（政治经济学专业论文）以房养老——一种养老新思路的提出.pdf

【摘要】：随着我国社会老龄化和家庭空巢化的加剧，养老危机已 经现实地摆在国人面前。鉴于我国社会保障体制的不够健全，养老基金 的缺口多多。加上传统的家庭养老在2 l 世纪中国面临日益严峻的挑战， 增加新的养老模式，实现养老问题解决上的制度创新和观念创新，就是 应有之义。为此，结合房产与养老的研究，正开始得到新世纪中国的重 视。在传统的“儿子养老”，目前的“票子养老”的基础上，增加了 种新型的养老方法，即“以房养老”。目前相关研究主要集中在中国是 否具有运行以房养老的现实基础这一理论探讨上。 本文在分析以房养老基本思路和生命周期理论等理论依据的基础 之上，着重通过对柴效武教授提出“售房养老”模式和美国目前运行的 反抵押贷款业务的介绍与比较，探讨了以房养老思想在中国运行的可行 性。同时提出些具体落实该思路的方式、方法及政策建议。以供相关 学者对此做进步地深入探讨。 【关键词】：以房养老生命周期理论反抵押贷款售房养老 a b s t r a c t ：t h ef i n a n c i a lp r o b l e m o ft h es e n i o r sl o o m s u pi nc h i n a ，s i n c e t h es e n i o r sa n do n e g e n e r a t i o nf a m i l i e sh a v es u b s t a n t i a l l yi n c r e a s e dn o w a d a y s o nt h eo t h e rh a n d ，t h es o c i a ls e c u r i t yo f o u rc o u n t r yi ss t i l lu n d e r d e v e l o p e da n d t h ef o u n d a t i o no f p e n s i o ni ss h o r to f m o n e y w h a t sm o r e ，t h et r a d i t i o n a l d e p e n d e n c eo f s e n i o r so nt h e i rd e s c e n d a n t sh a sb e e ng r a d u a l l yc h a l l e n g e db y t h en e ws o c i a lc u l t u r e ，w h i c hi sab y p r o d u c to f d e v e l o p i n gs o c i a l i s t i cm a r k e t e c o n o m y t h e r e f o r e ，n e wm e t h o d s t or a i s et h ee l d e r ss h a l lb ei n t r o d u c e dt o c h i n a t og e tf i n a n c i a ls u p p o r tt ob e t t e rt h e i rl i f e ，c h i n e s es e n i o r st r a d i t i o n a l l y d e p e n d o nt h e i rn e x tg e n e r a t i o na n d o ro nt h em o n e y t h e yh a v e t h i sp a p e r i n t r o d u c e sh o u s e so w n e dt os e n i o r sa st h et h i r dr e s o r tf o rs e n i o r s ，n a m e l yt h e i d e ac a l l e dh o u s e f o r - p e n s i o n t i l ln o wt h er e l a t i v er e s e a r c hh a sf o c u s e do nt h e f e a s i b i l i t yo fa p p l y i n gt h i sn e wc o n c e p tt oc h i n e s em o d e ms o c i e 嗡 t h ei d e ao fh o u s e f o r - p e n s i o na l l o w ss e n i o r st oc a s ht h ee s t i m a t e dv a l u e o fh o u s e sw h e n t h e y d i ew h i l e t h e y c a ns t i l ll i v ei nh o u s e sb e f o r et h e yd i e t h i s i d e ai sp