论坛，增强社区凝聚力等，从多方面改善居民生活环境，提高生活质量和社区关怀。但在我国，保障性住房周边公共配套不完善已成为一种普遍现象，其形成原因是多样的：被分散安排在城市边缘和郊区的保障性住房小区，本身市政配套设施落后；政府委托开发商建设保障性住房后，开发商对不能带来收益的公共设施的建设能拖则拖、能推则推，使许多保障性住房社区所需的文化、教育和医疗等设施长期得不到实质性解决；加之中低收入居民的消费能力有限，大型商业和购物中心进驻服务的意愿不强，导致居民生活更为不便，保障性住房的吸引力进一步降低。图7：组屋配套设施示意图例如，南京市最大的保障性住房片区岱山新城，在鳞次栉比的高层住宅楼背后，配套设施却严重匮乏，交通、医院、银行、派出所、超市、公园、广场甚至公厕都未配套到位，居民迁入后饱受苦恼，不仅远离了原就业地和生活圈，难以进行公共活动，社交圈缩小，就连基本的购物、就医和上学等也要费尽周折，与入住之前相比悬殊巨大。因此，在建设保障性住房时应该考虑到，选择保障性住房的居民很大一部分是弱势群体，孤、老、病、残的比例较大，更需要就近配套便利的公共服务设施。魏宗财,陈婷婷,李郇,钱前.新加坡公共住房政策可以移植到中国吗?以广州为例J.城市规划,2015,10:91-97.5.结语基于住房公积金制度、空间选址、配套设施三个方面的对比分析，我国保障性住房建设同新加坡组屋建设相比仍有较大差距。本文认为新加坡组屋建设对我国保障性住房建设有以下几点启示：1.强化政府宏观调控职能,健全以政府为主体的住房保障体系。新加坡组屋政策的成功之处表现在政府主导、干预和介入,牢牢掌握了房地产市场的主动权,充分调动各种资源,通过合理组织有效地解决了大部分国民的住房问题。它给我们带来的启示是:政府作为一国的宏观调控者,担负着促进社会全面发展和保障全体居民的基本权利实现的职责。建立和完善住房保障制度是政府履行社会管理和公共服务职责的重要体现,是政府社会政策的重要组成部分,因此,政府应当成为构建住房保障体系的主体。住房是一种特殊的商品,许多家庭尤其是低收入家庭仅通过市场无力解决自身的住房问题。因此,全面解决住房问题不能完全依赖市场,政府应该介入,用各种方法进行干预。为此,政府作为公共住房保障制度的主体,应承担起为中低收入家庭提供住房保障的责任,充分发挥政府的宏观调控职能,以管理监督者和直接参与者的双重身份干预住房市场,控制土地过量开发,遏制商品房价过快增长,通过政府的调控来弥补市场失灵,以满足低收入住房困难家庭的基本居住需求。李俊夫,李玮,李志刚,薛德升.新加坡保障性住房政策研究及借鉴J.国际城市规划,2012,04:36-42.2.进一步完善住房公积金制度,提高住房公积金的功效。如上所述,新加坡的中央公积金制度对解决老百姓住房、实现“居者有其屋”发挥了重要作用。这一资金运作模式为我们提供了宝贵思路。尽管我国于1999年颁布了住房公积金管理条例,2002年进行了修改,但我国的住房公积金制度还很不成熟,在许多方面有待于进一步完善。最突出的问题是住房公积金覆盖率低,其受益者主要是中高收入人群,没有覆盖到所有城镇职工特别是低收入人群,因而未能充分发挥住房公积金的功效。为此,我国住房公积金制度应借鉴新加坡的经验,从多方面加以完善。要进一步扩大住房公积金的社会覆盖面,使其真正惠及低收入人群,切实提高住房公积金的功效;要强化公积金的强制储蓄制度,适度提高公积金的缴存比例,扩大公积金的积累总量,解决公共住房建设的资金瓶颈问题,使政府可以利用这些资金建设经济适用房和廉租房;同时还应积极发展住房储蓄和政策性住房抵押贷款,完善贷款担保机制,降低中低收入居民申请贷款的门槛,提高其购房能力,真正解决低收入家庭的住房困难。此外,还要拓宽各级财政预算和社会捐赠等渠道,开拓多元化的住房融资渠道,形成多元化和较合理的筹资机制,通过多种途径加快解决低收入家庭的住房问题。3.立足国情发展住房保障,注意住房保障的渐进性、层次性,构建多层次的住房保障体系。