（产业经济学专业论文）我国绿色住宅发展问题研究.pdf

s t u d i e so n d e v e l o p m e n t o f g r e e ni n h a b i t a t i o ni nc h i n a 彳砀酷括 s u b m i t t e di np a r t i a lf u l f i l l m e n to ft h er e q u i r e m e n t f o rt h em a s t e rd e g r e ei ne c o n o m i c s b y z h a n gs h u p o s t g r a d u a t ep r o g r a m c o l l e g eo fe c o n o m i c s c e n t r a lc h i n an o r m a l u n i v e r s i t y s u p e r v i s o r ：g a ob i n g h u a a c a d e m i ct i t l e ：p r o f e $ s o r s i g n a t u r e g 知8 j 门f “九 、一j a p p r o v e d m a y 2 0 1 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：猕讲 - 日期： 加j f 年月刁日 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅； 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权书。 非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 作者签名：酥埤 日期： 沙i1 年s 月j 日 导师签名：占易竿导师签名：p p 删1 日期：扣1 1 年 月矽日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a m s 高校学位论文全文数据库中全文发布，并可按“章程 中的 规定享受相关权益。回童途塞握銮后进厦! 旦圭生；旦二生i 旦三生筮查。 作者签名：砑铱 日期：汐i1 年j 月2f 日 导，；张旁编罕 日期沙【1 年e 月2 。7 日 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 摘要 随着经济的发展，人们生活水平的提高，人们的消费方式也慢慢开始转变，对 住宅的需求也开始多元化，人们在选择住宅产品时，不仅仅只是为了有个安居之所， 而开始追求住宅能带来舒适、健康的生活。因此，绿色住宅具有非常大的发展前景。 目前，在我国，绿色住宅尚没有一个明确的评价标准，市场上出现了许多打着绿色 住宅旗号的伪绿色住宅，而且绿色住宅价格往往偏高，不能为广大的消费者所接受。 究其原因，第一，房地产开发企业没有全面的、充分的考虑到消费者的绿色需求； 第二，由于真正意义上的绿色住宅往往采用了新技术、新材料，同时在建筑过程中 又要最大限度的节约资源能源、控制对环境的污染，因此住宅成本往往偏高，开发 商在面临高成本时，要保证企业的经济效益，要么就是不能将“绿色 落实到实际 的住宅建造中，要么就是制定高房价。 本文立足于我国绿色住宅的发展现状，旨在为房地产开发企业在绿色潮流中， 如何进行开发选择与营销选择做出一定的理论指导。本文首先对绿色住宅的概念进 行界定，明确绿色住宅的内涵，进而以需求函数为工具，对消费者的绿色需求做出 分析，然后研究目前国内住宅市场上的供给情况( 主要以武汉市为例) ，最后，以 绿色住宅的需求供给状况为基础，以i e 矩阵为分析工具，指出房地产开发企业合 理的开发战略和营销战略。 本文的结论是，房地产开发企业既要以低资源能源消耗、低环境污染为前提， 又要保证绿色住宅质量品质，同时，还要兼顾自身的经济利益，就需要充分了解消 费者的绿色需求层次，有效的控制成本，依据企业内部和外部因素，开发出不同类 型的绿色住宅。 本文的研究，对于目前绿色趋势下，房地产开发商的战略选择，具有一定的理 论指导意义。 关键词：绿色住宅；绿色需求；开发战略；营销战略 a b s t r a c t w i mt h ee e o m i cd e v e l o p m e n t ，t h el i v es t a n d e r sa r eb e g i n n i n gt oc h a n gs l o w l y ，i n t h ec h o i c eo fr e s i d e n t i a lp r o d u c t s ，p e o p l ec o n s i d e rd on o tj u s tap l a c et ol i v e ，t h e yp r e f e r t h ec o m f o r t a b l ea n dh e a l t h yl i f