（工商管理专业论文）我国住房信贷信用风险的成因及控制对策研究.pdf

摘要 随着我国改革开放和社会主义市场经济的深入发展，近五年来， 我国的房地产产业发展迅猛，迎来了有史以来最好的时期。为支持房 地产产业的发展，拓宽自身的业务利润空间，各家商业银行纷纷介入 住房信贷市场。在赢得住房信贷利润的同时，各商业银行却往往忽视 了住房信贷的固有信用风险。为了纠正银行界这种重经营，轻风险的 观念，有效控制银行业住房信贷信用风险，本文论述了我国住房信贷 信用风险，提出了防范风险的对策。 笔者根据自己在银行多年从事信贷工作的实践经验，运用商业银 行住房信贷风险管理的一般理论和策略，通过理论和实践相结合，对 我国住房信贷信用风险和对策问题进行了多方面的分析和研究。首 先，着重阐述我国住房信贷信用风险的表现形式和演变态势，指出在 住房信贷发展过程中应警惕信用风险问题。其次，分析我国住房信贷 信用风险产生的主要原因。再次，通过对国外些国家在住房金融制 度方面成功作法的分析，为我国发展与完善住房信贷信用风险控制体 系提供借鉴。最后，结合我国国情，提出我国银行业控制住房信贷信 用风险之对策构建我国住房信贷信用风险控制体系，该体系以银 行为核心，通过建立住房信贷信用风险的过滤机制、分散机制、转移 和退出机制，加上其他配套改革措施，对住房信贷信用风险予以控制。 关键词住房信贷，信用风险，成因，控制 a b s t r a c t o v e rt h ep a s tf i v ey e a r sw h e nt h ec o u r 唧sr e f o ma n dt h eo p e n i n g t ot h eo u t s i d ew o r l dk e p to ne x p a n d i n ga n ds o c i a l i s tm a r k e te c o n o m y d e e p l yd e v e l o p e d ，t h er e a l e s t a t eh a s g o ta nr a p i di n c r e a s e ，t h u st h e n a t i o n a lr e a le s t a t ew i t n e s s e si t s p r i m et i m e ， w h i c hm a d e m a n y c o m m e r c i a lb a n k s j o i ni t sc r e d i tm a r k e t t oe x p a n dt h e i ro w n p r o f i ts p a c e n e v e r t h e l e s sw h e ng a i n i n gp r 0 6 tf b m 也ea c c o m m o d a t i o nc r e d i t ，t h e s e b a n k sa l w a y so v e r l o o k e di t si n t r i n s i cc r e d i tr i s k i ti s w i d e l yr e c e i v e d a m o n gb a n ki n d u s t d r ：o p e r a t i n gg o e sf i r s t ，a n dr i s ks e c o n d t or e c t i 母 s u c ho p i n i o ns o l v i n g 也ec r e d i tr i s k 也i st h e s i sd i s c u s s e st h er e a le s t a t e c r e d i tr i s ka n d p u t sf o r w a r d t h ec o u n t e m l e a s u r et oc o n t r o li t a c c o r d i n g t o 出ea u t h o r se x p e r i e n c ei nt h ec r e d i tf i e l d ，m e a n w h i i e b ya p p l y i n gt h ec o m m o nt h e o r ya n dm e 也o d s o f b a n k i n ga c c o m m o d a t i o n c r e d i tr i s k m a i l a g e m e n t m ea u t h o r a n a l y s e s t h e c o u n t d ，s a c c o m m o d 2 l t i o nc r e d i tr i s ka n d p u t sf o r w a r dt h ec o u m e 肌e a s u r e f i r s t l y t h ea u 也o r a n a l y s e s t h ef o mo f e x p r e s s i o n o ft h e c o u n t r y s a c c o m m o d a t i o nc r e d i tr i s k o nm es t u d yo fi ta n da r e rp r e d i c t i n gi t s 龟t u r e 仃e n d ，h ep u t sf o 刑a r dt h a ta c c o r 胁o d a t i o nc r e d “r i s ks h o u l db e p a y m