住房保障体系的建立是一个涉及面广、难度大、周期长的系统工程,同时也是一个长期规划、循序渐进、不断完善的过程。纵观新加坡住房保障的发展历程,其“居者有其屋”计划的实现是一个渐进过程,首先重点解决低收入家庭的住房问题,然后再逐步解决中等收入家庭的住房问题。我国作为一个发展中国家,总体经济发展水平不高,中央和地方政府能用于住房保障的财力、物力有限,不可能在短期内大范围地解决居民的住房问题。面对这么大比重的中低收入家庭,建立多层次的住房保障体系显得尤为必要。因此,必须立足国情发展住房保障,遵循“适宜保障”的原则,注意住房保障的渐进性、层次性,有步骤地解决中低收入家庭的住房问题。为此,要认真界定住房保障的范围,认定住房保障对象,只为那些没有能力解决住房问题的最低收入和低收入家庭提供住房保障。要适应不同保障对象的具体需求,从住房供应结构和供应方式方面建立适应不同收入水平居民住房支付能力的、分层次的住房保障体系,对不同收入家庭实行不同标准的住房保障政策。具体来说,就是向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房。为此,应当健全廉租住房制度,确定廉租住房保障对象和保障标准,明确廉租住房保障方式,保障廉租住房保障资金来源,建立廉租住房保障进退机制。 同时向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户提供保障性商品住房。要加强经济适用住房的建设和管理,增加房源供给。此外,还应按照“动态调节”的原则,随着经济发展逐步扩大保障范围,保障重点从最低收入者逐步扩大到中低收入群体。4.结合现有公共交通选址，发展以公共交通为主导的住区模式。一种方式是在地铁沿线，距离地铁站点步行 10 15 分钟之内的地段选址，建设高层高密度的住宅社区，在兼顾地价的同时，方便居民的交通出行。这种做法的优势在于，一般新建地铁首末端附近的几个站点相对较为偏僻，发展尚不成熟，地价相对便宜，比较适宜建设保障性住房；同时，保障性住房建设量大、入住速度快，也利于周边地段的快速成熟，长期将有利于区域的整体发展。另一种方式是借鉴香港和新加坡的经验，以地铁为轴，通过短途小巴或轻轨连接居住社区中心和地铁站点相连。居民的出行需求可以首先乘作巴士从居住社区到达轨道站点（或公交枢纽），然后从轨道站点（或公交枢纽）前往城市中心。在提高其出行的便利程度的同时，也提高了城市中心优质公共服务设施的可达性。5.结合现有公共交通选址，发展以公共交通为主导的住区模式。一种方式是在地铁沿线，距离地铁站点步行 10 15 分钟之内的地段选址，建设高层高密度的住宅社区，在兼顾地价的同时，方便居民的交通出行。这种做法的优势在于，一般新建地铁首末端附近的几个站点相对较为偏僻，发展尚不成熟，地价相对便宜，比较适宜建设保障性住房；同时，保障性住房建设量大、入住速度快，也利于周边地段的快速成熟，长期将有利于区域的整体发展。另一种方式是借鉴香港和新加坡的经验，以地铁为轴，通过短途小巴或轻轨连接居住社区中心和地铁站点相连。居民的出行需求可以首先乘作巴士从居住社区到达轨道站点（或公交枢纽），然后从轨道站点（或公交枢纽）前往城市中心。在提高其出行的便利程度的同时，也提高了城市中心优质公共服务设施的可达性。6.鼓励适度混合居住，推行各种类型的配建方式。在城区规划中尽量避免保障性住房大面积连片发展的情况，而是在普通商品住宅小区中按比例配建保障性住房，使得不同阶层的居民更加公平地享受城市的各种公共服务。“大混居，小聚居”模式值得提倡。在社区层面鼓励适度混合居住，以促进各社会群体间的接触和交往，避免居住分异所可能导致的各类社会问题。在邻里层面，各社会群体仍保持一定的聚集程度，这是因为不同社会群体对于住房及其住宅区配套设施和管理服务的需求与支付能力差异较大，邻里层面的小聚居能够更有针对性地提供各种服务，提高公共品的利用效率