（区域经济学专业论文）对我国开征物业税的路径分析及政策建议.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 内容摘要 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产税费改革一直是政府 十分关注的重要问题。虽然经过几次税费的简化，使我国的房地产税收制度 有了一定程度的改进，但房地产税费过高、税制不合理等问题仍然存在。其 中，虏地产保有阶段税负较轻，征税范围过窄，计税依据不合理，税率设计 固定以及内外税制不统一等问题尤为突出。随着社会主义市场经济的不断完 善，以“明租、正费、清税”为主题的房地产税制改革再一次兴起。作为这 次房地产税制改革的重点，“物业税”担负着规范房地产市场，抑制炒房，稳 定房价以及规范政府行为等多项重任。每一次改革都要建立在对现有制度缺 陷的剖析和完善的基础上。我国目前究竟是否具有开征物业税的条件? 征收 物业税的基本框架以及具体的征收制度又如何安排? 我们还应该为物业税的 开征做哪些准备? 这些都是我们在制定和实旌新制度前所应该面对和解决的 问题。 关键词：房地产税；物业税；路径；基本框架 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yi st h ei m p o r t a n tp i l l a rmo u rn a t i o n a le c o n o m y , a n dt h e i n n o v a t i o no ft h et a x e sa n df e e si nr e a le s t a t ei sa l s ot h ei m p o r t a n tp r o b l e mt ob e p a y i n gc l o s ea t t e n t i o nb y o u rg o v e r n m e n t n eg o v e m m e n th a ss i m p l i f i e dt h et a x e s a n df e e si nr e a le s t a t ef o rs e v e r a lt i m e sa n di m p r o v e di ti nc e r t a i n l yd e g r e e ，b u t t h e r ea l s oa r em a n y p r o b l e m ss u c ha st h eh i i g h e rt a x e sa n d f e e si nr e a le s t a t ea n dt h e u n r e a s o n a b l es y s t e mo fi t a n dw h a t sm o r e ，t h et a x e sd u r i n gt h eh o l d i n gt h er e a l e s t a t ei sl o w e r , t h er a n g eo fc o l l e c t i n gt a x e si st o oc r a m p e d ，t h eb a s i so fc a l c u l a t e t h et a x e si sn o tr e a s o n a b l e ，a n dt h ed e s i g no ft h et a xr a t ei sn o tf l e x i b l e w i t ht h eo n a n do ni m p r o v i n go ft h es o c i a l i s mm a r k e t p l a c ee c o n o m y , t h ei n n o v a t i o no ft h er e a l e s t a t e t a x s y s t e m o f f o l l o w i n gt o p i ca s “c l a r i f y i n gr e n t s ，a d j u s t i n g f e e sa n d s i m p l i f y i n gt a x ”i sg o i n g o na g a i n a st h ee m p h a s i so ft h ei n n o v a t i o n ，“p r o p e r t y t a x w i l lu n d e r t a k em a n y i m p o r t a n ta s s i g n m e n t s s u c ha sn o r m a l i z i n gt h er e a le s t a t e m a r k e t ，d e p r e s s i n gt h es p e c u l a t i n g o ft h er e a le s t a t e ，s t a b i l i z i n gt h er e a le s t a t ep r i c e a n dn o r m a l i z i n gt h ea c t i o no fg o v e r n m e n t a tat i m et h ei n n o v a t i o ns h o u l da s s a yt