（管理科学与工程专业论文）房地产开发项目动态评价研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 房地产业是国民经济的支柱产业，也是倍受瞩目的“焦点产业”之。 随着我国国民经济的持续快速发展，房地产开发投资日趋活跃，其增长率也 一直高于同期国民经济的增长率。但是过猛、过快的发展也带来很多问题， 较高的投资失误率和持续下降的投资收益率使开发商面临着很大的困难和挑 战。对于这些问题，一些专家和业内人士提出要加强开发项目的可行性评价。 但是单纯的可行性评价在实际应用中存在很多问题，而且可行性评价理论本 身也存在着缺陷，有待改进。为了充分发挥项目评价为项目决策和项目管理 提供依据的作用，本文提出一种全过程的项目评价方法一项目动态评价。 通过对国内外已有参考文献的分析，结合房地产开发的实际情况，本文 把项目可行性评价和项目实施过程评价结合在一起，组成一个动态循环评价 网络，并对相关内容进行了进一步的完善和推进，具体为： ( 1 ) 对开发项目动态评价的必要性、内容、框架、目的和意义进行了详 细论述，并给出项目动态评价的内容示意图和实施框架流程图。 ( 2 ) 在对项目前期评价的基本内容和现有缺陷进行分析的基础上，指出 应对项目的可行性、必要性和项目风险实施动态跟踪评价，并从项目融资模 式的应用和项目管理模式的选择两个方面对前期评价进行了补充和完善。 ( 3 ) 根据开发商和监理机构在开发项目实施过程管理中的地位、作用和 侧重点，提出分别站在开发商和监理机构的角度来实施项目的中期评价。 ( 4 ) 分别从开发商和监理机构的角度，综合运用项目管理、灰色数学和 房地产开发等知识，系统的阐述开发项目实施过程中项目可行性、必要性的 跟踪评价、项目风险的动态评价和项目目标实施绩效的中期评价问题，并提 出了新的评价方法。在此基础上从项目实施前景预测评价和开发项目目标、 方案的修正两个方面对开发项目实施过程的优化评价进行了详细的论述。 ( 5 ) 对项目动态评价的概念进行引申，提出开发商动态评价的概念。 全文理论与实践相结合，寻找学科的结合点、交叉点，通过对房地产开 发项目动态评价的研究，丰富了项目评价的理论，为开发商及其监理机构加 强对房地产开发的项目决策和项目管理提供有效的工具和强大的支持，具有 比较大的实际意义和参考价值。 【关键字】项目动态评价房地产开发项目前期评价项目中期评价 西南交通大学硕士研究生学位论文第| | 页 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi st h es u p p o r t i n gi n d u s t r yo fn a t i o n a l e c o n o m y i ti st h eo n eo f “f o c u si n d u s t r y ”t h a ti sm o r ec o n c e r n e d w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y ，t h er e a le s t a t ea r e i d c l i n e dt oa c t i v i t y ，i t sg r o w t h r a t eh a sb e e nh i g h e rt h a n t h e i n c r e a s e dr a t eo fn a t i o ne c o n o m yi nt h es a m et i m e b u tm a n yp r o b l e m s a p p e a r e db e c a u s e o ft h em o r e l a r g e r a n dr a p i d e rd e v e l o p m e n t ，t h e d e v e l o p e r sw e r ec o n f r o n t e dw i t hh u g ed i f f i c u l t ya n dc h a l l e n g ef o rt h e h i g hi n v e s t m e n t f a i l u r er a t ea n dd e s c e n d i n gi n v e s t m e n ty i e l d s f o r t h isq u e s t i o n s ，s o m ee x p e r t sb r o u g h tf o r w a r dt os t r e n g t h e nt h ep r o j e c t f e a s i b j 1 i t ye v a l u a t i o n ，b u t t h e r ea r em a n yp r o b l e m si nt h ea c t u a l a p p l i c a t i o no fp r o j e c tf e a s i b i l i t ye v a l u a t i o n ，a n d i ta l s o h a sm a n y f l a w st h a tn e e dt ob em e n d e d t oe x e r ti t sf u n c t i o nf o rt h ep r o j e c t d e c is i o na