（工商管理专业论文）我国商业银行个人住房贷款的风险管理研究.pdf

中文摘要 近年来随着我国住房制度改革的深化，个人住房贷款业务发展迅猛。个人住 房贷款从无到有，在银行贷款中所占比重日渐提高。个人住房贷款以其可靠的担 保、较高的收益、较低的风险受到各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占比重 日渐提高，己成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类，对于完善商业银行资 产结构和提高经营效益发挥着越来越重要的作用。然而，在大力发展个人住房与 此同时，随着我国商业银行个人住房贷款的快速增长，不良贷款率也随之逐步上 升且有加速的迹象，其风险逐步显现。基于此，本文对我国商业银行个人住房贷 款的风险管理进行了分析研究并提出了对策，希望能借此提高我国商业银行个人 住房贷款的风险防范能力，促进个人住房贷款市场的健康发展。 第二章本文回顾了我国个人住房贷款发展历程，随着住房制度改革的推进和 各项政策逐步到位，今后几年我国房地产业将保持较快的速度增长，为个人住房 贷款市场带来发展良机。分析了我国商业银行个人住房贷款的现状，并由美国的 “次贷危机 引出了我国亟须加强个人住房贷款风险管理。 随后第三章，对我国个人住房贷款面临的风险及风险产生的原因进行了详尽 的分析，从商业银行内外部两个大方面的风险构成进行了分类研究，具体表现为 道德风险、信用风险、开发商原因引发的风险、借款人自身原因引发的风险、法 律风险等，从理论上阐述了我国商业银行个人住房信贷风险的复杂性及严重性。 论文第四章以前文的分析研究为基础，结合我国现状，针对个人住房贷款的 风险情况，仍从商业银行内外部风险管理两个大方面，提出了完善风险管理的对 策，如提高个人住房抵押贷款违约风险管理技术；加强贷后管理的动态监管，防 患于未然；建立健全违约处理机制；建立适合我国国情的个人信用评级制度；建 立个人住房抵押贷款双层担保体系；加强法制建设，建立良好的外部运作环境等。 总之，本文在借鉴国外个人住房贷款风险管理先进经验基础上，联系中国个 人住房贷款业务发展的实际情况，从多层次提出风险防范管理的对策，保证中国 商业银行个人住房贷款业务健康持续发展。 关键词：商业银行；个人住房贷款；风险；管理 分类号： 请输入分类号( 1 2 ) ，以分号分隔。】 a bs t r a c t w i t ht h ef u r t h e rd e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r mi nr e c e n ty e a r s ，t h e i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ng r o w sr a p i d l yi nc h i n a t h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ts u d d e n l y e m e r g e da n dt h ep r o p o r t i o nw i t ht h eb a n kc r e d i ti si n c r e a s e dd a y a n dd a y b e c a u s eo fi t s r e l i a b l eg u a r a n t e e s ，c o m p a r a t i v e l yh i g hp r o f i t sa n dl o w e rr i s k s ，t h ei n d i v i d u a lh o u s i n g l o a nb u s i n e s sh a sg o tm o r ep o p u l a ri nc o m m e r c i a lb a n k sa n di th a sb e c o m ea l l i m p o r t a n tc r e d i tb u s i n e s so fo b rc o u n t r yc o m m e r c i a lb a n k ，a n di th a sp l a y e dm o r ea n d m o r ei m p o r t a n tr o l ei np e r f e c t i n gc o m m e r c i a lb a n ka s s e t ss t r u c t u r ea n di m p r o v i n g o p e r a t i o np e r f o r m a n c e a tt h es a m et i m e ，t h eb a d l o a no ft h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ti s c l i m b i n gw i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n t o ft h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ti nc o m m e r c i a lb a n k , a n dt h er i s ko ft h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ta