（区域经济学专业论文）我国前期物业管理存在的问题及对策建议.pdf

中文摘要 物业管理最早源于1 9 世纪6 0 年代英国的伯明翰市，但真正意义上的现代物业 管理形成并发展于2 0 世纪2 0 年代的美国。目前，国外己经形成了以建筑物区分所 有权为轴心的关于多层商层楼字和住宅区物业管理的完善立法模式。我国的物业管 理产生于2 0 世纪8 0 年代初，经过2 0 多年的发展，已经取得了较大的成就。但当 前，物业管理在我国仍处于初级阶段，物业管理制度还不成熟，物业管理立法进程 也较慢。直至2 0 0 3 年，统一的行政法规物业管理条例才出台。这一法规的出 台，结束了前期物业管理的缺失状况，加强了对前期物业建设单位的管理，将物业 管理纳入了法制轨道，有效规范了前期物业管理市场。 物业管理通常可分为2 个阶段：前期物业管理和日常物业管理阶段。其中，前 期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理 非常重要的环节。物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问 题，因此鼹决好前期物业管理存在的问题对于解决物业管理存在的闯题有着至关重 要的作用。 当前，我国前期物业管理中存在诸多问题，而这其中最突出的闻题是作为弱势 群体的业主的合法权益难以得到维护，以及开发商与物业公司建管不分的体制带来 的诸多弊端。对于这些突出问题，物业管理条例的规定还不能够很好的加以解 决，业主的权益依旧不能得到很好的保护，物业管理体制中的弊端也依旧得不到解 决，因此，我国的前期物业管理制度还需要进一步的完善。 本文中，笔者通过研究前期物业管理的基础理论和法律分析研究，分析我国当 前前期物业管理法律制度和实旌中的突出问题，从而尝试解决我国前期物业管理存 在的问题。 关键词：物业管理前期物业管理前期介入 a b s t r a c t p r o p e r t ym a n a g e m e n tt r a c e di t sa n c e s t r yb a c kt ob i r m i n g h 锄c i t yi nb r i t i s hi n 1 8 6 0 s ，b u tt h ea c t u a l l ym o d e mf o r m a t i o no f t h ep r o p e r t ym a n a g e m e n td e v e l o p e di nt h e u si n1 9 2 0 s a tp r e s e n t ，t h ef o r e i g nc o u n t r i e sh a v ee s t a b l i s h e dt h ep e r f e c tl e g i s l a t i v e p a t t e r na b o u tt i e r - b u i l d i n ga n du p t o w np r o p e r t ym a n a g e m e n tw h i c hf o c u s e so np r o p e r t y s e p a r a t eo w n e r s h i po fab u i l d i n g ，c h i n e s ep r o p e r t ym a n a g e m e n tg a v eb i r t ht ot h ee a r l yo f 1 9 8 0 s ，a n dw e ：h a v em a d eag r e a tc o n t r i b u t i o no nt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ta f t e r2 0 一y e a r d e v e l o p m e n t h o w e v e r ，t h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ti no u rc o u n t r yh a ss t i l lb e e ni nt h e p r i m a r yp e r i o dw i t ht h ei m m a t u r es y s t e ma b o u ti t ，a n dt h eu n i f i e da d m i n i s t r a t i v e c o d e - p r o p e r t ym a n a g e m e n ts t a t u t e ”h a se n a c t e da sf a r 船t o2 0 0 3 w i t ht h ei m p l e m e n to f t h i sc o d e ，i te n d e dt h em i s s i n gs i t u a t i o no fe a r l y - s t a g ep r o p e r t ym a n a g e m e n t ，r e i n f o r c i n g t h em a n a g e m e n to fe a r l y - s t a g ep r o p e r t yu n i t s ，a t t r i b u t i n gt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n tt ot h e l e g a lt r a c k ，w h i c hf i n a l l ys t a n d a r d i z e dt h ee a r l