滨州三大祥黄河八路项目市场研究报告(终稿).ppt

,【市场研究报告】,滨州三大祥黄河八路项目,黑马的思考过程是这样的,第一部分滨州城市概况第二部分滨州城市规划发展研究第三部分滨州房地产综合发展调研第四部分滨州房地产产品调研第五部分市场调研综合结论,INDEX,第一部分滨州城市概况,一、地理区位二、历史人文三、经济状况四、产业发展五、城市建设六、交通状况七、重大城市利好,第一部分滨州城市概况,地理区位：滨州位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地。北临渤海，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界，是山东的北大门。行政区划：滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。人口状况：2009年，滨州人口继续保持低速增长。年末，全市户籍总人口377.5万，常住人口369.98万，其中，滨城区人口60余万。,数据来源：滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告,黄三角腹地，山东北大门,第一部分滨州城市概况,一、地理区位,历史悠久，黄河文化和齐文化的发祥地之一,中国古代著名军事家武圣孙武故里宋代著名政治家范仲淹的生长地汉孝子董永故乡，中国“孝”文化发源地。中国吕剧的发源地革命战争年代，是中央渤海区党政军领导机关所在地。,武圣孙武,山东吕剧,第一部分滨州城市概况,二、历史人文,GDP增速明显：2009年全市实现生产总值1350.9亿元，人均生产总值36568元，GDP总量在山东17个地级城市中排名12位。居民生活继续改善：2009年城市居民人均可支配收入17500元，较去年增长9.6%。居民消费继续增长：2009年城市居民人均消费支出11879元，比上年增长9.8%。,数据来源：滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告,经济增速明显，但仍位居山东省后列,第一部分滨州城市概况,三、经济状况,五大传统行业纺织业、农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、石油加工业和电力、热力业仍是滨州经济的主要支柱。重点行业支撑作用明显。全市35个规模以上工业行业中，34个保持增长。规模以上纺织业、农副食品加工业和化学原料及化学制品制造业完成增加值431.33亿元，对全市工业增长的贡献率超过五成。09年，一、二、三产业结构由上年9.92:60.94:29.14调整10.06:58.38:31.56，第三产业比重虽有所增加，但受制于人口、经济状况，长期欠发达。,传统产业为支柱，第三产业欠发达,第一部分滨州城市概况,四、产业发展,滨州新城区的规划建设可谓大手笔、大气魄、大交通、大生态，面貌日新月异；老城区却迥然不同，整体面貌落后。近两年随着滨州城市发展提速，老城区加快了整改步伐，旧貌渐变新颜。,新城区：日新月异老城区：吐故纳新,第一部分滨州城市概况,五、城市建设,滨州是沟通京、津、冀、鲁、苏五省市的陆上主要通道，境内以公路交通为主，济青高速、滨博高速、国道205、220，以及四通八达的省道、县乡公路，以滨州为中心覆盖全境，并连接济南航空港、河北黄骅港、青岛港，与经过滨州南部的胶济铁路，形成陆、海、空、水运交错纵横的立体交通网络。航空：滨州没有机场，市区距济南遥墙机场约1小时车程。铁路：滨州火车站目前正在筹建中，欲乘火车出行，需先乘汽车至淄博、济南等地后，再转乘火车到达全国各地。公路：境内公路网络发达，国道、省道、高速公路、县乡公路四通八达，乘坐汽车出行十分方便快捷。