（产业经济学专业论文）我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究.pdf

扬州大学硕士学位论文 扬州大学学位论文原创性声明和版权使用授权书 学位论文原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下独立进行研究工作所取得的 研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含其他个人或集体已经 发表的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方 式标明。本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 叶补 签字日期：加8 r 年石月f 日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和 借阅。本人授权扬州大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授 权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 学位论文作者签名： 签字日期：) 旷g 年 f 日 导师签名。铆 签字日期：年多月，日 叶琳：我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究 l 中文摘要 自1 9 9 8 年我国取消福利分房以来，城市住宅投资规模迅速扩大，住宅销售 面积逐年增加，与此同时城市商品住宅价格也迅速增长，有的城市甚至以每年 2 0 的速度上涨。商品住宅价格增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的 生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，商品住宅价格问 题已引起了政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。但遗憾的是，目前我 国对商品住宅价格的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上，缺乏定量分析与实 证研究，也缺乏可靠的分析工具和模型模拟，因而也无法知道城市商品住宅价格 对哪些因素是敏感的，这些因素对商品住宅价格的影响程度是多少。理论研究的 不足导致政府调控和开发企业决策缺乏有效的科学依据和技术支撑，消费者消费 与投资也缺乏有效的指导，更无法为研究城市商品住宅价格的变动规律提供分析 方法和工具，这无疑影响了我国住宅产业健康、持续的发展。 在此背景下，论文以城市商品住宅价格为研究对象，在国内外学者的研究成 果的基础上，首先阐述了商品住宅价格的概念、特征和构成。随后，对我国城市 商品住宅价格变动特征展开描述，运用二次曲线拟合实际价格的变化轨迹。并从 需求和供给两个层面分别探讨影响我国商品住宅价格的各个因素。在此基础上， 建立多元线性回归模型，运用e v i e w s 计量软件，从实证角度分析了城镇居民家 庭人均可支配收入、城镇人口数、土地价格、建安工程造价以及贷款利率这五个 因素对商品住宅价格的影响情况，指出成本因素尤其是土地价格对我国城市商品 住宅价格有着决定性的影响，可支配收入对商品住宅价格有明显的滞后效应，城 镇人口数和贷款利率对商品住宅价格的影响并不显著。最后，从住宅价格的成本、 住宅需求和政府及企业的行为三个角度对我国商品住宅价格的未来走势进行预 测，并提出以下几点政策建议：第一，改革现行土地制度，打破地方政府刚性； 第二，调整土地资源供应量，约束和规范土地拍卖行为；第三，要多方面配套改 革，全方位开展宏观调控；第四，加强和完善宏观监测体系和信息发布。 关键词：商品住宅价格影响因素实证研究 扬州大学硕士学位论文 a b s t r a c t 2 一 c l l i n 硝sh o u s em a f k e tk 珞e x p e r i e i l c e dg r e a tc _ h a n g e ss i i l c e “sc a l l c e l l a t i o no f 也e 19 9 8 ，w i t ba no v e r a l li i l c r e a s ei nu 】r b a nh o u s e 抽【v e s 缸i l e n t ，h o u s es a l e s ，a sw e l la s c o m m o d 毋。h o 瑚ep r i c eo fw m c h ，i i ls o m ec i t i e s ，血ea c c e l e r a ：t h l gs p e e da m o u n t st 02 0 p e rc e n ta i m l i a l l y t h et o o q m c l 【l yr i s i i 玛t 陀n do fc o m m o d i 锣h o u s ep r i c ei l o to i d y e x t r e r n e l y 砌u 饼1 c e sc 毋d 、粑1 l e r sl i v i i 唱c o n d i t i o n s ，b u ta l s oi s 孤m l s t a ：b l ee l e m e n t f o r 也em a c r o e c o n o 血c s s i n o o ma n ds u s ；t a i