经济适用房可行性研究报告

目 录 一、总 论 . 3 1.1 项目背景 . 3 1.2 项目概况 . 7 二、政策环境与市场分析 . 13 2.1 政策环境 . 13 2.2 市场分析 . 18 2.3 销售方案 . 23 三、建设地点与建设条件 . 25 3.1 建设地点 . 25 3.2 建设条件 . 27 四、规划建设方案 . 30 4.1 规划设计依据 . 30 4.2 规划设计主题 . 31 4.3 总规划方案 . 31 4.4 设计方案 . 35 4.5 配套设施 . 40 五、节能节水措施 . 50 5.1 节能原则 . 50 5.2 编制依据与原则 . 50 5.3 节能措施 . 51 5.4 节水措施 . 53 六、环境影响评价 . 54 6.1 环境现状 . 54 6.2 项目建设与运营对环境影响 . 54 6.3 环境保护措施 . 56 6.4 环境影响评价结论 . 58 七、劳动安全卫生与消防 . 60 7.1 劳动安全 . 60 7.2 卫生防护措施 . 61 7.3 消防 . 61 八、组织机构与开发进度安排 . 64 8.1 组织机构 . 64 8.2 开 发进度安排 . 65 九、项目招投标方案 . 67 9.1 编制依据 . 67 9.2 招标要求 . 67 9.3 招标方案 . 68 十、投资估算与资金筹措 . 70 10.1 投资估算 . 70 10.2 资金筹措 . 75 十一、项目财务分析与指标 . 77 11.1 基础数据的选择 . 77 11.2 营业收入与经营成本 . 77 11.3 项目财务分析 . 78 十二、 结论与 建议 . 80 3 / 85 一、总 论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 *房地产开发有限责任公司 “ *花园”住宅小区一期工程 1.1.2 建设单位概况 本项目由 *房地产开发有限责任公司（简称 “ *房地产 ” ）开发建设。 * 略 1.1.2 可行性研究报告编制 原则与 依据 1.1.2.1 编制原则 1、 严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模， 做到 选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。 2、 坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策 的建 议，为有关部门审批项目提供依据。 3、 本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的 可行 性。 4、 认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程 中产 生的不利影响。 5、 在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行 4 / 85 国 家和 地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。 6、 力求建造一处“经 济、适用、安全、舒适”的居住小区，为当地广大中低收入家庭提供安全可靠的宜居环境。 1.1.2.2 编制依据 1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724 号）； 2、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发 200637 号）； 3、 *人民政府关于加快住房保障体系建设切实解决中低收入家庭住房问题的通知（ *号）； 4、建设部等颁布经济适用住房管理条例（建住房 2007258 号）； 5、 *市 *市住房建设规 划 (20082012 年 )； 6、建设单位与 *政府签订的土地开发协议书； 7、 *人民政府关于公布经济适用住房管理暂行办法的通知（ *号）； 8、国家发展和改革委员会投资项目可行性研究指南（试用版）； 9、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 10、 建设单位提供的有关资料和基础数据。 1.1.3 项目提出的理由与 过程 *市 拥有 储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前已经发现的具有 5 / 85 工业开采价值的重要矿产资源有 *类 *种，是 全国 的重要煤炭和天然气产地。 *略 于此同时，随着 *市 *区 的建设， *政府所在地 *区 凭借其优越的地理位置，成为 *市 重点建设的主城区，另外以重要的能源基地和旅游资源和区位优势，使 *市 机场坐落在该 区 ，为 *区 扩张城市规模、完善基础设施、丰富城市内涵提供了难得的发展机遇。 然而， *区 作为地处西部较为偏僻地区，其城市发展基础和人民居住环境条件均为非常薄弱，随着其经济社会的快速发展和城市化进程的不断加快，城市基础设施建设和住房供求矛盾日益突出，已不能满足日益发展的社会需求。 为了加快城市基础设施建设和满足 城镇居居住需求， *政府以*区 并入 *市 “一市三区”规划、大力发展城市化进程之际，提出了加快建设城市基础设施、改善居住条件为重点的旧城区改造和新城区建设工作。其中，经济适用房作为满足城市中低收入家庭居住需求的重要保证措施，得到了 *政府的高度重视，在 全省 城市建设规划中把经济适用房的建设作为一项重点民生工程来抓，并严格按照国家、自治区经济适用住房的相关政策，本着积极稳妥、量力而行、分步实施的原则，组织实施经济适用住房的建设工作。 在此背景下， *房地产开发有限责任公司 作为 *市 房地产开发行 业的领军者 ，凭借其雄厚的实力和良好的品牌，成为 *重点引进的房地产开发企业。根据 *城市建设规划， 区 政府与 *房地产公 6 / 85 司于 2009 年 3 月就 *区 *路 北、 *路 路东侧的 F10#地块的开发建设签订了合作开发协议。根据协议条款，该地块将用于住宅小区开发项目，其中根据 区 政府的要求建设一批经济适用房，其余土地则由企业以市场化的原则进行开发建设。 对该地块的开发建设， *房地产根据合作开发协议和当地城市建设规划，结合自身的项目开发计划，提出了现行开发经济适用房项目，以优先满足中低收入家庭日 益迫切的居住需求。同时，为了使经济适用房住户能够分享优质的居住环境和物业条件，拟将该地块统一命名为“ * *花园住宅小区”，使经适房与商品 房形成有机结合，为广大市民提供环境优良、居住舒适、安全卫生的宜居生活区，以满足 居 民日益增长的高品质居住需求。 对于该区域建设项目 ，本公司 接受编制可行性研究委托后， 组织有关专业技术人员对本项目所在地进行了 实地考察 ，充分考虑了建设环境、工期、效益的要求，进行了相关的材料收集和调查研究，对建设地点的水文地质等情况以及 当地 经济适用住房市场供求现状等进行了认真的调查研究，结合实 际情 况，组织有关专家对研究方案进行了 分析 论证，并与建设单位交换了意见，在此基础上编制了可行性研究报告 ，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。 