p p e a r e dg r a d u a l l y o nt h eb a s eo ft h e m e n t i o n e da b o v e ，t h ep a p e rc a r r i e so u ta na n a l y s i so fr i s km a n a g e m e n tr e s e a r c ha n dp u t f o r w a r dc o u n t e r m e a s u r e so nt h ei n d i v i d u a lh o u s i n gl o a no fc h i n a sc o m m e r c i a lb a n k s ， h o p i n gt oi m p r o v et h er i s kp r e v e n t i o nc a p a c i t yo f c h i n a sc o m m e r c i a lb a n k s ，p r o m o t i n g t h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n gl o a nm a r k e t t h i sd i s s e r t a t i o nr e v i e w st h ed e v e l o p m e n to fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ni nc h i n a , w i t ht h ef u r t h e rc a r r yf o r w a r do ft h eh o u s i n gl o a ns y s t e mr e f o r m ，c h i n a sr e a le s t a t e o v e rt h en e x tf e wy e a r sw i l lm a i n t a i nr a p i dg r o w t ht h a tw i l lb r i n gm o r eo p p o r t u n i t i e s f o ri n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n sm a r k e t i ta n a l y s e sc h i n a sc o m m e r c i a lb a n k st ot h es t a t u s o fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n sb yt h eu s s u b l o a nc r i s i sl e dt oa nu r g e n tn e e dt o s t r e n g t h e no u rc o u n t r y sr i s km a n a g e m e n to fi n d i v i d u a lh o u s i n g l o a n s f o l l o w e db yc h a p t e ri i i ，i ta n a l y s e st h ec h i n a si n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n sd e t a i l e d o nt h er i s ka n dt h ec a u s e so fr i s ko fc o m m e r c i a lb a n k s ，f r o mt h et w om a j o ra s p e c t so f i n t e r n a la n de x t e r n a lr i s k sp o s e dc l a s s i f i e dr e s e a r c h ，a sd e m o n s t r a t e db yt h er i s ko f m o r a lh a z a r d c r e d i tr i s k ，t h ed e v e l o p m e n to fc a u s e dt ot h er i s ko fb o r r o w e r sc a u s e di t s o w nr i s k s ，l e g a lr i s k s ，e t c ，f r o mt h et h e o r ym yt h e s i se l a b o r a t e st h er i s ko fi n d i v i d u a l h o u s i n gl o a n o fc h i n a sc o m m e r c i a lb a n k si so nt h ec o m p l e x i t ya n ds e r i o u s n e s s i nc h a p t e ri vt h ec o u n t e rm e a s u r e sa r ep u tf o r w a r da c c o r d i n gt o t h ea b o v e a n a l y s i s ，f r o mt w os i d e so fc o m m e r c i a lb a n k s ，s u c ha sp e r f e c t i n gt h