ew h i c hb r o u g h tb yt h ee n v i o r m e n to ft h eh o u s e t h e r e f o r e ， t h e r ew i l lb eag r e a tp r o s p e c tf o rt h eg r e e nh o u s e c u r r e n t l y ，t h e r ei sn o tac l e a rs t a n d e r d f o r t h eg r e e nh o u s ei nc h i n a , t h e r ea r em a n yr e s i d e n c e su n d e rt h eb a n n e ro ft h en a n l eo f t h eg r e e ni nt h em a r k e t , b e s i d e s ，t h eh i g hp r i c eo ft h eg r e e nr e s i d e e n c ec a nn o tb e 。 a c c e p t e db yt h ec o n s u m e r s t h e r ea r es o m er e a s o n s ，f i r s t ，t h er e a le s t a t ed e v e l o p e r sd o n o tc o m p r e h e n dt h en e e d so ft h ec o n s u n l e r sd e e p l y ；s e c o n d , t h e y 墩n e we e h n o l o g y s a n dn e wm a t e r i a l s ，a tt h es a l l l et i m e ，t h e yd ot h e i rb e s tt os a v et h ee n e r g y 、e o n t r o lo f e n v i r o n m e n t a lp o l l u t i o n , s ot h eh o u s ec o s t sa r eo f t e ns oh i g h , i nt h ef a c eo fh i g hc o s t s ， d e v e l o p e r sa l ei no r d e rt oe n s u r ee c o n o m i ce f f i e i e n c y , t h e yu s u a l l yc a l ln od ot h e i rb e s t f o f t h ea c t u a li m p l e m e n t a t i o no f t h eg r e e nr e s i d e n c e ，o rt h e ys e tt h eh i g hp r i c e s t l l i st h e s i si sb a s e do nt h ec u r r e n td e v e l o p m e n to fo u rg r e e nh o u s e ，d e s i g n e df o r l e d d i n gt h er e a le s t a t ed e v e l o p e r sh o wt oc h o o s et h eo p t i o n so f t h ee v e l o p m e ms t r a t e g i e s a n dt h em a r k e t i n gs t r a t e g i e si nt h eg r e e nt r e n d f i r s t , t h i sp a p e rd e f i n e st h ec o n c e p to f g r e e nh o u s e ，t h e n , i tu s e t h ed e m a n df u n c t i o na sat o o lt oa n a l y s i st h ed e m a n d sf o rg r e e n , b e s i d e s ，i te x a m i n e st h ec u r r e n ts u p p l i e so fg r e e nh o u s ei nt h em a r k e t ，f i n a l l y ，u e s i n gt h e a b o v ea st h eb a s e ，i tm a k e st h eu s eo ft h ei em a t r i xa n a l y s i st o o l ，i ti n d i c a t e st h er e a l e s t a t ec o m p a n yh o wt oc h o o s et h er e a s o n a b l ed e v e l