y - s t a g ep r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e t e f f e c t i v e l y p r o p e r t ym a n a g e m e n tu s u a l l yd i v i d e si n t o t w op e r i o d s ：e a r l y - s t a g e p r o p e r t y m a n a g e m e n t a n d g e n e r a l p r o p e r t ym a n a g e m e n t h e r e i n t o ， e a r l y - s t a g ep r o p e r t y m a n a g e m e n tn o to n l yi st h ep r i m a r ya n db a s i cp e r i o d ，b u ta l s oi st h ev e r yi m p o r t a n ts t e p i nt h ei m p l e m e n to f p r o p e r t ym a n a g e m e n t c u r r e n t l y , t h e r ea r em a n yp r o b l e m si nt h el e g a ls y s t e mo ft h ee a r l y - s t a g ep r o p e r t y m a n a g e m e n t ，b u tt h em o s to b v i o u sp r o b l e mi st h a to u rl e g i s l a t i o ni sh a r dt op r o t e c tt h e w e a k a sf o rt h e s ep r o b l e m s ，t h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ts t a t u t ec o u l dn o ts o l v et h e m c o m p l e t e l y , b e s i d e st h i s ，t h er i g h to fp r o p e r t yo w n e rs t i l lc o u l dn o tb ep r o t e c t e da n dt h e l i m i t a t i o ni nt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e mh a sn o tb e e ns e t t l e dl i k e w i s e t h e r e f o r e ， o n rp r e s e n tl e g a ls y s t e ma b o u te a r l y - s t a g e p r o p e r t ym a n a g e m e n ts t i l ln e e df a r t h e r i m p r o v e d i nt h i sa r t i c l e ，a u t h o rt r i e st o p e r f e c tt h es y s t e mo fo u re a r l y - s t a g ep r o p e r t y m a n a g e m e n tf r o mt h el e g a la n da p p l ya s p e c to fr e s e a r c h i n gt h eb a s i ct h e o r i e so ft h e e a r l y - s t a g ep r o p e r t ym a n a g e m e n t ，a n a l y z i n gt h en o t i c e a b l ep r o b l e m so fc u r r e n tl e g a l s y s t e mo ft h ee a r l y s t a g ep r o p e r t ym a n a g e m e n ta n dt h ei n s u f f i c i e n c yo fp r o p e r t y m a n a g e m e n ts t a t u t e t h e r e b y , t r yt o r e s o l et h ep r o b l e mo fo u re a r l y - s t a g ep r o p e r t y m a n a g e m e n t k e yw o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n t ；e a r l y - s t a g ep r o p e r t ym a n a g e m e n t ； e a r l y - s t a g ei n t e r p o s e i l 硕士学位论天 m a s f e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：文娲日期：勿醪年i 月肋日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：劐媾 日期：神年g 月加日 导师签名： 日期：年月 日 本入已经认真阅读“c a l l s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本入的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中盼 规定享受相关权益。