（行政管理专业论文）现阶段我国房地产市场管理研究.pdf

m a s t e r 雠 s t ii e 文s i 。 内容摘要 改革开放以来，随着经济的发展和改革的深化，我国房地产业己发生了 前所未有的变化，其显著特征便是住宅商品化的广度和深度，正在不断发展。 房地产业已成为我国国民经济建设中的重要行业，房地产市场已成为社会主义 市场体系的重要组成部分，住宅已由过去的福利产品变成现在的商品。作为商 品化的住宅该如何适应市场的需要，在稳步发展的基础上不断创新、在创新的 推动下求得更大的发展呢? 这既是国家宏观产业政策研究的重点、房地产开发 商关注的热点，同时也是广大消费者在选择住房时考虑的必备条件之一，更是 关系到国家长治久安及国民经济持续稳健发展的战略问题。要达此目的，既要 受国家宏观产业、行业政策的影响，同时又与金融、保险、证券等多个部门的 协调配合程度密切相关。因此也便成为购销双方当事人和社会各界共同关注的 焦点之所在。j 本人在关于现阶段我国房地产市场管理的研究中，着力从房地产 业的产生和发展入手，重点剖析了房地产业在国民经济发展中的地位和作用： 房地产市场管理中存在的主要问题；房地产业的市场管理方法及管理策略等问 题。 该论文共分为三个部分。第一部分，房地产管理理论概述。主要阐述了 房地产的内涵、产生及发展、房地产经济的行业归类、行业的特点及房地产业 在经济发展中的地位和作用、房地产业的融资分析等厂第二部分，我国房地产 市场管理中存在的主要问题。主要表现为相关的法律法规欠完善、政府管理体 制僵化、缺乏行业规范、社会各部门的协调配合不够、房地产市场体系不够完 善等0 第三部分，完善我国房地产市场管理的对策探讨。针对实际问题提出了 如何准确把握房地产业管理的特殊性及在国民经济中的特殊地位和作用；如何 m 砒a s t e 靴r s t 敞ii e s i 。 协调好房地产融资管理与金融支撑的关系：如何更好地转换政府职能、加大行 业规范的力度、如何积极主动的做好以人为本的房地产业的市场管理、拓展与 营销工作等具体对策。 本文的写作特色在于，紧密结合中国加入w t o 后房地产业发展的实际要 求，认真思考并深入研究了房地产业自身的特殊性，并以此为切入点和突破口， 全面深入地剖析了房地产市场管理的特色、对融资的饥渴和可供选择的融资渠 道及方式；大胆而又尝试性的提出了房地产融资机构、手段的改革思路、市场 营销组合策略的运用及房地产经营管理体系的构建和行业规范等现实中国社 会尚显薄弱的对策及主张。乙7 关键词：房地产房地产市场；市场管理。 硕士学位论文 m a s t e r st ii e s i s a b s t r a c t s i n c et h eb e g i n n i n go ft h ep o l i c yo f r e f o r m i n ga n do p e n i n gt ot h eo u t s i d e w o r l d ，w i t ht h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m ya n dd e e p e n i n go ft h er e f o r m ，g r e a t e s t c h a n g e s h a v et a k e n p l a c ei nc h i n a sr e a le s t a t e ，t h es t r i k i n gc h a r a c t e r i s t i co f w h i c h i st h a tt h ec o m m o d i t yr e s i d e n c ei sh a v i n gaw i d ea n d d e e p c o n t i n u o u sd e v e l o p m e n t r e a le s t a t eh a sp l a y e da ni m p o r t a n tr o l ei nt h ec o n s t r u c t i o no fn a t i o n a le c o n o m y , a n dr e a le s t a t em a r k e th a sb e c o m ea ni m p o r t a n tp a r ti nt h e s y s t e mo fs o c i a l i s t m a r k e t t h u sr e s i d e n c eh a sb e e nc h a n g e df r o mw e l f a r ep r o d u c ti n t oc o m m o d i t y h o wd o e sc o m m o d i t yr e s i d e n c es a t i s f yt h em a r k e tn e e d s ? h o wd ow ec o n s t a n t l y b r i n gf o r t hn e wi d e a so nt h eb a s eo fs t e a d yd e v e l o p m e n ta n dt h e ng e taf u r t h e r d e v e l o p m e n ti nr e