（区域经济学专业论文）关于发展我国住房抵押贷款的探讨.pdf

中文摘要 为推进住房制度改革，培育住宅建设成为新的经济增长点，一个至关 重要的方面就是使住宅消费成为居民的消费热点，使居民购房的潜在需求 转化为现实的购买力。由于住宅商品的特殊性，居民消费能力的提高离不 开住房金融业的支持，这就使得进一步完善我国的住房金融业特别是住房 抵押贷款业务具有了现实的紧迫性。) 本文第一部分对我国住房抵押贷款发展的背景、历史及现状作了简短 的回顾与概括；第二部分从制度和法律、住宅市场、居民、住房抵押贷款 机制以及银行这五个方面详细分析了当前我国住房抵押贷款发展滞缓的原 因；针对这些原因，第三部分提出了相应的对策与措施：第四部分借鉴国 际经验，结合我国当前实际，对住房抵押贷款进行了一系列方案设计。 关键词：住房抵押贷款 发展0 对策 7 乏予弛1 度 a b s t r a o t i no r d e rt op u s hf o r w a r dt h er e f o r mo fh o u s i n gs y s t e m a n dm a k e t h eh o u s i n gb u i i d i n gan e we c o n o m i ci n c r e a s i n gp o i n t av e r yi m p o r t a n t a s p e c t i st ot u r nt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o n i n t ot h et e a i d e n t s c o n s u m p t i v eh o ts p o t m a k et h er e s i d e n t s p o t e n t i a in e e d so fb u y i n g h o u s e s i n t o p r a c t i c a ip u r c h a s i n gp o w e r b e c a u s e o ft h es p e c i f i c c h a r a c t e r i s t i c s o f c o m m d i t yh o u s i n g r a is i n g t h er e s i d e n t s c o n s u m i n ga b i | j t yn e e d st h es u p p o r to fh o u s i n gf i n a n c e s o i ti sv e r y u r g e n tt op e r f e c to u rc o u n t r y sh o u s i n gf i n a n c e h o u s i n gi l l o r t g a g e i n p a r t i c u i a t ， i np a r tio ft h et h e s i s w er e v i e wa n ds u a l b r i z et h eb a c k g r o u n d his t o r ya n dp r e s e n tc o n ditio n so ft h ed e v eio p m e n to fo u rc o u n t r y s h o u s i n gm o r t g a g e i np a r th 。w ea n a l y s ei nd e t a ii t h ec a u s e st h a t h a m p e rt h ed e v e io p m e n to fo u rc o u n t r y sh o u si n gm o r t g a g et o d a y p a r t p u t sf o r w a r dc o r r e s p o n d i n g m e a s u r e sw h i c ha r ea i m a da tt h e p r o b i o s l s m o n t i o n e di np a r t i i i np a r t i v w ei e a r n f r o m i n t e r n a t i o n e i e x p e r i e n c eb a s e do n o u rc o u n t r y s c u r r e n tp r e s e n ts i t u a t i o n a n d d e s i g na s e r i e so fp i a f l so fh o u s i n gm o r t g a g e k e yw o r d s ：h o u si n gm o tt g s g e d e v e l o p c o u n t m e & s u r e s 关于发晨我国住房抵押贷款的探讨 住宅作为一种特殊商品，由于价值较大和生产周期较长等特点，其消费 往往难以通过“银货两讫”的普通方式实现，即使在经济发达、居民收入较 高的国家，一次性购房也非普通居民所能承受。凡是住宅问题解决比较好的 国家，无不借助住房抵押贷款来促进社会住宅的自有化。