r i m a r i l yb a s e do nt h el i f ec y c l et h e o r ya n dc a n h e l pp e o p l eg e tu t i l i t y m a x i m i z a t i o no v e rt h e i rw h o l e l i f e a c c o r d i n g t oc o m p a r i s o no fr e v e r s e m o r t g a g e i nu n i t e ds t a t e sw i t ht h ep a t t e r no f “s e l l i n g h o u s e - f o r - p e n s i o n ”， w h i c hi sc r e a t e db yac h i n e s ep r o f e s s o rc h a ix i a o w u ，t h i s p a p e r t h e ng i v e sa d e t a i l e dd i s c u s sa b o u t p r o b a b i l i t yo fi n t r o d u c i n g t h ei d e ao fh o u s e - - f o r - - p e n s i o n t oc h i n a f u r t h e rr e s e a r c hi sn e e d e dh e r e k e y w o r d s ：i d e ao fh o u s e f o r - p e n s i o n ，l i f ec y c l et h e o r y ，r e v e r s e m o r t g a g e ，s e l l i n g h o u s e - f o r - p e n s i o np a t t e r n 浙江大学硕士学位论文 以房养老一种养老新思路的提出 1 总论 1 1 引言 中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对此解决方式的探讨刻不容 缓。养老问题总的来说可以分为物质方面的和精神方面的，本文主要从前者角度探讨。 我国目前的养老模式主要依靠社会保障和家庭赡养。家庭赡养是最主要的养老方式。 随着计划生育的推行、老龄人口比例的提高以及传统价值观念的变迁，家庭式的养儿 防老已面临重大挑战。从我国的现状看，要求个人和企业继续加大社会保障金的缴费 水平，政府增加养老经费预算，大力发展商业保险，或出售国有资产来增加养老资金 来源，都是可行之路，但又都受到种种障碍，并不能借此及时、完全解决问题。社会 养老保险仍将继续维持“低水平，低福利”政策，只能为退休人员提供最基本的生活保 障。老龄化危机的解决，需要国家、社会、家庭和个人的共同努力，多方筹措养老资 源。 今日，许多人都感受到生存的危机和压力，对养老必将产生更多的需求。要使自 己的晚年生活过得舒心适意，大家认识到：养老主要还得靠自己。基于这一需求，在 经济转型和改革开放进一步深入的经济社会背景下，突破改革社会养老保障制度和发 展商业保险等传统思维，发展类似于“以房养老”的养老新思路，将是促成这一伟大 事业的全新亮点。 基于我国面临养老危机这一现实问题，结合生命周期理论和金融产品创新的思 想。浙江大学经济学院柴效武教授在2 0 0 1 年就提出售房养老的学术思想，并对此给 予多方面的研究论证，目前已经初步形成理论依据充分、又具备一定实践操作可行性 的思想体系：中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，2 0 0 1 年试图将美国目 前正在推行的“反向抵押贷款”引入我国，提出开办“反向抵押贷款寿险产品”的设 想。1 两人的这种具有开创性地将个人房产引入保险领域和老年保障体系并进行业务运 营的新模式，就在传统的“儿子养老”，目前的“票子养老”的基础上，又增加了一 种新型的养老方法，即“房子养老”。2 这一思路若能够顺利实施时，不仅在很大程度 上减轻了社会老年化的沉重压力，也为发展“银色产业”、刺激国民经济新增长点的 盂晓苏；论建立“反向抵押贷款”的寿险服务【保险研究实务2 0 0 2 年1 2 期d 4 4 - - 4 5 2 柴效武、蒋徐娇：售房养老一一种养老新思路的提出【见浙江社会科学2 0 0 3 年1 2 期 浙江大学硕士学位论文以房养老一种养老新思路的提出 形成提供极大的帮助。这些观点引起了房地产界、金融界、政府等社会各方面的积极 关注。 1 2 以房养老思想的概述 1 2 1 涵义 购买住房和养老是家庭长期生活的两大基本事项。人们在工作期间，既要考虑攒 钱买房，又要考虑晚年的养老问题，生活负担就表现地很为沉重。这里要提出的是， 能否将住房和养老两大事项结合一起来做打算，使得同一套住房，既能够在平日发挥 作为居住生活场所的功能，又能够将其视为一种养老的保障，以求在自己的晚年期间 派上养老的用场。