l l e d 出w e l o p m e m a tn l es a m et i i n e ，m e p r o b l e mo fc o m m o d i t yh o u s ep r i c eh 弱 r e c e i v e de i l o u g ha t t e n t i o nf 吣m l e 9 0 v e m m e n t ，e n t e q 研s e s ，p r o f e s s i o i l a l s 趾ds p e c i a d i s t s ，a n dm 绷sm e d i a u o r h 碰l t e l y ， h 0 、吖e r ，r e c e ms t l l d i e so nm i ec o u l l n y sh o u s e 仳咄e ta l l dc 6 r n m o d 时h o u s e 研c e l i a v ec o n f m e dm e m s e l v e st 0g e n e r a lq 嘣i 伽v ea i l a l y s i s t h el a c ko fq 1 删i 谢i v e a i ：脚y s i sa n de m p i r i c a ls t u d y ；a n dm er e s u l 痂鸣a ：b s e i l c eo fr e l ia _ b l e 龇l a l y z i i 玛t o o l s 锄d m o d e l i i 】：gs i n m l a t i o nl l a ：v em a d ei tl 搬r d l yp o s s i b l ef o rp e o p l et ok n o wc l e a d yw h a t f i a c t o r sc o 皿n o d 毋h o u s ep r i c ei ss e n s i t i v et oa n dh o wm e s e 蛳。等si i 】n u e n c e c o l i l 】m o d i 够h o l l s ep r i c e e e n 、r s e ，弱ar e s l l l t o fs u c ht h e o r e t i c a ld e f i e i e n c y ， d e c i s i o nm a l 【i i 培b e c o i n e sr a t h e rd i 伍c u ni i ld 印a r t i n e n t sc o n c e m e d 锄dr e a le 吨眈 d e v e l o p 啦c o m p a i l i e sd u et o 岫a v a j l a b i l 时o fe 毹嘶v es c i e n t i f i cg r o 1 d s 趾d t e c l l l l i c a ls u p p o r t a tt l l es a m e 劬e ，e 任e c t i v ei 1 1 鼬r u c t i o n sa r e1 1 0 ta v a i l a b l et 0 c o i l s i i m e r sa n di 1 1 v e s t o r si 1 1 也em a f k e t a n a l y z i i l ga p p r o a c h e sa n dt o o l si i lr e s e a r d l i l l g m el a wo fc o i n m o d 毋h o u s e 硼c en u 咖a t i o nc a n te v e nb ef o u n d 舢1m e s e 谢n b r 0 i 培h tn e g a 土i v ee 丘e c t so n 廿l eh e a l 廿l ya i l ds u s t a i l l a ：b l ed l w e l o p m e n to ft h en a t i o n s h o l l s e i n d l 啷 h l i sb a c k g r o u n d ，咖e t i i l gu r b a i lc o n l i n o d i 够h o u s ep r i c e ，也i sd i s s e r t a t i o n ，f i r 鸭 o nt l l ef o u n d a t i o no fm er e l a t e dr e s e a r c h e sn a t i v e 趾dd b r o a 也e l d b o r a t e sc o m m o d i t ) r h o u s ep r i c e sc o n c e p t s ，f e 狐聆sa 1 1 dc o i n p o n e n t s t h e n ，d e s c 曲e st l l ef l u 删o no f h o u s e 埘c e ，a 芏l du s e sq u a d r a t i cc 岍ef i t t i l l gt l l ep a mo fr e a lh o l l s ep r i c en u 佣l a t i o n a c c o r d i n gt ot 1 1 e 砌y s i so fn l e 砌u e n c ef 础o r so fu 1 b a nc o m m o d i 锣h o u s ep r i c ei n d e m 孤l da n ds u p p l ya s p e c