园垂逾塞握窑压澄卮；旦坐生；旦二笙；旦三垒筮查。 作者签名：裁娟 日规词年月加日 导师签名： 日期：年月 日 1 1 问题的提出 1 引言 物业管理通常可分为2 个阶段：前期物业管理和日常物业管理阶段。其中前期 物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物 业管理企业实施管理服务的物业管理活动。前期物业管理是整个物业管理活动中的 初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节，是后期物业管理的前提。 实施前期物业管理，是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管 理服务”。二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。加强前 期物业管理，不但能保证业主的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改 变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。 同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业 管理企业三者的对立情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单 位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设 单位与物业管理企业的“双赢”。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后 期物业管理的前提。 前期物业管理是物业管理的重要环节，物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引 发自前期物业管理中的问题。例如，业主与物业管理公司就房屋质量发生的纠纷、 业主拒交物业管理费等都是来源于前期物业管理中存在的问题。前期物业管理过程 中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之 间较容易产生纠纷。而前期物业管理中关于物业的承接验收、业主临时公约等具体 问题也容易引发物业管理企业与业主的纠纷。因此解决好前期物业管理存在的问题 对解决物业管理问题有着至关重要的作用。 认真研究前期物业管理中的问题，对规范前期物业管理、保障前期物业管理活 动当事人的合法权益，减少物业管理中的矛盾和纠纷，增强前期物业管理透明度， 加强前期物业管理具有十分重要的意义。 1 2 文献综述 1 2 1 国外物业管理的发展及现状 物业管理起源于英国，但现代物业管理却是在美国形成并发展的。1 9 世纪末2 0 世纪初，美国进入垄断资本主义经济阶段，美国城市化和规模化进程加快，再加上 建筑新材料、新结构、新技术的出现及不断进步，一幢幢摩天大楼平地而起。但商 层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安、保洁任务重，使得传统的物业管理 无法满足其需要，一种适应这种客观要求和能解开这道难题的专业性物业管理机构 应运而生，该机构应业主的要求，对楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代 物业管理运行的大门。1 9 0 8 年世界上第一个物业管理协会一一芝加哥建筑物业管理 人员的组织( c h i c a g ob u i l d i n g m a n a g e r so r g a n i z a t i o n c b m o ) 举行了第一次全国性会 议，标志着现代物业管理的诞生。 现代物业管理的基本特征是：法制化、统一性、专业性、综合性、社会性、科 技性、契约性。尤其法制化为物业管理的发展提供了很好的社会环境，即政府不直 接干预微观物业管理，只从宏观上对其进行管理或引导。政府常用的宏观管理手段 有政策、法律、规划、财政、金融、税收、保险、价格、投资、工资等。 目前，已经形成了以下几种模式成为各国物业管理借鉴的榜样： 1 、美国模式是市场型住房经济制度下，宏观和微观管理呈耦合式运作的、 契约化加现代化的物业管理模式，简称契约化管理模式； 2 、英国模式是复合型住房经济制度下，宏观管理规范且配套的社团自治式 管理加专业性管理公司松散式存在的物业管理模式，简称自治型松散式法规化管理 模式或松散型管理模式； 3 、新加坡是福利型经济制度下，行政调节与市场调节有机结合，住房合作 社有效自治的物业管理模式，简称福利化合作型管理模式； 4 、香港是混合型经济制度下，行政调节与市场调节有机结合的公契式的全 方位物业管理模式，简称公契式全方位管理模式。o 从以上对发达国家或地区物业管理的分析，可以看出，尊重业主的物权，强调 业主的自治管理作用；专业化物业管理水平高，重视从业人员素质；物业管理协会 作用明显，较好地起到行业自我管理的作用；政府对物业管理行业的管理重视利用 政策法规、税收、利率等方面进行宏观调控，物业管理的法律法规较为完善，这些 都是国外物业管理经过一百多年发展积累的经验，也是中国物业管理可以借鉴的方 面。 1 2 2 我国物业管理的发展及现状 中国的物业管理产生于2 0 世纪8 0 年代初期，改革开放政策使得商品经济得以 复苏，特别是沿海开放城市率先打破了传统土地管理和使用制度，并实施一系列优 。