h e d e f e c to fc u r r e n ts y s t e ma n di m p r o v ei t i st h e r et h ec i r c u m s t a n c eo fl e v y i n gt h e p r o p e r t yt a xi no u rc o u n t r yn o w ? h o w t oa r r a n g et h ee s s e n t i a lf r a m e w o r ka n dt h e s p e c i f i cs y s t e m o ft h ep r o p e r t yt a x ? a n dt h e n w h a tp r e p a r a t i o n ss h o u l db ed of o r t h el e v y i n g ? t h e s ep r o b l e m ss h o u l db ef a c e da n ds e a l e db e f o r ew e e s t a t ，l i s ha n d a p p l y t h en e w s y s t e m k e y w o r d s ：r e a le s t a t et a x ；p r o p e r t yt a x ；p a t h ；e s s e n t i a lf r a m e w o r k 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究 工作所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和 集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 ，l 作者签名：磔埤才日期：斛) 日 。 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有 关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。 作者签名：外巷参导师签名：砷者舞 日期：m a 年f 月r 日日期：o f 叫年r 月7 日 本人已经认真阅读“c a l l s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本 人的学位论文提交“c a l l s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章 程中的规定享受相关权益。回童：逾塞理童卮滢后! 旦圭生；旦二生；旦三生 作者签名： 日期：舢玎年 貂鹄 朗r 1 日 导师签名：叼痨识 日期：a f 年r 月1 日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 引言 2 0 0 3 年中共中央十六届三中全会在关于完善市场经济体制若干问题的决 定中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统 一规范的物业税，相应取消有关收费。”。此后，先是中斟人民银行行长周小 川在2 0 0 3 年1 2 月的“企业领袖年会”上对物业税这一概念发表了较为详尽的 见解，后是建设部刘志峰副部长也透露政府在积极考虑征收物业税，接着广东、 湖南、上海等省市也表态要进行试点，引起了各方极大关注。那么，究竟什么 是物业税? 我国为什么要考虑开征物业税? 物业税的征收机制如何? 这是本 文要重点探讨的内容。 一般来说，按税基分类，税收可分为“流转税”、“所得税”和“财产税” 三大类。前两者是对再生产的收入流量征税，后者则是其存量征税。就世界各 国来看，财产税体系中的税种主要有两个：一是房地产税( 物业税) ，二是遗 产及赠与税。而我国提出的“物业税”这一概念源于香港地区和东南亚一些国 家的“财产税”( p r o p e r t y t a x ) ，但其内涵略有不同。目前，它仅针对财产税体 系中的不动产( 包括土地和房屋) 征税，是我国财产税体系的重要组成部分。 近年来，我国房地产业发展迅速，宏观上已经成为国 已经济的支柱产业。 就微观而言，经过近十几年的住房制度改革，已有相当多的城乡居民拥有了私 人住房，更有一些高收入群体已将购买住宅作为保值投资的重要手段。在房地 产蓬勃发展的同时，我们也注意到了其税收体制的不足：房地产税种繁杂，重 夏征税，税费混淆，计税依据不合理，保有阶段税收少，财产税征收不健全等 一系列问题严重阻碍了房地产行业的健康发展。此外，就我国的情况而言，目 前国民收入以及社会财富的分配已经明显向个人倾斜，贫富差距日益明显，尤 其是住房占肓量的多寡，在定程度已经成为区分人们贫富差异的个重要衡 量标准。从以上分析可知，启动统一的物业税，建立一套完备的财产税体系， 是我国改革窍地产总体税制的重要环节，对于缓解分配领域中的不合理状况， 规范我国房地产市场，促进我国经济进一步与世界接轨都有十分重要的意义。 o 摘自人民网：中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定，中国共产党第十六扁中 央委员会第三= 次全体会议通过，h t t p ：w w w p e o p l e c o r nc n 2 0 0 3 年1 0 月1 4 旧。 