o p m e n ts t r a t e g i e sa n dt h es t r a t e g y t l l i sp a p e rm a k e st h ef o l l o w i n gc o n c l u s i n o s ：t h er e a le s t a t ed e v e l o p e r ss h o u l dl o w t h er e s o u r c e sa n de n e r g yc o n s u m p t i o n , a n da l s oe n s u r et h eq u a l i t yo fg r e e nh o u s eq u a l i t y ， a tt h es a m et i m e ，t a k ei n t ot h e i ro w ne c o n o m i ci n t e r e s t s ，t h e yn e e dt of u l l yu n d e r s t a n d t h ed e m a n d so fc o n s r l l l e r s 、e f f e c t i v e l yg r i p e so fc o s t s ，s ot h e yc a l l _ d e v e l o pd i f f e r e n t t y p e so fg r e e nh o u s e s 髓es t u d yw i l lm a k et h ep r o p o s a l st ot h er e a le s t a t ed e v e l o p e r si nt h eg r e e nt r e n d k e yw o r d s ：g r e e nh o u s e ：g r e e nd e m a n d ；d e v e l o p m e n ts t r a t e g y ；m a r k e ts t r a t e g y 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要。 a b s t r a c t 1 绪论。 目录 1 1 本文的研究目的和意义l 1 2 国内外研究综述2 1 2 1 国内研究综述2 1 2 2 国外研究综述2 1 3 本文的创新之处3 1 4 本文的结构安排3 2 绿色住宅相关概念4 2 1 绿色住宅的相关概念4 2 1 1 绿色住宅的内涵4 2 1 2 虚假绿色住宅的原因：。6 2 2 绿色住宅的特点。7 3 绿色住宅需求供给研究1 0 3 1 绿色需求1 0 3 1 1 绿色消费1 0 3 1 2 住宅的绿色需求1 0 3 2 我国绿色住宅的市场需求和供给分析1 2 3 2 1 绿色住宅的需求主体1 2 3 2 2 影响绿色住宅消费者行为的重要原因1 2 3 3 需求函数分析1 4 3 3 1 基本假设1 4 3 3 2 绿色住宅需求函数的构建1 4 3 4 住宅市场的供给现状。1 7 4 绿色趋势下房地产开发商的战略选择2 0 4 1 房地产开发商的开发选择。2 0 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 4 2 绿色住宅的营销策略2 3 4 2 1 知识营销2 5 4 2 2 绿色营销2 7 4 3 绿色住宅实证研究2 9 4 3 1 武汉绿景苑实例3 0 4 3 2 金银花生态住宅区实例3l 5 结论与展望：；! ； 5 1 本文的主要结论3 5 5 2 本文的研究展望。3 6 参考文献 附录 致谢 一3 7 3 9 。4 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 1 本文的研究目的和意义 1 绪论 2 0 世纪6 0 年代，发达国家和地区经历了能源危机和环境污染公害事件以后， 提出可持续发展的概念，同时，也开始探索绿色建筑的有关问题。归纳起来，可持 续发展建筑的概念基本上可分为三个层次：第一个层次是低能耗、零能耗建筑；第 二个层次是环境友好型建筑；第三个层次是绿色建筑和生态建筑。绿色建筑与生态 建筑有所区别，绿色建筑充分考虑到居住环境的舒适度，以可持续发展为前提，节 约资源能源，给居住者提供健康的绿色生活。 随着我国经济的发展、科学技术水平的提高，住宅产业也飞速发展，住宅市场 越来越多元化，于是，在全国范围内，逐渐出现了各种各样的绿色住宅。而由于人 们生活水平的提高，居民对住宅的追求不只是停留在能遮风避雨，开始很大程度上 追求高品质的生活，绿色住宅体现了文化、环保、可持续发展的主题，更能满足人 们的绿色需求。由于我国绿色住宅起步比较晚，发展过程比较短，目前存在着很多 问题。例如，尚没有一个标准的绿色住宅评价体系，出现了一些打着“绿色住宅 旗号的商业炒作；绿色住宅诞生的同时高房价也应运而生，不能为最广大的消费群 体所接受；在绿色住宅的潮流中，房地产企业该如何进行战略选择等等。