临时管理规约(样本).doc

. 临时管理规约第一章总则第一条为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，根据国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例和徐州市物业管理条例以及相关法律法规的规定，结合“锦绣东城”的实际情况制订本临时管理规约（以下简称“规约”）。对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。本规约作为物业买卖合同的附件，与物业买卖合同具有同等法律效力。第二条开发建设单位应在物业销售前将本规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与开发建设单位签订物业买卖合同时对本规约予以的书面承诺，表示认可本规约及前期物业服务合同的内容，同时授权浙江博美物业服务有限公司“紫辰花园”物业管理处依照本规约的内容行使管理权。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当与本规约一致。第三条本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本规约的规定，相关业主应当承担连带责任。物业的所有权发生变更时，原业主对本规约书面承诺的效力及于新的物业继受人。第四条 本规约的解释权和修改权属于本物业业主大会，首届业主大会召开前属开发建设单位授权的浙江博美物业服务有限公司。本规约与相关法律、法规和有关政策相抵触部分无效，但不影响本规约其他部分的效力。第二章物业管理区域概况第五条本临时管理规约所涉及物业管理区域的基本情况如下：物业名称： 坐落位置： 东城路东、南环路北 总建筑面积： 平方米总户数： 户物业类型：住宅、商业、车位物业管理区域：北至 南方路 ，东至 安居三期 ，南至 南环路 ，西至 东城路 。建设单位的基本情况如下：名 称： 法定代表人： 注册地： 邮编： 前期物业服务企业： 第六条 业主以享有所有权的房屋建筑面积为依据，享有对本物业区域进行管理和承担责任的权属份额。第七条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板等）、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场等。第八条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同的约定，以下部位或设施设备出卖前为建设单位所有，出卖后为买受人所有：1、配套地下停车位、地下车库及附属建筑物；2、配套社区服务中心、活动中心以及其它未计入房屋共有分摊面积的公共配套建筑的土地使用权和房屋；3、其他应属于建设单位所有的建筑物、构筑物。人防工程为国家所有，平时由建设单位使用管理，收益归建设单位所有。建设单位行使以上部位或设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。第九条 本物业管理区域内的物业管理用房由建设单位按照相关规定配置，属全体业主所有，由物业服务企业在物业服务合同期限内无偿使用。第三章物业的使用第十条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第十一条 业主应按照有利于物业外貌保持、使用安全方便等原则，妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰装修、环卫、环保等方面的相邻关系。第十二条 业主应按照规定的房屋用途使用房屋。需要改变房屋用途的，业主应当在征得所有利害关系人（包括但不限于本栋业主，其他业主或物业服务企业能证明具有利害关系的，应当征得同意）同意后，报有关行政主管部门批准，并须书面通知物业服务企业。第十三条 装修管理1、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议，约定装修材料运输方式、废料处理办法，交纳装修垃圾清运费等相关费用；2、业主应按照装饰装修管理服务协议，遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经物业服务企业通知后，在合理期限内未修缮或者采取防范措施的，物业服务企业有权组织修缮或采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理；3、业主应在指定地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所；4、购买设置有消防逃生通道户型的业主，在装饰装修过程中，严禁以任何形式封堵、封闭逃生通道或更换消防门；5、业主在装饰装修过程中，不得改变、封堵、阻塞公共通道、电、气、排水管道以及预留的检查位置；6、业主应严格遵守物业服务企业制定的装修施工时间和使用电梯装运材料杂物时间；7、节假日期间不允许噪音作业，以免噪音扰民。第十四条 因装饰装修房屋影响共用部位、共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十五条 业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全，儿童应在大人陪同下乘坐电梯；运送货物应使用载货电梯，拆除、损坏电梯设备的应承担赔偿责任。第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶、停车规则并按规定交纳相关费用。第十七条 业主和物业使用人饲养动物，应当遵守宁波市相关的政策法规，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。并应遵守以下约定：1、 本物业禁止无证饲养宠物，禁止饲养烈性犬、攻击性犬；饲养宠物应以维护公共秩序、公共环境为前提；2、 饲养者应对宠物妥善管理，携犬出户的，犬只必须挂犬牌、束犬链，并由成年人牵领；携大型犬只出户的，还应戴嘴套。3、本物业区域内严禁宠物放养；饲养者应随时清理宠物便溺；4、本物业严禁在车行路上、绿地上遛放宠物；5、一旦发生因宠物引起的纠纷，由相关责任人赔偿损失。第十八条 业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规 、管理规约的规定,不得损害公共利益和他人合法权益。物业管理区域内禁止下列行为：（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物（例如：开挖地下室、楼顶加层等）；（二）未经申请擅自装修、安装太阳能热水器、各种接收设备、防盗网等，破坏或者擅自改变房屋外观，擅自对阳台露台进行任何形式的封闭；（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋和地下车库设计用途；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分及相关场地；损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（五）违反有关规定存放堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声，存放、铺设重量超过楼面设计承载力的物品；（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；（七）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；（八）发出超过规定标准的噪音；（九）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；在阳台、窗户等透明立面上张贴广告、招牌、电话等招揽生意广告；（十一）应按照中央冷暖空调系统使用手册和中央冷暖空调系统空调及热水收费标准及用户协议使用中央空调和热水，不得在外墙非空调外机处悬挂空调外机或其他有损外墙立面的行为。（十二） 在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物、装修废料；高空抛物；（十三） 损毁树木、园林绿化、水系景观等；（十四） 法律法规和管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业应当根据前期物业服务合同或者本规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业可以采取以下措施：1、禁止施工人员进入小区；2、禁止施工材料进入小区；3、禁止施工工具进入小区；同时物业服务企业应及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致其他业主或物业服务企业权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起诉讼。