（产业经济学专业论文）我国房地产泡沫形成机制及治理的政策措施.pdf

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本文的创新之处在于通过分析，证实在价格上涨预期下消费者“买涨不买落”、房 地产开发商“捂盘惜售”的经济和理性，发现了在一个特定时间序列中房地产供应曲线 曲线向后弯曲的特殊性，对房地产泡沫的形成原理进行了论证。而从经济、政治、文化 结合的角度分析我国当前房地产泡沫的形成机制，进而提出治理的政策措施，也是本文 的显著特征。 关键词：房地产、泡沫、治理、措施 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t w i t hc h i n e s ee c o n o m yd e v e l o p i n gs u s t a i n e dm p j d ，c h i n e s es o c i e 哆i sc h a n g j n gf r o m f o o da n dc l o t h i n gi n t oaw e i l o f rm o d e l h o u s i n gc o n s u m p t i o nh a sb e c o m ean e we c o n o m i c 掣o 、v t hp o i n t ，r e a le s t a t ei n d u s t 叮h a sb e c o m ec h i n e s e c u r r e n tl e a d i n gi n d u s t r i e s a r e re n t e r n gt h e2 l s tc e n t u r y ，c h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r yh a se n t e r e d ah i 曲 d e v e i o p m e n tp e r i o d b u tw i t hm er a p i dd e v e l o p i n go f r e a le s t a t ei n d u s 仃y ，h o u s i n gp r i c e sh a v e b e i n gi n c r e a s i n gi nh i g h s p e e d r e a le s t a t ep r i c eb u b b l ei sg r a d u a l l ye m e 唱i n g t h eh i g h h o u s i n gp r i c em a d et h em a j o r i t yo fu r b a nr e s i d e n t sc a nn o tb u y ar e s i d e n c e i ta l s oi m p e d e s t h e e s t a b l i s h m e n tq fah a 册o n i o u ss o c i e t y t h ef a p i da c u m u l a t i o no fr e a le s t a t eb u b b l e sba p o t c n t i a lr i s ko f c h i n e s ee c o n o m y s i n c e2 0 0 4 ，c h i n e s er e a ie s t a t eb u b b l e sb e c o m e m o r ea n dm o r eo b v i o u s s o c i e 妙 c o n c e m so ft h eg r o w i n gr e a le s t a t ep r i c eb u b b i e s ，t h es t a 汜b e g a np f o m u l g a t e8s e r i e so f m a c m c o n t r o lp o l i c i e si no r d e rt oc o n t r o l t h ee x c e s s i v e 乒0 、t ho fr e a le s t a t eb u b b l e s ，b u tt h e r e s u l ti sn o te v i d e n t w h a ta r et h ec a u s e so fc h i n e s er e a le s t a t eb u b b l e s ? w h yt h es e r i e so f m a c c o n t r o ld o l i c i e sh a v en o tb e e ne f 话c t i v e ? w h a tm e a s u r e sc a nw et a k ei nt h ef u t u r e ? t h i sp a p e ri 眦r o d u c e st h em a n i f e s t a t i o 【l so fr e a le s 协t eb u b b l ea n di t sd a n g e r ，d e s c r i b e s t 1 1 ea p p