n dp r o j e c tm a n a g e m e n tc o m p l e t e l y ，t h i sa r t i c l ep u tf o r w a r d ae n t i r e p r o c e s sp r o j e c t e v a l u a t i o nm e t h o d p r o j e c td y n a m i c e v a l u a t i o n t h r o u g ht h ea n a l y z e dt h er e f e r e n c e 1it e r a t u r ef r o mn a tiv ea n d a b r o a d ，c o n s | id e r e dt h ea c t u a l c o n d i t i o no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ， t h isa r t i c l ec o m b i n e dt h ef e a s i b i l i t ye v a l u a t i o na n di m p l e m e n t i n g p r o c e s se v a l u a t i o n ，f o r mad y n a m i cc i r e l en e t w o r k ，a n d t h ee l e m e n t s o fd y n a m i ce v a l u a t i o na r em e n d e da n dm o d i f i e d ，n a m e l y ： ( 1 ) t h en e e d 、c o n c e p t 、f r a m e 、a i ma n dm e a n i n go fp r o j e c td y n a m i c e v a u a t i o ni se l a b o r a t ed is c u s s e d ，a n dt h e np u tf o r w a r dt h ec o n c e p t e x p l a i n i n gc h a r t a n d e x e r t i n gp a t t e r n sf r a m e ( 2 ) o nt h eb a s eo ft h ed i s c u s s i o no nt h ec o n c e p ta n dl i m i t a t i o n o fp r e p r o j e c te v a l u a t i o n ，t h i sa r t i c l ep o i n t e d o u te x e r t i n gt h e d y n a m i ce v a l u a t i o no fp r o j e c tf e a s i b l e 、n e e da n dp r o j e c tr i s k ，a n d t r i e dt oc o n s u m m a t et h ep r e p r o j e c te v a l u a t i o nf r o mt h ea p p l i c a t i o n o fp r o j e c tf i n a n c i n gp a t t e r na n dt h e s e l e c t i o no fp r o j e c ti m p l e m e n t m a n a g e m e n tp a t t e r n 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 il 页 ( 3 ) k c e o r d i n gt ot h es t a t u s 、f u n c t i o na n de m p h a s i z i n gp o i n ti nt h e p r o j e c te x e r t i n gp r o c e s s ，t h i s a r t i c l ep u tf o r w a r dt o i m p l e m e n t i n t e r i m e v a l u a t i o nf r o mt h ed e v e l o p m e n ta n ds u p e r v i s i o nr e s p e c t i v e l y ( 4 ) f r o mt h ep o i n to fd e v e l o p m e n ta n ds u p e r v i s i o nr e s p e c t i r e l y ， s y n t h e t i c a l l yu s i n g t h e k n o w l e d g e o f p r o j e c tm a n a g e m e n t 、g r e y m a t h e m a t i c s 、r e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n ds oo n ，e l a b o r a t ed i s c u s s e d t h ep r o j e c tf e a s