因此，从 我国国情出发，研究目前我国绿色住宅的发展以及发展中出现的问题和应对措施是 非常必要的。 本文的研究目的在于：本文从我国国情出发，结合我国住房市场的特点，分析 影响我国绿色住宅发展的因素，研究绿色住宅市场的供求情况，指出绿色住宅趋势 下房地产开发商的战略选择，旨在引导我国绿色住宅的进一步发展。 本文的理论意义在于：本文运用了需求函数等分析工具，来研究市场绿色住宅 的需求；用i e 矩阵来分析在绿色趋势下，房地产开发商的战略选择，并以武汉市某 小区为例进行实证分析，更进一步明晰绿色住宅的特点和建造技术运用。 本文的实践意义在于：本文研究了目前我国绿色住宅的发展状况。对市场行为 主体的研究，有利于企业和政府更好的把握住宅市场的绿色需求；对开发商战略选 择的探讨，有利于正确引导开发商将环境效益与经济效益一起考虑。总之，本文的 研究有利于我国绿色住宅的持续、健康、和谐发展。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 2 国内外研究综述 1 2 1 国内研究综述 我国的绿色住宅研究起步比较晚，和许多发达国家相比，要延迟3 0 _ _ 4 0 年，目 前，尚处于初级阶段，但是，由于我国政府的大力支持，推行可持续发展战略，相 关部门对绿色住宅做了许多分析和研究，也是非常有理论意义和实践意义的。 1 9 9 6 年6 月，联合国第二届人民会议召开，主要的议题是“人人享有适当的住 房”和“日益城市化进程中人类住区的可持续发展。1 在我国提交的中华人民 共和国人类住区发展报告中，指明了在1 9 9 6 - - 2 0 1 0 年这个阶段中关于住宅方面 的计划。该“行动计划 表明，中国将大力开展绿色建筑的分析和实践工作，最终 目的是在2 0 1 0 年，我国民众的居住环境有非常大的改善，更加的舒适与健康，标 志着我国开始向“绿色住宅 阶段迈进。 1 9 9 7 年党的十五大正式提出把可持续发展战略作为我国一大战略，一切工作要 以可持续发展为前提。2 1 9 9 8 年国家自然科学基金委员会给予“可持续发展的中国人居环境研究”项目 划拨了大量的专项研究基金，标志着我国对于绿色建筑的研究开始高度重视。3 2 0 0 0 年1 1 月，中国房地产协会和中国环境标志产品认证委员会共同组织了“2 l 世纪绿色住宅研讨会”。该会议主要探讨了绿色住宅的有关标准，会议提交了“2 1 世纪绿色住宅研讨会 。， 此外，我国学者也开始着手于绿色住宅的研究，取得了一定的成果，出版了许 多著作，比如绿色建筑、绿色建筑技术手册、绿色奥运建筑评估体系 等等，在我国对绿色住宅的探索中，具有非常重大的理论指导意义。 1 2 2 国外研究综述 国外对于绿色建筑的研究开始的比较早，主要的研究成果是，英国、美国、法 国、德国、加拿大、澳大利亚、挪威等国家分别建立了本国绿色住宅的评价体系， 1 贾生华，绿色居住国际学术研讨会论文集f m 】浙江大学出版社，2 0 0 2 年 2 黄常青，浅议“绿色住宅”及其在我国的发展前景【j 】。福建建筑，2 0 0 6 年 3 李启明、聂筑梅，现代房地产绿色开发和评价【m 】。江苏科学技术出版社， 2 0 0 0 年 4 刘爱国，生态住宅和生态住区【j 】建筑知识，2 0 0 2 年2 月 2 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 对绿色建筑的规划、建造、使用、维护、管理等方面都有非常明确的严格的标准。 6 此外，许多国家对绿色住宅都有了实际意义上的尝试并获得了广大的社会的支持， 例如美国的v o l k e rh a r t k o p 墩授建造了一层智能办公室，该办公室的地面架空了， 管道埋在地板下面，一来更加美观，二来可随处打开地方，方便操作；在采光通风 方面，他采用了自然通风装置以及可调节的天然采光；在格局方面，办公室既可以 整合成大间的办公场所，又可以随时分开成独立的小间，非常灵活。许多建造企业 对教授给予了大力支持，该项工程非常成功，引起了社会各界的高度重视，在绿色 建筑领域，具有非常重大的意义。 1 3 本文的创新之处 本文重点在分析绿色住宅趋势下市场的各行为主体，探讨绿色住宅趋势下房地 产开发商的战略选择。本文可能的创新点：在对绿色住宅的需求分析中，采用了需 求函数作为研究工具；在探讨房地产开发企业的战略选择中运用到了数学m 矩阵 等分析工具，同时以实证分析来补充说明。 1 4 本文的结构安排 本着对我国绿色住宅发展状况的研究，本论文分析市场上的各行为主体，重点 指出当前房地产开发商在绿色住宅趋势下的战略选择。 本文的结构安排如下： 第一章指出了论文的研究目的和意义，归纳了国内外的研究现状，表明本文的 研究方法；第二章对绿色住宅的相关概念进行界定，明确绿色住宅的内涵；第三章 以需求函数为工具，分析了市场上消费者的绿色需求层次，对目前市场上绿色住宅 的供给现状作出说明；第四章以第三章的分析成果作为依据，指出绿色趋势下，房 地产开发企业的开发选择和营销方法选择并以武汉市绿景苑为例进行实证分析。