7 / 85 1.2 项目概况 1.2.1 拟建地点 本项目场址位于 *区 西侧偏北位置，地处老城区和新区过渡地段， *路与 *路 交汇处的东北侧。 项目 场址西靠 *路 路、南邻 *路 ，西北侧为 *街、东北侧为 *路，东侧为 *街，场区基本呈向北延伸的五边形。 本期工程是 *花园小区的一期工程， 主要建设经济适 用房 ，占据场区东北部，三面沿街，分别为东南侧 *节、东北侧 *路、西北侧*街，平面布置呈三角形。 1.2.2 建设规模与目标 本 期工程 总用地面积 45789m2（约合 68.68 亩 ），其中净用地面积45294m2（约合 67.94 亩） ， 主要建设 13 栋多层（ 6 层）住宅楼（经济适用房）， 总建筑面积 50431 m2。根据国家经济适用房建设有关规定，本项目单户建筑面积控制在 60m2左右，能够解决 840 户 中低收入家庭2940 人 的住房需求 。 本项目 是根据 区 政府要求而开发建设的经济适用房，其用地由 区政府负责征用和拆迁安 置补偿，由 *房地产进行规划设计和施工建设，并一次性建设配套基础设施建设，保障入驻居民的正常生产生活。 因开发对象为经济适用房，其销售 对象为 *区 符合购置经济适用房条件的城镇中低收入家庭。在开发建设过程中，建设单位在满足政府制定的限价政策下以收支相抵微利原则进行开发建设，具体购房 8 / 85 资格审核和购房批准工作由 区 政府有关部门负责 。 1.2.3 总投资与效益情况 1、总投资与资金筹措 本项目估算总投资为 8519.34 万元，土地费用 949.65 万 元、 前期工程费用 158.72 万元、基础设施建设费用 1290.29 万元、建筑安装工程费 5295.26 万元、开发期税费 172.07 万元、其他费用 180.04 万元、预备费 218.46 万元，根据项目建设管理和销售过程的需要，计提管理费用 202.33 万元、销售费用 58.10 万元。 根据建设单位的投融资计划，本项目投资开发资金由建设单位自筹解决。 2、 财务评价 根据经济适用房建设管理规定，本项目以保本微利的原则进行建设和销售。产品销售价格以开发建设投资为基础，使利润率控制在 3%以内的原则进行定价。 根据上述原则，本项目销售价格为 1920 元 /m2，总销售收入为9682.75 万元， 547.08 万元、土地增值税为 290.48 万元 ，利润总额为325.85 万元，上缴所得税 81.46 万元，税后利润为 244.39 万元 。 项目平均开发投资额为 1689.31 元 /m2， 税后利润为 244.39 万元 ，项目 投资利润率为 2.87%、 销售利润率为 2.42%，符合 国家 经济适用房建设项目 3%的利润率控制标准，说明销售价格的确定较为合理，是符合保本微利的建设原则。 9 / 85 1.2.5 问题与建议 本项目作为 经济适用房建设项目 ， 属于政策性开发工程，具有较强的公益性特点。因此开发建设以盈利目的，以收支相抵的原则进行，旨在为当地中低 收入家庭提供居住条件，以满足城镇住房困难户居住需求。 因此， 特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本 费用的管控 力度， 使建设成本控制在合理范围内，并协调有关部门争取有关减免优惠政策，以最大程度降低工程建设成本，为购房户提供经济、安全、优质的居住条件 。 由于本项目属于政策性开发过程，具有很强的公益性特点，由于可行性研究阶段估算的建设费用具有一定的不确定性，因此在本项目房屋最终销售价格的确定上，建议采用下述原则： 1、 建安工程费用以现行计价定额做竣工决算，并由当地政府审计确认。 2、 工程建设其他费用（含土地费）以实 际发生列支，并经政府设计确认。 3、 以政府确定后的总建设费用为基础，根据国家经济适用房有关价格管理规定进行最终销售价格的确定。 另外 ， 建议 建设单位在工程建设过程中落实好以下几项工作，使项目开发建设能够顺利实现预期效果 ： 10 / 85 1、加紧 做好 前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。 3、积极、及时 、足额 落实 工程建设资金 ，确保工程建设如期、顺利 完成 。 4、精心安排 各项工作 ，确保工期、质量、投资控制目标的 顺利如期 完成。 5、工程实施过程应有 全程监控 ， 确保本工程不出现任何人为的毗漏。项目单位应制定严格的验收标准，严格合同管理，保证 工程的经济安全、环境保护和 功能完善。 11 / 85 1.2.6 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项 目 单位 数值 备 注 一 基础指标 1.1 总占用地地面积 m2 45789 68.68 亩 其中：净用地面积 45294 67.94 亩 1.2 总建筑面积 m2 50431 其中：地上建筑面积 m2 50431 地下建筑面积 m2 0 1.3 建筑密度 18.55% 1.4 容积率 1.11 1.5 绿化率 35% 1.6 可出售面积 m2 50431 1.6.1 经济适用房 m2 50431 1.7 住户总数 户 840 1.8 居住人口数 人 2940 （户均 3.5 口人） 1.9 平均户型面积 m2 60 1.20 计划开发经营期 年 2 开发期 年 2 销售期 年 1 第二年 二 经济指标 2.1 总投资 万元 8519.34 2.1.1 其中：开发建设投资 万元 8519.34 2.1.2 经营资金 万元 0.00 2.2 资金筹措 万元 8519.34 2.2.1 其中：资本金 万元 8519.34 2.2.2 银行借款 万元 0.00 营业收入 0.00 2.3 营业 收入 万元 9682.75 2.4 营业税金及附加 万元 547.08 12 / 85 2.5 土地增值税 万元 290.48 2.6 营业利润 万元 325.85 2.7 所得税 万元 81.46 2.8 税后利润 万元 244.39 三 单位面积指标 3.1 单位面积售价 元 /m2 1920.00 按可出售面积加权平均 3.2 单位面积开发建设投资 元 /m2 1689.31 按可出售平均分摊 3.3 单位面积土 地成本 元 /m2 188.31 按可出售平均分摊 3.4 单位面积利润总额 元 /m2 64.61 按总建筑面积平均分摊 3.5 单位面积税金 元 /m2 182.23 按总建筑面积平均分摊 3.6 单位面积税后利润 元 /m2 48.46 按总建筑面积平均分摊 四 财务评价指标 4.1 投资利润率 2.87% 4.2 投资利税率 12.70% 4.3 销售利润率 2.52% 4.4 项目投资内部收益率 5.46% 税前 4.5 项目投资内部收益率 4.10% 税后 4.6 项目投资财务净现值 万元 25.10 税前 4.7 项目投资财务净现值 万元 -48.79 税后 4.8 全部投资投资回收期 年 1.96 税后 13 / 85 二、 政策环境与市场分析 2.1 政策环境 2.1.1 我国房地产政策概况 我国自 1998 年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业一直以较快的速度发展，从而带动城镇住房价格尤其是大中城市房价的迅猛增长。