（城市规划与设计专业论文）大城市住区高密度发展形态初探.pdf

中文摘要 2 1 世纪上半叶是实现中国经济持续快速发展的重要时期，也是中国城市化加速发展的关键时 期。中国由过去的追求经济发展又快又好，转为追求经济发展又好又快，城市化也由过去的追求数 量变为追求质量。在中国这样一个地少人多的国家，土地资源稀缺与开发需求旺盛是大多数城市都 面临的突出矛盾，市场机制的作用进一步促使追求土地的高强度开发与高效益配置成为必然趋势。 节约型城市、节地型城市、可持续发展的城市成为了城市建设的主题，而其中占城市用地接近5 0 ， 总建设量超过7 5 的住宅的紧凑程度，又往往直接决定着城市的紧凑程度。本论文以大城市高密度 住区为研究对象，初步探讨适合我国的大城市居住区高密度发展模式。 论文首先界定了高密度住区是指拥有较高人口密度、功能密度、活动密度及住宅容积率的居住 区，接着回顾并总结了中国住区发展的主要历程及规律，分析了住区规划中存在的主要问题晟后 在讨论城市高密度住区在未来相当一段时间内作为中国大城市住宅建设的主要方向的必然性及可行 性的基础上，初步从总体规划层面、从城市居住区规划设计规范层面以及城市居住区建设指引层面 分别讨论了城市高密度居住区规划建设，对现行总体规划与技术规范的思路进行局部调整，力图引 导并控制高密度住区的发展方向，实现提高城市土地综合开发强度和改善居民生活品质的双赢。最 后，本文提出在规划中应该充分认识到高密度紧凑发展是解决城市用地( 除了一些历史名城、风景 区，存在地质灾害的地区、地层承受力有限的地区外) 的有效措施，应该充分发掘城市中适合高密 度发展的区域，构筑用地紧凑、功能复合、活动密集的人性化活力城市空间。 论文全篇6 万余字，图表5 0 余例。 关键词：高密度住区；住区发展；城市密度；集约开发 a b s t r a c t i nc h i n a ，m o s tc i t i e sf a c et h ec o n f l i c tb e t w e e nl a c ko fl a n da n dt h el a r g e d e m a n do fd e v e l o p i n g b u i l d i n gc o m p a c ta n ds u s t a i n a b l ec i t i e sb e c o m et h et r e n d o fc i t yp l a n n i n g s a n d ，t h ec o m p a c t i o no fc o m m e r c i a lh o u s i n g 。w h i c hc o n s i t u t e a b o u t5 0 o ft h ec i t yl a n da n do v e r7 5 o fu r b a nc o n s t r u c t i o n s d e t e r m i n e st h e c o m p a c t i o no ft h ec i t y s ot h et h e s i sf o c u s e so nt h es y s t e m so fh i g h d e n s i t y c o m m u n i t i e sp l a n n i n g ，a n dt r yt or e s e a r c ht h em o d eo fh i g h d e n s i t yc o m m u i n t y c o n s t r u c t i o n sw h i c ha d a p tt oc h i n a f i r s t l y ，t h eh i g h d e n s i t yr e s i d e n ti sd e f i n e da sar e s i d e n tw i t hh i g h r e s i d e n t i a ld e n s i t y ，h i g hf u c t i o nd e n s i t ya n ds oo f f s e c o n d l y ，t h ec o u r s e so f t h ec o m m u n i t i e sd e v e l o p m e n ti nc h i n aa r eb r i e f l yr e v i e w e d ，a n ds o m em a t t e r so f h i g h d e n s i t yc o m m u n i t yp l a n n i n ga n dc o n s t r u c t i o na r eb r o u g h tf o r w a r d l a s t l y ， a f t e rp r o v i n gt h en e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t yo ft h ed e v e l o p i n go fh i g h d e n s i t y c o m m u n i t i e s ，t h et h e s i sp