i b l e 、n e e d 、p r o j e c tr i s kd y n a m i ce v a l u a t i o na n dt h e i n t e r i me v a l u a t i o no fp h a s ei m p l e m e n tr e s u l t ，b r i n gf o r w a r dt h en e w e v a l u a t i o nm e t h o d o nt h eb a s eo fp r o j e c ti n t e r i me v a l u a t i o n ，p u t f o r w a r da n dd i s c u s s e dt h e o p t i m i z i n ge v a l u a t i o nf o r t h e i m p l e m e n t p r o c e s s i n c l u d e dt h ef o r e c a s t i n ge v a l u a t i o na n dt h ea d j u s to fp r o j e c t g o a l 、p l a n ( 5 ) e x t e n d e dt h ec o n c e p to fp r o j e c td y n a m i ce v a l u a t i o n ，b r i n g f o r w a r dt h ed e v e l o p e r - sd y n a m i ce v a u a t i o n t h i st h e s i sc o m b i n e s t h e o r y a n d p r a c t i e e ，i n s e a r c ho ft h e i n t e r c r o s sa n dc o m b i n a t i o no fs u b j e c t t h r o u g ht h er e s e a r c ho ft e a e s t a t e p r o j e c td y n a m i ce v a l u a t i o n ，e n r i c h t h e t h e o r y o f p r o j e c t e v a l u a t io n t op r o v i d et h ee f f e c t i v et o o l sa n dg r e a ts u p p o r tf o rt h e d e v e l o p e ra n ds u p e r v i s i o n t o s t r e n g t h e n t h ep r o j e c td e c i s i o na n d m a n a g e m e n t i th a ss o m ep r a c t i c a li m p li c a t i o n sa n dr e f e r e n c ev a l u e s k e yw o r d s p r o j e c td y n a m i ce v a l u a t i o n ；r e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t p r e - p r o j e c te v a l u a t i o n ；e r o j e c ti n t e r i me v a l u a t i o n 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 第1 章绪论 1 1 问题的提出 房地产业是我国国民经济的基础性和先导性产业之一，与人们的生活息 息相关，也是老百姓所关注的“焦点产业”之一。随着我国经济的快速发展、 居民收入的持续增长，房地产开发投资日趋活跃，其增长率也一直高于同期 国民经济的增长率。但是过猛、过快的发展也导致了房地产投资的过热，造 成盲目投资严重、投资规模偏大和市场供给与需求脱节等诸多问题，严重的 制约了房地产业的良性发展。更为重要的是房地产开发行业整体投资收益率 直线下降。据有关资料显示，自1 9 9 6 年以来房地产开发商的行业整体投资收 益率已经从1 9 9 6 年的2 2 降到2 0 0 2 年的4 左右，并有进一步下降的趋势， 很多开发商戏言到“房子一大片，效益看不见”。特别是2 0 0 3 年6 月央行公 布1 2 1 号文件后，房地产开发商面临的环境迅速恶化，很多人都惊呼“房地 产业的冬天来了! ”，更有业内人士指出在房地产开发商的资金流被切断后， 5 0 以上的企业会垮台，7 0 以上的项目将无法继续。如何更有效地进行项目 开发，提高项目开发的投资效益已成为房地产开发商所面临的最严峻问题。 房地产开发投资规模大、建设周期长，受国家法律、经济、市场和自然 等多种因素的影响而面临较多的不确定性，这使项目开发面临着很大的风险。 较高的开发风险和房地产市场日益激烈的竞争已使开发商意识到加强项目决 策的重要性，项目决策的基础是项目评价。但目前开发商对项目评价的认识 仅停留在项目经济评价上，对规划方案的评价、项目管理模式以及项目实施 过程的评价等问题都未给予必要的重视。