另外，随着房价的快速增长， 投资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋造成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长、优化房地产结构、稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行，国务院自 2005 年开始陆续出台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。 如 2005 年 3 月出台的加强房地产市场引导和调控的八条措施，提出了以稳定房价为主的八条措施（俗称国八条），以及随即出台的房贷政策、价格政策和融资政策等； 2006 年 5 月国务院出台 了以调整结构为主的六项措施（俗称国六条）及其细则关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，其中明确提出了 “ 9070”政策，即套型面积 90 平方米以下户型占开发总面积的 70%以上，以及相应的税收、信贷政策，对各地房地产供应结构不合理、价格 14 / 85 过快增长做出了进一步的控制和引导政策。 同时，为了解决城镇住房困难户和中低收入家庭的住房需要，国务院和财政部、住房与城乡建设部等部委也陆续出台了国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用房管理办法、廉租住房保障办法等针对中低收入住房困难家庭的保证性住房政 策，逐渐形成了商品化与保障性同步运行的住房体制，为社会各层次居民提供了多样化、正对性的住房供应体系。 2.1.2 我国经济适用房政策概况 1、 经济适用房概述 经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势 而 由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的 特殊 商品房 。 经济适用住房 是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 一般 由 政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 ，其 价格一般 按建设成本确定。它是具有社会保障性质的商品住宅 ， 具有经济性和适用性的特点。 其中 经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。 15 / 85 2、 我国经济适用房政策 我 国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度， 一般由单位统一建房再统一分配给个人居住。随着我国改革开放的进一步深化和市场经济的初步形成，这种分配制度已不能适合我国经济建设和社会发展趋势。因此国务院于 1991 年下发了 关于全面进行城镇住房制度改革的意见，标志着一轮城镇住房制度改革的开始。随着住房制度改革的深逐渐入，国务院下通知于 1998 年下半年开始全面停止城镇 住房实物分配 、 实行住房分配货币化， 从此基本完成了我国城镇住房市场化改革，使房地产行业基本实现了市场化。 虽然城镇住房市场化改革是我国实现社会主义市场体制的必经之路，但是因城镇居民收入水平和家庭条件的的不同，出现了一部分城镇中低收入家庭住房困难现象。对此，作为城镇住房改革的补充和调剂，于 1998 年开始推出了面向中低收入住房困难家庭的经济适用房制度， 19992005 年成为我国经济适用房建设的高速发展期， 经济适用房在全国各地的快速发展， 以其低廉的 房价 逐渐成为中低收入家庭 的首选 。 为了给城镇中低收入家庭提供经济适用的居住环境，我国在实行经济适用房制度中，制定出台了相应的各项优惠政策和限制条件，以保障住房建设中的经济性和适用性。如 免征城市基础设施配套费和商 16 / 85 业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费 ， 建设用地采取行政划拨方式供应，优先办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费限于 1% 3%，市场利润被限在 3%以下。 随着经济适用房制度的推行，因其低廉的 价格和各项优惠政策条件，近几年在经济适用房建设中也出现了一些负面效应，如改变用地性质、改建商品房、套取优惠政策、变相推向市场等现象，使经济适用房变成了少数部分人谋私利的工具，而真正的中低收入者很难购得经济适用房，给社会造成了一定的恶劣影响。 针对经济适用房建设中出现的不良现象，为了 改进和规范经济适用住房制度 、 保护当事人合法权益， 使经济适用房制度真正成为一项符合群众利益的民生工程，国家建设部 根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724 号） ，联合国家发改委、监察部、财政部、 国土资 源部 、 人民银行 、 税务总局 于 2007 年 12 月发布了经济适用住房管理办法（ 建住房 2007258 号 ），对经济适用房建设的原则、有股优惠政策和扶持政策、建设管理和价格管理、准入和退出管理以及监督管理等做出了明确的规定，为我国今后进一步开展经济适用房建设奠定了政策依据。 2.1.3 当地经济适用房政策环境 为了切实解决城镇中的收入家庭住房困难问题，根据经济适用住房管理办法， *近几年也加大了以经济适用房、廉租房为主的 17 / 85 保障性住房建设力度。尤其今年开始，自治区 把全面推进保障性住房建 设列为 全省 建 设领域落实“保增长、扩内需、调结构、惠民生”决策部署 的首要任务，扩大廉租住房保障范围，将 区 县市城区人均住房不足 13 平方米的低保家庭全部纳入保障范围，逐步把低保边缘的家庭纳入保障范围，并力争使实物配租家庭占今年住房保障总量的 40%。 从 *市 的层面看，该市于 2001 年开始建设经济适用房，在 2001年 2006 年间，共 完成经济适用住房建设面积共 80.75 万平方米，完成总投资 8.9 亿元。 从 2007 年起，全市已完成经济适用住房建设面积108.4 万平方米 ， 与 2006 年同期相比，经济适用住房面积增长了 348%，解决了 10562 户住房困难户的困难。 