当日往返京津，可直达上海、济南、青岛、淄博、潍坊、东营等城市。,以公路交通为主，四通八达,第一部分滨州城市概况,六、交通状况,经济增速明显城市日新月异滨州正在同兄弟城市的竞赛中迎头赶上如何在城市化浪潮中实现超越?如何在国际化背景下策马扬鞭?滨州，在等待一次历史机遇！,滨州发展前景思考,第一部分滨州城市概况,六、交通状况,公元2009年，历史选择了黄河三角洲,第一部分滨州城市概况,七、重大城市利好,2009年11月23日，国务院正式批复黄河三角洲高效生态经济区发展规划，标志着我国最后一个三角洲黄三角的发展上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。山东省政府提出将在“十一五”期间，规划投资15000亿开发黄河三角洲区域。滨州将成为黄河三角洲高效生态经济区主战场！,第一部分滨州城市概况,七、重大城市利好,1,“黄三角”是环渤海经济圈的重要组成部分，被誉为我国“最具有开发潜力的三角洲”。,背景资料：,黄三角地区包括东营和滨州两市全部以及与其毗邻县市的部分地区。总面积2.65万平方公里，占全省的1/6，总人口约985万。,1,根据规划，2015年黄三角GDP将突破9300亿元，2020年达到15000亿元，成为全省新的经济增长极。,3,2,3,休闲度假、观光生态旅游将成为重点发展产业,4,第一部分滨州城市概况,七、重大城市利好,黄三角对滨州意味着什么？,七、重大城市利好,第一部分滨州城市概况,城市发展的绝佳契机资本角逐的财富战场投资开发的价值洼地异地置业的理想之选观光养生的生态城邦精英阶层的梦想家园,七、重大城市利好,第一部分滨州城市概况,2010年，滨州建设逐步取得实质性进展南海扩容。3月29日，滨州年度重点工程南海扩建工程正式开工。能源开发。5月24日，滨州与中海油新能源投资有限公司合作开发新能源框架协议签定。中海油将在滨州形成约150亿元的投资规模。招商引资。5月31日上午，滨州经济开发区举行招商引资项目集中签约仪式。共签约37个项目，投资额达71.5亿元，是历年来项目最多、投资最大的一次。,七、重大城市利好,第一部分滨州城市概况,滨州将在未来6年投资8000亿元到2015年，地区生产总值将达到2900亿元，地方财政收入达到170亿元。2020年，综合经济实力和经济发展水平进入山东省先进行列。,七、重大城市利好,第一部分滨州城市概况,综合结论：1、人口、经济基础、产业结构长期成为滨州发展的掣肘，若要崛起，务必打破以上三大瓶颈，加大招商引资力度、转换经济增长方式、加快产业结构升级，走出一条符合滨州地域特征和城市特色的新路。2、抓住“黄三角”开发的重大历史机遇，利用已有的市政配套、生态环境、道路设施等优势，增强滨州对外的辐射和影响力。3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨变，将为滨州房地产的发展提供良好的先决条件，我们对本项目的成功运作充满信心。,七、重大城市利好,第一部分滨州城市概况,小结,第二部分滨州城市规划发展研究,一、城市发展总目标二、城市发展分目标三、城市发展格局四、城市远景规划,第二部分滨州城市规划发展研究,南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。,资料来源：滨州市城市总体规划(2005-2020年),一、城市发展总目标,第二部分滨州城市规划发展研究,开放的滨州,活力的滨州,绿色的滨州,协调的滨州,宜居的滨州,滨州城市发展分目标,二、城市发展分目标,第二部分滨州城市规划发展研究,开放的滨州：从相对闭塞走向全面开放。