a le s t a t e ? b o t ho ft h eq u e s t i o n sa b o v ea r ek e y - p o i n t so fe s t a t e m a c r o p o l i c yi nc h i n a a n d h o t - p o i n t st h a tr e a le s t a t em e r c h a n t sa r ep a y i n ga t t e n t i o n t o ，a n da l s o t h ee s s e n t i a lc o n d i t i o n st h a tc o n s u m e r sm u s tt h i n ko f , a n da l s o s t r a t e g i e so fc o n s t a n ta n ds t e a d yd e v e l o p m e n to f n a t i o n a le c o n o m y t h ec o n t i n u o u s a n d s t e a d yd e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t eh a sac l o s e r e l a t i o n s h i p w i t hm a c r o e s t a t e - p o l i c yi nc h i n aa n dw i t hf i n a n c e ，i n s u r a n c e ，s e c u r i t i e s t h u si t i st h ef o c a l p o i n to ft h em e r c h a n t sa n dc o n s u m e r si nr e a le s t a t ea n da l lc i r c l e si ns o c i e t y i n r e s e a r c ho f r e a le s t a t em a r k e tm a n a g e m e n ti np r e s e n tc h i n a ，t h ew r i t e rk e e p st ot h e p o i n tb yd e s c r i b i n gt h ee m e r g e n c ea n dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ea n da n a l y z e s d e e p l yt h ep o s i t i o na n df u n c t i o n o fr e a le s t a t ei nt h e d e v e l o p m e n to fn a t i o n a l e c o n o m y ，m a j o rp r o b l e m si n r e a le s t a t em a r k e tm a n a g e m e n t ，a n ds t r a t e g i e sa n d m e a s u r e si nr e a le s t a t em a r k e t m a n a g e m e n t t h et h e s i sc o n t a i n st h r e ep a r t s t h ef i r s t p a r t ，o u t l i n eo fr e a le s t a t et h e o r y , m a i n l y d i s c u s s e st h e d e f i n i t i o n ，e m e r g e n c e ，d e v e l o p m e n t ，c l a s s i f i c a t i o n ， c h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ea n di t sp o s i t i o na n df u n c t i o ni ne c o n o m y d e v e l o p m e n t ， 硕士学位论文 m a sf e r st i i e s i s a n df i n a n c ea n a l y s i si nr e a le s t a t e t h es e c o n dp a r te x p o u n d sm a j o rp r o b l e m si n c h i n a sr e a le s t a t em a r k e tm a n a g e m e n t ，w h i c ha r et h a ti n t e r r e l a t e dl a w sa n d r e g u l a t i o n s a r en o t p e r f e c t ，a n dt h a ta d m i n i s t r a t i o ns y s t e m si nr e a le s t a t ea r eo s s i f i e d ， a n dt h a ts o m