房地产交易制度政策考点例题.doc

.第一章房地产业及相关法规政策 第一章房地产业及相关法规政策00第一节房地产业一、房地产业的概念和性质房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。房地产业属于第三产业房地产业与建筑业的区别和联系 区别联系建筑业物质生产部门第二产业1.业务对象都是房地产；2.密切合作关系；房地产业兼有生产、经营、服务和管理多种性质第三产业二、房地产业的地位和作用1.为国民经济的发展提供重要的物质条件2.带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关行业的发展3.改善居民的住房条件和生活环境4.加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌5.有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐6.扩大就业7.增加政府财政收入三、房地产业的行业细分1.四级业务层次划分（考点）类别特点房地产开发经营业单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动性强、我国房地产市场中占主体地位物业管理业住宅专项维修资金，劳动密集型、知识密集型房地产咨询业提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务房地产估价业知识密集型房地产经纪业需要专业知识、经验、良好信誉，知识密集型、劳动密集型成熟市场中主体地位房地产租赁经营业房地产所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业题源与出题点第一种出题角度考房地产业务层次（单选、多选）（1）问房地产服务业包括哪些（2）问房地产中介服务包括哪些（3）问房地产开发经营属于哪个层次第二种出题角度考房地产行业细分特征（单选、多选）（1）给出行业细分、选特征（2）给出特征、问行业（3）给出共有特征、问行业 第二节房地产经纪相关法规政策体系一、房地产法律的调整对象（考点）【例题】下列行为中，属于房地产行政管理关系的是（）A.房地产经纪人为客户代办房屋登记B.房地产行政主管部门对房地产经纪人行为进行检查C.房地产经纪行业组织对房地产经纪人进行继续教育D.房地产经纪行业组织对房地产经纪人资格考试试卷进行分析正确答案B00二、房地产法规政策体系（记教材中的例子）（考点）宪法房地产法律（全国人大及常委会制定）、与房地产相关的法律房地产行政法规（国务院规定，名称多带“条例”）地方性法规（地方人大，名称多带“地名”）行政规章、规范性文件（国务院部门制定，名称多带“办法、规定”）司法解释（最高院）题源与出题点第一种出题角度考房地产法律体系（单选、多选）（1）问各种法律法规的层次（2）问制定颁布单位第二种出题角度考具体法律体系的应用（单选、多选）（1）给一个具体法律法规，选择层次（2）给一个法律层次，选择适合的法律【例题】下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是A.物权法B.住房公积金管理条例C.房屋登记办法D.房地产抵押估价指导意见正确答案B本章典型题目分析与解答在立法层次上，城市房地产转让管理规定属（）A.法律B.行政法规C.地方性法规D.部门规章正确答案D 第三节相关法规的有关主要规定类别特点1.国有土地有偿、有限期使用制度城市房地产管理法、土地管理法2.房地产成交价格申报制度申报的成交价格为纳税依据，如果明显低的，则以评估价格作为依据3.房地产价格评估制度和评估人员资格认证制度公正、公平、公开原则房地产估价师4.土地使用权和房屋所有权登记制度房屋和土地分别由房地产管理部门和土地管理部门分别登记5.房地产行政管理体制00【例题】房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格A.15B.30C.60D.90正确答案D第二章房地产基本制度与房地产权利第一节我国土地基本制度一、土地所有制（一）土地所有制的性质和形式中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础（二）土地的全民所有制其所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。1998年12月27日颁布的土地管理法实施条例（国务院令第256号）第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。00本章典型题目分析与解答【例题】（2010）下列土地中属于国有土地的有（）A.城市市区的土地B.已被国家依法征收的土地C.依法不属于集体所有的林地D.宅基地E.经济适用住房用地正确答案ABCE（三）土地的劳动群众集体所有制土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体形式所有权分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权农村集体土地：（1）农村和城市郊区的土地，除法律规定的外，属于农民集体所有（2）宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有（3）由法律规定属于集体所有的森林和山岭，草原、荒地、滩涂本章典型题目分析与解答【例题】宪法规定，属于集体所有的土地是（）。A.国家依法征收的土地B.农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地C.宅基地、自留地、自留山D.城市郊区土地正确答案C二、土地管理基本制度注意每一条里面的内容（一）土地登记制度国家依法实施土地登记制度。（二）国有土地有偿有限期使用制度（三）土地用途管理制度根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。（四）耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。本章典型题目分析与解答【例题】根据土地利用总体规划，土地用途包括（）。A.农用地B.城市用地C.建设用地D.公益用地E.未利用土地正确答案ACE00 第二节我国土地使用制度一、国有建设用地使用制度（一）城镇国有土地使用制度改革已实现了土地使用权和土地所有权分离，建立了土地使用权有偿出让和转让制度。（二）国有土地有偿使用制度我国国有土地实行有偿使用和划拨两种方式。国有土地有偿使用方式包括：国有建设用地使用权出让、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资和授权经营。（三）国有建设用地使用权的设立1.国有建设用地使用权划拨（1）国有建设用地使用权划拨的概念城市房地产管理法第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。（3）国有建设用地使用权划拨的特征以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。2.国有建设用地使用权出让（1）国有建设用地使用权出让的概念城市房地产管理法第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）国有建设用地使用权出让的方式目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。物权法第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”（3）国有建设用地使用权出让年限国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。3.国有建设用地租赁国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。