赴美高层楼宇设备管理考察报告.doc

赴美高层楼宇设备管理考察报告 赴美高层楼宇设备管理考察报告 应美国世邦魏理士物业管理公司的邀请中国物业管理协会以田在玮副会长为团长的赴美高层楼宇设备管理考察团一行10人于年12月11日23日对美国物业管理及高层楼宇设备管理现状进行了认真考察现将考察情况报告如下： 一、美国物业管理的现状 美国是世界上最发达的国家综合国力远远超过其它国家同时也是市场经济体系最为完善的国家在这一社会背景前提下形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系 1、在美国物业管理作为社会管理事务主要由业主和企业及行业协会负责政府基本不予干涉小政府大社会能够由市场来做或依靠民众自主自律能够解决的问题政府均不予过多过问所谓“民有、民治、民享”是也尽管美国物业管理有效地承担和履行了服务社会的职能但这并不是美国政府的功劳美国政府的行政分支中没有物业管理的管理部门政府的作用是立法和司法日常的行业管理主要由一个叫物业管理研究院的机构负责美国物业管理研究院（IREN）总部位于芝加哥成立于1934年是美国房地产商协会的一个下属机构是一个非政府机构和非盈利性组织其主要职责是：（1）培养物业管理职业队伍包括培训和鉴定从业人员的资格颁发注册物业经理（CPM）、注册住房经理（ARM）证书；（2）制定和执行物业管理行业标准、道德规范推广新技术、新工艺维护行业的社会价值；（3）协助政府部门起草法律法规；（4）推介并带领会员向海外开拓市场 美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构在各大地区设立有分部其总部的机构设置 理事会 执行委员会 常务委员会： 职责：审计、预算、规划 条例、规定、 道德规范和纪律 道德规范问题听证和纪律委员会 执行委员会 公共住房道德规范和执行委员会 地方分部活动部： 职责：分部活动 ARM部： 职责：ARM服务 法律事务部： 职责：全国联邦住房联络 各地联邦住房联 公平住房和平等机会 联邦立法 州和市政事务 服务部： 职责：全国物业经理咨询 物业经理计算机和技术 收/支分 风险管 联络部： 职责：物业管理杂志社 营销/公共关系 出版 会员注册部 职责：AMO AMO资历评估分会 AMO保险分会 CPM会员标准 高级CPM会员标准 管理计划 会员发展、少数民族 教育培训部： 职责：成人教育 CPM会员资格培训 教育政策 师资 课程内容委员会 2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一在美国任何人要想从事物业管理均须获得相应的职业资格这种资格管理主要不是针对企业而是针对管理者个人这与我国目前现行的企业资质管理不同美国物业管理资质分三种：CPM注册物业经理（CertifiedPropertyManager）；ARM注册住房经理（AccreditedResidentialManager）；AMO注册物业公司（AccreditedManagementrganization）还有一种过度性的叫CPMCandidate是成为注册物业经理前的专业资格负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范使上述资格特别是注册物业经理资格入门有相当难度从而既保证了注册物业经理人队伍的质量也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择 3、成为CPM的职业要求 申请人向IREM提出申请取得预备CPM资格申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作预备期一般五年最短一年最长十年若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作取得其他经历分也可少于五年 申请人取得预备资格后需按照IREM设计的一套考核制度取得260分其中160分为必修分100分为选修分 IREM课程：30分必修分多达100分选修分IREM每年在总部和各地分部举办培训班每年初IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划 CPM证书考试：30分必修分0选修分考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理 管理策划：20分必修分0选修分IREM提供管理策划手册学员就某一实实在在的物业写一份管理方案充分反映学员的实践经验和理论知识 道德规范：20分必修分0选修分每一个申请人必须修这一课牢记并严格遵守CPM职责道德规范 经历：60分必修分多达100分选修分从事物业管理每一个月算一分因此60分意味着5年的预备期但是如果申请人在提出申请前曾经在一个CPM指导下从事物业管理或已经是ARM那么这些经历也可算分对经历IREM还有具体规定：如管理住房则一处不少于300单元、或2处不少于200单元、或5处不少于100单元；如管理办公楼则一处不少于12万呎、或2处不少于8万呎；如管理工业用房则一处或多处不少于20万呎 正规学院教育：0必修分多达90分选修分地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分其他专业的学士折60分 其他成人教育：0必修分多达100分选修分IREM承认其他15个房地产协会提供的课程IREM在培训手册中均有列明 其他要求：经IREM地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守CPM的职责道德规范；经IREM理事会批准 4、美国物业管理队伍的基本情况 全美国目前只有CPM9500多人、AMO363家负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业在IREM的长期有计划的发展下美国物业管理队伍均衡发展保持稳定、高素质体现如下几个特点： 身份高：全国只有CMP9500多人AMO363家从申请到成为成员有一套严格规定因而也只有较高学历、坚持执着的人能成为注册物业经理具有高等教育的人员达94.1%一旦成为注册物业经理则进入高收入阶层促使CPM珍惜职业、珍惜荣誉1998年注册物业经理的平均年收入达86362美元而位于洛杉矶地区的MONTEREYPARK市的平均家庭年收入才32605美元！ 