a r t l ya d j u s tt h ew a yo fc u r r e n tc o m m u n i t yp l a n n i n ga n d r e s i d e n t i a lt e c h n i c a ls p e c i f i c a t i o n ，f o rb o t hb e t t e r1 i v i n ge n v i r o n m e n ta n d h i g he c o n o m i ce f f i c i e n c yo fc i t yl a n d t h et h e s i si sa b o u t5 9 ，0 0 0c h i n e s ew o r d sa n dw i t ho v e r5 0i l l u s t r a t i o n s k e yw o r d s ：h i g h d e n s i t yr e s i d e n t ；d e v e l o p m e n to fr e s i d e n t ；c i t yd e n s i t y ；c o m p a c t d e v e l o p m e n t 东南大学学位论文独创- 陛声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示了谢意。 研究生签名： 虹日 期：地 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：# 尘l 导师签名：挫竺立日期：沙 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 研究背景 2 l 世纪将是中国城市化加速发展的时期，在中国这样一个地少人多的国家，面对高速城 市化带来的城市蔓延扩张，农田逐步遭受蚕食，生态环境严重破坏，为了解决快速城市化 带来的城市空间需求与有限的土地资源之间的矛盾，“紧缩城市式发展”的观念越来越受到 政府、专家学者的广泛支持。 而成都市规划局最近宣布的“成都将鼓励城区建筑向两三百米高度发展，原则上不再 批7 层楼以下的多层建筑”的“高密”城市远景规划更是引起了社会各界对城市高密度发 展的极大关注。在市场经济运作及多重因素的作用下，城市居住区规划控制容积率被一 再突破，在许多大型、特大型城市，就连经济适用房、拆迁安置房都做到了高层小高层， 容积率则在1 6 以上，甚至超过了2 0 ，城市的高密发展成了一种普遍的现象。 但是，在我国国民经济的快速发展中，随着城市居民对居住品质的要求不断提高，有 关调查表明，老百姓对住房选择的标准正在慢慢由有房住转为追求居住的品质，而现阶段 高密度兵营式小区规划，造成居住区人满为患，严重影响了居住质量。中高密度城市居住 模式的健康舒适与安全性问题越来越受到了政府、学者及居民的广泛关注。如何在合理提 高土地开发强度和不断提高人们的居住品质之问走好。平衡木”，是学术界、房地产开发 和规划师面临的一大课题。 1 2 研究对象与研究意义 研究对象： 本文研究对象为一般地段的城市住区( 不包括历史名城、风景区，存在地质灾害的地 区、地层承受力有限的地区) ，以主城区为对象，研究城市住区高密发展的潜力、形态及其 规律。探求城市住区高密合理发展途径。 研究意义t 1 、提出城市住区高密度发展的可行性与必然性。为住区的高密度发展提供理论依据； 2 、剖析城市住区紧凑高密发展的潜力与规律，为城市高密紧凑发展提供依据： 3 、总结国内外高密度住区建设经验及理论成果，为我国城市发展提供可资借鉴的经验。 1 3 相关概念的界定 1 3 1 居住区、社区、居住社区 城市居住区一般是从城市规划学或景观学的角度来定义的，它是城市的物质实体空间 领域的概念，而社区最初是一个社会学的概念“社区( c o m m u n i t y ) ”一词最早由德国社会 学家滕尼斯( f t o n n i e s ) 提出，是指基于亲缘血缘关系结合而成的社会联合。社区指占据 。成都向高密度城市发展不再批7 层以下多层建筑e o l ，h t t p ：h o u s e y z n e w s c o 札c n 2 0 0 6 - 2 2 l 第一章绪论 一定地域，彼此相互作用，不同社会特征的人类生活共同体。中国社会学在定义“社区” 这一概念时，一般指聚集在一定低于防范围内的社会群体与社会组织，是根据一套规范和 制度结合而成的社会实体，是一个低于社会生活共同体。社区与居住区相比，更强调居 民的认同感与归属感，从本质上讲是一种居民自治组织，它是社会的基础组织，制度和组 织机构交完善，强调其社会型。在城市中，社区按照其功能可分为居住社区、商业社区、 工业社区等。 由于中国的社会性质和行政体制的原因，中国社区的发展相对于国外比较滞后，还没 有非常标准的社区形态，所以许多学者对城市的居住杜区进行了较为深入的探讨。所谓城 市居住社区，是指在城市的一定地域范围内，在居住生活过程中形成的具有特定空间环境 设施、社会文化、组织制度和生活方式特征的生活共同体。生活于其中的居民在认知意象 或心理情感上均具有较一致的地域观念、认同感和归属感。 