房地产估价理论与方法.doc

.房地产估价理论与方法公式总结第三章 房地产价格和价值1. 潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量2. 最高买价成交价最低卖价3. 抵押贷款额度=抵押价值贷款成数抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。4. 房地价格=土地价格+建筑物价格5. 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率6. 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第六章 市场法及其应用1. 可比实例数量3可比实例数量102. .5可比实例规模23. 1公顷=10000平米=15亩1亩=666.67平米1平方英尺=0.09290304平米1坪=3.30579平米平米下的价格=公顷下的价格/10000平米下的价格=亩下的价格/666.67平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304平米下的价格=坪下的价格/3.305794. 交易情况修正（百分率法）的一般公式：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格交易情况修正系数：1/（1S%）或100/（100S）5. 交易情况修正（差额法）的一般公式：可比实例成交价格交易情况修正金额=可比实例正常市场价格6. 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）7. 市场状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在其成交日期的价格市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数：1T% 或 （100T）/1008. 市场状况调整的价格指数法 定基价格指数公式： 可比实例在其成交日期的价格估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格 环比价格指数公式： 可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格9. 市场状况调整的价格变动率法 逐期递增或递减： 可比实例在其成交日期的价格（1价格变动率）期数=可比实例在估价时点的 价格 期内平均上升或下降： 可比实例在其成交日期的价格（1价格变动率期数）=可比实例在估价时点的 价格10. 房地产状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数：1/（1R%） 或 100/（100R）11. 房地产状况调整（差额法）的一般公式： 可比实例在自身状况下的价格房地产状况调整金额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格12. 直接比较进行房地产状况调整的表达式： 可比实例在自身状况下的价格100/（ ）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分13. 间接比较进行房地产状况调整的表达式： 可比实例在自身状况下的价格100/（ ）（ ）/100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 标准化修正 房地产状况调整上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。 14. 百分率法下的修正和调整系数连乘公式：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数比准价格（1S%）（1R%）=可比实例成交价格（1T%）比准价格=可比实例成交价格100/（100S）（1T%）100/（100R）15. 百分率法下的修正和调整系数累加公式： 比准价格=可比实例成交价格（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数） 比准价格（1S%R%）=可比实例成交价格（1T%） 比准价格=可比实例成交价格（100T）/（100SR）16. 差额法下的公式：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正金额市场状况调整金额房地产状况调整金额17. 直接比较修正和调整公式： 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整 比准价格=可比实例成交价格 100/（ ） （ ）/100 100/（ ） =可比实例成交价格正常市场价格/实际成交价格估价时点价格/成交日期价格对象状况价格/实例状况价格 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常市场价格为基准；市场状况调整的分母为100，表示以成交日期的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象房地产状况为基准。18. 间接比较修正和调整公式： 交易情况修正 市场状况调整 标准化修正 房地产状况调整 比准价格=可比实例成交价格100/（ ）（ ）/100100/（ ）（ ）/100 =可比实例成交价格正常市场价格/实际成交价格估价时点价格/成交日期价格标准状况价格/实例状况价格对象状况价格/标准状况价格 上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产状况为基准，分母是可比实例房地产状况相对于标准房地产状况所得的分数；房地产状况调整的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象房地产状况相对于标准房地产状况所得的分数。第七章 收益法及其应用1. 报酬资本化法最一般的公式：V=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)(1+Y2)+An/(1+Y1)(1+Y2)(1+Yn)式中 V 房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。 