胡晓娟中国物业管理的法制环境分析四川大学2 0 0 4 年硕士论文 2 k 硕士学位论吏 州a s t e r st h e s i s 惠政策，从而吸引了大量的外资涌入，房地产业异军突起，涉外商品房也相继产生。 涉外商品房的业主大多为港、澳同胞和海外侨胞，他们按海外生活的水准对商品房 提出售后要求，也对所购房产保值、增值和居住环境舒适、文明程度提出要求，传 统的福利型房管制度无法适应这新形势。 1 9 8 1 年3 月1 0 目深圳市为了给第一个涉外商品房一东湖丽苑小区提供良好的 服务，参照中国香港的物业管理，成立了深圳市物业管理公司。因此，物业管理在 中国产生了。深圳的做法于2 0 世纪9 0 年代，在全国范围内全面推行，使得物业管 理得到了快速发展。 经过多年的探索，我国的物业管理取得了重大进展。管理领域逐步扩大，物业 管理服务从住宅逐步扩展到工业区、办公楼、学校、医院、商场等各类物业：行业 发展初具规模，物业管理服务以房地产业发展、房地产市场发展为依托，涉及社会 服务业务的多个领域，包括了房屋及相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化养护、 保安、家政等众多服务内容；法制环境不断改善，国家制定了一系列有关物业管理 的规章制度、法律法规，如物业管理条例、物业管理企业财务管理规定等等。 1 2 3 国内对于前期物业管理存在问题的研究现状 虽然我国的物业管理取得了发展，但是近年来物业管理行业存在的问题和纠纷 不断，尤其是作为物业管理的重要环节和前提的前期物业管理存在着很多问题。不 少专家学者认识到了前期物业管理存在的问题而且作出了研究。 福建工程学院法学系许步国副教授回、重庆市国土资源和房屋管理局物业处处 长朱希全。都指出前期物业管理在前期物业服务合同、物业承接验收、招投标和业 主临时公约等方面存在着问题。 中南民族大学副教授罗卫平罾主要是从法律的角度分析前期物业管理在承接验 收中是否资格、前期物业管理的时间如何界定等问题。认为，可以赋予前期物业企 业承接验收的资格，但对其法律效果应予以完善。前期物业管理的开始，以物业上 的权属性质属于区分所有权为前提。前期物业管理于业主委员会与物业管理企业签 订的物业服务合同生效时终止。 周光华。和翁国强 都指出前期物业管理在招投标环节中存在着问题，其中周光 华指出政府监管不力而翁国强指出政府过于干涉前期物业招投标，两者的观点从表 面看是矛盾的，实质上周光华指的是地方政府没有强制要求开发商必须实行招投 。许步国对我国前期物业管理若干法律问题的思考行政与法2 0 0 5 年第3 期 。朱希全加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提重庆物业2 0 0 4 年第6 期 。罗卫平前期物业管理若干问题研究中南民族大学学报( 人文科学版) 2 0 0 6 年第6 期 。周光华前期物业管理招投标为何难以推行现代物业2 0 0 4 年第3 期 。翁国强前期物业招投标的难点与对策中国物业管理。2 0 0 4 年第3 期 标，而翁国强指的是政府在招投标过程中，集“评判”和“参与”于一身，是政府 在执行了招投标时干涉，并不是在招投标是否执行上的干涉。 另外，还有物业管理人员根据自身在前期物业管理活动中的经验，分析前期物 业管理的具体活动，包括卫生保洁、装潢管理、竣工资料的管理等等方面来分析前 期物业管理。 综上所述，目前国内关于前期物业管理的研究大都是集中在前期物业管理存在 的问题和对策上，有些文章是侧重于前期物业管理的某个具体的环节如：招投标、 服务管理合同、交接验收等来入手分析前期物业管理，也有从法律的角度分析前期 物业管理合同、前期物业管理主体等来分聿斤如何规范前期物业管理。另外，很多文 章在概念上并没有把前期物业管理和前期介入区别开来，对两者的概念模糊不清楚 甚至把两者混为一谈。 此外，还有很多关于物业管理研究的文章中涉及到前期物业管理，但大都是“点 到为止”，并没有深入的研究前期物业管理存在问题的根源和前期物业管理存在的 问题对物业管理存在问题的影响。 1 3 研究思路 通过对文献资料研究的基础上，总结前期物业管理存在的问题以及解决途径。 主要是通过对前期物业管理的基础理论、概念和法律研究上，并结合即将实施的物 权法对前期物业管理的相关规定，分析我国前期物业管理存在的问题以及对策建 议。从前期物业管理的具体环节入手来分析在具体环节上存在的问题，来保证前期 物业管理的每一个环节都按照法律法规来实施，并且保护业主、物业管理公司、开 发商三方主体的合法权益。 本文第一章主要是前期物业管理的概念，从基本概念上分析了解前期物业管理 的特征，使其与正常物业管理区别开来，并重点区别了前期物业管理与早期介入这 两个容易混淆的概念。 本文第二章主要是对前期物业管理的法律分析，从前期物业管理的法定内容入 手，并且分析当前关于前期物业管理的法律法规，结合物业管理涉及的主要理论 建筑物区分所有权来分析即将实施的物权法中关于前期物业管理的规定。 本文第三章主要是结合前期物业管理的立法上和实践中存在的问题，从前期物 业管理的各个具体实施的环节来分析前期物业管理存在的问题。 本文第四章主要是根据第三章分析的前期物业管理存在的问题，来得出相应的 对策建议，来完善我国的前期物业管理。 4 2 前期物业管理的概述及相关理论阐述 2 1 前期物业管理的概念 2 1 1 物业管理的概念 “物业”对应的英文是“r e a lp r o p e r t y 或“r e a le s t a t e ”，含义是：“财产、资产、拥有 物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。