er i s km a n a g e m e n t t e c h n i q u e s ，i m p r o v i n gd y n a m i cr e g u l a t i o no fp o s t l e n d i n gm a n a g e m e n t ，e s t a b l i s h i n g m e c h l a n i s m sf o rd e a l i n gw i t hb r e a c ho fc o n t r a c t ，s e t t i n gu pp e r s o n a lc r e d i tr a t i n gs y s t e m ， a n dc o n s t r u c t i n gt h ep e r s o n a ll o a nt w o t i e rs e c u r i t ys y s t e m ，s t r e n g t h e nt h er u l eo fl a w i naw o r d ，o nt h eb a s i so f s t u d y i n gt h er i s km a n a g e m e n ta d v a n c e de x p e r i e n c eo f t h ef o r e i g np e r s o n a lh o u s i n gl o a n ，f u l l yc o n t a c t i n gc h i n a sp e r s o n a la c t u a lc o n d i t i o n s ， p r o m o t ea n dd e v e l o ps e tu pam u l t i l e v e lr i s km a n a g e m e n tm e a s u r e s ，g u a r a n t e et h e h e a l t hs u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n to fp e r s o n a lh o u s i n gl o a no fo u rc o u n t r y k e y w o r d s ：c o m m e r c i a lb a n k ；i n d i v i d u a lh o u s i n g l o a n ；r i s k ；m a n a g e m e n t c l a s s n o ：【请输入分类号，以分号分隔。】 v 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特另w l d n 以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：i 彳眯 签字日期： 知口 年名月心，日 4 8 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 一。启p 形r 仆导师签名：捌才甲 签字日期：。夕年月c f 日签字日期：m 夕年6 月i x f i 致谢 本论文的工作是在我的导师王衍用教授的悉心指导下完成的，王衍用教授严 谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢两年来 王衍用老师对我的关心和指导。 经济管理学院的各位老师悉心指导我们完成了实验室的科研工作，在学习上 和生活上都给予了我很大的关心和帮助，在此向他们表示衷心的谢意。 在实验室工作及撰写论文期间，2 0 0 7 f m b a 的各位同学对我论文中的研究工 作给予了热情帮助，在此向他们表达我的感激之情。 另外也感谢家人，他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业。 1 引言 1 1研究背景 近年我国的房地产业发展非常迅速，房地产市场的迅猛发展带动了以商业银 行个人住房贷款为代表的住房金融业务的高速增长，居民购房的支付能力快速提 升，许多人提前实现了住房消费。然而在个人住房贷款规模扩张的同时，该类贷 款的风险正在不断显现出来，从2 0 0 1 年开始，我国房地产业在一些局部地区出现 了一些非理性的发展势头，在房地产投资大幅增加的同时，房屋空置率也在不断 上升，房价不断飙升，己经渐渐脱离其内在价值，银行信贷资金暴露在可控风险 之外。与此同时，作为银行优质资产的个人住房贷款不良率也在上升。个人住房 贷款借款人的资信状况根本无从调查、开发商经营不规范、与借款人矛盾纠纷不 断、大量的假按揭充斥市场、抵押物无法变现、各商业银行恶性竞争，种种原因 导致了商业银行不得不加强贷款风险的预测分析，并采取相应的防范措施，工作 的重点已经逐渐从市场营销转移到风险防范上来，个人住房贷款市场发展呈现减 缓的趋势。违约比率上升，“假按揭现象越来越多，在一定程度上扰乱了金融 市场和金融秩序。我国在发展个人住房贷款上的时间并不长，经验有限，再加上 此类贷款具有期限长、单笔数额小和借款人分散的特点，如何有效控制和防范贷 款风险对习惯于经营批发业务的我国商业银行来说是一个挑战。 1 2研究的目的和意义 本文研究目的在于明确个人住房贷款市场到底存在着哪些风险及其成因，如 何发展和完善个人住房贷款的风险管理水平。意义在于保证贷款市场的健康稳步 发展和降低贷款风险。