深圳金地梅陇镇四期商铺价格报告

金地梅陇镇四期商铺 价格报告 谨呈：金地住宅开发有限公司 项目目标 梅陇镇住宅整体余量约 65套；近阶段 住宅销售热度较高，同时商铺尾盘推出受到市场热捧 ； 深圳市场投资态势活跃，大投资客频频出手，如： 丰盛町南区、 卓越世纪中心 入市售罄，以 及金地名座项目实现高速高价高销售率的销售佳绩 。 建议本项目于 6月中下旬趁热入市！开盘周 完成商铺85%的销售任务 ，即： 40个铺位，约 1500平米。 一、定价基础 二、核心均价推导 三、价格表制定及验证 报告框架 I. 市场分析 II. 客户分析 I. 定价策略 II. 核心均价推导 I. 制定方法及因素权重 II. 手动特殊调差 III. 价格验证 车公庙丰盛町 开盘时间 09年 1月 09年 5月 开盘均价 10万元 /平 20万元 /平 开盘产品 北区 南区 成交套数 107（售罄） 105(基本售罄 ) 单铺面积 10-20 5-25 层高 3米 3米 使用率 90%以上 90% 项目位于车公庙写字楼群之间， 拥有良好的客户基础 ； 定位为中端消费场所， 补缺 片区缺乏小型商业的不足； 单铺面积小 ， 控制总价 以博取高单价； 租金可达每平米 600元以上， 7%以上的高回报率 受投资者热捧。 近期开盘商业 卓越世纪中心 6月 5日推出 4号楼 共 144套 ， 开盘即售 7成以上 ，目前已 全部售罄。 深圳中心区的优越位置，体现了较高的 稀缺性 ，大大吸引投资客，并出现 大客户购买整层 的投资行为。 开盘时间 09年 6月 开盘均价 3.1万 /平 开盘产品 4号楼 开盘销售率 70% 成交套数 144（售罄） 面积 整层约 1900平 近期开盘商业 阳光花地苑 开盘时间 2009年 5.1 开盘均价 24000 铺位总数 27 成交套数 12 成交率 45% 单铺面积 40-120 层高： 5.7 米 使用率 95% 可做餐饮比例 100% 该项目 60%的铺位面向前海路， 街铺销售较好 ； 街铺价格 30000元左右，与住宅价格比例为 3： 1； 内街价格在 17000左右，与住宅价格比例为 1.7： 1； 内铺销售一般 ，客户反响不积极； 近期开盘商业 金地名座 开盘时间 09年 6.6 开盘均价 5.4万元 /平 开盘套数 22间街铺 成交套数 17（ 82%销售率） 单铺面积 46-86 层高 5.8米 使用率 90%以上 金地名座是新洲商圈两年内唯一集中发售的商业项目， 稀缺性较强 ； 项目处于金地工业区，商业现状较差， 租金水平较低 ； 开盘销售率达 8成以上，客户多看中 街铺、片区位置及投资前景。 近期开盘商业 从近期整体商业成交情况来看，投资客比较活跃，特征比较明显， 热捧高回报率物业 ，注重投资前景；如：阳光花地及金地名座 街铺 首先受到投资客的青睐； 投资较活跃，信心回笼 因此，梅陇镇四期商业趁本轮市场投资小高潮入市，对于实现销售率方面具有较好的市场基础。 龙坂市场二手商铺概况 2.1-2.5万 2.7-3万（可做餐饮） 3.0-3.2万 2.7-3万 2.5-4万 2-2.5万 2.3-2.8万 车行路线 临街商业 2.5万 注：龙坂周边一手铺已基本售罄 二手铺放盘价高，近期无成交，业主放盘诚意度不高，多为试探市场承受价格。 锦绣江南 商业沿社区底层排布 NO.1 NO.2 NO.3 NO.4 物业 锦绣江南 位置 龙华人民南路与布龙公路交汇处东北 形式 沿街商铺 业态及经营状况 No.1锦绣江南一期小区内商铺，位于整个小区大门口，整个小区业主都要路过，人流量最大，是整个锦绣江南的黄金铺位。 No.2锦绣江南二期沿布龙路商铺经营状况良好，以五金，建材，汽修店为主，空置铺位不多。 No.3锦绣江南三期沿龙胜路商铺经营状况良好，以餐饮，服饰，发廊等为主。无空置铺位。 No.4锦绣江南四期沿梅龙路商铺经营状况惨淡，铺面大部分空置。仅有人人乐，麦当劳，真功夫和极少部分小店存活（儿童百货、家具装饰）； 项目概况 总建面 40万平方米，商业总建筑面积近 5万平方米，分四期开发，规划有近 4000户住宅，约 1.4万人。 