ea d m i n i s t r a t i o nd e p a r t m e n t sa r en o tw e l lc o o p e r a t e d ，a n dt h a tr e a l e s t a t em a r k e ts y s t e mi sn o tm a t u r e t h et l i i r dp a r ti so n p e r f e c t i n gr e a le s t a t em a r k e t m a n a g e m e n ti nc h i n a , i nw h i c ht h ea u t h o re x p o u n d sh o w t o g r a s pt h es p e c i f i c c h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t em a r k e tm a n a g e m e n ta n di t s s p e c i a lp o s i t i o n a n d f u n c t i o ni nn a t i o n a le c o n o m y , h o wt ow e l lc o o p e r a t et h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n f i n a n c i n gm a n a g e m e n t a n df i n a n c e s u p p o r t i nr e a l e s t a t e ，h o w t ot r a n s f o r m a d m i n i s t r a t i o nf u n c t i o na n dt oe n f o r c ee s t a t em a n a g e m e n t ，a n dh o wt o a c t i v e l y m a n a g e r e a le s t a t em a r k e ta n d d e v e l o p h u m a n i s m m a r k e t i n gp r o m o t i o n t h ef e a t u r eo ft h et h e s i si st h a tt h ea u t h o rd o e sad e e pt h o u g h ta n ds t u d yi n s p e c i f i cc h a r a c t e r i s t i c so f r e a le s t a t e ，c o m b i n e dw i t ht h ea c t u a ln e e do fr e a le s t a t e a f t e rc h i n a sj o i n i n gi nw t o o nt h eb a s eo f t h ea b o v e ，t h ea u t h o ra l s od o e sad e e p a n da l l - r o u n da n a l y s i so fs p e c i f i cc h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t em a n a g e m e n t ，t h e t h i r s tf o rf i n a n c i n ga n di t sw a y sa n dm e a s u r e sf o rc h o i c e ，a n db a l d l yp u t sf o r w a r d t h er e f o r m i n gr o u t eo ff i n a n c i n go r g a n i z a t i o na n dm e a s u r e si nr e a le s t a t e ，t h e s t r a t e g yo fm a r k e t i n gm i x ，t h ef o u n d a t i o no f r e a le s t a t em a n a g e m e n ts y s t e ma n d p e r f e c t i o no fr e g u l a t i o n si nr e a le s t a t e ，a l l o fw h i c ha p p e a rw e a ki nc h i n a sr e a l e s t a t em a r k e ta tp r e s e n t k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；r e a le s t a t em a r k e t ；m a r k e tm a n a g e m e n t 硕士学位论文 m a s t e r st i i e s i s 引言 加入w t o 是我国房地产业融入世界经济主流的最有效途径。加入w t o 有利 于推进经济体制改革，改变房地产企业经营机制，造就高素质的开发商队伍。 