（政治经济学专业论文）我国经济适用房制度的改进与完善.pdf

福建师范大学高等学校教师在职攻读硕士学位论文 中文摘要 我国是典型的人多地少的国家，土地资源短缺。经过几年的努力，我国已初步建立 起了经济适用房( 销售型) 、廉租房、限价商品房等为主要组成部分的住房保障体系。 其中，经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种 类，在一定程度上有效解决了中低收入阶层的住房问题，但在实施过程中却存在着诸多 问题，譬如经济适用房的户型偏大、建设标准失控，价格偏高和购买对象失控等等。因 此，着力解决存在的问题，进一步调整和完善经济适用房制度，充分发挥其在中低收入 阶层住房保障中的作用，是我国住房保障制度改革的当务之急。 本文采用文献法、比较法等研究方法，界定了经济适用房的概念，比较了经济适用 房的特点，阐述了建立经济适用房制度的重大意义和理论基础，分析了我国经济适用房 制度的产生与发展，并在借鉴新加坡、香港、英国、日本和德国等国家( 地区) 住房保 障政策成功经验的基础上，结合我国国情，提出了完善我国经济适用房制度的对策和建 议。 关键词：经济适用房，制度，完善，对策 福建师范大学高等学校教师在职攻读硕士学位论文 中文文摘 住房乃民生之本，是人类社会“衣、食、住、行”四大基本需求之一，住房保障制 度不仅关系到住房资源的合理、优化配置，更影响到社会的公平、稳定和经济、社会的 和谐发展。我国经济适用房制度是住房保障制度的重要组成部分，是我国政府在房改过 程中为适应新的经济形势和社会需求推出的。近十几年来，经济适用房制度虽然取得了 一定的成绩，但同时也暴露出了很多问题，因此，着力解决存在的困难和问题，进一步 调整和完善经济适用房制度，充分发挥其在中低收入阶层住房保障中的作用，是我国住 房保障制度改革的当务之急。 本文共由六章节组成。 第一章，绪论。主要论述了本文选题的背景和意义、相关研究动态、研究思路与研 究方法。 第二章，经济适用房制度的理论概述。主要是界定了经济适用房的概念，分析比较 了经济适用房的特点，阐述了建立经济适用房制度的重大意义：一、是发展生产力的客 观要求；二、有利于推动国民经济的快速发展；三、有利于促进社会公平、稳定和构建 和谐社会；四、有利于增加社会就业，加快城镇化建设。同时，文章指出效率与公平理 论和共同富裕理论是我国构建经济适用房制度的理论基础。 第三章，我国经济适用房制度的产生与发展。本章阐述了我国经济适用房制度的历 史沿革、取得的成就及实施过程中存在的问题，并剖析了产生问题的原因。经济适用房 制度的发展经历了五个阶段： 第一阶段，酝酿期。国家提出了“大力发展经济适用的商品住房，优先解决无房户 和住房困难户的住房问题 的改革目标，对经济适用房建设作了初步定位。但由于相关 配套措施还不到位，旧的住房制度仍然存在，因此这个时期的经济适用房建设还处于摸 索阶段。 第二阶段，启动、开建期。国家出台了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快 住房建设的通知、经济适用住房开发贷款管理暂行规定和关于进一步加快经济适 用住房建设有关问题的通知等一系列政策和法规，为经济适用房的建设提供了一个良 好的法律环境和市场环境，为我国经济适用房制度的实施提供了一个很好的契机。 第三阶段，高速发展期。从1 9 9 8 年起，全国上下掀起了建设经济适用房的热潮。 为了从政策上进一步规范经济适用房的管理和建设，中华人民共和国建设部、国家发展 和改革委员会、国土资源部以及中国人民银行于2 0 0 4 年联合发布了经济适用住房管 理办法，首次明确了经济适用房的性质，并对相关优惠政策、开发建设、价格的确定 等作了相应规定。 第四阶段，低速发展期。经济适用房开发建设的速度逐渐缓慢下来，出现开发建设 总量不足、供需失衡的状况。 第五阶段，转型期。针对经济适用房制度在实施过程中出现的问题，国家及时修订 了经济适用住房管理办法，并提出经济适用房将往租售并举的方向发展。廉租房、 租赁型经济适用房、销售型经济适用房及限价商品房等将共同组成实物型的住房保障。 i i i 福建师范大学高等学校教师在职攻读硕士学位论文 文章认为虽然经济适用房制度取得了一定成就，满足了部分中低收入者的购房需 求，推动了我国住房体制的改革和转轨，而且优化了房地产市场的供应结构，一定程度 上平抑了房价，促进了城市化建设。但是，在经济适用房制度的实施过程中也出现了很 多问题，比如户型偏大、建设标准失控，住宅设计不合理，开发建设总量不足，购买对 象失控、价格偏高、产权不清晰、开发和销售不规范等，这完全违背了经济适用房建设 的初衷。产生上述问题的原因，是因为我国住房体制还不成熟，政策落实不到位，政府 的调控、监督成本较高，效率低下，相关配套措施非常滞后，主体利益不一致等。因此， 为适应城镇化住房制度改革的需要，必须对经济适用房制度进行改进与完善。 第四章，部分国家( 地区) 住房保障制度的经验及启示。本章借鉴了新加坡、香港、 英国、日本、德国等国家( 地区) 住房保障政策的成功经验，并在此基础上得出了我国 经济适用房制度建设的启示：一是要建立完备的法律保障体系：二政府是住房保障的主 体；三是要大力发展住房金融：四是住房保障的动态性。 第五章，完善我国经济适用房制度的若干思考。本章对我国经济适用房制度进行了 再认识：首先，明确了经济适用房是面向城市中低收入住房困难家庭的，具有社会保障 性质的政策性住房；接着，文章认为政府作为一个国家经济的宏观调控者，担负着促进 社会全面发展和保障全体居民基本居住权利实现的职责。