t s ，w es e t su pam u l t i t u d er e 铲e s s i o nm o d e lo ft h er e l a t i o n b e 铆e e nu r b a l lc o i 啪o d 毋h o u s ep r i c ea l l di t sm a i ni n n u e n c ef k t o r s a m d 也r o u 曲圮 叶琳：我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究 3 e m p i r i c a l 锄a l y s i s ，w ei l 疵r s 也e 盘嘶o nd e g r e ea n d 也e 盘c 廿o nd i 】汜c t i o no fp e r c a p i t a ld i s 】p o s a b l ei n c o m eo fu r b a nh o u se ：h o l d s ，u r b 趾p o p u l 撕。玛1 a n dp r i c e ，c o s to f h o u s e sc o m p l e t e da n dl e n ( “n gr a t e 也a t 熊c t e d 也ep d c eo f 证b 趾h o u s i n gi nc h i l 氓 r e s u l t so ft 1 1 ee m p i r i c a lr e s e a r c hi 1 1 d i c a t e 也a tc o s tf a c t o r s ，e s p e c i a l l yl a n dp r i c et l a _ v e ad e c i s i 、，e 砌嘲c e0 nu r b a l lc o m m o 蛳h o l l s ep r i c e ，p e rc 印i t a ld i s p o s a b l em c 伽 h 弱觚o _ b v i o 璐1 a ge 丘础0 nu r b 强c o i i 吼o d 蚵h 0 邯ep r i c e ，u r b a i rp o p u l a t i o n 锄d l 阻d i l l gr a l eh a v e 姐m l o b v i o u s 础e n c e0 nu r b a i lc o 础l o d i 够h o u s ep r i c e h lf i n a l ， w ef o r c c a s tt h et e n d e n i g yo fu 】m a nc o m m o d 埘h o u s ep r i c e 丘o mt l l r e e 龇培l e s ，f o r e x 锄p l e ， c o s t so fh o u s ep f i c e ，h o u s ed e m a n d 龇l dd e e d so fg o v e r m n e n t 龇1 d e m e q 试s e s ，廿l e np u tf o r w a 以as 碰e so fm a c r 0 一c 伽- 仃0 lp o l i c ys u g g e s t i o 璐s u c h 弱 i i m o v a 缸l g1 趾ds y s t e m ；删u s t i i l gs u p p l yo fl a n dr e s o u r c e s ，r e s 廿菌1 1 i n g 。a n d s t 锄d a 础z i n gl 锄da u c t i o nd e e d s ，c a r r y i i l go u tm a c r o - c o n t r o l 试a l lf i e l d s ，e 鼬曲l is ：h i 】呜 m ep u b l i cr e a le 蛐i n f o m a t i o ns y 蜘t 0m a k e i i l f 0 册a t i o nn 1 0 r ec l e a r k e yw o r d s ：c o n u n o d 时1 l o l l s e ，p r i c e ，a l ei r l f l u e i l c e 融o r s ，e 玎：l p i r i c a lr e s e a r c h 扬州大学硕士学位论文 1 导论 4 1 1 研究背景与意义 住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水 平的重要标志。人类对住宅需求的不断提高，使得房地产业的发展尤为重要。房 地产业的产业关联度高，能带动几十个相关产业的发展，其回顾效应、前瞻效应 和旁侧效应都很明显。据国外经济学家分析，房地产业产值增加“l ”，能带动相 关产业产值增加“1 5 2 ”( 厉以宁，1 9 9 9 ) 。而商品住宅在房地产中的比重占到 七成左右。所以，在房地产业与社会经济千丝万缕的联系中，商品住宅价格作为 商品住宅综合性能的货币表现是其中最有影响力，也是最关键的一个因素。从微 观角度来看，商品住宅价格关系到个人或家庭的生活水平；从中观层次来看，是 一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度来看，商品住宅价格对于 一个国家国民经济的产业结构、产业政策、产业协调发展等方而都有着重要的影 响。2 0 世纪9 0 年代初日本和1 9 9 7 年香港的房地产泡沫的破裂都使其房地产业 产值大幅下降，对社会经济产生巨大的负面效应。