在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是 贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行 内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。 1 3国内外研究现状 1 、国外研究现状 西方国家住房金融发展己有很长的历史。从英国成立的第一家住房金融机构 算起，己有二百多年历史。由于个人住房贷款在国外银行信贷总额中占很大比重， 银行在个人住房贷款风险业务中面临诸如借款人风险、抵押物风险、流动性风险、 银行经营风险等一系列风险，因此西方国家很重视对住房贷款风险管探究。 西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了快速发展，房地产业一 直是国民经济的重要支柱，各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统， 在对个人住房信贷的风险管理上积累了一定的经验，尽管各国由于经济体制、金 融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵押贷款 为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。 2 、国内研究现状 1 9 9 2 年术，工行、建行先后成立住房信贷部，向1 9 8 万户职工发放了第一房 抵押贷款，标志着我国住房贷款市场雏形的形成。国内关于住房贷款风险的研究 始于上世纪9 0 年代后期，近几年陆续展开。因此，我国学者这方面的研究工作起 步研究内容也多限于介绍个人住房贷款风险防范措施，多以定性研究为主，实证 研究有限，这主要是因为基础数据库的缺失和不易获得。 1 4文献综述 l 、国外个人住房贷款风险理论研究 个人住房贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为一种主要的住 房金融工具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。由于国外开办住房信贷时间比 较长，住房信贷一级市场发育较成熟，对于商业银行个人住房贷款风险的研究， 其理论与实践成果都比较成熟，其研究的领域较多的集中在通过对住房贷款风险 因素的实证研究，建立数量模型以达到控制住房信贷风险的目的，并应用期权等 金融创新理论来研究住房信贷风险的控制。 在对个人住房贷款风险与贷款价值比l t v ( 1 0 a n t o v a l u e ) 关系的研究方面， 比较著名的有，q u e r c i a 等的住房净资产或贷款与住宅价值比影响着违约决策的理 论；k a u ，k e e n a n ，k i m 的个人l t v 决定个人住房贷款违约几率的理论；q u l g l e y 等的违约频率与清算时抵押品价值损失程度共同决定个人住房贷款违约损失的理 论；b a r t l a m b r e e h t 等的威布尔分布模型( 主要选取变量是l t v 、工资、婚姻状况 和利率) 对个人住房贷款动态违约情况的研究。 在对不同的个人住房贷款工具的风险比较研究方面，y i n g - f o o nc h o w 等。对 不同个人住房贷款工具，即浮动利率加可变期限( v r t ) 与固定期限可变偿还额抵押 贷款( v r p ) 进行了比较，他们应用数学模型对v r t 抵押贷款价值进行了评价，发现 v r t 抵押贷款的贷款人不仅承受利率风险，同时还要承受期限风险，从借款人方面 2 看v r t 贷款比v r p 贷款更实惠，但是如果考虑期限上限的话v r t 贷款与v r p 贷款 的差异就变得不明显了。 对期权理论在个人住房贷款违约风险中的应用研究上，k a u 等将策略性抵押贷 款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除 抵押贷款责任的选择权。他们认为当住宅价值( 银行资产净值) 降低到抵押贷款价 值的时候，违约就会发生，违约是一种合理的选择。d e n g 提出应将个人住房贷款 作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并将失业率和离婚率变量结合起来研 究银行个人抵押贷款违约风险的概率分布。y o n g h e n g d e n g 用基于期权的风险模型 分析了个人住房贷款违约与提前偿还。w a y n e 研究了个人住房贷款提前偿还行为。 他们提出应从如下三个方面进行研究：应从家庭层面特征( 如户主特征) 和房产价 值方面研究其对提前还款行为的影响：提前还款期权条件与借款人收入、房产价值 之间的互动关系对提前还款行为的约束：应用大量数据研究提前还款的规律性。他 们研究认为期权价值对提前还款行为的影响贡献率小于5 0 。 在微观因素对个人住房信贷风险影响的研究方面，s a n c h e z 和d e n g 选择了贷 款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。k a u 则单独 建立了一套个人住房贷款违约风险评价标准。r o b e r t 研究了邻居特征对个人住房 贷款违约风险的影响。 