第四章物业的维护第十九条 物业交付使用后，建设单位应按照住宅质量保证书和住宅使用说明书承诺的保修期限和保修范围承担物业保修义务。保修期内建设单位可以委托物业服务企业处理保修事宜，物业服务企业对物业进行维修时，业主应给予配合。第二十条 保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合。第二十一条 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得利害关系业主和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十二条 本区域物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以提请物业服务企业进行维修养护，费用由责任人承担。第二十三条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻扰维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。第二十四条 物业服务企业为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主，相关业主应当配合和支持。紧急情况下，无法通知相关业主的，为公共利益的需要，物业服务企业可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应于事后及时通知相关业主。第二十五条 单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊。前期物业服务合同 约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用从房屋共有部位和共用设施日常维修费用或物业服务费用中支付，物业共用部位、共用设施设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支。第二十六条 本物业管理区域业主首期交纳专项维修资金的标准按房屋交付时的政府相关规定为准，交纳方式为现金一次性交清，专项维修资金的收取、使用、管理，按国家相关规定及合同约定执行。因业主大会未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免除物业服务企业的责任。第二十七条 物业所有权因买卖、交换、继承、赠予等原因发生变更时，专项维修资金不予退还，原业主名下的专项维修资金归物业继受人所有。第五章物业的管理第二十八条 一般规定（一） 本区域全体业主一致同意由浙江博美物业服务有限公司根据前期物业服务合同和本规约进行管理；（二） 对商业的管理，物业服务企业可与商户另行签署商业管理协议，详细约定双方权利义务；（三） 物业服务企业依法制订的物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，业主及物业使用人应当遵守。第二十九条 为保证有效的管理，全体业主同意在管理服务工作中采取以下措施：（一）根据本规约制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守；（二）采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反本规约及公众管理制度的行为；（三）在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；（四）对欠费业主停止特约服务、提起诉讼直至其履行交费义务；第三十条 全体业主同意，以下条件下造成的损失，可免除物业服务企业的责任：1、因物业本身固有瑕疵造成的损害；2、因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或停止共用设施设备的使用；3、因不可抗力导致的中断服务；4、因非物业服务企业责任造成的供水、供电、供气、通讯及其他共用设施设备的障碍和损失。第三十一条物业服务费及相关费用本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照本规约的规定按时足额交纳物业服务费用。（一）本物业管理区域的物业服务收费按前期物业服务合同约定的标准缴纳。物业服务费由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积交纳，标准如下：1、住宅：人民币 元/月建筑平方米；2、商业：人民币 元/月建筑平方米业主应于开发企业发放的入住书面通知所约定的交房期限届满之日起交纳物业服务费用。业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业管理费用。之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费用由建设单位负责交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）共用设施设备运行、能耗费用：1、共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，业主应当据实分摊合理的费用；属商业专用的共用部位设备及设施，应分摊的水、电等费用，由商业业主据实分摊；属住宅专用的共用部位设备及设施，应分摊的水、电等费用，由住宅业主据实分摊；属全体业主的共用部位设备及设施，应分摊的水、电等费用，由全体业主据实分摊；2、公摊能耗所涉及到的小区景观水系与小区照明的运行时间由物业服务企业制定并实施。（三）关于停车场的约定：配套的地下停车场（车库）产权和土地使用权属于建设单位所有，建设单位可自主决定出售还是出租，并委托物业服务企业管理。购买地下车位（车库）的业主应按30元/个月向物业服务企业交纳车位管理服务费，车位管理服务费在业主交房时一次性预缴一年，自车位交付业主之日起计算。业主应与物业服务企业签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位（车库）使用及停车管理服务等方面的权利义务。车位管理服务费不包括对车辆的保管、看护费用。（四）装修期间费用：装修垃圾清运费、出入证押金、灭火器租金、灭火器押金等其它费用收取标准，由物业服务企业依据政府相关规定和宁波市物业服务行业惯例并结合物料成本在房屋交付前进行制定，并予以公示。第六章业主的共同利益第三十二条 建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经相关业主和物业服务企业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物；物业管理区域内的道路、绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。第三十三条 利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后，按照有关规定办理有关手续，经营所得收益归业主共有，经营所得收益原则用于补充专项维修资金。第三十四条 物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第三十五条 个别业主违反本规约，侵害全体业主的共同利益的，在业主大会成立之前，可由建设单位或授权物业服务企业向相关业主主张权利。第七章违约责任第三十六条 业主或使用人违反本规约的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，按逾期天数每日收取所欠费用千分之一的违约金。第三十七条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，拒交物业服务费用、车位（车库）管理服务费等，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主或物业服务企业可依据本规约向物业所在地人民法院提起诉讼；请求排除妨碍，恢复原状、赔偿损失、消除影响。第三十八条 业主违反本规约关于业主的共同利益的规定，怠于履行应尽义务的，导致公共利益受损的，应承担相应的违约责任，全体业主可授权物业服务企业予以处理，必要时可向物业所在地人民法院提起诉讼。第三十九条 建设单位未能履行本临时管理规约第九条、第十九条规定的， 业主可向房地产行政主管部门投诉，还可向物业所在地人民法院提起诉讼，请求赔偿经济损失。第四十条 物业使用人违反本临时管理规约的，相关业主承担连带责任。第八章附则第四十一条 本规约中物业的专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域，包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施；物业的共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内的专有部分以外的，属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备，但属于业主专有的整栋建