尤其是在人口众多、经济不发 达的发展中国家，解决中低收入家庭住房困难问题的主体仍然是政府。因此，当前我国 经济适用房的供给模式要以政府主导为主；然后，文章通过对共有产权制度优、缺点的 分析，进一步明确了经济适用房的产权制度是有限产权：最后，文章提出要根据我国各 地经济实力、居民收入水平等因素，创新补贴方式。 同时，文章指出要完善经济适用房制度，还必须重点解决三个问题：一、经济适用 房保障对象的界定。为了使经济适用房的有限资源落实到真正需要的群众身上，减少政 府财政负担，必须采取严格措施，控制保障范围：第一，必须科学合理地设定家庭收入 标准，并随当地物价、收入水平的变化适时调整：第二，各地应根据当地的实际情况， 结合中低收入家庭的人口结构来合理确定经济适用房的面积，基本户型应保持在略高于 当地人均住房面积标准的水平上，并随市场情况及时调整，确定具体的配售方案：第三， 必须严格控制购买对象的条件。二、经济适用房建设资金的筹集。充足、稳定的资金是 经济适用房发展的必要条件。经济适用房的建设资金不能单由政府、单位、个人独自承 担或三者共同承担，而应该动员全社会成员来共同承担，形成多渠道、多形式的供应机 制。三、经济适用房价格的确定：首先，政府各部门间一方面要加强沟通、协调，加大 价格执法、监督力度，还要进一步完善经济适用房价格管理的各项法律规章及实施细则， 指导和规范各市场主体的价格决策行为；其次，加强对经济适用房成本费用的控制，禁 止乱收费、乱摊派和虚置成本，从源头上稳定价格；最后，加强对地价的控制。 第六章，完善我国经济适用房制度的对策建议。本章对完善我国经济适用房制度提 出了对策建议：一、转变居民的住房消费观念：二、提高规划设计和建筑质量，控制建 设标准：三、合理控制经济适用房的建设规模；四、建立和完善市场准入制度：五、合 理确定经济适用房的价格；六、严格退出机制；七、加强监管：八、加强法制建设：九、 积极发展住房金融。 i v 福建师范大学高等学校教师在职攻读硕士学位论文 总之，虽然现阶段经济适用房制度存在着很多问题，但是我们仍应该本着“继续坚 持、改进完善、落实到位”的原则，正视存在的困难和问题，积极探索解决的办法和对 策，不断完善经济适用房制度，在合理范围内扩建经济适用房，充分发挥经济适用房制 度在我国住房保障制度中的积极作用，为我国房地产市场的健康、有序发展提供良好的 环境，促进我国经济又好又快地发展。 v 福建师范大学高等学校教师在职攻读硕士学位论文 a b s t r a c t c h i n ah a sal a r g ep o p u l a t i o n ，b u ti ti ss h o r to fl a n dr e s o u r c e s w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h e e c o n o m i c ，t h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mh a sb e e nb u i l tu p t h eg o v e r n m e n th e l pt h o s ew h o h a v et r o u b l e si nl i v i n g ，o f f e r i n gt h e ma f f o r d a b l e h o u s e ( b eo ns a l e ) 、c h e a pr e n t a lh o u s ea n d c o m m e r c i a lh o u s e 州t l lp r i c e sb e i n gl i m i t e d a f f o r d a b l e h o u s e ，w h i c hi san e wk i n do fh o u s e p r o p e r t yi nt h ep r o c e s so f h o u s er e f o r m ，a d a p t st ot h ee c o n o m i c a ls i t u a t i o na tt h a tt i m e t h e a f f o r d a b l e h o u s eh a sr e s o l v e dt h ea c c o m m o d a t i o n so ft h el o wi n c o m et oac e r t a i ne x t e n t ，b u t t h e r ea r ea l s os o m ep r o b l e m si np u t t i n gt h ep r o j e c ti n t op r a c t i c e f o re x a m p l e ，m o s tu n i t so f a f f o r d a b l e - h o u s ec o v e rl a r g ea r e a ；t h eb u i l d i n gs t a n d a r d sa r eo u to fc o n t r o l ；t h ep r i c eo ft h e a f f o r d a b l e h o u s ei ss t i l lh i 曲；t h eo b j e c t so fb u y i