2012年上半年舟山房地产市场分析报告39p

2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 1 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 2 目 录 一、宏观政策动态 . 3 1、政策动态 . 3 2、舟山政策动态 . 4 3、舟山宏观经济分析 . 6 二、城市发展定位 . 10 三、 2012 年上半年土地市场成交分析 . 10 四、舟山市房地产市场概况 . 15 1、舟山市商品住宅市场分析 . 15 2、舟山市商务办公市场分析 . 25 3、普陀区商业公寓市场分析 . 30 4、市场小结 . 36 五、市场简评 . 38 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 3 一、宏观政策动态 1、政策动态 宏 观 信 息 温家宝 ：稳定房地产市场调控政策 普通商品房增加供给 温家宝指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间，但经济社会发展面临的国内外环境更加错综复杂。要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。温家宝指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。 住房公积金存贷款利率下调 5年以上贷款利率 4.70% 住建部 6 月 8 日发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调 0.20 个百分点，由4.9%下调至 4.7%；五年期以下 (含五年 )个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点，由 4.45%下调至 4.20%。通知还规定，从 2012 年 6 月 8 日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率 上浮 10%执行。 多家银行执行降息 存款利率调整为 3.25% 央行昨日宣布从 6 月 8 日起下调存贷款基准利率各 0.25 个 百分点，还宣布存款利率上限调整为 1.1 倍，贷款利率下限调整为 0.8 倍。深发展、招商银行、华夏银行、浦发银行、民生银行、兴业银行、北京银行以及光大银行八家银行的官方网站，一年期存款利率都下调至了 3.25%。 5 月 18 日起人民币存款准备金率年内二次下调 5 月 12 日，央行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，此次调整也是今年以来对存准率的第二次调整。本次下调后，大型金融机构存款准备金率降至 20%，中小型金融机构存款准备金率降至 16.5%,存准率下调将适当放松银根，缓解目前市场流动性偏紧的现状。 北京大学光华管理学院曹凤岐教授在接受中国新闻网金融频道采访时表示，此次存款准备金率的调整，彰显了央行实施稳健货币政策的态度，鉴于近期一些列数据的表现，经济增速有放缓的迹象，稳健偏松的财政政策，有利于产业结构调整，根据时下的经济状况来看，“保增长”上升到了一个重要的高度。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 4 央行宣布非对称降息 贷款利率下调 0.31 个百分点 中国人民银行决定，自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机构一年期存款基准利率下调 0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.31 个百分点 ；其他各档次存贷款基准利率及 个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.7 倍。 国土部修法：修订后的闲置土地处置办法 闲置一年收土地价款 20%的闲置费，闲置两年无偿收回”，修订后的闲置土地处置办法 7 月 1 日施行，这两条原则并未改变。国土部官员昨日也展望称，随着土地管理法的修改，未来在处理闲置土地问题上可能会更多采用经济手段。世界上有些国家对闲置处置的办法也是采取很多措施，但无偿收回的并不多见，主要还是采取经济手段。 比如一年不用我就收闲置费，两年不用就增加闲置费，三年不用就 继续增加闲置费，通过经济手段把土地投放到市场上。 2、舟山政策动态 宏 观 信 息 限贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍”的政策。市人行可根据上级有关规定，研究制定提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率的规定。 房产交易政策 严格执行国家有关个人转让住房税收政策。对个人将购买不足 5 年的住房转让的，按照销售收入全额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售与购入价款的差额征收营业税；个人将 购买超过 5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 不断完善房地产市场监管模式，严肃查处违法违规行为 加强商品房和存量房市场监管。