这样，中年期的生活负担就因此而大大减轻。这一设想如何能够成 为种现实呢? 以房养老思想源于个人( 或家庭) 生命周期与住宅生命周期的差异，假设个人倾 向将其拥有资源在其生命周期内予以最优化配置的前提下，该思想倡导老人将住房这 种不动产通过某种制度安排提前变现，使老人可在有生之年保持居住权的情况下同时 凭借其房产融通资金，提高个人或家庭的养老保障能力。涵义具体的解释如下： ( 1 ) 房产是个人或家庭最主要的不动产，正常的情况下都保持稳定的增值。房产 主人死亡后，房产价值并不因此受影响，仍然发挥其功能。传统上房产一般由其亲属继 承。作为种新思路，老人也可以提前将其变现，在有生之年将房产作为一种资源加 以利用。个人或家庭的生命周期与住宅生命周期存在差异，房产可以作为一种恰当的 养老资源。 ( 2 ) 根据生命周期理论，一个理性个人一生的收入与财富，应当在个人的整个生 命周期内包括养老期间予以合理配置，以使个人资源配置达到最优，效用实现最大化。 长期资本预算约束则为生命周期内的收入与消费支出的平衡。 ( 3 ) 可以在有生之年保持居住权的情况下同时凭借该房产融通资金，是以房养 老的最大优点。在这一思路中，房产同时发挥了居住的功能和养老保障功能，一起解 决个人居住和养老两大基本难题，对于老人来说，这是相当有吸引力的。 张小蒂：宏观经济学，浙江：浙江大学出版社，2 f ) 1 ) 1 8 浙江大学硕士学位论文 以房养老一种养老新思路的提出 1 2 2 运行 以房养老的运作将是一个历时长、操作复杂的过程。既然要以房养老，我们不仅 要考虑如何将房子在需要时提前变现养老，还要往前考虑如何购买并取得房产，往后 考虑相关交易的交割。对于老年家庭而言，其具体参与一般要经过以下几个步骤： ( 1 ) 年轻时按揭购房。目前对于一般的工薪阶层来说，绝大部分人都是通过按 揭购房。支付一定比例的房款后，他们以所购房屋的产权作为抵押向银行贷款购房， 然后在工作期间分期偿还贷款，目前最长的贷款时间为3 0 年。 ( 2 ) 老年时对房子进行产权交易安排。个人在退休后，通过某种房屋融资手段 将其拥有的房产提前变现，以其需要的方式获得现金流供养老用，存活期间仍保留房 屋的居住权。 ( 3 ) 一定时期后进行产权交割。老人寿终正寝后，资金的融通方通过处置该房 产，弥补前期的交付成本，并取得一定的投资收益。这是本思路设想的正常结束方式， 老人也有可能在有生之年就归还资金，可能性不大，但也是制度设计中需要考虑的。 从理论上讲，以房养老本质就是房屋融通资金，并以其为核心，拉动老年社会保 障、保险、房地产等社会多方面参与发展的经济活动。它的社会意义是，一是用房子 养老，开辟了一条解决有房产老人老年保障的新路：二是要将个人拥有的房屋再度引 入金融领域，重新激发其生产经济效益的活力。 1 3 国内学者对中国实施以房养老的研究和呼吁 随着我国养老危机的到来，以房养老意识在新世纪以来逐渐被关注。许多相关领 域的学者和实践家们纷纷发表了自己的想法，在理论上已经有了一定的积累，主要集 中在该意识在中国是否具有落实的可行性上，如浙江大学经济学院柴效武教授和中房 集团总裁孟晓苏博士。也有不少学者对当中涉及的风险、法规及政策建议上进行了较 具体地探讨a 目前该意识尚未在国内正规运行，但专家们一致认为以房养老在不远的 中国有必要实施，前景广阔。 浙江大学经济学院柴效武教授对以房养老的基本思路给予多方面的理论探讨和 实践论证，提出以房养老可以从“售房养老”、“合资购房”、“异地集中养老”、“资 产置换”、“资产租换”、“售后回租”、“家庭内交易”等1 0 余种模式得到相应的实现， 并重点对“售房养老”以深入细致的研究( i s 见后文) 。 在中国建立类似“反向抵押贷款”的寿险服务，这是来自房产业的实践家孟晓苏 浙江大学硕士学位论文以房养老一种养老新思路的提出 博士的呼吁，他认为“我国近几年进行的住房制度改革特别是公房出售，使得可以出 售的公房基本已出售给个人，与此同时，居民踊跃购买商品房，我国城市拥有自有房 屋的家庭已经高达8 0 。这意味着住房已经成为绝大多数城市居民的个人家庭财产。 有了以上基础，今后在我国就可将扩大内需、健全居民社会保障体系与居民已经取得 的住房产权很好地结合起来，这种结合可以创造出许多新的金融产品和新的服务领 域。其中在保险业发达的国家已经实行多年的“反向抵押贷款”的保险服务，老年人 的私人住房为基础，对其实行晚年终生社会保障服务，就是一个成功结合的范例，值 得我国引进和推行。”4 盂博士认为中国现在具有将房产和养老结合的可能性、必要性 和现实性，在美国流行的反抵押贷款方式值得中国借鉴，并提倡在中国举办相应的金 融服务。一份建立“反向抵押贷款”寿险服务的建议已经被提交给国务院。这份 建议论证了目前在我国寿险公司推行“反向抵押贷款”金融业务的必要性与可行性， 引起了国务院有关领导的重视和保险业、房地产业的普遍关注。 