事实上一个美好的开发蓝图只有通 过具体实施才能成为现实，房地产项目开发周期较长、影响因素多，实施过 程中各种因素的变化都不可避免地会使目标、计划的顺利实现及其本身的有 效性受到影响，仅有一个好的开发计划是不够的，目前国内很多开发项目屡 屡发生的概预算“三超”、质量低劣以及大量的“烂尾楼”等大都是由于实施 过程管理不力造成的。因此为了提高项目开发的效率和成功率，建立科学、 完整的项目评价监控体系，是开发商急需解决的一个重要且急迫的课题。 1 2 项目评价的国内外研究现状 1 国外研究现状 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 项目评价起源于西方，美国于1 9 3 1 年首次对田纳西河流域建设项目进行 了可行性评价，随后项目评价方法在西方国家得到了广泛的应用。目前西方 发达国家普遍对项目评价较为重视，以英国为例，英国政府为了提高政府资 金的使用效率，单独成立了英国评价局。该局有9 名专职从事项目评价管理 的工作人员，每年花费8 0 万英镑对1 0 到1 5 个项目进行评价。 项目评价发展至今，已经形成一套完整的项目评价理论体系，并随着项 目评价的广泛应用在不断的发展、完善。这种完善体现在以下三个方面： 对项目可行性评价内容和方法的完善和科学化。评价内容上，除了最初的财 务评价外，又陆续补充国民经济评价、环境评价等内容；在评价方法上，从 最初的静态评价法发展到考虑时间价值的动态评价法，近年来又有学者相继 提出将模糊期权法用于项目投资评价决策【1 】和在不确定的投资环境下，运用概 率理论进行来项目评价决策1 2 等。与此同时项目评价的研究趋向于对项目 全过程进行评价，直接表现之一是将项目可行性评价向后延伸一形成了项目 实施过程评价。如m o h a n m 提出“建设项目系统评价”的观点，强调应加 强项目建设过程的评价，及时发现问题并采取有效的措施加以解决来保证项 目目标的成功实现；还有一些专家指出为了得到满意的项目交付物，应对项 目实施的绩效进行动态持续评价【3 】；2 0 0 1 年又有学者相继提出对项目实施过 程进行管理的框架方法【4 】和对项目实施过程绩效进行评价的模型1 5 】等新方法。 另一表现是将后评价提前，项目完工后的后评价开始转向重视项目执行过 程的阶段性评价。世界银行从1 9 9 4 年7 月1 日开始，将“项目完成报告”改 成“项目执行报告”，并且认识到这种实际意义上的过程评价对改善投资效 益的重要意义。美国政府在9 0 年代初就把政府投资项目的执行情况评价与预 算划拨挂钩；而美国的私人投资项目早已经实施了“过程评价”，通过这种“过 程评价”纠正已经出现的偏差，并不断地调整和修订目标、策略，这些评价 实质上都是对项目实施过程的评价。 2 国外研究现状 从国内研究情况来看，房地产项目的评价主要指项目可行性评价，研究 重点集中在以下几个方面：对评价内容的完善和科学化。如一些专家对房 地产项目可行性评价中存在的问题、其与一般建设项目在可行性评价中的区 别进行了分析与比较1 6 飞对房地产开发风险的评价。如一些学者提出了 系统非系统风险的风险分类方法，以及采用组合投资来降低项目开发风险【8 j 等。对投资估算准确性的研究。如一些学者相继提出运用模糊数学、灰色 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 数学、d e a 等方法来进行项目投资估算的确定等【9 】。 而对于项目实施过程的评价国内尚有一些类似的术语，如“项目中评价、 事中评价、跟踪评价”等，但其实质内容是一样的，其中以“项目中评价” 的提法最为广泛。项目中评价的提法以西北工业大学航空科研项目9 6 j 5 3 1 3 2 8 为国内最早的研究，白思俊在管理工程学报等期刊上先后发表文章对中评价 的作用、方法进行了较为详细的介绍【1 0 】【1 1 【1 2 j ，而西北工业大学魏力、石油大 学何静在各自的硕士论文中也对项目中评价的意义、内容、指标体系、评价 方法以及在公路、石油等项目中的应用进行了探讨b 3 1 4 】，但对项目中评价 在房地产开发的应用却尚未涉及。 通过国内外研究现状可知，从总体上看虽然国外建设项目管理的研究与 实践并没有提出项目动态评价的概念，但其思想和方法已经得到了广泛的应 用，强调运用科学的方法确定项目的目标，并高度重视对项目执行过程的评 价与监控，目前这一做法已取得一定的效果，只是对在房地产开发项目中的 应用尚未涉及，这是一个很大的遗憾。而在国内，项目评价在房地产开发中 的应用还比较狭窄，多停留在可行性研究上，评价的内容也不全面，对开发 项目实施过程的评价几乎还没有涉及，尤其是在房地产项目开发中将可行性 评价与实施过程评价结合在一起，致力于对开发项目全过程进行动态跟踪管 理、控制的研究更几乎是一片空白。 1 3 选题理由 众所周知房地产业是我国国民经济的支柱产业，房地产业的持续快速发 展能够带动一系列相关产业的发展，有很强的“波及效应”和拉动作用。国 际上对发展房地产有如下的统计：工业发达国家房地产值每增加一个单位， 可带动相关产业产值增加1 5 到2 个单位。上海科学研究院对我国投入产出表 的研究也表明，我国房地产业投入每增加1 亿元，其他2 3 个相关产业增加 1 4 7 9 亿元的投资，其中建材、冶金、农林业和机械工业4 个部门增加投入0 7 0 亿元，每投入i 0 0 元的住房资金，可以创造出建材、冶金、机械、化工等相 关行业1 7 0 2 2 0 元的需求，带动作用极其明显。