商品住宅价格过高，不仅削弱 了居民的购买能力，造成大量普通群众买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条 件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影 响金融安全和社会稳定。 自1 9 9 8 年我国停止住房实物分配，实行住房分配货币化以来，我国住宅业 飞速发展，城市商品住宅投资额迅速上升，始终保持2 6 左右的增长，住宅开发 与销售面积逐年增加，住宅业呈现购销两旺的局面。随着住宅业的繁荣发展，商 品住宅价格也迅速攀升。国家统计局有关统计数据显示，2 0 0 2 年全国商品住宅 平均价格为2 0 9 2 元平方米，比上一年增长3 7 ，2 0 0 3 年全国商品住宅价格继续 保持增长势头，达到2 1 9 7 元平方米，增长5 0 ，2 0 0 4 年全国商品住宅价格更 是一路飙升，达到2 6 0 8 元平方米，比2 0 0 3 年上涨了1 8 7 。2 0 0 4 年4 0 个大中 城市中有2 0 个城市商品住宅平均价格增幅超过1 5 ，其中无锡、苏州、青岛、 厦门等8 个城市超过2 0 。居高不下的房价已经演变为万众瞩目的经济问题和社 会问题，也引发了人们对我国商品住宅价格是否过高的置疑和争论。商品住宅价 格究竟包括哪些要素? 商品住宅价格受哪些因素的影响和制约? 商品住宅价格 应当和将会继续猛涨? 还是暴跌? 或者基本平稳? 政府是否必要及如何通过政 叶琳：我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究 5 策对商品住宅价格实施调控。这些都是理论和实践中提出的亟待解决的问题。 商品住宅不同于一般商品，是消费品和投资品的统一体。商品住宅不仅提供 居住的功能，还可以带来出租收益，甚至由于土地资源的稀缺性及其本身的固定 性和耐用性，它可以像股票、艺术品一样，实现差价套利或保值增值，而且商品 住宅的生产周期长，因此商品住宅价格是未来价格，其形成及变化是多种因素共 同作用的结果矿t 对于嘀儡住宅价格的影响因素，国外理论界已经从诸多不同的角 度进行了研究，无论在广度还是深度上都取得了相当的成果。 但是我国的市场经济还不发达，住宅作为商品来交易的时间也不长，并且因 为我国的住房改革、土地管理制度以及城市化进程，商品住宅价格的影响因素更 为复杂，更难以确定。现阶段，我们对商品住宅价格问题的研究还只是停留在宽 泛性的定性分析上，缺乏定量与实证研究，使商品住宅市场缺乏可靠的分析工具 和模型模拟，也无法知道商品住宅价格对哪些因素是敏感的，这些因素的影响力 是多少，因此造成政府调控和开发企业决策缺乏有效的科学依据和技术支撑，消 费者消费与投资也缺乏有效的指导，更无法对城市商品住宅价格的变动规律提供 基本的分析方法，这无疑影响了我国住宅产业健康、持续的发展。因此，研究商 品住宅价格变动情况，定性与定量分析错综复杂的房价影响因素，探讨有效的商 品住宅价格宏观调控政策，对打破当前制约住宅业发展的价格“瓶颈”现象，消 除价格因素对住宅业的不利影响，解决城镇居民的住房问题，培育住房市场有效 需求，促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。 1 2 研究目标 本研究以我国城市商品住宅价格作为研究的核心，通过对我国城市商品住宅 价格变动特征的分析描述，试图找出我国城市商品住宅实际价格的变化轨迹和影 响商品住宅价格的主要变量，进一步探讨这些变量在多大程度上影响我国的商品 住宅价格，为政府开展房地产宏观调控，抑制商品住宅价格过快上涨，促进住宅 业健康持续、持续发展提供理论和实证支持。 ， 1 3 国内外研究综述 很多关于房地产价格的研究是以住宅产品价格为研究对象的，故以下文献综 述中不在特别强调这种区别。 1 3 1 国外研究现状述评 国外学者对住宅价格方面的研究比较早，一般认为开始于对地租和地价的研 究，并逐渐形成一个专业领域，研究工作也从定性和描述性研究转向定量和模型 扬州大学硕士学位论文 6 一 化研究( 崔新明，2 0 0 5 ) 。分析整理国外学者研究成果可以看出，他们在住宅价 格影响因素方面的研究主要集中在下述方面： ( 1 ) 价格均衡因素 现代西方供求理论认为，市场中的价格实际上是供给和需求均衡时的均衡价 格。所以在研究价格时一般首先从研究供求出发，找到促使价格均衡的因素。 n e l l s t 和怕n g b o t t o m ( 1 9 8 1 ) 通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅 价格的决定因素。他们将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存 量、平均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数， 将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原理，得到一 个关于平均商品住宅价格的简化公式，从而推导出商品住宅的价格。计量经济学 的结论显示，收入是影响住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区 中抵押贷款的资产存量。 b u c k l e y 和e r m i s c h ( 1 9 8 3 ) 提出反驳，认为n e l l i s 和l o g n b o t t o m 的分析 忽略了两个因素，即住宅作为投资品的特性和通货膨胀的影响，并对通胀率与住 宅价格的关系做了进一步的分析。 