o r ea t t e n t i o nt ow h e nm ea c c o m m o d a t i o nc r e d i t d e v e l o p s s e c o n d l y t l ew r i t e ri l l u s 位a t e s 也em a i nr e a s o nt oc a u 3 i n ga c c o m m o d a t i o n c r e d i t r i s k i n c h i n a t h i r d l y i n l i g h t o ft h e i n v e s t i g a t i o n t o f o r e i g n a c c o m m o d a t i o nf i n a n c i a l s y s t e m ， i to 丘宅r s e 搬m l p l e s f o rn a t i o n a l d e v e l o p m e n t a n d p e 彘c t i n g o fa c c o m m o d a t i o nc r e d i tr i s kc o 腑o ls y s t e m l a s ti ni i g h to f 也ei n t e m a la n de x t 锄a l “i to f s t u d ya n dp r a c t i c ea n d o n m eb a s i so fn a t i o n a ls i t u a t i o n ，t h i st h e s i ss u g g e s t sw a y so fc o n 仃o i l i n g a c c o m m o d a t i o nc r e d i tr i s kc o n t m ls y s t e mw h i c h ，b yt a k i n gb 锄i ka si t s c e n t e r ，i n c l u d e sf i l t e r i n gm e c h a n i s m ，s h a r i n gm e c h a n i s m ，t r a n s f 色h i n g m e e h a n i s ma n ds e c e d i n gm e c h a n i s mt o g e t h e rw i t hr e l a t i v em e a s u r e st o f i g h ta g a i n s tc r e d i tr i s k k e yw o r d sa c c o m m o d a t i o nc r e d i t ，c r e d i tr i s k ，r e a s o n ，c o n 仃o l 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获 得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的 同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名： 日期：皿年工月4 日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的 全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文；学校 可根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文。 作者签名： 导师签名姚日期j 衅j 月孕日 硕士学位论文第1 章导论 l ，l 选题意图 第1 章导论 最近五年，我国g d p 每年保持7 8 的增长，房地产业连续5 年保持2 0 1 左右的增长率，中国迎来了有史以来房地产发展最好的时期。为支持国民经济 支柱产业房地产业的发展，同时拓展自身业务的利润空间，各家商业银行 纷纷介入房地产信贷市场。目前，房地产住房信贷已经成为商业银行资产业务 的重要组成部分和主要利润来源，由于住房信贷风险相对较小( 统计数据表明， 近年我国各商业银行信贷资产质量最高的一块就是住房信贷) ，各商业银行往往 忽视了其固有风险。在银行界，重经营，轻风险的观念占主导地位，这种认识 将十分危险。住房信贷信用风险在繁荣背后将随时问推移而逐渐显现。本人在 银行从业多年，对住房信贷风险有较深刻的了解，对住房信贷各风险点能够较 好的把握，本人想以此文，纠正银行界普遍认知上的误区，试图研究我国住房 信贷领域的信用风险并探寻出对信用风险实施控制的方法，以供有关各方决策 参考。 国外在这一领域的研究较早，理论与实践成果较为成熟，但其研究的领域 目前更多的是集中在通过实证研究研究影响住房信贷信用风险的因素，以此建 立数量模型来控制住房信贷信用风险，应用期权等金融创新理论来研究住房信 贷信用风险的控制。由于我国住房金融起步较晚，基础数据、行业信息建设及 银行电子化水平等方面还比较落后，以数量模型来研究控制住房信贷信用风险 时机尚未成熟，我国应有适合自身的风险控制办法。各国依据本国国情建立起 的住房金融制度，不完全适合我国国情。我国应博采众长，建立起符合自己国 情的住房金融制度，以此分散、化解银行住房信贷信用风险，减小金融危机发 生的可能。在国内的研究方面，由于我国住房金融起步较晚，研究的理论成果 较少，很多文章是基于国外较成熟理论进行的实践应用，较为零散，不系统、 不全面。