根据政府新建住房价格控制目标，严格商品住房预售许可、预售方案和退房管理。商品住房销售价格超过政府控制目标的，不予预售。进一步加强商品房预售资金和存量房交易资金监管，完善存量房网上签约系统。加强对房地产经纪机构的管理。 加强价格秩序监管。严格新建商品住房“一房一价”明码标价制度，新开楼盘六个月内不得提价。房地产开发企业需提高商品房销售价格的，必须经物价部门备案并公示，但销售 价格不得高于政府控制目标。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 5 宏观政策解读： 2012 年 国家对房地产市场采取了“有保有压”的政策： 对刚需客群积极扶持；对投资、投机需求坚决的打压。 住建部坚持实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，通过多次下调存款准备金率、两次下调银行的贷款利息、增加公积金贷款的额度以及加大首套房贷款的优惠幅度等等措施来进行扶持 ；但同时， 温总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，强调房价还远远没有 回到合理价位，调控不能放松，并且对擅自取消限购限贷的地方政策进行及时的纠正，又派出督查小组对全国主要调控的城市进行了突击检查，中央一系列的动作无不表明，政府对本轮调控的决心。 尽管 2012 年伊始，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象， 央行在 2011 年 12 月 5 日、 2012 年 2 月 24 日、 2012 年 5 月18 日不到半年的时间内三次下调存款准备金率，同时在 6 月 8 日和 7 月 6 日，在短短的一个月时间内两次下调了银行存贷款基准利率，同时首套房利率也重新出现了下调，打折利率重现市场，多地个人住房公积金纷纷提高了贷款额度， 这一系列微调对房地产的销售带来了积极效果 。但由于今年严格调控房地产的方向不变， 不排除继续出台新政的可能性。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 6 3、 舟山宏观经济分析 、 地区生产总值及人均生产总值分析 2011 年舟山市地区生产总值为 765.3 亿元，但人均生产总值达到了 67774 元， 舟山总体经济走势呈现基础总量低，发展增速较快、人均产值较高的现状 ,工业化特征尚不明显前提下，海港城市的定位将进一步加快城市总体经济建设发展水平。 浙江省各市G D P 发展情况0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 06 0 0 0 . 07 0 0 0 . 08 0 0 0 . 00 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %G D P 总量（亿元） 7 0 1 1 . 8 6 0 1 0 . 5 3 3 5 0 . 9 3 2 9 1 . 2 2 7 9 4 . 9 2 6 6 8 . 1 2 4 4 7 . 7 1 5 1 8 . 8 8 9 0 . 3 7 8 4 . 4 7 6 5 . 3 增长率 1 0 . 1 % 1 0 . 0 % 9 . 5 % 1 0 . 5 % 9 . 1 % 1 0 . 6 % 1 0 . 5 % 1 0 . 8 % 1 1 . 0 % 1 1 . 5 % 1 1 . 3 %杭州 宁波 温州 绍兴 台州 嘉兴 金华 湖州 衢州 丽水 舟山35344370444227852317583025905763537677747489277983803950100002000030000400005000060000700008000090000衢州 丽水 温州 金华 湖州 嘉兴 台州 舟山 绍兴 宁波 杭州浙江各市人均G D P 对比现状2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 7 、 产业结构及比重分析 舟山第三产业绝对值为 344.4 亿元，处于省内各市低位，但其所占比重较高，占总产值的 45%，高于全省平均水平 1.2 个百分点，仅次于杭州（ 49.3%）。 城市产业的专属定位决定了港口物流、海洋旅游等特色服务业是目前舟山第三产业的主要构成。 0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 06 0 0 0 . 07 0 0 0 . 08 0 0 0 . 0舟山 杭州 宁波 绍兴 台州 温州浙江省主要城市产业结构比7 6 . 12 3 6 . 1 2 5 5 . 8 1 7 2 . 2 1 8 8 . 9 1 0 7 . 03 4 4 . 83 3 2 2 . 2 3 3 3 5 . 41 8 4 3 . 61 4 4 4 . 0 1 7 5 0 . 73 4 4 . 43 4 5 3 . 62 4 1 9 .41 2 7 5 . 41 1 6 2 . 01 4 9 3 . 2第三产业( 亿元) 第二产业( 亿元) 第一产业( 亿元)浙江省各主要城市产业量比重0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%舟山 杭州 宁波 绍兴 台州 温州第一产业( 亿元) 第二产业( 亿元) 第三产业( 亿元)2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 8 、 规模以上行业产值及主要服务行业分析 海洋及港口城市定位赋予了舟山 呈现“ 2+3”产业共同布局。 