租金 月租金 80-120元 /平方米 消费群体 消费群体以小区内的居民为主 物业 春华四季园 位置 四季花城旁，民康路与华南路交界处 形式 沿街商铺 业态及经营状况 第一街区主要为布艺店、饮用水、装修设计，租金在 30-50元 /平米 /月 第二街区（主入口）主要为便利店、地铺、装饰、餐饮，租金在 120左右 第三街区主要为餐饮、休闲、地铺，租金在 80-100元 消费群体 服务于入住客及部分华南路路过车主 春华四季园 第二街区 潜龙华城 物业指标 潜龙华城 位置 龙华镇梅林关民治大道地段，邻近民丰路 形式 沿街商铺 业态及经营状况 A区西侧、 C区人流较少，商铺闲置率高，仅有少量服饰店和低档餐饮； A区其它、 B区商铺经营状态良好。饮食、地铺、服饰、休闲美容、家居电器等生活配套齐全； 沿民治大道最繁华，且有大型商业引进；靠近梅龙路商业最差。 项目概况 商业建筑面积 15741.47平米；层高 5-6.8米；实用率 96-97% 租金 均价 80 100元 /平米 消费群体 本小区业主和周边客户，消费人群层次杂乱 经营较差 经营良好 物业 世纪春城 形式 住宅裙楼或小区临街商业街，社区店，均以单间街铺为主，无主力店带动。 商业业态 社区士多店、地产中介、美容美发为主、家电维修、音像店、医药店 销售状况 商铺整体处于滞销状态；之前实现销售的商铺面积主要集中在 50平米左右 租金 租金价格为 60-150元 /平米左右。 经营情况 世纪春城一二期的商铺的整体定位是社区店，均以单间街铺为主，无主力店带动，所有现有客户是一、二期的业主及周边农民房的住户。客流量较少，人气不旺，所以整体经营状况较为冷清；经营品种档次较低 目前存在的问题 虽为街铺，但没有考虑如何吸引人气，聚集客流，没有引进主力店，导致商业氛围较差 世纪春城 一期 二期 三期 四期 梅陇镇一期商铺现状 入住率偏低，小区人流难以保证； 商铺空置率达 32%，主要为餐饮铺位； 品牌商家 的进驻拉升了整体商业形象； 商铺主要满足社区居民日常生活；餐饮、中介、小百货生存力较强； 中介 器械专卖 华润万家 海王星辰 美容美发 茶叶 干洗 服装 培训 建行 中介 餐饮 服饰 中介 美容 干洗 床上用品 KFC 银行 中介 餐饮 小型商业 百货便利店 大长今 建材 装潢 梅陇镇一期商铺现状 区域 业态 铺数 经营个数 空置率 租金 售价（报价，无实际成交） A区 集中商业 3 1 66% - 25000 B区 餐饮、银行、小型商业 10 10 0 80-120 30000-35000 C区 中介、器械专卖 10 3 70% 120-200 30000-40000 D区 肯德基 1 1 0 - - E区 中介、便利店、水果、美容、美发、干洗、布艺、茶叶、装饰、培训 42 30 29% 70-110 25000-35000 总计 66 45 32% 均价 80-150 均价 28000-35000 租金以 80-150元 /平米为主 ，少量铺位 （多为中介铺位） 租金可以达到 200元 /平； 目前无二手铺 成交 ，均以出租或自用为主。 市场小结 从整体市场看，投资信心出现了一个小高潮，对于四期商铺的入市具有 较好的外部市场环境基础 ； 从梅陇镇及周边项目的商业情况来看， 空置率有较大的改善 ，但由于消费力不足及多数商业体无主力店等因素的影响， 经营状况不佳，租金回报率也较低，多集中在 5%左右 ； 一、定价基础 二、核心均价推导 三、价格表制定及验证 报告框架 I. 市场分析 II. 客户分析 I. 定价策略 II. 核心均价推导 I. 制定方法及因素权重 II. 手动特殊调差 III. 价格验证 近期三期商铺成交客户 商铺成交客户一半以上为梅陇镇业主，其次为龙华镇周边及梅林、华强北片区的投资客，可见挖掘 老业主资源 同时加大对 龙华周边及福田附近片区 的推广的效果显著。 成交客户以电子、贸易 私营业主 最多，占到 48%的比例，其次为 富士康等企业高管及梅林片区公务员 ；成交客户购买商铺 80%以上为纯投资，少量客户为自营兼投资。 三期商铺客户白描 客户一： 购买商铺 K28，为 梅陇镇 12栋业主 ， 50多岁，在龙华镇做建材生意，纯 投资，看好片区发展前景。 客户二： 购买商铺 K35，为 富士康高管， 40多岁，台湾人，熟悉龙华片区，看好 未来的发展前景，纯投资。 客户三： 购买商铺 H12，为 业主老带新客户 ， 30多岁，本地人， 住在民治 ，纯投 资。 本次购买商铺的客户共性明显，均为了解金地、梅陇镇及片区前景的投资客，其中梅陇镇业主、龙华私企业主、富士康高管及梅林公务员占 90%以上。 