因此，本人试图以此文章，全面系统的阐述我国控制住房信贷信用风 险的对策；通过借鉴国内外有关研究成果并结合自身工作实际，提出具有一定 创新意义又符合我国国情的风险控制办法，对该领域的理论研究进行一些有益 的补充。目前，在有关资料的收集方面已较为充分，因此，本人选择该课题作 颤云昌从“三个基本”素当前房市形势，w _ s o u f u dc o m 。2 0 0 卜1 卜1 2 硕士学位论文第l 章导论 为研究方向。 1 2 前人研究成果综述 1 2 1 国外研究成果综述 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为一种主 要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长， 目前个人住房抵押贷款一级市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极 为重要的组成部分。以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总 额的3 5 左右，2 因而国外学者对这一领域风险管理的研究也非常深入。 ( 1 ) 国外个人住房抵押贷款风险研究进展 梳理文献发现，目前国外学者在研究个人住房抵押贷款一级市场风险时主 要集中在如下一些领域： 个人住房抵押贷款风险与l t v 关系研究 o u e r c i a 等( 2 0 0 2 ) 3 对过去3 0 年中的2 9 个实证研究进行综述后认为：是住 房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策。当前大多数研究个人住房抵 押贷款的学者一致认为借款人净资产应是同期的资产市场价值减去同期贷款的 市场价值，这种测量同时还应考虑借款入的预期，只有这样才能较好地解释个 人住房抵押贷款违约的发生。k a u ，k e e n a i l ，k i m ( 2 0 0 1 ) 4 得出了同样的结论： 在研究个人住房抵押贷款违约发生的原因时，大量实证研究显示是l t v ( 1 0 a 1 1 一t o 。v a l u e ，贷款与价值之比) ，而不是个人的特征如房屋所有人的流动性资 金等来解释违约的发生。q u i g l e y 等( 2 0 0 3 ) 5 认为个人住房抵押贷款违约损失不 仅取决于违约频率，而且还取决于清算时抵押品的价值损失程度。如在阿拉斯 加、新英格兰、德克萨斯州房价快速下降时，违约数量大量增加，银行的实际 损失剧增。在美国的其它地区，违约率随着经济环境变化而升降，但只要房地 产价格波动不大，抵押物的贬值就会在一个合理的范围之内变动。b a n l 丑m b r e c h t 等( 2 0 0 0 ) 6 用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1 9 8 7 1 9 9 1 年英国 个人住房抵押贷款动态违约情况。在他们的研究中选取的主要变量是u v 、工 1 高峰如何实现融赍与营销王动2 一房地产融费营销暂方式，孵- o o f v n ，c o m ，2 0 0 3 一l l 一0 8 q u c r c i 重b c l l t h c n e ws c i 朝o f c d nr i s k m 锄岖哪舯ta t f i n 叫c 湖i n s t i t u t i o n 剐c 删r e r v c b 柚ko f m i i l n e a l i s ：t h cr 越g i 蛐2 0 0 2 ( 3 ) 1 l ，k c o n a l l ，k i i r i m a i i s i so f m o n 窖a 鲈l o 衄h o 啦o nl t d 。2 0 0 1 5 6 6 0 q u g i c yk b 把f i n 蛐c j a lr j s km a 雎i l g 细曲tb 打t o nm 1 1u d ，2 0 0 3 船9 2 6 b a i t l a m b r 吨s 蛐8 i 诎a n a l y s s o f m o 啦孵l o 锄c 蛳u i n m 明 y 圳，2 0 0 01 1 7 1 2 0 2 硕士学位论文第l 章导论 资、婚姻状况和利率。研究发现在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违 约与否起着主要作用，而婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著。而在 一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。他们的解释是2 0 世纪8 0 年 代英国个人住房抵押贷款业务量较少，此时贷款价值比较低，因而在实践中不 会产生太大的风险。w a r c l l e r 等( 2 0 0 1 ) 7 通过对美国1 9 9 l 1 9 9 6 年间9 6 3 9 例 多户住房抵押贷款( m u l t i f h m i l ym o n g a g el o a f l s ) 违约案例的研究发现，个人住 房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的，而与l t v 变量无关。 因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压低u v 以减小风险，所以 说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款价值比的抵押贷款在违 约概率上是没有显著性差异。 