在我国，大力发展 住宅产业，实现住宅的商品化和社会化，让住宅的最终消费者居民以购 买主体的身份进入住宅市场，不仅是我国城镇住宅体制改革的重点，也是培 育国民经济新的经济增长点的首要任务，而这一切都离不开住房金融的扶 持。因此，发展住房抵押贷款的必要性也就应运而生。 当前，我国住房抵押贷款发展滞缓，其原因是多方面和多层次的。针对 这些原因，找出一套行之有效的对策和措施，推动住房抵押贷款业务的全面 展开，对启动住房市场，提高居民的居住水平，扩大商品房销售，促进住房 建设资金的良性循环，发展住宅产业、金融业，乃至推动整个国民经济的增 长，均有不可估量的作用。 还需指明的是，本文所研究的住房抵押贷款，特指个人住房抵押贷款。 一、住房抵押贷款发展的背景、历史与现状 长期以来，我国城镇居民一直实行住房的实物福利分配制度，在这种分 配体制下，住房的商品属性完全被抹杀，而仅仅是作为一项福利产品分配给 居民个人，因而居民在住房消费中不会产生对外源融资选择的要求。8 0 年 代初，我国开始实行城镇住房体制改革，其目标就是要实现住房实物福利分 配向货币分配的转轨，使住房成为真正意义上的商品。在新的住房分配体制 下，居民的住房消费选择须通过市场交换来实现，从而消费真正受到居民收 入的硬预算约束，人们的收入与支出在时间上不一致，就产生了对住宅消费 的外源融资的要求。因此，住房抵押贷款我国住房体制改革的产物就应 运而生。 1 9 7 8 年以后，随着中国市场化改革的全面展开，尤其是投资体制改革和 房地产业的复苏，一些金融机构开始对商品住宅的开发提供流动资金贷款。 自1 9 8 2 年始，很多金融机构开办了住宅储蓄业务，房地产开发机构尝试同 金融机构进行项目合作。1 9 8 7 年，随着住房制度改革的试点在全国推开， 住房融资有了进一步的发展。引人注目的是，山东烟台和安徽蚌埠分别在 1 9 8 7 年1 2 月和1 9 8 8 年5 月成立了住房储蓄银行。继之，中国建设银行于 1 9 8 9 年颁布了住宅储蓄和住宅借款办法，率先在全国开办了个人住房抵 押贷款业务。中国工商银行也于1 9 9 5 年初正式颁布了个人住房担保贷款 办法在全行系统全面推出个人住房抵押贷款业务。1 9 9 7 年4 月，中国人 民银行以“特急件”的方式将个人住房担保贷款管理试行办法发往全国 各家商业银行，1 9 9 8 年又进行了重新修订，政策措施更加诱人，个人住房 担保贷款管理试行办法的颁布，为规范发展住房抵押贷款业务奠定了良好的 基础。 回顾我国个人住房抵押贷款十多年来的发展历程，成绩是显著的，尤其 是近几年，个人住房抵押贷款业务量呈稳定增长趋势，基本上每年增幅都在 1 0 0 以上。其发展阶段也从最初的贷款额度小，期限短，对象范围狭窄的 单品种限制性发展阶段逐步向贷款额度不断扩大，期限不断变长，对象范围 不断扩大的混合品种全方位发展阶段过渡。但从总体发展来看，我国住房消 费信贷的发展相当缓慢，我国自8 0 年代末住房抵押贷款业务推出以来，截 止1 9 9 8 年3 月底，国有商业银行住房贷款余额已达2 6 4 0 亿元，这一数字加 上1 9 9 8 年计划增加的1 0 0 0 亿元和全国住房公积金的8 0 0 亿元，住房信贷已 占用和可用资金也仅接近4 5 0 0 亿元，其所占国家银行总的信贷规模还不到 7 。与之相比，住房金融比较发达的英、美、加拿大、香港等国家和地区， 个人住房贷款是商业银行的主要业务品种占贷款总额的2 0 4 0 。同时 国有商业银行的住房贷款大部分投向住房的开发建设，真正用于个人住房抵 押贷款的比例是相当低的。以在住房抵押贷款市场占主导地位的建设银行为 例，1 9 9 8 年上半年发放房地产贷款总额为4 0 6 亿元，其中个人住房抵押贷 款仅5 4 8 亿元，占房地产贷款额的1 3 5 ，而一般住房问题解决得比较好的 夏志琼：个人住房信贷：想说爱你不容易，中国房地信息) ，j 9 9 9 年第1 期 。陈艳：发展个人住房抵押贷款的几点思考 。南方房地产l ，l 鲫9 年第9 期 2 发达国家，其个人住房抵押贷款占房地产贷款总额的6 0 左右。 而且，我国住房抵押贷款市场狭窄，市场结构过于简单、市场中主体积 极性不足、客体形式单一、金融工具缺乏创新、一级市场资产流动性差，缺 乏长期资金来源，二级市场则根本不存在。这些都说明我国的住房金融在启 动居民住房消费方面尚未能担起重任，住房的直接消费者仍然没有取得应有 的金融地位。住房抵押贷款与我国金融改革中的股票市场等资本市场的发展 比较起来是沉闷的。 二、我国住房抵押贷款发展滞缓的原因分析 我国住房抵押贷款发展滞缓，其原因是多方面和多层次的，下面对其进 行具体分析。 ( 一) 、制度、法律环境不完善 我国住房制度的改革始于8 0 年代，但由于受经济状况的制约和住房制度 改革不到位，我国住房商品化的推行速度极为缓慢，住房分配的机制并没有 得到根本性的改变，住房的分配与消费没有建立在经济权利的交换之上，极 低的房租没有成为人们对住房需求的制约因素，城镇职工缺乏增加住房消费 的压力和动力，不可能通过市场实现个人住房消费的要求。