继续强化大型企业集团的外向开放带动作用，积极招商引资，更深地融入世界经济浪潮。建设便捷高效的交通网络，构筑大开放大开发的新格局。活力的滨州：从区域洼地走向开发热土。实施赶超战略，保持经济的快速增长，用10-20年的时间完成工业化中期阶段，进入经济发达城市的行列。绿色的滨州：从年轻土地走向绿色家园。以生态环境保护为前提，禁止矿产的掠夺式开发，注重区域可持续发展；做好城市大环境绿化，突出水文化特色，提高城区绿化覆盖率，建设生态城市。协调的滨州：从城乡分隔走向统筹协调。统筹城乡发展、区域发展，促进城乡经济发展、社会保障空间组织一体化。宜居的滨州：从工矿城市走向宜居城市。突出“大水面、大绿化、大空间”的生态城市特色，创建人类适宜生活、工作、休闲的宜居城市。,二、城市发展分目标,第二部分滨州城市规划发展研究,“一带三轴四片”,一带，即：黄河风情带；三轴，即：城市发展空间中纵向的渤海五路、渤海十八路、横向的德龙烟铁路三条发展轴线；四片，即：北城区、南城区、东城区、西城区,三、城市发展格局,第二部分滨州城市规划发展研究,“四环五海、生态滨州”,以公路建设为龙头，以水利建设和城郊农业结构调整为两翼，集园林与湖水于一色，融产业、生态、文化为一体，实现人与自然的和谐共处，经济社会与资源、环境的协调发展。,四、城市远景规划,第二部分滨州城市规划发展研究,综合结论：1、滨州城市发展目标高远，“开放、共融、绿色、生态”为鲜明特色，尤其“四环五海、生态滨州”远景规划的实施，为推进滨州城市化进程，优化招商引资环境起到了重要作用。2、滨城区作为滨州政治、经济、文化、居住中心，随着生活环境的改观，对外地尤其是区县客户的“磁吸效应”愈加明显，到滨城置业的区县客户越来越多。“黄三角战略”的实施将进一步放大这种效应。3、城市规划发展的终极目标是“以人为本、生态宜居”。行政居住功能，是未来滨城区的核心功能。这也为其未来房地产的发展定下了基调。,小结,第二部分滨州城市规划发展研究,第三部分滨州房地产综合发展调研,一、滨州房地产发展阶段回顾二、市场概况及总体特点三、房地产开发投资统计四、2010-2012年住房建设规划五、滨州住宅市场分析六、未来土地及住宅供应统计七、项目周边商业调研,第三部分滨州房地产综合发展调研,市场孕育期：2000-2003年处于福利分房、团购到市场化购房的过渡阶段。市场购买以团购与单位购房为主，大部分住房未进入流通领域，商品房销售速度缓慢。随着广州、深圳等一线城市的先进开发理念传入滨州，特别是外地开发商的大量涌入，把滨州房地产开发推向了市场化的浪潮中。快速发展期：2004-2006年随着滨州城市化进程加快，政府加大力度推进房地产业的振兴，城市的新规划、西区的开发建设、政府西迁、道路环境的改善，为房地产开发提供了良好环境。这时，更多的外地开发商及策划代理公司涌入，推动滨州房地产进入快速发展阶段。,市场孕育期,快速发展期,稳定发展期,高速发展期,一、滨州房地产发展阶段回顾,第三部分滨州房地产综合发展调研,稳定发展期：2007-2008年滨州房地产经过07年的快速发展和08年的市场洗礼后，开始进入到一个稳定发展期。新产品、新设计、新思路、新理念不断涌入，市场掀起一场革命性的新住宅运动。高速增长期：2009年至今09年下半年开始，尤其在“黄三角开发上升为国家战略”这一重大利好的刺激下，外地开发商及投资客将目光聚焦滨州，各片区开发供应量猛增，滨州房地产进入新一轮的高速增长期。,一、滨州房地产发展阶段回顾,第三部分滨州房地产综合发展调研,1、发展现状重大城市利好推动滨州楼市全面迈入“黄三角时代”，滨州房地产将迎来一个高速发展期，开发水平、销售价格、综合品质将迈上新台阶。老项目步入中后期，新兴项目蓄势待放。