（产业经济学专业论文）我国开征物业税的可行性分析.pdf

摘要 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知首次明确指出，房地产 业已成为我国国民经济的重要支柱产业。房地产业是国民经济的睛雨表，是国民 经济的重要组成部分，是推动经济增长的重要力量。而房地产税制的制定对房地 产业健康的发展起着重要的作用。目前，我国的房地产市场投机炒作严重，房价 持续飞速上涨，导致国内不少地方房地产泡沫四起，老百姓“望房却步”，带来 了许多严重的社会问题。这样的状况很大程度上“归功”于我国的房地产税制严 重的滞后于房地产市场的发展，不符合国际惯例。因此，十六届三中全会公布的 决议中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范 的物业税，相应取消有关税费。”物业税开征在即，本文通过对我国开征物业税 是否可行这一问题进行分析研究，试图为我国房地产税制改革提供一些参考性依 据 文章一共分为六个部分。首先，第一部分导论对我国目前房地产市场的现状 作了一个简要的介绍，接着在第二部分对房地产税收的基本理论、我国房地产税 收的历史沿革以及我国房地产业涉及的主要流程和主要税种进行了阐述和研究。 文章第三部分通过对美国和日本的物业税概况介绍和我国目前房地产税制存在 的问题的剖析，从而提出了我国开征物业税的方案。文章第四部分以一个房地产 开发的具体案例，从土地市场、房地产价格、房地产业各参与者这三个角度分析 了开征物业税对整个房地产市场产生的影响。第五部分是条件分析部分，列举了 开征物业税所必需具备的两个基础条件，并分别针对这两个条件分析了我国目前 己具备的条件以及所存在的问题。文章最后一部分则是根据之前所作的分析得出 最后结论我国开征物业税的方案可行，但是同时，开征物业税必然会面临一 些需要解决的难题，笔者就这些问题提出了一些相应的政策建议。 关键字：房地产，物业税，可行性 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei sa l li m p o r t a n tp i l l a ri n d u s t r yo fo u rn a t i o n a le c o n o m y , a n dh o w t h et a xs y s t e mo ft h er e a le s t a t ei sm a d ep l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nt h eh e a l t h y d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e a tp r e s e n t , i nc h i n a sr e a le s t a t em a r k e t ，w i t hs e r i o u s s p e c u l a t i o na n dr a p i d l y r i s i n gh o u s i n gp r i c e ，i tc o m e so u tm a n yr e a le s t a t eb u b b l e s a l m o s te v e r y w h e r e ，a n dc o m m o np e o p l ec a ne v e nn o ta f f o r dah o u s e s oi tb e c o m e sa v e r ys e r i o u ss o c i a lp r o b l e m s u c hs t a t u sl a r g e l y ”a t t r i b u t e d 。t ot h et a xs y s t e mo fr e a l e s t a t ew h i c hi sn o ti nl i n ew i t hi n t e r n a t i o n a lp r a c t i c eb a d l yl a g g i n gb e h i n dt h e d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t s o ，t h et h i r dp l e n a r ys e s s i o no ft h e1 6 t hp a r t y c e n t r a lc o m m i t t e er e f e r r e dc l e a r l y “i m p l e m e n t i n gc i t i e sa n dt o w n sb u i l dr e f o r mo f t a x a t i o na n de x p e n s e s i n t r o d u c i n gs t a n d a r d i z e dp r o p e r t yt a xa n dc a n c e l i n gs o m e t a x e sa n de x p e n s e sa c c o r d i n g l yw h e nc o n d i t i o n sa r eq u a l i f i e d ”b a s e do nt h e f e a s i b i f i t ys t u d yo ft h ep r o p e r t yt a xl e v y i n g , ih o p et h i sp a p e rc a np r o v i d es o m