而且，由于工资 制度改革进展缓慢，社会并没有从分配制度上鼓励广大居民个人购买住房， 人们一方面觉得完全货币工资更为符合市场分配行为，另一方面却不愿放弃 等待福利住房，否则对多年己付出的劳动有“被剥夺”感，福利住房的“断 奶”可谓之难，因为在实行完全性货币工资之前，人们有理由期望福利住房。 1 9 9 8 年国家决定取消住房实物福利分配制度，但有的地方和单位纷纷在最 后期限之前掏巨款搭乘末班车，新房仍进入旧的运作体制，1 9 9 8 年住宅市 场看好，相当大程度上是由于集团购买力的拉动。于是，城镇居民购房的愿 望继续受到分房意识及其确实可能性的制约，对买房仍持观望态度，在心理 上仍未消除对就业单位的依赖。 另一方面，我国目前的商品住房买卖价格明显高于社会保障性公有住房 的买卖价格，而由市场化买卖价格转换而来的市场化租赁价格又明显高于现 行的社会保障性租赁价格。通俗点说，从居住者的角度出发，在金融机构的 3 支持下，以现行价格买一套供一辈子居住的商品房并不是完全可望而不可及 的事情，但是，买商品房不如买公有住房合算，买公有住房不如租公有住房 合算。1 9 9 8 年我国城镇居民家庭平均每人全部年收入5 4 5 8 3 4 元，其中用于 居住的仅为4 0 8 3 9 元。，占全部年收入的7 5 不到，而且居住支出中还有水 电等其他非房租部分。可以说，低房租已经成为居民进入住宅市场的一个主 要障碍，它限制了居民进入住宅市场的积极性。尽可能地推迟购买商品住房 以便更多地享受低租金提供的各种租户权益是在原有的住房分配制度下培 养的人们的一种利益本能。从理论上讲，要促使人们更多地买房，合理的租 售比价关系即一系列的租金流量总值必须等于商品住房的价格是一个先决 条件。而且只有当对住房的消费采取了市场购买的形式时，住房抵押贷款市 场的产生才有了制度和经济前提。但中国现阶段的住房分配模式和低房租现 状并没有为居民进入商品住房市场提供良好的激励机制，这就是我国住房抵 押贷款需求处于弱势的制度根源。 从法制环境上看，尽管有商业银行法、贷款通则、担保法、保 险法、城市房地产管理法及个人住房担保贷款管理试行办法等法律、 法规出台，但整个金融立法构架还不完整，缺少统领性综合性的国家住房 法和住房抵押贷款法，住房公积金和有关住房金融组织方面的立法也 尤为欠缺。而且针对住房抵押贷款业务的有关法律规定不细，有关抵押和实 现抵押权的法律依据，担保及保险的法规，对住房所有者的法律保护等方面 都没有很明确的规定。1 9 9 4 年颁布的城市房地产管理法第一次制定了 有关房地产抵押条文，但有关住房估价抵押、拍卖等环节的具体法案还未形 成，缺乏可操作性的规章、制度，在法律执行上缺乏力度，使银行信贷资金 的安全缺乏法律的保障。这方面最典型的表现就是当债务人不履行债务时， 作为抵押权人的商业银行如何依法对居民生活必需品住宅进行处置? 协议难成，诉讼则要耗费大量人力、时间和金钱，商业银行常常落得赢了官 司输了钱。由于法制环境的不完善，政府的管理缺乏依据，金融市场的运行 缺乏规则，市场主体的行为缺乏约束，使个人住房抵押贷款在操作上有较强 的随意性，组织体系上缺乏统一性，在一定程度上扰乱了金融秩序，各方面 。资料来源：城镇居民家庭收支抽样调查( 1 9 9 8 ) ，中国统计年鉴1 9 9 9 ，中国统计出版社 1 9 9 9 年9 月 4 的利益难以得到法律的全面保护。 ( 二) 、住宅一、二级市场不健全。 目前住宅一级市场上的主要问题是商品住宅价格的形成机制不合理， 价格主要是由成本决定的，而在这庞杂的成本中，有许多是不合理进入的。 在我国商品房的价格构成中，税费多达几十种，占商品房价格的3 0 左右， 房地产企业的利率远高于国外利润水平。按国际经验，合理的住房价格与 家庭年收入之比应为3 ：1 到6 ：1 之间，而我国这一比例在一般城市为1 0 ： 1 以上，大城市甚至高达2 0 ：1 。这是在我国市场体系还没有完全建立起来 以及政府作用的调整还不彻底的情况下出现的一种特殊现象。一旦商品住宅 的价格真正由市场力量来决定的时候，我国商品住宅的价格可能会有一定程 度的下降，但住宅作为抵押品是基于对其未来价值的乐观预期之上的，否则， 房地产价格的跌落就降低了住宅抵押的效力，银行可能由此遭受借款者拖欠 违约的风险。例如，在日本就因为房地产价格的大幅跌落使得以房地产为担 保而发放抵押贷款的银行积累了大量的不良债权，引发了举世瞩目的“住专 问题”。因此，中国现阶段商品住宅的价格形成机制不合理，使得银行发放 住房抵押贷款就要更进一步地承担拖欠违约的风险。 1 9 9 8 年底，我国城镇居民人均居住面积达9 1 平方米左右。，基本上告 别住房短缺阶段，进入到数量需求与质量改善相结合的新时期。而对北京市 居民购房意愿的调查表明，在占被调查者总数7 0 5 的有购房愿望的家庭 中，期望户型和户型规模明显高于当前居住水平。这一数字反映了住宅市 场当前的需求特点，即在解决了基本住房面积的问题后，正开始进入“升级 换代”阶段。很显然，在居民住房消费支付能力尚处在较低水平的情况下， 通过卖掉旧有住房筹措其改善居住条件所必须的资金，就显得非常重要，而 这在很大程度上就依赖于是否存在一个高效、透明、完善的住宅二级市场。 长期以来，我国的住宅二级市场不发达，抑制了一级市场上有效需求的形成， 影响了一级市场住宅的销售，限制了住房抵押贷款业务的扩展，也使银行在 。本文中的住宅一级市场是指住宅的增量市场，住宅二级市场是指住宅的存量市场。 