2008 年， *市 委、政府决定，今后全市每年要完成 200 万平方米经济适用房和 5 万平方米廉租房的建设任务。目前这两项建设任务已在全市各地全面展开， 为全市范围内的城镇中低收入家庭改善住房条件提供了政策性保障。 从项目建设地区 *经济适用房政策上看，该 区 于 2007 年 出台了 *经济适用住房管理暂行办法 ， 并自 2007 年开始在 全省 范围内 围绕建设教育、就业、医疗、社会、住房、公共 服务“六大保障体系” ， 实施了“十大惠民工程” 。期间 区 财政安排 6.6 亿元用于改善民生，占财政总支 出的 51.8%。 另外该 区 在 *2009 年国民经济和社会发展计划 也把经济适用房建设作为重要的民生工程和社会保障体系来专门制定了发展计划，提出了加强保障性住房建设、加快 经济适用房、廉租房和农牧业 18 / 85 转移住宅小区建设，提供配套住房 4000 套 50 万平方米，将住房保障范围由城镇无房户扩大到城乡住房困难户。 并把住房保障工程纳入2009 年实施 的 十项惠民工程 中 ， 以 进一步提升 全省 广大人民群众的幸福指数和满意度。 2.2 市场分析 2.2.1 *市 *区房地产发展 概 况 近年来，随着 *市 城市建设步伐的加快，房地产市场 呈现出投资高速增长 、 市场需求持续旺盛 、 商品住宅成交活跃 、 价格快速上升的发展态势，促进了 *市 经济的快速发展。 1、 房地产开发投资增长迅猛 2007 年 全市房地产完成投资 84.9 亿元 ， 2008 年 房地产投资达到140.9 亿元， 呈现出快速、持续发展态势 。 2、 房地产开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加 2007 年，全市房地产开发规模达到 538.6 万平方米，同比增长 32%；2008 年开发面积达到 1151 万平方米。 2007 年，全市房地产竣工面积达到 204 万平方米 ； 2008 年，全市房地产竣工面积达到 204 万平方米239 平 方米。 2007 年全市销售面积达到 416.4 万平方米 ； 2008 年全市销售面积达到 278 万平方米。 2.2.2 *市 *市住房供需预测 19 / 85 1、 住房需求预测 根据 *市 规划局制定的 *市 *市住房建设规划 （ 2008 2012） （以下简称“住房规划”）数据， 截止 2007 年 12 月 ， *区已建成住房建筑面积 1300 万平方米， *区现有户籍人口 25 万人，常住人口 42万人，按户籍人口计算人均住宅建筑面积 52 平方米，按常住人口计算人均住宅建筑面积 31 平方米。预计 2012 年 *区人口达到 80 万人，规划期末城市居民 人均住房建筑面积达 35 平方米，每户家庭拥有或租住一套使用功能齐全的住宅，有较好的居住环境，共需要 2800 万平方米的住宅供应量。居住水平指标围绕建宜居城市目标，争取在 2020 年人均住房建筑面积达 40 平方米。 以上述规划目标为基础，预计在 2008 年 2012 年之内 ，住房总需求 约 为 1500 万平方米。其中：新建普通商品住房 746 万平方米；新建非普通商品住房 450 万平方米；新建经济适用住房 300 万平方米；新建廉租房 4 万平方米。 2、住房建设供应规划 根据住房规划，住房建设面积供应方案按年度分解如下： （ 1） 2008 年 ： 规划总量 265.56 万 m2，其中：普通商品住房 104.5万 m2，非普通商品住房 79.5 万 m2，经济适用住房 80 万 m2。 （ 2） 2009 年 ： 规划总量 212.3 万 m2，其中：普通商品住房 68 万m2，非普通商品住房 63.5 万 m2，经济适用住房 80 万 m2。 20 / 85 （ 3） 2010 年 ： 规划总量 346.5 万 m2，其中：普通商品住房 181.9万 m2，非普通商品住房 104 万 m2，经济适用住房 60 万 m2。 （ 4） 2011 年 ： 规划总量 345.14 万 m2，其中：普通商品住房 190.9万 m2，非普通商品住房 103.7 万 m2， 经济适用住房 50 万 m2。 （ 5） 2012 年住房建设面积规划总量 330.5 万 m2，其中，普通商品住房 200.7 万 m2，非普通商品住房 99.3 万 m2，经济适用住房 30 万 m2。 2.1.3 *住房供需分析 1、住房建设现状 经调查， *区 现住房建筑总面积为 115 万平方米，常住人口为 4.3 万人，人均住房面积为 26.74 平方米。住房完好房屋占 60%，一般完好占 20%，一般损坏占 14%，严重损坏占 6%，住房自住面积为101.20 万平方米，占总数的 88%，出租面积为 13.8 万平方米，占总数的 12%，无 闲置房屋，无直管房屋。城市住房困难户 1125 户，最小住房面积 21.5 平方米，最大住房面积 42 平方米，户均住房面积为 30.1平方米。 2、住房建设需求情况 根据 *国民经济和社会发展第十一个五年规划， 到 2010 年*区 人口将达到 6.5 万人，城镇居民人均居住面积达 36 平方米，规划期内的住房建设总需求为 234 万平方米，需新建住宅 119 万平方米， 21 / 85 从 2007 年开始至 2010 年每年建房平均约 30 万平方米； 在全镇住房建设规划中， 2008 年占建设总量的 28%， 2009 年占建设总量的 22%， 2010年占建设总量的 8%； 在新开工住宅建设面积中，中低价位住房面积比重占 70%（其中经济适用住房占 25%、 廉租住房占 5%）， 普通商品房面积比重占 30%；在中低价位普通商品房建设中，经济适用住房户型面积为 90 平方米，廉租住房户型面积为 65 平方米，普通商品住房户型面积为 120 平方米。 3、 土地供应 情况 目前 *区 的住房建设用地原则是：按照 *区 城市建设的总体规划，适当加大经济适用住房用地供应量，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房用地供应，坚持新增供应与存量挖潜相结合。近期可利用土地主要使用 *区 周边部分土地及旧区改造能利用 的土地；适当提高住房建设开发强度。依据节约、高效、集约利用土地的原则，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平 ， 2007 年至 2010 年住房建设净用地总量为 125 万平方米。 4、 住宅建设政策 （ 1） 土地供应与住宅建设 。今后几年， *将 继续加大住房用地的储备和供应，尤其是政府保障住房供应。按照 *区 住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，尤其是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政府保障型住房建设，其年度供应量不低于居住 22 / 85 用地供应总量的 70%。