l 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 我国开征物业税的必然性分析 1 1 我国房地产税收制度的变迁 建国以来，我国房地产税制经历了一个由繁到简，又由简到繁的演变过程。 5 0 年代初，适应当时多种经济成分并存的客观需要，我国的房地产税制比较复 杂，共有契税、印花税、城市房地产税和工商业税等4 种形式。5 0 年代中期到 7 0 年代末，我国房地产税收体系经过1 9 5 8 年和1 9 7 3 年两次简并税制，税收体 系相对单一，只剩下契税、城市房地产税和工商税3 种，且征收范围大为缩小。 改革开放以后，随着经济利益和所有制形式的多元化，我国房地产税种也不断 增加，房地产税制日趋完善。到1 9 9 3 年底止，在新税制改革方案实施之前， 我国原有的3 1 个工商税种中涉及房地产领域的税种己达到1 4 种，是建国以来 房地产税种最多的时期。1 9 9 4 年1 月1 日，我国全面实施新税制，力求在税负 总体水平不增减的前提下，大量简并税种。到目前为止，已经开征的与房地产 有直接关系的税种有：房地产投资环节的建筑业营业税、印花税、耕地占用税； 交易环节的房地产业营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税；保有环节 的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税；所得环节的房地产企业所得税、 涉外房地产企业所得税、房地产所得环节个人所得税，另外还有遗产税尚未开 征。这些税种成为国家进行宏观调控的经济杠杆，在房地产再生产过程中发挥 着“稳定器”的重要作用。不过，在房地产税收体系中，每种和每类税收所能 发挥的作用是不同和不等的。因此，在今后完善税制的过程中，认真分析每一 税种可能发挥的作用，对于合理配置税神，协调各税种之间的关系，完善房地 产税收体系有着重要意义。 1 2 对我国现行城市财税体系的考察 1 9 9 4 年分税制实施以来，我国城市地方财税体系建设取得了一定的成绩， 但也存在着不少问题，主要表现在以下几方面： 1 2 1 中央政府和地方政府事权不清 中央和地方的财政税收和事权体制，既是个经济问题，也是一个宏观上 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 集中的问题。如果中央财政比例很低，中央的集中度就没有财力的保证，缩小 地区发展差距、国防、外交、全国性的工程等就不能正常进行。1 9 9 4 年的税制 改革基本上改变了中央财政比例过低、中央财政向地方财政借钱的局面。同时， 各地省级政府纷纷仿效中央的做法，加强本级政府的财力。较好的税收来源、 效益好的企业、一些能收费的项目，一级级上收，而收税麻烦且税少的税项、 微利和亏损企业、各种需要拿钱办的事业，都一级一级下放。由于省以下地方 政府财力的上收，而规范的转移支付制度建设又相对滞后，从而出现了中央财 政集中过多，省级财政基本满意，地级财政过得去，县级财政很困难，乡级财 政基本上靠向农民收费度日的局面。另外，在支出事权的划分上，财力的划分 上没有以钱定事，教育、卫生等公共事业要由地方承担的大部分费用无法得到 保障，义务教育等公共服务的资金缺口很大。地级以下财政依靠收费维持，使 得农民和企业承担了很多费用，从而抑制了投资和企业的扩大。 1 22 地方主体税种缺位 1 9 9 4 年税制改革后，将税种划分为中央税、地方税和共享税，由此构成中 央税收收入和地方税收收入。虽然划归地方税的税种多达1 8 种( 包括财政部 门征收的农牧业税、农业特产税、耕地占用税和契税) ，但是划归地方税的税 种大多数是零星分散，数额较小且征管难度较大的小税种；营业税、企业所得 税等收入规模较大的税种( 2 0 0 3 年分别占地方财政收入的3 3 9 和1 4 ，0 1 。) ， 都在不同程度上被中央肢解，实际上成为中央与地方共享税种，并且其税基不 稳定，难以保证地方财政收入持续稳定的增长，也不能起到主体税种应具有的 调控功能。就国外的实践经验来看，要成为地方的主体税种，其条件要求征税 的对象相对固定，税基较大且相对稳定，从而能够保证地方政府具有稳定的财 政收入。目前，大多数国家地方收入的主要来源是财产税，而房地产税作为财 产税的主体，其财政功能在世界各国均有突出表现，一般占地方财政收入的 1 8 - - 5 0 。如美国近几年房地产税收占州、地方财政收入的比重一般在3 0 左右，加拿大占3 1 ( 1 9 8 2 ) ，科伦坡占4 0 ( 1 9 8 9 ) ，加尔各答占3 9 ( 1 9 8 9 ) ， 日本占1 8 1 8 ( 1 9 8 8 ) 等。在一些国家，房地产税是卅f 以下地方政府的主要 。注：根据中国统计年鉴( 2 0 0 4 ) ，中国统计出版社，2 0 0 4 年，第3 0 7 页相关数据整理。 硕士学住论文 m a s t e r s1 1 e s l s 收入来源，如美国新泽西州的泽西市，1 9 9 4 年房地产税收入占总收入的9 6 ， 纽约州的斯科多尔区，1 9 9 5 年房地产税收入占总收入的7 2 ；6 。但就我国而言， 2 0 0 3 年我国房产税和城镇土地使用税合计才占地方财政收入的6 5 8 o ，远远 达不到地方主体税种的要求。