入世后，全方位的资源优化配置、外部环境的改善、先进技术的运用、比较优 势的发挥以及经营效率的提高都会进一步加快中国经济的开发步伐，使中国市 场具有更大的发展空间，可以进一步推进中国房地产业乃至中国经济的全面发 展。与此同时，外资金融机构的介入，将为房地产业注入新的巨额资金，必将 进一步激活房地产市场，盘活房地产产品。经过数十年的风风雨雨，中国的房 地产业即将迎来道道美丽的“彩虹”。与此同时，加入w t o 后，我国房地产业 本身的劣势也会进一步明显。如中国的房地产相对比较弱小；房地产业的经营 机制相对落后；金融不配套导致企业财务费用、银行利息等成倍增加，在与配 套而来的外资较量时，势必会加剧这一竞争，其结果将是中小房地产企业将被 淘汰出局，外资企业有可能占领甚至垄断大部分房地产市场。这说明中国的房 地产业虽然“曙光”在前面招手，但同时也将面临着前所未有的考验和挑战， “适者生存”将是房地产业永恒不变的定律，中国的房地产业将“不进则退”。 一、房地产管理理论概述 房地产业从字面上理解，应由两部分构成：一部分是指房产；另一部分是 指地产。在港澳地区，人们习惯于把房地产业称之为“物业”或者称之为“她 产业”，在日本人们习惯于把房地产业表述为“不动产业”。 ( 一) 房地产业的产生和发展 我国房地产业是随着资本主义的发展在1 9 世纪末2 0 世纪初开始兴起的， 早在解放前就一直作为一个独立的行业存在着。新中国成立前上海房地产业的 兴衰史，堪称中国房地产业历史的缩影，因为上海是开埠最早的城市，随着世 界资本主义的侵入，上海也是最早形成旧中国贸易中心的城市，租界的建立， m 射a s i e 靴r s t 黻i i e s i 。 人口的增加，工商业的发展，房地产业也逐渐形成和发展。到了1 9 世纪末2 0 世纪初，房地产业逐步走向专业化，成为一个十分活跃的行业。专业性的外商 房地产公司相继出现，其中最大的要数1 8 8 8 年开设的英商业房地产公司。此 外，大规模从事房地产业的还有新老沙逊、怡和、兆丰、公平、大平、通和富 士德等洋行，以教会名义出面的法国天主教会，实际上也是大房地产商。他们 大量占用土地，建造房屋，或出租或出售房地产，以谋取巨大的超额利润。这 些房地产商认为“适合中国住户的产业，必然成为最赚钱的事业”，这也是他 们大力投资房地产业的原因。1 8 9 6 年后房地产规模进一步扩大，许多“洋行” 开始经营房地产，并逐渐成为大房地产商，这些房地产商无论从占地面积还是 从建造房屋的数量看，均比前期要大的多，获取的超额利润也远比前期的同行 要高得多。1 9 2 0 年外国资本更是倾全力于房地产业，随着资本的集中和积聚， 开始走向垄断。房地产业和金融业相结合，在整个经济发展中显示出十分重要 的地位和作用。 我国早期的房地产，是以私人经营的方式出现的，截止中华人民共和国成 立前夕，上海拥有房她产面积在1 0 0 0 平方米以上的房地产大业主约有3 0 0 0 多 户，将近6 万栋的房屋，面积约有1 0 0 0 多万平方米，若加上1 0 0 0 平方米以下 的房地产小业主的房屋，那末私营房地产便形成了一定的规模。早期的房地产 大业主一般都是从地主、官僚、买办或商人等转化过来的，他们依靠房租或地 租收入，过着寄生的生活。1 8 7 0 年以后，一般房地产大业主都依附外国房地产 商的势力，大量从事房地产买卖。民国时期，“四大家族”之一的孔祥熙是当 时房地产大业主的主要代表。第一次世界大战后，专业性的华资房地产公司开 始出现，1 9 2 l 一1 9 2 7 年间，华商房地产公司有近1 0 家，以“丰盛实业公司” “捷发地产公司”“锦兴营业公司”“亨利地产公司”较为兴盛有名。1 9 2 7 1 9 3 1 年。华资房地产公司增加到2 0 多家，金融业开始投资房地产，因此使华 资房地产业步入“黄金时代”，房地产获利之多是其他行业所无法企及的。1 9 3 2 2 m a s e r 鼢s t i i e 文s 。 年，“、- - j k ”松沪事变，使中外房地产业走向萧条、破产、倒闭的时期。 直至1 9 3 7 年抗战开始，上海形成“孤岛”，人口激增，房地产业也随之崛起。 至于抗战期间的房地产业，不但未因战争的爆发而萎缩，反而在原来基础上又 增加了1 2 家之多。竞争，使华资房地产业优者胜，劣者汰，加之国民党以没 收敌伪产为借口，“劫收”抗战胜利前的房地产公司等诸多原因，到1 9 4 9 年全 国解放时，据统计，拥有自产的华资房地产公司共有4 9 家，其中有解放前的6 家，抗战期间的3 1 家和抗战胜利后的1 2 家。除了房地产大业主和专业性的房 地产公司外，还有大量的兼营房地产业务及为房地产业主服务的房地产经租 处，他们对整个房地产行业的发展，无疑起着积极的推动作用。 新中国成立后，由于我国在住房问题上，采取了低租金制和分配制的福利 政策，非居住用房采取不提折旧的情况下，使房地产业日渐萎缩，1 9 5 6 年，随 着我国私有房地产业的社会主义改造的完成和城市土地宣布国有化，加之受产 品经济指导思想的影响，房地产业作为一个行业开始走向衰败。近年来，随着 改革开放和社会主义商品经济的发展，房地产业又开始由原来的“封闭型”、 “管理型”事业单位向“经营型”、“开放型”企业转变。尤其是近几年来，房 地产业迅速发展起来。到9 0 年代末，全国经营房地产的企业已达数千家，全 国大多数城市都已建立了房地产交易市场和交易机制。 ( 二) 房地产行业的产业归类 自英国经济学家柯克拉克和新西兰奥塔哥大学的教授费西尔在本世纪中 叶提出第三产业，并明确地加以划分以来，这一分类在西欧、北美和日本等国 得到了广泛运用。后来，国际经济合作与发展组织把农业，其中包括制造业、 畜牧业、狩猎业、渔业和林业划为第一产业：工业，其中包括制造业、采掘业、 矿业、建筑业、煤气、电力和自来水等划为第二产业；服务业，其中包括运输 业、通讯业、仓储业、批发和零售贸易、金融业、房地产业、科学教育、新闻 广播、公共行政、国防及社会事务、娱乐和个人服务等划为第三产业。我国对 。斛, i a s i e 鞭k s t 黻i i e s i 。 于三产业的分类已有明确的划分。其办法和国际经济合作与发展组织的划分 基本相同。所不同的是把第三产业内部划分为流通部门和服务部门两大部分和 四个层次。流通部门包括第一层次即交通运输业、邮电通讯业、商业、饮食业、 物资供销业和仓储业。服务部门包括第二、三、四层次，第二层次为生产和生 活服务部f - j e p 金融业、保险业、地质普查业、房地产业和公用事业等；第三层 次为提高科学文化水平和居民素质服务部门即教育、文化、广播电视、科研、 卫生、体育、社会福利等：第四层次为社会公共需要服务部门即国家机关、党 政机关、社会团体、军队和警察等。 由此可见，房地产业是从事房地产开发、经营( 买卖、租赁、信托、典押 等) 管理以及房屋维修、装饰等经济实体所组成的行业。是具有生产、经营和 服务功能的独立行业。这个行业包括房地产生产和流通领域的各种经济组织， 它们之间相互联系、相互依存，形成一个有机的整体。随着房地产业的发展， 社会服务范围的日益扩大和社会服务功能的不断加强，房地产业更具有第三产 业的特征。 ( 三) 房地产业的特点 房地产业是商品经济发展的产物，随着商品经济的发展，房地产业正在不 断发展与壮大。伴随房地产业的发展，逐步形成了个不同于建筑业的独立 的产业。联合国把经济行业分为十类圆，建筑业列为第五类，而将房地产业和 经营业列为第八类。我国有关部门把我国经济分为十三门类，建筑业列为第四 类，房地产业列为第七类。由此可见，不论是国内还是国外，房地产业都是不 同于建筑业的独立行业。房地产业不仅是经营土地与建筑产品，同时还是从事 土地的开发和房屋建设，具有生产、经营、服务的三重性质，介乎于二三产业 之间的以第三产业为主的独立的产业部门。房地产业正逐步纳入国民经济平衡 。1 9 8 5 年国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告 o 联合国田际标准行业分类) 4 斛m a s l l 鞭! r s t 敞t i e s i ， 体系、国民生产总值统计体系和国民经济机制中，并日益发挥其在国民经济建 设中应有的作用。 房地产业同其他产业相比，有如下特点： l 、物质形态的不动性 物质形态的不动性，亦即房地产具有不可搬动性或不可移动性。这种空间 上产品的不可移动性使得房地产商要在相当的长期限内承担风险，而这种风险 的特征又进一步加剧了房地产市场的不确定性。 2 、房产、地产交易的不可分割性 通常情况下，地随房走，房因地存，房与地二者浑然一体。在市场交易中， 一般是进行单一的土地交易，此过程一旦完成。并在土地上建造起房屋，这块 土地便失去了独立性。当然，如果有政策限制，也可以进行单独的房屋交易。 3 、不同区域房地产价格的差异性 我国地域辽阔，南方与北方，沿海与内地，城市和乡村，特大城市和一般 城市，同一城市的不同街区，其房地产价格在市场上通常表现为同量同质不同 价。即使是在同一街区的不同企业单位的房地产价格也有着相当悬殊的级差变 化。房地产价格的“五花八门”在客观上为炒楼风奠定了基础，甚至可以说， 炒楼风的存在有其必然性，尽管不具备合法性。 4 、经济发展的支柱性 在西方发达国家，房地产业被认为是三大支柱产业之一。房地产业虽然在 我国尚属新兴产业，但它对整个经济的发展却起着调节经济的“寒暑表”的作 用，从属于社会经济发展战略的重要内容之一。 5 、房地产业经济效益的可靠性 据联合国有关机构对4 5 个国家和地区的调查，住宅的投入产出比是1 ： 1 6 4 ，产出远远高于投入。房地产业的风险小，获利大，作为国民财富的重要 来源，已被世人所共识。但经营房地产的投资大，建设周期长。从投资到房屋 一m a s t e r s t li e s i ， 建成快则数月，幔则数年：所占投资少则几十万，多则几千万元。可靠的效益 是通过可观的投资和较长的时间获取的。 6 、土地的批租权完全由代表国家的政府机构控制 所谓批租，一般是指按市场价格向承租人转让一定期限的土地使用权，而 不是出售土地所有权。我国的土的所有权完全属于国家。所以，只有政府才能 进行土地所有权的有偿划拨。 7 、未来趋势的城市化 房地产业深受人口城市化的程度影响，随着市场经济的发展，城市人口的 不断增加，农村工业化的进程加快，大城市及其卫星城的住宅需求会不断增大， 房地产住宅业的城市化特点会日益显露出来。 ( 四) 房地产业对经济发展的作用 1 、发展房地产业是加快发展第三产业的重要内容 改革开放二十多年来，虽然第三产业在国民生产总值中所占比重已由7 8 年的2 4 7 上升至9 9 年的3 0 2 ，但这个水平甚至还不如1 9 8 4 年的全球发展 中国家3 7 的平均水平，印度的比重也达到4 7 。