望海花园、麒麟阁、新河湾、海通时代花园等前几年的代表性项目逐渐步入销售后期，渤海城邦、新湖玫瑰园、香溪翠庭、田园牧歌等项目即将进入销售期，滨州房地产“黄三角时代”诸侯混战局面即将到来。新城区和新老城区交汇处中高端项目逐渐积聚，新老城区结合部居住价值日益凸显。高层产品渐成市场主流，但滨州消费者接受尚需时日，市场期待真正意义上的创新高层精品。,二、市场概况及总体特点,第三部分滨州房地产综合发展调研,2、销售状况房地产市场化程度逐步提高，团购现象虽仍然存在但已逐渐减少。商品房销量稳步增长。2009年，滨州商品房销售面积196.24万平米，增长19%，实现销售额37.69亿元，增长27.9%。其中，现房销售面积99.75万平米，增长24.8%；期房销售面积96.49万平米，增长13.5%。市场主要在售项目多层价格集中在2500-3100/（不含首层带小院），小高层价格2600-3000/，高层价格3300-3600元/。价格增长缓慢。市场以刚性需求为主，但伴随“黄三角战略”实施，外地投资客大量增加。新政对滨州房价的影响微乎其微，作为房地产处于发展阶段的三四线城市，滨州房价依旧是成本+微利的模式，长远来看，房价上涨是大势所趋；但新政影响下，成交量明显下挫，市场整体观望气氛浓厚。,二、市场概况及总体特点,第三部分滨州房地产综合发展调研,3、营销推广外来开发商越来越多，推动了滨州房地产发展，提升了整体营销水平。越多越多的优质项目邀请专业策划公司代理，操盘水平和营销方式逐步提高。媒体资源匮乏，缺乏绝对强势的平面媒体，成为营销推广的一大掣肘。案场销售管理及培训水平低，销售员整体业务水平低，在市场低迷、竞争激烈的市场态势下，销售终端的优劣对项目销售的影响尤其关键。,二、市场概况及总体特点,第三部分滨州房地产综合发展调研,滨州近五年房地产开发投资、竣工、销售情况统计,近几年，滨州房地产开发投资呈良性发展态势，增速快。,三、房地产投资开发统计,第三部分滨州房地产综合发展调研,滨州三年内住房建设年度计划（单位：万平米）,滨州三年内住房用地年度计划（单位：亩）,三年内，滨州商品住房建设及用地量将逐年减少,四、2010-2012年住房建设规划,第三部分滨州房地产综合发展调研,环中海高尚居住片区,2,1,3,6,4,5,渤海城邦中海城望海花园格林春天御景苑领域尚城,2,1,3,4,5,6,13,7,8,9,10,11,12,14,15,16,新老城区结合部居住片区,老城区,黄河五路以南居住片区,7,8,9,10,11,12,麒麟阁新河湾田园牧歌锦绣城名仕龙城龙腾阁,13,14,15,16,时代花园香溪翠庭上海世家泰山名郡,五、滨州住宅市场分析,滨州主要住宅项目分布图,第三部分滨州房地产综合发展调研,各片区特征描述,五、滨州住宅市场分析,第三部分滨州房地产综合发展调研,渤海城邦,望海花园,麒麟阁,新河湾,锦绣城,名仕龙城,领域尚城,项目规模：总建面30万平米，在售4万平米。产品类型：多层、小高层、高层、叠加别墅。目前主要在售产品为高层和别墅。均价：小高层3000元/、高层3400元/、别墅1-2层5000元/、3-4层3700元/户型及面积：2房：90-110（15%）3房：120-130（25%）、140-160（35%）、170-190（25%）别墅：280-430销售率：约70%营销诉求点：中海风景区及周边奥体中心、市民文化中心、五星大饭店等配套资源；黄三角国家战略；五星级生活标准,售罄,借势“黄三角”战略，将项目营销上升为区域营销，吸引了大量异地投资客。,下一步开发,在售,望海花园,海通时代花园,五、滨州住宅市场分析,第三部分滨州房地产综合发展调研,渤海城邦,望海花园,麒麟阁,新河湾,锦绣城,名仕龙城,领域尚城,项目规模：总建面41万平米，首批推出150套，约2万平米。