因此我国政府在制定“九五” 规划和“2 0 1 0 年远景目标纲要”中，也提出将住宅和汽车成为国民经济新的 支柱产业。 与此阿时，我国也迎来了发展房地产业的良好时机。一方面随着我国经 济的持续快速发展，居民收入水平不断提高，对房地产产品有越来越强的需 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 求。党的十六大提出全面建设小康社会的目标，住宅是其中一个很重要的组 成部分。根据国际经验人均g d p 超过8 0 0 - - 1 0 0 0 美元时为住宅建设的增长期， 2 0 0 2 年我国人均g d p 近1 0 0 0 美元，恩格尔系数低于4 0 ，正处在住房消费 的增长期；另一方面随着我国加入w t o ，国外资本的大量涌入对商铺、写字 楼等商业房地产也产生了巨大的需求。在我国国民经济持续稳定增长的大背 景下，应该说房地产市场的发展前景是一片光明的。 尽管房地产业的市场潜力巨大，发展前景也是一片光明，但与此同时也 应看到目前全国各地都不同程度地存在开发项目风险估计不足、项目投资额 的“三超”、开发计划与实际实施严重不符等问题，造成了房屋空置率的居高 不下和不少的“半截子”、“烂尾楼”项目。根据有关部门的统计，1 9 9 6 2 0 0 1 年我国基本建设投资项目的失败率约为4 3 2 ，而其中房地产项目投资的失 败率高达5 2 3 ，高于整个固定资产项目投资的失败率，也高于制造业的投 资失误率。统计资料如下：见表1 - 1 。 表1 - 1 1 9 9 6 2 0 0 1 年各行业基本建设投资失误率( 个，) ( 节选) 资料来源于圆冢统计局中国统计年鉴1 9 9 7 2 0 0 2 年 较高的房地产项目投资失误率为人们敲响了警钟。从另一个角度来看，按照 我国房地产开发的程序，项目在立项、开工前都己做过详细的可行性研究以 及完整的项目评估，但为什么仍然有这么高的投资失败率以及持续下降的投 资收益率呢? 究其原因不外乎两点： 1 对开发项目的可行性研究未给予必要的重视。 虽然国家规定对房地产开发项目必须进行可行性研究，但开发项目的审 批制使开发商的一切准备工作围绕着“立项”。立项是首要的基本任务，能否 通过立项审核是评判可行性研究报告的第一标准，整个可行性研究的实施流 程变成了先确定项目，后补充评价分析，这种“本末倒置”使可行性评价的 作用大为削弱。其次可行性研究的内容过于狭隘，一般只计算几项财务指标 并简单的分析后就匆忙做出决定，对其他相关重要内容根本未予考虑，使所 谓的评价、选择失去了基础。第三对于可行性的论证缺乏严肃性，大多使用 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 概括性的语言，如“三通一平”、“条件具备”、“资金来源可靠”、“投资效益 显著”等词语，使可行性研究变成了前景承诺图，脱离了可行性研究的本意。 所有这些问题都使项目可行性研究流于形式，没有真正起到为项目投资决策 提供依据的作用。 。 2 对房地产项目的实施过程缺乏有效地管理。 房地产项目开发周期长，影响因素多，对各种宏、微观经济环境的变化 较为敏感。受主观能力的限制和客观环境的复杂性，在确定项目的目标、计 划时不可能把所有的影响因素都考虑到，一劳永逸的最优计划是不存在的。 为了保证开发项目及其目标的合理性、有效性，以及项目计划得到贯彻执行， 非常有必要在项目实施过程中对项目具体实施情况和所处环境的变化进行动 态跟踪评价，根据评价结果及时纠正出现的偏差、确定项目变更的合理性， 并根据需要对项目目标、方案做出相应调整，以保证开发项目的有效实施。 但目前在我国房地产项目开发过程中，无论是开发商还是监理机构都还停留 在报表、报告等传统项目管理方式上，对项目实施过程的管理严重滞后，从 而导致了大量的“豆腐渣楼”、“烂尾楼”和“三超”现象。 我国房地产业经过1 9 9 1 1 9 9 2 年的“暴炒”、“圈地套利”和90 年代中 后期国家的大力宏观调控后，已经进入了一个成熟、理性的市场，房地产开 发也从简单的数量外延型向重管理、增效益的内涵型转化。面对较高的投资 失误率、持续下降的投资收益率，为了在日益激烈的市场竞争中立于不败之 地，就必须加强开发项目评价、决策的科学性、完整性，这不仅包括项目的 可行性评价，还应包括对项目实施过程的评价一即对项目开发全过程的动态 评价。本文正是基于这个出发点，在考虑到现实中开发商多委托监理机构对 开发项目的实施过程进行管理后，立足于房地产开发商及其监理机构，从加 强房地产开发的项目决策和项目管理的角度出发，提出将项目的可行性评价 与实施过程评价相结合，建立科学、完整的项目动态评价监控体系，并对其 在房地产开发中的具体实施程序和方法进行系统的分析、阐述，以期对实践 有一定的指导作用。 1 4 本论文的主要研究内容 本文站在开发商及其监理机构的立场上，主要从四个方面来展开分析讨 论。第一，提出房地产开发动态评价的概念，并对其必要性、内容、框架、 目的和意义进行较为详细的讨论；第二，补充和完善房地产项目前期评价的 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 内容；第三，从加强房地产项目实施过程管理的角度出发，对项目实施情况 的中期评价、项目实施过程的优化评价进行详细讨论。最后对开发商的动态 评价进行初步的探讨。 