不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究 y i n g f o o nc h o w 等( 2 0 0 0 ) 8 研究发现3 5 的香港个人住房抵押贷款采用浮 动利率加可变期限( v a r i a b l et e n o r ，v r t ) 的办法。随着利率的变动，虽然每月 偿还额不变，但贷款到期日则要进行相应调整。换句话，与固定期限可变偿还 额抵押贷款( v i 冲) 相比，v r t 抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险同时还要 承受期限风险。他们应用数学模型对v r t 抵押贷款价值进行了评价，并将结果 与传统的v r p 抵押贷款进行了比较，发现从借款人的视角看v r t 贷款比v r p 贷款更实惠，但是如果将贷款期限上限考虑在v r t 贷款中则两种贷款的差异性 就变得不显著。 应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 k a u ( 2 0 0 2 ) 9 应用或有要求权法( c o n t i n g e n t c l a i m a p p r o a c h ) 把违约看作是 一种合理的决策，他们认为当住宅价值( 资产净值) 降到低于抵押贷款价值时 违约就会发生。该方法将策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖 出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权。他们只是从 经济人的角度来考察违约选择的合理性。d e n g ( 2 0 0 2 ) 1 0 提出应将个人住房抵押 贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并将失业率和离婚率变量结合 起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分布。由于交易成本数据无法 获得，因而借款人是否采取了理性违约选择无法壹接验证。因此，许多文献的 关注点就集中到了“准理性”违约的期权理论。f o s t e r ( 1 9 8 4 ) “将“准理性”违约定 7 w a 托h e k e n t n i e r i s ko f m u i f i 蠡珊1 y m o n g 姆。l o 卸s f m 蛐c m m 蛐明群m e 呲瑚l ( 5 ) y i n g - f o o nc h o w m i k ch nr 嘲鲫 商鸭f i n 蚰* r i s k t h cr 唱i ，2 0 ( 2 ) k 且址却趴i c a l i o no f c o n t i n 铲吡c h i ma p p r o l c h b 锄k i 雄m 蚰4 学哪e n 啦0 0 2 ( 8 ) 1 。d b0 p i j o n sa p p i i c “曲o nm 嘣鹊g cl o 舭b 蚰l d “gm 印a 铲m 2 0 0 2 ( 1 2 ) “f o s k l m c 啪r i n g c 陀d “e ) c p o s u 他s w 劬is t r c c 蛳c t 睇h o l o 卧p r o d u 吐( d i g 嘲s “印i 哪锄t ) 1 9 8 4 ( 2 ) 硕士学位论文第l 章导论 义为当资产价值下降到低于抵押贷款价值时借款人就会立即违约。准理性违约 模型的前提假设是没有交易成本，借款人有能力付款，并能按当前市场利率马 上借到足够款项购买等量房产。l e 娃a s ( 1 9 9 3 ) 控第一次应用损失数据测试了“准 理性”违约期权模型，用f r e d d i em a c 个人住房抵押贷款数据验证结果表明“准理 性”假设是错误的，因为违约情况由于地区分布和u v 的不同而变化的。f o s t e r ( 1 9 8 4 ) 1 3 假定剩余贷款本金在4 0 时可提前还款，并按市场利率对抵押贷款进 行贴现，应用f h a ( 联邦住宅管理署) 的数据估计了个人住房抵押贷款的市场价 值。他们发现贷款价值比( l t v ) 超过了1 1 0 仅有4 2 的违约，他们认为主要 原因是由于交易成本的存在。s p r i n g e r ( 1 9 9 9 ) “将期权理论与违约实证研究联 系起来，来验证交易成本的重要性。c a p o z z a ( 1 9 9 7 ) ”应用地区分布广泛、样 本量大的违约贷款数据( 无损失程度的信息) ，研究发现个人住房抵押贷款违约 事件是否会发生，交易成本和突发事件起着十分重要的作用。y o n g h e n gd e n g ( 1 9 9 9 ) ”用基于期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款违约与提前偿还。他 们分析指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产价值具有敏感 性。他们的分析还指出重大突发事件如失业、离婚等因素影响着提前还款和违 约行为。他们还模拟了在低( 如零) 首付抵押贷款的违约概率和政策成本，并 与传统的抵押贷款进行比较，结果发现如果通过政策补贴来降低个人住房抵押 贷款首付款，则政策成本将会很高。