1 3 2 容积率、建筑密度、土地集约利用、城市密度 容积率与建筑密度是法定概念，其中，容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建 筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。而建筑密度则是指某一基地范围内，所有建筑 物底层占地面积与基地面积的比率( ) 。 城市土地集约利用是相对于传统的粗放利用而言的，它是指在单位面积上投入更多的 人力物力，以实现更大的效益。城市土地利用以不断满足城市人口发展对物质与精神消费 的需求为目的，这是城市发展的真正内涵。城市是一个各种功能相互协调的有机整体， 土地作为各种城市活动的载体，在城市土地中投入的要素不仅仅是各种生产要素，也包括 非生产要素。同样，产出的效益也应该包括经济效益、社会效益和环境效益三个方面，即 城市土地的产出不仅仅是土地出让金、税收等政府财政收入，以及开发商的利润，还包括 社会效益与环境效益的实现。“城市土地的最佳效益取决于城市各项建设用地的合理安排 及城市经济、社会与环境效益的相互协调”。 而对于。城市密度”一词目前没有统一的明确定义，在讨论中也往往与城市人口密度、 城市建筑密度及城市就业密度等混为一谈，本文界定的城市密度是一个强度概念，包括了 使用强度、开发建设强度及功能强度等。基于上文对城市土地价值的讨论，本文提出城市 密度不仅包括城市建筑密度，容积率。还包括城市的功能密度( 如休闲、商业、居住等功 能) 和活动密度。 1 3 3 居住区类型与高密度住区 高层住宅居住区是指以高层、小高层住宅为主，或者全部采用高层、小高层住宅形式 的居住区；而高密度是一个相对宽泛的概念( 参见上文) ，在本文中，除非特别注明，高密 度住区指的都是高容积率、高功能密度及高的活动密度的居住区的总称，在建筑形式上， 可以是高层、小高层、多层甚至底层等。城市土地高密度开发的目标是构筑用地紧凑、功 能复合、活动密集的人性化的活力城市空间。 o 许学强、周一星、宁越敏，城市地理学咖，南京：东南大学出版社，2 0 0 3 o 柴彦威，城市空间 硼北京：科学出版杜，2 0 0 1 p i o 柴彦威，城市空间 m ，北京：科学出版社，2 0 0 l ，p i o 江苏省城市规划管理技术规定，2 0 0 0 年版江苏省建设厅发布，p 4 3 o 江苏省城市规划管理技术规定，2 0 0 0 年版。扛苏省建设厅发布p 4 3 o 丁成日、宋彦、g e r 】r il c l l a a p 、黄艳城市规划与空间结构城市可持续发展战略阻 ，北京：中国建 筑工业出版社出版，2 0 0 5 年1 0 月 。刘文秀、刘丽琴、李诚固，对城市土地集约利用的规划相应 j 规划师。2 0 0 6 ( 5 ) 2 东南大学硕士学位论文 1 4 相关研究 1 4 1 紧凑城市研究 紧凑城市：勒柯布西耶是城市集中主义的先驱，他认为解决维多利亚时代城市问题 的途径是提高而不是降低城市密度：“通过提高他们的密度来缓解城市的拥挤状况”。，而 高耸的塔楼将会扩大开阔地的面积并改善交通状况。1 9 7 1 年，城市化( c i v i l i a ，德一沃 夫勒1 9 7 1 年) 一书提出了对高密度城市形态的构想，它体现了对“城乡一体化”及分散 化规划理念的驳斥与修正，书中的观点即使是在现在看来也非常入时：遏制城市扩张及小 汽车的发展，促使城市再生并提高城市密度。而简雅各布斯则主张提高城市密度，并且 深信正式密度造就了城市的多样性，也正是这种多样性创造了像纽约那样多姿多彩的城市 生活。 1 9 9 0 年，欧洲社区委员会( c e c ) 于布鲁塞尔发布绿皮书，首次公开提出回归“紧凑 城市”的城市形态，其最基本的事实依据就是许多欧洲历史城镇保持了紧凑而高密度的形 态，并被普遍认为是居住和工作的理想环境。至此之后，学者们从不同的角度试图给出“紧 凑城市”的定义并勾勒出它与城市可持续发展之间的关系。 提倡紧凑城市的重要人物b r e h e n y 。在1 9 9 7 年对紧凑城市的定义是：促进城市的重新 发展、中心区的再次兴旺；保护农田，限制农村地区的大量开发；更高的城市密度：功能 混合的用地布局；优先发展公共交通，并在其节点处集中城市开发。这里b r e h e n y 的表述 是否准确已经无关紧要，因为紧凑城市与其说是一种概念，不如说是一种实现可持续发展 的手段，所以我们更应该关注的是紧凑城市的内涵，比如说增加建筑面积和居住人口密度， 加大城市经济、社会和文化的活动强度，从而实现城市社会，经济和环境的可持续发展。 我国对于“紧凑城市”的研究起步较晚，基本上处于理论研究的阶段，如韩笋生、秦 波。从促进可持续发展的城市规划理论入手，介绍紧凑城理念的定义、理论以及演变，并 探讨在我国城市发展中的借鉴意义。董爽、袁晓勐8 提出城市规划要通过结构组织，尤其 是空间结构的再组织来充分发挥城市的功能，使城市形成紧凑城市化模式。 总体上我国对于“紧凑城市”理论的研究基本上停留在理论研究的层面，很少从城市 设计等具体的层面进行研究，而对于居住区的紧凑发展的研究更是极少 1 4 2 中国居住区布局发展研究 张擎。