继续停止别墅类房地产开发 项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 （ 2） 加强住房开发建设管理，调整住房供应结构 。 加强普通商品住房建设。建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。 落实住房开发项目套型结构比例的规定。凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积为 90 平方米 以下 的住房（含 经济适用房 ）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 （ 3） 进一步发展住房二级和三级市场。通过简化办事程序、加强中介市场管理的措施，规 范引导住房二级市场和三级市场健康发展，多渠道增加中低价位、中小房型住房供应，引导市民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，缓解一级市场需求，达到稳定房价的目的。 5、 *十一五期住房建设规划统计 （ 1） 2007 2010 年新建各类商品住宅计划表 （单位：万平方米） 略 23 / 85 （ 2） 2007 年 2010 年新建中低价位普通商品住宅计划表 （单位：万平方米） 略 （ 3） 2007 年 2010 年 住宅建设用地计划表 （单位：万平方米） 略 6、 *保障性住房规划 根据 *政府保障性住房规划，在 2009 至 2012 年 的 3 年内 计划新建 100 万平米的经济适用房和廉租房 ， 解决 1 万户城乡居民的住房困难，到 2012 年共建成 200 万平米的经济适用房和廉租房，解决 2 万户城乡居民的住房困难。 因此，本项目的建设正是以 *全面建设保障性住房的背景下提出和建设，既符合当地城镇居民住房需求，也符合当地住宅建设政策。 2.3 销售方案 2.2.1 销售群体 本项目销售群体为 *区 符合购买经济适用房条件的城镇中低收入家庭，具体资格标准由 区 政府制定。 2.2.2 销售价格 本项目是由房地产开发企业实施的经济适用房项目，根 据经济适用住房管理办法规定，定价以保本微利的原则进行，使利润率控 24 / 85 制在 3%以内。 在具体价格测定上，主要由 *经济适用房管理部门会同价格管理部门根据实际建设成本进行测算，并同建设单位确认后经 区 政府批准确定最终销售价格。 本项目经济适用房销售价格，根据投资估算章节中确定的建设成本和合理开发利润后，与 *经济适用房限制价格相比较，取其价格小为本项目财务分析中的销售价格。 2.2.3 销售方案 本项目作为面向城镇中低收入住房困难家庭的经济适用房开发建设项目，其购房资格将有 *政府经济适用房管理部门、 民政部门等有关部门进行审核和确定，由本项目建设单位向上述特定用户销售。 25 / 85 三、建设地点与建设条件 3.1 建设地点 3.1.1 地块位置 本项目拟建地点位于 *市 *政府所在地 *区 西部偏北位置，四至分别为：西至 *路 路、南至 *路 、东至 *街、东北至 *路、西北至 *街，基本呈五面沿街的五边形布置，该地块总用地面积为 190800 平方米（约合 286 亩）。 本期工程是该地块开发的一期工程，总用地面积 45789m2（约合68.68 亩），其中净用地面积 45294m2（约合 67.94 亩），位于 项目地块的东北部，东南侧为 *街、东北侧为 *路、西北侧为 *街，三面沿街， 基本 呈三角形 平面 布置。 3.1.2 土地权属情况 本项目场址为 *区 1#片区控制性详细规划中的 F10 地块，由本项目建设单位与 *合作开发住宅小区。根据双方签订的土地开发协议书有关条款，本地块经济适用房用地由 区 政府以划拨形式供地，其余用地则按招拍挂形式供地，由企业自行开发商品房建设。 因此，本期工程建设用地无权属纷争。 26 / 85 3.1.3 区域 概况 略 1、 自然地理环境 （ 1）地理位置 略 （ 2）地形地貌 略 （ 3） 水文 气候 略 2、自然资源 略 3、交通条件 略 4、邮电通讯 略 4、 *区 概况 略 5、 城市发展情况 略 27 / 85 3.2 建设条件 本项目建设区域为 *区 城区向外扩展的过渡地带，具有承接老城区与新城区的便利条件，周边各项城市基础设施建设正在建设和完善当中，将成为 *区 未来城市中心区。 3.2.1 政策环境条件 略 3.2.2 市政设施条件 略 3.2.3 工程地质情况 根据本项目场地地质勘查报告， 场地区域属构造剥蚀丘陵地形，微地貌一般属丘陵台地及斜坡地形，局部为丘间洼地，地表均被风积沙所覆盖，地势 一般较高 ， 地面高程 1360.351362.04m，局部较低，地面高程 1353.15 1355.28m。场地一般属简单地貌， 局部为中等复杂地貌。 1、基地单元层 场地地基岩土自上而下划分 4 个单元层，分别为： 单元层 人工（ Qml）杂填土； 单元层 第四系全新统（ Q4eol）细砂； 单元层 第四系全新统（ Q4dl）砾砂； 单元层 白垩系下统志丹群第五岩段（ K1zh5）细砂岩。 2、 地下水条件 28 / 85 场地区域属丘陵贫水水文地质单元区。场地及外围均无地表迳流，在勘探孔深度范围内均未见地下水。根据区域水文地质资料，场地地下水属碎屑岩类孔隙裂隙潜水，含水层为单元层 细砂岩下伏的中等风化岩层中，潜水水位埋深一般 3540m，水位标高 1322.041327.04m，主要补给来源为大气降水，水位及水量受季节性影响变化较大，水量极贫乏，单井涌水量小于 50m3/d，水位变幅 +2.0-2.0m。 3、 不良地质作用和地质灾害 根据勘察资料结合现状调查分析，场地无地下水不良影响，场地无其它具危害性的不良地质作用，无与建筑相关的环境地质问题，地质灾害不发育。 4、场地地质评价与建议 场地地质构造简单，地质灾害不发育，环境地质条件较好， 场地稳定性较好。拟建各建筑物需分类采用天然地基上的浅基础方案、人工垫层上的浅基础方案进行设计，拟选持力层及下卧层承载及形变特性均可良好满足建筑需求。场地抗震设防烈度 6 度，设计地震基本加速度值 0.05g，设计地震分组第三组。场地现属建筑抗震有利地段，地基土属中硬土，场地类别 类。地基岩土层无砂基液化问题。场地地下潜水埋藏较深，水位及水位变幅均位于基底以下，对基础无影响。场地地基土对混凝土和钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。 场地季节性冻结深度 1.5m，冻胀性中等弱，设计时应考虑冻胀影响。场地基坑地质条件 简单，无地下水不良影响，无须进行降排水 29 / 85 及止水挡土支护结构设计。基坑边坡符合坡率稳定法原则，进行适当放坡处理即可满足稳定要求，放坡比宜控制为 1:0.75。基坑（槽）施工可采用机械大开挖方式，采用天然地基的机械施工时基底应预留厚度300mm 原土层，进行人工清基，以免破坏持力层原生结构，引发不良工程地质问题。基坑（槽）开挖好后应及时通知地质勘查单位进行验槽，验槽合格后方可进行基础工程施工。 