船舶修造、水产加工、石油化工在第二产业中（工业）产值比例最高，也是目前城市产业定位的集中体现 ，交通运输（物流）是作为港口城市定位的必要服务 业支撑，因此贡献率占据服务业首位。 2011 年规模以上主要行业工业总产值行业工业总产值（ 亿元 ）比上年增长船舶修造业 593.15 17.6水产加工业 122.27 4.9石油化工业 162.51 43.9电力供应业 41.83 20.3机械制造业 37.12 12.3纺织服装业 17.96 5.9化纤制造业 16.04 15.7电子电机业 8.85 35.4医药制造业 5.08 15.5服务业主要行业经济贡献比例交通运输业,1 1 . 2 0 %批发零售业,8 . 5 0 %住宿餐饮业,2 . 8 0 %服务业主要行业经济贡献率2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 9 、 收入水平及人口状况分析 2011 年末 舟山 市家庭总户数 36.76 万户，户籍人口 96.99 万人，其中非农业人口 36.91 万人 ， 人口自然增长率 -0.70 。年末全市常住人口 113.7 万人，城镇化率 64.3%。 人口的负增长注定了城市 “外缘 ”属性较弱，人口集中度相对不高 。 2011 年城镇居民人均可支配收入 30496 元，比上年增长 13.5%，城镇居民人均消费性支出 19183 元，比上年增长 14.6%。全年渔农村居民人均纯收入 16608 元，比上年 增长 16.4%。 市收入水平基本处于浙江各市中部水平，增长率较快，从而城市消费具备一定基础。 年末城镇居民人均住房建筑面积 32.4 平方米，渔农村居民人均住房面积 48.8 平方米。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 10 二、城市发展定位 城市定位格局：三个中心发展模式。 1、港口中心： 港口经济腹地，为江浙沿海及长江中下游地区， 2011 年舟山港口吞吐量达6.91 亿吨，排名全国第一； 2、旅游中心： 群岛型宜居城市，沿海旅游资源丰富； 3、大众商品交易中心： 形成有国际影响的大宗商品现货交易市场，逐步形成大宗商品现货交易的“宁波 舟山指数”。 2011 年 7 月 7 日 ，国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区，舟山成为我国继上海浦东、天津滨海、重庆两江新区后又一个国家级新区，也是首个以海洋经济为主题的国家级新区，舟山城市发展面临新的机遇。 综合定位为发展港口经济，实现“产 +城”结合模式发展。 三、 2012 年上半年土地市场成交分析 临城、东港开发区建设不断深入，相应热点区域的地块存量也越来越少， 2012 年上半年舟山全市成功出让的地块依旧以工业用地为主。 我部从中国搜地网的数据 统计 中得出 ， 截止到 6 月 30 日，舟山上半年一共挂牌成交地块 62 块，总面积为 280 公顷，按土旅游中心港口中心大众商品交易中心2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 11 地用途分类，工业用地 占 47 块，住宅及商服用地仅 15 块。 其中普陀区成交的三块土地都是批发零售用地。 土地成交列表： 出让单位 地块名称 面积(亩 ) 总建面积（万） 用途 出让方式 容积率( ) 成交总价 (万 ) 楼面价 (元 / ) 成交地价 (万 /亩 ) 竞得单位 交易时间 普陀区 东港商务中心周边区域32-10 地块 9.99 1.0 批发零售用地 挂牌 1.51 4064 4041 406.73 东港投资发展集团有限公司 2012-6-20 东港商务中心周边区域 32-9地块 9.47 1.0 批发零售用地 挂牌 1.51 3852 4040 406.73 东港投资发展集团有限公司 2012-6-20 国际水产城二号地块 42.65 4.8 批发零售用地 挂牌 1.7 14135 2924 331.4 舟山水产品中心批发市场有限责任公司 2012-4-16 市区 定海环城南路505 号地块，2012-J6 号地块 4.65 1.1 商用 挂牌 3.5 5582 5144 1200 浙江弘业建设有限公司 2012-6-11 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 12 临城 LKe-5-10地块， 2012-J5号地块 88.98 14.8 住宅 挂 牌 2.5 44494 3000 500.07 华通置业有限公司 2012-4-16 临城 LKe-5-6地块， 2012-J4号地块 149.25 17.9 住宅 挂牌 1.8 74673 4169 500.33 华通置业有限公司 2012-4-16 定海区文化路17 号（原舟山市海洋生态环境监测站）地块， 2012-J3 号地块 5.57 0.4 住宅 挂牌 1.2 3337 7489 599.33 舟山元丰房地产开发有限公司 2012-3-29 临城城隍头沈白线北侧地块，2012-J1 号地块 6.41 0.1 批发零售用地（加油站） 