第 五章结论与展望，归纳本文的主要结论与不足之处。 5 b r i a ne , p a u lh r o u g hg u i d et os u s t a i n a b i l i t y m 。l o n d o n ：r i b ac o m p a n y ，2 0 0 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 绿色住宅相关概念 2 0 0 1 年5 月，有关部门第一次正式的将绿色住宅概念化，提倡可持续发展路线， 以最大程度的满足消费者的绿色需求为最终目的。6 在绿色住宅的建造中，采用高新 技术，最大程度的节约资源能源，降低消耗和环境污染，将住宅的建造与生态和谐 统一起来，使业主切实的感受到舒适、健康、绿色的居住环境。 2 1 绿色住宅的相关概念 近些年来，绿色、可持续、节能、生态等关键词被越来越多的和住宅、建筑等 联系在一起。环境友好型逐渐成为住宅开发的一大热点，也成为房地产销售的一大 卖点。在实质上，绿色住宅、可持续住宅、节能型住宅、生态住宅是一组称谓不同、 内涵相同的名词，基本上是没有差别的。 2 1 1 绿色住宅的内涵 绿色住宅是指响应可持续发展战略，以生态平衡为指导，以构建和谐社会为目 的，在住宅的规划设计、建造、维护、使用中，都要最大限度的节约资源能源、降 低环境污染，合理的利用科学技术水平和低污染低能耗的绿色材料，为人们提供更 加舒适、健康、和谐的居住环境。 以改善住户的居住环境和生活质量为最终目的，绿色住宅不仅仅只是简单的绿 化，而且更是把焦点也放在绿色小区的总体格局、独立空间构造、自然资源的使用、 绿化环境、节能方法、房屋建筑、以及配套设施上面。此外，在具体设计上，注 意绿化布局的层次和风格要与建筑物的风格融合一体、搭配得当，注重不同功效的 植物的搭配；同时，要考虑到种植各种植物不仅仅只是为了绿化，更是要发挥它们 在小区环境中的深层次功效，如隔热、防风、防尘、防噪音、消除毒害物质、杀灭 细菌病毒等，更能使居住者放松身心、消除疲劳。在住宅的建造上，要以可持续发 展为前提，注意节约资源能源，以最低的能耗来最大程度的满足居住者的绿色需求。 绿色生态住宅健康的内涵应基本包括以下6 大方面： ( 1 ) 建筑节能：住宅的围护材料有着良好的隔热御寒作用，门窗的密封性及 隔音性要达到绿色建筑的相关标准；在每个单间的房屋中均设计了合理有效的照明 6 陈敦旭，谈谈生态住宅【j 1 。湖南房地产，2 0 0 2 年2 月 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 点，充分发挥高效节能的照明设施的优势；房屋内的制冷供暖和家庭日常生活等都 尽可能的使用清洁能源、自然能源或可再生能源，最大限度的降低能源消耗，如果 小区内全年照明时间高于2 5 0 0 小时，最好能安装太阳能设施；屋面大多使用坡层 面保温构造型式的设计，而平屋面则使用倒置式保温构造型式的设计；尽可能的将 屋顶也进行绿化。 ( 2 ) 小区环境：住宅的选址是合理的，能够有效的利用土地资源；住宅的设 计与建筑要融合周边环境，最大限度的减少污染，使小区内的空气、声音、水土质 量都达到相关标准；住宅小区有着便利的交通，各个住户都能切实感受到良好的通 风和充足的采光及日照，能有健康的生活；南北朝向的间距不低于净高的1 5 倍； 居住者都能拥有足够的户外活动空间；基本没有噪声污染：住宅小区内的绿化率不 低于3 5 ，人均公共绿地面积不低于2m l ，并且硬质景观面积不高于绿地总面积的 2 0 ，没有裸露地面。 ( 3 ) 室内环境：房屋室内装修以实用性为主，室内空气物理性指标、生物性 指标、辐射以及化学污染均达到相关绿色标准；室内能自然通风的面积要高于室内 总面积的9 0 ；如果房屋设计中使用了集中空调设施，则每一住宅都要安装相应的 分户( 室) 温度控制系统，确保全年室内温度不低于1 6 0 c ，且不高于2 8 0 c ；室内 空气湿度不低于6 0 ，二氧化碳浓度小于1 0 0 0 p p m ，悬浮粉尘浓度小于0 2 m g m * ， 室内噪音指数白天低于4 5 d b ，晚上低于3 5 d b ，室内采光及日照也要达到相关标准。 ( 4 ) 材料：在拆迁过程中将资源分离回收，尽量使资源循环使用；在房屋的 建造中，使用绿色材料；室内装修要避免破坏建筑结构，最大程度的降低废弃物的 产出量，确保垃圾对环境的影响达到最低；尽量避免建筑材料对人体造成危害。 ( 5 ) 水环境：以高质高用低质低用的用水原则为宗旨；用水方案合理，采用 中水利用技术、分质供水技术和绿化用水节水器具等等，在住宅的设计上利用给排 水系统、雨水系统以及污水处理系统，确保最大程度的降低住宅的污水排放量以减 少环境污染，并且最大程度的充分利用水资源，实现水资源的循环使用，回水率要 高于1 0 ，节水率要高于2 0 。 ( 6 ) 垃圾的分类收集：在房屋的建造过程中，要确保固体废弃物的收集和运 输对环境的污染降到最低；小区内要将生活垃圾进行分类，有机物、无机物、玻璃、 金属、塑料等不同类别的固体垃圾要分类回收，有利于城市对于固体垃圾的处理； 提倡小区加强固体废弃物的收集和管理设施建设，进一步完善小区环境。 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 1 2 虚假绿色住宅的原因 市场中很多打着绿色住宅旗号的住宅，它们和严格意义上的绿色住宅是有本质 上的区别的。导致这些虚假的“绿色住宅 的原因主要有以下几点： ( 1 ) 绿色住宅的高成本导致房地产开发企业的低收益。这种住宅常常与高投 入、高维护、豪华的配套设施联系在一起。目前有一种趋势，许多房地产开发商为 了迎合消费者的心理，提高他们的经济利益，把开发绿色住宅的重点放在增加住宅 景观、智能化设施、装饰装修上。许多开发商片面的认为，绿色住宅就是指采取了 所谓的先进技术和高成本的建筑材料。其实不然，绿色住宅与高档住宅、豪华住宅 有很大差别，它的重点在以低能耗、低资源成本来取代目前粗放、浪费的建造模式， 尽可能的降低资源能源消耗，尤其是不可再生的资源能源。而有效的利用资源能源 不可避免的受到技术水平的制约，目前要达到高标准的绿色住宅必然要花费大量的 人力、物力和财力，但应该明确的是，绿色住宅的本质要求和最终目的并不是高投 资，而是以可持续可循环利用为前提来满足消费者的住宅舒适度的要求。在国外许 多住宅甚至星级酒店也没有空调设施，当地的气候是其中的一个原因，而另一个因 素主要是在建造时采用了自然通风的设计，在满足消费者对舒适度要求的同时，也 达到了绿色住宅的要求。 此外，目前许多基础设施的建造出发点是好的，都是为了减少能源资源的利用， 为了达到这个目的，采用了一系列技术，如通过集中供应能源，再生资源回收利用 技术等，这样一来，耗费了更多的人力、物力、财力，但是收益成本比却很低。也 就是人们所说的，是节约一角钱，花一元钱。例如，在一些新的居住社区，采用了 先进的雨水再利用回收系统，将雨水通过水净化系统处理，并最终进入村庄的供水 网络。初衷是不错，这样做减少了对外部的依赖供水管道，最大限度地利用天然水 资源，但是仅仅只是将前期的雨水收集回用系统的建设成本平摊进去的水价已大大 超出了由外部供水网络供水的水价，再加上雨水回用系统的使用、管理和维护成本， 水价就更高了。一般的消费者是很难接受的。从收益成本比的角度来看，建立这样 的雨水回收系统，本身也需要资源的投入，系统的使用也需要依靠能源的消耗，而 资源、能源的投入带来的收益远远低于此回用系统的成本。这种回用系统是不经济 的，真正的绿色住宅与依靠类似设施建造的住宅是截然不同的。 ( 2 ) 绿色住宅使用成本偏高。开发商的最终目标是尽快的将所开发的房地产 销售出去，投入建造基础设施的成本来尽可能地改善居住环境，另一方面，也能减 少在住宅后期使用过程中所承担的责任，这就造成了许多房地产开发商将重点放在 建造方面，而忽略了维护和保养。现实中，许多绿色住宅为了减少资源消耗而使用 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一些新技术、新产品，但过了一段时间，使用这些产品和技术的成本比平常用的产 品、技术维修费用的成本要高得多，长远来看，坏处比好处多。 例如住宅产业化能够提高生产率和资源的利用率，减少现场建造的数量和由此 产生的环境污染，但是如果规模建造，则不仅可以降低施工成本，而且能减少环境污 染。然而英国的一些例子表明，许多规模建造的住宅，在使用阶段的成本比较高。 因为规模建造对建筑物的标准化和精确度要求很高，一点点细小的偏差，都会造成 房屋的缺陷，引发一些问题，包括隔音隔热效果不佳、通风效果差、房屋渗水严重、 以及暖气成本偏高等，以至于在使用过程中需要花费许多维修费用。在英国的曼彻 斯特的哈梅住宅区( h u l m e e s t a t e ) ，有超过3 7 5 0 套利用规模建造的房屋，几年之后， 类似的很多问题暴露出来。政府为此住宅而投入的保养、维护、改进和修缮资金数 额巨大，甚至一些房屋已经无法居住，相关部门不得不拆除重建，这样一来，不只 之前建造房屋的耗费是全部白花了，而且重新建造又需要花费庞大的资金，得不偿 失。 2 2 绿色住宅的特点 绿色住宅的设计与建造应体现以人为本和可持续发展的思想，综合来看，绿色 住宅的特征有以下两方面： ( 1 ) 资源能源的低消耗。绿色住宅建筑从节约能源和材料的角度出发，以低 能耗、低资源成本的建造方式来取代传统建筑产业粗放、浪费的生产模式，也就是 说，从绿色住宅的规划设计、建造、使用、维护和管理整套系统中，都需要确保最 大程度的节约资源能源。 随着人口数量不断增加，土地资源日益稀缺，这里资源的低消耗主要表现为节 约土地，提高土地利用率。房屋是建在土地上的，这是一个人所共知的常识。我国 是人口大国，人均占地面积已经非常小，如果不能大力提高土地资源的利用率，仍 然采取传统粗放式的建造模式，后果将十分严重，因此，我们应该以保护耕地为前 提，最大效用的利用土地。