3.2.4 项目城市规划条件 目前本项目建设用地已由 *政府划拨供应，项目总用地面积45789m2，净用地面积 45294m2，用地性质为居住用地。项目选址已取得 *规划局颁发的建设用地选址意见书（ *号 ） 。 根据项目选址意见书规划要求，本地块建设要满足 *区 1#片区控制性详细规划要求。具体为：容积率 1.2，建筑密度 20%，绿地率 35%，建筑限高 24m，停车位 1.2/户，建筑间距满足 *市 城市规划管理技术规定要求。建筑退让距离上，临 *街、 *街退道路红线不小于 15m，其余建筑按满足日照和消防规范。具体要求和位置图、平面图详见附件建设用地选址意见书。 30 / 85 四、 规 划建设方案 4.1 规划设计 依据 本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定 ， 主要包括但不 仅 限于： 民用建筑设计通则 GB50352-2005 城市居住区规划设计规范 GB50180-93 2002 年版） 城市道路绿化规划与设计规范 CJJ75-97 建筑设计防火规范 GB50016-2006 建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95 住宅建筑设计规范 GB 50096-1999(2003 年版 ) 住宅建筑规范 GB 50368-2005 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） JGJ 26-95 建筑抗震设计规范 GB50011-2001 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001 混凝土结构设计规范 GB50010-2002 砌体结构设计规范 GB50003-2001 建筑结构荷载规范 GB5009-2001 *市 城市规划管理技术规定（试行） 31 / 85 4.2 规划设计主题 本项目为 *区 低收入群体所设计和建设， 以 适居性、平民化 、自然美化、布局合理 为规划设计原则，并完善配套设施建设 。根据设计要求，本规划方案充分考虑各种设计要素，设计 采用 合理利用土地 、综合开发 原则 ，创造经济合理的规划结构和良好的居住环境。 规划 设计 上以 “简约自然 ” 为出发点 ， 将现代城市的居住环境，并与传统结合，努力营造一种朴实的城乡结合的现代居住模式，将现代的生活内容与休闲自然的 社区 生活氛围充分结合，为 入住 居民打造更为舒适 、与 自然贴近的 居住小区。 4.3 总 规划方案 4.3.1 总体规划 原则 1、 严格遵循有关经济适用房建设和管理政策，并 以 可持续发展的原则 ， 正确处理人、建 筑和环境的相互关系，进行总体布局满足功能需要。 2、 体现对人和家庭及邻里之间交流理解关心，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性、经济性的要求。 3、贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策，建筑单体平面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完整的建筑体系。 4、充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的关系。 32 / 85 综合考虑主干道、次干道及各出口的要求，设计快捷、方便、安全的交通系统。 5、功能 分区明确，动静结合，合理设计行车路线，相得益彰。住宅设计遵循以人为本的思想力求功能合理、设施完 善、 空间适度 ，体现对人的尊重、体贴和关怀。 4.3.2 总平面布置及功能布局 本 项目 总 用地 地 面积 45789m2（约合 68.68 亩 ） ， 其中净用地面积45294m2（约合 67.94 亩）。 场地 较为 平坦， 三面沿街， 东南侧为 *街、东北侧为 *路、西北侧为 *街， 总平面布置 基本呈 以面向 *路为主出入口的 三角形 。 根据建设单位与政府签订的开发协议书，经济适用房面积应达到 5万平方米。因此根据选址规划条件和经济适用房建设与管理要求，结合场址地形条件经规划测算，本项目总 建筑面积 按 50431m2 设计，容积率为 1.11，符合规划要求。在单体建筑设计上，均为六层建筑，根据户型特点采用 4 个单元为主 3 个单元为辅的结构，户型配置上以一梯两户为主一梯三户为辅设计。 根据经济适用房管理办法 （ 建住房 2007258 号 ）第十五条 规定，本项目户型 单套建筑 面积 控制在 60m2左右，总户数约为 840 户 。 本在总平面布局上， 根据当地采光通风和生活习惯等因素，个建筑物均采用东西走向坐北朝南布置，根据地形条件和户型结构，小区设计为 13 栋多层楼房，采用前后错落有致的布置格局 。 33 / 85 根据地块总体规划，沿 *街在二期工程中拟建两层商铺，以形成小区配套商 业服务设施，方便居民的生活生产需求。 4.3.3 交通设计 根据总平面布置和总体规划， 小区主 出 入口 设在 *路，出入口两侧沿街为商铺建筑，进入小区向两侧沿商业内侧小区外围形成环形主路，路面宽度按 7m设计，供机动车行驶并兼做消防主通道，并考虑与后期工程的主路的衔接，以便形成整体性的还环路，便于各区间的连通、机动车的行驶和消防通道的畅通。 根据地形条件，最北一排单栋楼可由主路直接连通，其他四排楼按两排公用一条宅前路设计，并根据机动车停车和消防车通行要求，路面宽度均按 7m设计，两端可直接进入外围主路，形成内外通道 连接便捷、人车分流、消防通道顺畅的交通组织体系。 因本项目区不设置地下停车场，机动车停靠采用地上停车位，主要依小区道路两侧，其中沿外环主路内侧、宅前路两侧以竖向布置 。 本项目 总户数 840 户，根据选址意见规划要求，拟设置 588 个停车位，以满 足小区居民停车需要。 4.3.4 景观与绿化 在绿化的结构布置上，注重点、线、面的系统结合 ，并采用组团式绿化模式，以外环道路和宅前路为界形成相对独立的组团绿地，以供居住业主休憩休闲。其中： “点” 建筑空地，建筑与基地边界的夹角处形成数个绿化 34 / 85 点 ，以种植各色树木花草； “ 线 ” 沿城市道路布置，结合规划地块内的道路两侧形成 条带状 的绿线； “ 面 ” 由建筑围合而成的绿化成了“绿面”。道路和环境有机结合，曲折幽静，营造 朴实自然的生活 空间。 4.3.5 日照间距 根据 本地区 的气候特色，建筑朝向主要采用 坐北朝南 的布置方式，结合当地最低日照间距要求 ，本项目各建筑物的 南北垂直间距 系数按1.8 计，约为 33 米，以 符合当地的日照时间要求。 4.3.6 雨水排水 场地内部道路最小纵坡 按 0.3，横坡 按 1.5 设计 ，主要道路采用双坡，次要道路采用单坡， 地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水 管，道路结构 采用混凝土路面做法。 