k e r r y ( 2 0 0 0 ) 盯在综述相关文献的基础上， 对期权理论抵押贷款定价模型假定当资产价值降到低于抵押贷款价值时，借款 人就会立即违约，而不会等到资产价值进一步下降后再违约。这种假设与实证 结果的一致性进行检验后认为，这种假设是不准确的，借款人一般不会立即违 约，借款人不会马上牺牲未来资产价值进一步下降后再违约的权力。同时他还 指出这假设并未考虑下列一些因素：与违约相关的交易成本；借款人偿还能 力；贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作用影响借款人违约。w a y n e ( 1 9 9 5 ) “研究了个人住房抵押贷款提前偿还行为。他们认为过去对提前还款的 研究主要集中在抵押贷款的特征和利率的历史变动因素对提前还款行为的解释 上。他们在文章中提出应从如下三个方面进行研究：应从家庭层面特征( 如户 主特征) 和房产价值方面研究其对提前还款行为的影响：提前还款期权条件与 h 烛站t e s lo f d c f h b o 叫。咕m 酣e l ，f i n 蜘c i a lr j 矗m 柚螭埘忙n t w h j i i 咖n p 、颤h s l i ，1 9 9 3 5 5 7 8 f 0 5 t e l m c 剐由g c 佗d l t e x p o 飘l r 站w 枷s 峨幢t h e l k h o n o l o 科p r o d u c “d i p 啦s u p p l c m t ) ，1 9 8 4 ( 7 ) s 口曲辨l o p t i o 雎a n dd 曲d 乜j o 啪a io f f i n 阻。1 9 9 鲥1 0 ) 脚i 垃1 1 wp r 鹳e n c a 簖l o 蛳r i s k r 鹋删吐w b f l df i n c 越s 札d 孔2 0 0 2 ( 8 ) y o n 曲c n 窖d m go p t i sa p p i i c a l i j o u m mo f b a l l k i 岵如df i n 蚰c e ，t 9 9 9 ( 2 】 k 叶1 k i f n p 眦to f d c 劬l tr i s l c t h e 蹦s o f o p t i o n s h o s t o n l t d ，2 0 0 0 1 0 0 1 0 2 w ，m cr c 啪i z i n 星m o n 叠a 叠ei 由蛐b u s i n e 鹤w e e k l 托1 9 9 爿l o ) 4 硕士学位论文第l 章导论 借款人收入、房产价值间的互动关系对提前还款行为的约束：应用大量数据研 究提前还款的规律性。他们研究发现当家庭受到抵押品约束、收入约束或选择 权约束时提前还款期权很可能会是一个虚值( o u to f t l l em o n e y ) ，其结论是期 权价值对提前还款行为的影响贡献率小于5 0 。 个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险 l i s a ( 2 0 0 0 ) 。9 研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮动利率住房抵 押贷款的自选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私 人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡 ( s e p a r a t i n ge q u i l i b r i u r n ) ，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险 的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷 款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。此外，其它因素如 借款人预期搬迁成本、相对于贷款余额房产的市场价值也影响着借款人的抵押 贷款选择。r o b e r t 2 0 认为由于个人具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押 贷款风险管理中由于合约设计的不完备性很容易产生道德风险。因此，个人住 房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个墓要组成部分。 个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 s a n c h e z ( 2 0 0 0 ) 引和d e 醒2 2 选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计 算违约概率以及可能招致的损失。f o l l i a n ，h u a n g ”在其模型中除考虑了上述一 些变量外，还包含了贷款期限、区域、人口和经济变量来共同解释违约情况。 w i l s o n 2 4 应用1 9 9 2 一1 9 9 5 年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他们发现，驱使 违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、u v 、资产类型、贷款规模 和县区等因素。