n ga r eo u to fc o n t r o l ，a n ds oo n t or e s o l v e t h ep r o b l e m s ，i ti su r g e n tt oa d j u s ta n di m p r o v et h ea f f o r d a b l e h o u s es y s t e ma n dt om a k eu s e o fi tt oh e l pt h el o wi n c o m ei nt h er e f o r m so ft h eh o u s i n g s e c u r i t ys y s t e m b yt h em e t h o d so fh i s t o r i c a l d o c u m e n t sa n dc o m p a r i s o n s ，t h i st h e s i s e x p l o r e s t h e d e f i n i t i o n ，c h a r a c t e r i s t i c s ，s i g n i f i c a n c ea n dt h e o r e t i c a lf o u n d a t i o no ft h ea f f o r d a b l e h o u s e ， a n a l y z e st h eh i s t o r ya n dt h ed e v e l o p m e n to ft h ea f f o r d a b l e h o u s es y s t e mi nc h i n a t h e n ， a c c o r d i n gt oi t sn a t i o n a lc o n d i t i o n s ，o nt h eb a s i so ft h es u c c e s s f u lp o l i c i e so ft h eh o u s i n g s e c u r i t ys y s t e mi nf o r e i g nc o u n t r i e s ( a r e a s ) s u c ha ss i n g a p o r e ，h o n gk o n g ，g r e a tb r i t a i n ， j a p a na n dg e r m a n y , s u g g e s t i o n sw h i c hc a np e r f e c tt h es y s t e mo ft h ea f f o r d a b l e - h o u s eh a v e b e e np u tf o r w a r d k e y w o r d s ：a f f o r d a b l e h o u s e s y s t e m p e r f e c t s t r a t e g y l l 福建师范大学学位论文使用授权声明 本人( 姓名) 盈奎鸯乏 学号z 2 占主呈2 专业 吐i 金兰金】2 年! 篓 所呈交的论文( 论文 题目：氡虱纷蹄生舫纠虚为旋踢乞喜 ) 是我个人在导师指 导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别 加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过 的研究成果。本人了解福建师范大学有关保留、使用学位论文的规 定，即：学校有权保留送交的学位论文并允许论文被查阅和借阅； 学校可以公布论文的全部或部分内容；学校可以采用影印、缩印或 其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名 圣：壬鱼己 指导教师签 第一章绪论 第一章绪论 1 1 选题的背景和意义 住房乃民生之本，是人类社会“衣、食、住、行”四大基本需求之一，住房保障制 度不仅关系到住房资源的合理、优化配置，更影响到社会的公平、稳定和经济、社会的 和谐发展。1 9 9 8 年，我国进行了城镇住房制度改革，提出“要建立和完善以经济适用 房为主的多层次城镇住房体系”、“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策 的基本思 路。此后，全国上下掀起了建设经济适用房的热潮，全国各地的经济适用房在短短几年 内如雨后春笋般快速发展起来，并且取得了一定的社会效益，解决了部分中低收入家庭 的住房需求，一定程度上提升了中低收入阶层的生活质量和居住水平。据资料统计，截 止2 0 0 6 年底，我国经济适用房竣工面积累计超过1 3 亿平方米，实现了约1 6 5 0 万户中 低收入家庭的安居梦想。但是，在经济适用房制度的实施过程中，也出现了很多问题， 比如户型偏大、建设标准失控，购买对象失控和价格偏高等，给政府和中低收入阶层都 造成了不同程度的损失。一时之间，经济适用房成为了社会各界争论的焦点，有人认为 应坚持，有人提出批评，有人提出取消，也有人提出完善对策。笔者认为，对于经济适 用房制度，既不能简单地取消，也不能简单地坚持，而是要创新、完善。因为房地产市 场的和谐发展需要从“市场化、保障性”两方面同时进行，缺少任何一方面都是行不通 的。我们应深入分析目前经济适用房制度实施过程中暴露出的问题及产生的原因，进而 用积极、务实的态度去解决，提出进一步完善的思路。