e a 啪c eo fc h i n e s er e a le s t a t eb u b b l e s ，d e m o n s t r a t e st h es p e c i a ln a t u r e so ft h er e a l e s t a t es u p p l yc u r v ea n dd e m a n dc u r v e ，p r o v e st h el a wo fr e a le s t a t eb u b b l ei nt h e o r y ，r e l a t i n g w i t hc h i n e s ec u r r e mp o l i t i c a l ，e c o n o m i ca n dc u l t u r a lc h a m c t e r i s t i c s ，锄a l y 2 r e sf o r m a n i n g s y s t e mo fc h i n e s er e a le s t a t eb u b b l e s ，a n dt h e nb r i n gu pt h ec o n t r o l l i n gm e 嬲u r e so f c h i n e s e f e a le s t a t eb u b b l e s t h ev i e w so ft h i sa f t i c l ei st h 砒t h ec a u s e so fc h i n e s ec u r r e 眦r e a le s t a t eb u b b i e ss t e m s f 如mi m b a l a n c eo fs u p p l ya n dd e m a n d ，a n dt h ec a u s e so f s u p p l y ，a n dd e m a n di m b a l a n c e s t e m sf r o mt h el a c ko fl a n dm a r k e te l e m e n t s ，m a r k e tm o n o p o l y ，e f 传c t i v es u p p i ys h o n a g e ， r i g dd e m a n d ， m a r k e ts p e c u l a t i o n ， a n da l s of 幻mc h i n e s ec u r r e n tp o l i t i c a i ，e c o n o m i ca n d c u l t u r a ic h a m c t e r i s t i c s t h e r e f o r eo n i yu s i n gd i v e r s em e a s u r e sa to n et i m e ，r e a l e s t a t e m a c r o c o n t r 0 1c o u l db ee f 艳c t i v e t h ei n n o v a t i o no ft h i sp a p e ri st h a tnv e r i f i e st h er e a s o n a b l et h a tc o n s u m e r sb u y i n g 3 山东大学硕士学位论文 w h e np r i c e sj n c r e a s i n gu pa n dn o tb u y i n gw h e np “c e sf a i l l n g ，r e a le s t a t ed e v e l o p e r sn o t s e l l i n gw h e np r i c e si n 矗e a s i n gw i t hp r i c ei n c r e a s i n ge x p e c t i n g ，d i s c o v e r st h ep a n i c u l a r i t yt h a t r e a le s t a t es u p p l yc u r v eb a c k w a r d b e n d i n gi nas p e c i f i ct i m es e q u e n c e ，d e m o n s t 阳t e st h er e a l e s t a t eb u b b l ef o r m a t t i n gt h e o r y i ti san o t a b l ef e a t u 陀t h a ta f n y l a s e sr e a le s t a t eb u b b l e sw i t h t h ec h a f a c t e r i s t i c so f c h i n e s ep o i i t i c s ， e c o n o m ya n dc u l t u r e s ，a n dt h e nb r i n gu pt h em e a s u r e s t oc o n t r o lc h i n e s er e a le s t a t eb u b b l e s 4 k e y w o r d s ： r e a le s t a t eb u b b l ec o n t r 0 1 m e a s u r e s 山东大学硕士学位论文 l 序言 1 1 研究意义 随着我国市场经济体制的确立和完善，我国房地产业从无到有，逐渐成长为举足轻 重的重要产业。