。谢杨飞、杨孜：调整消费要求培育住房个人消费者，房地产开发报，1 9 9 793 。刘志峰：兼顾效率与公平，稳步开放二级市场，中国房地产信息，1 9 9 9 年第8 期。 刘洪玉：启动住房二级市场的意义与对策，中国房地产信息1 9 9 8 年第1 0 期 5 处置抵押品时颇费周折，抵押权难以顺利实现。另外，由于廉租屋市场尚未 形成，使债务人无力还款时，银行的抵押权在现实中执行艰难。银行要处置 抵押物，住户往哪里搬? 难道被赶到街头去? 如果存在一个政府支撑的廉租 屋市场来进行安置，处置工作就可以顺利进行。从而避免银行出现“滥帐损 失”。 ( 三) 、居民的收入水平和消费观念限制 现代市场理论认为。有效需求是建立在有支付能力的需求欲望的基础之 上的。个人进入住房消费市场的最大的障碍越来越明显地表现为支付能力低 弱。住房抵押贷款是商品住宅的派生需求，是一种对未来财富透支的超前消 费，涉及到跨时期的收入分配、消费选择问题，是一个属于跨时期帕累托晟 优的消费选择过程。跨时期消费理论认为，家庭现期消费不仅取决于现在收 入，也有赖于对未来收入的预期，家庭在进行决策时必须认真考虑其一生预 期收入的约束以及这一决策对未来消费机会的影响。近年来，由于宏观经济 形势与国企效益不佳的影响，居民收入增长速度下降。下岗人员增多，住房、 医疗、教育等由个人支付的项目增加，居民收入预期下降，储蓄倾向强化， 再加之房价过高等原因，增加了购房者借款的心理压力，因而限制了对住房 抵押贷款的需求。目前，我国的居民储蓄已达6 万亿，常常有人因此判定我 国居民购买住房的潜力巨大，但实际上，我国居民收入的差距正在拉大，较 大比例的存款积聚在极少数的富裕阶层手中，如果用家庭收入分配曲线中衡 量不平等的基尼系数( g i n ie o f f i c i e m ) 来表示，则可以发现城镇居民的基尼 系数在短短的2 0 年间从收入分配绝对平均的0 1 5 0 2 0 变为差距较大的 o 4 0 0 4 5 。全社会6 0 以上的金融资产掌握在8 5 的人手中，”大部分居 民的存款余额是不多的，而且往往还有其他用途安排，这种情况形成了社会 储蓄率高而居民购买力低的反差。而且拥有大量存款的富裕阶层的住房需求 已基本饱和，而对住房需求迫切的大多数居民却经济吃紧，这是社会分配不 合理在住房问题上的反映，也是住房抵押贷款扩展困难的一个因素。 居民消费观念滞后也是阻碍住房抵押贷款发展的一个原因。在我国，几 千年来由于受“大陆文化”所产生的儒家思想的影响以及在超稳定的小农经 济结构上形成的消费方式的惯性作用，居民的生活以安全和平稳为目标：倾 。郑捷：启动住宅消费建设的重要性及策略建议) ，中唇房地产金融 ，2 0 0 0 年第2 期 6 向于抑制当前消费，为将来、后代储蓄，习惯于钱货两清的消费方式，负债 消费观念较为淡薄，“无债一身轻”，“有多少钱办多少大事”的传统观念仍 占主导地位，用预期收入支付现实消费的观念远未深入人心。过去一段时期， 一些宣传舆论工具引导人们追求“服装热”、“旅游热”、“高档消费品热”等 等，但对住房消费观念，抵押贷款的宣传却很不到位，很多居民的金融意识 仍然薄弱，对抵押贷款知之不多，或者不甚了了。据武汉市1 9 9 8 年的一项 调查表明，有3 2 1 6 的居民表示对住房抵押贷款根本不了解，4 6 6 4 的居 民表示仅大致了解；在购房款的来源方面，约7 6 的居民表示将主要依赖 于储蓄或向亲友筹款，即使那些表示主要依赖于金融机构贷款的居民，大多 也不愿贷款过多，还款时间也不愿太长。这种不愿负债消费的心理在我国 内陆城市还相当普遍，消费者行为仍停留在即期预算约束而非跨期预算约 束，这自然限制了居民的购房意愿和购房能力。 ( 四) 、住房抵押贷款机制尚待改进 1 、住房抵押贷款融资机制不合理 从银行对居民的融资方面看，主要是贷款条件设计不合理。首先，住 房抵押贷款的首付率偏高，目前住房抵押贷款的首付率一般在3 0 以上， 举武汉市为例，武汉市1 9 9 8 年的商品住宅的市场均价为2 2 8 1 元m 2 ，居民 家庭年收入按加权平均计算约1 6 万元。，则买套建筑面积为6 0m 2 的住 房需1 4 万元左右，首期就要付款4 万多元，也就是说一个家庭不吃不喝也 要攒3 年才能支付首付款，而考虑到日常消费和其他方面的储蓄要求，这一 年限会是3 年的数倍，因此，首付率偏高无疑大大延迟了有潜力的借款者进 入住房抵押贷款市场的时间。其次，从还贷年限上看，仅在少数经济比较发 达、居民收入水平较高的城市可以达到2 0 年甚至以上，在大多数城市一般 仅在1 0 年左右，贷款期限过短必然大大增加每月偿付的本息，从而居民在 偿付贷款后，对其它商品的消费就可能陷入窘态之中，使得居民无法合理地 安排其终身收入，将一部分借款者排挤在住房抵押贷款市场之外。最后，从 还贷方式上看，目前主要采用每月等额还款，方式过于单一，缺乏金融工具 的创新，也不符合人的收入和消费随着生命周期的不同而变化的生命周期理 。武汉市住宅市场定位与住宅产业发展实证研究课题组；武汉市住宅市场定位与住宅 产业发展实证研究，华中师范大学经济学院，1 9 9 9 年1 月。 o 同上。 7 论，不利于促使更多的购房者进入住房抵押贷款市场。