这对解决经济适用房制度实施过 程中出现的问题，建立符合我国国情的住房保障体系，维护社会稳定具有重要的社会、 经济意义。 1 2 相关研究动态 经济适用房制度是我国房地产市场上一道独具特色的风景线。纵观世界范围，尤其 是西方国家对住房保障的研究由来已久，而且比较成熟。我国的经济适用房与英国上世 纪四、五十年代大规模建造的普通住房、美国的“社会住宅”、新加坡的“政府组屋”、 德国的“福利住宅 等有很大的相似之处。根据笔者所收集的国内研究材料，关于经济 适用房的文章很多，比如曹星完善住房保障体系建立全新的经济适用住房制度认 为要在完善经济适用房制度方面加大创新力度，首先，经济适用房应推行以租为主，并 由政府主导进行封闭运作；其次，要加快廉租住房制度建设；第三，适时推出限价商品 房制度。马光红，严国梁经济适用房空间失配与福利损失问题研究就经济适用房 的选址问题进行了研究，通过分析表明，经济适用房的地址应选择在交通可及性好、配 套设施和公共设施较全面的地区，并适当缩小经济适用房小区的开发规模。回 目前，国内理论界对经济适用房的建设、出现的问题等各方面的研究主要形成了两 派： 一派主要以全国政协常委董力、中国人民大学土地管理系叶剑平主任、清华大学房 。曹星：完善住房保障体系建立全新的经济适用住房制度开放导报，2 0 0 6 年第6 期，第6 5 6 6 页 。马光红，严国梁；经济适用房空问失配与福利损失问题研究，建筑管理现代化 。2 0 0 8 年第1 期，第卜3 页 i 福建师范大学高等学校教师在职攻读硕士学位论文 地产研究所刘洪玉所长等为代表。他们肯定了经济适用房制度的积极作用，认为其适应 了我国停止住房实物分配后个人购房的需求，一定程度上解决了部分中低收入家庭的住 房问题，起到了平抑商品房价格、拉动国民经济增长、促进城市化建设等重要作用，必 须坚持，并逐步完善该制度。中国人民大学土地管理系叶剑平主任在接受记者采访时说 过，经济适用房自推出以来，为中低收入家庭置业起到了一定的积极作用，使部分中低收 入家庭能够拥有自己的房产。当然，在执行过程中也出现许多诸如富人买经济适用房等 “搭便车”的现象，这是执行层面的问题，而不是经济适用房制度本身的问题。全国人 大财经委员会段柄仁委员曾明确指出，经济适用房在建设、销售等环节中确实存在很多 问题，取消是逃避问题而不是解决问题。经济适用房制度不能取消，而是要完善。 另一派主要以经济学家茅于轼、中国人民大学经济学院邹正方副教授、全国政协委 员傅继德等为代表。他们认为经济适用房在政策上模糊，在实践中走偏，强烈建议取消 经济适用房制度。全国政协委员、西安市原政协主席傅继德在2 0 0 6 年两会期间提交了 关于停止开发建设经济适用房的提案，他指出“经济适用房是政府为城市中低收入 家庭提供的一种公共福利，但现在已经出现了种种难以控制的违规现象，违背了该政策 的初衷，又给国家造成了经济损失”，圆因此，他强烈建议停止开发建设经济适用房。 还有一些学者过于极端，认为“经济适用房不仅直接扭曲了房地产市场，而且直接 影响了公共房屋的供应。因此，应当取消经济适用房与廉租房政策，代之以统一的公共 房屋政策，以便整合公共资源，更有效地保障公共房屋供应，免除居民住房后顾之忧”。固 持这种观点的有中国人民大学郑功成教授等。 本文认为，社会发展既要注重效率，又要兼顾公平。为城市中低收入阶层提供住房 保障的经济适用房制度兼有体现社会公平和提高市场效率的功能，虽然有其自身的缺 陷，但却不能因此而取消，应在坚持的基础上创新，并逐步予以改进和完善。 1 3 本文的研究思路与研究方法 本文以我国经济适用房制度为研究对象，对经济适用房制度作了全面分析，包括经 济适用房的概念、特点、历史的沿革、实施过程中出现的问题及产生的原因等，并在借 鉴部分国家( 地区) 住房保障政策成功经验的基础上，提出完善我国经济适用房制度的 对策建议。 第一章，绪论：对论文的选题的背景和意义、相关研究动态、研究思路以及研究方 法作了介绍； 第二章，经济适用房制度的理论概述：包括经济适用房的概念、特点、建立经济适 用房制度的意义和理论基础等： 第三章，我国经济适用房制度的产生与发展：对我国经济适用房制度的历史沿革、 取得的成就及实施过程中出现的问题进行了研究，并剖析了产生问题的原因： 第四章，部分国家( 地区) 住房保障制度的经验及启示：介绍了新加坡、香港、 英国、日本和德国等国家( 地区) 的住房保障制度，并从中得出启示； 。崔鹏：经济适用房该往哪罩去? 要从制度| ：动。手术” 。人民日报 。2 0 0 7 - 2 - 6 。谢炜：委员建议停建经济适用房直接提供经济补助新京报。2 0 0 6 - 7 2 5 。郑功成：破解住房难关键在哪 。人民论坛 。2 0 0 7 年第6 期 2 第一章绪论 第五章，完善我国经济适用房制度的若干思考：重点从经济适用房的性质、供给模 式、产权、保障对象、资金等方面进行分析； 第六章，完善我国经济适用房制度的对策建议：根据前面几章的分析，从管理、价 格、配套措施、法制建设等方面提出了对策建议。 本文以马克思主义政治经济学原理为指导，采用了多种研究方法。一是文献法，参 考文献主要来自中国学位论文全文数据库、万方硕博士论文数据库、维普科技期刊数据 库及有关经济适用房制度研究的文章、刊物等。二是比较分析法，通过比较、借鉴部分 国家( 地区) 住房保障政策的成功经验，提出了完善我国经济适用房制度的对策建议。 三是采用文字叙述和图表说明相结合的方法，进一步说明经济适用房制度在平抑房价等 方面所产生的积极作用。 