产品类型：多层、退台洋房、花园洋房、叠加别墅、联排别墅、小高层、高层。均价：未定户型及面积：221：94-114（27%）321：129（20%）322：144-148（53%）销售率：未售营销动态：目前VIP卡认筹中，交1万元可享受不同购房折扣优惠。营销诉求点：中海风景区及周边配套资源；西班牙建筑风情；退台、花园洋房的产品舒适性。,滨州首席西班牙风情洋房社区，为环中海片区绝版稀缺的低密度大盘。,渤海城邦,首批推出区域,海通时代花园,五、滨州住宅市场分析,第三部分滨州房地产综合发展调研,渤海城邦,望海花园,麒麟阁,新河湾,锦绣城,名仕龙城,领域尚城,长期秉持“低价销售、快速回款”策略，以价换量。新六中对销售拉动作用明显。,麒麟阁,项目规模：总建面32万，约3800户产品类型：多层、花园洋房、高层价格：均价约2900元/户型及面积：2房：93-983房：119-135（110-120为主力户型，占60%）4房：145-168复式：159-235目前销售：约60%营销动态：目前正在VIP卡认筹中，2000元一张，选房时可冲抵5000元房款，预计7月3日选房。营销诉求点：开发商实力和品牌、建筑质量、规模社区、社区湖景、新六中。,海通时代花园,第三部分滨州房地产综合发展调研,五、滨州住宅市场分析,渤海城邦,望海花园,麒麟阁,新河湾,锦绣城,名仕龙城,领域尚城,新河湾与麒麟阁形成双盘联动，项目依托良好的环境及配套，多层产品价格创下滨州楼市新高。,新河湾,项目规模：总建面7万，共400户产品类型：多层、小高层、高层、联排别墅价格：多层均价3600元/，高层3500元/户型及面积：多层103-180，高层107-220，别墅200-360目前销售：总体销售率达90%左右营销动态：最后1栋高层8#6月26日开盘。项目处于尾盘期。营销诉求点：完善的教育配套、开发商品牌、高档社区、新立河万亩氧吧,海通时代花园,已售罄,8#,最后1栋8#6月26日开盘,第三部分滨州房地产综合发展调研,五、滨州住宅市场分析,渤海城邦,望海花园,麒麟阁,新河湾,锦绣城,名仕龙城,领域尚城,项目特殊，虽与本案紧邻，但无直接竞争关系。,锦绣城,海通时代花园,项目规模：总建面15万项目类型：小高层、高层均价：3300元/户型及面积：2房：963房：130-150营销动态：裕华集团投资开发，裕华集资款可折抵房款，购房客户仅能一次性或分期付款，无法办理按揭；购房者可购买前期集资客户手中的存单，相当于94折购房。营销诉求点：位置优越、新六中、周边完善的生活配套。,第三部分滨州房地产综合发展调研,五、滨州住宅市场分析,渤海城邦,望海花园,麒麟阁,新河湾,锦绣城,名仕龙城,领域尚城,老城区典型中高端楼盘代表，户型定位准确，设计优势明显，但项目缺乏系统营销，销售缓慢，售价偏低。,名仕龙城,海通时代花园,在售4栋,项目规模：总建面8万平米，一期推出4栋小高层产品类型：小高层、高层均价：3300-3400元/户型及面积：1房：64（9%）2房：107（9%）321：117-121（40%）322：139-148（42%）销售状况：一期销售率约90%营销诉求点：主打城市成熟配套，定位高端人群。,第三部分滨州房地产综合发展调研,五、滨州住宅市场分析,渤海城邦,望海花园,麒麟阁,新河湾,锦绣城,名仕龙城,领域尚城,项目产品及户型定位偏差，缺乏营销经验，导致长期滞销。,领域尚城,海通时代花园,项目规模：总建面20万产品类型：多层、小高层、高层均价：高层最低2700，最高4100，均价3300元/户型及面积：2房129，3房143、154、164，4房167销售状况：多层被工商银行团购，高层剩余房源以148为主，销售率约40%营销诉求点：南派风情社区、新区品质大盘、中海湖景。