b a r t i k ( 1 9 9 1 ) 通过建立滞后调节的住宅价格模型，认为住宅价格上涨直接 受到人口和就业增长影响，但不同时期对住宅价格的影响程度是不相同的。同年， p o t e r b a ( 1 9 9 1 ) 研究调查了人口、收入、建设成本和税后使用成本对住宅价格 的影响，他发现收入和建设成本对住宅价格变化的影响是显著的。 a b r a h 锄h e n d e r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 开发了一个考虑滞后过程在内的住宅价格 变化模型，模型揭示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入有直接关系， 并显示住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关。 g e o f fk e n n y ( 1 9 9 9 ) 利用j o h a n s e n 的协整技术来分析爱尔兰长期住宅市场 的供给和需求关系。他的研究表明，收入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅 的需求有一定比例的增加；抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负影响；住 宅价格对建设成本( 包括土地成本) 存在一个稳定的比例，它和住宅建设市场的 “正常利润”相一致；高通胀对住宅市场是“利好”消息。同时，他也指出分析 方法存在的局限性，比如忽视了银行在住宅市场的重要作用等。 s t u a r ta g a b r i e l ，j o ep m a t t e y 和w i l l i 锄l w a s c h e r ( 2 0 0 0 ) 通过供给 和需求两方面的影响因素构建住宅价格模型，认为人口迁移和城市结构演变能够 解释在过去2 0 年里加利福尼亚住宅价格的变动。从需求方面来讲，影响住宅价 叶琳：我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究 7 格的主要因素包括住宅质量、区位、令人愉悦的可用性、其他商品价格和家庭收 入；在供给方面，住宅租金和住宅价格是具有一定相关性的。 m i nh w a n g 和j o h nm q u i 9 1 e y ( 2 0 0 5 ) 利用美国7 4 个大城市1 9 8 7 1 9 9 9 年 1 3 年的数据，建立了一个需求和供给模型。需求作为住宅价格、收入和人口特 性的函数；住宅供给作为利润率和地方政府限制建筑的规定的函数，其中利润率 有依赖于房价和投- 入要素的价格。得出结论：过去住宅较高的空置率会使房价下 跌。同时城市的整体经济状况、家庭收入和被雇用状况( 失业状况) 也会对房价 产生影响，而且在很多情况下，这些影响是巨大的。 此夕| 、，m c f a d y e n 和h o b a r t ( 1 9 7 8 ) 、c a s e ( 1 9 8 9 ) 、n i g e lp a i n 和p e t e r w e s t a w a y ( 1 9 9 7 ) 也从供给和需求角度研究了住宅价格的影响因素。 ( 2 ) 住宅特征因素 。 在房地产价格的研究中，更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响。 f o l l a i n 和m a l p e z z i ( 1 9 8 1 ) ，m o z 0 1 i n ( 1 9 9 4 ) ，a d a r i 等( 2 0 0 0 ) ，s o d e r b e r g 和j a n s s e n ( 2 0 0 1 ) 采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究，发现 住宅价格一般随着中心商务区的距离而趋于下降。但是公用设施的布局、环境舒 适性以及其他次中心等因素的影响也非常重要。 c h a ue ta l ( 2 0 0 1 ) 在研究住宅价格与建筑特征关系时，把住宅的特征分为 两大类，一类是有形建筑特征，指住宅的物理状况，如住宅大小、层次、建筑特 征等；另一类是无形建筑特征，指住宅的可达性、海景状况、环境质量、发展商 的声誉等，并用1 9 9 7 1 9 9 8 年中国香港地区的交易数据进行实证研究，结果表 明消费者愿意多支付每平方英尺4 1 6 港元给大的、有商业声誉的发展商，这部分 价格大约是整个住宅平均价格的7 。 除了上述的学者外，a d e l 衄a n 和g r 订i c h e s ( 1 9 6 1 ) 、k a i n ，q u i g l e y ( 1 9 7 0 ) 、 w i l k i n s o n ( 1 9 7 3 ) 、t a n g( 1 9 7 5 ) 、p o t e r b a ( 1 9 9 1 ) 、s t e i n ( 1 9 9 5 ) 、 e r m i s c h ( 1 9 9 6 ) ，g e o f f r e ym e e n 和m a r ka n d r e w( 1 9 9 8 ) 、m u r t a z ah a i d e r 和e r i cj m i l l e r ( 2 0 0 1 ) 等人也都在这方面做了相关的研究。 