3 福建师范大学高等学校教师在职攻读硕士学位论文 第二章经济适用房制度的理论概述 2 1 经济适用房的概念 在我国2 0 0 7 年修订的经济适用住房管理办法中规定：“经济适用住房，是指政 府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向低收入住房困难 家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 经济适用房的的主要内容包括以下几个方面：( 1 ) 土地供应。经济适用房的建设用地 以行政划拨方式供应，免交土地出让金，并且纳入当地年度土地供应计划，优先供应。 ( 2 ) 资金来源。经济适用房的建设资金主要来自地方政府用于经济适用房的建设资金、政 策性贷款和其他资金( 包括企事业单位自筹资金、职工集资资金等) 。( 3 ) 价格。经济适 用房的成本构成含征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、基础设施 建设费、管理费、贷款利息、税金和3 以内的利润等因素。其价格由有定价权的价格 主管部门会同经济适用房的主管部门，依据经济适用房价格管理的有关规定，在综合考 虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。( 4 ) 管理方式。经济适用房的建设 采取分级分层管理的方式。国务院建设行政主管部门负责指导和监督全国经济适用房工 作。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用房的 管理。( 5 ) 开发建设方式。目前，我国经济适用房的开发建设方式是：政府组织协调，市 场运作，可以采取项目法人招标的方式，也可以由当地人民政府确定的经济适用房管理 实施机构直接组织建设。( 6 ) 销售对象。经济适用房的销售对象是城市低收入住房困难家 庭( 这里的“低收入家庭指“中等偏低收入家庭”，以下简称“中低收入家庭”) ，购 买经济适用房时实行申请、审核、公示和轮候制度。 2 2 经济适用房的特点 经济适用房是带有社会保障性质的住房，具有以下特点： 2 2 1 经济实用性 经济性，即经济适用房的价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的 承受能力，具有较强的可支付性。经济适用住房价格管理办法中规定：经济适用房 价格包括开发成本、税金和3 以内利润三个部分，住宅小区内经营性设施的建设费用， 开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费等多项费用不得计入房价。因此， 经济适用房的价格明显要比同时期、同地段的普通商品房要低；二是实用性，即经济适 用房不仅面积适当、功能实用、户型设计合理，而且交通、配套设施等各种生活功能要 便利、完备。经济适用住房管理办法中规定：经济适用房单套建筑面积要控制在6 0 平方米左右，而且要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市中低收入住房困难 家庭对交通等设施条件的要求，合理安排区位布局。 2 2 2 社会保障性 住房是价值量比较大的消费品，购买或租赁需要花费消费者较大的代价，特别是 中低收入家庭更难以负担。因此，各国政府都制定了相应的住房保障制度，帮助中低收 。建设部，发展改革委，监察部等：经济适用住房管理办法) 第二条，2 0 0 7 - 11 - 1 9 4 第二章经济适用房制度的理论概述 入家庭解决住房困难。在我国城镇中低收入家庭住房问题的解决过程中，政府同样对经 济适用房实行了相应的扶持政策。因此，经济适用房的社会保障性主要体现在相关政策 上：一是经济适用房的开发和建设享有优惠政策，如建设用地实行行政划拨，免交土地 出让金，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，政府负担经济 适用房项目外基础设施的建设费用等等；二是经济适用房价格实行政府指导价，以保本 微利为原则，在建设、管理成本和不高于3 利润的基础上确定。销售价格明码标价， 不得高于基准价格及上浮幅度；三是经济适用房建设单位可以以在建项目作抵押向商业 银行申请住房开发贷款，购买者可以提取住房公积金和优先办理住房公积金贷款等等。 2 2 3 供应对象的确定性 经济适用房的供应对象被严格限定为符合一定条件的城市中低收入家庭，而不是面 向具有住房消费需求的所有阶层。各地区可以根据不同时期的经济发展水平来划定相应 的收入标准，确定具体对象。 2 2 4 准商品性 马克思主义政治经济学认为，商品的二因素是使用价值和价值。经济适用房是劳动 产品，是国家为满足居民的住房需要而开发建设的，也必须通过市场交换，它具有商品 的属性。但是经济适用房所表现出来的商品属性又不同于普通的商品房，作为我国住房 保障体系的重要组成部分，经济适用房要由政府介入其开发、建设、销售等全过程，符 合条件的消费者在购买经济适用房时，一方面要支付经济适用房的开发、建设成本，另 一方面必须支付一定的利润，使开发商实现资本增值的目的，因而说经济适用房具有准 商品性的特征。 2 3 建立经济适用房制度的意义 我国是一个社会主义发展中国家，党中央、国务院高度重视中低收入家庭的住房问 题，相继出台了相关保障制度来促进住房保障体系的建立，经济适用房制度就是其中一 项顺应民心的德政工程。