分析了街坊式布局模式的背景，认为街坊式布局模式是为了满足多种的规划结 构及规划模式对应的多元化的社会阶层和多样化的需求，从而使居住空间的塑造真正回归 于关怀人的生活和心灵的社区、邻里及街坊模式。白梅刘立钧。分析了组团居住模式的 不足谴成居住小区室外空间环境单调，缺乏生活气息，提出应继承和发扬传统的“院 。h a l l ，d 1 9 9 1 ，a l t o g e t h e r m i s g u i d ea n d d a n g e r o u s c o u n t r y p l a n n i n g ，6 0 ( 1 1 1 2 ) ，p 3 5 0 ob r e h e n y ，m ，1 9 9 7 ，u r b a n c o m p a c t i o n ：f e a s i b l ea n da c c e p t a b l e ：c i t i e s 1 4 ：4 p 2 0 9 2 1 7 o 韩笋生、秦波借鉴“紧凑城市”理念实现我国城市的可持续发展 j ，国外城市规划，2 0 0 4 ( 6 ) o 董爽，袁晓勐。城市蔓延与节约型城市建设 j ，规划师，2 0 0 6 ( 5 ) o 张擎，关于街坊式居住区模式的探索 j 小城镇建设2 0 0 1 ( 11 ) o 白梅，刘立钧，从组团到院落住宅小区居住模式的探讨 j 】，河北建筑科技学院学报，2 0 0 0 ( 9 ) 第 1 7 卷第3 期 3 第一章绪论 落”空间模式来创造生机盎然的居住环境。朱芸。立意于探求在旧城居住区改造中吸收 传统胡同和四合院住宅体系的精华，创造尺度宜人的围合庭院空间，在设计中重视胡同和 四合院居住模式的延续。以促进邻里间的交往，为居民提供一个健康舒适的，同时满足人 们生理和心理需要的居住环境。董世永。论述了现代居住小区规划中一种新的院落式居住 单元模式的起源、建构及特点，并结合设计实践探讨了居住小区规划中如何营造有归属感、 便于交往的人性化空间问题。 邵晓光、王平易。认为，中国的居住环境组织仍沿用了前苏联的三级配备理论，即： 居住区级- ，j 、区级组团级。主张根据营造半私密空间的要求，在前苏联的居住环境组织 模式中增加一个最低级，即组团级下的院落级。金笠铭。结合北京小营四区的设计，深入 探讨了集约式居住小区模式的特点和类型。按照空间布局手法，把集约式布局小区分为裙 房式、平台式和混合式三种。裙房式布局是以一至多层裙房呈带状布局在住宅底下，用作 商业用房或停车库，主要是沿城市主要商业街道布局。而平台式是以二层或多层平台将几 栋高层住宅楼( 多以塔楼居多) 组织在一起，用作商业服务、文化娱乐、设备用房、管理机 构等。平台底下设地下车库，平台屋顶设花园、儿童游戏场等。这种平台式的设计比较有 创意，有利于改善邻里关系，方便居民生活，是一种值得推广的设计思想。何静、李京生、 单晓菲。介绍了一种源自于欧洲的居住新模式舌作居住。合作居住的通常规模为2 0 3 0 户，在享有私人住宅的基础上，大家共享一幢公共房屋、开敞空间和必要的基础设施，将 独立的私人住所与共享的设备和娱乐设施，如厨房、餐厅、工作室、儿童游乐设施完美地 结合起来。合作居住社区的居民们一起生活，共享财产和资源，共同组成一个有理念目标 的社区：他们发展一种丰富的社会生活，其中包括定期的共享晚餐；他们渴望有意义的社会 关系以及强烈的社区归属感。 随着城市化进程的加快，居住郊区化也逐渐成为一种普遍现象。郊区居住区的发展模 式也成为研究的一大热点。普遍认为新郊区的居住模式应当是多元化的建筑类型和社区空 间，应当采用比一般郊区住宅区密集的规划和设计密度；在社区功能的配置上，多安排功 能的混合使用，并使其位于恰当的位置，减少对汽车的依赖，从而降低能源消耗和大气污 染；在设计手段上鼓励社区间人际交往，建立老少有助的社会环境：采用高效和节能的建筑 策略。 聂兰生等8 提出增加大城市住宅层数以带动住宅产业现代化的发展，将是中国大城市 住宅发展进程必须认真对待的问题，以促进中国居民的住宅水平跨入新的时代。王宏伟。借 鉴国外的郊区化发展理论，分析了北京市人口郊区化的特点、动力机制和居住空间分异特 征，在此基础上，提出了“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式，按类型模式分为两类： 轨道交通居住模式和高速公路居住模式许安之。探讨了城市向郊区扩展的三种模式，主 张第三种郊区化的模式，即沿快速轨道交通线站点附近布置相对集中的住宅，将城市的多 数居民安置于距轨道交通站点步行5 0 0 米范围内。这样的居住模式以快速轨道交通为依托， 称为城郊快速交通站点居住区模式。陈海燕、贾倍思、s 加内桑( s g a n e s a n ) 。探讨了 未来中国城郊住宅可持续发展的重要性，提出城郊“密集型住宅小区”在节约住宅用地和 。朱芸胡同和四合院居住模式的延续 j 建筑学报，2 0 0 3 ( 3 ) o 董世永院落式居住单元模式初探 j ，城市规划，1 9 9 8 ( 3 ) o 邵晓光、王平易。重构亲密邻里模式的先决因素研究 j 。建筑学报2 0 0 2 ( 8 ) o 金笠铭集约式居住小区模式新探 j 。