房屋托管业务员培训.doc

.业务培训业务培训主要是针对业务员的业务工作培训，包括房屋托管市场了解，市场开拓，托房，租房的方法，业务谈判技巧等一、 什么是房屋托管？房屋托管最早兴起于京沪广一线城市及沿海经济发达地区，大量大学毕业生以及外地农民工涌入集聚地带，租房成了这部分人口的首要问题。正所谓有市场需求，就衍生出商业模式，房屋托管属于房产中介经纪中的一种模式，只是不同于房屋一般中介，它主要是租赁和房屋维护管理服务，而一般中介是租赁和买卖中介服务！这些城市原居民拥有两套以上的住房，其中空置的房屋用于出租，业主工作繁忙无暇顾及，房屋托管将业主房屋长期租赁，并负责房屋租赁，租客管理，房屋维护等职责，而业主只需要按时收租即可！房屋托管最早在重庆出现也不过五年左右，目前在此行业做得比较好的是新凯托管，该公司主要涉及步行街商圈高端白领住房、办公写字间租赁管理，旗下的东牧房产已试点房屋全托，半托，房产买卖咨询业务。二、 房屋托管的广告形式房屋托管是重庆最近五年才出现的房产中介服务公司，很多市民还不了解，一定的广告营销可增加公司的知名度，扩充业务储备1、 网络营销，公司合法注册后，需要一个公司网站，通过百度搜索，其他网络链接等让更多的业主了解；2、 车身广告，汽车是最好的活体广告，汽车驰骋于主城各大区，让更多客户留意；3、 小区楼盘电梯消防栓广告，小区大门展架，广告条幅宣传主要是针对特定楼盘客户群；4、 步行街商圈公共区域，如乡村基，肯德基，西餐厅，咖啡厅，电影院，办公写字楼等地是面向高端业主客户群。三、 如何托房？托房就是将业主房屋长期租赁过来，一般合同期是两年至五年，最短一年，每年业主少收一个月租金作为租赁空置期或家电维护管理费用1、 通过广告营销，业主客户群主动联系公司，公司业务员前往看房商议；2、 业务员在网络交流平台，如重庆猪头三房产网查询出租房源，筛选优质房源，与业主电话联系前往看房商议；3、 业务员前往重点楼盘小区张贴求租广告，或寻找业主出租广告，找出优质房源，与业主电话联系前往看房商议；4、 现有房源续签，如果是业务员以前托的房，由业务员负责与业主商议续签；5、 现有业主客户转介绍其他房源，筛选目标地址房源，与业主电话联系前往看房商议，为了维护现有业主客户关系，这部分房源可以适当降低要求；6、 楼盘小区物管、保安、小卖部、麻将馆，中介公司必定掌握一定业主出租房源，可以采取支付他们100至300中介费获取业主房源。四、 如何租房？租房很简单，主要是勤奋加方法，勤发信息，勤看房，弄清客户需求，促成收定金1、 在重庆猪头三房产网发布租房信息，主要是在58同城，赶集网，搜房网，好租网，百姓网，这几个网站客户浏览量较大，注意经常换新手机号在网吧发个人信息；2、 在楼盘小区，车站，步行街商圈等人流量较大区域张贴出租广告；3、 现有租客转介绍，或换房，弄清新租客的租房需求，联系客户看房，在公司收益保证下可适当配置房屋设备以满足客户；4、 租客续签，每年房屋到期租客租金上调50至150之间，业务员负责与租客商议；5、 广告营销，当公司托房量达到一定要求时，需要增加托房要求，降低托房广告营销，增加租房广告，促进快速租房，降低房屋空置期，以及房屋囤积资金紧迫压力；6、 楼盘小区物管、保安、小卖部、麻将馆，中介公司可以帮助出租房屋，在保证房屋利润情况下，采取支付他们100至300中介费以辅助快速出租房屋。五、 托房小技巧1、 通过广告营销接到的客户，比较好谈托管费，可以以比较正式的公司托管谈判方法，合同期1至5年，每年1个月托管费；2、 对托管费敏感的业主，可以采取优惠托管费，增加合同期的方法，比如，两年一个月托管费，三年一个月托管费，或者租金每年逐增50的方法；3、 对一些租金较低的房屋，可以采取免托管费，减低租金，增加差价，降押金，增加押金差价的方法；4、 托管费谈判方法，可以从以下几个方面着手：强调方便，对于业主虽然付了一个月托管费，但是不用跑来跑去看房自己租赁，不用自己来维修管理房屋；强调空置期和维修费，作为业主不仅要跑来跑去租房，还不一定租得出去房子，一样要空置，东西坏了还要亲力亲为维修，一样要产生费用；强调安全，业主长期不在主城区，作为托管公司需要长期经营合作，不可能像租客损坏东西跑了，房屋出现问题，托管公司完全可以代业主处理，退房时业主可以迅速找到托管公司；强调专业，托管公司有专业租赁业务员，投入了大量资金做广告，能为业主找到比较高端的客户租赁，对房屋维护有利5、 押金差价谈判方法：一般一室一厅、单配押一付三，两室三室押金为押一付三或2000，装修好的新房可以适当调高押金。强调安全，房屋托管公司需要跟业主长期合作，一般会续签，所以押金只是个形式，托管公司不会违约的，押金多少早晚退房都是要退还的；强调市场需求，市场价押金就是如此，一般租客也是这样付押金，如果业主要调高押金，作为托管公司既要多租100至200以增加利润收入，还要提高押金，这样房屋租赁难度大大增加，空置期增大，很难经营；强调托管公司的专业性，如此支付押金是公司统一规定，如果押金太高，公司垫付的资金太大，房源量多了，公司的资金压力很大，很难经营，托管公司是注重诚信的，主旨是在给业主提供优质的服务同时谋得利润和公司发展，希望业主体谅支持六、 租房小技巧1、 广告张贴在显眼位置，可以采取支付小卖部，路边餐馆20至30元广告费长期张贴；2、 房源较远，不方便看房，可以放一把钥匙在物管、保安、中介公司处，支付100元中介费，让客户自己去看房；3、 租房得抓住租客需求，在维护大利益前提下，可适当满足租客需求，配置部分生活设备，也可优惠降价，可以优惠部分物管费，收视费，或者一个季度房租少50至100，立即促成收定金，当收到2000押金和租客身份证复印件时可提供住房钥匙；4、 租房大部分是年轻人，刚毕业的学生，这部分人群收入较低，往往房租就占了其收入大部分。这部分人群工作极易变动，交不起房租，存在很大的违约潜在空间，押金绝对不可少收，可以采取收取租客大部分房租，一般是总租金的三分之二，另外欠款宽限不超过20天补齐。5、 租客续签