2 、国内个人住房贷款风险理论研究 国内对个人住房贷款风险研究还是近几年的事情，由于我国开办个人住房信 贷业务时间相对较晚，我国理论界在该领域的研究还是相对较少，也较国外落后， 国内理论界对于我国个人住房信贷风险控制的理论及工具基本来自国外先进理 论，对其加以中国特色以后，提出了某一、两方面的观点，下面是一些比较有代 表性的研究。 在对信息不对称与信贷风险关系的研究方面，赵晓菊运用博弈论中的信息不 对称理论来分析信息不对称与信用风险的关系。李蓉丽认为信息不对称不仅会在 消费信贷成交之前导致消费者的逆向选择，而且在成交之后会使银行面临消费者 的道德风险。 对住房抵押贷款证券化和构建二级市场的研究方面，一些学者提出以住房抵 押贷款证券化来化解风险。张云汇介绍了住房抵押贷款证券化的国际经验，认为 政府在住房抵押贷款证券化的过程中应该起到重要作用，甚至是主导作用。另外 要制定统一的住房贷款标准，促进住房贷款标准化机制的完善，避免抵押贷款一 级市场的风险问题。唐棣也主张积极发展住房二级市场，以二级市场的发展推动 一级市场的发展。 在建立个人信用制度的研究方面，建设银行总行房地产金融业务部的刘庆军 3 通过借鉴国外个人住房贷款业务的个人资信审查经验，提出我国应该完善个人资 信审查制度，从信用方面控制银行个人住房信贷风险。费扬总结了国外良好的个 人信用制度的特征，认为国外个人信用制度非常完备，法律支持环境良好，提供 个人信用的机构众多，业务品种不断增多，同时构建了符合我国国情的个人信用 制度。 另外，康玉坤建议在风险管理中应该综合运用现场检查与非现场监控两种手 段提高风险整体管理能力，实现优势互补、相辅相成。房地产资深顾问曾宪斌主 张从金融创新的角度来防范风险，如建立房地产金融担保机制，实行房地产投资 与经营分离的机制，建立房地产投资组合模型，建立全国性抵押贷款市场。彭非 等提出发展住房贷款保险来防范住房抵押贷款理论。朱子云提出了银行控制风险 的一些方法：用统计数据的相关性监测预警贷款风险：建立可靠的贷款风险信息 系统；改善信贷风险控制考核激励机制；建立直观科学的风险预警指标体系；制 定标准化的贷款“三查 系统；建立有效的审判流程策略；实行“三权分立的 贷款审查组织构架：优化风险管理岗位设置。唐阳孝主张构建信贷风险责任终身 追究新机制，他把风险责任终身追究机制当作一个涉及多方面工作的系统工程。 胡敬群、王芳关注于个人住房公积金贷款标准化，阐述了住房贷款发放标准，从 贷前调查标准、贷款审批标准到发放程序标准、贷款发放对象标准作了比较好的 建议。 1 5研究方法及拟达到目标 本文以理论分析为主，分析了我国个人住房贷款存在的各种风险以及加强管 理的必要性，并提出个人住房贷款的风险管理对策。本论文写作的目标是以金融 风险管理的基本理论为指导，分析研究我国个人住房贷款风险现状和产生的原因， 并在此基础上提出了完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的对策。 4 2 我国个人住房贷款的概述 2 1 个人住房贷款的相关概念 l 、个人住房贷款 中国人民银行个人住房贷款管理办法对个人住房贷款做出如下定义：个 人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷 款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷 款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连 带责任。贷款人，即发放个人住房贷款的金融机构，一般为商业银行通称贷款银 行。 个人住房贷款俗称按揭贷款。“按揭 一次的由来有不同说法，其中之一是英 语“m o r t g a g e ( 抵押之意) 的粤语音译。也有一种说法认为，“按与“揭 分别 表示抵押与解押之意。总之，按揭贷款内在含义是抵押贷款，即个人住房抵押担 保贷款。 2 、委托性个人住房贷款。委托性住房贷款是指由政府部门、企事业单位或个 人等委托人提供资金，由商业银行( 即受托人) 根据委托人确定的贷款对象、用 途、金额、期限等贷款条件，代为发放、监督使用应协助收回的住房贷款，贷款 银行( 受托人) 只收取手续费，不承担贷款风险，贷款的利息收入由受托银行划 付公积金管理机构。因目前委托性个人住房贷款委托人主要是各地住房公积金管 理中心，故又称公积金贷款。贷款利率按照中国人民银行规定的公积金贷款利率 执行。 3 、自营性个人住房贷款。自营性贷款指商业银行以合法方式募集资金、向符 合贷款银行规定条件的自然人自主发放的，用于在城镇购买、建造和大修理自住 住房的贷款，其风险由贷款银行承担，并由银行收回贷款本金和利息，又称商业 性贷款。贷款利率可在一定范围浮动。 4 、个人住房组合贷款。自营性个人住房贷款和委托性贷款也可以组合发放， 组合发放的个人住房贷款成为组合贷款。由于组合贷款存在两个贷款主体对应同 一债务和同一个抵押物，当贷款出现风险时，在风险资产的处置上存在一定法律 障碍，但个人住房组合贷款在弥补公积金贷款额度不足的缺陷，解决中低收入人 群住房消费问题方面，起到积极作用。 5 、住房贴息贷款。北京市独有的一种住房贷款，由组合贷款发展演变而来， 一方面减轻了资金管理中心的资金紧张，同时扩大了银行的信贷资金用途，可谓 5 双赢的品种。凡是符合个人住房担保贷款贴息实行办法的商贷借款人，商业 银行对住房的类型和申请的数额不作限制，全额发放，并由北京市住房贷款担保 中心进行全程连带责任担保，同时由北京市住房资金管理中心运用政府住房基金 向借款人提供一定比例的政策性贴息。但是，贷款发生后，一旦个人公积金不能 按时汇缴，贷款贴息马上停止。 