归纳他们的研究，我们可以得出影响住宅价格的主要因素有：收入 ( i n c o m e s ) 、利率( i n t e r e s tr a t e s ) 、信用可靠性( c r e d i ta v a i l a b i l i t y ) 、 ( d 成本( c o s t ) 、人口结构( d e m o g r a p h i cs t r u c t u r e ) 、租金( r e n t1 e v e l ) 、 区位( r e g i o na n dp o s i t i o n ) 、融资( f i n a n c i n g ) 等。 ( 3 ) 非价格均衡因素 扬州大学硕士学位论文 8 一 在现实经济生活中，住宅价格的变化不仅受到内生的供需因素影响，同时受 到外生的其他因素影响。 s w e e n e y ( 1 9 7 4 ) 建立了一个考虑住房耐久性和住宅质量等级的空间模型， 用以对住宅市场的经济运行链条进行模拟分析，得出对开发商提供补贴也不能降 低住宅价格的结论。他认为，政府可以通过对住户的补贴政策和改变住户收入结 构分布来减少低质量单元数量和降低低收入阶层的住宅价格。 k a t z 与r o s e n ( 1 9 8 7 ) 分析了旧金山湾地区8 5 个城市增长控制对于住宅价 格影响，发现采取了增长控制措施的社区，住宅价格上涨了1 7 至3 8 个百分点。 b r a i d ( 1 9 9 1 ) 建立了一种单中心经济增长住宅过滤模型。该模型考虑了区位条 件和经济增长因素。在上述模型基础上，a r n o t t ，b r a i d ( 1 9 9 7 ) 对住宅过滤模 型又作了新的研究假设，对老建筑和历史街区出现的旧住宅价格升值现象做出了 较好的解释，并已得到了充分应用。 l a n d i s ( 1 9 9 2 ) 对加利福尼亚州1 9 7 5 年来的增长控制的效果进行了研究， 证实了规划对住宅价格有重要影响。 b e r t r a n dm r o e h n e r ( 1 9 9 9 ) 调查了巴黎内城二十个地区1 9 8 4 年至1 9 9 4 年的住宅价格水平，用以研究其价格的合理水平，研究结果显示投机引发了住宅 价格的增长。 h i n gl i nc h a n ，s h uk a ml e e ，k a iy i nw o o ( 2 0 0 1 ) 完成了对香港住宅市 场合理价格和泡沫的实证研究。研究显示，香港房地产价格数据中确实存在大量 泡沫因素，并最终导致了1 9 9 8 年住宅价格的大幅度下跌。 除了上述的学者外，s h i n e r ( 1 9 9 0 ) 、c a s e 和s h i l l e r ( 1 9 9 0 ) 、e v a n s ( 1 9 9 2 ) 、 b r a m l e y ( 1 9 9 2 ) 、m e e s e 和w a l l a c e ( 1 9 9 4 ) 、a b r a h a m 和h e n d e r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 、 n i g e lp a i n ， p e t e rw e s t a w a y ( 1 9 9 7 ) 、s a m u e lr s t a l e y ( 1 9 9 7 ) 、a n a s ( 1 9 9 7 ) 、 r i c h a r da r n o t t 等( 1 9 9 9 ) 也都在这方面做了相关研究。 归纳他们的研究，我们得出影响住宅价格的非价格均衡因素主要有：宏观 经济因素( 腿c r o e c o n o m i c sf a c t o r ) 、政府管制因素( g o v e r 姗e n t c o n t r o l f a c t o r ) 、住宅产品的生命周期价值因素( 1 i f e c y c l e v a l u ef a c t o r ) 等。 可以看出，国外对住宅价格影响因素的研究大多是结合其市场情况的实证研 究，总的来说较为全面和实用，文献也非常丰富，但是由于研究对象和侧重点的 不同而众说纷纭，在中国的适应性和针对性较差。 1 3 2 国内研究现状述评 叶琳：我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究 9 虽然国内的住宅市场起步较晚，但日益尖锐的房价问题还是引起了不少学者 的关注。归纳他们对住宅价格影响因素的研究成果，主要有以下几类观点： ( 1 ) 土地因素 对房价和地价的关系，大多数学者认为是房价抬高了地价。高波、毛丰付等 ( 2 0 0 3 ) 采用1 9 9 9 2 0 0 2 年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通 过g r a n g e r ，因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势决定地价走势，- 短期 内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更多的是长期效应，地价 短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地自身的特殊属性。马思新等 ( 2 0 0 3 ) 分析了房价和地价时间序列的特征，通过建立v a r 模型得出长期内房价 是地价的因的结论。苗启虎和王方华( 2 0 0 4 ) 认为，土地价格高的根本原因是房 价上涨，房价上涨超过建筑成本部分形成的超额利润最终将在土地“租金上升 中体现。