中国保监会有关负责人在今年6 月接受媒体采访时也曾明确表示：“通过向保险 公司反向抵押获取养老金，是国际上解决老年人养老问题的一种方式。目前中国的保 险公司尚未开发此类寿险产品，但保监会正在与有关部委协调，组织有关保险公司研 究此类寿险产品。”中国保监会主席吴定富在2 0 0 3 年7 月召开的全国保险工作座谈 会上明确表示：“商业保险也要考虑社会责任。”中国保险监督管理委员会新闻办公室 刘跃林处长承认保监会目前也在反复论证介入住房反向抵押贷款的可能性，以及保险 公司的可操作性，同时也指出，由于传统观念的束缚，反向抵押贷款可能会遇到不小 的阻力，不可能蹴而就。j “住房消费，其实质是一种固定的投资，这种投资可以在老龄时成为养老的保证。 目前有关住房改革和养老联系的研究已经开始，我们希望未来研究能和投资养老相结 合，但我们更希望通过研究使相关的政策出台，以保证住房消费是一种有市场意义的 固定资产投资”。6 北京大学人口研究所李涌平教授也呼吁社会和政府关注住房和养老 结合。 ：孟晓苏：论建立“反向毽塑篁款”的寿险服务， m 北京：中国金融出版社，2 0 0 3 2 1 】a n d r e wc a p l i n ：”t h er e v e r s em o r t g a g em a r k e t ：p r o b l e m sa n dp r o s p e c t s ”c u r r e n ta w a r e n e s si n a g i n gr e s e a r c h ( c a a r ) r e p o r t # 5 7 - - n o v e m b e r2 ，2 0 0 0 ； 浙江大学硕士学位论文以房养老一种养老新思路的提出 2 2 】a n d r e wd e s c h t r u t h ，l o n g c t r a n ：”ap r i m e ro nr e s e r v em o r t a g e s ”，j u s tt h ef a c t so n t h e r e t i r e m e n ti s s u e s ，o c t 2 0 01 ，n u m b e r3 ； 2 3 】ap r o f i l eo f e l d e ra m e r i c a n s ：2 0 0 2 ，p r e p a r e db ya d m i n i s t r a t i o no na g i n gu s d e p a r t m e n to f h e a l t ha n dh u m a n s e r v i c e s ，p 8 ； 2 4 c a s e ，k a r le a n dr o b e r tj s h i l l e r ( 1 9 8 9 ) ：”t h ee f f i c i e n c yo f t h em a r k e t f o rs i n g l ef a m i l yh o m e s a m e r i c a ne c o n o m i c s r e v i e w 7 9 ，p 1 2 5 7 3 7 2 5 c h r i s t o p h e rj m a y e r , k a t e r i n av s i m o n s ：”r e v e r s em o r t g a g e sa n dt h el i q u i d i t yo f h o u s i n g w e a l t h “，j o u r n a lo f t h ea m e r i c a nr e a le s t a t ea n du r b a ne c o n o m i c sa s s o c i a t i o n ，v o l u m e2 2 ，i s s u e 2 ，1 9 9 4 ； 2 6 】d a v i dw r a s m u s s e n ，i s a a cf m e g b o l u g b e ，a n db a r b a r aa m o r g a n ：”t h ep o t e n t i a ld e m a n df o r r e v e r s em o r t g a g ep r o d u c t s ”；f a u n i em a ef o u n d a t i o n1 9 9 7 ，v o l u m e8 ，i s s u e1 ： 2 7 】d a v i dw r a s m u s s e n ，i s a a cf m e g b o l u g b e ，b a r b a r aa m o r g a n ：”t h er e v e r s em o r t g a g ea sa n a s s e tm a n a g e m e n t t o o l “，h o u s