建筑学报，1 9 9 7 ( 6 ) o 何静、李京生、单晓菲。合作居住一种源自欧洲的居住新模式 j ，规划师，2 0 0 2 ( 4 ) o 聂兰生、邹颖、舒平，2 l 世纪中国大城市居住形态解析 m ，天津：天津大学出版社，2 0 0 4 年8 月，p 1 5 1 o 王宏伟大城市郊区化、居住空间分异与模式研究以北京市为例 j 建筑学报，2 0 0 3 ( 9 ) o 许安之城郊快速交通站点居住区模式探讨 j ，现代城市研究，2 0 0 2 ( i ) o 陈海燕，贾倍思、s - 加内桑( s & a n e s a n ) ，“紧凑住区”：中国未来城郊住宅可持续发展的方向? j ， 建筑师，2 0 0 4 ( 2 ) 4 东南大学硕士学位论文 改善小区居住环境方面的具有优势，并初步建立了定量分析的模型对住宅小区密集程度和 小区居住环境的影响进行分析，初步判断增加小区的密集程度却是可以带来小区在整体环 境上的一些改善。 总体上看，以上各种提出的模式都立足于解决当今居住区发展中存在的问题，重视重 塑邻里关系和社区氛围，应对郊区化进程的需要。但这些模式仅仅是一种理念，对于实施 的途径和具体布局形态，还没有探讨清楚。当然，这些模式中有很多可以借鉴的地方，如 居住区的开发要依托快速轨道交通系统；居住区的结构形态要有利于居民交往：要重视居住 区的公共活动空间，提供居民交往的场所；要借鉴院落模式的诸多优点；要注意居住组团 的规模，以利于形成亲密的邻里关系：适当提高住宅小区密集程度有利于改善城住小区整 体环境等。 1 5 研究方法与论文框图 1 5 1 研究方法 ( 1 ) 查阅文献：查阅国内外对于高密度居住区、高层住宅公寓规划设计的理论著作，以 便全面系统了了解与借鉴国内外相关的研究成果，使本文得以在前人的基础上更加深入的 研究高密度住区问题； ( 2 ) 案例对比：对比相似城市地区高密度住区分布、周边环境、规划平面等，进一步总 结地价、房价、项目周边配套设施等因素与高密度居住区的分布之间的内在关系，从而相 对准确的了解高密度住区实际建设中出现的问题与成功的经验： ( 3 ) 调查访问：进行大量的调查、访问，收集与高密度居住区有关案例的相关数据，了 解居民、开发商及政府对高密度住区的看法与使用感受等； ( 4 ) 实证法：通过实际规划。检验城市高密度住区模式的部分研究理论，为本研究提供 一定的实践依据； ( 5 ) g i s 分析法：运用g i s 软件分析，有助于直观的显示相关城市各楼盘的各项数据资 料，通过归纳比较得出结论； 1 5 2 研究框架 论文以背景回顾、问题研究、趋势研究、策略研究及实证研究为主线，首先界定了高 密度住区是指拥有较高人口密度、功能密度、活动密度及住宅容积率的居住区，接着回顾 并总结了中国住区发展的主要历程及规律，分析了住区规划中存在的主要问题，最后在讨 论城市高密度住区在未来相当一段时间内作为中国大城市住宅建设的主要方向的必然性及 可行性的基础上，进而初步从总体规划层面、从城市居住区规划设计规范层面以及城市居 住区建设指引层面分别讨论了城市高密度居住区规划建设。 5 第一章绪论 t 幽匹巴腿胆叫虿川仳挑用小。i ； i _ l_ l j 一 _ l - l l - lil ： ； ：j ： i 分 同 房 ： ； 密开 化 质 地 ： 封放 混 融 产 演 列 l 国 式式 主 变 名 l | | l | 的的 的 的 导 的 黉 里街 殖 苴 的 小 规 lh 坊巷 民 位 居 结 律 匡 制制 地 制 住 与 厦 ：l 一式 小 启 ： - r厂弋_ r 区 不 ：i ； _ r ： r ： 中国ze 密，童住二皂开筮的主jl 发畏历程 ! l 现代住区规划模式与高密度住区建设的矛盾分析 _ 上_ l l上 _ l _ l ；、， 总技发 市密 发 体未 展场度展 问 规规 方 与的 与 题 划 范式密 失 小 与 与 与度理 衡 结 研 密密密分化 分 究 度度度析问析 题 _ t_ r_ r7 _ _ 一t_ r ：i 大城市住区发展趋势分析 li 1lli l 住区密度形成机制的经济学分析i _ l 国 经设高 外 、， 济计密 高 一_ 一 l l 继续推进城市化是必然选择 技思度密 趋 术 想 住 度 可 势 条 和 区 杜行 l 土地资源限制必然导致住区高密发展 件理的 区性研 ： 分 念 环 的 究 ： 析 - - 。一 境经 l l 、# l t ft 掣ll 2 ： l： ： l l i 、 |心僦i 叫旧篓叫蘑 1 i 1 研 il 小结：大城市高密度住区形态初探ll 究 l_ 一 、， 福州八一七路茶亭街规划 实 证 研 究 6 东南大学硕士学位论文 第二章高密度住区发展历程及住区规划中存在问题分析 2 1 中国城市居住区发展模式的演变及其启示 城市居住区是城市社会空间与物质空间的复合体，是一种动态实体，在不同时期，不 同经济发展阶段的居住形态必然放映出不同的社会、经济和文化背景。纵观中国居住区模 式的发展，从古到今经历了多次飞跃和变迁，我们一历史演变的时间序列为纲，以各个阶 段的典型特征和演变规律为目，把它划分为五个阶段进行探讨。 2 1 1 封闭式“里坊制”居住区发展阶段 在奴隶社会时期，中国城市的。