e r e f e r e n c et oc h i n a sr e a le s t a t et a xr e f o r m t h ef i r s tp a r to ft h ep a p e rg i v e snb r i e fi n t r o d u c t i o no ft h ep r e s e n tr e a le s t a t e m a r k e t t h es e c o n dp a r tm a k e ss o m er e s e a r c ho nt h ep r o p e r t yt a x sb a s i ct h e o r y , t h e h i s t o r yo f c h i n a sr e a le s t a t et a xr e v e n u ea n dt h em a j o rt a x e sc o n c e r n e d t h et h i r dp a r t r a i s e st h ep r o p e r t yl e v yi nc h i n at h r o u 【g ht h ei n t r o d u c t i o no ff o r e i g nr e a le s t a t et a x s y s t e m sa n dt h ea n a l y s i so fc h i n a sc u r r e n tr e a le s t a t et a xp r o b l e m s p a r ti va n a l y z e s t h ei m p a c to fl e v y i n g p r o p e r t yt a xt ot h er e a le s t a t em a r k e ti nv i e wo ft h el a n dm a r k e t , t h ep r i c eo fr e a le s t a t ea n dt h r e ep a r t i c i p a n t sw i t has p e c i f i cc a 辩t h ef i f t hp a r ti s a b o u tt h ec o n d i t i o n sa n a l y s i s ，w h i c hc i t e st w ob a s i cc o n d i t i o n sn c c c s g a r yt ot h e p r o p e r t yt a xl e v y i n g , a n dt h e na n a l y z e st h ec o n d i t i o n sw h i c hc h i n ah a sn o wa l r e a d y a n dt h ee x i s t i n gp r o b l e m s t h el a s t p a r to ft h ep a p e rg i v e sac o n c l u s i o n t h e f e a s i b i l i t yo fc h i n a sp r o p e r t y t a x l e v y , a n dm a k e ss o m ec o r r e s p o n d i n gp o f i c y r e c o m m e n d a t i o n s k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，p r o p e r t yt a x ，f e a s i b i f i t y 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的 研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包括任何其他个人或 集体己经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承 担。 作者签名布嚆 2 0 0 7 年f ，其di s bro ，7u 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保障、使用学位论文的规定，同意学校保 留并向有关学位论文管理部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权省级优秀学士论文评选机构将本学位论文的全部或部分内容 编入有关数据进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学 位论文。 作者签名： 聋墨 导师签名：笾垡2 7 年，月，箩日 武汉理工大学硕士学位论文 1 1 研究背景 第1 章导论 我国房地产市场的现状 1 ) 地价“只涨不跌” 按照中国几千年来的传统观念，谁拥有了土地谁就拥有了财富。到了现代， 对一般工薪阶层而言，住房往往就是他们最大的财富。这样的思维导致我国商 品房价格自1 9 9 9 年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达1 0 以上，这给以 土地为。命根子。的中国人带来的信息就是，中国的地价、商品房价格都是不断 上涨的，买到了房子，就等于买到了不断升值的财富。 2 ) 面积越来越大，资金占有量过多 早在我国刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积一般为每套6 0 时左右，近 些年来，开发商为了成本考虑( 大面积住房单位成本低) ，着力开发建筑面积每 套1 0 0 吖以上甚至高达每套2 0 0 肝的住房。