发展经济适用房，意义重大： 一、发展经济适用房是发展生产力的客观要求。 我国是一个人多地少、经济还不发达的发展中国家。与发达国家相比，居民收入水 平较低，房地产业还不成熟，现阶段的生产力水平决定了大量开发建设低价的住房是这 一阶段的主要特征。而经济适用房具有经济、适用的特点，价格又能适应中低收入家庭 的实际支付能力，适合我国现阶段的经济发展水平。因此，发展经济适用房，有利于推 动我国住房有效需求的增长。 二、发展经济适用房有利于推动国民经济的快速发展。 近几年来，房地产业越来越成为我国国民经济和社会发展的重要支柱产业。统计显 示，房地产业占g d p 的比例逐步增加，目前我国g d p 的增长率约有1 3 是来自房地产业。 经济适用房在改善居民居住条件时，也有力促进了房地产业的发展，并推动了国民经济 的快速发展。 三、发展经济适用房有利于促进社会公平、稳定和构建和谐社会。 在我国，中低收入家庭占社会总人口的7 0 - 8 0 ，目前这一阶层的住房依然短缺。 福建师范大学高等学校教师在职攻读硕士学位论文 若不解决他们的住房问题，必然会造成社会的不稳定，影响社会的发展。而处理这种不 稳定因素的唯一办法就是想方设法解决中低收入家庭的住房问题。经济适用房制度一方 面使人们能够安居乐业，为人们提供住房保障，使中低收入家庭有房可住，免除了后顾 之忧，这充分体现了党和国家对这一阶层生存权利的高度重视，而且激发了他们和生活 抗争的意志和勇气；另一方面一定程度上可以缓和住房问题引发的社会矛盾，保证了社 会的和谐、稳定。由此可见，经济适用房制度在维护社会稳定、体现社会公平等方面都 有重大意义。 四、发展经济适用房有利于增加社会就业，加快城镇化建设。 房地产业的发展还可带动许多相关行业，如装横业、建材业、电器业、纺织业等， 并壮大了第三产业的规模。房地产业及其相关行业，大多是典型的低技术、劳动密集型 产业，还可以加快农村劳动力的转移，增加劳动力就业的机会，加快了农村向城镇化发 展的速度。 2 4 建立经济适用房制度的理论基础 2 4 1 效率与公平理论 党的十六大报告明确提出：“坚持效率优先，兼顾公平。 党的十七大报告也提出： “合理的收入分配制度是社会公平的重要体现。要坚持和完善按劳分配为主体，多种分 配方式并存的分配制度，健全劳动、资本、技术、管理等生产要素按贡献参与分配的制 度，初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系，再分配更加注重公平。 在住房 市场里的效率主要是指政府对住房市场所采取的政策，它能提高住房资源的使用效率。 我国住房改革的基本目标是实现住房商品化、社会化和住房资源配置的市场化。作为住 房保障制度组成部分之一的经济适用房制度只能作为弥补市场的缺陷，对市场竞争中的 中低收入者提供帮助，这既能立足于市场配置住房资源的高效率，又能体现人道主义精 神。同时，经济适用房的户型设计、建造、布局等同整个城市规划、土地规划、交通设 施等都有着密切的联系。 因此，政府需要制定相关的法律法规和政策来给予宏观调控， 以充分体现效率性。 公平，是住房保障的理性追求。从经济学原理看，住房保障制度具有收入再分配的 功效，它可以通过调节劳动者个人收入之间的差距，使整个社会劳动者的收入大致保持 在一个适度的水平上，从而缩小贫富差距。目前西方一些国家采取的是“对高收入者多 征收税款、对低收入者少征收税款，征收社会保障税来建立社会保障基金等办法，从而 达到调节公民收入，以保证社会公平的目的 。而在我国，政府主要是通过补贴、税收 减免等一定的政策扶持，帮助中低收入家庭解决住房困难的问题，而对高收入者则实行 购第二套商品房时征高税的方法，以此来减小贫富差，体现社会公平。 2 4 2 共同富裕理论 邓小平关于社会主义本质的规定中，有两个明显的特征：一是解放生产力，发展生 回江泽民：全面建设小康社会开创中国特色社会主义事业新局面，北京人民出版社，2 0 0 2 年，第2 8 页 。形势与政策教育学习材料，中共福建师范大学委员会宣传部编印，2 0 0 7 年第3 期，第3 2 页 。陈们庚，顾志敏。陆开和：城镇住房制度改革的理论与实践，上海人民出版社。2 0 0 3 年第7 - 8 页 西杨翠迎：中国农村社会保障制度研究，中国农业m 版社，2 0 0 3 年，第3 4 | 贞 6 第二章经济适用房制度的理论概述 产力：另一个特征就是共同富裕。早在1 9 7 8 年，他就提出“要让一部分地方先富裕起来， 搞平均主义不行。部分地区有条件先发展起来，一部分地区发展慢点，先发展起来的 地区带动后发展的地区，最终达到共同富裕”。 市场经济运行的结果，一方面是促进了生产力的发展，大大增加了社会财富，提高 了生活水平；另一方面又必然会造成个人收入分配上的差距。个人收入差距表现在住房 的消费上，就是高收入者有能力购买高档商品房，甚至别墅：中低收入者则只能选择经济 适用房，而生活在最低生活保障线下的人就只能选择廉租房了。实现共同富裕的目标， 体现在分配制度上，就要把按劳分配和按生产要素分配结合起来。按劳分配承认劳动者 由于劳动差别而引起的收入上的差别。我国拥有近1 3 亿的人口，经济基础还比较薄弱， 各地区发展也不平衡，要使所有地区、所有人在同一时间、同步实现共同富裕是比较不 现实的想法。因此，我们鼓励一部分人、一部分地区通过诚实劳动和合法经营先走上富 裕的道路，鼓励这部分人通过市场解决他们自己的住房问题，然后通过他们的帮助使另 一部分人也富裕起来，最终达到共同富裕。 