“物业”一词，通常意指已建成并 投入的房屋及其配套设施、设备和场地。正如香港大法官李宗锷在其所著香港房 地产法中所说：物业，是单元性地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼字是一物 业，一农庄也是一物业。国但在我国大陆，对“物业”一词的使用一般仅限于“物业管 理”之中，其他地方一般是使用“房地产”这一习惯称谓。 根据物业管理条例第二条的规定：物业管理是指业主通过选聘物业管理企 业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进彳亍维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2 1 2 前期物业管理的基本概念 建设部2 0 0 3 年颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法第一章第二条 规定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选 聘物业管理企业实施的物业管理。它明确的界定了前期物业管理的概念，把前期物 业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。因此，前期 物业管理是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。 前期物业管理按照时间划分可以分为两个阶段：第一阶段是从项目初始至工程 竣工验收合格为止，对于物业管理企业而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶 段的物业管理活动通常由开发公司自己负责：第二阶段是从工程验收合格开始到业 主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效为止，这个阶段的物业管理 服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中，由于 某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界线。圆 。李淑颖前期物业管理法律研究东北财经大学硕士学位论文 。闫允宇如何规避和化解前期物业管理中的风险现代物业管理2 0 0 6 年第9 期 ： 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 2 2 前期物业管理的内容 前期物业管理涉及的内容较多，物业管理条例规定了前期物业服务合同、 业主l 临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业 管理用房、物业保修等。在前期物业管理服务协议( 示范文本) 中规定物业管 理服务内容：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设旌设备及其运行的维护和管 理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。在具体实施中前 期物业管理主要包括以下几方面的内容： 2 2 1 早期介入 物业管理企业在开发商早期策划小区建设规划方案时，就要积极参与。这个阶 段主要是注意小区规划设计方案中，配套项目是否齐全，档次是否与小区定位相符， 物业管理的房屋设施及功能是否齐全等。同时要深入施工现场，掌握第一手资料， 尤其要了解隐蔽工程的实施情况。 2 2 2 签订前期物业管理协议 在房屋销售阶段，应同步向业主宣传物业管理规定，公开收费标准，签订前期 物业管理协议。及时了解业主的具体情况，剖析该小区购房群体的收入水平、文化 程度、政治素质和承受能力，有针对性地拟定该小区收费标准和物业管理方案，有 利于今后物业管理展开。 2 2 。3 小区验收 主要验收项目有房屋室内工程设备验收及小区配套设施验收，资料验收，设施 计量验收，钥匙验收等等。 2 2 4 清场封闭小区 小区验收移交之日就是清场封闭之时，此时小区内外来人员、设备、材料、车 辆一律退场，需要进入小区的一律凭证通行。 2 2 5 业主入住验收 这个阶段主要由业主与物业管理业公司对室内工程质量和设备使用功能进行验 收移交。同时要检查水、电、气的计量表使用情况，界定业主交费的起始度量。移 交房屋时，所有钥匙要一次性全部交给业主，未经业主同意不得擅自预留和复制。 至此房屋所有权和自用部位的使用管理责任，正式转移到业主。 2 2 6 组织保修 保修期应从房屋交付业主使用之日起计算。在保修期内，对住户反映的问题， 物业管理企业要依照开发商委托合同的要求，立即组织维修。维修情况住户要签字 6 硕士华位论吏 m a s f e r s t h e s i s 认可，物业管理公司要登记备案，对维修结果要组织回访。凡因用户使用不当或擅 自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，不在保修之列，由责任人承 担责任。 2 2 7 维修养护 保修期满后，物业管理企业依照与开发商签订的委托管理合同和与业主签订的 前期物业管理协议，对房屋和配套设施进行日常维修保养。为保证业主正常的生活 秩序，物业管理企业要建立二十四小时值班制度，随时处理维修事务。 2 2 8 整理小区档案资料 完整的档案资料是日后物业管理的基础，前期物业管理阶段是收集整理资料的 最佳时机。小区资料应按综合文书图表、房屋栋号、公共设施、物业管理分类立卷 按序号归档，专柜存放。