且不说这些年我国商品房单位面积 售价的提高幅度有多大，即使单位售价毫无改变，仅就购买一套房子的资金， 也比过去翻了几番。 3 ) 房地产税费过高 目前开发一个房地产项目至少需要缴纳上百种税费，税费种类繁多，手续 复杂，额度也大，给房地产开发企业带来较重的负担。开发商想要谋求较高的 利润，只能将其成本转嫁到购买者身上，从而导致房价过高。 4 ) 商品房空置量上升，企业开发成本增加 随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素， 使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比， 大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝 大部分开发企业面l 晦着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际 问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一 套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一 直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈 1 2 研究目的与意义 开征物业税不仅仅只是简单的税费改革内容，更重要的是作为国家宏观调 控房地产市场的一个重要手段。尽管目前具体实施的细节和时间表还没有进入 武汉理工大学硕士学位论文 操作，但各方面均已处于急切观望态势。“我国开征物业税的可行性分析”这 一论文希望能对物业税改革方案的讨论提供些许借鉴。 目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式，而大批发展 中国家也相继开始采用这种做法，物业税的征收对这些国家无论是宏观经济方 面还是房地产市场方面都产生了巨大的影响。正确看待物业税给房地产市场带 来的正面和负面的影响，有利于房地产市场的健康发展，有利于我国税制改革 的顺利进行，有利于加强国家的宏观调控。我国作为发展中国家要与国际接轨， 应不断借鉴发达国家的经验，同时结合自己的国情和特点，正确分析开征物业 税对我国房地产市场的影响，分析我国开征物业税的可行性，制定出切实可行 的税收政策。 2 武汉理工大学硕士学位论文 第2 章我国的房地产税收发展概况 2 1房地产税收的含义及特点 房地产税收是指以房地产或与房地产有关的行为和收益为征收对象的税 种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房 地产，就其物质形态看，有三种表现形式：房产、地产和房地合一的房地产。 与此相联系，房地产税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象的税 收，即各种房屋税；单纯以土地价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税： 以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。通常广义的土地税收是指房 地产税收，即包括对土地本身及其提供的服务税收，也包括对土地之上的建筑 物、构筑物等土地改良物课税。房地产税收，简单的讲，是指直接或问接以房 地产为课税对象的各种税收的总称。 房地产税收，由于其课征对象的特殊性，主要有以下特征： 1 ) 房地产税收是一种比较稳定的税收来源 房地产具有位置固定性、增值保值性等特殊的资产属性，而且房地产作为 不动产，具有难以隐匿的特点，这些决定了以房地产为课税对象房地产税收的 稳定性特征。 2 ) 房地产税收一般具有较强的政策功能 房地产具有稀缺性的特点，尤其是土地资产，供给有限，需求又在不断增 长。房地产的稀缺性特点决定了各国政府在设计房地产税收时，赋予房地产税 收较强的政策功能。比如，通过开征房地产保有税，加大房地产持有者的持有 成本，促使业主对房地产更加有效地利用；通过征收适当的土地增值税，调节 土地增值收益的分配，防止交易者从房地产交易中谋取暴利；通过对城市空地 征收空地税，促进人们提高土地利用率；通过调整有关房地产交易时的课税， 干预和调控房地产市场使之平稳运行。 3 ) 房地产税收是一个多环节征收的税收体系 房地产税收的政策功能是通过对房地产的生产、持有、转让等多环节征收 有关税收来实现的。围绕房地产的生产、交换、消费过程所形成的一个由各种 税种相互作用、相互配合组成的一个统一的税收体系。在房地产生产过程中， 一般要征收营业税、企业所得税等；在房地产的持有环节，一般要征收资产税 性质的房地产保有税：在房地产有偿转让环节，一般征收土地增值税或所得税、 契税和印花税等；在房地产赠与、继承等无偿转让环节，一般征收赠与税和继 承税。 3 武汉理工大学硕士学位论文 4 ) 房地产税收不仅包括财产税，而且还包括行为税、资源税 房地产税不仅是国家用以调节国民收入分配的一种手段，它还是用于调节 和干预人们经济活动的一种手段，如耕地占用税等。随着商品经济和国家职能 的扩展，税收越来越多的显示出国家干预和调控经济获得的职能，房地产税收 更是如此 5 ) 房地产税收的征收成本一般比较高 房地产商品具有位置差异性，并且易受经济形式和政策变化的影响，房地 产价格具有可变性、多样性的特点，所以房地产的价格信息一般很难从市场中 轻易获得，往往要花费一定的费用。