营国制度”建立在严格的礼制之上，凸现统治阶级的 威严和社会等级。皇城居于城市中心，王室贵族近宫布置，工商业者近市居住，而一般的 居民住宅区闾里，则分散在城市的四周角落和外城。汉长安城内民居“闾里一百六十， 居室节比，门巷修直”的间里制度发展到隋唐时期即成为里坊制度。隋唐的强盛国力带来 了空前的城市经济繁荣，居民的社会活动和交往空间有所扩大，审美观念增强，出现了居 住区的绿地和观赏园林。这种封闭的里坊制居住形态，虽然使其间的居民具有较强的领域 感，但是极大的制约了居民的日常活动，限制了里坊内居民的交往和公共生活。里坊制度 对中国城市的住宅形式，如著名的北京四合院、上海里弄等的形成有着极大的影响。 2 1 2 开放式“街巷制”居住区发展阶段 唐朝中期以后，中国的城市手工业发展迅速。到了北宋中叶以后，商业和手工业的发 展已经使得封闭、单一功能划分的里坊制不能适应社会经济发展的需要，因此里坊的坊墙 被拆除，成为了开放式的街巷制居住区模式。街巷制沿用了里坊制居住区方格网状街道， 并将坊内的街道改造为东西向为主的巷道，形成沿横列的巷道排列住宅的空间组织形式， 这样使得道路网络变得四通八达，大街两侧民居、寺庙、商店、酒楼密布，原来封闭的里 坊制完全被开放自由的商业街道和坊巷所取代，于是，分阶级、分职业根据礼制等级划分 的居住空间结构发生了变化形成了以经济因素为主，适当照顾礼制要求的规划思想，但 阶级性的居住分区依然存在。随着商业的繁荣和居民自由度的增加，各种生活服务设施 和休闲活动空间也空前发达起来，出现了格式商铺、酒楼、妓院、当铺等商业设施，还有 一些集合活动的街角广场。到了清朝前期，形成了大街一胡同一四合院为主的开放空间组 织结构。这种以血缘何地缘为基础的住宅形式适合当时私有制和封建家庭等级制度的要求， 并形成了较浓厚的地域居住文化氛围。 2 1 3 分化混杂“殖民地化”居住区发展阶段 1 8 4 0 年鸦片战争至1 9 4 9 年中华人民共和国成立，中国受帝国主义入侵，沦为半殖民 地半封建社会，以上海、天津、哈尔滨、汉口、青岛等城市为首，被动引入西方城市规划 与管理体制，极大影响了中国传统的城市居住模式，形成了分化混杂且带有殖民地性质的 。王彦辉走向新社区城市居住社区整体营造理论与方法 1 1 南京：东南大学出版社，2 0 0 3 7 第二章高密度住区发展历程及住区规划中存在问题分析 居住格局。即出现了2 3 层联排式里弄住宅、堵源住宅、花园洋房等巨著形式，同时又出 现了大量棚户区呈现出多样化混杂的特征。西方资本主义的思想文化向中国渗透，重构 着中国城市的居住空间。在2 0 世纪2 0 年代和3 0 年代西方的城市住区规划和环形放射的道 路布局思想传播到中国，使城市按照不同的阶层划分为不同等级的居住区，如南京分为上 层官僚、普通公务员及平民等四种居住区。同时，由于中外文化的交汇，城市中出现了 许多新型的巨著模式，其中以上海的里弄住宅最为典型。它是中国的三合院与西方联合式 房屋的结合，早期为前“石库门”中天井，两厢房，中室为客堂。后演变为新石库门住宅， 天井消失。1 9 3 0 年左右，演变为联合式住宅或半联合式花园里弄式住宅，成为了新式里弄 住宅。它即保持了原有独门独院的形式，又适应了节约用地的要求还吸收了西方“邻 里单位”理论中的一些规划思想。在青岛、哈尔滨、长春等地，在西方列强的控制和影响 下，也形成了一些中西合璧的特色居住区。所有这些都推动了中国近代城市空间的发展变 革，使延续几千年的礼制、封闭格局转化为开敞、自由的格局，逐渐形成了现代意义上的 居住区布局模式。 2 1 4 同质融合的“单位制”居住区发展阶段 建国以后的3 0 多年里，受社会主义制度和计划经济的影响，在解放之初，很多城市居 住区仍然沿用街坊式布局，但随着“一五”。二五”建设发展以及社会主义改造，打破了原 有的以地缘、血缘关系为主的解放格局，形成了靠近工厂和单位，以“单位大院”为特征 的通知融合期的居住空间形态。受行政体制的影响，城市的各项功能布局缺乏规律性，国 家和各地政府硬性的进行土地的行政划分，表现为土地的混杂和随意配置。新建居住区作 为工业企业的配套，多依附于城市外围工业区周边。领导、知识分子、普通工人居住于同 一单位大院，形成了单位大院式的居住模式。由于计划经济和福利分房制度，要体现平等 平均原则，各个居住区实行标准化、批量化建设，形成单调同一的居住区空间形象，规划 以满足居民基本的生活需求出发，从医疗、教育、卫生到各种生活服务设施，一切都依赖 于单位，加上单位内的业缘关系紧密，社会网络发达，且不同单位之间互相隔绝，使得单 位制的居住空间形成相对封闭的社会实体，居住区对社会的依赖程度极低，形成了一个个 自给自足的功能体。 2 1 5 以房地产开发的住宅小区为主导的居住区多元化发展阶段 在2 0 世纪8 0 年代以后，随着社会主义市场经济的逐步确立和住房商品化的逐步实施 房地产业异军突起，新建居住区以房地产公司开发的物业管理型小区为主，从此多元化的 城市居住空间形态开始呈现。房地产业开始兴盛，从居住区的建设规模到经营理念均有快 速的发展。