第三产业不发达，使得飞快 发展的工农业生产因缺少支撑系统和服务系统而受到极大的制约。房地产业既 包括地产的开发利用和经营，也包括房产开发利用和经营，城市中一切经济活 动的开展都离不开地产和房产的支撑。由此也可以说明房地产业是基础性产 业。撇开发展房地经济而奢谈什么商品经济或市场经济，既不现实也不符合经 济发展规律。 2 、发展房地产业是实现小康社会的重要保证 小康的概念就是以家庭为主体而言，现代的小康意味着达到了可以维持中 等生活水平的家庭经济状况。如果以国家为主体而言，现代的小康意味着达 到了世界中等国家的经济实力。小康概念的内涵和外延都十分丰富，因此要有 。最早源于札记l ，根据现代汉语词典 的解释 瓣m a s t e 牡r s t 敞ii e s 。 一整套综合指标体系才能反映现代小康社会的实质。联合国社会发展研究所 1 9 7 0 年对小康水平制定了一个指标体系，其中居住方面的小康标准为：居住密 度为每人1 1 5 间，住房独立使用方面为每户一住房单元。国家统计局有 关人员制定了我国小康社会的指标体系，其中在城市方面，住房标准为人均居 住面积为8 1 0 平方米，3 口之家两居室，住房成套率( 即有独用上下水、 厨房、厕所等设施占全部住房的百分比) 为6 0 。特别值得注意的是，在城市 小康指标体系中，仅住房指标的所占比重就达1 2 ，仅次于人均国民生产总值 指标。在农村的小康指标体系中，农民居住条件将逐步改观，钢木结构住房面 积要达到8 0 以上。由此可见，只有大力发展房地产业，实现小康才有保证， 才有意义。不然安居乐业的意境只能是可望而不可及的。 3 、发展房地产业是搞好资源利用的重要前提 在人们的传统理念中，一谈到提高资源利用率时。就会直接想到煤炭、钢 铁以及石油等，却恰恰忘掉了土地。马克思曾经用威廉配弟的话说：“劳动 是财富之父，土地是财富之母。”可见，如果不把房地产这一资源利用好，那 么劳动会成为无效劳动，或者低效劳动。在我国，经过十几年的实践，人们已 冲破了陈旧理念的束缚，大胆开展了土地使用制度和城镇住房制度的改革，实 行了土地的有偿有期使用和房屋商品化，这样不仅促进了土地资源的节约和合 理使用，而且使国家从土地资源和房产资源的流通中获得了经济效益。 ( 五) 房地产业的融资分析 在现代市场经济条件下，一个行业要获得发展，一个企业要取得成功， 仅靠有限的“自有资金”是远远不够的，即使是“洛克非勒”和“三菱”等有 实力的财团也不例外，“用较少的资金办更多的事”是当代企业追求的一个重 要目标。而要实现这一目标，要做到这一点，一是要靠企业自身运转的效益， 二是靠企业家在自己的实践活动中，充分施展向社会广泛集资的本领，在企业 和社会之间开拓一条畅通资金的“活泉”。这就是在企业家眼中，房地产融资 7 硕士学位论文 m a sr e r si 、l l e s i s 的内涵。当然从社会意义上讲，房地产融资的内涵还应该更为广泛。一个完善 的、功能良好的融资体系的建立，不仅仅取决于各个企业家的主观愿望，从社 会的观点来看，它更重要的是取决于社会的经济制度和政府的融资政策、产业 政策等。 所谓“融资”，是指各种资金的社会性融通，是为了保证整个房地产业经 济活动的顺利进行而发生的融通资金的活动。包括房地产开发经营资金的融通 和房地产消费资金的融通两个方面。与其他融资活动一样房地产融资同样也包 括筹集资金和供应资金两个基本环节。无论是对房地产行业、企业还是对社会 而言，筹集资金均是供应资金必不可少的前提条件，没有资金的筹集，资金的 供应就只能是无源之水、无本之木。“融通”不仅发生在在一国范围之内社会 各行各业不同的生产、经营者之间，国家和集体之间、个人和个人之间；同时 还发生在国与国之间的经济交往之中。融资活动，就其形式而言属一种资金的 借贷行为，是价值运动的特殊形式。融资过程就是社会资金再分配的过程。其 目的是通过这种资金的社会性再分配，使得整个社会的生产、交换、分配和消 费结构不断得到适当的调整，从而使整个国民经济获得整体上的均衡、协调发 展以及资源分配的合理性。房地产业融资是当代许多国家和地区整个社会融资 系统中的一个基本的构成部分。 国内外大量的研究资料和实践经验表明：广泛而活跃的房地产融资活动， 是社会房地产业立业的根本，兴业的关键。房地产业融资活动的深度和广度， 直接制约着房地产业发展的的规模和速度，以及社会对房地产消费的满足程 度：同时它也是反映房地产商品化进程的镜予和尺度。当然，由于世界各国和 不同地区的经济发展水平、工资水平、物价体系、金融体制、人口多少等方面 都存在着较大的差异，所有这一切因素造成了它们在房地产融资模式选择和实 践的不同特色。事实上世界上并不存在个整齐划一的、固定不变的房地产融 资模式，一切依具体时间、地点和条件为转移。即使在同一个国家和地区，由 8 m a s t e r 雠 s t ii e 文s i 。 于社会各个发展阶段上的情况在不断变化，房地产融资模式也会出现新的修正 和选择。 房地产融资对世界上许多发达国家而言已经是习以为常、每天均在实践着 的事情，但对我国房地产业来讲，仍旧是一个新的课题、新的观念和刚刚才开 始的实践，从社会经济规律性上加以分析，需要说明的是房地产融资有其客观 必然性。 l 、房地产业的融资是房地产商品化的内在要求 房地产商品化是和房地产开发、经营单位实行企业化有机地连在一起的。 