贷款运作机制的设计 不合理，不仅会使收入水平较低的借款者自动退出住房抵押贷款市场，也把 一部分有偿还能力的高品质借款者排挤在外，这是不利于住房抵押贷款的发 展的，更不利于住房制度改革的深入。 从银行的住房抵押贷款资金来源上看，目前。银行可用于住房抵押贷款 的信贷资金主要来源于两个途径：政策性资金和经营性资金。政策性资金来 源主要是住房公积金，但其目前的融资量是相当有限的，从公积金总量看， 即便将公积金全部用于发放个人住房抵押贷款，每年至多满足1 5 的职工 家庭实现住房融资需求，而且由于“粥少僧多”，每笔贷款金额平均只有2 万元左右。，难以满足需要。而且，我国住房公积金制度发展很不平衡，一 些地区和城市尚未推行。大量急需住房融资的中低收入家庭和住房最困难的 群众主要集中在中小企事业单位，有些是因为单位没有建立公积金，有些是 单位轮不上公积金贷款，不能通过公积金融资购房。在管理方面，政策性住 房资金的归集、运用权限在各地方的资金管理中心或房委办，影响政策性和 经营性资金的配合使用，诸如对贷款的审定、资金的组合比例、贷款期限， 贷款后期管理等，而且由于我国现有商业银行都可进行这项贷款，所以政策 性资金是比较分散的。经营性资金主要是金融机构吸收的社会闲散资金，这 些资金期限短，稳定性差，短期资金发放长期贷款，在没有抵押二级市场支 撑的情况下，负债与资产在期限结构上的不匹配，极易造成银行的信用风险， 随着业务规模的扩大，这一问题将逐渐显现，并制约业务的发展。另外，融 资工具种类少，缺乏金融创新，也是影响融资量的一个因素。从银行吸储工 具看，主要是传统的活期和定期储蓄，而且业务覆盖面窄，利率单一和刚性。 没有象西方国家那样的能提供便利的，可以为存户提供多种金融服务并保证 较高收益的金融工具。 2 、风险防范机制缺位 在个人住房消费信用起步较早、发展较为成熟的国家里，住房抵押贷款 市场的发展一方面离不开宽松的借贷条件，另一方面，也离不开防范和化解 风险的社会化机制。 谢家瑾：借鉴德国住房储蓄经验完善我国住房融资体系，f 湖北房地产信息扎1 9 9 8 年第4 期 8 1 9 9 8 年我国国有商业银行开始实行资产负债管理和风险管理，这与国际 上银行管理的要求是一致的。从理论上说，银行要保持流动性，可以通过资 产管理或者负债管理来实现。在银行的所有资产中，住房抵押贷款无疑是期 限最长的，这样进行资产结构调整，维持流动性的首要选择就是尽量减少住 房抵押贷款的发放量，这无疑会大大降低住房抵押贷款的可获得性。银行在 不减少住宅抵押贷款所占总资产份额的前提下，也可以通过缩短住房抵押贷 款期限在一定程度上提高资产的流动性。在我国，没有风险分散和转移的外 部环境以及没有可供银行选择的多种金融工具的情况下，缩短贷款期限对借 款者能够起到一种自动筛选的作用，但许多有潜质的借款者会因此不能及时 地进入住房抵押贷款市场，而且过高的还贷收入比，使得能得到贷款的借款 者要在贷款期内承担较大的住宅消费成本，借款者必须将其收入中的一个较 大份额用于偿还贷款，这就弱化了住房抵押贷款可以优化借款者生命期内收 支结构的经济功能。当然，负债管理也是保持流动性的一个途径。负债管理 理论认为，当商业银行流动性不足时，可以通过市场借入来缓解流动性不足 的困境。市场借入包括向中央银行借款，金融机构同业借款和居民个人的储 蓄存款。对单个银行而言，负债管理在确定的条件下是保持流动性的行之有 效的方法，但倘若认为当所有的银行都陷入流动性不足的困境时，也可以通 过负债管理来加以解决，则就犯了“合成谬误”。这时，流动性不足就使整 个金融体系陷入了泥淖，可能诱发普遍的银行倒闭乃至金融危机。银行用“短 期负债支持长期资产”这种资产负债结构的不对称在住房抵押融资中是最为 显著的。截至2 0 0 0 年1 月底，我国的居民储蓄存款已达6 万亿，在其中5 年期以下的定期存款和活期存款占了绝大部分，即便银行将住房抵押贷款的 期限控制在1 0 年以内，也意味着其必须不断地采取各种手段来吸引储蓄存 款以保持必要的流动性和清偿能力。在没有住房抵押贷款二级市场的情况 下，这就意味着发放住房抵押贷款的银行不仅要单独地承担所有的风险，而 且可能时时陷入流动性不足的困境。在商业银行自身主体利益日益强化，并 按照企业经营法则来进行资产负债管理的今天，面对层次多样、日益复杂的 住房信用风险，其只能选择对这类贷款业务审查持谨慎的态度，通过限制贷 款条件和利用繁琐贷款手续来防范化解风险，这势必导致众多家庭难以申请 到贷款，结果是一方面银行慨叹“这块资金贷不出去”，另一方面广大购房 者望“贷”兴叹：如果选择置风险于不顾，继续扩大信用风险来实现利润的 9 持续增长，在没有防范和化解风险的社会化机制参与的情形下，这显然会发 生启动住房消费市场和防范银行金融风险两大目标相背的怪圈。就银行本身 来说，赢利是目的，是企业生存的基础，但流动性不足是导致其破产的直接 原因。因此，对银行而言，放贷资金的安全性更重于利好的预期，即使有极 佳的利好预期和放贷外部环境，放贷的风险也是不能不慎重考虑的，这是住 房抵押贷款难以推广的重要原因之一。 从长远的观点来看，要使更多的金融机构参与居民住宅消费的融资，最 重要和最根本的问题是为这些金融机构提供一种住房抵押贷款安全网，建立 防范和化解风险的机制和制度。