,第三部分滨州房地产综合发展调研,五、滨州住宅市场分析,渤海城邦,望海花园,麒麟阁,新河湾,锦绣城,名仕龙城,领域尚城,滨州首家打花园洋房概念的楼盘，前期销售不畅，后期通过实景展示渐被购房者认可。属差异化产品，但品质不高。,海通时代花园,海通时代花园,项目规模：总建面10万产品类型：多层、花园洋房、小高层均价：小高层均价2600元/；花园洋房均价3100元/，一层带院单价4200元。户型及面积：60-170销售状况：5月29日刚开盘四栋多层，已去化大半，只余20套左右，剩余产品目前已提价。6月份加推5栋多层。营销诉求点：洋房社区、庭院生活、三重智能安防。,第三部分滨州房地产综合发展调研,五、滨州住宅市场分析,70-90平米的2房缺乏,100-120平米的3房缺乏,在售项目中，2房面积集中在90-110，3房面积集中在120-150,【结论】：70-90的2房、100-120的3房存在市场空缺。,第三部分滨州房地产综合发展调研,五、滨州住宅市场分析,主要在售项目户型展示,户型区间,90-1102房,110-1303房,130-1603房,望海花园,麒麟阁,新河湾,名仕龙城,领域尚城,【结论】：滨州在售楼盘户型同质化严重，缺陷户型多，缺乏创新。,第三部分滨州房地产综合发展调研,五、滨州住宅市场分析,户型面积基本在100以上，3房多在140以上，面积普遍偏大。多为1梯2户、2梯2户，南北通透，居住舒适度高，但存在面积浪费。户型设计同质化严重，缺乏创新产品。,市场在售项目户型特点点评：,第三部分滨州房地产综合发展调研,滨州市国有建设用地使用权挂牌出让公告滨国土资告字20107号,1,2,3,4,5,6,7,本案,1,2,3,4,5,6,7,土地供应主要集中于老城区，地块规模较小，容积率低。,未来市场潜在供应量巨大，新老城区结合部极可能再现地王，带动整体房价上扬。,第三部分滨州房地产综合发展调研,六、未来土地及住宅供应统计,望海花园,麒麟阁,锦绣城,名仕龙城,领域尚城,龙腾阁,田园牧歌,2011年，预计周边在售项目总体量达100万。,第三部分滨州房地产综合发展调研,六、未来土地及住宅供应统计,第三部分滨州房地产综合发展调研,七、项目周边商业调研,综合结论：1、新老城区结合部已成为滨州新兴热点开发区域，凭借“稀缺的土地价值、完善的生活配套、滨州最佳的教育资源”等核心优势，将成为滨州未来真正的城市中心。2、未来市场供应量巨大，竞争将异常激烈，惟有走“差异化精品”路线，方能游刃有余于市场。3、项目周边商业氛围不成熟，社区商铺经营状况一般，为降低开发风险，建议本项目以社区服务型商业为主，规模不宜过大。,第三部分滨州房地产综合发展调研,小结,第四部分滨州房地产产品调研,一、建筑规划及建筑风格分析二、规划及产品设计特点分析三、景观园林设计分析四、典型项目户型分析五、典型项目智能化调查六、物业管理调查分析,第四部分滨州房地产产品调研,建筑规划与建筑风格通常是衡量一个城市房地产发展水平的基本尺度之一，并与地域气候特征、居住习惯及城市的文化特征及公众审美偏好有较大关系。滨州作为一个非外向型城市，经济位居山东后列，居民观念相对保守。随着近年经济的发展和基础设施的完善，城市建设呈现出一种开放的新格局。房地产开发方面，越来越多的开发企业开始聘请国内高水平设计公司担纲建筑与园林设计，在产品规划建筑方面取得了很大进步。,第四部分滨州房地产产品调研,一、建筑规划及建筑风格分析,代表性项目规划设计分析,望海花园,渤海城邦,麒麟阁,第四部分滨州房地产产品调研,一、建筑规划及建筑风格分析,代表性项目规划设计分析,新河湾,格林春天,名仕龙城,第四部分滨州房地产产品调研,一、建筑规划及建筑风格分析,代表性项目规划设计分析,领域尚城,海通时代花园,丽景新园,第四部分滨州房地产产品调研,一、建筑规划及建筑风格分析,滨州位于北纬3638之间，属温带大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1，极端最高气温40.9，极端最低气温-22.8。