6 、转按揭 个人住房转按揭贷款( 简称“转按揭 ) ，是指已经办理个人住房贷款的借款 人，在还款期间，由于房屋出售、赠与、继承、离异等原因引起房屋产权变动， 需将已抵押给贷款银行的房屋产权和未结清的个人住房贷款同时转移给受让人， 并由受让人指定的贷款银行在重新办理抵押登记后，继续为房屋产权的受让人办 理个人住房贷款的业务。如果受让人指定的贷款银行为原贷款行，则成为同行转 按揭；如果受让人指定的贷款银行非原贷款行，则成为跨行转按揭。 2 2 我国个人住房贷款的发展历程 中国金融行业住房信贷是在国家建房向个人投资的转变过程中逐步建立和发 展起来的。回顾这一段历史，个人住房贷款的发展历程可以分为两个阶段。 ( 1 ) 探索体制和初步发展阶段 改革开发初期，国务院确定了“提高房租，增加工资，促进个人买房 的基 本思路，通过住房制度改革，促进个人自己买房，把大量的消费资金吸引到住房 上来，从而使建筑业和房地产业得到更快的发展，提高人民群众住房水平。同时， 住房资金对个人而言有一个长期的积累过程，要促进住房商品化改革和住房建设 的发展，必须依赖银行发挥调剂资金余缺的作用，推进金融体制改革，发展金融 行业住房信贷成为住房体制改革的客观需要。8 0 年代中期，烟台、蚌埠、沈阳、 唐山等城市开始进行住房体制改革的试点工作。烟台和蚌埠两市还分别成立了住 房储蓄银行。在住房体制改革刚刚起步的阶段，职工购建房的比例非常小，而且， 为抑制通货膨胀，金融行业实行严格的贷款规模管理和实贷实存体制，在住房资 金存贷总量上确保平衡，因此住房信贷数额非常小。 2 0 世纪9 0 年代初，经过治理整顿，中国经济稳定发展，为推进住房制度改革 创造了一个有利的环境，在取得试点经验的基础上，住房体制改革逐步在全国推 开。1 9 9 2 年末，中国工商银行、中国建设银行系统先后成立了房地产信贷部，制 定了住房抵押贷款管理办法。建行向1 9 8 万户职工发放了住房抵押贷款，工行发 放职工住房抵押贷款余额达到3 9 亿元。与此同时，借鉴新加坡经验，上海市按照 “住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户管理、财政监督”的原 6 则率先建立了住房公积金制度，启动了我国政策性个人金融业务。住房公积金管 理中心执行优惠的存贷款利率，存贷款业务委托商业银行办理。上海的公积金制 度很快推广到全国，有效地提高了职工家庭解决自住住房的能力。 1 9 9 4 年，根据十四届三中全会精神，国务院颁布了关于深化城镇住房制度 改革的决定。1 9 9 5 年，十四届五中全会又通过了中共中央关于建立社会主义市 场经济体制若干问题的决定。在两个决定的指导下，结合近十年的经验摸索， 中国人民银行先后颁布了政策性住房信贷业务管理暂行规定、商业银行自营 住房贷款管理暂行办法和个人住房担保贷款管理试行办法。这几个办法的出 台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房 信贷体系基本确立。 在金融行业中，从1 9 9 2 年出现经济过热开始，中央银行的主要注意力在控制 通货膨胀上；从商业银行来看，个人住房信贷作为全新的业务，t 较之传统的信贷 业务具有不同的特点和要求，因而处在不断摸索和积累经验的阶段。这一段时间， 住房信贷发展较为缓慢，到1 9 9 7 年末，商业银行个人住房抵押贷款余额只有1 9 0 亿元。 总的来说，1 9 8 5 年到1 9 9 6 年这段时间，我国的个人住房贷款经历了从无到有， 并逐渐规范发展的阶段。截至1 9 9 6 年底，各金融机构累计发放个人住房贷款5 0 0 亿元左右，贷款余额约1 3 0 亿元。个人住房贷款己经初步发展，但总量还比较小， 而且主要集中在上海、广东、深圳、厦门等东南沿海开放城市。 ( 2 ) 快速发展阶段 1 9 9 6 年以来，随着居民收入的提高和消费能力的不断扩大，以及国家货币化 住房分配制度的实施，个人购买住房逐步成为居民解决住房问题的主要途径，这 也为我国商业银行个人住房贷款业务的跨越发展提供了巨大的市场需求空间。中 国人民银行先后颁布了个人住房贷款管理办法和加大住房信贷投入，支持 住房建设与消费等文件，在规范个人住房贷款操作管理、防范贷款风险的基础 上，极大地推动了商业银行个人住房贷款业务的发展。 1 9 9 8 年，受亚洲金融危机冲击，同时由于国内经济生活中多年积累的一些深 层次矛盾逐渐暴露，市场有效需求明显不足。为确保国民经济持续、快速、健康 发展，中央决定在努力稳定出口和增加基础设施建设投资的同时，进一步深化住 房体制改革，把扩大住房建设作为重要的经济增长点，以扩大内需。同年7 月， 国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，明确规 定，从1 9 9 8 年下半年开始，停止住房的实物分配，逐步实行住房货币化；建立和 完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房贷款，培育和规 范住房交易市场。这个通知精神的贯彻落实，极大的促进了居民购房和对住房信 7 贷的需求。 与此同时，金融体制改革取得了突破性的进展。从1 9 9 8 年开始，人行取消实 行多年的商业银行贷款增加量指令性计划管理，在逐步推行资产负债比例管理和 风险管理的基础上，实行“计划指导，自求平衡，比例管理，间接调控 的信贷 资金管理体制。