因此，与房地产价格水平相关联的房地产 税收，其征收一般需要花费比较高的成本费用。 2 2 我国房地产税收的历史沿革 我国的房产税最早可追溯到周代的廛布。廛在古代是指一户人家所住的房 屋，而布是古代的一种钱币。周礼曾记载“掌敛廛布于泉府”，廛布就相当 于当时课征的房产税，属于土地税的一部分 房产税作为一个独立的税种，而不再并入土地税中征收，是以唐朝德宗建 中四年( 公元7 8 3 年) 开征的“间架税”为始的。当时由于“藩镇之祸”，军费 开销大增，户部侍郎赵赞以。军需迫蹙”为由，建议兴办“间架税”。这“间架 税”即是一种以房屋为课税对象的财产税，又称“屋税”。其征收方法据1 日唐 书卢杞传记载，凡。屋两架为一间，分为三等，上等每间二千，中等一千， 下等五百”。据此可见其纳税人是房屋的所有者，课税对象是房屋，计税依据为 房屋的外部标志，即分上屋、中屋和下屋三等，税率为比例税率。而对于隐匿 不报者，。敢匿一间，杖六十，赏告者银五十”。这种不问有无收益，见屋就征 的做法，使当时的一些。衣冠士族，或贫无他财，独守故业，坐多屋出算者， 动数十万，人不胜苦”。一般平民，更不堪负担，。愁叹之声，遍于天下”。 在当时，这种“间架税”其实就是苛捐杂税的一种，因此到了兴元元年( 公 元7 8 4 年) ，泾原兵在长安发生兵变，即在长安市上提出不纳间架、陌除两税的 口号，可见人民对其反对之强烈，这也致使唐德宗被迫将它与其它杂税一并废 除。间架税从施行到结束不满一年，成为一个短命的税种，但在历史上，它却 开了直接对房屋征税的先例。 1 8 4 0 年鸦片战争以后，在西洋列强霸占的一些大城市的租界内，借口充裕 捕房经费，先后强行开征房捐一类的捐税，才终于开始了近代房捐史的真正源 头。 清光绪二十四年( 公元1 8 9 8 年) ，由户部通令各省审查城市集镇的铺户行 4 武汉理工大学硕士学位论文 店数，抄袭租借办法，规定房捐章程：“凡租赁房屋，按其每月租金课税1 0 ， 房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者，比照近邻出租房屋的租金课税1 0 。”但当时因人民反对而被停征。光绪二十七年( 1 9 0 1 年) ，清政府在签订辛 丑条约后，由于巨额赔款而国库空虚，于是重又开征房捐。这次仅对店铺房 征税，而且，月租价在三千文以内的可以免征。民国四年( 1 9 1 5 年) 1 0 月，国 民政府制定了宅地税征收条例，各省根据该条例再制定细则，将征收地分为 省会、商埠和县镇3 等，每等税率各分5 级，3 等共分1 5 级税率，最高为每平 方弓( 合1 6 平方米) 4 元，最低为每平方弓0 6 元。分级标准以房屋所处地段 的繁僻与房屋价值而定。 中华人民共和国建国初期，房产税被列入 全国税政实施要则在一些城 市征收。1 9 5 1 年8 月，政务院颁布实行了城市房地产税条例，将房产税和 地产税合一征收。1 9 7 3 年工商税制改革时，将企业缴纳的房地产税并入工商税， 而对不缴纳工商税的个人，则仍由房产管理部门征收房地产税。1 9 8 8 年9 月j 国务院发布了房产税暂行条例，计税依据分为房产原值和租金收入两种形式。 按租金收入纳税者，税率为1 2 ；按房产原值纳税者，可将原值减除1 0 3 0 后再按余值计税，税率为1 2 。政府还对个人所有非营业用房、宗教寺庙、公 园、名胜古迹、自用房屋、人民团体等自用房给予免税照顾。1 9 9 3 年，我国又 对房产税暂行条例进行了修改。 2 3目前我国房地产业的主要流程及涉及税种 一个完整的房地产开发项目，其开发流程包括立项、规划、土地出让或转 让、拆迁、建设到销售等一系列的经济行为，其主要流程大致可分为四个阶段。 1 、前期准备阶段 前期的准备工作主要有房地产项目的立项审批、市场规划、土地出让或转 让等此阶段的重点是取得项目建设用地的国有土地使用权，即土地的取得。 土地的取得有三种途径：1 ) 国家直接无偿划拨土地。主要是公共事业、公益 事业用地等2 ) 通过土地出让方式取得土地。是指开发商与国家签订土地出 让合同，交纳土地出让金获得土地，也就是通常所说的从土地一级市场取得土 地。3 ) 通过有偿转让形式取得土地。是指开发商通过各种方式从单位和个入 即通常所说的土地二级市场有偿获得土地。现阶段，房地产开发商取得土地主 要是通过土地出让方式。此阶段的另外一个重要工作就是开发商根据具体情况 规划建筑施工承包对象、销售渠道以及投资筹资方式等。凡事预则立，不预则 废，前期的准备是房地产开发流程中不可或缺的部分。 房地产企业在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要就是取得土地使用 5 武汉理工大学硕士学位论文 权时需要缴纳耕地占用税和契税。 耕地占用税 占用耕地建房或者从事其他非农业建设，占用鱼塘、园地、菜地及其他农 业用地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义 务人，应当按照规定缴纳耕地占用税。( 条例所称耕地是指用于种植农作物的土 地，占用前三年内曾用于种植农作物的土地亦视为耕地。) 契税 在我国境内转移土地、房屋权属( 即土地使用权、房屋所有权) ，承受( 指 通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权) 的单位和 个人，为契税的纳税人。 2 、建设施工阶段 房地产企业在建设施工阶段主要需要缴纳建筑安装营业税以及相应的城市 维护建设税和教育费附加；签订建设施工合同的印花税；施工阶段保有土地的 城镇土地使用税。 