由于具有以上气候特征，为最大化通风采光，滨州住宅规划基本为正南正北朝向。多层住宅以5+1为主，顶层为阁楼；小高层以11+1为主，高层一般为17+1层。多层住宅底层一般设计2.2米高地上储藏室或车库。高层住宅基本采用地下停车，地下停车在滨州渐成发展趋势。住宅设计层高为3米，立面形式多结合观景凸窗、弧形阳台、空调搁板等造型，顶部多为坡屋顶形式。立面装饰材料以涂料结合瓷砖为主，多以棕红色、米黄色、白色为主色调。,第四部分滨州房地产产品调研,二、规划及产品设计特点分析,目前市场上以10万平米以上中、大楼盘居多，但总体规划水平较低。虽然部分开发商开始注重规划及景观设计因素，但项目规划大多比较平淡，排列呆板，缺乏变化。规模项目多以南北向兵营式排布加中央广场、中心水景的规划形式为主，一般以社区主干道或中央园林景观为轴线，建筑分列或围合而成。项目内部基本为人车混行，交通组织多不能实现人车分流。,第四部分滨州房地产产品调研,二、规划及产品设计特点分析,代表性项目规划及产品设计点评,社区规划：案例1上海世家,项目内部采用围合形式，摆脱了兵营排列的窠臼，使业主能最大化享受到社区景观；蝴蝶状的路网设计，注重人车分流，园林按道路划分，有一定的层次感。项目整体规划值得称道。,独具特色的蝶型规划,第四部分滨州房地产产品调研,二、规划及产品设计特点分析,代表性项目规划及产品设计点评,社区规划：案例2新河湾,典型的兵营式排列项目,沿黄河八路规划的风情商业街，将居住区与道路隔离，避免车辆噪音对居住的干扰。,项目西侧为新立河，北侧为万亩果园，为项目价值最大区域，规划联排别墅，提升了项目档次。,第四部分滨州房地产产品调研,二、规划及产品设计特点分析,代表性项目规划及产品设计点评,入口设计：案例1渤海城邦,纯粹的西班牙建筑风格。典雅大气，极具表现力和视觉冲击力。,第四部分滨州房地产产品调研,二、规划及产品设计特点分析,代表性项目规划及产品设计点评,入口设计：案例2望海花园,汉白玉拱桥、对称的花钵、喷泉、罗马柱磅礴大气的入口设计，极大增强了项目昭示性。,第四部分滨州房地产产品调研,二、规划及产品设计特点分析,代表性项目规划及产品设计点评,外立面色彩：案例1中海豪庭,立面色彩过于鲜艳，跳跃性太强，醒目但显得突兀。,第四部分滨州房地产产品调研,二、规划及产品设计特点分析,代表性项目规划及产品设计点评,外立面色彩：案例2瑄嘉名都,米黄色的立面彩色，非常凸显品质感，为项目增色不少。,第四部分滨州房地产产品调研,二、规划及产品设计特点分析,代表性项目规划及产品设计点评,顶部处理：案例至尊门第,顶部设计过于繁杂，显得头重脚轻。,第四部分滨州房地产产品调研,二、规划及产品设计特点分析,园林景观是一个项目主题立意的表现载体，是赋予建筑空间生命和特色的要素，往往能够体现一个项目的开发水平和档次，并成为消费决策的重要参照。滨州目前项目的园林景观设计整体水平较低，不注重园林的层次搭配，没有很好利用水景这个优势。,望海花园的楼间水景。假山、木桥、绿植，营造了较好的生活氛围。,第四部分滨州房地产产品调研,三、园林景观设计分析,多数楼盘景观只停留在简单绿化的层面，一般只是乔灌木的简单组合，缺乏景观主题与核心景点。景观节点少，多以中心园林景观作为项目主景区，而忽略了组团的景观设计，缺乏空间序列的变化，使得景观单调而乏层次，有点无线，有线无面，不能做到景观的最大共享，削弱了景观价值。