i n gp o l i c yd e b a t e ，v o l u m e8 ，i s s u e1 ( f a n n i em a ef o u n d a t i o n1 9 9 7 ) ； 2 8 】f r a n kbh o b b s ，b o n n i el d a m o n ：“6 5 + i nt h eu n i t e ds t a t e s ”u s b u r e a uo f t h ec e n s u s c u r r e n t p o p u l a t i o nr e p o r t s ，s p e c i a ls t u d i e s ，p 2 3 - 19 0 ，us g o v e r n m e n tp r i n t i n go f f i c e ，w a s h i n g t o n ，d c ， a p r i l ，1 9 9 6 ； 【2 9 h u d sr e p o r to nr e v e r s em o r t g a g e s ，2 0 0 0 ； 3 0 j a n ea d l e r ：“l o wi n t e r e s tr a t e sp u s hs e n i o r si n t or e v e r s el o a n s ”s p e c i a lt ot h et r i b u n e p u b l i s h e d j a n u a r y5 ，2 0 0 3 ； 3 1 】k a r e nm a r t i ng i b l e r ，j o s e p hr a b i a n s k i ：”e d e r l yi n t e r e s ti nh o m e e q u i t yc o n v e r s i o n ”h o u s i n g p o l i c yd e b a t e v o l u m e4 ，i s s u e4 ，p 5 6 5 - 5 8 5 ； 3 2 1m a u r i c ew e i n r o b e ( 1 9 8 7 ) ：”a na n a l y s i so f h o m e e q u i t yc o n v e r s i o ni nt h er a m p r o g r a m ”，j o u r n a l o f t h ea m e r i c a nr e a le s t a t ea n du r b a ne c o n o m i c s a s s o c i a t i o n ，v o l u m e1 5 ，i s s u e 2 ； 3 3 】m a y e r ，c h r i s t o p h e ra n dk a t e r i n as i m o n s 1 9 9 4 “r e v e r s em o r t g a g e sa n dt h el i q u i d i t yo f h o u s i n g w e a l t h ”，t h ea m e r i c a nr e a le s t a t ea n du r b a ne c o n o m i c s a s s n 2 2 ( 2 ) ：2 3 5 - 2 5 5 ； 3 4 m a y e rs a l l yr ，f i n k e lm e r y l ，k u t t yn a n d i n e ek ：p o t e n t i a lb e n i f i c i a r i e sf r o mr e v e r s e f v l o r t g a g e s p r o d u c t sf o re l d e r l yh o m e o w n e r s ：a n a n a l y s i so f a m e r i c a nh o u s i n gs u r v e yd a t a j o u r n a lo f a m e r i c a nr e a le s t a t ea n du r b a ne c o n o m i c s a s s o c i a t i o n ，b l o o m i n g t o n ，2 2 ( 1 9 9 4 ) ，2 ，p 2 5 7 - 2 9 9 ； 3 5 】n a n d i n e ek u t t y , “d e m o g r a p h i cp r o f i l e so f e l d e r l yh o m e o w n e r si np o v e r t y w h oa a ng a i n f r o m r e v e r s e m o r t g a g e s ”，p o p u l a t i o na n d d e v e l o p