按规定建立全宗简介，查卷目录和卷内目录便于日后查阅 使用。o 2 3 前期物业管理的特征 2 3 1 时间段的区别 一般物业管理是从成立业主委员会选聘物业管理公司开始，而前期物业管理仅 存在于业主委员会成立之前。 2 3 2 法律主体不同 一般物业管理是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权，而前期物业管理 期间，由于业主委员会没有成立，没有行使选聘物业管理公司的职能机构，但已经 有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开发商按照法律规定选聘物业 管理企业。 2 3 3 风险性大 前期物业管理由于其不确定性导致其风险高于一般物业管理。其不确定性主要 表现于以下几点： 首先，物业管理人员带来的不确定性。物业管理企业要挑选具有一定物业管理 知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构专门负责前 期物业管理工作。另外，还要指派工程技术人员对物业建筑规划、建筑材料、工程 质量、配套设旎建设等向开发商提出改正意见和建议的。前期物业管理工作开展主 要依赖于物业管理人员的专业和管理水平的高低，因此，物业管理人员素质的高低 。李农浅议住宅小区的前期物业管理介入中国物业管理2 0 0 6 年( 增刊3 ) 7 o 一 硕士擘住论丈 m a s t e r s ，r h e s i s 决定着前期物业管理活动开展的好坏。 其次，时间的不确定性。分期建设的楼盘一般为期房，根据销售情况决定下一 阶段是否开工建设。这种项目，往往建设期限难以确定从而使前期物业管理的时间 拉长。对工程的持续的人力、物力投入不断增加，这一过程的期限，可能会变得难 以预测。因此，前期物业管理的起止时闯需要在合同中明确界定，特别是分甥建设 的住宅小区，更需要有一个科学的时间划分。o 正是由于前期物业管理存在着不确定性，使其结果不可预见，也就是如果前期 物业管理公司把握不住机会，物业公司可能最后会因为失去小区的管理资格而血本 无归。因此，前期物业管理的风险大于一般物业管理。 2 4 前期物业管理与早期介入的区别 随着越来越多的人认识到前期物业管理的重要性，前期管理与早期介入已经被 业内人士关注，但是经常混淆，因此，要从概念和内容上把两者区别开来，从而准 确的研究前期物业管理。 从前面关于前期物业管理的两个阶段的分析，可以看出早期介入是前期管理的 第一个阶段的内容。早期介入与前期管理是两个不同的阶段，其内涵概念也不一样， 不能混为一谈为“早期管理”或“前期介入”等模糊概念。 2 4 1 早期介入 早期介入是指物业接管验收之前，物业管理企业从今后物业使用者、管理者角 度积极参与房地产开发建设的行为。 其相关法定意义和特点是： 1 、非法定性，非强弗5 性； 2 、由开发商自主聘请物业管理企业参与，签订合同( 顾问合同) ； 3 、顾问性质，物业管理企业对房地产开发无指挥权、决定权，只有顾问建议 权： 4 、物业管理企业没有管理物业的客观对象和职能，因此这阶段无管理可言， 不能称“早期管理”； 5 、工作内容仅( 或主要) 涉及规划设计和工程施工建设，无秩序维护和环境 保护等； 6 、费用由开发商全额承担。 o 闫允宇如何规避和化解前期物业管理中的风险现代物业管理2 0 0 6 年第9 期 硕士擘位论文 m a s t e r st t l e s i s 2 4 2 前期管理 按前期物业管理招标投标管理暂行办法是指“在业主、业主大会选聘物业 管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 其相关法定意义和特点是： l 、法定，有相关的法律依据； 2 、由开发商按相关法规招投标选聘物业管理企业，签订“前期物业服务合同” ( 委聘合同) ； 3 、管理性质，物业管理企业在接管验收后取得了物业管理的客观对象和职权， 因此可以在法规和合同规定范围内行使管理职权； 4 、有管理权限，并非仅仅是“介入”，因此这阶段不能称为“前期介入”； 5 、工作内容涉及物业管理全部服务：运行、维保、秩序维护、环保等； 6 、费用由物业管理企业承担。 法规规定，建设单位在签订买卖合同前( 含预售预租) ，必须与选聘的物业管 理企业签订项目前期物业服务合同，尽管如此，也不意味着前期物业服务内容提前 涵盖“预租售”和“竣工验收”等，建设部前期物业服务合同( 示范文本) 可以佐证。 至于“早期介入”早到何时，取决于开发商的理念，最早可到立项、可行性研究、 听取物业管理企业以往项目的使用信息反馈及管理经验；最迟可到接管验收时才让 物业管理企业介入，也即没有早期介入，直接开始前期管理。 综上所述，早期介入和前期管理的差异见表2 1 ：o 表2 1 早期介入和前期管理的差异 项目早期介入前期管理 法律规定无 有 聘用关系开发商自主招聘 按法定招聘 时间物业接管前物业接管以及物业接管后 合同性质顾问咨询前期物业管理 管理对象无有 管理职权无 有 工作内容 规划设计和施工建设顾问建议物业管理全部服务，运行维 保，秩序维护，环保等 费用开发商全部支付管理费用支付 。张佑国物业管理的早期介入和前期物业管理之区分中国物业管理2 0 0 5 年第9 期 9 硝士擘位论文 m a s t e r st i t e s i s 前期物业管理公司在管理时早期介入对于物业公司的管理具有“防范于未然”的 作用，例如：对施工建设的介入，不仅可以更好地帮助开发建设商把好施工建设关， 而且对于隐蔽工程的了解便于物业日后的养护和管理，同时也可以减少关于物业质 量的纠纷。