根据国际经验，住房消费信用的风险分摊机 制一般是通过住房抵押贷款二级市场及住房抵押贷款担保和保险这两个渠 道来实现的。但是我国住房信用风险的社会分摊机制建设还处在刚刚起步阶 段，抵押贷款二级市场尚未建立，住房抵押贷款保险品种单一，担保机制无 法满足形势要求。在我国，目前保险介入住房消费信贷市场最主要的险种就 是房屋保险，与其说是抵押贷款保险，还不如说是借款者的财产保险。对住 房抵押贷款保险应从更广泛的意义上来把握才有助于抵押贷款者转移风险， 因为由不可抗力引起的拖欠违约只是众多引起拖欠因素中的一种。事实上， 借款人死亡或借款人在还贷期间个人收入状况恶化而无力履约还贷以及宏 观经济条件的变化等都可能导致拖欠违约，而这些方面保险业都介入不够。 再看我国目前的单位担保机制，按照规定，国家机关不能进行担保；国有企 业效益下降，负担沉重，即使有担保之心，也无担保之力；至于私企或外企， 愿意提供不可撤销的全额有效担保的，恐怕不多；而那些没有单位可提供担 保的社会群体则被排斥在外。这样的担保机制很难发挥实际效用。对居民个 人提供的住房抵押贷款缺乏可靠的保证，尤其是一些无法获得单位担保的特 殊人员和中低收入家庭，使银行对单户居民贷款迟疑不前，影响业务的推进， 因此，在我国建立社会化的防范和化解风险的机制，已是促进住房抵押贷款 发展的当务之急。 ( 五) 、银行内部的软环境也制约了住房抵押贷款业务的发展 我国虽然在8 0 年代末就开办了住房抵押贷款业务，但由于业务量小， 经营方式不规范，在个人住房抵押贷款业务的管理上缺乏经验，服务质量较 低，风险管理尚未跟进，手段较为单一。首先，目前各家银行对发放住房抵 押贷款态度普遍不大积极，除风险因素外，也因为他们对个人业务和开展住 1 0 房抵押贷款的重要性认识不足，“重批发，轻零售”的传统观念仍未消除。 其次，信贷基础管理不健全。缺少统一、规范的住房抵押贷款操作文本，缺 少简便、高效的信贷管理程序和职责分明的内控监督机制。再次，内部处理 手续不完善。住房抵押贷款管理的标准化、规范化、自动化程度较差，各银 行均没有个人住房抵押贷款业务完整、统一的核算软件，部分尚处于手工操 作阶段，相应的统计信息、资料库储备等管理工作相对滞后。最后，从业人 员素质不高，大多数经办人员都是从信贷部门调换过来的，受传统的思维定 式和工作方法的影响，习惯于传统的存贷业务，对房地产方面的政策法规不 熟悉，这些在很大程度上制约着业务的发展。 三、我国住房抵押贷款发展的对策与措施探寻 个人住房消费水平本质上不是取决于金融机构的社会资金配置能力， 而是取决于国民经济持续发展状况。稳定的宏观经济环境比财政补贴在住房 抵押贷款中有着更为重要的作用。这是因为稳定的宏观经济大大地降低了住 房抵押贷款的系统性风险，拖欠风险和实际利率风险发生的概率都相对地较 低。在我国住房抵押贷款的发展过程中，在宏观上应充分发挥市场在资源配 置中的基础性作用，加强政府对国民经济的宏观调控，促进国民经济持续、 快速、健康地发展，并在经济发展的基础上不断地提高工薪阶层的报酬，有 力控制通货膨胀，使居民的实际收入逐年提高，家庭的恩格系数不断降低， 切实为提高住房的社会购买力创造条件。 ( 一) 、创造良好的制度与法律环境 l 、进一步深化房改、加快工资体制的配套改革 发展住房抵押贷款，使其在我国资本市场中充当主体角色，关键在于使 住宅的最终消费者广大城市居民真正成为商品住宅市场的消费主体。住 房实物福利分配是住房商品化、社会化的“掣肘”，它制约了人们买房的积 极性，窒息了住宅产业的发展。因此，彻底废止住房的实物福利分配制度， 实现向货币工资分配制度的转轨，使住房成为真正意义上的商品，是我们发 展住房抵押贷款实现住房商品化，社会化目标的前提条件。与之相配合，我 们还应做好以下几方面的工作： l l ( 1 ) 、划分家庭收入线，建立新的住房供应体制。根据职工的家庭年收 入，划分职工家庭收入线，区别高、中、低收入制定住房供应政策。对高收 入家庭，实行完全的市场价格政策；对中等收入家庭，提供微利房，政府对 于微利房建设在政策上给予一定的优惠和支持，并调控其建设标准和售价： 对低收入家庭，提供标准较低的廉租屋，只租不售。我们的住房供应体制， 要从本国的经济水平和实际国情出发，之所以对不同的收入阶层采取不同的 住房供应政策是因为：对于高收入家庭，他们既有消费能力又有居住高标准 住房的需求，无须政府支持，只要不把价格、税收等相关制度搞得过于苛刻， 不会抑制他们购建住房的积极性就可；对于低收入家庭提供廉租屋，既普遍 地解决低收入家庭的住房问题，又切实针对了其缺乏购房能力的经济实际； 对于中等收入家庭，他们是制定政策的重点，采取一定的政策优惠和建设标 准、售价等方面的调控政策，再加上住房抵押贷款的支持，既能鼓励他们买 房的积极性，又较好地解决了购买能力的问题。因而，这样的住房供体制是 符合我国的国情实际和住房制度改革目标的。 ( 2 ) 、提高公房租金水平，确定合理的租售比价。在本文第二部分中， 我们已详细地分析了低房租、租售比价不合理已成为居民进入住房市场的一 个主要障碍，要扫除这一障碍，我们应加快提租步伐，尽快实现房租支出占 家庭年收入1 5 的目标。并早日与住房消费占家庭年收入2 5 的国际水平 接轨。