g a u 2 5 利用与先前不同的方法，建立了一套个人住房抵押贷款违 约风险评价标准。其资料来源由两家保险公司提供，研究期间从1 9 6 7 年到1 9 7 4 年6 月止，从所有违约与非违约借款者中随机抽取2 1 2 笔违约样本与8 7 3 笔非 违约样本。解释变量采用二分法，即数值非0 即l 。利用主成份分析法从6 4 个 变量中提取了2 8 个因子，为了识别因子间的相对重要性，用逐步回归分析方式 从2 8 个因子中提取出1 7 个因子来建立判别函数，最后用这1 7 个因素进行聚类 分析( c l u g t e ra 1 1 a l y s i s ) 将样本分为六类，并用每类之中的违约与非违约数来评 l i 媳a n a l y s i so f f i o a t h 堰i n t c r e s tr 眦f i x 甜i n 忙嘣nr a t e b u s i n e 船0 b e r v 2 0 0 0 ( 1 ) r o b c 几e v a l u 砒i v ct c 曲咀i q u 韩i nc s 啪e r 丘n 衄c ej o 啪mo f f i n 帅c m 如dq u 鲥i m i 士i v ea n a l y s 幢2 0 0 3 ( 2 ) s 如c h 记r 砒j oo f d e 矗m 她r e $ 咖曲w o d df i l l 日n c i 对s t i l 【l y 2 0 ( 9 ) a m 她n cp 懒ta 鲇r j s kk s 哪曲w b r i 蛹n a s 札“2 0 0 2 ( 8 ) m m t h cp r e 啪ta 酷黜s kr 嘴c a r c h w o r l d ，f i n 绷d l ls t u d 孔2 烈8 ) a m i l y t h cp 托s 曲ta 辨r i 暑i r e s e 叭l l w b r l d p i 咖c 锄s t u 衄 2 2 ( 9 ) a m i i y t h ep 佗n ta 醇l o 蜘砌s kr e $ e a 亿h w 耐d ，f i n 肌c 甜s 柚d k 2 0 0 2 ( 5 ) 硕七学位论文第1 章导论 估其违约风险的高低。研究结论认为借款者过去的信用评级和职业是决定违约 与否的重要因素。借款人职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关 的。r o b e n 2 6 研究了邻居特征对个人住房抵押贷款违约风险的影响。该研究调查 了邻居特征对f h a ( 联邦住宅管理署) 抵押贷款违约的影响，调查中同时包括 了邻居特征、抵押贷款特征和借款人的特征。通过变量控制，从而将邻居的影 响从其它变量中分离出来。该研究试图辨别邻居的种族、收入对住房抵押贷款 借款人信誉的影响。研究邻居特征对个人住房抵押贷款违约的影响主要依据的 是历史信贷数据。该研究发现低收入区域和黑人聚集较多的区域个人住房抵押 贷款违约率较高。该研究还分析了某地区较高的违约率和邻居以前违约记录对 借款人获得抵押贷款难易( 用融资概率衡量) 的影响。d e n g 和s a i l t o ss i l v a 27 利 用借款人的特征变量如月付款额与月收入比率来预测违约风险。 除了上述一些文献外，还有部分文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款 风险进行研究。如，q u i g l e y ( 2 0 0 3 ) 2 8 研究了公麸政策对银行住房抵押贷款业务 风险的影响。c l a u r e t i e ( 1 9 9 0 ) ”研究了美国各州取消抵押物赎回权( f o d c c l o s u r e ) 法律对银行损失的影响。、r 觚0 r d e r ( 2 0 0 0 ) 3 0 应用时间序列损失数据研究了“社 区再投资法( 1 9 7 7 ) ”的影响效果，其主要目的是研究低收入区域获得相对较少 的贷款是不是因为市场的失灵或是因为风险差异的存在。c u n n i n g h a m ( 1 9 9 8 ) ” 结合住宅价格的随机行走过程和确定性期限结构( d e t e m l i n i s t i ct e ms 咖c t u r e ) 在排除提前还款的条件下，分析了违约价值。 ( 2 ) 2 0 年以来国外信用风险评估方法 5 要素分析法 5 c 要素分析法是金融机构对客户作信用风险分析时所采用的专家分析法之 一。它主要集中在借款人的道德品质( c h a r a c t e r ) 、还款能力( c 叩a c i t y ) 、资本 实力( c a p i t a l ) 、担保( c o l l a t e r a l ) 和经营环境条件( c o n d i t i o n ) 五个方面进行 全面的定性分析以判别借款人的还款意愿和还款能力。有些银行将其归纳为 “5 w ”因素，即借款人( w h o ) 、借款用途( w h y ) 、还款期限( w h e n ) 、担保物 ( w h a t ) 及如何还款( h o w ) 。