关注四期商铺客户梳理 类别 数量 具体描述 典型客户 A类 7批左右 多为没选到三期合适铺位的客户，期待四期街铺发售， 表示若四期街铺价格同三期街铺差不多即可购买。 罗晓赛客户：三期 H9业主推荐姐姐购买，关注四期街铺， 价格 2.2-2.6万 ，面积适中购买 . 张生军客户：福田投资客，没买到 K35铺，表示若四期街铺价格同该铺差不多即可购买， 需求面积 50平米左右。 B类 10批左右 多为梅陇镇业主及龙华投资客， 大多关注四期 40-60平街铺，表示位置及价格合适可考虑购买。 赵勇淳客户：四期业主，之前看过三期内铺，但更倾向于四期 50平左右的街铺，价格合适即可购买。 C类 8批左右 目前只有初步意向，看具体情况再定。 / 四期商铺诚意客户意向价格9%21%34%18%14%4%2万以 下 2.1-2.3万 2.4-2.6万 2.7-2.9万3.0-3.2万 3.3万以 上四期商铺诚意客户意向面积14%34%31%17%4%30平米 左右 40平米 左右 50平米 左右 60平米 左右 其它四期诚意客与三期成交客户共性明显，均以梅陇镇业主及周边投资客为主； 主要关注街铺，心理价位多集中在 2.2-2.8万，需求面积集中在 30-60平米。 客户小结 梅陇镇业主 龙华周边私营业主 坂田企业高管 梅林益田公务员 其他片区投资客 客户心理关键词 部分客户诚意度不足需价格刺激 控制单价以提高投资回报率 控制总价以降低风险 一、定价基础 二、核心均价推导 三、价格表制定及验证 报告框架 I. 市场分析 II. 客户分析 I. 推售及定价策略 II. 核心均价推导 I. 制定方法及因素权重 II. 手动特殊调差 III. 价格验证 项目现状 人流聚集区 车流动线 人流动线 商铺总面积： 1764.55平米 商铺数量： 47套 中梅路开通后，四期与三期商铺均拥有前广场，更加有力与聚集人流，将形成以梅陇镇为中心，以世纪春城及阳光新境为辐射的 梅陇镇街铺商圈。 项目现状 单铺面积适中，主要集中在 20-60平米之间，投资门槛较低。 内铺（朝世纪春城） 11个 扶手梯遮挡 3个 车库进出口遮挡 9个 内铺较多，且有多个铺位受车库进出口或电梯遮挡 手扶电梯 面积区间 10-19平 20-29平 30 39平 40 49平 50 59平 60 69平 70 79平 套数 6 15 10 7 6 1 2 套数比例 13% 32% 21% 15% 13% 2% 4% 推售 策略 目前，从世纪春城与四期内铺相对的铺位可以看出，目前其全为死铺； 同时，鉴于四期产品当中约有 20%的内铺，比例相对较高，因此建议将内铺与其相对应的外铺做相应的 捆绑销售 ； 实现均好性， 南向商铺可以额外优惠的价格，捆绑销售，控制总价； 拉大价差， 凸显展示性较好的外铺的价值，同时拉大与劣势铺位（南向及电梯遮挡铺位）之间的价差； L8+L9=53.11 L10+L11=62.19 L12+L15=67.13 L17+L18+L20=105.50 L22+L21=81.82 L25+L26=56.96 M3+M5=44.7 M6+M7=61.83 M10+M12=97.91 M21+M22=79.24 捆绑单位拼后主要集中在 40-80平米之间，面积适中，整体均好性较强 一、定价基础 二、核心均价推导 三、价格表制定及验证 报告框架 I. 市场分析 II. 客户分析 I. 推售及 定价策略 II. 核心均价推导 I. 制定方法及因素权重 II. 手动特殊调差 III. 价格验证 市场比较法 项目 目前价格（元 /平） 备注 采用均价 (元 /平米 ) 权重 锦绣江南街铺 人民路 3-3.2万，龙胜东路2.7-3万，梅陇路 2-2.8万 同为大社区， 1-3期商业较成熟，价位较高； 与梅陇镇四期街铺最具可比性； 2.8万 50% 世纪春城街铺 放盘价 2.5-2.6万 有价无市，但区位最接近，具有一定参考价值 2.5万 20% 万科城 街铺 目前 3.5-3.8万 同为大社区及品牌开发商，价格高无成交，滞销状态 3.5万 15% 梅陇镇 一期 2.8万 -3.5万 目前仅为报价，没有成交 3.3万 15% 选取周边四个（ 锦绣江南，世纪春城，万科城及梅陇镇一期 ）可比性高的项目的 街铺 ，设置不同的权重，对四期商铺核心均价进行测算。 市场比较法 四期商铺与竞争楼盘打分表： 通过市场比较法得出四期商铺核心均价为 28403元 /平米。 