因此，我们有必要对我国的房地产税进行改革， 建立地方的主体税种。 1 2 3 地方税权高度集中于中央 分税制的实施是税权在原有框架下进行的。目前，我国的房产税、土地使 用税及其它各税的税收条例都是由全国人大授权国务院统一制定，几乎所有的 地方税种的立法权、开征权、解释权、税目税率调整权、减免权以及停征权等 全部集中于中央，地方政府基本上无税收管理权，只能根据条例精神贯彻执行。 其主要后果表现在：一些统一制定的税率，对于经济比较发达的沿海省市来讲 偏低，无法达到宏观调控的作用，也无法达到节约土地的目的；而对于经济欠 发达的内陆省份显得偏高，纳税人负担偏重。但是，由于地方没有权限调整房 地产税政策，不利于调动地方政府组织财政收入的积极性因地制宣地处理适合 本地实际情况的税收问题，也不利于发展地方经济和扶持优势及特色产业，同 时严重削弱了地方税特有功能的发挥。另一方面，中央由于权力过于集中，包 袱太重，新政策迟迟不能出台，使得房产税、土地使用税政策远远落后于形势 发展的需要。所以，在制定新的房地产税税收政策时，在统一税政的前提下， 不妨借鉴西方财政联邦制国家的一些经验，赋予地方一定的税政管理权限。 1 3 我国开征物业税的必然性分析 1 3 1 进一步完善我国房地产税收体系的需要 一个现代化的完整的税收体系，应当包括完善的商品税类、所得税类和财 产税类三大体系，房地产业税收体系同样如此。经过几十年，尤其是改革开放 的2 0 多年以来的不断完善，我国房地产业的税收体系在商品税制和所得税制 的建立和完善方面已经达到了一个较好的程度，但在财产税方面，目前仍处于 相对滞后的状态。主要表现在： 。注：根据中国统计年鉴( 2 0 0 4 ) ，中国统计出版社，2 0 1 0 4 年，第3 0 7 页耜关数据整理。 d 硕士学住论文 m a s t e r st h e s i s o 房地产保有阶段税负轻 与西方各国相比，我国房地产税收多集中于流通阶段，而在房地产的保有 阶段税负较轻，主要表现在：在房地产开发、销售过程中，就有契税、营业税、 印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等8 种。 而在房地产保有阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且税基一 旦确定，就长久按照固定税率征收。这种税制的直接后果表现在：一方面，流 通环节土地承受过高的税负，助长了土地隐形交易，而保有阶段税少税轻又等 于给土地保有者的无息贷款，导致土地闲置、浪费严重；另一方面，由于保有 阶段税基税率相对固定，政府无法参与房地产在保有阶段发生增值价值的再分 配。这些增值价值直接流向了保有者，滋长了房地产投机行为。 征税范围过窄 目前我国现行的土地使用税与房产税，只限于城市、县城与建制镇以及工 矿区，而没有涵盖广大农村的一些应征对象。此外，在城镇里也把机关、人民 团体、军队，由国家财政拨款修建的单位自用及个人所用的非经营性房地产排 除在外。另外，在具体征收过程中，我国的房产税对个人所有的非营业性用房 予以免税，忽略了拥有多套住房的高收入阶层应承担的税收责任，一方面减少 了税收收入，另一方面也不利于调节贫富差距，实现社会公平。有资料统计， 1 9 8 6 - - 2 0 0 0 年问，我国涉及房地产的税收加总只有2 0 0 多亿元，涉及房地产的 税收额占全部税收总额的比重最多的年度也设超过4 ，远远低于西方国家 1 0 的比重，这就大大降低了我国房地产税收的调控作用。 计税依据不合理 这种不合理主要表现在两个方面：一是我国现行的城镇土地使用税的征 收，不是按价值，而是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量课 征的方式。这种征税形式不能使税额随着课税对象价值的上升而上升，具有税 源不足而缺乏弹性的缺陷，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地 闲置现象和土地投机行为起到应有的调节收入的作用；二是从价计征与从租计 征的不公平性。从价计征的房产税，是依据房地产原值扣除1 0 - - 3 0 的余额 “高原、田芳：西方经验对我国开征物业税的启示【j j 北京：市场周干叮财经论坛2 0 0 4 ，( 8 ) 。 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 后，以1 2 的税率计征，这种折余价值反映的是历史成本，而不是市场价值。 一般来说，由于新旧房产在不同竣工年度的造价相差较大，若按照同比例扣除， 必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房税负偏轻，不利于房产的交易。 从租计征的房产税，是以租金的收入额1 2 的税率计征，与按历史成本从价计 征相比，从租计征的税负过重。这是因为，租金的高低并不仅仅是房屋本身造 价的转换，而在很大程度上取决于其占用土地的价格。例如，临街房屋的尽管 造价很低，但租金往往较高。如果对出租房屋取得租金收入的，即要从租征收 房产税和营业税，又要从量征收土地使用税，则既有重复征税之嫌，更是加重 了纳税人的负担。 卿税率设计固定，难以实现调节功能 不动产保有税类中的房产税和城镇土地使用税，是城市不动产作为财产课 税的主要税种，其税率设计偏低。