市场经济推动了社会和经济结构的转型，土地开始有偿使用，人民的生活水平 日益提高，加上中国城市化进程的不断推进，这诸多的因素都导致了对居住空间需求的急 速增长，传统式街坊、单位大院、混合居住小区、房地产开发的新建小区等居住空间形式 呈现多元化的格局。居住区的组织结构改变了以往以单位小区为功能主体的自给自足布局 模式，开始从城市的层面平衡资源与地价，反过来，城市资源的不平衡分布开始影响小区 的布局模式。 2 1 6 小结 。邹德慈城市规划导论 1 i ，北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 2 ，p 1 0 3 1 0 5 o 邹德慈城市规划导论 蜘，北京；中国建筑工业出版社，2 0 0 2 。p 1 0 3 1 0 5 b 东南大学硕士学位论文 总体上看每一个历史时期的居住空间演变和居住区发展形态，都与当时的社会制度 和经济发展水平密切相关。随着社会制度的不断发展和人们思想意识的进步，居住空间由 封闭逐步走向开放当然，其间了出现了波动变化。居住区的空间扩张由随机自发的、 摊大饼式转向有重点、集约式的扩张。同时，居住区由平面布局向立体化结构转变不断 集约利用土地，优化资源配置，形成了目前立体化、多层次的居住空问格局。 2 2 中国高密度住宅开发建设的主要历程 在我国内地，市区的高密度住宅是从上世 纪二十年代以公寓的形式首先出现在上海。在 这个时期，公寓主要为洋式多层建筑，立面遵 循了西方传入的折衷主义设计风格，但居住密 度并不大。1 9 2 7 年之后，由于钢筋混凝土框架 技术和混凝土筏形基础技术的传入，公寓开始 由多层向高层发展。立面已经将繁复的西洋风 格做了简化有些更是紧跟时代潮流，出现了 明显的现代主义风格高层公寓。但是抗战爆发 后上海沦陷，高层公寓的发展陷于停滞，当时 政府将住宅建设重点转向了里弄住宅。在市中 心兴建了为数众多的里弄式低层住宅，在当时 有效地改善了城市居民的居住条件，但由于户 型很快跟不上时代要求，居住密度偏低，而在 图2 1 北京百万庄住宅区( 1 9 5 3 年) ：学习苏 联的围合式布置 资料来源：居住区详细规划 课题组编，居 住区规划设计，北京：中国建工出版社，1 9 8 4 以后的数十年间慢慢落伍，成为拥挤、市政配套设施落后的亟待改造居住区。 解放后我国城市建设获得了极大发展，五十年代初期的城市建设贯彻“为生产服务， 为劳动人民服务的方针”，住宅区的规划原则是：距离工业区要近，尽可能缩短职工上下班 的交通时间，但是又要同工业区保持适当距离，以防居住环境受工业生产的影响；城市原 有的市政公用设施和生活服务设施要充分利用，以缩短建设周期，降低建设造价；按统一 规划，分散建设的要求，为各单位建造住宅创造条件。在这种设计原则的指导下，我国在 这个时期建造了一大批住宅，比较有代表性的有北京百万庄住宅区( 见图2 1 ) 和上海曹 阳新村住宅区。 六十年代的住宅建设重点开始向城市周边扩散，小区规划布局上，学习苏联生活居住 小区规划的模式，以幼托、居民食堂为中心来布置住宅组团，组成两三干人的基本生活单 元，组织居民集体生活。三四个基本生活单元配置一套菜场、粮油煤店、杂货商店、小学 等日常使用的服务设施，组成万人左右的居住小区。这种居住小区的规划思想和模式一直 影响至今。由于经济所限，我国城市还没有能力对市区内危旧住宅进行大面积改造重建， 而仅仅推行了一些改善措施，如北京市在六七十年代所推行的。接、推、扩”，仅仅是延缓 了居住危机的到来，上海市则主要以街坊为单位，进行其住宅改造计划。其间也有住区重 建项目，但建设质量有所降低，主要推广的是多层住宅( 现在称之为“老式公房”) ，内廊 式房间布局，层高较低，两到三户合用厨卫，只能达到较低的生活标准。 计划经济时期我国住宅采用福利性实物分配模式，国务院把住宅建设标准规定为四类， 其中供普通职工居住的一类住宅每套建筑面积不得超过4 5 平方米，二类住宅每套建筑面积 不得超过5 2 平方米。这些住宅大多采用砖混结构或现浇钢筋混凝土剪力墙结构，内部空间 9 第二章高密度住区发展历程及住区规划中存在问题分析 面积小，户型难改造，随着人们生活水平的提高，对于许多城镇家庭来说目前这些住宅 己开始进入淘汰期。这个阶段的市中心住宅，主要为围绕地铁环线这一条线上沿街部分的 建设，选型为高层大板式住宅楼，分板式和点式两种形式。在当时确实有效地提高了分家 庭的居住质量，但由于数量不多，户型设计观念落后，普遍为二居室，没有客厅，5 6 平方 米建筑面积，厨房与卫生间都较为狭小，外形呆板方正很快成为市民批评的对象，被戏称 为“新城墙”。 改革开放初期这一阶段在我国大城市中也同时开展了住宅建设。和以前相比，设计标 准有大幅度提高，如上海的新建住宅大多为六层，开间统一为3 3 米，只有少量的厨卫合 用住宅，大多数为每户独用，厨卫面积比较小。各城市的小区多是成排成列布置住宅楼， 密度居中，主要思想还是节约用地，切实提高实用居住面积。 在亚洲新加坡于上世纪6 0 年代初开始兴建 高甚高密壹的公共住宅，政府急于寻找一种解决 住宅短缺的方法试舀再最短的时面和最低的造 价建造最多的住宅。扶1 9 6 7 年开始当局开始兴 建有独立生活中心区秘足够配套疆务设施的廉价 小面积住宅( 见图2 2 ) 。t 千年代又发展为强 调住宅配套设施问题但对地的最有疆利用仍 是首要的。