建筑安装营业税 建筑安装营业税由在中国境内提供建筑安装的单位和个人缴纳，建筑安装 实行分包或转包的，分包或转包者为纳税人，其应纳税款以总承包人为扣缴义 务人。 印花税 凡是在中国境内书立、领受税法列举凭证( 房地产开发企业在其经济活动 中，经常需要签订各种合同，需要订立产权转移数据，需要建立营业账簿，需 要领取有关的权利许可证照) 的单位和个人，都是印花税的纳税人 城市维护建设税 城市维护建设税是国家为加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护资金 的来源而向缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。 教育费附加 凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，除按照 国务院关于筹措 农村学校办学经费的通知【国发( 1 9 8 4 ) 1 7 4 号文】的规定，缴纳农村教育事业 费附加的单位外，应当按规定缴纳教育费附加。 3 、房产销售阶段 房地产企业在房产销售阶段主要需要缴纳出售、出租土地使用权和不动产 的营业税及其城建税、教育费附加；转让房地产土地增值税：取得印花税应税 凭证应缴纳的印花税；销售的企业所得税。 营业税 6 武汉理工大学硕士学位论文 营业税是在中国境内，提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单 位和个人，向对方收取的全部价款和价外费用或者其他经济利益，依照营业 税税目税率表使用税目税率征收的一种税。 土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物( 简称转让 房地产) 并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一 种税。 企业所得税 企业所得税是中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外， 依照生产、经营所得和其他所得，依法向税务机关交纳的一种税。 4 、房产保有阶段 目前在房地产保有阶段涉及的主要税种是城镇土地使用税和房产税。 城镇土地使用税 城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有土地使用 权的国内单位和个人征收的，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额 征收的一种税。城镇土地使用税的特点：1 ) 对占用或使用土地的行为征税；2 ) 征税对象是国有土地；3 ) 征税范围比较广；4 ) 实行差别幅度税额。 房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据， 向产权所有人征收的一种财产税。房产税的特点：1 ) 房产税属于财产税中的个 别财产税，其征税对象只是房屋：2 ) 征收范围限于城镇的经营性房屋；3 ) 区 别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于 出租的房屋按租金收入征税 7 武汉理工大学硕士学位论文 第3 章国外物业税的发展现状及我国物业税的提出 3 1 国外物业税的比较分析 3 1 1 美国物业税概况 美国是西方国家中房地产税制最完善的国家。美国对土地和房屋直接征收 房地产税，又称不动产税( 归在财产税项下) ，税基是房地产评估值的一定比例 ( 各州规定不一，从2 0 1 0 0 不等) 。目前美国的5 0 个州都征收这项税收， 只是各州和地方政府的税率不同，大约在1 3 之间。由于财产税与地方的经 济关系紧密，除马里兰州已将征税权上收到政府之外，其他4 9 个州都是归地方 政府征收。目前财产税是地方政府财政收入的主要来源，同时也是平衡财政预 算的重要手段，大约占3 0 。如果扣除联邦和州的转移支付收入，仅就地方政 府自身的收入来看，大约占近一半。其他有关的税种主要是根据房地产交易、 继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。一是交易 税，税率约为2 ，房地产买卖时缴纳。二是所得税，其中个人所得税实行超额 累进税率，最低税率为1 5 ，最高税率为3 9 9 ，房地产出租形式的收入适用 此税：资本利得税，依据房地产出售所获得的差价收入征收；公司所得税实行 超额累进税，税率分1 5 、2 5 、3 4 、3 5 四档，税基为房地产公司的净利润。 三是遗产赠与税，房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定价值超过6 0 万美元 的遗产和每次赠送价值超过1 0 0 万美元的物品才征税。由于美国房地产的价格 不高，旧房经过折旧价值更低，因而实际上很少征收。 美国房地产税收的免税是在州的法律框架下管理实行的。所有的州均对政 府所有的房地产免税，用于宗教和教育的房地产也通常被免税。慈善机构大部 分被免收房地产税，但是州的法律在限定慈善机构的免税上存在差异。其他一 般的免税还包括医院和墓地。有些州考虑到一些个人所有者的情况，对低收入 的老年人、残疾人及退伍军人一般都提供部分的免税。 为了保证不动产税的足额征收，各地方政府都拥有自己的房地产估价部门 和大量从事房地产估价工作的专业人员。其评估的办法主要有资本还原法、公 平市场价格法和重置成本评估法。如果业主对估价有异议，可以分级上诉：首 先是地方政府的估价办公室，其次是州的仲裁委员会，最后是联邦的税务法院。 在征收管理方面，地方税务部门有一些有效的管理方法。