。邓小平文选第3 卷。北京人民出版社1 9 9 3 年，第3 7 3 - 3 7 4 页 7 福建师范大学高等学校教师在职攻读硕士学位论文 第三章我国经济适用房制度的产生与发展 3 1 历史沿革 我国经济适用房制度是伴随着我国城镇住房制度改革而诞生的，至今走过了十几年 的路程，经历了五个阶段的发展： 第一阶段，酝酿期( 1 9 9 1 年- 1 9 9 6 年) 。我国经济适用房的历史可以追溯到上个世 纪9 0 年代初。早在1 9 9 1 年6 月，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度 改革的通知中指出：“大力发展经济适用的商品住房，优先解决无房户和住房困难户 的住房问题。”但其中所提到的“经济适用的商品住房与后来的“经济适用房”并不 相同，它仍属于商品房范畴。1 9 9 4 年7 月1 8 日，国务院又在关于深化城镇住房制度 改革的决定( 国发 1 9 9 4 4 3 号) 中强调：“各地人民政府要十分重视经济适用房的开 发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。 该决定还对经济适用房的建设用地、划 拨等进行了规定。同年1 2 月1 5 日，建设部颁布了城镇经济适用住房建设管理办法 ( 建房 1 9 9 4 第7 6 1 号) ，要求建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济 适用房供应体系，并加强对经济适用房的建设管理。这样，国家就从政策上对经济适用 房建设作了初步定位。但由于相关配套措施还不到位，旧的住房制度仍然存在，因此这 个时期的经济适用房建设还处于摸索期。直到1 9 9 5 年，国务院发布了国家安居工程 实施方案，才正式拉开了以安居工程为重要形式的经济适用房建设的序幕。 第二阶段，启动、开建期( 1 9 9 7 年- 1 9 9 8 年) 。1 9 9 7 、1 9 9 8 年是我国房改的关键年， 房地产业也刚刚起步。当时中低收入家庭的收入水平还比较低，而商品房价格又超出他 们的购买能力。为了解决中低收入家庭住房困难的问题，同时也是为了启动消费，国家 根据形势需要推出了经济适用房。关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设 的通知( 国发 1 9 9 8 2 3 号) 是我国住房制度改革的纲领性文件，它进一步明确了“要 建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房体系”，“对不同收入家庭实行不同的住 房供应政策 。根据通知精神，建设部、国土资源部、国家计委等部门联合下发了关 于大力发展经济适用住房的若干意见、经济适用住房开发贷款管理暂行规定、关于 进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知等规范性文件，为经济适用房的建设提 供了一个良好的法律环境和市场环境，为我国经济适用房制度的实施提供了一个很好的 契机。 第三阶段，高速发展期( 1 9 9 9 年- 2 0 0 5 年) 。从1 9 9 8 年起，全国上下掀起了建设经 济适用房的热潮。为了从政策上进一步规范经济适用房的管理和建设，国家于2 0 0 3 年 发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知。该通知明确规定：“对经济适用房， 要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用房实 行申请、审批和公示制度。 2 0 0 4 年，中华人民共和国建设部、国家发展和改革委员会、 国土资源部以及中国人民银行联合发布了经济适用住房管理办法，首次明确了绎济 适用房的性质，并对相关优惠政策、开发建设、价格的确定等作了相应规定。 第四阶段，低速发展期( 2 0 0 5 年- 2 0 0 6 年) 。2 0 0 5 年一2 0 0 6 年，我国经济适用房的 建设速度逐渐缓慢下来，进入了低速发展期。据国家统计局提供的资料显示，2 0 0 5 年， 8 第三章我国经济适用房制度的产生与发展 我国经济适用房投资占商品房住宅总投资比重下降到不足5 。经济适用房的开发建设 总量远远满足不了中低收入家庭的住房需求。 第五阶段，转型期( 2 0 0 6 年8 月至今) 。针对“经济适用房制度可能被取消的说 法，建设部有关人士及时进行了解答，并表示经济适用房制度不会被取消，但经济适用 房将往租售并举的方向发展。廉租房、租赁型经济适用房、销售型经济适用房及限价商 品房等将共同组成实物型的住房保障。2 0 0 7 年，建设部、发展改革委、监察部等部门 根据实际情况，对2 0 0 4 年5 月颁布的经济适用住房管理办法进行了修改。进一步 明确了经济适用房的性质，并将经济适用房的保障对象修改为城市低收入家庭。2 0 0 8 年3 月全国“两会 召开，国务院总理温家宝在政府工作报告中将抓紧建立住房保障体 系作为2 0 0 8 年的主要任务之一，并指出要加强经济适用房的建设和管理，积极解决城 市中低收入群众的住房困难问题。 上述政策的制定和修改，对我国建立经济适用房制度起到了积极的作用。坚持从我 国人多地少的国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式，既与国家的宏观政策 相一致，又能满足中低收入群众的住房需求，是我国住房保障今后仍要坚持的一条重要 思路。 