（四）国有建设用地使用权的流转和出租建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押，但法律另有规定除外。国有建设用地使用权的流转方式包括：出售、互换、出资、赠与。（一）集体土地使用权的概念集体土地使用权是指民事主体依法取得对集体土地进行经营、使用和收益的民事权利。民事主体是指集体所有制单位承包经营户和个人。（二）集体土地使用权的表现形式我国物权法规定的土地承包经营权和宅基地使用权在性质上可合称为集体土地使用权。集体土地使用权可分为两种：第一种为农地使用权第二种为农村建设用地使用权。 第三节我国房屋基本制度一、房屋所有制（一）城镇房屋所有制1.按所有制结构划分（1）全民所有制房产；（2）集体所有制房产；（3）私人所有房产；（4）外资及中外合资房产。（5）其他房产，如宗教房产、私营股份公司房产等。2.按产权占有形式划分（1）单独所有房产（2）共有房产建筑物区分所有权包括三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权二是对建筑区划内的共有部分享有共有权三是对共有部分享有共同管理的权利（二）农村房屋所有制长期以来，我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。二、房屋征收（一）房屋征收的概念房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为。房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。（二）房屋征收的限制条件征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的；征收必须依照法定的权限和程序进行；政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。（三）房屋征收的前提条件公共利益是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件公共利益的范围：国防和外交的需要由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文化保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要法律、行政法规规定的其他公共利益的需要（四）国有土地上房屋征收的管理房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿三、城镇住房制度改革和住房体系供应（一）城镇住房制度改革（二）城镇住房体系供应1.廉租住房2.经济适用住房3.限价商品住房4.市场价商品住房5.公共租赁住房6.市场租赁住房 第四节房地产权利00一、房地产权利的种类二、房地产所有权（一）房地产所有权的概念和权能四项基本权能：占有、使用、收益和处分概念内容占有对房地产的实际掌握和控制。所有权和占有既可结合又可分离使用使用权和所有权既可结合又可分离收益也包括孽息，孽息分为天然孽息和法定孽息处分对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。（二）房地产所有权的特性（三）房地产所有权的种类（四）房屋所有权的取得、消灭及其特点1.房屋所有权的取得概念内容原始取得依法建造房屋；依法没收房屋；收归国有无主房屋；：合法添附的房屋（翻建、加层）继受取得（1）因法律行为：买卖、赠与、交换（2）因法律时间：继承、遗赠房屋所有权的消灭房屋产权主体消灭；房屋产权客体消灭；房产转让、受赠等；因国家行政命令或法院判决；房屋所有权人放弃。本章典型题目分析与解答【例题】下列取得房屋所有权的情形中，属于原始取得的是（）。A.购买房屋B.遗赠房屋C.交换房屋D.自建房屋正确答案D3.我国房屋所有权的特点1.房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护2.房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单独组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料，不能称其为房屋所有权的客体3.房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离4.国家所有权的房屋广泛实行所有权与使用权的分离5.房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约6.房屋所有权的设立与转移，需办理房屋所有权登记和转移登记手续4.建筑物区分所有权的具体内容一是对专有部分的所有权，占主导地位二是对建筑区划内的共有部分享有共有权三是对共有部分享有共同管理的权利（一）建设用地使用权建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（二）宅基地使用权宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。（三）土地承包经营权土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。（四）地役权地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。（五）抵押权抵押权是指债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。（六）租赁权房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。第三章房地产转让相关制度政策第一节房地产转让概述一、房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。其他合法方式主要包括下列行为。包括：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律法规规定的其他情形。【例题】下列行为属于房地产转让的有（）。A.房地产抵押B.房地产租赁C.房地产买卖D.房地产抵债E.房地产权属随企业兼并而转移正确答案CDE00本章典型题目分析与解答【例题】无须办理房屋所有权转移登记的是（）。A.房屋租赁B.受遗赠房屋C.以房屋出资入股D.房屋分割导致所有权发生转移正确答案A一、房地产转让的概念房地产转让方式房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。房地产买卖和房地产赠与的区别房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务。房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。本章典型题目分析与解答【例题】下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承正确答案D二、房地产转让的条件（排除法记忆，记忆不能转让的）（1）没开发完的（2）司法机关不让的（3）没有土地使用权的（4）共有产权另一方未书面同意的（5）权属有争议的（6）没有产权证的（7）其他情形本章典型题目分析与解答【例题】根据城市房地产管理法，以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的（）以上的，不得转让。A.15%B.20%C.25%D.30%正确答案C【例题】根据城市房地产转让管理办法的规定，下列房地产中不得转让的有（）。A.权属有争议的B.共有房地产，经其他共有人书面同意的C.已设定抵押的D.司法机关依法查封限制转移的E.未依法领取房地产权属证书的正确答案ADE 第二节存量房买卖制度政策一、房地产买卖市场概述房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。二、住房买卖的限制性政策和“房住不炒”坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、让全体人民住有所居。