2013年上海商业项目考察报告（81页）

96广场选择理由：社区型购物中心的代表。目录1.开发商背景介绍2.项目定位和现状分析3.主力店业态规划4.项目的优劣势分析96广场由上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司投资开发，由上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司经营管理，并由一级资质的上海富都物业管理有限公司负责物业管理。1.开发商背景介绍96广场以休闲广场为核心，结合特色餐饮、时尚体验、休闲娱乐、综合购物等服务功能的社区休闲商业中心。并以低容量、分散布局、庭院与步行街相结合的设计理念，通过主题化的广场、饶有情趣的空间设计、宜人尺度的建筑体量，营造亲切、温暖、人性化的商业休闲广场，成为该区域空间环境视觉的焦点。项目情况2.项目定位和现状分析项目情况开发商上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司总建筑面积6.6万方商铺结构地上3层，地下2层建筑形式下沉式环形广场停车位约423开业时间2008.12项目地址上海浦东新区东方路796号上海96广场项目基本数据2.项目定位和现状分析项目位置上海浦东新区东方路796号，项目东至东方路，南至众城大厦，北邻裕安大厦，西至宝安大厦、江苏大厦。2.项目定位和现状分析商圈情况130栋甲级写字楼，45家跨国公司地区总部，311家中外金融机构；陆家嘴金融商圈东方明珠等6大景区环绕，四星级以上酒店客房数4000间以上；陆家嘴区域白领人数超过10万人，人均月收入超过6111元，为全市领先；高端住宅的东迁，20万高收入人群居住浦东。2.项目定位和现状分析交通情况道路状况：项目处于浦东新区陆家嘴商圈核心位置、地理位置优越；浦东大道、世纪大道、张杨路、地铁2、4、6、9号线及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。轨道交通状况：轨道交通方面，96广场毗邻浦东最大的轨道交通枢纽站世纪大道站，地铁2、4、6、9号线均可到达。公共交通状况：项目周边公交路线密布，219、522、597、609、610、746、790、792、798、812、819、871、961、970等几十路公交基本可以到达城市各个区域。2.项目定位和现状分析客群分析96广场位于浦东商务中心、世纪大道旁边，周围有近40栋高档写字楼伫立，白领集中；项目周边住宅林立，崂山新区、遂城小区、陆家嘴花园小区、源竹小区、盛世年华花园等项目，区域常驻人口充足；项目毗邻浦东最大的轨道交通枢纽站世纪大道站，为项目带来了大量的外来客群。2.项目定位和现状分析区域总结项目所处于陆家嘴金融商圈核心位置，目前陆家嘴金融商圈属于城市级别的商圈，区域发展成熟；项目所处的区位周边办公与常驻的人群充足；项目所处区域地理位置交通便利，能够更好的提高到达项目的便捷性；所在区域配套有所欠缺，缺乏集中餐饮及休闲娱乐为主的商业。项目处于核心位置，区域成熟，配套欠缺，适合打造以餐饮和休闲娱乐为主的集中商业。2.项目定位和现状分析项目定位打造具有海派文化的小资聚集地96广场是陆家嘴地区唯一的集零售、餐饮、童玩、健身等休闲娱乐为一体的开放式休闲广场，拥有400多个停车位。整个建筑极具海派特色，红砖灰瓦的外立面、主题化的广场、饶有情趣的空间设计和宜人尺度的低容量建筑，营造亲切、温暖、人性化的商业休闲氛围，更传承着上海滩的时尚与隽永。2.项目定位和现状分析动线分析项目的动线简洁，主动线围绕着下沉式广场环形分布。2.项目定位和现状分析主力店主力店行业Logo位置备注宝大祥购物B1儿童主题购物中心H&M购物1F+2F瑞典快时尚品牌上海歌城ktv休闲娱乐B1上海本土的ktv品牌俏江南餐饮1F全国连锁的高端餐饮品牌3.主力店业态规划业态规划3.主力店业态规划品牌业态宝大祥儿童购物威尔士健身上海歌城Ktv汤姆熊儿童游艺金宝贝儿童早教Play abc儿童英语项目的B1层，以儿童的购物、娱乐、早教为主要业态进行定位业态规划3.主力店业态规划品牌业态H&M零售屈臣氏/一五一拾超市百丽/tata/lily零售阿迪达斯运动零售Costa coffee轻餐俏江南等餐饮项目的L1层，以时尚的零售和中高端的餐饮为主进行定位业态规划3.主力店业态规划品牌业态纯彩日本料理日餐汉拿山韩餐渝利火锅火锅上海会馆中餐项目的L2层，以中餐、韩餐等各类餐饮为主业态规划3.主力店业态规划品牌业态渝信川菜中餐望湘园中餐蒂凡尼美发项目的L3层，以中餐类餐饮为主业态规划结论3.主力店业态规划既有H&M、Only、Adidas、LILY、宝大祥青少年儿童购物中心等国际国内著名的零售品牌，也有汤姆熊娱乐城、金宝贝儿童教育、威尔士健身等极具人气的体验场馆以及渝信川菜、广州蕉叶、望湘园等风靡沪上的餐饮品牌。96广场项目为典型的社区商业项目，项目的开业，不仅与新上海商业城形成了经营错位和互补，同时为浦东的居民和上班族提供了更多休闲娱乐选择。优势分析整个建筑红砖灰瓦的外立面，极具海派特色。4.项目优劣势分析优势分析项目通过连廊把各个独立建筑连接起来。4.项目优劣势分析优势分析项目的下沉式广场是一个亮点，带动人气的同时拉升租金水平。4.项目优劣势分析优势分析项目广告位丰富，商业氛围较浓。4.项目优劣势分析优势分析项目多路口的设计，方便人流的导入。4.项目优劣势分析优势分析项目公共区域利用率较高，可带动项目人气。4.项目优劣势分析劣势分析项目立面较脏，维护较差。4.