m e n tp r o g r a mw o r k i n gp a p e r s e r i e s n o v 1 9 9 9 ； 3 9 浙江大学硕士学位论文以房养老一种养老新思路的提出 3 6 o l i v i as m i t c h e l la n d j o h np i g g o t t ：”u n l o c k i n gh o u s i n ge q u i t yi nj a p a n ”，2 0 0 3p e n s i o nr e s e a r c h c o u n c i lo f t h ew h a r t o ns c h o o lo f t h eu n i v e r s i t yo f p e n n s y l v a n i a r e v i s e dm a r c h2 0 0 3 ； 3 7 q u e r c i a , r o b e r t o g1 9 9 7 “h o u s ev a l u e a p p r e c i a t i o na m o n g o l d e rh o m e o w n e r s ：i m p l i c a t i o n sf o r r e v e r s em o r t g a g ep r o g r a m s ”j o u r n a lo f h o u s i n g r e s e a r c h ，8 ( 2 ) ；f a n n i em a ef o u n d a t i o n ；2 0 1 - 2 2 3 ； 3 8 r e e da n dg i b l e t ：”t h e c a s ef o rr e v e r s em o r t g a g e si na u s t r a l i a a p p l y i n gt h eu s a e x p e r i e n c e ”， 9 t ha n n u a lp a c i f i cr i mr e a le s t a t es o c i e t yc o n f e r e n c e ，1 9 2 2j a n u a r y2 0 0 3 ，b r i s b a n ea u s t r a l i a ； 3 9 r a s m u s s e n ，d a v i d ，i s a a cm e g b o l u b g e ，a n d p a t r i c kas i m m o n s 19 9 6 “t h er e v e r s em o r t g a g ea sa n i n s t r u m e n tf o rl i f e t i m ef i n a n c i a lp l a n n i n g ：a na n a l y s i so fm a r k e tp o t e n t i a l ”f a n n i em a e f o u n d a t i o n r e s e a r c hr e p o r tw a s h i n g t o n ，d c ：n o v e m b e r 【4 0 r o b e r tj s h i l l e r ，a l l a nn w e i s s ：”m o r a lh a z a r di nh o m ee q u i t yc o n v e r s i o n ”，a r e u e a a s s a s e s s i o n ，c h i c a g oi l l i n o i sj a n 4 ，1 9 9 8 ； 4 1 1r u t hh a n c o c k ：c a nh o u s i n g w e a l t ha l l e v i a t ep o v e r t ya m o n gb r i t a i n so l d e rp o p u l a t i o n ? ”f i s c a l s t u d i e s ( 1 9 9 8 ) v o l u m e1 9 ，n o3 ，p p 2 4 9 2 7 2 ； 【4 2 s a l l yrm e r r i l l ，m e r y lf i n k e l ，n a n d i n e e k k u t t y ：”p o t e n t i a lb e n e f i c i a lf r o mr e v e r s em o n g a g e p r o d u c t sf o re l d e r l y h o m e o w n e r s ：a na n a l y s i so f a m e r i c a nh o u s i n gs u r v e yd a t e ”，j o u r n a lo f t h e a m e r i c a