具体来说，分为以下五部分内容： 1 提出房地产开发项目动态评价的概念，并对动态评价的必要性进行详 细的讨论，然后对动态评价的具体内容、框架、流程、目的和意义进行介绍。 2 ，对房地产项目动态评价的内容进行展开，在对房地产项目前期评价的 内容和存在的问题进行分析的基础上，立足于加强工程项目的决策管理，从 项目融资的应用分析和项目管理模式的选择两个方面进行补充和完善。 3 分别从开发商和监理机构两个角度，对项目可行性、必要性的跟踪评 价、项目风险的动态评价和项目实施情况的绩效中期评价进行详细的探讨和 研究，这是文章的重点和难点所在，也是项目动态评价的关键。 4 。提出对房地产项目实施过程进行优化评价的概念，并从对开发项目实 施前景的预测评价和开发项目目标、方案的修正两个方面进行详细的分析和 讨论。 5 对项目动态评价的概念加以引申，提出将单个项目的动态评价与该项 目的后评价结合起来，组成项目滚动开发的动态循环评价一即开发商的动态 评价。 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 第2 章房地产项目动态评价的基本理论 房地产项目的动态评价是指从房地产立项到最后竣工前的一段时间内， 首先运用科学的方法确定开发项目的目标和实施方案，然后在项目实施过程 中根据里程碑计划以及重要事件的发生，对项目及其目标的可行性、必要性、 项目风险环境的变化和项目的具体实施情况等进行系统的跟踪评价和检查。 通过这种动态持续性评价及时发现项目实施过程中出现的问题，制定相应措 施予以纠正：同时对项目的目标、实施方案进行必要、适宜的修正，从而实 现开发项目实施过程的动态优化，有效地保证项目实施过程和项目投资效益 最大化的一致性。项目动态评价是相对总结性评价提出的，总结性评价相当 于一幅快照，静态地反映了项目在某一时段内的总体状态，它关注某些变量 如投资、进度、质量等在某一特定时间段内的完成情况，因此也被称为变量 性评价，如传统的事前投资评价、事后的总结评价。而项目动态评价与总结 性评价有着本质性的差异，它以项目的跟踪和阶段评估为基础，不仅要根据 预设的指标对项目绩效进行监控，还需要判断项目未来的发展方向是否正确、 目标是否合理，不仅关注结论总结性的统计数据，更要探索数字背后的事实， 通过这种同时面向现实和未来的跟踪评价，为确保项目的摄终成功和提高投 资效益提供有力的支持。这对解决目前房地产开发中较高的投资失误率和持 续下降的投资收益率无疑具有重要的现实意义。为了便于全文的展开，本章 对房地产项目动态评价的基本理论进行简要的介绍。 2 1 房地产项目动态评价的必要性 按照项目管理的定义，是以项目为对象的系统管理方法，通过一个临时 性的专门的柔性组织，对项目进行高效的计划、组织、指导和控制，以实现 项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调和优化。项目全过程的动态管 理是在项目生命周期内，不断进行资源的配置和协调，不断做出科学决策， 从而使项目执行的全过程始终处于最佳的运行状态，产生最佳的投资效益。 项目目标的综合协调和优化是指应协调好时间、费用和功能、质量等约束性 目标，在相对较短的时间内成功的达到一个特定的成果性目标。从上述定义 可以看到，项目管理强调对项目实施全过程的动态决策和目标协调。项目作 为一项待完成的任务，有特定的环境和要求，这一点明确了项目本身的动态 性，即项目是一个过程。而不是指项目竣工后形成的成果。具体到房地产的 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 开发，其开发过程被称为一个项目，而不是指开发好的房地产实物。同时整 个项目目标的最终实现是通过一系列子项目、具体任务的实施这样一个过程 来完成的，要使项目整体目标最终的完成绩效最优化，就必须实现各个阶段 目标实施绩效的最优化且保持目标均衡；反过来各个阶段实施绩效的最优化 也将有效地保证项目整体目标最终的完成绩效最优化，由此可见项目管理是 一种贯穿于项目整个周期的动态优化过程。而要实现这一点，就需要项目评 价也应贯穿于项目整个周期，为项目管理的动态优化提供基础和依据，因此 在项目管理中实施项目动态评价是非常必要的，对于房地产开发来说，尤其 如此。总的来说在房地产开发中实施项目动态评价的必要性主要在于： ( 1 ) 房地产开发项目的特点所提出的要求 房地产开发项目作为建设项目的一种，既具有项目所共有的一些特征， 也有自身独特的一些特征，这主要体现在开发项目的一次性、多目标性、独 特性和目标渐进明确性四个方面。这些特征决定了对项目开发全过程进行动 态评价和管理是非常必要的，以下结合这四项特点对开发项目动态评价的必 要性进行详细讨论。 1 一次性和多目标性 房地产开发是次性的多阶段任务，这主要反映在项目整体的不可重复 性和项目各阶段任务的相互衔接上，并且后一阶段的任务直接建立在前一阶 段成果的基础上。一次性的特点要求开发商和监理机构必须对开发项目实施 的阶段性成果及时地进行评估、检查，因为前一阶段的各种问题和失误如果 不及时处理而转入下一阶段，就会造成项目问题和失误的扩散，使相关损失 无谓扩大。多目标属性是所有项目共同的特征，房地产开发项目的目标一般 包括成果性目标和约束性目标，成果性目标是由系列技术经济指标来定义； 而约束性目标往往是由相关影响因素构成。由于目标较多，实施过程中经常 会产生目标冲突。