此外，为适当扩大货币供应量，实现扩大内需促进经济发展的目 标，入行3 次下调中央银行和金融机构存贷款利率，出台了改革存款准备金制度 等一系列货币政策措施。商业银行在经营体制上也发生了根本性的转变，积极调 整信贷结构，逐步将个人住房信贷确立为新的业务增长点，相继建立和完善了住 房信贷的制度和办法，不断创新业务品种、改善服务网络、提高服务水平。金融 体制改革的进展和宏观金融政策的调整，为住房信贷的发展奠定了基础。 随后人行积极调整信贷政策，先后下发了关于加大住房信贷投入支持住房 建设与消费的通知、关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见以及 个人住房贷款管理办法等。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住 宅办理自营性个人购房贷款；大力促进住房消费，由过去主要支持商品住宅的开 发建设转变为主要支持商品住宅的消费及其配套服务，逐年扩大个人消费贷款在 住房贷款中的比例；加强和规范住房信贷业务的管理；在确保信贷资金安全的前 提下，改善金融服务，提高工作效率。1 9 9 8 年，为进一步促进和规范个人住房信 贷的发展，人行推出新政策，规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷 款利率减档执行，即期限5 1 0 年个人住房贷款执行3 5 年一般贷款利率，期限 3 5 年的执行1 3 年一般贷款利率。1 9 9 9 年，人行下发关于开展个人消费信 贷的指导意见，将住房贷款与房价款比例从7 0 提高到8 0 ，鼓励商业银行提 供全方位优质金融服务。同年9 月，人行单独调整个人住房贷款的期限和利率， 将个人住房贷款最长期限从2 0 年延长到3 0 年，将按法定利率减档执行的个人住 房贷款利率进一步下调l o ，这样现行个人住房贷款利率，5 年期以上的为5 5 8 ，5 年以内的为5 3 1 。同时，对公积金贷款期限也作了相应调整，5 年以上的 公积金贷款利率按4 5 9 执行，5 年以内的按4 1 4 执行。 住房体制改革积极推进和金融行业住房信贷政策出台，使中国金融行业住房 信贷进入了一个快速发展的新阶段。1 9 9 8 年当年，商业银行自营性个人住房贷款 增加3 2 4 亿元，年末余额达5 1 4 亿元：1 9 9 9 年翻了一番多，当年增加8 5 8 亿元， 年末余额达1 3 7 2 亿元。 近年来，为了规范房地产市场，保证市场的正常发展，国家相关部门先后出 台了若干规范房地产开发销售的文件。2 0 0 2 年5 月9 日，国土资源部发布了1 1 号 令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定取消了协议出让土地的方式， 土地出让以市场化的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。这一规定的出台，意味着 房地产开发2 0 以上获利空间的暴利时代己不复存在，房地产业的淘汰和重组将 越来越多，市场将逐步走向规范。 2 0 0 4 年出台的提高存款准备金率、中国银监会发布的商业银行房地产贷款 风险管理指引等一系列大力度的政策，其根本目的就是调整房地产业的结构， 使之持续、健康地发展，并且和整个国民经济的发展相协调。 表l2 0 0 0 年以来我国住房贷款业务的发展状况 2 0 0 0 矩2 0 0 1 年2 0 0 2 矩2 0 0 3 年 2 0 0 4 年 2 0 0 5 年 2 0 0 6 钲 个人住房贷款 余额( 亿元) 3 3 1 65 5 9 88 2 5 81 1 7 8 01 6 0 0 01 8 4 0 01 9 9 0 0 增幅( )| 6 8 84 7 5 24 2 6 53 5 8 2 1 5 8 1 5 占消费信贷比 率( ) 7 88 0 0 9 7 7 47 4 8 68 08 3 6 48 2 9 2 占总贷款比率 ( ) 3 3 34 9 85 9 l6 9 4 8 4 98 8 98 3 3 占中长期贷款 比率( ) | 1 6 3 31 0 8 21 7 5 21 9 7 51 9 8 01 7 5 8 2 3我国个人住房贷款的发展现状 与国外相比，我国的个人住房信贷市场启动较晚，但发展迅速。商业银行是 我国住房信贷贷方市场的绝对主体。随着我国市场经济的不断深化和住房分配货 币化制度的实施，住宅逐渐恢复了其固有的商品属性，进入到流通市场。我国的 住房金融应运而生，从供、需两方面支持和推动房地产市场的形成与发展。个人 住房信贷从需方拉动市场，近些年发展十分迅猛，同时其发展也为刺激住房消费、 扩大内需、拉动经济增长发挥了重要作用。从整体上看，我国个人住房贷款市场 及业务发展现状情况如下所述。 2 3 1住房消费快速增长 近几年来，国家实施新的个人住房分配政策，取消了福利分房，实行货币化 分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的 变化，广大城镇居民对住房的需求日益增加，这对房地产市场和房地产金融业务 产生了深远的影响，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，这 也符合国家产业政策和银行信贷政策。 据人民银行的统计数据，自2 0 0 3 年以来全国房地产贷款的增长远远超过了人 9 民币信贷年均1 4 8 以及名义g d p 年均1 5 4 的增长速度。