房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关 联性，钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料，家电等产业都与房地产业密切相关。据统计， 我国每年钢材的2 5 、水泥的7 0 、木材的4 0 、玻璃的7 0 和塑料制品的2 5 都用于房 地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到l ：1 7 0 ， 即每1 0 0 元的房地产销售能带动相关产业1 7 0 元的销售。另外，房地产业的发展也能促 使一些新兴彳亍业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业具有 很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高。我国房地产业对国民经济 的贡献率为1 1 5 个百分点，也就是说目前我国大约8 的g d p 增长速度中，1 一1 5 是 由房地产业贡献的。据国家统计局统计，2 0 0 5 年我国建筑企业从业人数为2 6 9 9 9 万人， 占当年就业人口总数7 5 8 2 5 万人的3 5 6 ；产值达3 4 5 5 2 1 0 亿元，占当年国内生产总值 1 8 3 0 8 4 8 亿元的1 8 8 7 。房地产已成为我国经济发展的主要推动力和国民经济的支 柱。 根据经验，人均年收入l o o o 美元以后，人们的消费需求开始升级，由温饱型消费 向舒适型消费过渡，住宅、汽车、教育、保健等消费的比重逐渐增加。我国人均收入2 0 0 3 年超过l o o o 美元，2 0 0 6 年达到1 7 4 0 美元，我国房地产业进入快速发展时期。 伴随房地产业的快速成长，我国房地产价格快速上升，房地产价格泡沫逐渐显现。 这不仅使大多数的城市居民望房兴叹，影响了和谐社会的建立，而且迅速积累的房地产 泡沫也是我国经济的健康发展的潜在风险。以2 0 0 2 年8 月2 6 日建设部关于加强房地 产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见的发布为起点，国家先后颁布 了一系列的宏观经济政策，从控制土地供应量、限制房地产市场入市资金、强化地方政 府的责任、改善住房供应结构、抑制房地产炒作等方面对房地产市场进行调控。2 0 0 6 年后，为进一步强化房地产市场的宏观调控，九部委又出台了一系列针对房地产市场的 调控措施，如收紧银根、限定中小户型比例、加强住房营业税征收、清算土地增值税等， 但成效不大，房价依然我行我素，快速上升。 。中国房地产联合网有关信息 。国家统计年鉴2 0 0 6 山东大学硕士学位论文 国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对 发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。迅 速发展的房地产泡沫已经成为影响我国经济持续稳定发展和社会安定和谐的重大隐患， 分析房地产泡沫的形成机制，结合我国房地产市场的特点，寻求治理我国房地产泡沫的 有效政策措施，在目前具有重要的意义。 1 。2 国内外研究文献综述 房地产泡沫是房地产发展中常态，许多国家和地区在房地产发展过程中都遭遇过房 地产泡沫问题。从上世纪2 0 年代美国的佛罗里达到8 0 年代的日本，从上世纪9 0 年代 初期我国海南到9 0 年代末期的香港、东南亚，房地产泡沫总是与房地产业的快速发展 相伴随。 1 2 1 我国目前是否存在房地产泡沫的争议 对于我国是否存在房地产泡沫，我国学术界一度存在较大的争议。具体有以下几种 观点： ( 1 ) 泡沫论。王小广博士认为，目前我国房地产泡沫已经存在。我国房地产业投 资和消费连续三年出现2 0 以上增长，超过g d p 增长率的2 倍以上，部分地区出现了房 地产泡沫现象。其主持撰写的我国第一份跟踪式行业景气报告中国行业景气分析报告 警告说，中国“真正的房地产泡沫”已经出现。谢百三教授认为，目前我国部分城市房 地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地 热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下。谢经荣、丰雷等人运 用案例分析、回归分析等方法对中国房地产泡沫问题进行了系统分析，他们认为中国房 地产业存在泡沫，但这种泡沫并非全国性的，而是地区性的o 。易宪容认为中国房地产 泡沫是不争的事实，但房地产泡沫只是局部而不是全国性的 。林云霞认为，目前我国 房地产市场总体上是健康的，但是，目前一些城市房地产投资增幅过大，土地供应过量， 房价和地价上涨过猛；商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高，这些现象应引起高 度警惕，这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头。