因此前期物业管理公司要做好早期介入这一重要环节。实践证明，物业 管理企业在开发期间就实行物业管理的早期介入，其直接作用与间接作用都是很大 的。它既能较好地履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任，更能在一 定程度上防范前期物业管理中的风险。 2 5 前期物业管理的重要意义 我国的物业管理条例把莳期物业管理问题摆在重要的位置，物业管理条 例总共七十条，其中第二十一条至三十一条共十一条涉及前期物业管理，并设立 专章，由此可知前期物业管理的重要性。 2 5 1 前期物业管理是实施物业管理的重要的基础 前期物业管理是实施后期物业管理的前提，是物业管理的重要环节，物业管理 行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题。例如，业主与物业管理 公司就房屋质量发生的纠纷、业主拒交物业管理费等都是来源于前期物业管理中存 在的问题。前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对 较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。而前期物业管理中关于物业的承 接验收、业主临时公约等具体问题也容易引发物业管理企业与业主的纠纷。因此解 决好前期物业管理存在的问题对解决物业管理问题有着至关重要的作用。 2 5 2 前期物业管理可以保障各方的利益 加强前期物业管理，不但能保证业主的长远利盏，还能减少开发企业在建设过 程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房 产的销售，使开发商达到预期的收益。同时，加强前期物业管理，有利于规范物业 管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对立情绪，减少“三方”之间的 矛盾和前期遗留的诸多问题，保障三方的利益。 认真研究前期物业管理中的问题，对规范前期物业管理、保障前期物业管理活 动当事人的合法权益，减少物业管理中的矛盾和纠纷，增强前期物业管理透明度， 具有十分重要的意义。 1 0 ： 硕士学位论文 m a sf e rs7 r h e s i s 2 。6 前期物业管理的相关理论阐述 2 6 1 服务经济学理论 服务经济学是研究在服务产品的生产和流通过程中，发生的人与人之间的经济 关系及其规律的学科。服务是一个极为广泛的概念，服务经济学研究的对象和范围， 是生产和经营服务产品的服务业的经济活动。从2 0 世纪3 0 年代，英国经济学家 费希尔在安全与进步的冲突一书中提出“第三产业”的概念以后，人们开始对 第三产业进行理论研究。第三产业又称服务产业，所以也是对服务经济理论研究的 开始。第三产业是农业、工业以外的包括文教卫生、政府机关、军队警察在内的各 行各业的总称，内容十分庞杂。服务产品的生产和再生产，是服务业的经济活动中 人与人的相互关系的基石，服务经济学就是以这些关系作为主要的研究对象。 服务产品作为商品必须进入市场才能实现自身的物质替换和价值补偿。服务企 业的生产和经营活动，也是以市场为舞台。因此，对服务产品市场的研究，也是对 服务业内部和外部的纵横交错的经济关系的研究。同时，由于服务产品的特殊性， 决定了服务产品市场不同于实物产品市场。例如，服务产品市场的弹性很大，是由 于自我服务与社会服务经常处在相互替代的变动之中。服务企业或单位若要扩展市 场、开拓市场，必须使自己的服务产品适销、优质、廉价。因此，对服务业进行计 划指导，也要以服务产品市场的特点为依据。 就物业管理来说，物业管理的研究必须以物业管理这一服务产品的特殊性为基 础。不能孤立地考察物业管理的经济活动，而是在它同国民经济各个部门的相互联 系中考察。 2 。6 2 产权理论 新帕尔格雷夫经济学解释，产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济 物品多种用途进行选择的权利。产权的基本要素，即所有权、使用权、收益权、转 让权。产权反映的不是人与物的关系，而是人与人的关系。具体的说，产权是物品 所有者“实麓一定行为的权利”，是由于物品的存在和使用，影响自己或其他人的 受益或损害，因而所有者在法律或契约范围内对物品多种用途作出选择的权利。 产权分为：私人产权、社团产权、集体产权、公共产权和国有产权等( 在本文 中主要阐述集体产权) 。集体产权是指行使对资源的各种权利的决定必须有一个集 体作出。在小区中，产权行使时需由集体决策机构( 即业主委员会) 以民主的程序 。中国学习资料站w w w t c s t 0 0 8c o r n o 中国学习资料站w w w t c s t 0 0 8c o r n 作出决定或约束，作用的对象物主要是：小区公用设施、场地等。 2 6 3 建筑物区分所有权理论 多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区 分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生的一项重要不动产权 利，是指数个权利主体区分建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权， 并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权以及 因其共同关系形成的成员权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不 动产的占有、使用、收益和处分权；而建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共 有部分共有权以及因共同关系而生的成员权三者复合而成。