2 0 0 2 年年末，房地产 开发贷款余额为6 6 1 6 亿元，到2 0 0 7 年末达到了1 8 万亿元，年均增速2 2 2 ：2 0 0 2 年年末，个人住房贷款余额为8 2 5 3 亿元，到2 0 0 7 年末达到了3 0 万亿元，年均增 速2 9 4 。从整体业务规模看，到2 0 0 7 年末，全国境内房地产开发贷款与个人住 房贷款余额已达到4 8 万亿元，占银行业人民币信贷余额的1 8 3 ，这个比例在所 有行业的贷款中是最高的。其中，国有控股银行占据银行业房地产贷款7 0 以上 的市场份额。房地产信贷已成为银行重要的资产，对银行盈利状况、风险状况产 生了深刻影响。 随着住房制度改革的推进和各项政策逐步到位，今后几年我国房地产业将保 持较快的速度增长，为个人住房贷款市场带来发展良机。 党的“十六大提出全面建设小康社会，其居民住房建设的具体目标：一是城 市人均住房面积由2 0 0 0 年1 9 平方米增加到2 0 2 0 年3 0 平方米，二是城镇化率由 2 0 0 0 年的3 6 2 增加到2 0 2 0 年的5 0 。国际经验表明，城市化水平3 0 6 0 阶段 是加速发展阶段，随着城镇化政策的逐步完善和国民经济的持续增长，今后一段 时期是城市化的加速发展阶段。据联合国对4 0 多个国家统计分析，人均g d p 在 8 0 0 美元左右时，住房消费进入快速增长期，1 3 0 0 美元以上时进入稳定增长时期， 达到8 0 0 0 美元时增长速度趋缓。因此，要实现“十六大 提出的宏伟目标，积极 规范发展个人住房贷款业务是必然的趋势。 2 3 2住房信贷市场亟待完善 应该看到，与国外发达国家相比，我国的个人住房信贷市场还基本上处于初 级阶段。从市场构成看，余额存量较小，市场主体相对单一，除商业银行外，其 他贷款主体未能形成有效补充；由于主、客观因素的种种制约，房地产交易一级 市场尚不完善和发达，住房信贷的二级市场更是落后；从环境制度看，我国个人 信用制度尚不健全，相关法律法规建设滞后，保险品种不够齐全。信贷审核时， 银行只是根据申请人自己传递的信用信息做出判断，对个人传递的信息较难核实， 也难以全面了解等等因素，加大了个人住房贷款的风险，也制约了住房金融的进 一步健康发展。 另外，银行贷款操作程序对贷款人资格的要求与房地产交易管理部门的有关 规定存在矛盾。一方面，使用银行按揭贷款购买的商品房已经在房管部门设定抵 押，当发生一次转让时应该征得银行的同意；另一方面，二手交易完成之后，银 行放款与产权过户之间存在时间差，这些都使银行在办理转按揭的过程中存在一 定风险。此外房地产评估手段的落后，银行对市场反应速度不够迅速等问题都限 1 0 制了“转按揭业务的发展。 2 3 3银行信贷服务质量提升 由于个人住房贷款资产的优良性，使得个人住房贷款市场竞争十分激烈。银 行业面临着来自内部“存贷差和同业竞争的双重压力，纷纷立足于开发消费贷 款品种、提高服务水平，占领市场，由此出现了新的贷款模式。如房地产商通过 与银行联手推出“开发商贴息委托贷款，对购房者发放贷款。这种模式的前提是 开发商要有一定的资金实力，商业银行不仅可以规避政策风险、信贷风险，也能 获得可观的手续费等中间业务收入；开发商不仅实现了提前销售，而且还解决了 开发资金问题，不失为一种创新模式。 另一方面，实力雄厚的开发商对银行金融服务的要求也越来越高。具有良好 开发业绩、实力强的大型和特大型房地产开发企业一般较重视自身品牌建设，他 们从自身降低开发成本的角度出发，对银行金融服务要求越来越高。为了服务好 开发商，银行一方面压缩了获利空间，另一方面银行降低了审批的门槛，使面临 的违约风险加大。 2 3 4个人住房贷款风险的增加 我国商业银行的资产负债结构不够合理，负债结构即资金来源方面对居民储 蓄存款依赖性过大，在资产业务中企业贷款所占比重过大。而在发达国家商业银 行中，负债主要为企业存款，资产主要是消费信贷，达到商业银行总资产的3 5 至6 0 ，而我国这一比例仅有5 ，银行债权债务的严重失衡内在地加大了银行部 门的风险。 全国人大代表工商银行甘肃省分行党委书记、行长许海在接受媒体采访时表 示，银行要以“次贷危机 为鉴，加强我国住房贷款风险管理。“次贷 是次级按 揭贷款，是给信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，其他负债较重的个 人的住房按揭贷款。相比于给信用好的人放出的最优利率按揭贷款，次级按揭贷 款的利率更高，风险更大，收益也更大。 从2 0 0 7 年7 月开始由美国“次贷危机”引发的金融危机正愈演愈烈，并从虚 拟经济向实体经济、从发达国家向发展中国家不断蔓延，全球经济正遭受前所未 有的挑战。虽然当前我国并没有次级住房抵押贷款市场，但住房按揭贷款同样面 临风险期的考验。从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3 到8 年。 目前，我国个人住房贷款超过4 万亿元，接近美国住房贷款的规模，但从2 0 0 7 年 以来住房不良贷款比率有所上升，特别在当前房价波动及受危机冲击居民收入下 降的情况下，个人住房贷款质量正在经受大检验。因此，我们一定要从美国“次 贷危机中吸取教训，积极采取有效措施，切实加强住房贷款风险的管理。 我国房贷市场的信用环境、法律环境以及担保方式的有效性和可靠性与美国 等发达国家的房贷市场相比均有较大差距。2 0 0 7 年美国次级贷款危机的发生带给 我们许多警示，特别是我国面临国内日益严重的通胀压力、自然灾害频生、周边