3 2 我国经济适用房制度的发展现状 3 2 1 经济适用房制度取得的成就 据统计，1 9 9 9 年至2 0 0 3 年5 年间，我国经济适用房的累计竣工面积4 7 7 亿平方 米，竣工套数达2 6 8 万套，占同期住宅竣工套数的2 2 1 ，解决了6 0 0 多万户中低收 入家庭的住房问题。由此可见，经济适用房的建设对保障中低收入家庭的住房利益、平 抑住房价格和推动城镇住房制度改革等方面发挥了重要作用。 一、推动了我国住房体制的改革和转轨。 1 9 9 1 年国务院发出关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知，其中就 已经指出要“正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业”的改革目标。1 9 9 4 年，国务院又发出关于深化城镇住房制度改革的决定，确定了“建立与社会主义市 场经济体制相适应的城镇住房制度，实现商品化、社会化”的住房体制改革目标，但由 于当时各方面因素的限制，这两次改革都没有深入展开，结果并不理想。直到1 9 9 8 年， 这一改革目标才开始真正落实。这其中的原因有很多，但最主要的是1 9 9 8 年以前缺少 建立以经济适用房为主体的住房供应体制这样一个改革配套措施。 二、满足了部分中低收入者的购房需求。 1 9 9 8 年，是我国新旧住房体制的转折点。由于我国各地区、各行业之间经济发展 不均衡，存在贫富差距，而且当时大多数居民工资收入较低，没有足够的财力购买价格 居高的商品房。因此，当时的商品房市场还只是面向极少数高收入者，而经济适用房的 大量建设，圆了部分中低收入者的住房梦，满足了他们的购房需求。据统计数字表明。 截止2 0 0 6 年底，我国经济适用房竣工面积累计超过1 3 亿平方米，实现了约1 6 5 0 万户 中低收入家庭的安居梦想。 9 福建师范大学高等学校教师在职攻读硕士学位论文 三、优化了房地产市场供应结构，一定程度上平抑了房价。 2 0 0 1 年以来，中国的房地产市场飞速发展，商品房价格一路飚升。抑制过高的房 价，大量兴建经济适用房，解决中低收入家庭的住房问题，已经迫在眉睫。 城镇化改革的进行、市场需求的强劲、开发商的暴利等等都是房价快速上涨的原因， 其中最主要的就是供求矛盾。商品经济时代，价格受到很多因素的影响，其中主要的是 供求关系。价格是否合理要由商品在流通过程中的多少和市场需求缺口所决定的。房地 产作为一种商品也不例外。房价的上涨，表明在某个时期内，住房需求比住房供给大。 而抑制房价最直接的手段无非是抑制需求，增加供给。政府通过建设大量经济适用房， 一是增加供给量，二是提供低于商品房价格的经济适用房，以此来拉低房价，在保障需 求的同时起到平抑房价的作用，这个办法在一定程度上取得了一定效果。这里以住房价 格为例，来进一步说明经济适用房在平抑房价方面的作用。 表1我国2 0 0 3 年一2 0 0 5 年住房销售价格单位：元米 年份 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年 住宅 2 1 9 72 6 0 82 9 3 7 ( 不含经济适用房) 经济适用房 1 3 8 01 4 8 21 6 5 5 数据来源：中国统计年鉴2 0 0 6 从表中可以看出，经济适用房还是一定程度上平抑了商品房价格，大约可以将房价 拉低一至两成。 四、促进了城市化建设，加快城乡结合部等偏远区域的发展。 经济适用房的开发建设一般在城乡结合部，如福州的金山碧水、东边的文华小区等。 几年前，这些地方都是人烟稀少，现在确都建有大型广场、超市、公交总站、学校等配 套设施，周边环境不断改善，促进了城市化建设。 3 2 2 经济适用房制度实施中存在的问题 经济适用房制度走过了十几年的风风雨雨，虽然取得了一定成就，但是也出现了很 多问题。具体表现在以下几个方面： 3 2 2 1 户型偏大，建设标准失控 经济适用住房管理办法中规定：经济适用房单套的建筑面积控制在6 0 平方米 左右，经济适用房建设要体现经济、适用的原则。但是实践中，政策并未落实到位。由 于房地产开发商以开发利益最大化产品为目的，他们打着经济适用房的幌子开发了许多 大面积、豪华型的所谓“经济适用房”，致使经济适用的6 0 平方米左右的小户型稀缺， 而建筑面积却越建越大：许多城市新建的经济适用房的面积较多地超过每套1 0 0 平方 米，高的达到1 8 0 几平方米：有些城市甚至将经济适用房建成了复式住宅和别墅。 3 2 2 2 住宅设计不合理 住宅设计主要包括住宅区位和住宅质量。现实中，经济适用房的区位选址多在郊区 1 0 第三章我国经济适用房制度的产生与发展 或城乡结合处，地点偏僻，结构不够合理，相应的配套设施不尽如人意，大大增加了中低 收入阶层的交通、教育和购物等生活支出。北京天通苑小区是北京市首批经济适用房建 设项目之一，目前已入住居民约有l l 万人。随着入住人口的日益增多，该小区的居民 们反映的问题也越来越多，从上学难、看病难，到出行难、治安乱等，可谓“怨声载道”。 就比如交通问题，因天通苑通往城区的唯一出路立汤路几乎每天必堵，居民不得不 清晨5 点起床送孩子上学。 一直以来，大多数人认为经济适用房就是低档次、贫困人的住宅，开发商在开发建 设时偷工减料，或者用低级原材料降低成本，使经济适用房的建筑质量达不