多数项目不能做到景观先行，而是先建筑后景观，众多社区建筑施工完成而景观施工尚未完成。景观缺少文化主题，没有内在的线索连接，使得造景者无章可循。这与项目的前期概念定位不明确有关系，是明显的策划与产品脱节的表现。,第四部分滨州房地产产品调研,三、园林景观设计分析,典型高层项目畅销、滞销户型统计,【结论】：90-100的2房、120-145的中小3房为高层畅销户型；110以上的大2房、150以上的大3房为高层滞销户型。,第四部分滨州房地产产品调研,四、典型项目户型分析,望海花园领海A、B、C户型分析,A户型（175）一款豪华舒适的三房两厅两卫户型方正实用，全明设计，通风采光良好；270度观景卧室，增添了浪漫的生活情调，彰显了业主的尊贵身份。,B户型（97）一款经济实用的两房两厅一卫户型。全明设计，布局紧凑，突出亮点在于贯通客厅、卧室的大面积南向阳台。缺陷在于非南北通透，影响室内通风。,C户型（128）户型方正实用，南北通透，全明设计。缺陷在于两个卧室位于北向，降低了居住舒适度。,第四部分滨州房地产产品调研,四、典型项目户型分析,望海花园领海D、E户型分析,D户型（141）望海花园高层主力户型之一。户型方正，南北通透，动静分区，私密性好。大开间、小进深，飘窗设计为业主提供了更多的使用空间。,E户型（181）专设家庭厅，直面项目中心湖景，增添了居住尊贵感。八角形阳光房，270度观景。大开间客厅，尽显阔绰贵气。,第四部分滨州房地产产品调研,四、典型项目户型分析,领域尚城户型分析两房两厅一卫（110）,最大缺陷在于定位偏差，110做成两房明显浪费。非正南正北朝向，通风较差。餐厅与卫生间相连，设计不科学。入口门正对卧室门，影响私密性。卫生间为暗卫，通风差。,第四部分滨州房地产产品调研,四、典型项目户型分析,领域尚城户型分析三房两厅两卫（164）,奢华型三房，整体户型方正实用，南北通透，全明设计。超大弧形阳台为一大设计亮点。缺陷在于进深大，餐厅采光差，面积浪费多。,第四部分滨州房地产产品调研,四、典型项目户型分析,领域尚城户型分析三房两厅两卫（143）,弧形阳台为设计亮点。两个北向卧室，且开间太小，不利于家具摆放。入门处面积浪费大。,第四部分滨州房地产产品调研,四、典型项目户型分析,新河湾户型分析三房两厅两卫（132）,户型方正实用，南北通透，大开间、小进深。南北双阳台设计，彰显人性化。卧室转角飘窗，扩展了视野，增加了使用面积。,第四部分滨州房地产产品调研,四、典型项目户型分析,新河湾户型分析两房两厅一卫（96）,经济实用的两房户型。此户型为一经典两居，缺陷在于南北进深大，入口处面积浪费大。,第四部分滨州房地产产品调研,四、典型项目户型分析,第四部分滨州房地产产品调研,五、典型项目智能化调查,第四部分滨州房地产产品调研,六、物业管理调查分析,特点归纳：物业管理费用普遍较低，多层在0.3-0.6元/之间，小高层和高层在0.7-1.0元/之间。物业管理水平较为初级，局限于日常保安保洁，“管家式服务”、“尊贵型服务”往往流于口号，有名无实。品牌物业公司介入较少，以开发商自己管理经营为主。,第四部分滨州房地产产品调研,小结,第五部分市场调研综合结论,一、综合结论二、市场启示三、对本案的指导意义,第五部分市场调研综合结论,1、新政背景下，滨州房地产市场风险与机遇并存新政出台后，滨州楼市受影响较大，各项目销量下挫，市场观望气氛浓厚，开发商面临极大考验。但”黄三角战略”的推进为滨州房地产带来了全新的发展机遇，城市发展后劲十足。2、新老城区结合部成热点片区，成就滨州地产新的增长极滨州新城优美的环境与人气、配套的缺失为新老城区结合部的发展带来良好契机，板块热度不断升温，随着规模化开发的推进，本片区极可能成为滨州楼市产品和价格的领航者。3、市场供应量剧