比如在最后缴税 日之前提前缴税的可获适当减免；对于逾期缴税的则会采取罚金和利息的方式； 将房地产收入归公或者拍卖是通常对欠税所采取的应对措施，欠税款3 年后， 8 武汉理工大学硕士学位论文 将取消其赎回其抵押房地产的权力。 3 1 2 日本物业税概况 二次大战以来，特别是经历过2 0 世纪8 0 年代中后期日本房地产泡沫经济 以后，日本对房地产税收体系进行了较大幅度的调整和改革，逐步形成了一套较 为完备的房地产税收体系。日本现行房地产税收体系包括： 对房地产取得的课税，主要有印花税、注册执照税和不动产取得税、消费 税、继承税和赠与税等税种。印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须 在树立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。土地买卖的现金收据金额超过3 万日元时也要缴纳印花税，通常由买卖双方折半负担。日本实行财产登记制度， 即取得土地房屋的居民必须进行登记，土地和房屋在市町村“房地产征税台账” 上分开登记，并向一般市民公开。在进行房地产登记时，房地产取得人必须缴 纳注册执照税，注册执照税税率根据登记的种类有所不同，其计税依据为房地 产评估额、债券金额和不动产个数。除因继承、遗赠、信托、转让担保、土地 规划换地等取得的房她产之外，通过买卖、交换、赠与、新建、增改建等方式 取得房地产还必须缴纳不动产取得税。不动产取得税属于都道府县税，其标准 税率设定为4 ，并规定了相应的减免优惠范围。在日本，土地的出售不征消费 税，而用于宅地的土地平整工程则需要征收消费税( 即增值税) 。 对房地产保有的课税，主要有固定资产税、城市规划税。在日本，固定资 产税的征税主体为市町村，其收入全部归市町村支配。固定资产税实行台账征 税原则，市町村政府对土地、房屋、折旧资产分别设有征税台账和补充征税台 账。凡是在台账上注册登记的房地产所有人均为固定资产税纳税人。固定资产 税的计税依据为房地产市场评估价，原则上三年不变，其标准税率为1 4 。日 本固定资产税实行免征点制度，免征点为土地3 0 万元日元，房屋2 0 万日元， 折旧资产1 5 0 万日元，并从法律明确了有关减免范围。而对于城市化区域内和 开发区内的房屋和土地，还需要征收城市规划税，其税款专项用于该区域内的 城市规划事业。城市规划税的征税对象只包括土地和房屋，不包括折旧资产， 且其计税依据对于住宅用地还设置了一些优惠措施。 对房地产转让的课税，主要有个人所得税和个人居民税。普通个人转让房 地产的收益只需要缴纳个人所得税和个人居民税。房地产保有期以5 年为界限， 对个人超过5 年的长期转让收益征收1 5 的个人所得税和5 的个人居民税： 对不超过5 年的短期转让收益征收3 0 的个人所得税和9 的居民税。这种税 率结构，有利于抑制以获取土地升值收益的投机行为。日本按照分类课税的方 法确定房地产转让收益，房地产转让收益为总收入减去取得费( 各种税费、贷 9 武汉理工大学硕士学位论文 款利息) 、转让费( 各种损失费、中介费、违约金) 、扣除额( 3 千万日元) 之 后的余额。 3 2 我国物业税的提出及内涵 3 2 1我国房地产税制存在的问题 1 ) 税种多，重复征税严重 我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个 相关税种。这些税种在形式上虽相互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成 对同一税基的重复征税。例如对房屋租金收入，不仅要征收5 的营业税，还要 征收1 2 的房产税，等等。税种过多，既不符合简化税制的原则，还会导致纳 税人的地下交易行为增多，造成税款流失。 2 ) 重交易轻保有，税负不公 我国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契 税、所得税等税种，另外还要缴纳各种收费( 其中开发环节的土地出让金、土 地使用费等收费约占整个开发期间税费总额的7 5 ) ，这些税费一般占房产价格 的3 0 - 4 0 。而在房地产保有期间涉及的税种只有房产税和土地使用税，税负低 且免税范围大。这种典型的重交易轻保有的税制模式造成了严重的税负不公 3 ) 计税依据不合理 我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收入和实际占 用的土地面积，这些计税依据不能正确地反映土地的级差收益和土地、房产的 时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不 能很好地发挥其调节收入的作用。 4 ) 内外税制不统一 日前我国的房地产税收实行内外两套不同的税制，如内资企业、单位和个 人缴纳房产税，外资企业和外国人则缴纳城市房地产税；而城镇土地使用税只 对国内企业和个人征收，外资企业则缴纳土地使用费。内外税制不统一，不仅 不利于企业之间的公平竞争，而且也有违国民待遇原则。 3 2 2 开征物业税方案的提出 2 0 0 3 年1 0 月，十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场 经济体制若干问题的决定首次提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对 不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关税费。”