刘志峰认为，目前部分地区 投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的过热、虚热和结构性 。谢百三：高度警惕我阐部分城市房地产业的泡沫经济卷：七重来，价格理论与实践2 0 0 3 年第1 期第3 7 页 。丰嚣朱勇、谢经荣：中国地产泡沫实证研究，管理世界2 0 0 2 年第1 0 期，第5 7 页 2 易宪容：中咽房地产泡沫是不争的事实学习月刊，2 0 0 4 年第1 2 婀第2 5 页 9 林云霞：区域性房地产市场过热的原因及其对鬣，中国房地产金融 ，2 0 0 3 第7 期，第2 7 页 6 山东大学硕士学位论文 问题，存在较严重的市场风险。姜春海认为目前全国的房地产泡沫已经十分严重。如 果政府对此不采取严厉的措施调控，其后果不堪设想。 ( 2 ) 非泡沫论。黄征学认为房地产价格持续上涨，房地产空置率比较高，房地产 投资增幅大只是表面特征，并不构成房地产泡沫。他应用四大指标对我国房地产市场进 行测度，并得出结论当前房地产市场有关参数的值比较合理，我国房地产市场并没有出 现泡沫o 。萧灼基认为，房地产市场的特殊性决定了房产销售期跨度较长，不少房屋的 空置现象只是暂时的。就全国总体情况而言，不存在过剩之说，某些商品在经济快速增 长阶段出现供求不平衡是市场经济的必然现象，不要认为出现供求比例失调就是泡沫。 王俊认为从1 9 9 8 年至今，全国房地产平均价格变化趋势和部分地区价格变化特点看， 我国商品房价格年上涨幅度小于4 ，远远低于日本的房地产泡沫和泰国地产泡沫中的成 倍上涨幅度，也低于国内经济增长速度，价格运行不存在泡沫移。 ( 3 ) 泡沫必然论。吴敬琏认为，回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在 泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资，一旦以投资目的入市，今涨明跌，泡 沫是自然的。希勒认为，全球有一个普遍现象，凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫 都在所难免，地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫，是必然规律 。 对于我国房地产是否存在泡沫的争论集中在2 0 0 4 年以前，原因是那时的房地产泡 沫是局部的，主要集中于部分经济发展水平较高的东部大城市。而且房地产泡沫的兴起， 改变了我国长期以来的房地产市场低迷状态，契合了国家将房地产作为支柱产业的思 路，有利于活跃房地产市场。2 0 0 5 年以后，随着我国房地产泡沫的持续发酵，是否存在 泡沫的争议基本消失。 1 2 2 我国当前房地产泡沫的表现 在关于房地产泡沫的讨论中，房地产泡沫的测度是核心问题。通过通过什么样的指 标和方法，认识和判定我国当前房地产市场的运行状况，区分和测度房地产市场是过热 抑或泡沫，不同人有不同认识。 ( 1 ) 房价收入比。刘治松入为，房价收入比是一个地区成套住房价格与该地居民 户平均年收入的比值。比值越高，反映居民住房消费能力越弱，从而说明该地区房价高 。刘志蜂：高地价成为日l 资5 章碍， l ，房地产价格会从某时犁起单调上升， 则# 一一这说明随着时间t 的增加，如果y b ，则实际价格只将以越来越大的幅度围 绕均衡价格只上下波动，最后无穷大地偏离均衡价格，由此形成房地产泡沫。 1 曹振良、傅十和：房地产泡沫及其防范，中l 目房地产，2 0 0 0 年第2 期 筹 只 为 山东大学硕士学位论文 4 2 我国房地产泡沫的形成机制 “布兰查德和费雪认为，如果某种资产可以满足下列条件之一，那么这种资产的价 格不可能长期过分偏离其成本或者基本价值，这些条件包括：第一，具有无限供给弹性 的资产，即在一定条件下，该资产可以以无限弹性的供给获得替代，即使替代价格可能 会比较高，比如石油或者太阳能；第二，基本价值显然确定的资产，例如蓝筹股股票； 第三，在某个未来时刻存在终端价格的约束的资产，比如除永久债券以外的其它债券。 相反，一种商品要成为投资品，需要满足以下几个条件：供应量相对有限，在价格上 涨时，供给量不会迅速放大：价值存续期较长，资产可以长期持有；没有确定的理 论价值，价格主要反映未来预期收益：具有完善的市场，资产交易方便。以上特征表 明，房地产是典型的投资产品，价值规律对市场的稳定作用失效。只要条件具备，房地 产泡沫就会爆发。 4 2 1 要素市场缺失下的土地价格垄断 土地是房地产业的基础，房地产业的发展离不开土地政策的配套。解放以后，我国 实行的是社会主义土地公有制。在实际实施过程中，这种公有制又表现为两种所有制形 式：即集体所有制和全民所有制。农村土地属于农民集体所有，采取了集体土地所有制 形式；城市土地属于全民所有，采取了国家所有制的形式。城市市区的土地全部属于国 家所有，政府代表国家行使土地的管理和转让权，农民集体土地如果要用于房地产开发， 则要先将其征用为全民所有的城市土地。