此外，刘润秋，蒋永穆( 2 0 0 5 ) 、贺元启( 2 0 0 6 ) 、严金海( 2 0 0 6 ) 、易 宪容( 2 0 0 6 ) 、谢叙炜( 2 0 0 6 ) 等人也都认为是房价决定了地价。 况伟大( 2 0 0 5 ) 通过定量分析得出长期内地价上涨导致房价上涨的结论。邵 念强( 2 0 0 6 ) 认为，地价对房价的影响是显著的，一般情况下，地价在整个房价中 所占的比例在三分之一左右，越靠近市中心，地价所占比例越大。 刘琳，刘洪玉( 2 0 0 3 ) 、殷少关，周寅康，李纪军( 2 0 0 5 ) 、曲波( 2 0 0 5 ) 等 则认为，房价与地价的关系在一定范围内应该是相互作用、相互影响的。 曹振良，何小敏( 2 0 0 6 ) 认为土地供给方式的改变也会使土地的价格上涨。 胡晓添，濮励杰( 2 0 0 5 ) 、潘捷( 2 0 0 6 ) 进一步指出供地政策不可能立竿见影地 影响到房价，在一定程度上存在着时差性。 ( 2 ) 收入因素 吴建峰( 2 0 0 2 ) 认为随我国城市居民人均工资水平的提高，对居住要求的提 高是住宅价格高涨的主要因素。王冰和黄磊( 2 0 0 5 ) 认为，居民收入水平与房价 之间存在着密切的关系。唐俐( 2 0 0 4 ) 、王永康( 2 0 0 4 ) 、苏学愚，李中明( 2 0 0 5 ) 、 孙立平( 2 0 0 6 ) 、沈伟锋，谭大璐( 2 0 0 6 ) 、杨永华( 2 0 0 6 ) 等从“房价收入比” 这一角度研究了收入对房价的影响。 ( 3 ) 金融因素 吴龙龙，黄丽明( 2 0 0 6 ) 认为，银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响 住房价格。信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分是造成 近年来房价上涨过猛的主要原因。王淑云( 2 0 0 5 ) 、薛磊( 2 0 0 6 ) 也得出类似结 扬州大学硕士学位论文 1 0 论。段岩燕，曹振良( 2 0 0 5 ) 、章辉赞，张红( 2 0 0 5 ) 等认为加息通过影响房地 产供求间接影响房价。韩立达( 2 0 0 5 ) 、王仁涛和张维然( 2 0 0 5 ) 、金学惠( 2 0 0 6 ) 、 宋勃( 2 0 0 6 ) 、夏志琼( 2 0 0 6 ) 、陈明( 2 0 0 6 ) 、吕彬彬( 2 0 0 6 ) 等认为人民币升 值影响房地产价格。 ( 4 ) 租金因素 一祈兆珍( 2 0 盼分析了租金水平与我国住宅价格变化的关系i 周永宏，( 2 0 0 5 ) 认为，当前我国房价和租金被区隔到垄断竞争市场( 房屋买卖市场) 和完全竞争 市场( 房屋租赁市场) ，两者具有相对独立性，并不存在房价决定租金的情况。 崔光灿( 2 0 0 6 ) 对上海市房价和房租进行了实证分析，得出结论：现实中住房销 售市场与租赁市场并不均衡，在一定时期内销售价格与租金决定理论价格长期偏 离。 。 ( 5 ) 投机因素 周京奎( 2 0 0 4 ) 认为房地产开发商的投机性预期、房地产市场中买卖双方的 交易行为是房地产投机行为产生的主导因素，也是房地产价格及房地产泡沫形成 的关键性因素之一，并对我国房地产业投机行为进行了实证分析。郑恒( 2 0 0 4 ) 通过数理模型阐述房地产价格在炒作行为下出现的波动特性和运行规律。 ( 6 ) 消费者预期因素 ， 建设部课题组( 2 0 0 4 ) 分析房价上涨的原因为地价上涨推动、房地产供给结构 变动推动和多种住房需求旺盛，而深层次的原因在于消费者预期改变。张澜和周 千秋( 2 0 0 6 ) 也研究了消费者心理预期对房价的影响。 此外还有从建筑成本( 关柯、芦金锋，2 0 0 0 ；张红、李文诞，2 0 0 1 ；王吓忠、 乔志敏，2 0 0 2 ；巨虹，2 0 0 4 ；冯闻，胡昊2 0 0 6 ) 、人口变动( 邓国胜，1 9 9 8 ；李 琳，李园2 0 0 5 ) 、利息税( 伍戈、俞志海、刘波，2 0 0 0 ) 、物业税( 杨勇，温修 欢，2 0 0 5 ；岳树民，2 0 0 5 ；唐杰，2 0 0 6 ) 、恩格尔系数( 廖英敏，2 0 0 0 ) 、国内生 产总值( 张红、李文诞，2 0 0 1 ) 等方面来分析住宅价格的影响因素。 由于我国住宅市场的发展历程较短，市场运行不规范、统计数据和资料缺乏， 对住宅价格的研究还比较粗浅，基本处于起步阶段，大部分文章采用了定性分析， 缺乏强有力的数据支持和实证分析。在对商品住宅价格的实证研究方面，大部分 学者都是从某一角度进行研究j 针对全国商品住宅价格全面和系统的研究较少。 1 4 研究假说 本研究是基于以下的研究假说： 叶琳：我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究 1 1 ( 1 ) 收入是影响商品住宅价格的重要因素，对商品住宅价格有明显的滞后 效应； ( 2 ) 贷款利率同时作用于商品住宅的供给和需求，利率变化的供给效应最 终表现为利率与房价的反向变动，利率变化的需求效应最终表现为利率与房价的 同向变动，因此，利率对商品住宅价格的影响作用不明显。 1 5 研究方法与技术路线 1 5 1 研究方法 本研究以马克思主义政治经济学、西方经济学、房地产经济学、计量经济学 等理论为指导，从我国城市商品住宅价格变动状况出发，坚持理论联系实际，对 影响商品住宅价格的因素进行定性与定量的研究。 ( 1 ) 规范分析与实证分析相结合。