商业项目全案顾问服务内容.doc

咨询中心全案顾问服务内容（商业）第一部分 商业市场调研1城市发展状况研究l 宏观经济发展状况（GDP、FDI、物价指数、人口增长率等）l 整体发展情况综述（经济、人口、收入等）l 市政、交通规划动态等方面调查及其对城市发展影响分析2商业市场消费者研究l 居民消费结构与特征分析l 居民消费动机调研l 居民消费行为调研（包括人流类型、停留时间、消费金额、消费需求、逛商场的频率、偏好等）l 消费者对商圈的评价分析；（包括商业环境、商品结构、商品价格等）3城市商业房地产市场发展概况l 城市商业业态的分类研究（包括购物中心、大型超市、专业性市场、品牌专卖店等各类业态的售价、租金、面积、产品特征、经营模式等）l 城市各级商圈分析及辐射范围l 城市商业供需现状分析l 商业新业态的市场现状4区域商业物业市场研究（适用所开发项目体量达到相当规模，对区域商业发展有较大影响）l 区域商业市场的沿革l 区域商业物业现状分析（包括业态、售价、租金、面积、产品特征、经营模式等）l 区域现有人群消费结构与消费力分析l 区域地块规划对本商业项目的影响（包括业态分布、人口导入、实施时间等）5竞争市场分析l 项目周边竞争分析l 项目可比物业竞争分析（从可比体量、可比业态、可比价位方面分析）l 竞争个案研究（包括地段、面积、业态分布及特征、主力商家、辐射半径）l 竞争对手调研（资金实力、性质、开发模式、经营方式等）l 竞争市场的预测- 未来竞争情况的估计- 各级商业中心对项目分流之竞争分析6主力经营性商家分析（承租方需求分析）l 不同经营性商家运作模式；（包括投资类型、承受租金范围、经营时间、营业时段、经营业绩等）l 不同经营性商家的产品特征与配套偏好7商业物业投资型客户分析l 客源来源分析l 客户描述；（个人背景、家庭结构、年龄、收入）l 客户的投资偏好分析（包括投资区域、业态、回报率、经营模式等）8项目地块研究l 地块状况分析（包括用地范围、现状、交通、周边情况等）l 地块资源整合构想；l SWOT分析及对策；9项目初步定位l 目标消费者细分l 项目业态初步定位l 商业物业投资型客户细分l 开发序列的初步探讨第二部分 项目产品策划1项目的总体定位（仅限于商、住、办综合项目）l 项目功能定位； l 项目商业物业类型的选择与比例；（考虑与不同定位模式的利润与风险评估相结合）2. 项目业态组合与目标市场定位l 项目目标市场定位（客户群、消费者等分类说明）l 业态构想及论证；l 项目业态组合与分布；l 最佳商品结构组合与目标商家组合l 项目经营特色定位；l 项目市场形象定位；3项目规划方案建议l 项目总体规划设计建议； l 各功能分区产品设计建议；（考虑业态种类、组合、动静原则设计）l 商场布局的原则；- 内部空间围合；- 交通组织设计；（含垂直、水平的三维设计）- 人流动线建议；4项目产品深化建议l 建筑外观设计建议；（包括建筑风格、建材标准等）l 项目室内装饰设计要点与公共部位装修建议；（包括风格、色彩搭配、装 饰、照明等）l 商铺单元分割建议；（包括不同业态的商业尺度与面积）l 配套建议；（含广场、绿化、车位等）5商业物业经营管理模式建议l 项目经营模式的探讨；l 项目管理模式的建议；6项目盈利模式的探讨l 项目各种有效资源的整合;(包括政府资源、合作伙伴资源、内在资源等)l 项目开发时机与开发次序的评估；l 项目成本核算；l 项目市场价格预计；l 静现值分析/内部收益率分析；l 项目敏感性分析；第三部分 项目招商执行1项目业态与组合的确定l 主力业态的确定；（根据产品现状与当前市场状况）l 主力商家战略布局与投资动向； l 主力商家可比租金分析；（根据地段、产品、周边环境等的不同分析）l 其它业态商家可比租金分析；l 