2 0 0 4 年1 1 月2 2 日至2 5 日在福州举行的“中国地方税改革与发展高级研讨会”上，包括国家税务总局、 1 0 武汉理工大学硕士学位论文 财政部和部分省、市、自治区地方税务局有关负责人，以及国内顶级财税经济 专家、学者在内的1 0 0 多人，就开征物业税进行了研究探讨，这标志着物业税 正在紧急酝酿和积极推进之中。 物业税，又称不动产税，其实质上是财产税，或者说是财产税的组成部分。 “物业”一词译自英语“p r o p e r t y ”或“e s t a t e ”，是指以土地及土地上的建筑物 形式存在的不动产。物业税是国际通行的房地产税制，主要针对土地、房屋等 不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。其基本 内容为：一是房产、土地合一，适用统一的物业税；二是征税范围既包括城镇， 也包括农村；三是按评估价值征税。物业税和所得税、增值税一起被称为国际 通行的三大主力税种，其中所得税和增值税是以中央税为主的共享税，而物业 税主要为地方税，可考虑作为地方政府财政收入的主体税种。 中国物业税改革的基本框架是，将现有的房产税、城镇土地使用税、土地 增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税( 保 有阶段统一收取的物业税) 。上述税费现在有许多是一次性缴纳，如土地增值税 及土地出让金。而物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有 阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分7 0 年缴纳，即在购买时只需缴纳 1 7 0 的税费。其基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收 费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。 1 1 武汉理工大学硕士学位论文 第4 章开征物业税对房地产市场的影响 4 1开征物业税对土地市场的影响 土地是一种不可再生的资源，它具有有限性、非同质性和固定性等自然属 性。土地作为房地产的上游产品，是影响房地产价格最重要的因素之一。 4 1 1 对土地供应模式的影响 我国的城市土地所有权归国家所有，在开征物业税之前，房地产开发企业 可以通过土地一、二级市场有偿获得土地使用权。从一级土地市场取得土地的 途径一般有三条：一是政府从集体土地所有者手中取得土地所有权出让给土地 需要者；二是政府把通过回收原土地使用者的土地使用权出让给土地的需要者； 三是政府把新增的国有土地使用权直接出让给土地需要者。取得土地的方式主 要有：协议、招标、拍卖、挂牌。以协议的方式取得土地使用权，土地需要者 应向政府或国家支付土地出让金，以招标、拍卖、挂牌的方式取得土地使用权， 土地需要者应向国家支付地价( 不仅包括土地出让金，还包括增值收益等) 。在 土地市场发育教成熟的情况下，常采用后三种方式取得土地使用权。 在土地一级市场上，土地征用、出让的全过程可以表示为： 集体土地所有者；型! ；：；兰坠政府= 尝凳；土地需要者 原土地使用者；些壁：呈兰= 政府；券i 誊；土地需要者 政府= 誊蓑：；：土地需要者 图4 _ 1 - i - 地- - 级市场上取得土地的过程 在土地二级市场上，土地的转让过程可以表示为： 土地使用者；兰蔷等i ；竺： 土地需要者 图4 2 土地二级市场上取得土地的过程 物业税开征后，土地出让金将以物业税的形式由业主逐年向国家缴纳，这 样必然会影响我国土地的供应模式。 武汉理工大学硕士学位论文 在土地一级市场上，开发商通过支付土地开发建设期间的土地出让金( 物 业税) ，从国家或政府那里获得土地的使用权。房地产开发公司在已获得的土地 上进行开发建设，完工后将房地产商品销售出去，在未来的土地使用年限内由 购房者通过向国家缴纳物业税的形式对土地出让金给予补偿。房地产开发商获 得土地的过程见下图： 国家或政府 每 出业地位田抠 - - - - - - - 一 支付开发建设期问的物 业税( 此处仅指土地出 让金) 购房者 房地产开发商 图4 3 土地出让金转化到物业税中后土地一级市场上取得土地的过程 在土地二级市场上，假设原土地使用者a 从国家或政府手中获得5 0 年的 土地使用权，并已持有两年( 在这期间未进行任何改造和建设) ，设每年向国家 缴纳的物业税( 在此仅指土地出让金) 为a 。由于物业税是土地使用者每年向 国家缴纳，因此当前的土地需要者只需每年向国家缴纳剩余土地使用年限5 0 2 - - - - - 4 8 年的物业税即4 8 a ，便可以从原土地使用者手中无偿获得土地。但这种情 况在现实中是不存在的。正如开征物业税前的土地二级市场，虽然当前的土地 需求者比土地供给者拥有土地的使用年限减少了，但土地价格往往要比该土地 供给者从二级市场或一级市场获得土地的价格要高得多。这是由于一方面土地 增值的厉害，另一方面原土地持有者a 要把获褥土地所支付的成本和税费转让 出去，赔本的买卖没人做。假设当前的土地需求者是房地产开发公司，它将通 过向原土地使用者支付地价从而获得土地使用权然后对房地产开发项目进行 投资建设并将房地产商品销售出去，这样，在未来的土地使用年限内由购房者 通过向国家缴纳物业税的形式对土地出让金给予补偿。房地产开发商在土地二 级市场上获取土地使用权的过程见下图： 武汉理工大学硕士学位论文 购房者 坐堡圭垫堡旦堡 ， 壁些圭些堡旦壑 ， 国家+ j 鬲鬲再五；_ 原土地使用者+ i 鬲五五画i i _ 房地产开发商 图4 4 土地出让金转化到物业税中后土地二级市场上取得土地的过程 4 1 2 对土地价格的影响 物业税是在房地产的保有阶段征收的，对土地价格的影响研究主要考虑从 开发商取得土地开始到将房地产出售为止。