根据房地产开发程序，一块农地若要转为房地 产开发，首先政府将按照基准地价征用土地，进而将农地转为开发用地储备，之后开发 商通过拍卖方式以获得对这块农地的开发权。这要政府牢牢控制了土地要素的供应，政 府可以通过土地供应调节土地要素价格，进而调控房地产价格。 土地要素市场的缺失使我国的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格 普遍偏离其价值，呈现虚高状态。而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明显。 4 2 2 房地产开发市场行政垄断 房地产行业是资金密集型行业，没有巨额的资金，企业无法进入这一行业。上世纪 9 0 年代，我国房地产企业规模普遍较小，很多企业进行房地产开发时都是单栋或几栋建 筑的开发。进入2 l 世纪后，我国房地产开发企业一般是连片的小区开发，建筑规模大 。郭金兴：房地产的虚拟性及其波动研究 南开大学出版社，2 0 0 5 年，第1 7 页 3 0 山东大学硕士学位论文 大增加，占用的资金量是一般中小企业难以负担的。这样就事实提高了市场准入的门槛， 将大批实力差的企业摈弃于房地产市场之外，弱化了房地产行业的竞争。加上我国根深 蒂固的地方保护意识，形成了房地产开发企业的局域性垄断。 行政规范过多形成过高的进入壁垒也是房地产行业缺乏竞争的重要原因。开发一个 房地产项目，要办齐“五证”，盖好2 0 多个公章，这些环节除了涉及规划、国土、建 设等主流部门，还需经过房管、工商、税收、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地 质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。“部门林立，表面上环环相扣，但却很 不透明、很不规范。如果不一个个上门去烧香，当官的就会拖。南京一位大型房地产开 发公司经理坦言：如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低1 5 左 右。 著名学者郎成平在论及我国房地产市场时就坦言：从供应层面上看，房地产开发有 两大环节，土地开发和贷款，这两大块都牵涉到大量的部门，要盖一大串公章，公共权 力的滥用就容易滋生贪污腐败现象，某种程度上就导致房地产供应价格的居高不下。郎 成平谈到，他有学生做了一段时间的民营经济就不愿继续，对政府投资环境不信任形成 了投资短视。而当某些部门的腐败使得少数民间投资者信心不足、投资机会欠缺时，“虚 拟资金”便开始投入股市，反过来，资金再打回房产，又带动房价上涨。 4 2 3 地方政府经济利益影响下的房地产价格 由于我国实行的土地公有制，城市市区的土地全部属于国家所有，政府代表国家行 使土地的管理和转让权。根据房地产开发程序，一块农地若要转为房地产开发，首先政 府将按照基准地价征用土地，进而将农地转为开发用地储备。之后，开发商通过拍卖方 式以获得对这块农地的开发权。中间地价的落差，即构成了政府土地出让金的净收入。 现行土地批租制度实行的是7 0 年使用权转让，地方政府通过土地使用权的划转，一次 性收取了未来7 0 年的地租收入，这迸一步强化了地方政府的短期行为。“经营城市”， 以地生财，成为地方政府的普遍心态。 政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产 市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。欧美国家政府的地价、税费收入大约只占 住房价格的2 0 9 6 左右，而中国地方政府的税费收入占到房地产价格的3 0 一4 0 ，再加上 地符理费，政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的5 0 一8 0 ，地方政府成了房 地产市场的最大获利者。1 9 9 3 年税制改革后，因为土地出让的资产性收益和大部分税费 归地方，出卖土地成为地方政府的丰要收入来源。2 0 0 l 一2 0 0 3 年，地方政府的土地出让 3 l 山东大学硕士学位论文 收入为9 1 0 0 亿元，2 0 0 5 年土地出让金高达5 5 0 5 亿元，占同期地方财政收入的l 3 强“。 于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极 不规范的根源。 房地产税收是地方财政收入的重要来源。目前我国与房地产行业有关的税收包括： 开发企业取得土地时支付的税金主要有契税、耕地占用税；在经营环节有营业税，按营 业收入5 缴纳；城建税，按缴纳的营业税7 缴纳：教育费附加，按缴纳的营业税3 缴 纳；地方教育费附加，按缴纳的营业税2 缴纳；土地增值税，按转让房地产收入扣除 规定项目金额的增值额缴纳( 分别适用3 0 、4 0 、5 0 、6 0 等不同税率) ；印花税，建 安合同按承包金额的万分之三贴花，购房合同按购销金额的万分之五贴花；城镇土地 使用税，按实际占用的土地面积缴纳；房产税，按自有房产原值的7 0 1 2 缴纳；企 业所得税，按应纳税所得额缴纳3 3 ，这些收入称为地方财政收入的重要部分。 根据中国人大副委员长盛华仁提供的数据，2 0 0 1 年到2 0 0 3 年间，地方政府的土地 出让收入为9 1 0 0 亿元。