三、存量房买卖相关合同各地住房城乡建设主管部门和工商行政管理部门联合制定了适用于本行政区域内的存量房买卖合同示范文本。四、违反存量房销售行为处罚未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。房地产经纪服务实行明码标价制度。可参照教材48页内容结合起来看。 第三节其他类型房地产转让管理1.转让条件城市房地产管理法第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。2.转让的程序城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。3.转让的规定该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。二、划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式：一是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。掌握可以不办理出让手续的几种情况：（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的项目，即：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。（2）私有住宅转让后仍用于居住的。（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的。（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。三、已购公有住房、经济适用住房和限价商品房转让管理（一）已购公有住房已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。（二）经济适用住房购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。四、婚姻家庭关系中的财产及债务纠纷最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）（法释201118号），自2011年8月13日起施行。对婚姻家庭财产纠纷案件的审理作出以下规定。夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。00五、个人无偿赠与的房地产转让管理纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税手续时，应报送个人无偿赠与不动产登记表、双方当事人的身份证明原件及复印件（继承或接受遗赠的，只须提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件）、房屋所有权证原件及复印件。（一）离婚分割财产的，应当提交：1.离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件；2.离婚证原件及复印件。六、共有房地产的转让管理房屋共有是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。“共有”分为“按份共有”和“共同共有”。根据物权法，按份共有的房屋和共同共有的房屋在买卖时又有所不同：（1）按份共有房屋的份额处分更为灵活。（2）共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意，而按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。七、对查封登记的房地产转让限制以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：一是作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。八、对失信被执行人的房地产转让限制（一）惩戒对象。（1）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。（2）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（3）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（4）违反财产报告制度的；（5）违反限制高消费令的；（6）无正当理由拒不履行执行和解协议的；（二）惩戒措施1.联合惩戒2.限制房地产交易3.信息互通共享 第四节交易合同网签一、新建商品房买卖合同网签房地产开发企业在取得预售许可证的同时，办理预售商品房入网手续和网上用户认证。未预售直接现售的商品房的，房地产开发企业应当在办理初始登记时，同时办理入网手续和网上用户认证。备案机构建立房地产开发企业信用档案，并在网上公示。二、存量房买卖合同网签存量房买卖合同网签不是强制性的。合同网签有效地避免了“一房卖二主”、“吃差价”、合同不规范、责任不明确等风险。三、网签合同信息共享 第五节交易资金监管一、商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业需将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。二、存量房交易资金监管交易保证机构不得从事经纪业务。交易结算资金的所有权属于交易当事人。1.若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。2.交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。3.房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。.4.当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；5.以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。6.客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。三、购房融资管理1.严禁“首付贷”2.对违规提供购房融资的行为，加大查处力度3.强化个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理4.要求各地房地产管理部门地方金融监管部门会同中国人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制5.要求开发企业、经纪机构依法履行反洗钱义务，开展客户身份识别第四章新建商品房销售相关制度政策第一节商品房预售管理一、商品房预售的条件城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。2.城市商品房预售管理办法规定，房地产开发企业申请办理商品房预售许可证，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的营业执照和资质等级证书；（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；（7）其他有关资料。2.商品房预售许可依下列程序办理：（1）受理。（2）审核。（3）许可。（4）公示。00三、商品房预售合同登记备案商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。四、商品房预售资金监管预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到登记机构办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。五、违反商品房预售许可行为的处罚开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，依照城市房地产开发经营管理条例的有关规定处罚。