城镇土地使用税采用从量计征制度，采用大 中小城市分级分类的幅度定额税率，税率为0 2 1 0 元平方米。虽然制订时考 虑了企业的负担能力和土地最基本的级差收入，但忽略了因各地经济发展水 平、人口密度、人均消费水平不一而体现的土地的现实价值。随着土地制度改 革和土地市场的开放，土地之间的级差收益目益突出，过低的税额标准使得土 地使用税调节力度明显下降。而现行房产税按两种计税依据分别采用单一税率 1 2 和1 2 ，不但没有考虑各地区经济发展差别，不利于地方政府因地制宜灵 活调节，而且房产税在两种计税方法下的税负存在明显差异，导致自用与出租 房产之间税负失衡。这种不合理的税率设计也造成了不动产保有课税弹性不 足，使其在不动产课税中的地位日益下降。1 9 9 4 年房产税、土地使用税两税合 计为9 3 亿元；。1 9 9 5 年为1 1 5 亿元，占全国房地产资产总值2 2 万亿元的比重为 万分之零点五。1 9 9 8 年房产税为1 5 9 亿元，约占房产价值的万分之2 3 ；土地 使用税1 9 9 8 年为5 4 亿元，约占城镇土地价值的万分之o 3 5 回，两税合计占地 方财政收入4 9 8 3 9 亿元的4 2 7 。2 0 0 3 年房产税为3 2 3 9 亿元，土地使用税为 9 1 6 亿元，两税合计占地方财政收入9 8 4 9 9 亿元的6 5 8 o 。而一些发达国家 以房地产评估值征税的，如美国各州税率在3 一1 0 之间，法国为3 ，德国 。张天犁；关于房地产税制改革若干对簧思路研究f jj 北京：财政研究，2 0 0 0 ，( 3 ) 。 o 中国统计年鉴( 2 0 0 4 ) ，中国统计出版社，2 0 0 4 年，第2 9 8 2 9 9 页。 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 为1 5 一1 4 ，日本为1 4 ，可见从税收负担水平看，我国不动产保有阶段 大大低于西方国家及周边地区的税负水平。表1 3 1 1 列举了从1 9 9 8 - - 2 0 0 3 年 房产税和城镇土地使用税税收及弹性状况( 我们以房地产开发投资增长率来反 映房地产经济增长率，以两税增长率和房地产开发投资增长率之比来反映两税 弹性) 。从表中可以看出，虽然两税收入逐年都在递增，但自2 0 0 0 年开始，两 税增长率一直低于房地产经济的增长率。从2 0 0 0 年到2 0 0 3 年两税弹性平均只 有0 6 9 。这表明，不动产保有课税收入增长速度落后于不动产经济的发展速度， 虽然税收绝对量是增加的，但税收参与分配的比重却有下降趋势。 表1 3 1 - 1 1 9 9 8 - - 2 0 0 3 年房产税和城镇土地使用税税收及弹性情况。 年份1 9 9 8 1 9 9 92 0 0 0 2 0 0 12 0 0 22 0 0 3 两税合计( 亿元)2 1 4 0 62 4 2 6 12 7 4 5 22 9 4 7 63 5 9 2 4 4 1 5 4 - 3 两税增长率( )1 3 3 41 3 1 57 3 72 1 8 81 5 ，6 4 房地产开发投资 增长率( ) 1 11 9 + 5 02 5 3 0 2 1 _ 9 01 9 4 4 两税弹性1 2 1 250 6 7 450 2 9 140 9 9 8 90 8 0 4 5 内外有别的两套税制 首先，国内房地产企业与国外企业，在所得税、保有税制以及三税( 增值、 消费、营业) 收取不同。其次，对于房产征税政策内外也不统一，对国内企业 和个人适用国务院1 9 8 6 年发布的中华人民共和国房产税暂行条例，对外商 投资企业、外国企业和外国个人适用原政务院1 9 5 1 年颁布的城市房地产税 暂行条例。不利于内外资企业在同样的税收原则下公平税负、平等竞争。此 外，在房地产使用环节，对外资单位和外籍个人征收城市房地产税，对内资单 位和内籍个人征收房产税和城镇土地使用税；在房地产的开发环节，对外商企 业和个人征收土地增值税，对国内企业和个人征收固定资产投资方向调节税 ( 现已停征) 。内外有别的两套税制的设置产生了许多弊端：首先，有碍于征 纳双方对税法的理解，给税收的征收管理带来诸多不便，提高了征税成本和纳 税成本，造成地方政府净收入的减少：其次，多套税制的设置，从立法上有损 法律的严肃性和公平性；第三，两套税制设置以及税收优惠的不一致，造成了 。注：此表根据中国税务总局1 9 9 7 2 0 0 3 税务年报，中国统计年鉴( 1 9 9 8 2 0 0 4 年) 计算整理。 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 对内的歧视性，损害了公平性，不利于企业之阅的平等竞争；第四，从国际惯 例来说，在财产税制上采取内外有别的政策不多见，这种通过牺牲公平及效率 原则来达到引进外资的做法得不偿失。 1 3 2 深化我国分税制改革，健全城市财政体系的客观要求 据2 0 0 4 年中国统计年鉴统计，自1 9 9 4 年分税制改革以来，中国财政 总支出的6 9 都集中在地方政府，但在收入方面，中央占据了将近5 2 ，地方 政府财政收入约4 8 ，地方政府收不抵支的问题十分严重。地方政府没有相应 的自主权，容易增加各种疏忽、浪费和各种非法的乱收乱占费用等行为发生的 可能性。