注：锦绣江南打分侧重于靠近梅陇路及锦绣江南四期的街铺产品。 梅陇镇 4期 锦绣江南 世纪春城街铺 万科城 梅陇镇 1期二手 28403 50% 20% 15% 15% 28000 25000 35000 33000 打分 实得分 打分 实得分 打分 实得分 打分 实得分 打分 实得分 商铺成熟度 15% 6 0.90 7 1.05 7 1.05 9 1.35 7 1.05 人流通达性 20% 6 1.20 6 1.20 6 1.20 8 1.60 7 1.40 交通便利性 18% 7 1.26 7 1.26 7 1.26 8 1.44 7 1.26 片区规划 11% 9 0.99 7 0.77 8 0.88 7 0.77 8 0.88 商业规模 15% 7 1.05 7 1.05 7 1.05 10 1.50 8 1.20 开发商品牌 6% 10 0.60 7 0.42 8 0.48 10 0.60 10 0.60 周边商业环境 10% 6 0.60 8 0.80 6 0.60 9 0.90 7 0.70 规划档次 5% 8 0.40 6 0.30 6 0.30 8 0.40 8 0.40 内部比较法 由于四期商铺与三期街铺分别位在中梅路两侧，区位及资源具有很大的相似性，所以 三期街铺 的价格具有很高的参考意义。 通过内部比较法得出四期商铺核心均价为 26843元 /平米。 梅陇镇 4期 梅陇镇 3期街铺 26843 27025 打分 实得分 打分 实得分 人流通达性 15% 4.5 0.68 4.9 0.74 商铺昭示性 15% 4.5 0.68 4.5 0.68 商铺实用性 15% 4.2 0.63 4.3 0.65 商铺均好性 15% 4.3 0.65 4.2 0.63 商业规模 10% 4.6 0.46 4.2 0.42 面宽 10% 4.4 0.44 4.3 0.43 层高 10% 4.9 0.49 4.3 0.43 与主入口距离 10% 4.1 0.41 4.9 0.49 注：因为梅陇镇住宅已溢价 15%左右，故梅陇镇 3期街铺所取均价为溢价后的价格。 龙坂片区租金偏低 ,回报率 4%-6% 60-150 回报率 :4%-6% 80-120 回报率 :4%-5% 80-100 回报率 :4%-5% 锦绣江南 周边 潜龙华城周边 世纪春城周边 50-120 回报率 :4%-6% 春华四季园 周边 租金还原法 租金还原法估价公式（设定使用期限 ） V=（ a/r） 1-1/(1+r)n V代表评估价值 a代表年净收益（年租金） r代表投资回报率 n代表使用年限 注：假设在使用期限中，各年净收益和投资回报率相等。 注：使用年限按照 65年，投资回报率按 5计算 月租金 （元 /米 /月） 100 120 150 比重 40% 40% 20% 回报率 5 返算售价 （元） 24000 28800 35184 租金还原法 通过租金还原法得出四期商铺核心均价为 28157元 /平米。 注：参考租金取值主要参考目前片区街铺能实现的租金中间值 100和 120，同时参考世纪春城临中梅路部分铺位实现 150的价位，但比例相对取小。 核心均价确定 市场比较价： 28403元 /平米 内部比较价： 26843元 /平米 计算结果 参考权重 核心均价 20% 40% 27680元 /平米 租金还原法： 28157元 /平米 40% 注：在参考周市场比较价时，因为只有放盘价，基本无成交，参考价值较小，选取比例降低。 一、定价基础 二、核心均价推导 三、价格表制定及验证 报告框架 I. 市场分析 II. 客户分析 I. 推售及 定价策略 II. 核心均价推导 I. 制定方法及因素权重 II. 手动特殊调差 III. 价格验证 人流可达性 昭示性 面积 面宽 空间结构 店内流通性 35% 25% 5% 15% 10% 10% 可达性： 可理解为商铺位置及人流方向，是购买商铺的首要要素； 昭示性 ： 昭示性强弱是商铺价值的重要指标； 面积： 面积大小决定总价，进而影响客户的心理承受能力； 面宽： 商铺的沿街面大小决定商铺价值，并影响昭示性； 结构： 平面布局是否方正实用，是否有柱等； 流通性： 偏重面宽进深比及通畅性等综合指标。 