A房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。其中A1，A2，An分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，第n期末的净收益。 Y房地产的报酬率（折现率）。其中，Y1，Y2,Yn分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，第n期的报酬率。 n房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的未来可以获取净收益的时间，通常为收益年限。2. 净收益每年不变的公式 收益期限为有限年的公式 V=A/Y1-1/(1+Y)n 收益期限为无限年的公式 V=A/Y 不同期限房地产价格的换算： Kn=1-1/（1+Y）n=（1+Y）n -1/ （1+Y）n V=VN1/KN Vn=VNKn/KN= VN（1+Y）（N-n）（1+Y）n -1/ （1+Y）N -1 当报酬率不同时： Vn=VNYN(1+ YN) N（1+Yn）n -1/Yn(1+Yn）n（1+ YN）N -12. 净收益在前若干年有变化的公式： 收益期限为有限年的公式： t V= Ai/（1+Y）i+A/Y（1+Y）t1-1/(1+Y)（n-t） 收益期限为无限年的公式： t V= Ai/（1+Y）i+ A/Y（1+Y）t3. 净收益按一定数额递增的公式： 收益期限为有限年的公式： V=（A/Y+b/Y2）1-1/(1+Y)n-b/Yn/(1+Y)n 收益期限为无限年的公式： V=A/Y+b/Y24. 净收益按一定数额递减的公式：V=（A/Y-b/Y2）1-1/(1+Y)n+b/Yn/(1+Y)nnA/b+15. 净收益按一定比率递增的公式： 收益期限为有限年的公式：V=A/（Y-g）1-(1+g/1+Y) n 收益期限为无限年的公式： V=A/（Y-g）6. 净收益按一定比率递减的公式： 收益期限为有限年的公式： V=A/（Y+g）1-(1-g/1+Y) n 收益期限为无限年的公式： V=A/（Y+g）有效毛收入与运营费用求取收益价格的公式：V=I/（YgI）-E/（YgE） 增“-”，减“+”。7. 预知未来若干年后的价格的公式： t V= Ai/（1+Y）i+Vt/（1+Y）t 若A不变，则有： V= A/Y1-1/(1+Y)t +Vt/（1+Y）t8. 基于租赁收入测算净收益的基本原理：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用 =有效毛收入-运营费用9. 净收益A的求取方法： “过去数据简单算术平均法”； “未来数据简单算术平均法”； “未来数据资本化公式法“： A/Y1-1/(1+Y)t= V= Ai/（1+Y）i10. 有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益价值11. 报酬率的求取方法： 累加法： 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 市场提取法 投资报酬率排序插入法12. 直接资本化法的基本公式：V=NOI/R V房地产价值NOI房地产未来第一年的净收益R资本化率13. 资本化率和收益乘数的求取方法：R0=NIR/EGIM=（1-OER）/EGIM NIR=1-OER 式中 R0综合资本化率 NIR净收益率 EGIM有效收益乘数 OER运营费用率13. 投资组合技术 土地与建筑物的组合： R0=（VLRL+VBRB）/（VL+VB） RL=( VL+VB）R0- VBRB/ VL RB =( VL+VB）R0- VLRL/ VB R0=LRL+BRB R0=LRL+（1- L）RB R0=（1- B）RL+ BRB 式中R0综合资本化率 VL土地价值 VB建筑物价值（是采用收益法之外的方法，多数情况是采用成本法求取） RL土地资本化率 RB建筑物资本化率 L土地价值占房地价值的比率 B建筑物价值占房地价值的比率 L+ B=1 抵押贷款与自有资金组合 R0=MRM+(1-M)RE RM=AM/VM=YM(1+YM)n/(1+YM)n-1=YM+YM/(1+YM)n-1 式中R0综合资本化率 M贷款价值比，也称贷款成数，是指贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%90%之间 RM抵押贷款常数；一般采用年抵押贷款常数，它是年偿还款与抵押贷金额的比率 RE自有资金资本化率，是税前现金流量（从净收益中扣除抵押贷款还本付息后的余额）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率。14. 抵押贷款金额+自有资金额=房地产价值房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益房地产价格综合资本化率=抵押贷款金额抵押贷款常数+自有资金额自有资金资本化率综合资本化率=抵押贷款金额/房地产价格抵押贷款常数+自有资金额/房地产价格自有资金资本化率=贷款价值比率抵押贷款常数+（1-贷款价值比率）自有资金资本化率15. 剩余技术 土地剩余技术 VL=（A0-VBRB）/RL 式中VL土地价值 A0土地及其上的建筑物共同产生的净收益（通常是通过房租求取的净收益） VB建筑物价值（是采用收益法以外的方法，多数情况下是采用成本法求取） RB建筑物资本化率 RL土地资本化率 净收益每年不变，收益期限为有限年情况下的土地剩余技术公式： A0- VBYB/1-1/(1+ YB)n VL=1-1/（1+YL）n YL 式中YB建筑物报酬率 YL土地报酬率 建筑物剩余技术 VB =（A0- VLRL）/ RB 净收益每年不变，收益期限为有限年情况下的建筑物剩余技术公式： A0- VLYL /1-1/(1+ YL)n VB =1-1/（1+ YB）n YB 自由资金剩余技术 VE=（A0-VMRM）/RE 式中A0房地产净收益 VE自有资金权益价值 VM抵押贷款金额 RM抵押贷款常数 RE自有资金资本化率 抵押贷款剩余技术 VM =（A0- VERE）/ RM第八章 成本法及其应用1. 新开发区某宗土地的单价=（开发区用地区的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）/（开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率）用途，区位等因素调整系数2. 