从开征物业税的基本框架来看，其 中最主要的是土地出让金和土地增值税( 由于其它税种转化为物业税对本文的 讨论影响较小，故暂不考虑) 。 土地出让金转化到物业税中对土地价格带来的影响 土地与资金、劳动力一样，都是重要的生产要素，是生产、经营的必要条 件。在市场经济条件下，它们都必须进入市场，其价格在市场上形成，只有如 此，这些要素才可能得到最佳配置。 将土地需求与土地供给联系起来就构成了土地市场。在土地市场发育较成 熟的今天，土地价格主要取决于土地市场。土地价格由供求关系决定，当供不 应求时，土地价格上升，当供过于求时，土地价格下降。同样供求关系反过来 也受土地价格的影晌，当土地价格上涨时，供给将会增加，需求将会减少，反 之亦然。土地价格与土地供求关系之间是相互牵制，互相交织在一起的。 从宏观上讲，我国的土地面积有限，因此可被利用的土地的供应量是一定 的；短期内城市土地较难实现不同用途之间的转换，从以上两方面可以看出土 地的供给是无弹性的。但从长期来看，城市土地可以实现不同用途之问的转变， 1 4 武汉理工大学硕士学位论文 因此对某类具体用途的土地而言，土地供给又是有弹性的。 在短期内，土地供给无弹性，土地供给为固定值q o ，土地需求曲线为d o ( 见图4 - 5 3 ，则由d o ( p ) = s ( p ) = q o 所确定的土地市场的均衡价格为p o 。由 于土地出让金已经转化到物业税中，土地成本明显下降，又因为短期内土地供 给无弹性，某种用途的土地需求有弹性，因此当前的土地均衡价格将下降，由 p 0 下降至p 1 ，且额度等与土地成本的下降额度( 等于以后年度土地出让金的折 现值) 。 pl s 勿 。z 0 图4 1 5 土地市场的短期均衡 q 土地增值税转化到物业税中对土地价格带来的影响 在土地税收对地价的影响中，日本土地经济学家野口悠纪雄教授引入了时 间变量，分析了政府对土地课征地价税对土地价格和土地利用方式的影响。在 此，我们可以仿照野口教授的模型对土地增值税转化到物业税中对地价带来的 影响进行分析研究。 野口教授的基本模型：假设计算地价的贴现率( 等于替代性投资的平均收 益率，如银行存款利率) 是一个外生变量，固定为r 。土地资产由于资本化而完 全进入地价。另设税前时点t 的地价为w 。，现以税率r 从价计征土地资产税， 税后地价变为v 。，因课税地价仅仅下降了未来资产税额的现值部分，所以有下 式成立： 一。一一，m p 。仃叫切 拥 武汉理工大学硕士学位论文 根据式4 1 ，如果税前地价固定为w 0 ，o t o o ，则v l 亦为不依赖于时间的 常数。所以，在给定定积分的情况下，积分项内的v t 可以看作不受积分项约束 而依赖于时间t ，因而等于税后地价的v i 的变量。所以，式4 - 1 可以写为： y i 形。一p “y ，_ fr e ”7d 丁4-2 由式4 2 可以推出下式： _ 嘛 。 ，+ ， 。式4 3 上式表明，如果假定税前各期地价保持不变，税后各期地价也保持不变， 但这个不变的地价水平总低于税前地价，并且从价土地税率越高，税后地价降 低的幅度越大。 由于土地增值税转化到物业税中与上述计征地价税的原理相同，但计税依 据不相同，因此在其他字母内涵不变的情况下，对r 及其所代表的含义进行修 定。土地增值税以土地的增值额为计税基数，设增值率为a 。现以税率b 以土 地增值额为基数计征物业税( 在此仅指土地增值税部分) ，因课税地价仅仅下降 了未来物业税的现值部分，所以有下式成立： t 一f 曲e 。仃。切 式“ 设a b = k 为物业税率，根据式4 2 和式4 3 可得： 一粤o t o o 4 - 5 r + 七 可见，同样，物业税率越高，税后地价降低的幅度越大。 4 2 开征物业税对房地产价格的影响 房地产是地产与房产组成的相互联系、相互影响、相互制约的有机整体， 地以房建，房依地存。土地作为房屋的载体，从而体现出其存在的重要意义； 房屋不能脱离土地而单独存在，它必须根植于土地之上。土地作为房地产的上 游产品，不存在脱离土地的纯粹的房屋价格，因此土地价格与房地产价格之间 是紧密相关的。 下面以住宅市场为例，对开征物业税对住宅价格的影响进行分析。 按照开征物业税的基本框架，将土地出让金转化到物业税中，对于房地产 开发商来说，随着土地费用的减少，住宅项目的成本也将减少，如此以来，开 1 6 武汉理工大学硕士学位论文 征物业税后住宅市场将发生一系列的变化。 住宅开发税费是构成竣工房屋造价的一部分，价格的降低幅度低于税费的 降低幅度( 即成本的降低幅度) ，这可通过供求关系原理来解释：成本降低首先 造成价格等幅度降低，低价激发了需求，从而使价格又有所回升。具体的分析 见图4 6 。 一昂 日 只 q 0q 1 图4 6 降低开发税费后的房地产市场供求关系 由于税费降低1 0 0 元m ，供给曲线由品向下平移到玉，平移量为昂一罡= 1 0 0 元m ，这时市场供求均衡点从a 点变为c 点，即价格和交易量分别为只，q l 。 比较起来，交易价格的下降量只只应小于开发成本的降低量只最。如果实际 的供求曲线接近左右对称，设开发税费每平方米降低l o o 元，则均衡价格将降 低1 0 0 ，2 ：5 0 元m 。 下面进一步分析降低税费对整体经济、社会效益的影响。首先分别看对消 费者、房地产企业和政府税费收入的影响。 如图4 6 所示，对于消费者来说，市场均衡状态从a 点到达c 点以后，于 原来相比，消费者购买q 0 数量的住宅会得到矩形面积0 4 d 异的好处，对