从相关理论入手对商品住宅价格的构成、 变动及影响因素进行探讨，然后运用实际数据资料对我国商品住宅价格变化轨迹 和影响因素进行实证分析。 ( 2 ) 归纳与比较分析。国内学者对我国商品住宅价格的构成说法不一，本 研究对这些观点进行了归纳和分析。对影响我国城市商品住宅价格的诸因素，本 研究分别从需求和供给两个角度进行了归纳分析，同时采用了比较分析方法。 ( 3 ) 定性分析与定量分析相结合。相关概念的界定、我国商品住宅价格诸 多影响因素、我国城市商品住宅价格的未来走势主要采用定性分析；商品住宅价 格的变动轨迹及其主要影响因素主要采用定量分析，通过建立计量经济学模型， 运用s p s s l 3 o 和e v i e w s 软件，得出相关结论。 1 5 2 技术路线 扬州大学硕士学位论文 研究背景、意义及文献综述 商品住宅价格特征与构成分析 需求方面因素l 一一我国城市商品住宅价格变动状况 1 2 供给方面因素 一 我国城市商品住宅价格影响因素的定量分析 价格未来走势与政策建议 1 6 研究内容 本研究主要分为五个部分： 第一章为导论。主要包括研究背景与意义、研究目标、国内外研究综述、研 究假说、研究方法与技术路线以及研究内容等。 第二章为商品住宅价格特征与构成分析。主要包括对商品住宅的界定和特点 分析，商品住宅价格的内涵、特征及其构成分析，使我们对商品住宅价格有一个 初步认识。 第三章为我国商品住宅价格变动状况及影响因素的定性分析。主要通过价格 变动特征的描述，对我国商品住宅的实际价格变化轨迹进行拟合分析。在此基础 上，从供给和需求两方面定性分析和讨论影响我国商品住宅价格的各种因素，为 后文的定量分析作铺垫。 第四章为我国城市商品住宅价格影响因素的定量分析。主要利用多元线性回 归模型分析了各因素对商品住宅价格的影响方向、影响程度等。 第五章为我国商品住宅价格走势预测及完善商品住宅价格宏观调控的政策 建议。主要从住宅价格的成本、住宅需求以及政府和企业的行为三个角度我国商 品住宅价格的未来走势进行预测，并提出对策建议。 叶琳：我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究 1 3 1 7 可能的创新与存在的不足 本研究采用二次曲线对我国城市商品住宅实际价格的变化轨迹进行拟合分 析，为探索城市商品住宅价格变动规律提供了基本的分析方法；结合我国商品住 宅需求的实际情况，假定人均可支配收入对商品住宅需求有滞后效应，并将其纳 入模型，研究其对商品住宅价格的影响，得出的研究结论更为真实、合理。但是， 由于数据的缺乏和统计的不完善性，本研究只将几个主要影响因素对商品住宅价 格的影响进行了量化，而其他影响因素没有进入模型，只作了定性分析，因此定 量分析还尚显不足。而且由于自身研究水平有限，对商品住宅价格未来走势的预 测也比较有限，没有从量上做出估计和预测，这些都是在以后的研究工作中需要 努力的方面。 扬州大学硕士学位论文 2 商品住宅价格特征与构成分析 1 4 2 1 商品住宅的特点分析 住宅是房地产的一种类型，是供人们居住生活之用的房地产建筑。在我国， 城市中的住宅主要包括公共住宅和商品住宅两大类。公共住宅是以中低收入居民 为对象，通过直接投资或采取土地划拨、减免税费、贴息贷款等优惠政策对开发 商进行补贴，控制开发商建造住宅的价格，以较低价格向特定阶层居民出售或出 租，具有一定的社会保障性质。商品住宅则是房地产开发商投资建设的，通过市 场以市场价格出售或出租给住宅需求者。它是房地产开发商以赢利为目的的市场 行为，面向全社会所有人。这是我国目前住宅供给的主要方式，也是本文研究的 对象。 2 1 1 商品住宅是一种特殊商品 商品住宅是房屋建筑与建筑地块的有机统一体，具有不同于一般商品的特殊 属性，主要体现在以下几个方面： ( 1 ) 位置固定性。住宅是附着于土地上的，因此，住宅的空间位置是固定 的。住宅商品的固定性决定了住宅不可能像其他商品一样随时运送到各地市场以 满足市场需求。 ( 2 ) 单件异质性。一般而言，住宅单体的造型、结构、平面布置、建筑材 料、功能等各异。即使是同样结构、同样材质、同样质量的住宅，由于其所处的 地理位置不同，周围环境不同也是不同质的，每一幢( 套) 住宅都是独一无二的。 ( 3 ) 价值昂贵性。建造住宅从土地开发，房屋建设直至最终产品的形成， 需要投入大量的入力、物力和资金。一幢住宅楼或者一个住宅小区的开发建设往 往需要上百、上千甚至数亿元。 ( 4 ) 效用长期性。土地在适当的条件下，经过开发和再开发可以永续使用， 而住宅虽然不具备像土地一样的不可磨灭性，但是在一般情况下，其使用寿命也 可以长达几十年。住宅的效用长期性还表现在人们对某幢( 套) 住宅相对固定的 使用关系上，有时几代人都住同一幢( 套) 住宅。 ( 5 ) 消费投资双重性。住宅是人们赖以生存和发展的基本生活资料，具备 普遍的消费需求。同时，住宅又可以作为一种生产服务要素用于获取收益，如住 房出租，甚至由于土地资源的稀缺性以及住宅本身的固定性和耐久性，还可以像 叶琳：我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究 1 5 股票、艺术品一样，实现差价套利或保值增值。因此，住宅是消费品和投资品的 统一体。 2 1 2 商品住宅市场是一个特殊市场 商品住宅市场是以商品住宅为交易对象的流通市场，也是有关商品住宅交换 关系的总和。商品住宅的特殊性使得商品住宅市场也具有不同于一般商品市场的 特点： ( 1 ) 商品住宅市场的区域性。住宅的固定性决定了在商品住宅市场上不存 在住宅实物形态的流动，只能是住宅产权的流转及再界定。因此，住宅商品不能 像其他商品一