挂牌 0.3 1183 9226 184.53 舟山中油国贸临城加油站有限公司 2012-2-20 定海兴舟大道工业开发区地块 7.45 0.6 批发零售用地 挂牌 1.3 908 1407 122 浙江亿达企业发展有限公司 2012-2-17 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 13 临城东蟹峙凤凰山地块，2011-J12 号地块 21.3 1.8 旅游 /酒店 挂牌 1.3 1352 732 63.47 舟山凤凰岛雷迪森假日酒店有限公司 2012-2-16 定海区 金塘镇柳行社区地块 1.23 0.1 商用 挂牌 1.5 176 1433 143.33 浙江舟山定海农村合作银行 2012-2-2 定海区金塘镇河平社区地块 15.87 1.4 旅游 /酒店 挂牌 1.3 1356 986 85.4 舟山市云霞阁休闲山庄有限公司 2012-2-2 定海区金塘镇和建社区地块 6.16 0.7 商用 挂牌 1.75 884 1230 143.33 舟山昌洋贸易有限公司 2012-1-7 岱山 衢山镇观音山南侧，打水村东侧地块 ,2012-04号地块 95.55 7.6 住宅 挂牌 1.2 844 110 8.84 岱山柘中建材有限公司 2012-4-20 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 14 岱东镇工业基地西面地块，2011-36 号地块 12.14 0.4 商服 挂牌 0.5 267 660 22 自然人 2012-1-6 合计 476.67 53.9 1.7 157106 2912 330 可见， 在宏观政策的强压之下，政府开始对土地价格进行大幅的调整，显然上半年土地市场成交依然是平淡与疲软，毫无生机，当前成交地价低下，但仍然无法促使成交量的回升，此 次调控周期之长，影响面甚广，远远超出了预期，若限购限贷政策不取消，购房者的观望情况得不到改观，导致开发商的心理预期每况愈下，土地成交量后续仍有继续下挫的可能。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 15 四、 舟山市房地产市场概况 1、 舟山市 商品 住宅市场分析 、 舟山市历年住宅成交量及均价走势分析 06 年至 11 年，舟山市住宅总的新增量为 651万，年平均新增 108 万，总的销售面积为642 万，年平均销售 107 万。 09 年为历年的成交峰值，达到了 146 万。整体供求比 1.01:1，供求较为平衡，但是 2010 年开始，由 于销售量下滑，供求关系逐渐失衡，供求矛盾有逐步恶化的趋势。 从历年的住宅成交均价不难看出，总体呈现出快速上涨的趋势，特别是 10 年，相比较 09 年涨幅达到了 40%，但是受宏观调控的影响， 11 年整体成交均价与 10 年基本持平，但有微弱的下降。 7 5 . 3 7 8 . 6 1 0 5 . 1 1 0 1 . 7 1 2 0 . 0 1 7 0 . 0 7 9 . 9 1 2 1 . 9 6 7 . 4 1 4 5 . 8 1 0 3 . 4 1 2 3 . 5 42574921616764269007894201 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 06 0 0 07 0 0 08 0 0 09 0 0 01 0 0 0 00501001502002503002006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年新增面积（万） 销售面积（万） 成交均价（元 / ）06 - 11 年舟山市商品住宅成交量及价格走势（万） （元 / ）2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 16 、 2012 年上半年舟山市住宅成交量走势分析 根据舟山房产信息网上公布的网签数据， 2012 年 1-6 月舟山全市共成交商品房 2518 套，月平均成交量 420 套，仅 3 月、 4 月、 6月的月成交量达到并超过月均水平。其中，最高月成交 603 套，最低月成交 229 套。 回顾去年同期成交量数据， 2011 年 1-6 月商品房成交量为 6919 套，今年 1-6 月商品房成交量仅为 2518 套，同比缩水幅度 63.6%。最高月成交出现在 6 月，成交了 603 套，而往年传统销售旺季“金三银四”在今年成色明显不足，“红五月”更是彻底沦陷。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 17 、 舟山各区县住宅成交状况走势分析 2012 年 1-6 月全市共有 27 个楼盘入市，包括加推老盘和纯新盘，共成交套数 2518 套。 其中实际开盘量排名前三的板块分别是普陀区、定海区和岱山县。与之相对应的各板块成交总数分别为：定海区 356 套、临城区 459 套、普陀区 1433 套、岱山县 261 套、以及嵊泗县 9 套， 普陀区占到了总成交量的 57%，优势地位明显。 定海区 1-6 月共成交商品房 356 套，与 2011 年同期相比减少 905 套，同比减幅 49.7%。该板块该板块 1-6 月实际开盘共 7 个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：外滩一号花园成交 62 套、华大东华名府成交 31 套、和平花苑成交 19 套。