我国房地产税种多为地方税种，收入也是地方财政收入的一部分，但 由于房地产税种的立法权高度集中于中央( 即我国由人大授权国务院，统一制 定房产税、土地使用税及其他各税的税收条例，各地根据条例精神贯彻执行) ， 且税种的设置，税率的设计等过于统一，缺少因地制宜的灵活性，加上政府缺 乏必要的税收自主权，导致地方政府被动征管，积极性不高，更可能导致政府 偏向于钢铁、汽车等附加值较高的行业，继而造成重复建设。如果能够使物业 税成为地方政府的主力税种，就可以为政府带来稳定的税源。最终会推进各地 方政府在决策时秉承“对下负责”的态度，从长远利益考虑房地产市场投资环 境，保证城市的可持续发展。 1 3 3 保证国家取得房地产增值收益的重要途径 目前我国的房产税和城镇土地使用税以及城市房地产税均采用历史成本 的计税方式，这种方式已经显露出较大的弊端。税基固定，使得地方政府无法 及时收取房地产增值所带来的收益。我们知道，建筑物有其一定的使用寿命， 在其他条件不变的情况下，其价值会逐渐减少。然而，由于建筑物对土地的依 附特性，其价值的变化往往受到其所在地段环境变化的影响，而这种环境的变 化大多是地方政府的一种投资倾向，包括经济投资和文化投资。比如，北京市 各区处于地铁一号、二号线沿线的房价就大大高于周区的其他路段，正在修建 的地铁4 号、5 号、1 0 号线周边房价也有明显上涨趋势：海淀区由于具有良好 的文华与科技氛围，其房价又普遍高出其他地区。但是，由于地方政府没有房 地产税收的自主调节机制，这些由政府行为产生的房地产增值收益直接流向了 硕士肇位论文 m a s t e r st h e s i s 房地产的所有者。只有当房地产发生交易行为时，政府才能从交易增值额中获 得土地增值收益，而对于不发生交易的房地产，政府则无法从中取得其增值收 益，造成了政府财政收入的流失。物业税的征收则可以变固定税基为可变税基， 通过对物业价值的及时评估，定期征税来保证地方政府获得房地产增值收益。 1 3 4 发挥税收调节杠杆作用，规范我国房地产市场的有效手段 规范的房地产税收体制有利于改善房地产投资结构性矛盾，抑制土地囤积 和商品房投资炒作，平均财富、平均税赋，增进社会公平。 目前我国很多城市住宅市场结构失衡，主要表现在：中高档房产比例过高， 经济适用房太少，其直接结果就是空置率上升。物业税就是对房产保有期间， 在评估价格基础上征收的，所以物业税会随着房产市值的变化而变化。通过税 率的设置可以提高炒地、炒房者在土地和房产保有阶段的税收负担，增加其以 低买贵卖的盈利模式进行投机炒作的成本和风险，对房地产市场的炒卖、虚高、 泡沫等情况进行调节，从而改善房地产投资结构性矛盾，使房地产市场更加健 康发展。从中长期来看，住宅市场的使用成本有可能随着房屋市场价值的提高 而逐渐提高，这种转变将端正部分购房者的消费心态，特别是那些超出自身经 济实力进行购房的行为将受到抑制，有利于市场的健康发展。此外，物业税通 过税率的设置可以对拥有豪宅和多套房地产的人群征收高额税收，对低收入者 实行低税率乃至零税率，有利于增加政府的转移支付能力，增进社会公平，实 现税收的横向均衡和纵向均衡。 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 我国开征物业税已具备的条件 2 1 房地产业的繁荣发展 目前，我国房地产及建筑业增加值占g d p 的比重接近9 ，己经成为国 民经济的重要支柱产业。它直接或间接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、 家具、金融等数十个产业，在扩大就业，推动城镇化进程，以及提高居民生活 水平等方面发挥着重要的作用。 据2 0 0 4 年中国统计年鉴统计，截至2 0 0 3 底，全国房地产开发企业( 单 位) 达到了3 7 1 2 3 个，比2 0 0 2 年增长4 5 0 5 个；房地产开发企业( 单位) 从业 人员数也相应增加到1 2 0 5 3 5 5 人，比2 0 0 2 年增长了6 2 9 。自1 9 9 9 年以来， 房地产开发企业土地开发面积逐年攀升，2 0 0 3 年达到2 2 1 6 6 3 万平方米，是1 9 9 9 年的2 3 8 倍。就新开工的房屋面积来看，2 0 0 3 年达到了5 4 7 0 7 5 3 万平方米， 是1 9 9 9 年的2 4 2 倍。同时，房地产销售市场的表现同样繁荣。2 0 0 3 年房屋销 售面积再创新高，达到3 3 7 1 7 ，6 3 万平方米，比上年增长了2 5 7 7 ：商品房平 均销售价格逐年攀升，2 0 0 3 年达到23 5 9 元每平方米：而开发商经营收入也比 2 0 0 2 年增长了2 9 。这一系列的数据表明，我国房地产市场发展稳定，具有 稳定的税源，税制改革前景看好。 2 2 不动产的税基稳固、价值量大，且具有保值增值陛 首先，土地和建筑物是物业税征收的主要对象，二者都具有税基稳固的特 性。一方面，土地具有恒久性或不可毁灭性，只要合理开发和利用，其生产力 和利用价值不会消失，这决定了房地产具有使用长期性的特征。另一方面，建 筑物依附于土地而存在，具有位置固定性的特征，在流通上不可能发生空间位 置的转移。房地产的固定性、耐久性等特征决定了房地产税收十分稳固。其次， 房地产是社会财富的重要组成部分，是人们生活、娱乐、以及从事生产经营活 动的重要载体；具有生产周期长、价值量大的特点。因此，作为一项重要资产， 房地产能够为国家财政带来巨额的收益，财源十分充足。