也就是说，房地产要商品化，房地产的开发经营单位就必须成为一个企业，并 实行企业化经营；“企业化”是“商品化”的必备前提之一。和其他行业的企 业一样，房地产企业和房地产商作为一个社会经济的细胞，应具有自我运转、 自我扩展的能力。而不可能象以往那样，躺在国家身上，靠国家财政输血过日 子，而要依靠自身的肌体活力在商品经济的社会中求得生存和发展。房地产业 资金的获得，从以往单纯依靠国家财政拨款转向社会性的融资，这绝不仅仅是 一个资金渠道的“转换”和减轻国家财政负担的问题，其现实意义还在于它有 利于促进和加强房地产业企业和其他企业之间的横向经济联合，自觉地加强经 济核算，提高资金的使用效益。 房地产业融资的实际需要，还在于社会和个人对房地产商品的需求。从经 济学意义上讲，人们对商品的需求并不等于人们的需求“欲望”，丽是一种现 实的需求，这种需求必须是“有效”的，也就是说是有支付能力的需求。比如 说，某人租一套住宅，该人就要付出与这套住宅等价的商品租金，假如是他购 买的，那就要付出一笔“等价”的商品房价。而对于巨额价值量的房地产商品， 个人或单位的支出能力往往是有限的，由此必然对房地产业的经济运行、对房 地产商品的价值实现构成严重威胁，为摆脱困境，房地产融资无疑是一个解决 问题的有效手段。这一点已为世界上许多国家，甚至是那些经济发达、社会购 9 m a s t e r 鼢s t i i e 文s i ， 买力水平很高的国家的实践所证明。我国尚属发展中国家，社会生产力和人们 的购买力水准都还很低下，在此情况下，建立一个强大的房地产融资系统，就 显得十分迫切。 2 、房地产融资是房地产经济特殊性的要求 房地产融资的迫切性是由房地产业的经济特殊性所决定的。在市场经济条 件下，虽然社会上各个经济单位都有融资的要求，但在融资的规模和迫切性方 面，其他各行各业都不及房地产业，这是由房地产经济本身所固有的特殊性所 决定的。首先，房地产开发建设的投资规模特别庞大，如果开发建设一个1 0 0 万平方米住宅面积的城市住宅区，按8 0 0 元平方米的成本造价计算，就需要 投资8 个亿。若加上巨额的地价支出，数额还将大大增加，如此大规模的投资， 是任何一个房地产企业本身所有的自有资金远远不堪负担的。随着住宅建设和 其他房地产开发建设规模的逐年扩大，征地费用( 地价) 的日益上涨，建筑材 料的大幅度提价和高层建筑的比例提高，房地产资金的短缺将显得越来越严 重。其次，房地产业的开发经营周期特别长，特别是在租赁形式下的房地产经 营条件下，该特点尤其明显。一个1 0 0 万平方米住宅面积规模的住宅区，从土 地开发到房屋建造竣工，没有3 5 年甚至1 0 年的时间一般是建不起来的。由 于低下的购买力制约，这些房屋中只有一小部分可以直接销售出去，一次性收 回投资，大部分都要采取租赁的方式经营，要几十年后才能将资金收回：而且 在长期的租赁经营中，还要追加一笔与房屋原值几乎相等的房屋维修管理资 金。由此看来，房地产开发经营资金周转速度比社会其他任何行业要慢得多。 因此也就决定了房地产业融资对于房地产业的生存和发展具有特殊重要的意 义和紧迫性。再次，房地产商品的价值特别大，其价格远远高于其他商品，由 此会给房地产销售带来严重的困难。排除困难的办法只能是房地产融资。房地 产融资是保证房地产流通过程顺利进行，保证房地产商品价值和使用价值得以 顺利实现的基本经济前提。 l o m a s i e r 鼢s f l i e 文s i 。 3 、房地产融资是振兴和发展房地产经济的重要保证 资金是商品经济运动的血液。房地产业要振兴、要发展，除了要有国家制 定的鼓励支持的产业政策和其他外部社会条件的配合外，在很大程度上取决于 房地产业可获得资金的多少。据国家统计局统计，从1 9 8 5 年到2 0 0 0 年，我国 城市居民要达到人均8 平方米左右的小康居住水平，尚需新建住宅2 5 亿多平 方米，需投资6 0 0 0 亿元，平均每年需投资4 0 0 多亿元，如果考虑到物价、工 资和土地价格上升等因素，投资额还要大大超过这个数目。按上述数据测算， 我国每年仅住宅开发建设资金一项。就有2 0 0 亿元左右的缺口，如果考虑到国 家财政的紧张状况和企业建房资金后劲不足的现实，情况就更令人担忧。当然 这一缺口最终还要靠房地产商品化的途径和社会生产力的进一步发展来弥补， 但在今后相当长的时期内，弥补这一缺口的主要办法还是要靠广泛的社会性的 房地产融资手段来解决。 二、我国房地产市场管理存在的主要问题 市场始于生产者与消费者分离，是社会分工的产物。房地产市场是中国 统一的市场体系的重要组成部分，也是中国房地产业发展的导向，在整个市场 体系中既涉及到市场细分、市场定位、市场营销策略的选择，同时也必须关注 房地产市场的管理工作。从现阶段我国房地产市场管理的发展现状看，加入w t o 后，我国房地产市场管理中的问题主要表现为： ( 一) 政府决策不当，执行政策乏力 政府作为住房制度改革的决策部门，在出台配套政策、制定发展规划、 协调部门关系，引导住房消费等方面，做了大量工作。但由于受整个经济环境 的影响，地方经济利益的驱动，在具体决策与实施中，受制因素多，工作开展 难以尽如人意。 1 、公有售房款管理不到位，资金流失严重。