我国的住房制度改革是一场极其深刻、广泛的社会变革，它意味着无 论是现存的公有住房还是新建的住房，都要逐步纳入市场经济的大循环。公 房低租金的现状不尽快改变，就意味着大量的现存公有住房将继续游离于市 场经济体制之外，这将最终影响到我国住房制度改革的成败。因此，我们在 正确认识提租所遇到的困难和阻力的同时，更应该清醒地面对这样一个现 实：改革势在必行，任何的退缩、停滞、以及行动缓慢都将影响全局，甚至 导致失败。 ( 3 ) 、加快工资体制的配套改革，完善收入分配制度。马克思主义经济 学认为，再生产循环的基本程序之一是先有分配，而后才有消费。如果没有 对住房进行货币性分配，住房的市场消费就无从谈起，我国十几年来的房改， 正是囿于工资水平的因素未能取得根本性的突破。社会并没有从分配制度上 鼓励广大居民个人购买住房，一厢情愿的买卖当然难以成交。我们进行住房 体制改革，不管住房销售价格或房租如何升降。如果不相应地改革工资制度， 1 2 职工的支付能力始终是住房商品化的障碍。因此，加快工资体制的配套改革， 提高工资中住房消费含量是直接提高住房支付能力的重要手段。同时，针对 我国居民收入差距日益拉大的现象，国家应通过多种经济杠杆，适当调整分 配关系，通过解决分配制度中存在的各种弊端来优化家庭收入结构，提高城 镇居民的现实购买力。 2 、加强法制建设和政府扶持 要建立统一、开放有序的住房金融体系，法制建设是基石。我国目前尚 无一部住房金融法，这种状况必须尽快改变，政府要从法律上确定住房金融 市场的规则。规定我国公民的居住权利和义务，政府管理住房问题的职权和 义务等，作为处理住房金融具体问题的依据，维护金融秩序、净化金融环境， 确保住房金融的健康发展。具体到住房抵押贷款方面，政府应制定一个较为 完备的住房抵押贷款法律法规体系，包括贷款银行的经营，住房抵押程序， 抵押权人的权利保证，住房抵押贷款的担保，保险以及抵押贷款二级市场的 运作等方面和层次。在法律保障上，笔者建议可以考虑授予商业银行在债务 人无力还款时，直接处理抵押物的特别权力，以保证抵押贷款的处理效率， 减少商业银行的后顾之忧。另一方面，我国的住房抵押贷款尚处于发展的初 级阶段，迫切需要政府的参与和扶植，但这种参与和扶植不是取代市场，而 是弥补市场机制的不足，政府应摆脱传统的行政式管理和直接方式，着力于 为住房抵押贷款的发展创造良好的政策、法律环境，在不损害市场机制和竞 争的前提下，以间接参与方式对其进行支持，促进住房抵押贷款市场的扩大。 例如，对住房抵押贷款提供政策性补贴和税收优惠。政府可对一些特定阶层 的人员，如低收入家庭、住房困难户等在其第一次购房时提供一定比例的政 策性补贴，这对促进其住房商品化更具有实际意义。为加快和促进住房抵押 贷款的发展，政府可以在购房者将其纳税工资用于偿还住房抵押贷款时减免 个人所得税，用于购房的储蓄免收利息税，还可以在一定程度上减免购买普 通住宅的购买者的房地产交易税费，这些措施对刺激居民的住房消费，拓展 住房抵押贷款业务都将产生积极作用。此外，还可以以为住房抵押贷款提供 担保、培育抵押贷款二级市场等形式促进住房抵押贷款的全面发展。 ( 二) 、发展和完善住宅市场 1 、确立商品房的市场价格形成机制，降低房价收入比 降低房价收入比有两条途径：其一，“分母策略”，即大幅度提高居民收 1 3 入水平：其二，“分子策略”，即降低商品房的价格。“分母策略”，受到国民 经济发展水平的限制，只有经济发展了，居民收入水平的提高才有了物质基 础，而国民经济的大幅度增长是一个较长期的过程，因而在努力实施“分母 策略”的同时，我们也要认识到“分子策略”是我们目前的着眼点和努力方 向。我国商品房的价格偏高并非由过度需求引起，而是由不合理的商品房价 格形成机制造成的，税费庞杂和开发商利润水平偏高是造成我l 雪商品房价格 相对于居民收入水平偏高的直接原因。因此，政府尤其是地方政府应尽量清 理不合理的税费，并通过引入市场竞争机制和政策督导，控制商品房价格， 使开发商的利润水平更趋于合理。 2 、开放、搞活住宅二级市场 从风险管理上来看，处置抵押物是金融机构抵御贷款损失迫不得已而为 之的最后防线。但是，住宅作为抵押物能够为金融机构抵御风险的先决条件 是要有一个完善的、信息搜索成本极低的、有组织的住宅二级市场。而且， 从住宅一、二级市场的关系来看，存量住宅的流动性越高，住宅市场的总体 规模就越大，一级市场的吸纳能力就越大，吸纳速度越快。没有住宅二级市 场的活跃，住宅一级市场只能依靠自然产生的需求来消费，也就缺少了足够 的需求和市场，住房抵押贷款的发展也难以展开。因此，放开住宅二级市场， 使更多有改善自身居住条件的居民通过在二级市场脱手旧房过渡到一级市 场选购新房，对住房抵押贷款的规模扩大有重要意义。具体我们应做好以下 几个方面的工作：其一，允许已售公房上市流通。现存的公有住房，绝大多 数都是那些建设较早、环境较差、结构功能设施不完善的存量住宅。由于历 史原因这些由国家或单位分配的住宅已不能满足一些家庭进一步改善住房 条件的欲望和要求，但迫于经济能力，购买新房的愿望难以实现。如果能通 过公房上市来弥补“升级换代”中的资金缺口，就可能形成现实的购买力， 而且公房上市，也使那些不能一步到位购买新房的居民可以通过购买旧房解 决居住问题。