影响因素及权重 价格表制定 各铺位综合得分 价格表制定 房号 建筑面积 得分 差值 L1 27.93 9.75 7.05 L2 30.04 9.15 6.45 L3 45.54 8.25 5.55 L5 25.80 7.25 4.55 L6 21.74 6.55 3.85 L7 23.59 7.45 4.75 L8 36.63 8.15 5.45 L9 18.97 3.65 0.95 L10 34.68 8.2 5.5 L11 30.42 3.7 1 L12 44.66 8.65 5.95 L13 14.01 8.55 5.85 L15 25.62 3.55 0.85 L16 14.14 8.1 5.4 L17 42.26 9.45 6.75 L18 50.16 3.8 1.1 L19 16.64 8.5 5.8 L20 18.03 3.05 0.35 L21 44.63 6.1 3.4 L22 41.03 4.65 1.95 L23 27.16 6.5 3.8 L25 31.80 7 4.3 L26 27.82 7.9 5.2 M1 41.03 9.95 7.25 M2 30.48 9.8 7.1 M3 21.66 7.55 4.85 M5 25.14 9.2 6.5 M6 38.78 7.3 4.6 M7 25.94 8.8 6.1 M8 40.22 4.5 1.8 M9 56.76 7.2 4.5 M10 60.89 2.7 0 M11 13.09 8.1 5.4 M12 41.61 7.75 5.05 M13 53.55 8.6 5.9 M15 61.79 7.85 5.15 M16 83.05 7.95 5.25 M17 73.40 7.45 4.75 M18 47.65 8.1 5.4 M19 40.20 7.05 4.35 M20 45.24 7.3 4.6 M21 23.03 6.9 4.2 M22 59.93 3.7 1 M23 66.16 6.95 4.25 M25 56.95 7.05 4.35 M26 30.69 5.9 3.2 M27 34.01 6.3 3.6 确定平面差、特殊调差 平面价差 最大平面差建议为 18000元； 特殊调差 价格表制定 L9（ +3000）：与 L8捆绑销售，整体户型方正，面积适中； L22（ -3000）：与电梯遮挡严重的 L21捆绑销售，面积较大，总价高； 受遮挡的铺位在昭示性上，特殊调低；内铺的可达性与昭示性特殊调低； 价格表制定 均 价： 28148元 /平米 房号 建筑面积 套内面积 单价 总价 L1 27.93 26.68 35010 977829 L2 30.04 28.7 33520 1006941 L3 45.54 43.5 31280 1424491 L5 25.80 24.65 28800 743040 L6 21.74 20.76 27060 588284 L7 23.59 22.53 29290 690951 L8 36.63 34.99 31030 1136629 L9 18.97 18.12 22860 433654 L10 34.68 33.13 31160 1080629 L11 30.42 29.06 19980 607792 L12 44.66 42.66 32270 1441178 L13 14.01 13.38 32030 448740 L15 25.62 24.47 19610 502408 L16 14.14 13.51 30910 437067 L17 42.26 40.37 34260 1447828 L18 50.16 47.92 20230 1014737 L19 16.64 15.89 31900 530816 L20 18.03 17.23 18370 331211 L21 44.63 42.63 25940 1157702 L22 41.03 39.19 19340 793520 L23 27.16 25.95 26940 731690 L25 31.80 30.38 28180 896124 L26 27.82 26.58 30410 846006 M1 41.03 39.2 35500 1456565 M2 30.48 29.12 35130 1070762 M3 21.66 20.69 29540 639836 M5 25.14 24.01 33640 845710 M6 38.78 37.05 28920 1121518 M7 25.94 24.78 32650 846941 M8 40.2