4.3.7 主要技术指标 表 序号 名称 单位 指标 备注 1 总用地面积 m2 45789 68.68 亩 其中净用地面积 m2 45294 67.94 亩 2 总建筑面积 m2 50431 全部为地上建筑 经济适用房 m2 50431 3 单体建筑数量 栋 13 全部为 6 层 35 / 85 4 建筑密度 % 18.55 5 容积率 1.11 6 绿化率 % 36 7 总户数 户 840 总人口 人 2940 户均 3.5 口人 8 机动车停车位 个 588 0.7 个 /户 4.4 设计 方案 4.4.1 建筑方案描述 1、户型及单体平面设计 总体户型设计上 根据经济适用房建设要求按照 当地气候特点及生活习惯 进行设计。 根据 经济适用房管理办法 （ 建住房 2007258 号 ）有关规定，本项目套型面积按 60m2控制 。 在 户型结构设计上，按照实用性、适用性的理念基本采用两室两厅一卫 为主，部分较大户型增加一间卧室 ，其中主卧靠南客卧靠北中间卫生间，客厅与餐厅厨房南北并列形成南北通透的起居空间， 阳台向南设置在起居室（客厅）处 并封闭处理， 以形成 动静 分区 、 阳光充足 、 通风良好、实用性 强的生活空间体系 。 2、单体建筑设计 根据地形条件和总体规划方案和当地经济适用房有关要求，本项目建筑群按 13 栋六层单体住宅楼设计， 采用 东西走向坐北朝南布置， 36 / 85 以最大程度满足采光条件。 在单体建筑 设计中 ， 采用四个单元为主、 三个单元 为辅的单元式结构，每个单元均按 一梯两户设计，使每户都形成南北通透格局， 以达到良好的通风 和采光 条件。 根据住宅设计规范结合当地要求，每栋楼底层按 3.6m、其余层高按 3m设计，建筑总高度约为 18.6 米，符合城市规划要求。 3、建筑造型设计 建筑 造型上，根据项目性质和功能要求，宜采用 简洁风格 ， 应用简洁、明快的设计元素和材质，使整个建筑 形成朴素而现代气息 。 为了加强住宅的实用性特点，每户设置南北两侧阳台，其中主阳台设置向南与起居室（客厅）连通，以形成明亮的日常起居生活环境；副阳台设置在北侧与厨房形成一体，节约居住空间。 立面色彩：色彩选用较明亮的色系， 形成 轻快、简洁的节奏。 立面基调 :立面风格以简洁为基调，适量加入简化的符号与元素，以增加 建筑的 整体 性效果和建筑群的统一化格调 。 立面选材：立面选材 主要以外墙涂料为主，实现简洁、耐用和安全 。 4.4.2 建筑功能 本项目作为住宅建筑，在建筑功能 上主要以通过安全、经济、实用、舒适来满足居民的居住生活需要。在建筑设计上，在满足安全的 37 / 85 基础上，在墙体、门窗、保温、水电设施等方面尽量采用新型节能环保型材料和设备，尽量满足实用性、适用性和舒适性功能要求，以 体现 人文关怀和环保节能的协调统一性 。 4.4.3 建筑结构 1、结构设计基本参数 建筑结构的设计使用年限和安全等级 结构安全等级 设计使用年限 抗震设防类 别 地基基础设计等级 地 下 室 防水等级 二级 50 年 丙类 乙级 自然条件 、 风雪荷载 基本风压 地面粗糙度 基本雪压 场地标准冻 深 Wo=0.50KN/m2 C 类 So=0.35KN/m2 1.50m 抗震设防的有关参数 抗震设防烈度 设计基本地震加速度值 设计地震分组 建筑物设计特征周期 6 度 0.05g 第 三 组 0.45s 竖向活荷载设计 参数 楼面、厨房、走道 阳台 楼梯 卫生间 2.0 KN/m2 2.5 KN/m2 3.5 KN/m2 3.0 KN/m2 38 / 85 2、 地基与基础选型 根据地质勘察报告中的地质条件，大部分建筑可采用天然地基上的浅层基础方案， 以 单元层 砾砂作为持力层 ，采用混凝土条形基础，根据地基 承载力特征 ，基 础埋深应大于 2.15m。 由于场地部分地基具有不均一地基特征，因此此处基础应采用人工垫层加固持力层方案，其中 单元层 砾砂及 单元层 细砂岩作为下卧层， 采用混凝土条形基础，埋深应大于 2.6m，以满足基础的稳定性。 3、结构设计方案 本项目为多层住宅楼工程，根据当地经济适用房建造要求和建设条件，采用砖混结构 体系，楼板采用普通钢筋混凝土梁板体系 。 4.4.4 建筑材料及设施 1、墙体材料 外墙体： 采用 370 厚 砖墙，外贴 50 厚 EPS 板（模塑聚苯板）保温层。施工时严格按照 *05 系列建筑标准设计图集要求和现 行施工验收规范执行，做法符合砌体结构构造柱、墙、梁的拉结及洞口处理图集说明。 内隔墙： 所有内墙采用 240 厚砖墙， 砌至梁底或板底。 2、门窗 外窗 ： 采用铝合金单框双玻（中空玻璃）平开窗，并且居中安装，型号选用 92SJ712（三）中 70 系列。内窗采用乳白色塑钢单玻平开窗， 39 / 85 并且居中安装。 外 门 ：单元门采用钢制防盗门，并配备楼宇对讲和控制系统；住宅户门统一采用防盗、隔声、保温钢制防盗门；住宅户内门 采取预埋固定门框的措施，只留门洞 不安装门 ， 具体由 用户自理 ； 卫生间门下均留 25mm 高扫地缝 。 窗台： 阳台全封闭处理， 所有低 于 900mm 的 窗台，均设防护栏杆 ，栏杆强度按有关规范要求选择相应材质 。 3、外装修设计 采用强度高、抗冻性强、耐水性好以及具有抗腐蚀性的 外墙涂料，颜色以规划效果图为基础，选用较明亮的色系。 4、内装修设计 根据项目性质和建设要求， 住宅交房标准为毛坯房， 其装修标准应 满足 当地 住宅工程初装修竣工质量核定规定的有关要求。 5、防水防潮工程设计 屋面防水等级为二级，防水年限 15 年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度 1.5+1.5mm。排水方式采用有组织外排水。 室内卫生间、 淋浴间、厨房 等有水房间地面防水采用单组份环 保型聚氨酯涂膜 1.5mm 厚。 建筑物墙体在首层室内地坪下约 0.06m 处做 20 厚水泥砂浆内掺3%防水剂的墙身防潮层 ，散水采用水泥散水 。 40 / 85 4.5 配套设施 4.5.1 电气 工程 4.5.1.1 强电部分 1、设计范围 住宅供电电源，用电负荷，供配电系统，防雷接地系统 2、 供电电源 电源由市政 电网 提供，供电电压 10kV， 用电设备供电电压为380/220 伏 ， 具体引入方式由当地供电部门负责。 小区内各住宅单元用电电源均由小区内变电站配出低压回路引入，小区内变电站由供电部门设计。由变配电站配出的低压线路均采用 YJV22 交 联金属铠装电力电缆埋地敷设至建筑物，小区内的所有电气管线均为埋地暗敷。 本项目建筑物均为多层建筑，为三级负荷，采用 单电源供电。 3、用电 负荷 本项目主要由 13 栋多层住宅楼 组成 ，总建筑面积为 50431m2。按40w/m2单位用电指标法计算，本项目用电负荷 总计 2018kw。 按需要系数 0.45 计算，计算功率为 908kw。 4、供配电系统 根据用地负荷计算，本项目变配电系统采用室外箱式变电站，配备 3 台 315kva 箱式变压器，总容量为 945kva。