还有的银行将其归纳为“5 p ”因素，即个人因素 ( p e r s o n a l ) 、借款目的( p u r p o s e ) 、偿还( p a y m e n t ) 、保障( p r o t e c t i o n ) 和前景 a m i l m t h cp r e 辩n t 簖r j s kr 船e a r c i i w o r i df i n 呲s 舢咄2 0 0 2 ( 1 ) a m i l y t h ep 陀州a 鲇l 咖n 砌s i cr e a 曲w o r i df j n 弧c s t i l d y ，2 0 0 2 ( 1 1 ) q u j g l e 弘f i n 蜘c i 矗jr i s km 虮鲫舻m 哪l b r n o np u b “s l i i f i 2 0 0 3 2 2 3 2 2 5 c i 蛐他盹t h cl i i l p a c to f p o i i s h i n gf o 眦i o u 他蚰b 柚k i n 曲u s i s s b 舯k n gm a 嘲舻t 豫蚶9 9 0 2 i 3 4 v mo r d c n t h cc r e d i td e f a u nr 船e a k h c 姗m u n i 啦e c o n o m i cr e 呲h ，2 0 。o ( 8 ) c u 呻i n 曲蛳d c f 如v l 曲o l o 柚r i s k b 柚k i n 窖b u 贰n e 站r e 辩a r c l l ，m o 鲈a w i h i l ic o m p 蛆i 嚣i i l c1 9 9 9 5 5 5 8 6 硕士学位论文第l 章导论 ( p e r s p e c t i v e ) 。无论是“5 c ”、“5 w 或是“5 p ”要素法在内容上大同小异，他们的 共同之处都是将每一要素逐一进行评分，使信用数量化，从而确定其信用等级 以作为其是否贷款、贷款标准的确定和随后贷款跟踪监测期间的政策调整依据。 财务比率综合分析法 由于信用危机往往是由财务危机引致而使银行和投资者面临巨大的信用风 险，及早发现和找出一些预警财务趋向恶化的特征财务指标，无疑可判断借款 或证券发行人的财务状况，从而确定其信用等级，为信贷和投资提供依据。基 于这一动机，金融机构通常将信用风险的测度转化为企业财务状况的衡量问题。 因此，一系列财务比率分析方法也应运而生。财务比率综合分析法就是将各项 财务分析指标作为一个整体，系统、全面、综合地对企业财务状况和经营情况 进行剖析、解释和评价。这类方法的主要代表有杜邦财务分析体系和沃尔比重 评分法”，前者是以净值报酬率为龙头，以资产净利润率为核心，重点揭示企 业获利能力及其前因后果；而沃尔比重法是将选定的7 项财务比率分别给定各自 的分数比重，通过与标准比率( 行业平均比率) 进行比较，确定各项指标的得 分及总体指标的累计分数，从而得出企业财务状况的综合评价，继而确定其信 用等级。 多变量信用风险判别模型 多变量信用风险判别模型是以特征财务比率为解释变量，运用数量统计方 法推导而建立起的标准模型。运用此模型预测某种性质事件发生的可能性，及 早发现信用危机信号，使经营者能够在危机出现的萌芽阶段采取有效措施改善 企业经营，防范危机：使投资者和债权人可依据这种信号及时转移投资、管理 应收帐款及作出信贷决策。目前国际上这类模型的应用是最有效的，国际金融 业和学术界视其为主流方法。概括起来有线性概率模型、l o g i t 、p r o b i t 模型和多 元判别分析模型。其中多元判别分析法最受青睐，l o g i t 模型次之。多元判别分 析法是研究对象所属类别进行判别的一种统计分析方法；判别分析就是要从若 干表明观测对象特征的变量值( 财务比率) 中筛选出能提供较多信息的变量并 建立判别函数，使推导出的判别函数对观测样本分类时的错判率最小。率先将 这一方法应用于财务危机、公司破产及违约风险分析的开拓者是美国的爱德 华喝可尔特曼博士( e d w 盯d i a l t i i l a n ) 。他早在1 9 6 8 年对美国破产和非破产生产企 业进行观察，采用了2 2 个财务比率经过数理统计筛选建立了著名的5 变量 z - s c q r e 模型和在此基础上改进的“如矿判别分析模型”。根据判别分值，以确定 3 2 潘爱香财务报表分折经济科学出版杜，1 9 9 9 5 5 5 8 ”a l t i n 如e t ，f i f i 锄c j a i r a t i o 文d i s c 咖d n 锄t 蚰a i - y s i s 蛐d m 印刚i c t i o n o 蛔r p o 哪e b 肌k m 呻可j o u m 鲥咖i n 明，1 9 6 8 ( 9 ) 硕士学位论文第1 章导论 的临界值对研究对象进行信用风险的定位。由于模型简便、成本低、效果佳， z c t a 模型已商业化，广泛应用于美国商业银行，取得了巨大的经济效益。美国 还专门成立了一家z e t a 服务有限公司，著名美林证券也提供z 值统计服务。受 美国影响，日本开发银行、德国、法国、英国、澳大利亚、加拿大等许多发达 国家的金融机构，以及巴西都纷纷研制了各自的判别模型。虽在变量上的选择 各有千秋，但总体思路则与阿尔特曼如出辙。 l o g i t 模型是采用一系列财务比率变量来预测公司破产或违约的概率；然后 根据银行、投资者的风险偏好程度设定风险警界线、以此对分析对象进行风险 定位和决策”。l o g i t 模型与多元判别分析法的本质区别在于前者不要求满足正 态分布，其模型采用l o 画s t i c 函数。由于l o g i s t i c 回归不假定任何概率分布，不 满足正态情况下其判别正确率高于判别分析法的结果。 信用集中风险的评估系统 前面所述的方法绝大多数都只是衡量单项贷款或投资项目的信用风险，而 很少注重信用集中风险的评估。信用集中风险是所有单一项目信用风险的总和。 金融市场的全球化和风险的多样化使人们越来越认识到“不能把鸡蛋放在一个篮 子旱”的重要性。