建筑物重建价格-落后功能重置价格+落后功能已提折旧-拆除落后功能费用+落后功能残余价值-单独增加先进功能费用-随同增加先进功能费用=扣除落后功能折旧后的价值3. 建筑物重新构建价格的求取方法：具体方法：单位比较法，分部分项法，工料测量法，指数调整法4. 建筑物折旧的求取方法：年限法（直线法，成新折扣法），市场提取法，分解法5. 房屋新旧程度判定标准： 完好房：十，九，八成； 基本完好房：七，六成；一般损坏房：五，四成； 严重损坏房和危险房：三成以下6. 房屋结构四类七等及耐用年限，房屋残值： 钢筋混凝土结构：生产用房 50年 受腐蚀的生产用房35年 非生产用房 60年 0 砖混结构一等： 40 30 50 2% 砖混结构二等： 40 30 50 2% 砖木结构一等： 30 20 40 6% 砖木结构二等： 30 20 40 4% 砖木结构三等： 30 20 40 3% 简易结构 10 0第九章 假设开发法及其应用1. 假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后价值-后续必要支出及应得利润 后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润2. 按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式 求生地价值的公式 适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值=开发完成后价值-生地取得税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 适用于将生地开发成熟地的公式 生地价值=开发完成后的熟地价值-生地取得税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 求毛地价值的公式 适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后价值-毛地取得税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 适用于将毛地开发成熟地的公式 生地价值=开发完成后的熟地价值-毛地取得税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设） 熟地价值=开发完成后价值-熟地取得税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋） 在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 求旧房价值的公式（适用于将旧房重新改造或改变用途成新房） 旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润3. 按开发完成后的房地产经营方式细化的公式 适用于开发完成后的房地产销售的公式 V=VP-C 式中 V待开发房地产的价值 VP采用市场法测算的 C后续必要支出及应得利润 适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式 V=VR-C 式中VR采用收益法测算的开发完成后价值第九章 长期趋势法及其应用1. 数学曲线拟合法直线趋势法，指数曲线趋势法，二次抛物线趋势法直线趋势法公式：Y=a+bX令X=0，则a=Y/n ，b=XY/X2式中Y各期的房地产价格 X时间，自变量2. 平均增减量法 Vi=P0+ di d=（Pn-P0）/n 式中 Vi第i期房地产价格的趋势值 P0基期房地产价格的实际值 d逐期增减量的平均数 i时期序数 Pn第n期房地产价格的实际值3. 平均发展速度法Vi=P0+ti t=（Pn/ P0）-n式中t平均发展速度4. 移动平均法 简单移动平均法 加权移动平均法：先加权后平均5. 指数修匀法Vi+1=aPi+（1-a）Vi式中Vi+1第i+1期的预测值 a修匀常数 Pi第i期的实际值 Vi第i期的预测值第十一章 地价评估和地价分摊1. 路线价法的计算公式 当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计价格修正率（单独深度价格修正率） V（总价）=标准临街宗地总价单独深度价格修正率 V（单价）=标准临街宗地总价单独深度价格修正率/估价对象土地面积 =标准临街宗地总价单独深度价格修正率/（临街宽度临街深度） 如果临街宽度与标准宽度不相同，则 V（总价）=标准临街宗地总价单独深度价格修正率/（标准宽度临街深度）估价对象土地面积 =标准临街宗地总价单独深度价格修正率临街宽度/标准宽度 V（单价）= V（总价）/估价对象土地面积 =标准临街宗地总价单独深度价格修正率/（标准宽度临街深度） 当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，则 V（总价）=路线价单独深度价格修正率临街宽度 V（单价）= V（总价）/估价对象土地面积 =路线价单独深度价格修正率/临街深度 当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，则 V（单价）=路线价平均深度价格修正率 V（总价）=路线价平均深度价格修正率临街宽度临街深度2. 路线价法计算举例以标准临街宗地的单价作为路线价，采用平均深度价格修正率 一面临街矩形土地的价值计算V（单价）=udV（总价）= ud（fd）式中V土地价值 u路线价（用土地单价表示） d临街深度价格修正率（采用平均深度价格修正率） f临街宽度 d临街深度 前后两面临街矩形土地的价值计算 V（总价）= u0d0 fd0+ u1d1 f（d-d0） V（单价）= （u0d0 d0+ u1d1 （d-d0）/ d 式中V土地价值 u0前街路线价 d0前街临街深度价格修正率 f临街宽度 d总深度 d0前街影响深度 u1后街路线价 d1后街临街深度价格修正率 分界线的求取方法： 前街影响深度=总深度前街路线价/（前街路线价+后街路线价） 后街影响深度=总深度后街路线价/（前街路线价+后街路线价） 矩形街角地的价值计算 V（单价）= u0d0 + u1d1 t V（总价）= （u0d0 + u1d1 t）（fd） 式中 V土地价值 u0正街路线价 d0