第三，房地产具有保 值增值的特性。一方面由于土地是不可再生的稀缺资源，相对于目益增长的需 l o 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 求，必然使房地产价值上涨；另一方面，由于地方政府对市政设施的不断投入， 也使房屋的价值因其周围交通便利、环境优化而逐渐提高。一般来说，税收是 依房地产价值而计征，即使税率不变，税基也会因房地产价值增加丽扩大。可 见，物业税是地方政府筹集财政收入的有效手段。 据统计，截至2 0 0 2 年底，我国城市建成区土地面积已达到2 5 9 7 2 5 5 平方 公里，实有房屋建筑面积已达到1 3 1 7 8 3 7 0 5 万平方米4 ，为物业税的征收奠定 了基础。同时，随着城市化的加速，物业税征税基础将逐年扩大，若税率等不 变的话，物业税税收也呈逐年上涨趋势。 2 3 房地产评估行业发展迅速 我国房地产评估工作虽仅有近十年的历史，却发展迅速。主要表现在以下 几个方面： 第一，房地产评估管理日益规范。目前已初步形成了与我国国情相适应的 房地产评估制度的基本框架，包括房地产评估人员和机构的资格管理、执业管 理等制度。一方面，在全国实施了房地产评估师执业资格考试、注册，确定了 一批具备执业资格的专业房地产评估师，评估理论研究与实践取得了前所未有 的发展；另一方面，1 9 9 7 年4 月建设部发布关于房地产价格评估机构资格管 理的若干规定，并依此在全国范围内对房地产价格评估机构进行资格等级评 定工作。各省市也先后颁布了相应的规定。这些规定的出台标志着政府对房地 产价格评估机构的管理工作开始走上法制化、规范化的道路。 第二，房地产价格评估业务全面拓展。随着房地产业的发展，房地产评估 业务全方位拓展，己从基准地价、出让地价和房地产买卖的价格评估发展到房 地产转让、租赁、抵押、拆迁补偿、作价入殷、上市公司、企业兼并、破产、 核资、司法仲裁等各类房地产价格评估。 第三，房地产评估行为进一步规范。近几年，国家十分注重加强和规范对 房地产评估行为的管理，在明确各等级评估机构从事房地产价格评估业务内容 和范围的基础上，不断规范评估行为及评估程序，促进房地产价格评估朝着内 容明晰化、委托契约化、收费合理化、竞争有序化、监督制度化的方向发展。 。数据来源：中国统计年鉴( 2 0 0 3 ) 中国统计出版社，2 0 0 3 年，第3 9 5 页。 1 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第四，房地产评估行业自律制度开始形成。1 9 9 6 1 9 9 8 年，房地产评估行 业自律制度得到各级政府、估价师学会和广大评估人员与机构的普遍重视，行 业自律制度开始形成。在中国房地产估价师学会成立之后，各省市相继成立了 分会( 联合会) 制定行业公约和评估师守则，加强行业自律，在促进评估人员 和机构提高自身素质，讲究信誉，公平竞争等方面起到了积极作用。 随着房地产估价人员的岗位培训、房地产估价师执业资格统一考试的开展 和估价管理工作的加强，房地产估价人员素质状况不断改善，估价质量有了明 显提高。这些都为开展物业税计税价值的评估工作创造了条件。 2 ，4 开征物业税已经引起广泛关注并进入论证阶段 2 0 0 3 年，中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革， 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”此后，财 政部和国家税务总局的权威人士在公开场合阐述下一步税收改革基本思路时， 也多次提及“物业税”内容。 在2 0 0 3 年1 1 月，财政部部长金人庆与国税总局局长谢旭人一同出席“中 国财税论坛2 0 0 3 ”。在这次论坛上传出了中国下一步税制改革的七大方面内容， 其中就包括物业税。 2 0 0 3 年1 2 月，在一次媒体举办的“企业领袖年会”上，央行行氏周小川 对物业税概念发表了较为详尽的见解，引起了媒体广泛关注。 正当人们猜测物业税是否也会像遗产税一样“千呼万唤不出来”时，2 0 0 4 年1 月1 5 日，广东省财政厅厅长刘昆在全省财政工作会议上透露，广东有可 能在今年对不动产开征统一规范的物业税。 2 0 0 5 年2 月财政部副部长楼继伟曾透露，物业税正在做模拟测算，不久将 在国内部分地区试点，首批确定的试点地区包括北京、重庆、深圳。 2 0 0 5 年3 月2 0 日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明 确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时 期将重点推进房地产税( 物业税) 改革。 可见，开征房地产税( 物业税) 已成定局，“明租、正税、清费”将是房 地产税改革的基本方向。 1 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 国外及我国香港、台湾地区房地产保有税类比较分析 3 1 国外及我国香港、台湾地区房地产保有税类 对保有房地产征税，已成为世界上多数国家的通行做法。目前有7 7 个国 家开征此税。下面我们简要介绍一下几个典型国家和地区的税收做法。 3 1 1 美国国 1 9 世纪中期美国全国各州普遍开征财产税。