因此项目实施过程中必须保证目标系统的平衡，包括子目 标与总目标、阶段性目标与整体目标、质量、进度和投资三大目标的平衡等， 而这只能通过项目实施过程的动态评价来完成。 2 独特性 独特性是项目的重要特点。每个项目都有其特别的地方，没有两个完全 相同的项目。对于房地产开发项目来说，虽然开发数量很多，但每个项目也 并不完全相同。即使是同一类型的开发项目，不同的时间、不同的地理位置、 不同的设计机构和承包商等等，都会使项目之间存在一定的差异和区别，没 有通用的模板可供照搬借鉴，惟有对每一个开发项目进行个性化的评价，才 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 能了解到项目的实际绩效，也才有可能得到具有规律性的认识和经验，以指 导今后的项目管理工作。强调项目的独特性就使房地产开发不可能象工业产 品生产那样，完全依靠经验数据来进行，因为不同的开发项目所面临的问题 是不可能完全相同，必须对每一个开发项目进行全过程动态跟踪，而这只能 通过项目动态评价来实现。 3 目标的渐近明确性 与一般工程项目的“静态目标、动态管理”不同，房地产项目的产品最 终要面向市场。由于市场的复杂性和多变性，且限于主、客观条件的限制， 在项目前期评价阶段。项目范围、目标等重要内容常只能做出较粗泛的假设， 这使项目目标存在着许多可变因素和不确定性，不可避免的会有许多错误和 疏漏。但项目目标要真正起到对项目实施过程的指导和控制作用，就必须保 持明确、正确，而这就需要在项目实施过程中根据内、外部环境条件的变化 和项目实施的具体情况，对且标进行不断地补充和完善。为了实现这一点， 有赖于通过开发项目的动态评价来提供所需的数据资料和信息，并对目标补 充、完善的可行性和最优修正方案的选择进行论证、评价。因此实施项目动 态评价是保证开发项目目标明确、有效必不可少的重要措施。 ( 2 ) 实施项目主动控制的要求 从传统的项目控制模式来看，一般是通过项目实际实施的状态值与计划 状态值之间的对比，来保证项目计划得阻实施和项目总目标的实现。基本程 序见下： a 确定项目的计划状态。 b 将项目的实际状态与计划状态进行比较。 c 发现实际状态偏离计划状态后，分析产生偏差的原因，并确定下一步应 采取的措施。 这种基于项目实际状态与计划状态的对比进行控制的方法被称为被动控 制，它的立足点是调查一对比一调整，项目控制将在发现偏差一纠正偏差一 再发现偏差一再纠正偏差的循环中得以完成。但被动控制对偏差的态度是消 极的，如同消防队员灭火一样，发现火情后再去灭火，虽能一时奏效但有永 远也灭不完的火灾，真正应对偏差、问题的方法应是未雨绸缪、防患于未然。 自7 0 年代以来，系统论和控制论的研究成果相继被应用到项目管理中，中一t 5 思想是立足于事先主动地采取预防措施，尽可能地减少、甚至避免实际实施 与项目计划的偏差，这种控制方法被称为主动控制，其基本程序如下： 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 a 对项目实施各个阶段可能面临的风险及其导致目标偏离的可能性进行 分析、评价。 b 根据项目实施的现状，对项目实施的前景进行预测、评价。 c 根据评价结果拟定并采取相应的预控措旌，并根据情况对项目目标、方 案进行必要的调整。 从主动控制的程序来看，它并不是指导承包商如何准确的完成项目任务， 而是通过对项目实施前景和面临风险及其影响程度的预测、评价，拟定和采 取有针对性的预控措施，以降低偏差发生的概率和影响程度，真正起到“防 患于未然”的作用。而要实施主动控制，有依赖于项目动态评价提供资料和 依据，项目动态评价是实施主动控制的基础。 ( 3 ) 更有效地实现项目目标的要求 通过在房地产项目开发过程中实施动态评价，更加深刻地体现了“通过数 字、报表进行项目监控”的传统型评价向“通过动态评价和监控来提高绩效” 的综合性评价发展这一趋势。其主要特点在于： 积极应对项目实施中发生的变化，有效支持开发项目的管理过程。 项目实施过程中随着开发商对项目理解的加深、技术本身的变化以及所 处环境的变化，项目的定位、需求也会随之改变，甚至整个开发项目的目标 也会改变。传统型项目评价对于变化采取的是回避和限制的方法，但项目实 施中更多的变化是开发商所无法控制和回避的，因此传统型评价无法满足房 地产开发管理的需要。而项目动态评价正视变化的存在，积极评价项目实施 中可能存在的问题，通过动态监控关键变量及时发现变化及其原因，并吸取 其他类似项目的经验教训l ，进一步优化和调整项目实施活动。更重要的是通 过在项目结束以前不断提供项目进程、风险及项目本身等多方面的信息反馈， 改善项目的最终效果，远远超过传统型评价所能达到的“评级、打分”功能。 暴露问题，效果归因。 房地产开发涉及到开发商、设计机构、监理机构、承包商及供应商等多 个有不同利益的主体，相互协调的难度较大。在这种复杂的项目实施背景下， 环境、组织、利益主体和技术等任何一方面的变化都会影响到项目最终目标 的实现。动态评价的优势在于不仅测度项目进展的程度，还打开了项目开发 实施过程的黑箱，确定过程执行不力或产生波动的主要原因，把实施过程中 的障碍因素、人为因素、实际实施与计划不一致的原因全部暴露出来，使开 发商更清楚地认识到自己面临的风险和问题，并把预期要达到的目标归因到 西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页 项目执行过程中，揭示可以改进的问题和机会，做好项目实施的超前管理， 有的放矢。 ( 4 ) 项目目标管理与过程管理相统一的要求 一般认为，项目管理是一种目标，最终目的是为了提供满意的项目交付 物。但是项目的总体目标比较抽象，难以进行直接控制，与此同时项目也是 实现目标而展开各项任务的集合，它不是一项项孤立的活动，而是一系列活 动的有机组合，并形成一个完整的过程。因此目标管理要取得实效，就必须 把整个目标分解到各个子项目、工作包中，通过各子项目、工作包目标的完 成及它们有效地衔接来实现项目整体目标的最终实现，而这实际上就是项目 的过程管理。因此目标管理与过程管理并不矛盾，目标管理是过程管理的目 的和依据，而好的过程和持续的过程改进是绝好的目标，同时也是目标管理 的有效手段，两者是相辅相成的。实践证明成功的开发项目都是过程管理和 目标管理的统一，而项目动态评价正是目标管理和过程管理的有效结合，适 应了这种要求。 由上可以看到，项目动态评价既反映了一个结果，又反映了一个过程。 通过项目动态评价的前馈、反馈机制可以揭示那些需要解决的问题、问题未 来的发展趋势，有效的防止了问题的恶化。它也可以显示项目哪些方面正在 取得进展，对哪些领域应加大管理力度等，从而实现了开发过程与开发结果 的统一。综上所述，在房地产项目中实施项目动态评价是非常重要且必要的。 2 2 房地产项目动态评价的内容与框架 按照中国项目管理委员会编写的p m b o k 的解释，项目管理的基本职能有 计划、组织、评价和控制四项，项目管理的日常活动通常是围绕项目计划、 项目组织、质量控制、费用控制和进度控制五项任务来展开的。这其中项目 计划在项目前期评价阶段论证并确定，而评价、控制职能实际上就是对项目 实施过程进行管理。从房地产项目开发全过程来看，项目计划是基础，是对 项目进行评价和控制的依据和标准，项目计划质量的高低直接关系到后续的 项目实施质量和项目最终的成功与否。但是应明确项目计划本身是在不断的 修改和完善，因为项目计划是建立在预定的项目目标上，而目标是以过去工 程项目的经验、对相关环境和未来状况合理预期的基础上做出的，所以项目 目标的人为因素较强。由于确定项目目标、编制项目计划时难于预见的因素 很多，而且随着项目的不断推进，各种因素也在不断的发展和变化，这些发 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 展和变化不可避免的会使项目实施过程产生偏差，甚至使开发项目的可行性 和必要性发生改变。因此如何及时的识别偏差、消除偏差或调整计划，保证 项目目标的有效实现是项目实施阶段管理和控制的关键，而这就需要对开发 项目的实施过程及其环境条件的变化进行跟踪评价，这种跟踪评价主要体现 在五个方面：项目实施情况的跟踪评价、环境条件的跟踪评价、项目 未来发展的预测评价、项目可行性的跟踪评价、项目必要性的跟踪评价。 上述这五项跟踪评价实质上是开发商及其监理机构对开发项目实施过程进行 的动态评价，也就是通常所说的“中期评价”，由此可知房地产项目动态评价 主要由项目前期评价和项目中期评价两部分组成。 从上面的论述可以知道，项目动态评价主要包括项目前期评价和项目中 期评价两部分内容，但二者并不是一个简单的先后顺序关系，而是动态循环 关系，其中以项目中期评价为重点。从内容上来看，项目前期评价的内容并 没有很大的改变，只不过更多地涉及到了规划方案评选、项目融资、项目开 发管理模式的选择等问题；项目中期评价则是在项目实施过程中对项目实施 的实际情况和相关环境条件的变化进行跟踪评价，发现存在的问题和偏差。 如果发生较大的偏差，就需要结合项目实施前景的预测评价，对开发项目的 可行性、必要性进行更新评价，根据评价结果决定或者终止项目，或者对项 目目标、方案进行必要的修正，以便指导后续项目的实施活动；如果发生较 小的偏差，也应在结合项目实旄前景预测评价的基础上，拟定相应的纠偏和 预控措施，对下一阶段的项目实施活动进行改善。通过这样一个动态循环评 价来保证开发项目目标、方案的有效性、合理性和项目的实施过程与项目总 目标保持一致，且始终处于受控状态，从而实现项目开发过程的动态优化和 最终目标的完成。整个房地产项目动态评价的示意图见图2 - 1 ： 项目前i 一项目h 项日 期评价ll 目标il 实施 项目实施前景的预测评价几i 终止项目 项目实施 绩效评价 项目环境 变化评价 项目可 行性跟 踪评价 项目必 要性跟 踪评价 项目目 标、方 案修正 图2 - 1 房地产项目动态评价内容示意图 图2 - 1 只是把项目动态评价按照实施的总体前后顺序做出的总体框架 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 如果从实施细节来看，应是一个多层分枝的循环过程。首先通过项目前期评 价确定项目的目标、计划并据此进行项目的具体实施；实施过程中按照里程 碑计划和一些重要事件对项目的阶段成果和环境条件进行评估，检查项目实 际情况与项目计划是否存在偏差，如果不存在偏差或偏差很小，就继续进行 项目的实施，这是最万幸的事情；如果存在较大的偏差，首先应对项目的可 行性和必要性进行重新确认，如果确定项目应继续进行，就要对偏差的原因 产生进行仔细分析，一般偏差来源于两类原因，一类是由于承包商实施不力 造成的，这类原因通常是可控的，因此除了根据项目实施现状和实施前景的 预测评价制订相关纠偏、预控措施来督促承包商改进