有人认为公房上市会引致国有资产流失，但已售公房不流动， 国有资产的收益不可能实现( 实际上也就表示这部分国有资产己永久地全部 流失) ，一级市场的销售渠道难以打开，住宅产业的发展也会走向萎缩。针 对这一问题，我们可以规范公房上市的收益分配，绝不能因噎废食，阻止公 房上市流通。其二，调整交易税费，简化交易程序。税费的高低与人们的经 济、心理承受能力，与国家权益、社会公平、个人利益相联系，并将对住宅 l 二级市场的流通状况产生直接影响。我们在本着保证国家有关税费不流失的 前提下，切实减轻二级市场上的税费负担，并针对不同属性房屋的差异性( 如 已售公房和普通商品房) 适当给予一些税收优惠，搞活二级市场。交易便捷， 交易成本较低是吸引人们进入住宅二级市场的必要条件。我们要尽快改变交 易程序复杂、繁琐的现状，尽量简化手续，实行“一个窗口、一条龙服务、 集中办公”，加快二级市场的软硬件建设，提高效率，促成交易顺利、快捷 地实现。其三，建立公开的交易场所。这方面，上海市的经验值得我们借鉴 和推广。为搞活住宅二级市场，上海成立了专业的房屋置换公司，其运作以 房屋置换远程网络系统等先进技术为支持，以加盟连锁的置换网点管理为基 础。上海目前已将房屋置换网点办到社区街道。全市1 0 8 个连锁置换店，市 民不用走出社区，就可以在附近的连锁店里进行以小换大，以旧换新，住宅 二级市场十分活跃。其四，开拓和规范租赁市场。随着市场经济的发展和流 动人口的增加，社会对租赁房屋的需求量也日益增长，而且，城市中总有一 些低收入家庭，在相当长时期内只能是租房市场的主体。从这些角度出发， 租赁市场的开拓和规范是十分必要的。一方面，政府应建立起社会保障性的 廉租屋市场，解决“双困户”的住房问题，安置因经济等原因无力继续偿还 住房抵押贷款的购房者。另一方面，要从强化法规建设入手，引导和规范租 赁市场上交易双方的行为，明确市场规则，促使租赁行为公开化，调动出租 人的积极性，活跃租赁市场。 ( 三) 、引导居民和银行转变观念 消费心理、消费习惯对于人们消费什么，消费多少，用什么方式消费， 起着重要作用。中华民族长期以来形成了量入为出的消费习惯。居民是银行 的最大债权人，而对银行的债务很多人都是零。居民没有消费信贷的习惯， 银行尚未改变忽视消费信贷的传统观念，住房抵押贷款的展开当然就出师艰 难。从居民方面讲，在改革的同时要加强舆论的宣传和引导，帮助他们消除 计划经济所形成的“住房白住，不住白不住”的陈旧观念，摆脱对国家和单 位的依赖，树立起住房是商品，是家庭基本消费，买房置业不仅可以解决居 住问题，还可以保值增值，是一种可靠的投资方式的新观念。要使广大城市 居民认识到消费信贷本质上属于分期支付和均匀消费，是理性的现代消费行 为，借助消费信贷，我们可以把未来的一期期收入转化为当前的整体消费， 把潜在的消费能力转化为现实的消费需求，早日提高生活水平和质量，又不 1 5 损害未来消费。从银行方面讲，要端正其对住房抵押贷款的认识。随着“短 缺经济，时代的结束，我国的金融市场已由“供给约束型”向“需求约束型” 转变，能否拥有足够的需求主体是金融机构生存与发展的关键所在，银行有 必要及早开发新的业务品种抢先占领潜在的市场。而大力发展抵押贷款是商 业银行推广新的业务品种、拓展业务领域的现实选择，今天的介入深度也许 就关乎明天的生存和发展。同时，银行要消除对住房抵押贷款的顾虑，明确 自身在住房制度改革中的作用。事实上，住房抵押贷款的资产质量优于企业 生产资金贷款，逾期率较低，利息实收率高，只要银行加强风险管理，在外 部环境不断改善的前提下，资产的安全性、盈利性、流动性都是可以保证的。 而且，银行对住房消费的金融支持对启动住房市场，使住宅成为城市居民的 消费热点由可能性转化为现实性，意义深远。 ( 四) 、建立高效、完善的住房抵押贷款机制 1 、实行宽松的贷款政策 据卡斯特经济评价中心对北京、上海、重庆、广州、武汉这五大城市1 9 9 9 年一季度消费者调查显示，有1 6 5 的消费者认为贷款手续繁琐；有1 4 的 人认为银行对贷款对象的要求过高；有1 2 6 的人认为还款期限太短。这 说明住房抵押贷款的运作机制尚需改进，应实行更为宽松的贷款政策。 贷款政策的放宽包括贷款条件的改善和贷款投放领域的扩大。贷款条 件的改善主要是进一步降低首付率并延长还贷期限。在有贷款保险或担保的 情况下，根据国际经验，可将首付率降低至2 0 ，对一些特定对象，这一 比率还应该可降至更低的水平。还贷期限可延长至2 0 _ - 3 0 年，目前在深圳 等住房抵押贷款发展得较好的城市，购房者就可以获得还贷期限达3 0 年的 住房抵押贷款。贷款期限的延长，每月所需偿付还款额可大大地减少，购房 能力也将因此而提高，宽松的贷款条件对住房抵押贷款需求的刺激作用是不 容忽视的。在住房抵押贷款投放领域的拓展上，应普及上海、广州等一些先 行城市的经验，不仅对新建商品房提供贷款，还可提供二手房贷款，支持消 费者购买公有自住住房，支持企事业单位职工购买单位自建经济适用房，以 及对有稳定收入来源的外地户口而在本地工作的人士提供购房贷款等。 2 、拓宽融资渠道，创新融资工具 。吴昌军：关于储蓄消费信贷的若干思考) 。中田房地产金融) ，1 9 9 9 年第1 0 期 1 6 我国住房金融发展的方向是构建一个以政策性融资为主，合作性融资为 辅，商业性融资作为补充的融资体