由变电站配出的低压线 41 / 85 路采用埋地方式敷设至各建筑物。 住宅楼单电源进 线，采用配电箱挂墙安装，配有总配电装置及表计，住户配电箱设在住户厅内；用电计量方式均为低压计量，每户一表，采用 16（ 60） A 单 相电度表，并按层设置。 配电 竖向干管及层表箱至户箱管均为焊接钢管 ， 从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿 JDG 管或阻燃 PVC 管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。 所有住宅户内照明、插座线路均选用 2.5 平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用 JDG 管或阻燃 PVC 管。 5、照明设计 本项 目主要为日常生活 照明 ， 电压为 220V， 楼梯间等公共部位 照度标准依据国标 建筑照明设计标准 (GB50034-2004)，提供住户室内照明布线，具体照明灯具等由住户自行设计。 6、 防雷、接地及电气安全 （ 1）防雷保护： 根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，本工程 建筑 属第三类防雷建筑物 。 采用 “ 变电 站 加装避雷针和 10KV电源进线加装阀型避雷器”方式。每个建筑物屋顶均装设均压防雷带。 （ 2）接地保护： 供电系统 采 用 TNCS 系 统，入户 处 做重复接地 ， N 线和 PE 线在 接地后严格分开。 42 / 85 本工程防雷接地、电气设备的保 护接地共用一个接地系统，接地电阻不大于 1 欧姆。为保证人身安全和设备安全，同时也为了满足防雷要求，在变电 站 设置接地网，要求接地电阻必须满足有关规程要 求。 防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于 1.0，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。 低压配电系统接地采用 TN-C-S 系统，在入户电缆 接箱处做重复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连 接。住户卫生间内也应做局部等电位联结。 （ 3）电气安全： 为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（ SPD）；为用电人身安全，小区每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能，住宅内插座回路均装设漏电保护装置。 7、 室外线路 本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。小区室外照明采用庭院灯，路灯控制在小区物业值班室内，路灯配线选用YJVV22-0.6/1kV 516 铠装电力电缆直埋敷设。 4.5.1.2 弱电 部分 1、 设计 范围 43 / 85 通信系统（含宽带网络），有线电视系统，楼宇对讲系统 2、 通信系统 小区内设置宽带通讯布线网络，所有住宅的宽带网与 市 话统 一 考虑， 干 线采用光缆，旱形布线。 每户 置 信息配线箱 一个 ，引入 l 根 4 对五类非屏蔽对绞电缆 (用于宽带数据网络通信 )和 l 根 2 对电话线引至信息配线箱。每户电话线按二对进线考虑， 在起居室、双 卧 室分别 设置 双孔信息插座，采用墙内嵌入式，管线均为暗敷。 3、 有线电视系统： 有 线电视系统信号由 城市 有线电视网引 入 ，每户住宅设电视系统舣孔终端 23 只。为满足有线电视发展的需要，有线电视系统的放大器 、 分支分配器 、 终端插 座 及线路均按舣向化输网络考虑。 有线电视插座分别 设置 在起居室及所有卧室 内， 管线为暗敷。 4、 楼宇对讲 系统 小区内每幢楼设置访客对讲子系统，以每个单元为 一 组设置访客对讲子系统，每个子系统在 单元 入口处设门口机及电磁门锁一套，每户设置 楼宇 对讲话机 （可采用可视型） 一部。 楼宇对讲 统用电由公用照明计量， 由本单元住户分摊 。 住宅单元楼宇对讲主机要有 35 分钟备用电源，在停电时可以自动打开楼门电动锁，利于逃生。同时加设消防报警自动打开楼门电动锁功能。 44 / 85 5、 室外线路 本工程弱电室外线路均采用穿 PVC 管及手（人）孔井敷设方式。区、区域干线采用单模集束光纤穿 PC 波纹 80 孔管 组块，组成弱电干、支线体系，便于管理、施工、敷设及增减或改造容量的变化。 4.5.2 给水排水 1、设计范围 小区内 给水排水 工程， 建筑给排水工程， 消防给水请见消防设施章节。 2、给水工程 （ 1） 水源 由市政自来水管网接入 2 根 DN200 给水管，提供小区用水，小区内室外主要供水区域或主干道路设置的供水管道呈环状管网布置，其他供水区域可采用枝状供水管网形式。 虑小区内实施消防需求，在消防区域内的给水管网上 按 120m 间距 、 150m 保护半径 设置室外消火栓设备。 （ 2） 给水系统 本项目住宅楼均为 六层 建筑设 ， 因此生活给 水系统可直接由 市政管网 供给，无需二次加压 。 本项目不设置热水供应系统，个住户热水自行制备。 （ 3） 给水管网系统 45 / 85 小区内给水 管道沿各设计道路顺自然坡度直埋铺设在冰冻线以下，主干管与干管为球墨铸铁管，其中主干管管径为 DN200，干管管径为 DN150。 （ 4）用水量估算 用水量估算主要为居民日常用水量，包括生活用水量、绿化用水量及不可预见用户水量，消防用水量见消防章节。 用水量估算表 序号 用水 单位 用水 规模 用水标准 日用 水量 用水天数 年用 水量 1 生活用水 2940人 130L/人 /d 383m3 365 139795 m3 2 绿化用水 16026m2 2L/m2/d 32m3 180 5760 m3 3 不可预见 10% 42 m3 14556 m3 合 计 457 m3 16万 m3 3、 排水系统 （ 1） 污水排水系统 小区内排水采用污、 雨 分流制 ，建筑物内排水采用污、废合流制，生活污水经化粪池初步处理后与生活废水合流至城市污水管网由市政污水处理厂统一处理 。 在管道布置上， 根据市政排水管网接口处高程， 利用小区设计地形坡度条件 形成重力自流排水，尽量作到小区内排水自流排入市政 排 46 / 85 水管网。 建筑内竖向排水管不得穿越卧室。 （ 2） 排水量预测 本项目生活污废水排水量按生活用水量的 90%计，即日最高排水量为 652m3，年排水量为 18 万 m3。 （ 5） 雨水 排放 小区地面雨水 采用有组织排水， 由雨水口收集经雨水管道系统有组织排入市政雨水管网 ，雨水管网按道路沿线布置 。 雨水量根据当地暴雨强度、重现期、 迳流系数 等参数计算确定雨水管径。 4、管材选型 （ 1）室外生活给水管主管道材料选用钢衬塑管， 室 内 给 水管