开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。【例题】商品房预售应符合的条件有（）。A.已交付全部国有建设用地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建筑工程规划许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得了商品房预售许可证E.已通过竣工验收正确答案ABCD 第二节商品房现售管理一、商品房现售的具体规定现售条件（7条）二、商品房销售代理三、商品房销售中禁止的行为四、违反销售行为的处罚一、商品房现售的具体规定商品房现售应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。二、商品房销售代理商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务，委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。（1）实行销售代理必须签订委托合同。（2）受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。（3）房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（4）房地产销售人员的职业资格。房地产专业性强、涉及的法律多，对房地产销售人员具有一定的要求。三、商品房销售中禁止的行为商品房销售管理办法规定，商品房销售中禁止以下行为：（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（2）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。（3）不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。（4）商品住宅不得分割拆零销售。【例题】商品房现房销售应具备的条件有（）。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证正确答案ABCD【例题】房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令销售，并可处以（）罚款。A.1万元以上2万元以下B.2万元以上3万元以下C.5万元以上10万元以下D.10万元以上100万元以下正确答案B 第三节商品房买卖合同一、商品房买卖合同概述（一）商品房买卖合同示范文本商品房买卖合同（预售）示范文本适用于正在建设中且已取得预售许可证的商品房买卖；商品房买卖合同（现售）示范文本适用于已竣工验收合格的商品房买卖。（二）计价方式商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。按套计价的预售房屋，房地产开发企业应在合同中附所售房屋的平面图。（三）面积误差的处理方式（四）中途变更规划、设计经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受。（五）保修责任保修期从交付之日起计算。二、商品房买卖合同纠纷案件审理的司法解释出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。【例题】商品房购买人请求解除与房地产开发企业签订的商品房销售合同，法院不予支持的情形是（）。A.房屋主体结构质量不合格B.房屋实际面积比约定面积多出4%C.未办理商品房预售合同登记备案手续D.购买人催告后扔延迟6个月交付房屋正确答案C【例题】当事人依约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的（）为标准适当减少。A.10%B.20%C.30%D.40%正确答案C 第四节新建商品房售后质量管理一、新建商品房质量保修管理（一）房屋建筑工程质量保修期内容建筑工程保修商品住宅保修保修期开始时间工程竣工住宅交付主体工程使用年限内终身保修使用年限内终身保修屋面室内防水5年3年供热供冷2个采暖期、供冷期1个采暖期、供冷期电气系统、排水2年卫生洁具1年 墙面、地下室等1年 管道堵塞2个月 灯具、电器开关6个月（二）房屋建筑工程质量保修责任注意！要分清房屋建筑工程质量保修办法与住宅质量保证书、住宅使用说明书制度确定的保修项目和最低保修期限的异同。一方面，二者调整的责任主体不同。房屋建筑工程质量保修办法中的“保修项目和保修期限”针对的是房地产开发单位和施工单位，是施工单位向房地产开发单位做的“保证”。而“两书”中的“保修项目和保修期限”针对的是房地产开发单位和商品房购买人，是房地产开发单位向商品房购买人做的“保证”。另一方面，二者“保修”开始计算时间不同。房屋建筑工程质量保修办法中的“保修期限”是从房屋竣工验收合格之日起计算。而“两书”中的“保修期限”针对的是房地产开发单位和商品房购买人，是从所购买商品房交付之日起计算。考点直接考年限案例题中考两种保修期混在一起出题【例题】在正常使用情况下，下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有（）。A.屋面防水为5年B.电气系统安装为1年C.装修工程为2年D.卫生间地面渗漏为1年E.供暖系统为1个供暖期正确答案AC二、工程竣工验收的程序建设单位组织工程竣工验收。三、房地产开发项目的质量责任制度（一）房地产开发企业对其开发项目的质量责任要求房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规或合同的约定、承担相应的责任。（二）对质量不合格的房地产开发项目的处理方式确属主体质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。保修项目和保修期商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限。（1）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；（2）屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；（3）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（4）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（5）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（6）门窗翘裂、五金件损坏1年；（7）管道堵塞2个月；（8）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（9）卫生洁具1年；（10）灯具、电器开关6个月。五、商品房使用交付管理1.房地产开发企业按期交付符合交付使用条件的商品房。2.房地产开发企业向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。3.房地产开发企业应当在商品房交付使用前将项目委托具有房产测绘资格的测绘单位实施测绘。4.房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 第五节物业管理一、物业管理概述物业是指各类房屋及其配套的设施设备和相关场地。物业管理的内涵包括：物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人；物业管理的属性是经营。物业管理的基本内容：常规性公共服务；针对性专项服务；委托性的特约服务。二、物业管理相关制度（一）业主大会制度（二）管理规约制度（三）物业承接验收制度（四）住宅专项维修基金制度业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共