现代建筑物区分所有权 制度不仅是现代民事法律制度的一项基本的不动产所有权形式，而且构筑了现代物 业管理的理论体系。作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权己经为德国、 法国等以及我国港、澳、台地区在内的世界众多的发达国家和地区民事立法所普遍 确立。 建筑物区分所有权与物业管理的各项活动息息相关，建筑物区分所有权不仅是 建立物业管理活动中的业主大会、业主委员会、管理规约等制度的基础，而且还涵 盖了物业管理立法、物业管理各责任主体的法律地位、物业管理法律关系、业主的 权利义务、物业管理公司的选聘、物业管理服务合同的订立、管理费的收取和使用、 建筑物共同费用的分摊、装修管理、建筑物整体的使用和管理以及维修保养、建筑 物的修缮改良以及更新重建、共有收益的分配与使用等等在物业管理活动中所遇到 的一系列理论和实践问题，可以说，建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系 和法律基础。 关于建筑物区分所有权的意义，历来争议很大，大致有一元论说、二元论说、 新一元论说和三元论说等。受各种学说影响，各国和地区的立法也不尽相同。 一元论说又称“一元主义”或“元论”，该说又分为“专有权说”和“共有权说”。 专有权说认为，建筑物区分所有权即指区分所有权人于区分所有权建筑物专有部分 上所享有的权利专有所有权。1 8 0 4 年法国民法典第6 6 4 条、日本昭和3 7 年建筑物区分所有权法第2 条采用该学说。我国台湾学者史尚宽、刘得宽二位 先生持此学说。我国大陆学者一般不采用该学说。共有权说以集团性，共同性为立 论精神将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。日本昭和5 8 年修正 后的建筑物区分所有权法，1 9 6 3 年2 月1 9 日瑞士修正其民法典而增订的区分所 有权规定采用此学说。我国大陆学者采用此该学说者极少，杨立新教授采用该学说。 二元论说认为建筑物区分所有权乃指由区分所有建筑物专有部分所有权与共 用部分持分权所构成。法国1 9 3 8 年有关区分各阶层不动产共有之法律第5 条、 法国1 9 6 5 年分层住宅所有权法第2 条和第3 条、我国台湾民法第7 9 9 条、美 国加利福尼亚州民法典第7 8 3 条均采用该学说。我国建设部1 9 8 9 年颁布的城市 异产毗连房屋管理规定也采用该学说。我国学者采用该学说者较多，著名学者王 刮明教授力主该学说。 新一元论说认为，建筑物区分所有权即指区分所有者于区分所有建筑物“享益 部分”上所享有的权利。该学说主要为部分法国学者所采用，我国没有学者采用该 学说。该学说也没有立法的支持。 三元论说认为建筑物区分所有权系指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用 部分持分权以及因共同关系所生之成员权所构成。德国现行住宅所有权法采用 该学说。我国大陆学者陈华彬力倡该学说，该学说也得到我国很多学者支持。 二元论说和三元论说在我国是主流学说。但无论是采二元说还是三元说，区分 所有权都包括专有部分的专有权和共有部分的共有权。 o 罗卫平，前期物业管理若干问题研究，中南民族大学学报( 人文科学版) 2 0 0 6 年第9 期 3 对我国前期物业管理的法律条例分析 3 1 我国前期物业管理的法定内容 前期物业管理涉及的法定内容较多，我国很多法律条例都涉及到了前期物业管 理本文在此就不一一叙述，主要从物业管理条例来分析前期物业管理。物业 管理条例( 以下简称条例) 主要规定了前期物业管理服务合同、业主临时公约、 前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业 保修等方面内容。 3 1 1 前期物业服务合同 条例第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单 位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”由此可见，前期物 业服务合同是开发商与物业管理企业签订的，这是前期物业管理活动得以实现的一 个基本的法律文件。依法共同遵守前期物业服务合同的约定，是开发商、业主与物 业企业的基本义务。国家建设部2 0 0 4 年颁布的前期物业服务合同( 示范文本) 中，把前期物业服务的主要内容分为物业共用部分的维修、养护、运行和管理；物 业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物 维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水 管道、污水管道的疏通；公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容，开 发商与物业管理企业根据建设、服务事项的需要和要求对其具体内容做出共同约 定。 业主承诺了合同的规定内容，也就必须在前期物业管理阶段服从物业企业依法 依约的管理。这样既维护了业主的正当利益，也减少了物业纠纷的发生。如果业主 拒绝接受前期物业服务合同的条款，也就意味着房屋买卖无法成交，这无疑也是对 建设单位和物业企业的有效制约。按照这些规定，业主在与建设单位签订商品房买 卖合同时，应就前期物业管理的服务内容、服务质量、收费标准、交费时间等进行 明确的约定。物业企业在房屋交