此时常勇的撬翔布局手法是把低密 多甚住宅穿梧布置于高密高甚住宅群中的棋盘式 希局。以七千年行表开始，秘里手以橱念也在退+ 图2 2 新加坡h d b ( 房屋发展局) 建设的 个阶段引入7 住宅建设这个时期的耨镇规翱更公夹隹电 纫j 鳓对自然刀嘴钓整隼j 愣。叨z 乞t 亥厚占刀笞资料来源：现代城市更新) ，阳建强、吴 的国民住在这种称2 为“组屋”的集合住宅内盼伟南京：苯角大学出靛挂 其产权归个人所有傲翻7 居者南其匿“。这些 高层住宅间距比较大所以在楼下公共空同开阔舒展尺度宜人。4 中国香港也是在战后于 始7 高密壹住宅的建设。扶1 9 5 4 年开始7 以消除棚户区为i 娶 g 的的住宅建设换取城南扩曩空闻，随磊逐步形成7 以出租为i 要供给方式韵高密变 ( 4 8 八h a ) 和低标准( 8 f 1 t ) 的高甚集合住宅。后来的发曩为大力提高高甚集合住宅韵 器住囊量目前的住宅政策改革也出现7 扩大低价出售型的公匿比铡、鼓励私营企业参s 公匿建设、增建老a 住宅等新的动向。 地价高涨又要抑翻房价，就只有适度提高容积率减少多层项g 这也是在市场经 济条 孛下存效调控隽价的一大措施， 魂中国很多城市而言如果限定修建多瑟每平力米的亮价将直逗乃元。在今年1 月 1 3 日的拍卖会上蓝光以7 5 0 万元，亩拿下成都二环讣羊西线托的3 8 亩毽_ 妲果修建多 甚建筑密耋3 0 窖积率以i 8 计算一平方米的楼面地价就将达蓟8 9 0 0 多元如上 建筑或本房价就将上乃元；雨按照政府规定的容积率4 2 ，楼面地价就r 南3 8 0 0 多元， 平方米，同样2 玛2 4b 拍卖的成都沙溺源地块面积1 0 0 亩我交价4 5 5 乃，峦最高容 积率司以达蓟5o 意味着r 能修建高层。2 o 阳建强、吴明伟现代城市更新 蝴南京：东南大学出版社 。资料来源：天府房地产网，多层成珍品成都“城市不限高”政策的背景调查 o l l o 东南大学硕士学位论文 2 3 现代住区规划模式与高密度住区建设的矛盾分析 2 3 1 总体规划与高密度开发 政府的城市总体规划多着眼于城市总体的发展，而对占城市用地超过5 0 0 , 6 ，建设量超 过7 5 的居住区的规划和调控力度明显不足，在规划中对居住区的研究力度不够，只是大 体圈定规划区的范围，没有细化调控措施，控制数据( 如容积率控制、高度控制等) 的制 定具有较大的随意性。 例如，在现行规划体系中，密度控制通常被视作微观层次的规划需要解决的问题，在 宏观规划中往往被忽视。在总体规划层次，开发容量的控制只要是人口规模和用地规模， 对于密度问题最多提出一些抽象的规划原则，少有具体规定，更不会编制总体规划层面的 开发强度规划。导致。法定图则在密度控制方面存在突出问题，集中反映在确定容积率等 密度指标时理性依据严重不足，随意性过大，使得法定图则的权威性和科学性受到质疑和 非议。一o 2 3 2 技术规范与高密度开发 居住区的设计规范详细规定了居住区的建设规模、用地布局、基础设施建设，以及道 路等级宽度、环境小品的设计，每一等级的居住区都有严格的人口规模限制，根据人口规 模，规定不同的用地标准、住宅户数、基础设施配套等，全国各地的城市居住区建设都按 照此设计规范执行，导致了目前各大城市的居住区建设千篇一律，毫无自己的特色和形象。 历史上，在计划经济时期，中国传统的居住区建设以单位大院为主，只是为了满足单 位职工基本的居住需求，多采用单调的行列时布局，不重视居住区的绿化建设，居住区分 布密集，缺乏开敞的活动空间，使居民的生活环境像一片灰蒙蒙的“水泥森林”。至今，在 许多居住区的规划设计中，还大量的沿用这种行列式的住宅布局模式，这其中固然有设计 理念及传统习惯的问题，但是单一、标准式的规范也是导致这种现象的主要原因之一另 外，有的学者也提出居住规范过于强调日照质量要求的重要性而忽视了土地供给状况、 经济承受能力、空间环境质量等综合因素的影响力。认为这些规范缺乏市场适应性，不能 满足我国当前社会经济发展的需求。 2 3 3 发展方式与高密度开发 相对于市区内高昂的楼价、拥挤的建筑、嘈杂的噪音，郊区的幽雅广袤之地，实在适 合于打造一种体面地生活环境。因此大城市郊区的房地产迅速兴起。但是由于在城郊地区 缺乏综合完善的规划和合理有效的管理，城市扩张呈现以项目为主导的散点状的无序蔓延。 各个项目在空间和决策上的各自为政，使得郊区项目很难形成资源整合和设施共享，集聚 效应的经济性在这里不能有效发挥另外由于一个项目一般是单一的开发，在郊区很难形 成完善的功能体系，因此目前郊区的市政设施远远落后于郊区房地产业的发展，导致郊区 的学校、医院、交通供不应求，很大程度上仍然要依赖于老城区，致使郊区居住区的吸引 力严重不足。 。周丽亚、邹兵，探讨多层面控制城市密度的拘束方法一深圳经济特区密度分区研究的主要思路【q 见：2 0 0 4 年城市规划年会论文集：规划管理2 0 0 4 年，p 6 8 7 - 一6 9 2 o 薛立新、徐苏宁，城市住宅建筑日照标准适用性研究以黑龙江省为例 j ，城市规划，2 0 0 6 ( 9 ) 第二章高密度住区发展历程及住区规划中存在问庖分析 以广她为钠在1 9 9 l 鳓1 9 9 9