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 18 临城区 1-6 月共成交商品房 459 套，与 2011 年同期相比减少 1147 套，同比减幅 71.4%。该板块该板块 1-6 月实际开盘共 4 个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：邦泰中央御 城成交 241 套、祥生御江湾成交 56 套、保亿风景沁园成交 55 套。 普陀区 1-6 月共成交商品房 1433 套，与 2011 年同期相比减少 2021 套，同比减幅 58.5%。 该板块该板块 1-6 月实际开盘共 11 个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：海景时代广场成交 285 套、阿鲁亚天邦嘉园成交 233 套、美林新境成交 201 套。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 19 岱山县 1-6 月共成交商品房 261 套，与 2011 年同期相比减少 905 套，同比减幅 77.6%。该板块 1-6 月实际开盘共 5 个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：峰景湾成交 117 套、新亚太阳城成交 29 套、海 景花园成交 27 套。 嵊泗县 1-6 月共成交商品房 9 套，与 2011 年同期相比减少 12 套，同比减幅 54.5%。最高月成交 4 套， 2 月、 6 月分别出现 0 成交。该板块常年缺少新增供应，仅有两个在售楼盘保持少量成交。在 1-6 月的成交中，金平花园二期成交 5 套，水晶苑成交 4 套。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 20 、鲁家峙竞品情况分析 、天邦嘉园 物业类别 高层、别墅 开发商 舟山阿鲁亚大酒店开发有限 公司 物业公司 新城物业 装修状况 毛坯 物业地址 普陀沈 家门鲁家峙鲁滨路（阿鲁亚大酒店南面） 交通状况 公交 2路至终点站普陀交通海运大厦下，即达 开盘时间 2011年 12月 28日 入住时间 2013年 12月 1日 容 积 率 1.8 绿化率 26% 户数 当期户数 311套 销售均价 7887元 / 占地面积 68000 建筑面积 160000 最新楼盘动态： 截至 6 月 30 日，已售 158 套，去化率 51%，已售面积 15434 ，已售均价 7887 元 / (开盘均价为 9305 元 /，折扣率为 83.76%)，剩余可售房源 153 套，可售面积 17670 。其中大 户型推出 117 套，已售 29 套，去化率 25%，已售均价 7568 元 /。 一期房源 55 80-89 130-140 合计 总套数 17 177 117 311 去化套数 4 125 29 158 去化率 24% 71% 25% 51% 、景瑞半岛湾 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 21 物业类别 高层 开发商 舟山景尚置业有限公司 物业公司 景瑞物业 装修状况 毛坯 、精装 物业地址 普陀沈家门鲁家峙岛北部（海运大厦东 侧） 交通状况 公交 2路至终点站普陀交通 海运大厦下，即达 开盘时间 2011年 10月 1日 入住时间 2014年 7月 1日 容积率 3.86 绿化率 26% 户数 当期 237户 销售均价 7852元 / 占地面积 26076 建筑面积 100777 最新楼盘动态 :截至 6 月 30 日，半岛湾 5 号楼住宅部分：已售 125 套，去化率 74%，已售面积 11574 ，已售均价 7965 元 /（开盘均价为 9400 元 /，折扣率 83.79%），剩余可售房源 43 套，可售面积 4508 。 86 98 合计 总套数 56 112 168 去化套数 41 84 125 去化率 73% 75% 74% 、舟山临城及普陀区住宅销售排行分析 2012 年 1 月至今临城住宅销售排行榜 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 22 排名 楼 盘 名 称 面积 ( ) 套数 (套 ) 均价（元 /） 1 中央御城 42216 395 13143 2 祥生御江湾 22438 198 12239 3 恒大晶筑城 11909 97 11656 4 保亿 风景沁园 8799 88 11628 5 中浪 玉泉花苑一期 8517 99 7527 6 外滩一号花园 5546 62 15969 7 长峙岛桃花源 -玲珑苑一期 5334 11 27084 8 中央花城 4266 31 12949 9 上和 国际花园 3080 29 7561 10 玫瑰园南区 2918 20 14575 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 23 2012 年 1 月至今普陀区住宅销售排行榜 排名 楼 盘 名 称 面积（） 套数（套） 均价（元 /） 1 天邦嘉园 25855 264 8087 2 海景颐园蕙兰园 12636 115 9808 3 现代府邸 12633 128 10225 4 美林新境 11565 235 6286 5 颐景名苑 9563 64 8410 6 弘瑞君悦澜湾 6469 57 11218 7 山水人家四期 -锦绣华庭 5899 50 10782 8 丰盛雅苑 4937 54 5408 9 海景颐园 4792 39 9608 10 景瑞半岛湾尊邸 1 号楼及集中商业 4246 45 8480 11 海林 .