专业分工：公司多以CPM为核心其他人员围绕CPM工作所以规模一般不大（见表）某物业管理公司具有AMO资格管理住房380多栋“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓但整个公司只有4个人董事长兼总裁为CPM同时拥有代理、开发、建筑等资质主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作一天到晚忙于电话、传真、电邮午餐都要错开来吃他们就好像大公司的调度负责根据业主要求联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务 注重经营的综合服务：一是CPM的时间分配和收入结构上以物业管理为主代理、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面以住宅和非住宅并重；三是组织类型上CPM除主要在物业管理公司外在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布 5、美国物业管理的内容 （1）首要任务是物业经营美国物业管理的首要任务是将物业经营好因此在IREM的培训中总是将物业的促销与租赁放在重要位置CPM有22.1%的时间用在了经营方面有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动物业管理人员更注意的是房地产市场的变化如何使自己所管的物业保持竞争力保持高出售率/出租率及时收取物业经营所得在租户可能逃租时采取果断的措施减少业主的损失；降低经营成本通过批量购买、固定服务渠道、适时付款等取得一切可能的优惠减少顾客的成本 （2）日常维修保养依靠专业公司对于物业的日常维修保养物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用由于社会分工的发达大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备房屋及其设备设施由专业公司承担各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次绿化喷灌基本自动化定时自动喷水 （3）保安服务不是物业管理的法定内容各物业根据业主公约规定而不同一般物业管理都不包括治安尤其是住宅基本没有保安基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉别人会认为是不安全才请保安的物业难免贬值；三是技防的普及技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应 （4）、物业管理一般不设24小时值班上班时间以外发生的紧急事情由政府的911办公室处理物业管理成本大大减少IREM的解释是减少社会资源消耗无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情政府的一支队伍就可以应付一大片 二、美国高层楼宇设备管理的特点 1、采用高端技术保持楼宇管理的先进性美国是世界上科学技术最为发达的国家这也反映在他们对高层楼宇设备的配置要求上我们在洛杉矶参观了由美国世邦魏理士物业公司管理的智能大厦6500WilshireBoulevard大厦该大厦23层高总面积435039平方英尺（40416平方米）位于洛杉矶市繁华地段是洛杉矶市企业界的标志性建筑由贝聿铭设计自大厦可远望太平洋海岸、世纪城、好莱坞山及洛杉矶市区大厦连续三年获得国际建筑业主及经理协会（BOMA）年度最佳大厦的称号并成为洛杉矶市最令人满意的办公大厦该大厦采用了先进的保安监控系统免除了人力巡视大厦空调系统采用美国AutoMatrix企业的超级终端计算机控制软件系统进行能源管理该大厦的温控可由工程师利用一部便携式计算机进入超级终端系统随时随地（特别是在下班时）对空调系统运行进行调整 2、注重节约能源用高科技手段减少能源支出参观6500WilshireBoulevard大厦给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源不惜投入重金改造楼宇设备通过技术手段降低能源该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”通过投资改造大厦能源管理系统包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元 3、注重设备管理环境提高设备使用寿命该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持在参观中我们发现每一处设备间环境整齐物品摆放井然有序室内及设备本身洁净无尘油漆一新其干净程度令我们惊叹同时管理者严格设备管理程序规范严格设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录 三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示 1、美国的物业管理注重物业经营服务物业管理的内涵较广除以物业管理为主外涉及中介代理、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差注重物业经营一方面扩大了物业管理的领域通过多样化经营扩展利润空间规避行业风险美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动这对我国目前利润水平过低经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示；另一方面涉足较高端的房地产行业业务内容可以有效地提高物业管理队伍的整体素质转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象在美国参观中感到美方的物业管理人员素质高、干劲足职责满意度高94%的物业管理人员具有高等教育学历要提高我国物业管理从业人员的素质与水平就要提高行业的吸引力扩展行业的利润空间和业务空间涉足房地产高端业务内容自植梧桐树外引金凤凰 2、美国高度职业化的物业管理队伍保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上参观学习中给我们很深印象的是美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿望他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业管理这一社会服务事业这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入也保证了美国物业管理的世界级水准从物业管理行业来说高度职业化严格注册资格的筛选程序限制注册人数（全美仅有9500人）都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质提高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信誉使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道我们认为美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴 3、注重环保与节能是此次赴美考察中感到的重要特点在参观考察6500WilshireBoulevard大厦中看到大厦的业主与管理者对环保节能有明确的目标