公有售房款，不仅相对集中， 而且数额较大，因此在管理上出现了财政、企业主管部门、政府资金管理中心 m a s t e r 雠 s t ii e 文s i 。 都想管，但都管不好的混乱状态。资金流失严重，有的被挤占挪用、有的被用 于补亏，有的在企业转制中面临被瓜分的危险。 2 、住房公积金使用不当，财力分散。按照国家规定，住房公积金主要用 于开办委托贷款业务，解决职工的购房资金困难，保证离退休职工用款的支付。 然而在实际使用中，各地区差异很大，一些地区甚至用了三分之一的资金购买 国债。 ( 二) 房地产法律欠完善、中介机构欠规范 近几年，房地产中介机构随着房地产业的蓬勃发展而遍地开花，加之有 关的法律法规不完善，中介市场管理出现混乱。中介机构多而正式注册的少， 且大部分规模小、技术落后，甚至无固定的办公地点，如不加规范，便无法适 应入世后参与国际竞争的需要。 ( 三) 金融不配套，不利于房地产金融服务的发展 我国大多数房地产金融部门均成立于9 0 年代初房地产投资过热时期， 因此，出台的房改金融政策，具有短期行为和严重的不配套。 1 、住房信贷限制过严，没有考虑借款人的实际承受能力。目前，金融 机构借款条款中，对户口、担保人及住房保证金存款等的要求，存在脱离市场 条件下人口流动规律、职工收入偏低的实际，造成住房信贷业务发展空间狭小。 2 、贷款期限短、品种单一，不适应住房贷款周期运动规律。在贷款品 种上现有的个人住房担保贷款及安居工程贷款远远不能满足广大地区、广大居 民的需要。 ( 四) 房地产保险业及房地产证券化落后 目前，我国的担保机构尚未与房地产金融相结合，抵押贷款二级市场尚 未建立，从而使得资金的安全性和流通性受到阻碍。 ( 五) 大量房地产企业经济效益滑坡，形成客观障碍 我国国民经济正处于结构调整时期，许多国有企业效益下滑，对房地产 m a s t e r 雠s t i i e 文s i 。 住宅业的发展产生了许多不利影响。 1 、住房公积金制度无法全面推行。参与职工人数少，缴纳金额低，发 展不平衡是目前推行住房公积金制度的突出问题。 2 、住房租金制度基本停留在原有水平上。公有住房的租金只有少数达 到双职工家庭年均工资收入的3 ，大部分住房仍在执行旧的租金标准。 3 、企业负债过高，自有资金不到位。大部分建筑开发商，在融资中均 采取自己凑一点、施工企业垫点、建筑材料赊一点、职工预先交点、再向 银行贷一点的做法，从而形成高负债经营。 4 、产销结合不紧密，闲置空房占压了大量资金。由于开发商对市场研 究不够，建房带有一定的盲目性，造成房屋闲置，资金资源严重浪费。 三、完善我国房地产市场管理的对策探讨 房地产业作为国民经济一个相对独立的行业，有其特殊的发展规律，研 究掌握并有效的运用这一规律对及时解决、纠正房地产业发展中出现的各种问 题，促进房地产业的健康发展有着极为重要的现实意义和深远的历史意义。从 目前看，我国商品住宅市场尚潜在有许多问题，有待尽快有效加以解决。如住 宅建设已持续多年保持在较高水平，进步扩大规模、增加投资有压力；住房 闲置率居高不下，消化困难；办公楼、写字楼、商业营业用房仍处于低迷状态、 销售不畅；集团购房消费使购买力提前释放，有效需求减少等。为了及时有效 的解决上述问题，特提出如下改革建议： ( 一) 完善房地产市场营销体系 市场营销体系的完善应重点考虑信息服务网络完善：市场交易体系的完 善；市场筹资、融资体系的完善以及房地产二、三级市场的完善等，争取营造 一个运作规范、功能完善的房地产市场营销体系。 1 、房地产市场体系的类型及特点 房地产市场( 又称不动产市场) ，可从狭义和广义两个角度来理解。从狭 硕士学位论文 b l a sf e r s 1 i f e s i s 义上讲，房地产市场是房地产交换的场所；从广义上讲，房地产市场是房地产 交换关系即房地产全部流通过程的总和。 ( 1 ) 房地产市场体系的类型 现阶段，我国房地产市场的类型根据其组成可以分为房产市场、地产市场、 房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产技术信息市场五种类型。房产市场 是指通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，具体包括房屋的 买卖市场和租赁市场：地产市场包括地产一级市场( 城市土地出让市场) 和地 产二级市场( 城市地产转让市场) 两种形式；房地产金融市场是指通过房地产 专业银行或银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股票、期票和债券以及开展 住房储蓄业务，或运用按揭和期货预售等方式为房地产买卖和租赁活动融通资 金而形成的辅助性的金融市场；房地产劳务市场是指为房屋住户和用户提供房 屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设 备的维修、房屋的管理以及经纪人活动等综合服务的房地产辅助市场；房地产 技术信息市场是指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有 关资料等形成的供需市场。 上述各种主体市场和辅助性市场是相互联系、不可分割的，各类市场相互 关联共同构成房地产经济运行中统一的有机整体。 ( 2 ) 房地产市场体系的特点 由于房地产同其他物质形态的生产资料和消费资料相比，有着明显的固