项目业态定位与组合的调整；2招商整体思路的确定l 整体招商原则；l 分业态经营商家的功能细分；l 招商策略的确定； l 分阶段招商计划；3价格策略l 总体租金水平的确定；- 市场比较法- 收益还原法l 各功能分区租金的确定l 各功能分区租金策略； 4主力业态商家（如大卖场、主力店等）的前期洽谈与确定l 主力商家的筛选与招商范围确定l 目标商家的接洽；（了解客户对产品的特殊要求与本案相结合）l 与目标客户进行洽谈，确定意向，签订租赁/销售意向合同，收取订金；l 根据主力商家的需求指导商业设施的产品设计；l 项目辅助业态定位与组合的调整；5辅助业态的确定l 辅助业态商家的筛选与招商范围确定l 目标商家的接洽；l 项目辅助业态定位与组合的调整；6招商工作的准备l 招商手册的设计、印制；- 包括公司简介、经营规划、经营理念、地段诉求、卖点提炼、市场定位、为商家所提供的服务、预计的商家的资金回报、未来前景等等。l 商场效果图（外部、内部）、各楼层平面图的制作；l 客户名单的收集、筛选；l 招商条件与招商文件的准备；l 招商人员的培训；l 招商其他素材的准备；（招商电话、案场配置如需要、招商海报等）7招商工作的日常汇总l 日常报告（周报/月报/阶段性报告）l 策略性报告- 价格策略（含租金调整 ）- 招商策略的调整；（组团 / 年度）l 统计分析报告- 成交客户分析与建议l 开业计划（配合商业管理公司）第四部分 项目营销推广1项目总体销售思路l 整合销售思路的确定；l 入市时机的把握l 招商与销售节奏的控制2客户定位l 经营性商家（自用型）的定位于描述；l 投资客户的定位与描述；l 目标消费者的定位与描述；3营销推广模式的确定 l 推广策略；（开盘计划、SP、PR活动计划）l 价格定位与 价格策略；l 各阶段销售计划；4销售工作的准备l 售楼处选址及外部布置建议；l 租售道具的准备（模型、效果图、楼书/招商手册、展板等）；l 售楼处功能布置的建议；l 引导动线的建议；l 销讲资料的编写与人员培训；l 销售文件的准备；5销售工作的日常汇总l 现场租售情况统计与监控- 周报/月报- 阶段性总结报告l 策略报告- 租售价格反应与调整- 租售策略与广告策略的调整（含价目表调整 / 销控）- SP、PR活动- 阶段性推广计划（阶段 / 年度）l 统计分析报告- 周边市场分析与建议（业态分布、租金水平、出租率等）；- 媒体效果的统计、监督；- 日常来电来访分析与建议；- 成交分析与建议；- 投资客户分析；- 消费者及经营商家分析；第五部分 项目广告执行1 确定广告的战略目标l 短期推销or树立形象l 扩大市场区域or提高占有率l 稳固现有市场or抢夺市场l 对当前的项目区域的广告情况进行透彻分析（投入量、创意等）2广告企划定位l 广告目的l 广告诉求点支持l 广告企划定位l 广告总精神、广告精神标语Slogan3广告推广计划l 广告媒体策略与整合推广策略及组合手段l 媒体执行计划与预算l 阶段推广节点4视觉识别系统l 项目标志l 中英文标准字体组合方式l 色彩系统：标准色、辅助色l 辅助图形l 基本运用5 现场包装执行l 工地及主要城市干道围墙设计；l 户外广告牌设计；l 横幅、楼幅设计；l 指示牌指引旗；l 看房专车车贴；l 其它视觉形象宣传幅；l 售楼中心导视系统设计；（其中包括：Logo墙、看板、海报、吊旗等）l 销售现场推广事务用具；（包括：名片、胸卡、信封信纸、纸杯等）l 模型；（配合模型公司设计制作）l 效果图、生活机能图、墨线图、家配图等；（指导监督效果图公司设计制作）l 精神堡垒；（如：雕塑等形象象形物）6 售楼道具l 楼书、折页、DM单页设计l 手提袋设计l 制作类项目发包（指导监督制作公司制作）7 媒体创意设计执行l 报纸、杂志等平面