项目优劣势分析劣势分析项目连廊及二楼露台缺少包装，与项目风格不搭。4.项目优劣势分析优劣势分析优势：项目的立面主题突出，文化氛围感比较强，与广告位结合紧密；项目下沉式广场的设计增加了项目的亮点；项目多出入口的设计，方便人流的导入；项目的动线清晰，无死角，最大化了商业的价值；项目的连廊的设计，增加了建筑间的互动；项目公共区域的利用率较高，带动人气。不足：项目维护较差；项目连廊及二楼露台缺少包装，与项目风格不搭；项目二、三层餐饮比例过高，不利于后期经营。4.项目优劣势分析大拇指广场选择理由：社区型购物中心的代表。目录1.开发商背景介绍2.项目定位和现状分析3.主力店业态规划4.项目的优劣势分析上海证大房产是证大集团房地产业务的旗舰公司，也是香港主板的上市公司。证大房产于1994年开始涉足房地产业务，十几年来，已经发展成为以上海为核心，足迹遍及浙江、江苏、四川、东北等地的综合性房地产集团，已经完成万以上的开发规模，具备各类物业的开发、经营和物业管理经验，连续三年跻身上海市房地产开发强，并于2004年荣获上海市房地产业四大著名商标之一。1.开发商背景介绍项目情况证大null大拇指广场null位于浦东联洋国际新社区内的芳甸路，广场内设大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等多项业态设施。广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融为一体，真正满足null一站式购物、一家休闲、一天逛街null的现代消费方式。建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层设计为停车场。由于体量较大，周边成熟度较高，它的业态组合比较丰富，除零售、餐饮、社区服务业态外，还引入了量贩KTV、数码影院等娱乐业态。大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，除引进常规的零售主力店家乐福外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。2.项目定位和现状分析项目情况开发商上海证大房地产开发公司总建筑面积11万方商业结构社区型餐饮、休闲、购物广场建筑形式开放式建筑群停车位地上500开业时间2005.3项目地址上海浦东新区芳甸路285弄大拇指广场项目基本数据2.项目定位和现状分析项目位置证大大拇指广场位于上海浦东联洋社区，距陆家嘴5千米。2.项目定位和现状分析区域情况浦东证大大拇指广场联洋国际社区住宅226万平方米，代表楼盘如：仁恒河滨城、第九城市、水清木华、华丽家族、御翠园、九间堂等；成熟商业配套近40万平方米，如证大null大拇指广场、淳大万丽酒店、证大丽笙酒店等；另外还有包括进才实验学校、东方幼儿园等在内的公建配套项目近22万平方米；区域与世纪公园、新上海国际博览中心、东方艺术中心、上海科技馆、上海浦东展览馆、上海市出入境管理局、浦东新区政府办公中心等近100万平方米商务楼近在咫尺。2.项目定位和现状分析交通情况距浦东国际机场约30分钟车程，距人民广场约20分钟车程、距陆家嘴金融贸易区约10分钟车程；公共交通：983,987,640,794,984,584,泰高线,杨高专线等轨道交通：地铁二号线科技馆站2.项目定位和现状分析项目客群联洋社区、世纪公园板块、金桥碧云板块、张江板块等社区人口超过80万人，68%具有大专、本科学历，54%为企业高级管理人员、10%为专业技术人员、家庭月收入1000020000元的占54 %，28%的居民单次消费超过500元，53%的居民每周至少进行一次休闲娱乐消费。区域内人口众多，且档次较高，有一定的高消费能力。联洋国际社区2.项目定位和现状分析区域总结项目所处于陆家嘴金融商圈核心位置，目前陆家嘴金融商圈属于城市级别的商圈，区域发展成熟；项目所处的区位常住人口超过80万且消费能力较强；项目周边浦东新区政府办公中心等近100万平方米商务楼近在咫尺；项目所处区域地理位置交通便利，能够更好的提高到达项目的便捷性；所在区域配套完善。项目处于联洋国际社区的核心位置，周边中高端的常驻人口基数大,适合打造以餐饮和休闲娱乐为主的社区商业。2.项目定位和现状分析项目定位高尚、国际化生活聚集区的购物中心上海大拇指广场位于浦东核心位置，项目集购物、美食、休闲娱乐为一体，内设大型超市、精品购物、连锁ktv、休闲娱乐、艺术中心、五星级酒店等多种业态。真正满足null一站式购物、一家休闲、一天逛街null的现代消费方式，目前为浦东中心城区标志性的现代商业广场。2.项目定位和现状分析动线规划项目人字型的动线设计，清晰无死角。2.项目定位和现状分析主力店主力店行业Logo位置备注家乐福超市1F连锁超市好乐迪ktv 1F全国连锁ktv运动100百货2f连锁的运动品牌集合店优衣库零售1F日本快时尚品牌3.主力店业态规划业态规划3.主力店业态规划一层的业态以餐饮类为主，主力店家乐福超市和好乐迪ktv周边以小型的零售和轻餐类业态。业态规划3.主力店业态规划二层左侧的店铺以品牌集合店及儿童主题的业态为主；右侧的店铺以餐饮类、教育培训类及家居类的业态为主。业态规划总结3.主力店业态规划上海大拇指广场既有家乐福超市、好乐迪ktv等主力店，又有运动100、优衣库、lacoste等品牌专卖店，还有唐朝、必胜客、大时代等各类餐饮品牌，同时项目有美发、银行等业态兼顾了区域的配套的要求。大拇指广场为区域的成功的社区型购物中心之一。优势分析项目在主入口有个大型的广场，聚集人气，同时提供了一定的外租区，提升了租金收