银竹苑 2310 22 6174 12 银亿海悦庭 2185 17 8557 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 24 、后续量分析 舟山商品房 剩余存量盘点 城区 网上可售 其中住宅可售 定海城区 1215 套 157794 1076 套 143593 定海乡镇 656 套 75666 641 套 74755 新 城 1748 套 252722 1185 套 169888 普陀区 6750 套 715247 3617 套 436145 岱山县 3233 套 313685 2654 套 287047 嵊泗县 230 套 23734m 211 套 21478 全 市 13832 套 1538848m2 9384 套 1132906m2 （数 据来源：舟山房产信息网） 截止到 2012 年 6 月 30 日， 普陀区网上可售房源 6750 套，可售面积 71.5 万，占全市可售房源的 46.5%。 其中住宅可售房源为3617 套，可售面积 43.6 万，占全市可售住宅房源的 38.5%。 未来舟山楼市的话语权还是在普陀区。按照 12 年上半年月均去化 239套来计算，目前的存量还需去化 2.4 年。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 25 2、 舟山市商务办公市场分析 、办公产品体 量及租售价格 分析 据不完全统计，目前舟山在售或待售办公项目约有 20 个，合计体量 52.65 万，其中实际可出售型办 公供应量 33.58 万，目前市场公寓剩余量约 10.41 万，整体去化率 66%。 虽然 市场剩余 体量不大，但 办公 价格 增幅较比缓慢，且价格优惠力度较大 ，一般目前在售项目优惠 9.6-9.8 折上下。 从区域办公产品发展趋势来看， 舟山办公市场形成较晚，从 2008 年前后起才陆续出现真正意义上现代办公产品，例如临城的建设大厦、东港的海中洲等项目。目前舟山主要分布在临城、勾山以及东港这三大区域，这与其区域的行政中心搬迁、特色产业集结以及区域整体定位有着密不可分的关系。而定海老城、沈家门这些传统住宅区域，其办公项目鲜有，其办公市 场以 2000 年前的项目租赁为主。 从目前办公租售情况 来看， 舟山办公整体价格在 10000-10500 元 / 上下，租金在 1-1.5 元 / *天 上下 。其中，临城由于是舟山行政中心所在地、加之共建配套较为完善，其办公售价在 13000 元 / 上下，租金在 1.3-1.6 元 / *天 上下 。勾山办公售价在 7000-8000元 / 上下，租金在 1-1.1 元 / *天 上下 。东港作用普陀区的新行政中心，这几年发展迅速，目前办售价在 11000-12000 元 / ，租金水平在 1.2-1.3 元 / *天上下。 、办公 产品 需求 性质及 面积 分析 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 26 从目前办公性质 来看， 由于目前舟山办公形成主要靠政府引导，其聚集度较高，且非开发商开发项目较多，例如： 中奥能源大厦、工商金跃大厦、中基大厦 、海贸大厦、 舟山新城商会大厦 等均以本地大型企业开发。这也导致目前自用出租型办公体量较大，占总量36%。另外，目前办公 主力客源为本地私营与民营企业主， 以建筑、航运、船舶制造、产品加工等行业为主 。 从办公产品需求面积来看，目前市场办公在售主力面积 200-400 上下，但不缺乏半层或整层出售的项目，从软硬件配套来看，由于舟山办公市场属于起步阶段，开发商正注 重外立面、地段、面积等因素，对例如：空调、电梯配置、大堂面积及高度等使用细节考虑不足，这对今后的项目价值提升带来较大的制约性。 、 目前主要在售 办公 项目分析 宁兴 海天国际广场 发 展 商： 舟山宁兴天润置业有限公司 工地位置： 公交 26 路， 28 路等至欧尚超市下，往北约 150 米即达，新行政中心西面 总建面积： 8.7 万，其中 办公 1.4 万 建筑类型： 板式办公 （ 3-15F、层高 3.6 米 ） 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 27 开盘时间： 2011 年 10 月 18 日 标准层面积： 1072 主力面积： 90-116 成交均价 ： 11222 元 / 去化率： 94% 核心卖点： 东港核心区域，新市政府旁，区域大配套（欧尚超市、普陀中学）。 销售情况： 项目一期推出办公 产品 ，其中办公 91 套，当天已认购 40-50 套， 当天 成交均价 10660 元 /。 由于去年东港区域没有办公项目在售，其 去化 较好，今年一 季度 前已去化 80%以上，但随着今年一季度 海景时代广场 公寓改办公产品的入市，其去化速度逐步放缓随 。截止目前，网上备案成交均价 11200 元 / 上下 ，整体去化 94%，项目平均去化 1300 /月。