金融机构和投资者们采用贷款组合、投资组合来达到分散和化 解风险的目的。那么如何来衡量这些组合及所有个别加组合汇集起来的信用集 中风险又成为一个新的课题。目前在这一课题上最为人们所关注的是j p 摩根 1 9 9 7 年推出的信用计量法( c r e d i t m e t r i c s t m ) 和瑞士信贷金融产品信用风险+ 法( c s f p ) ”。这两大信用风险评估系统都是为了评估信用风险敞口亏损分布 以及为弥补风险所需的资本，但使用的方法有所不同。信用计量法是以风险值 ( v a r ) 为核心的动态量化风险管理系统。它集计算机技术、计量经济学、统计 学和管理工程系统知识于一体，从证券组合、贷款组合的角度，全方位衡量信 用风险。分析的面广，包括证券、贷款、信用证、贷款承诺、衍生工具、应收 帐款等方面的信用风险的估测。具体操作是依据与动态信用事件( 信用等级的 变迁，违约等) 相关的基本风险来估测集中信用风险的风险值。集中信用风险 值是指在未来一定时间内，因信用事件引起证券或贷款组合资产价值的潜在变 化量。风险管理者依据这一风险值调整头寸和决策以防范损失。信用风险+ 法是 在信用评级框架下计算每一级别或分数下的平均违约率及违约波动。将这些因 素与风险敞口综合考虑，从而算出亏损分布与所需资本预测数。 ( 3 ) 对国外理论研究成果综述 m a n i n d e 缸l 嚏m l m g o l b 蛐i 血i l u r e ：a l o g i ”e g 豫强i o n a p p m a c h - j o 啪a l o m l c i n g 柏d f i n 鲫c c 。2 0 ( 8 ) b i 们k f s c h o l 鹤m m 幢p d c i n 窨o f o p “o n s 蛆d c o r p o t a t c t l a b i l n 沁j o u m a l d 印0 1 i t i c 础e c o n o m y ，2 0 0 l ( 3 ) 8 硕士学位论文第l 章导论 国外在个人住房信贷信用风险研究及对信用风险的控制方法上已经有了较 为成熟的理论，并在金融实践中取得了较好的效果。国外在信用风险评估方法 研究方面，已步入数最模型及实证研究阶段。信用风险分析方法上也从主观判 断分析法和传统的财务比率评分法转向以多变量、依赖于资本市场理论和计算 机信息科学的动态计量分析方法。许多研究成果值得我国借鉴，如在对个人住 房信贷信用风险研究中提出的导致借款人违约的因素有：重大事项( 如失业、 离婚) 、u v 、交易成本、月付款月收入、职业、信用等级等。如用数量模型来 分析信用风险，可使信用风险具可预测性，同时也减少主观判断上的随意性。 对信用集中j x l 险进行评估，从整体的角度把握信用风险。 1 2 2 国内研究成果综述 在住房信贷信用风险研究方面，国内理论界也有一些观点：康玉坤”建议从 以下方面完善商业银行风险管理：重新定位现场检查与非现场监控的关系，在风 险管理中应综合运用现场检查与非现场监控两种手段，实现优势互补、相辅相 成，提高风险管理整体效能。强化任职资格管理，有效的任职资格管理，将避 免关键人员成为商业银行隐患的根源，具有不可低估的重要性。强化规范信息 披露。认为信息披露是强化市场约束、实现监管目标的重要环节。滕兆见”认为 违约率是现代信用风险管理的核心工具之一，我国应当加快这方面的建设。房 地产资深顾问曾宪斌3 8 主张从金融创新的角度来防范风险，如建立房地产金融担 保机制，实行房地产投资与经营分离的机制，建立房地产投资组合模型，建立 全国的抵押贷款市场。建设银行房地产金融部副总经理徐迪”提出以住房抵押贷 款证券化来化解风险。唐棣4 0 认为应积极发展住房消费二级市场，以二级市场的 发展推动一级市场的发展；住房公积金向住房消费倾斜，从贷款额度、贷款条 件、贷款期限方面均应根据市场需求作相应调整，使广大中低层收入居民能够 获得贷款，使他们的居住水平和住房自有化水平不断提高；抓源头，提高公积 金缴费率，作大公积金盘予；政府干预，合理划分各商业银行住房信贷市场份 额，在信贷资金投入上兼顾银行归集力度及存量，使投入与房改资金归集配套， 杜绝不正当竞争，提高商业银行投身住房金融业务的积极性。建行总行房地产 抽康玉坤化商业振行风险管理的若干建议金时网，2 0 0 3 一l o 一2 0 ”滕兆见违约率：信用风险管理的新工具删玑y t i c c 皿c n 2 0 0 卜l l lo ”f 宪斌新思路破解银企之田无情房产网，2 0 0 3 1 0 9 ”棘迪徐迪有关发展我国住房抵押贷款资产证券化的发言搜孤网2 0 0 3 1 0 2 2 “唐棣洋为中用开创住房金融新局面中国房地产金融，2 0 0 3 ( i o ) 硕士学位论文第l 章导论 金融业务部刘庆军4 1 通过借鉴香港、新加坡个人住房贷款业务的个人资信审查经 验认为应从完善我国个人资信审查制度着手，防范控制住房信贷信用风险： 完善个人资信审查尽快颁布个人破产法，建立个人资信评定、查询法律制度， 提高全社会信用度；规范个人资信资料，合理确定贷款数额和期限；认真阅读 法律意见书，正确判断律师工作质量。张婕4 2 认为防范住房信贷风险，需从 以下五个方面入手：政府介入担保市场；住房抵押贷款证券化；风险的规避与 分散：各金融机构如商业银行、储贷协会、互助储蓄银行以及人寿保险公司等 机构应积极参与住房金融市场，购房者在各信贷机构可获得比例不等的贷款， 使得违约风险得以分散：信贷资质评估：健全住房质量保证体系。董月鲜4 3 认为 要防范住房信贷风险，首先必须规范金