而在1 9 9 8 年，这个数据不过区区6 7 亿圆。由此可见土地出让之 热。可供比较的是，在实施积极财政政策的1 9 9 8 2 0 0 3 年5 年间，全国发行国债也不 过9 3 0 0 亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上， 在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不 仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房 地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近3 0 4 0 左右。 如果再加上占房地产价格2 0 4 0 的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整 个房地产价格的5 0 8 0 。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的2 0 左 右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的 暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛。 4 2 4 地方政府政治利益对房地产价格的干预 传统政治体制下，考核地方政府政绩的最简单的方式是看经济发展速度主要是 g d p 增长率。事实上，我国评价各级官员政绩，有一整套的指标体系。发展是第一要务， 考核一个地方官员的政绩，很大程度是看经济发展指标，如g d p 、一二三产业发展情况、 财政收入等。提高一个地方的g d p 和财政收入的办法有很多，如调整产业结构，提升经 济运行质量等。但这些措施耗时耗力见效慢，远不及“拉高房价”来得快。对地方官员 。贾品荣：雅虎房产h 婶：肌kc n y a h o oc o m2 0 0 7 0 7 1 4 中房地产套毕中国，中央人i 矿捕电台新闻和报纸摘要，竖壁：! ! 型- ! 垫塑t 2 0 0 5 0 6 _ 2 1 3 2 山东大学硕士学位论文 来说，没有比“拉高房价”更快的政绩了，也没有比“拉高房价”更大的政绩了。为了 政绩，为了保住乌纱帽，为了谋取更大的职位，一些官员当然要热衷于把自己城市的房 价涨起来、抬起来，想尽一切办法“拉高房价”了。即使上有政策，他们也有自己的对 策。况且，一个地方房价高，还可证明这里人气高，经济社会发展繁荣，城市有魅力和 竞争力。而这些，恰恰也是反映官员政绩的指标。有些地方政府利用对辖区土地的垄断 权，以低价征得农民耕地，再以高出征地价几倍、甚至几十倍的价格卖给开发商，取得 大量的垄断利润。更有甚者，竟然请房地产公司当“托”，哄抬地价，以获取更大的利 益。如2 0 0 6 年6 月5 日新华每日电讯爆出的苏北一个县级市领导，就把房价四年 上涨三倍作为政绩而津津乐道。 郎咸平用了一个比喻来说明g d p 存在的问题：一个地方政府，即使它一年什么都不 做，只卖土地，卖的价格越高，那么它“创造”的g d p 也就越高。显而易见，政府不用 做什么，只需要大规模卖土地，提供给地产商建楼房，然后再卖房，就可以“创造”可 观的g 卯政绩。如果政府把土地的价格哄抬得更高，使房价更高，那么所“创造”的g d p 也会更高。 2 0 0 3 年，“崂山违法批租土地大案”案发，原青岛市市长助理、崂山区委书记王雁、 原青岛市规划局长于志军、市规划局长张志光相继落马。王雁曾表示，地方官员短期出 政绩就要加速城市建设，增加财政收入。房地产开发就是最快捷的，房价上去了也就是 地价上去了，城市的形象就也能上去。7 此外，形象工程也是推动我国房地产超常发展的重要原因。一些地方政府领导为了 自己的政绩，热衷于大拆大建，大兴旧城改造，强制性地制造了大量的拆迁户，人为地 增加了大量的被动需求。 4 2 5 城市化进程加速促使住房需求刚性化 随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化 进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口( 见表3 1 ) ；城市建成区的 迅速扩大，使大量的农村变为城市；城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被 拆迁改造；住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房 的需求加大。 