到2 0 世纪初，其财产税几乎 占各级政府财政税收收入的一半。二战后，由于经济的大萧条使得财产税在各 级政府的收入的比重减少，但最近几年有较大的增长趋势。目前美国财产税的 缴纳比例较大，人均缴纳财产税约为6 7 5 美元，占个人收入的3 6 。财产税 收入中的9 6 由地方政府课征，是地方政府的主要税种。其中，独立的学区筹 集的财产税收入所占份额将近4 2 。 美国的财产税的征收范围包括不动产和其他财产，但主要是对不动产 土地和建筑物征收( 占总评估价值的8 5 ) 。它还可以进一步细分为居住用( 独 户家庭和多户家庭住宅占评估价的5 2 ) ，商业用( 写字楼、商店、仓库 1 5 ) ，工业用( 生产厂家6 ) ，农场用地( 1 6 ) ，空白地皮( 4 ) ， 以及所有其他财产( 2 ) 。 财产税的计税依据是按房地产等财产的评估价值。这个评估价值实际上仅 为市场价值的一部分。评估价值占市场价值的比率称为评估率( 历史上通常采 用干分率的形式表示，即每i 0 0 0 美元应税价值征1 美元的税，现在多以百分 率表示) ，且这种比率都是由地方政府自行确定的。如洛杉矶，房地产的评估 价值约为市场价值的2 5 。税率确定主要是根据地方的支出规模、非财产税收 入额以及可征税的财产的估价。其税率的确定原理可以表达为：税率= ( 地方 支出一非财产税收入) 可征税的财产的估价。很多地方的名义税率为1 0 一 2 0 。面现行的一般财产税税率由地方政府每年确定一次。名义税率各地标准 u 【美 费雪：州和地方财政学【m 】吴俊培译北京：中国人民大学出版社，2 0 0 0 年7 月第二皈 第2 8 9 页。 o 同上。 1 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 不一，一般在3 一1 0 之间；实际税率( 实际征收的财产税占市场价值的比 率) 大约在1 2 一3 之间。 在美国有1 8 个州实行分类财产税，即通过对不同类型的财产适用不同的 评估率。例如，田纳西州的居住用财产按市价的2 5 评估，工商业财产按市价 的4 0 评估，公用事业财产按市价5 5 评估。分类有助于政府改变财产税负在 不同类型财产中的分配。 财产税征的典型程序是( 如图3 一1 。) ：首先，由评估员按特定的、往 规则 税收变量执行者 j 图3 1 卜一1 美国财产税征收程序 。彭澄：资本主义国家税收【m 1 北京：中国财政经济出版社，1 9 9 1 ，第1 8 3 更。 。f 美1 费雪：州和地方财政学i m 】吴俊培译北京：中国人民大学出版社，2 0 0 0 年7 月第二版 第2 9 1 页。 1 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 往是州级法律确定的程序，评估出财产的市场价值。然后，评估员根据财产 的市价的一定比例( 即评估率原则) 确定每项财产的评估价值( 应税价值) 。 接着，根据各地方政府确定财产税率计算应缴纳的财产税( 即，财产税收入： 评估价值x 税率) 。此外，在大多数州里，地方评估员受州级法律和程序的制 约，他们的评估也可能要接受县级和( 或) 州级官员的复查。最后，由专门的 税收稽征人员( 往往是市级或县级政府的出纳员) 来征收。值得注意的是，即 使几级地方政府都向某项财产开征了财产税，该项财产应缴纳的财产税也只由 一级地方政府征收。财产税课征在各税收辖区内按比例划分。 美国每年都有大量的财产因缴纳财产税被评估。如1 9 8 6 年总共约有1 0 8 亿宗财产被评估纳税，评估总价值超过4 8 万亿美元。可见，财产评估是财产 税征收的重要环节。财产的市场价和评估价通常由以下三种基本方法来估算： ( _ ) 比照销售法 比照销售法是根据实际销售的数据和财产性能来估算未售出财产的价值。 例如，假设对独户住宅的售价和性能进行统计分析后，得出下列回归方程： v = 1 0 0 0 0 + 3 7 5 f t + 90 0 0 b a t h + 17 5 0 b r + 22 0 0 g a r 式中，v = 房产价值( 比照售价) ： f t = 房屋面积( 以平方英尺表示) ； b a t h = 浴室的间数； b r = 卧室的问数； g a r = 车库的车位数。 它表示，房产每增加1 平方英尺的面积就增加了3 7 5 0 美元的价值，增加 一间浴室就增加了90 0 0 美元的价值，增加一问卧室则增加17 5 0 美元的价值， 等等。如果所有的房子性能都一致，那么就可以用实际销售出的房产价值来估 计那些特定期间未售出的房产价值。对于一套20 1 3 0 平方英尺有两间浴室，三 间卧室以及两个车位的车库，其市场价值就是1 1 26 5 0 美元( 即1 00 0 0 美元+ 3 7 5 美元20 0 0 + 90 0 0 美元x 2 + 17 5 0 美元3 4 - 2 2 0 0 美元x 2 ) 。 ( 二) 成本法 成本法是在历史成本的基础上根据折旧予以调整。其基本原则就是：财产 的市价不可能高于重建这项财产的现行成本。当然，人们不可能建造一套与现 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 有建筑物完全相同的房屋，比如，人们不可能建造一个已经居住了2 0 年的住 宅。因此，房屋的历史成本必须根据房屋的各项折旧和建筑成本的变化来调整， 以估算出现