绿色住宅的建造应该以节约土地为前提。绿色住宅提高 土地利用率表现为以下几个方面： 平面布局尽量紧凑，在达标居住要求的同时，拟定合理的房屋面积。盲目压 缩面积，将会导致居住质量下降，最后不能满足居住需要，重新修建改建又需消费 大量的成本，因此紧凑与降低面积标准是不同的。 减少面宽、增大进深。需要注意的在加大进深的同时要充分考虑房屋的采光 性和通风性，不同进深、不同楼层住宅的容积率如表2 1 所示。 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 表2 1 不同楼层住宅的容积率表 斌学 l 森壤 1 01 11 21 31 41 5 层l 我 赣i 2o 8 9o 9 30 9 71 0 11 0 41 0 7 3 1 0 91 1 51 2 l1 2 7 1 3 21 3 6 41 2 31 3 l1 3 91 4 61 5 21 5 8 51 3 41 4 31 5 21 6 01 6 71 7 5 6 1 4 2l - 5 2 1 6 2 1 7 l 1 8 0 1 名8 71 4 81 5 91 7 01 8 01 9 01 9 9 81 5 31 6 51 7 31 8 71 9 82 0 8 91 5 7 1 7 0 1 8 21 9 32 0 52 1 5 1 01 6 11 7 41 8 61 9 92 1 02 2 2 1 21 6 71 8 01 9 42 0 72 2 02 3 2 1 41 7 11 8 52 0 02 1 32 2 72 4 0 1 61 7 41 8 92 0 42 1 92 3 32 4 7 1 81 7 71 9 32 0 82 2 32 3 72 5 l 2 01 7 91 9 52 1 l2 2 62 4 12 6 6 在房屋的设计上要充分的利用房屋的面积，尽量避免资源、能源和经济上的浪 费。尽量采用高效的保暖层和玻璃，并重视施工的质量和气密性。近年来，由于我 国建筑产业的飞速发展，大量的建造导致了大量的能源消耗，特别是房屋的供暖制 冷耗能，以至于我国的建筑能耗量居耗能首位，大概占全国总能耗的1 4 。按照统 计，1 9 9 4 年全国总能耗量为1 2 2 7 x 1 0 9 t 标准煤，当时住宅建筑一般不供应热水，建 筑能耗约为1 5 4 x 1 0 8 t 标准煤，占总能耗的1 2 6 。而如今，每年仅仅城镇建筑采 暖这方面都需要耗能1 3 x 1 0 8 t 标准煤，大约占全国总能耗的1 1 5 ，约占全社会由 于采暖而消耗的总能源的2 0 左右，在一些严寒地区更为严重。与此同时，建筑的 供暖需要消耗大量的煤炭等矿物能源，排放的有害气体严重污染了周围的生态环 境，其中，将燃烧化石类燃料时排放的有害气体与空气中的污染物进行对比，有氮 氧化物占9 9 、c o 占9 9 、s 0 2 占9 1 、c 0 2 占7 8 、粉尘占6 0 、碳化氢占 4 3 ，同样的，在大气污染中，燃烧煤碳所产生的气体导致了8 7 的s 0 2 、6 7 的 氮氧化物、7 1 的c 0 2 、6 0 烟尘。将“内含能源 较少的建筑材料和易取得的地 方性材料大量的运用于绿色住宅的建造中。“内含能源是指生产过程中消耗的能 源，下表2 2 为部分建材的内含能源指标。 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 表2 2 建材的内含能源指标 建材种类k w h m 3k w h k g 土仅需极少运输费 水泥 1 矿棉 1 0 0 5 灰砂砖 3 5 0 玻璃棉 1 5 95 混凝土5 0 0 空心砖 5 9 0 木材 6 0 0 多孔轻型砖4 0 0 聚苯乙烯泡沫 4 7 01 9 预制 8 0 0 实心砖1 1 4 0 钢板 6 1 0 0 7 9 ( 耗氧5 0 m v t ) 铝薄板 1 9 5 0 0 7 2 5 ( 耗氧1 0 0 0 0 m v t ) 平板玻璃1 3 0 0 0 刨花或木屑板 1 0 0 p v c1 2 8 0 0 ( 2 ) 重视内外环境品质。绿化是改善城市小气候的最有效的生态因子，是良 好的空气净化剂，绿化环境能使眼睛得到休息，对减少眼疲劳非常有好处，而且绿 化环境在消尘、阻光、隔音、降温方面都有不错的效果，对于爱美的人士来说，更 能净化皮肤。小区内绿化率不低于4 0 ，并且有足够的户外活动空间，使居住者在 能解除疲惫，舒缓紧张，排除压力，进而心旷神怡。室内环境品质包括住宅内声、 光、热等诸多因素以及室内空气质量。采用先进的科技技术，使建筑物的热舒适、光 舒适、声舒适、视觉舒适等能带给居住者生活的享受提高居住者的生活品质。绿色 住宅以带给人健康生活为前提，因此绿色住宅要有良好的采光，充分的通风，室内 没有有毒气体，没有辐射，防噪声和沙尘等。 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 绿色住宅需求供给研究 3 1 绿色需求 3 1 1 绿色消费 绿色消费观，响应国家可持续发展政策，改变以往传统的消费模式，号召合理 的消费方式，也就是说消费要在满足自身需求的同时，兼顾环境效益和社会效益， 不危害子孙后代的利益。