山东大学硕士学位论文 袭3 1我凼城镇人u 及其增长 年份全国总人口( 人) 城镇人口数( 万人) 城镇人u 比重( ) 1 9 8 09 8 7 0 51 9 1 4 01 9 3 9 1 9 8 51 0 5 8 5 12 5 0 9 42 3 7 l 1 9 8 91 1 2 7 0 42 9 5 4 02 6 2 l 1 9 9 01 1 4 3 3 33 0 1 9 52 6 4 l 1 9 9 l1 1 5 8 2 3 3 1 2 0 32 6 9 4 1 9 9 21 1 7 1 7 13 2 1 7 52 7 4 6 1 9 9 31 1 8 5 1 73 3 1 7 32 7 9 9 1 9 9 4 1 1 9 8 5 03 4 1 6 92 8 5 l 1 9 9 51 2 1 1 2 l3 5 1 7 42 9 2 4 1 9 9 61 2 2 3 8 93 7 3 0 43 0 4 8 1 9 9 71 2 3 6 2 63 9 4 4 93 1 9 l 1 9 9 81 2 4 7 6 14 1 6 0 83 3 3 5 1 9 9 91 2 5 7 8 64 3 7 4 83 4 7 8 2 0 0 01 2 6 7 4 3 4 5 9 0 63 6 2 2 2 0 0 l1 2 7 6 2 74 8 0 6 43 7 6 6 2 0 0 2 1 2 8 4 5 35 0 2 1 23 9 2 9 2 0 0 31 2 9 2 2 75 2 3 7 64 0 5 3 2 0 0 41 2 9 9 8 85 4 2 8 34 1 7 6 2 0 0 51 3 0 7 5 65 6 2 1 24 2 9 9 资料来源：中国统计年鉴 4 2 6 房地产租赁市场不完善及其影响 研究西方国家房地产市场，就会发现住房租赁市场是其重要组成部分。以德国为例， “德国住房市场一个最大的特点是在整个住房市场中，租赁市场比重大于住房销售市 场。德国自有住房率仅为4 2 ，租赁住房率为5 8 。租赁市场发达可见一斑”。”房屋 租赁市场的发达，客观上起到了调节房地产买卖市场供求关系的作用。当房价过高时， 有住房需求的人会选择租房而不是买房；当房地产市场处于低潮，住房价格降低时，购 买自有住房的人增多，房屋价格回升。“租赁市场的存在与发展，首先在很大程度上跟 大量中低收入家庭无法承受购房经济负担、必须租房密切相关；其次是城市中总还存在 一部分流动人口或暂住人口，他们不愿买房宁可租房；有的人暂时买不起房，需要不定 期地租房居往”。 从9 0 年代初期算起，我国房地产市场发育时间不到2 0 年。由于市场发育不完善， 。纪尽普：德国房屋租赁的市场化演进，中围经济周刊，2 0 0 7 年第1 3 期，第7 页 。纪尽普，德国房屋租赁的市场化演进中蝈经济周刊2 0 0 7 年第1 3 期，第7 页 3 4 山东大学硕士学位论文 我国房地产租赁市场很不完善。现有的房屋租赁市场的供应手体是城市城中村和郊区农 村的农民自住房，租赁市场的需求丰体是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、 环境差、交通条件差，加之又缺乏有效的市场篱理，使正常的租赁市场需求者望而却步。 4 。2 。7 传统文化与需求前移 中国人一向有成家立业的心理情结。而所谓的“成家”，不仅要有生活的伴侣，而 且要有自己的住所。稳定的人口结构是这一情结的心理基础，而“代际收益转移”则是 这一情结的物质基础。中国传统是父辈对子女负有超级义务，中国的父母不仅要担负将 子女抚养成人的责任，而且负有帮子女成家立业的义务。只有子女结了婚，有了自己的 家，自己的住房，父母的责任才算完成。因此，中国的父母宁愿自己节衣缩食，也要给 予女买上房子：宁愿自己住 日房子、小房子，也要帮助子女买新房子、大房子。这既助 长了新一代的消费主义思潮，也催生了我国的房地产市场。 “在发达国家中，年轻人大学毕业后，一般会在工作十多年之后，自己有了一定自 己积累才购房，这之前的时间多数人会去租房住。但在我国情况则不同，现在年轻人一 毕业，就购房买车，首付款让父母来付，通过银行按揭贷款，然后慢慢还。这些人不仅 购房，而且还要购大房。 中国入历来崇俭戒奢。孔子说：“礼，与其奢也，宁俭。”自居易说：“天育物有时， 地生财有限，而人之欲无极。以有极有限奉无极之欲，而法制不生其间，则必暴殄而财 乏用矣。”从我国情况看，建国后至8 0 年代，消费者的一般需要主要是解决温饱问题。 9 0 年代之后，我国的消费文化逐渐转变，消费主义逐渐形成。“吃的讲营养，穿的讲漂 亮，住的讲宽敞，用的讲舒适。”已成为消费主义者的典型需要的特征。受消费主义文 化的影响，我国部分年轻人完全脱离自身承受能力和实际需求，非理智型地过度消费， 甚至不惜“高负债、高消费”，导致国内一些大城市出现了越来越多的百万“负”翁。 这与我国尚未建立起完备的个人破产制度、个人信用档案等，这种“小富即奢”的高负 债消费行为缺乏必要的约束和风险控制。 中国城镇居民的自有住房率已经达到了8 2 。而这个数据在美国是6 5 6 ，英国是 6 9 、法国5 5 、荷兰是5 2 ，日本是6 0 ，德国更低，只有4 0 5 。只经过了六七年的 牛市，中国的自有住房率就大大超过了大部分发达国家几十年累积起来的水平。日前 国内购房者主要是2 5 3 5 岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少有自己购房的，基本 。张红：房地产经济学，清华大学m 版社，2 0 0 5 年第4 7 2 页 。中房地产套牢中翻q 1 央人i 毡广插电台新阐和报纸摘要! ! 坠! ! 垫埋：鲤，2 0 0 5 0 6 _ 2 l 山东大学硕士学位论文 上是租房住；这使得国内城市居民住房自有率偏高，每个人都恨不得能有一套房r ；再 就是每套住房面积的夸张性扩张，动辄1 0 0 平方米以上，大的2 0 0 多平方米，即所谓购 买住房一步到位。 