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 28 海贸大厦 发 展 商： 舟山水产品中心批发市场有限责 任公司 工地位置： 普陀沈家门渔市一路 95 号 总建面积： 4.5 万，其中 办公 3.07 万 建筑类型： 板式办公 （ 5-22F、层高 3.6 米 ） 开盘时间： 2011-5-28 标准层面积： 1388 主力面积： 699-1338 成交均价： 11500 元 / 去化率： 29.6% 核心卖点： 舟山市政府重点工程 ， 海景办公 ， 沈家门渔港中心 配套 。 销售情况： 项目办公 共 42 套， 除 23-25F 自用外 ， 开盘当天推出 36 套，半层起售，成交均 14800 元 /，当天成交惨淡。后来 95折促销，价格下降在 13500 元 /但效果不佳。目前项目 价格在 9.8 折基础上，再优惠 8.5 折，其去化有所好转。 截止目前，网上2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 29 备案成交均价 1500 元 / 上下 ，整体去化 29.6%，项目平均去化 446 /月。 海景时代广场 开发商： 舟山三盛置业有限公司 工地位置： 海景名苑东侧，新行政中心西面 总建面积： 10 万，其中公寓 改办公 2.51 万 建筑类型： 板式办公 （ 4-12F、层高 3.2 米 ） 开盘时间： 二期（ 3#） 2012 年 2 月 18 日 标准层面积： 1400 主力面积： 200-1400 成交均价： 带租约销售前三年 6%回报，后两年 8%，折后办公 10400 元 / 去化率 ： 整体 60% 核心卖点： 东港核心区综合体，集生活、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体 . 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 30 销售情况： 项目一期从 2011 年 12 月 18 日开盘至今，推出 公寓 190 套，已去化 147 套，成交均价 10400 元 /，二期 12 年 2 月 18 日开盘，推出 240 套，已去化 119 套，成交均价 1243 元 /。项目一期开盘去化尚可，但项目二期开盘销售情况并不理想 ，今年 一 季度后，该项目一方面 公寓改办公 带租约销售模式（前三年 6%回报，后两年 8%）促进项目 再次 去化。 截止目前，一二期 公寓改办公 整体去化 60%， 目前网上备案成交均价 10400 元 /。 3、 普 陀区商业公寓市场分析 、 商业公寓 体 量及租售价格 分析 据不完全统计，目前普陀区在售 或 待售商办 性质的 单身公寓项目 共有 11 个， 合计 体 量 21 万， 其 供应套数约在 3500 套上下。其主要分布在东港、朱家尖以及沈家门等三个区域。其中，朱家尖项目主要以产权式酒店公寓为主，例如：南沙风情、绿城东沙度假村等；而东港、沈家门则为商业、办公性质的公寓居多。目前 普陀区商办公寓 市场整体呈现以下几大特点： 、从目前去化情况来看，整体去化率不到 50%。虽然体量不大，但竞争非 常激烈，均以价格为导向，一般单个公寓月均去化套数在2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 31 10-20 套上下； 、面积段来看，公寓面积主要集中在 40-80 ，精装产品为主导，其精装报价在 2000-2500 元 /上下； 、 从层高来看，公寓层高一般为 3.1-4 米左右，除景瑞 .半岛湾 4.9 米 挑高产品外，其余均为平层产品； 、 从价格来看，除部分海景项目外，东港、沈家门公寓毛坯均价集中在 9000-11000 元 /，朱家尖区域的公寓项目毛坯均价在15000-16000 元 /上下； 、 从租金来看，目前已交付项目的租金主要集中在 2000-2500 元 /月（ 40-80 平米房源）； 、 后期供应量来看，后续供应量较少，后续市场还是以目前在售项目为主，阿鲁亚酒店今年下半年还有 200 套左右公寓将会推出； 、 公寓客户约 60%为 投资客户，以本地客户为主，另有少量外地客户，主力客源为本地私营与民营企业主，另有部分年轻的白领一族。 、 目前主要在售 商业公寓 项目分析 景瑞半岛湾 开发商： 舟山景尚置业有限公司 项目位置： 舟山市普陀区鲁家峙岛鲁滨路西段 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 32 产品类型： 酒店式公寓（装修 2500 元 /，挑高 4.95 米） 总建规模： 18 万，公寓 1.15 万 开盘时间： 2011 年 11 月 5 日 成交均价： 13900 元 / 主力面积： 45-60 去化率： 31% 核心卖点： 沈家门滨江风情街品质楼盘，以鱼港海景为主打方向，东北面海景资源丰富。 销售情况： 项目 2011 年 11 月 5 日推出 240 余套精装产权式酒店，主力户型面积 45-60 ，装修标准 2500 元 / ,挑高 4.95 米，目前已签约 74 套，实际成交价格 13900 元 /。 目前该项目是普陀城区唯一挑高公寓产品，其住宅功能较 为出众 ，开盘前三月去化 65 套，去化 整体 较为稳定。