这就要求整体消费者的道德观和自身修养、素质都能达到 一个新的高度。同时，绿色消费是由绿色需求引发的，各企业为了满足广大消费者 的绿色需求，必将会转变生产模式、改变产品，以更好的满足消费者需求，从而实 现企业的经济效益。它包括三层含义：首先，在市场中有两种或两种以上效用相同 或类似的产品时，呼吁大家选择最环保的产品，提倡低碳生活；其次，要求大家在 日常生活中，注意垃圾的分类回收，降低对环境的危害；最后，培养消费者的绿色 消费意识，通过宣传和传授知识，使消费者认识到，高品质的生活不是奢侈浪费， 而是达到需求的满足与资源、环境、社会的和谐统一。 3 1 2 住宅的绿色需求 在我国，住宅产业是支柱型产业。中国近年来平均年开发量3 亿平方米，堪称 世界第一，人均g d p 8 0 0 多美元，意味着中国住宅消费已经进入关键时期，住宅投 资快速增长。当今社会，越来越多的人认识到，住宅并不仅仅只是能遮风避雨的居 所，人们更崇尚住宅所能带来的绿色、舒适、健康的居住生活，同时，环境问题引 起了消费者的关注，越来越多的消费者愿意为绿化环保事业贡献自己的力量，对于 住宅的选择，也开始考虑到居住满足感与自然生态环境和社会的和谐统一。 下面根据马斯洛理论从深层次上来分析人类对绿色住宅的需要。马斯洛理论从 层次上划分了五类需求，即“生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求、和自我 实现需求 ，按照层次深度，分别由低到高排列。下图3 1 展示了这五种层次的需求： 图3 1 马斯洛需求层次模型图 其中，住宅方面的绿色需要具体是这样分布的： 1 0 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s ( 1 ) 生理需要。人们的生理需要分为很多种，具体体现在住的方面是，住户 对于舒适的居住环境的追求，比如，小区的洁净水环境、新鲜的空气环境、充分的 绿化氛围等。 ( 2 ) 安全需要。人们的安全需要也有很多种，比如人身安全、财产安全、劳 动安全、居住安全等等。在居住安全上，人们对于小区有这样的要求：空气、水土、 建筑材料等等没有辐射和污染，不会对人体造成损害。 ( 3 ) 从深层此来看，住宅的绿色需要则主要体现在人们对更高质量生活的向 往。正如马斯洛所说：“如果一项行动直接影响到基本需要的满足，这个行动就有 心理上的重要性”。7 因此可以说对绿色住宅的需要并不仅仅只是物质上的需要，更 是一种精神上的需要，如果居住环境不能满足这种精神需要，则人们在居住环境中 不能享受到身心愉悦，从而造成精神损失。 需要是希望对某类产品拥有满足感，欲望是对某个产品具体的需要，需求是在 欲望的基础上，有足够的支付能力购买愿望。当有需要，并且有充分的支付能力时， 欲望就转变为需求。如下图3 2 所示： 具体化 需要啼 欲望_ 需求 图3 2 需要欲望需求转换模型 通过以上分析，我们可以认识到，人们对于绿色住宅的需求，来源于其对绿色 住宅的需要，当消费者对于绿色住宅产品有需要，并且有购买的意愿、以及有充分 的支付能力时，其对于绿色住宅便有需求了，同时，房地产开发企业对于绿色住宅 的开发程度和开发量、绿色住宅的价格，也在很大程度上制约着绿色住宅的需求。 7 胡娅梅，中国的绿色营销现状分析叨。经济体制改革，2 0 0 1 年2 月 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 3 2 我国绿色住宅的市场需求和供给分析 3 2 1 绿色住宅的需求主体 绿色住宅的消费者虽然从整体上都体现为绿色住宅的购买者，但他们的绿色消 费意识的程度和消费行为却有着很大的区别。按照绿色程度的不同，下面将绿色住 宅消费者分为三类： ( 1 ) “浅 绿色住宅消费者。此类消费者只有模糊的绿色意识，并没有形成 绿色消费的观念，他们只是意识到环保是必须的，但是并没有将绿色消费具体化到 对绿色住宅的选择中，他们之所以购买绿色住宅，可能只是随着大流，或者是有充 足的金钱，认为拥有了高档住宅就拥有了高人一等的生活。 ( 2 ) “中”绿色住宅消费者。这类消费者具有一定的环保意识，同时也形成 了基本的绿色消费方式，但对绿色住宅的认识还是比较片面的。他们可能仅仅是认 识到绿色住宅就是利用了高新技术和材料所建造的房屋，选择绿色住宅只是顺应可 持续发展的趋势。 ( 3 ) “深 绿色住宅消费者。此类消费者已经形成了绿色消费习惯，绿色消 费已经成为他们生活中的重要部分，表现为在日常生活摒弃了不良的传统消费观， 积极主动的进行绿色消费。他们深刻认识到了绿色住宅在节约资源能源，在创造良 好的社会环境方面的重大意义，他们选择绿色住宅完全是为了满足自身的绿色需 求。 从消费意识上来划分绿色住宅消费者，虽然比较模糊，但是也能区分出绿色住 宅消费由“浅 到“深 的不同。房地产开发商，要根据目