4 2 8 人口流动性缺失导致自有住房需求过度 传统农业社会，土地与农民是捆绑在一起的二位一体。我国历代统治阶级为了自己 统治的稳固，一向严格禁止人口的自由流动。长期的禁锢造成了整个社会恋乡恋土的社 会心理，人口的流动性极差。新中国成立后。我国实行城乡二元的户籍制度，也造成了 事实上的城乡分割，农民被禁锢在土地上，市民被禁锢于户籍所在地。改革开放后，我 国的城乡二元户籍制度逐渐被打破。伴随我国城市化的进程，大批农民弃地进城，成为 “农民工”。但这些人身在城市，心在农村，家在农村。他们把自己当作城市的过客， 把城市当作自己的淘金之所。城市中，市民重家恋土的思想也一时难以根本改变。既然 要一辈子生活在这里，房子早晚要买，那么晚买不如早买。 流动人口的缺失使我国的房地产市场与西方发达国家显著不同，房屋租赁市场发育 不全，而住房买卖市场早熟，催生房地产市场的畸形发展。 快速城市化、缺乏住房租赁市场、传统文化和消费主义影响、人口流动性差，这些 因素共同作用的结果，使我国房地产市场缺乏弹性，使住房需求呈现刚性。房地产价格 的上升不但不能降低房屋的需求，反而对住房需求起到刺激作用。这是我国现阶段房地 产泡沫的需求基础。 4 2 9 房地产投资与投机 市场需求可归结为三类：生活消费需求、投资需求与投机需求。前两类为真实需求， 其中生活消费需求与投资需求发生在实际经济领域，其变动引起相对价格的变动，从而 引起资源的重新配置。投机需求脱离实物经济领域，投机者对资产本身的使用价值不感 兴趣，只希望获得价差收益。由于住房消费的长期性和房地产保值增值的特性，使得房 地产不仅具有普通商品的消费价值，同时具有投资及投机价值。 ( 1 ) 房地产投资。我国居民具有储蓄的传统习惯，改革开放3 0 年，我国经济高速 发展，居民于中积累了大量的货币资金( 如图3 2 ) ，从而使城市居民的消费水平达到了 十万数量级，住房消费成为了新的消费热点。 土地资源的日趋紧缺，经济的长期增长趋势，使我国的住房价格呈现稳定的增长， 住房消费兼具消费和投资双重功能，这进一步促进了房地产市场的繁荣。我国居民本就 3 6 山东大学硕士学位论文 有购房置业的习惯，为了扩大内需，我国经济理论界鼓励先富起来的家庭购买第二或第 二套住房，这就使得房地产消费迅速高涨。 表3 2我国居民储蓄量变化单位：亿元 时间居民储蓄存款存款总额 2 0 0 01 26 4 3 3 2 3 81 2 3 8 0 4 3 5 2 0 0 l _ 1 27 3 7 6 2 4 3 1 4 3 6 1 7 1 7 2 0 0 2 1 2 9 4 3 0 7 1 31 8 3 3 8 8 4 8 2 0 0 3 1 2 1 1 0 6 9 5 2 62 2 0 3 6 3 5 3 2 0 0 4 1 2 1 2 6 1 9 6 2 22 5 3 1 8 8 0 6 2 0 0 5 ，1 21 4 7 0 5 3 7 4 3 0 0 2 0 8 5 5 2 0 0 6 1 21 6 6 6 1 6 1 83 4 8 0 1 5 6 3 2 0 0 7 0 61 7 3 8 3 6 4 l3 8 2 0 6 8 ，1 6 资料来源：根据人民银行年度统计报告整理而成 ( 2 ) 房地产投机。通常在经济快速扩张或繁荣时期，投机者常被一种非正常 的预期所鼓动。即繁荣将会无限期持续，或至少足够长，可以使其将投机品出售给比他 们更不避风险的投机者( 搏傻) ，从而形成投机繁荣。我国近几年房地产需求的增长带 动了房价的攀升，从而为房地产投机奠定了基础。经济的持续高速发展使少数人手中积 累的大量的资金，这些资金迫切需要投资渠道。我国投资渠道的狭窄和股票市场的长期 低迷使得房地产市场几乎成了这部分资金的唯一投资渠道。 表3 3我国居民消费贷款变化单位：亿元 时间 居民消费性贷款 同比增长 2 0 0 01 24 2 3 51 5 8 2 2 0 0 1 1 26 9 9 06 5 1 2 0 0 2 1 21 0 6 8 45 2 8 2 0 0 3 1 2 1 5 7 7 54 7 7 2 0 0 4 ，1 22 0 1 0 22 6 4 2 0 0 5 1 2 2 2 1 9 21 0 4 2 0 0 6 1 2 2 4 0 1 28 2 2 0 0 7 0 62 7 8 4 22 5 7 资料来源：根据人民银行货币政策执行报告整理而成 房地产泡沫的形成离不开金融企业的资金支持。房地产作为典型的不动产其贷款风 险很小，同时伴随我国住宅保险业的发展和个人诚信栅刨的逐步建立，我国金融机构放 贷的重点从企业转向了个人，而住房贷款又其丰要部分。 从表3 3 可以看出，我国居民消费贷款持续增长，至今年六月底以达到近三万亿元 的规模，这成为推动我国房地产泡沫的重要推动力。 3 7 山东大学硕士学位论文 ( 3 ) 国际投机资本热钱涌入。我国高速发展的经济吸引着世界的目光，也牵动着 国际投资资本的神经。为了维护我国经济的平稳发展，避免类似1 9 8 5 年日元大幅升值 对日本经济造成的巨大危害，我国采取了让人民币缓慢升值的方式。这种方式虽然避免 了汇率突然上升对经济的剧烈影响，但也为国际游资的投机准备了充足的时间。在普遍 看好人民币升值潜力的背景下，国