但今年 二季度 起 ，受宁兴、海景两个项目降价的冲击， 去化停滞不前， 直至进入 5 月项目推出特价房后，公寓才重现成交，目前该楼盘特价房最大折扣接近 8 折。截止目前，公寓整体去化 31%，平均去化 8 套 /月，目前网上备案成交均价 13900 元/。 莲洋大观 半岛公寓累计去化率情况65 6567 6774606264666870727476开盘前三月 4 月 5 月 6 月 7 月（ 套 ）系列 12012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 33 开发商： 舟山东方大港置业有限公司 项目位置： 南临已建成的“外滩嘉园” 居住区，西临城市主干道海洲路，北临约 6 万平方米的海 滨公园 产品类型： 酒店式公寓（装修 2500 元 /，） 总建规模： 18 万，公寓 3.6 万 开盘时间： 2011 年 9 月 4 日 成交均价： 15676 元 / 主力面积： 40-80 去化率： 14.5% 核心卖点： 东港核心区品质楼盘，以海景资源为 主打方向，东面海景资源丰富。 销售情况： 项目 2011 年 9 月 4 日推出 750 余套精装产权式酒店，主力户型面积 40-80 ，装修标准 2500 元 / ,目前已签约 109 套，实际成交价莲 洋大 观产权 式酒店公寓去化情 况 户 型 推出 去化 可售 销 售率 平层 一房 41-43 672 99 573 15% 平层 一房 80-85 42 5 38 11.50% 复 式二房 80-100 36 5 31 13.80% 合计 750 116 641 14.5% 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 34 格 15676 元 /。 目前该项目是普陀城区公寓 中价格最高的项目，这 导致 公寓近半年时间未出现成交，目前该楼盘成交基本处于停滞状态。截止目前，公寓整体去化 14.5%，平均去化 10 套 /月，目前网上备案成交均价 15600 元 /。 绿城东沙度假村 项目位于朱家尖东沙沙滩海滨，占地 21.1 万，总建面积 27.4 万，由 16 栋联排别墅、 7 栋独栋别 墅以及 6 栋小高层和 1 栋 9 层威斯汀酒店组成，共计 766 套，小高层公寓主力面积 76-80 ，联排 163 ，独栋 503/603 ，其中第一批公寓于2011 年 11 月 27 日开始销售，总计 257 套，纳入网上可售面积为 2.2 万，到目前为止，整体备案均价 17488 元 /，销售 228 套，去化率 88.7%；第二批别墅和公寓于 2012 年 6 月 17 日开始销售，总计221 套，纳入网上可售面积为 2.5 万，其中 7 栋独栋别墅均价 44450 元 /， 45 套联排别墅均价 37786 元 /，销售 21 套（本地客户占 95%，宁波、杭州客户各购买一套） ，去化率 40.4%；169 套公寓销售均价 18806 元 /，销售 25 套，去化率 14.2%，目前 3 号楼 50 套公寓待售中（共 0.38 ）。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 35 海琼璞缇海 项目位于朱家尖岛东南沿海东沙海滨，占地 6 万，总建面积 4.2 万，由 7 栋双拼别墅、 11 栋独栋别墅以及1 栋 6 层多层和一栋 17 层高层组成，共计 434 套，高层公寓主力面积 50-60 ，双拼 304-335 ，独栋 390-642 ，分三批销售，其中第一批高层公寓于 2010 年 9 月 12 日开始销售，总计 345 套，到目前为止，整体备案均价 15458元 /，销售 344 套，去化率 99.7%；第二批高层于 2011年 8 月 28 日开始销售，总计 64 套，纳入网上可售面积为0.4 万，到目前为止，整体备案均价 21823 元 / (包含5000 元 /的精装修标准 )，去化率 34.4%，第三批别墅预计 8 月中旬开盘，目前开始预订（意向金 50 万 /套），双拼别墅价格在 18000 元 /，独栋别墅 24000 元 /。 2012 年上半年舟山房地产市场分析报告 2012 年 9 月 9 日 36 4、 市场小结 、 商品住宅方面 目前来看， 2012 年上半年，在国家调控政策不放松的情况下，舟山楼市持续低迷，各区县成交量同比降幅分别达到了 50%以上。3 月份以来市四区交易 量开始有所回升，主要得益于房价回落和首套房贷利率下调所带来首次购房需求的释放。但仅依靠首次置业需求，很难保障楼市交易量持续回暖，因此这波复苏势头后劲不足，所以，到了 4 月份有了下降的趋势，随着 5 月份央行降息和 6 月份楼盘纷纷采取“低开走量”的销售策略开盘，成交量又开始逐步回升，但是目前市场上仍旧以刚需购房者为主，客户最为看重的是价格因素，但是此类客户毕竟是有限的，并在逐步的减少，因此在限购令取消之前，难言楼市回暖。 在经历了楼市寒冬的 2011 年下半年后，常规的营销手段已经几乎不起任何的作用，舟山由于人口基数少， 目前仅依靠市内客群购买，明显需求不足，因此市场出现了新盘客户不足，开盘无期，老盘价格坚挺，全面滞销的尴尬情况；同时今年“两会”定调明确未来市场预期，中央政府将 2012 年 GDP 增速目标下调低于 8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国