（产业经济学专业论文）我国房地产企业虚拟经营的研究.pdf

我国房地产企业虚拟经营的研究 摘要 改革开放二十多年以来，我国房地产业从无到有，不但满足了广大人民群 众的住房需求，而且已经成为我国的主导产业，为我国的经济建设作出了重要 的贡献。我国的房地产企业是伴随着房地产市场的发展而不断壮大起来的，特 别是近几年，房地产企业无论是从数量还是从效益来说，均处于良性发展的阶 段。 但是，与房地产市场较为发达的城市和国家相比，我国的房地产企业规模 明显偏小、资源分散、专业化程度不高。很多房地产企业在内部管理上存在诸 多问题，甚至，有些企业没有完整的管理体系和规章制度，没有长期的战略， 经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况。 我们正处在一个多变的时代，科技进步加速，知识创新频繁，消费者需求多 变，企业竞争激烈。面对如此变化多端的经济环境，特别是在市场化分工越来 越专业的今天，房地产企业必须抛弃传统的经营模式、转变成为一个资源整合 者的角色，即形成虚拟企业、外取资源以增强其核心竞争力。 本文综合运用经济学、管理学知识，借鉴虚拟企业的基本理论与实践，对 于房地产企业虚拟经营进行了探讨。 关键词：房地产企业、虚拟经营 a b s t r a c t b e g i n n i n gf r o mt h er e f o r ma n do p e n i n gu pi nt h el a t e1 9 7 0 s ，t h er e a le s t a t e i n d u s t r yi nc h i n ad e v e l o p i n gf x o mt h es c r a t c h ，n o to n l yf u l f i l st h el i v i n gd e m a n d so f t h er e s i d e n c e s ，b u ta l s ob e c o m e st h el e a d i n gi n d u s t r yi nc h i n a ，w h i c hp l a y sav i t a l r o l ei no u re c o n o m i cc o n s t r u c t i o n i ti st r u et h a tr e a le s t a t ei n d u s t r yg r o w su pa l o n g w i t ht h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e t ，a n de s p e c i a l l yi nt h er e c e n ty e a r s ，i t c o m e si n t oav i r t u o u sc i r c l ep h a s ei nq u a n t i t ya sw e l la si nb e n e f i t h o w e v e r ，c o m p a r e dw i t ht h o s em o r ed e v e l o p e dc i t i e sa n dc o u n t r i e s , t h er e a l e s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ai sc h a r a c t e r i s t i co fs m a l l e r 铽斌e ，l o o s e rr e s o u r c e s ，l o w e r s p e c i a l i z a t i o nd e g r e e s s o m er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa r eh a r dp r e s s e db yt h ep r o b l e m s o fi n n e rm a n a g e m e n t ，a n do t h e r se v e nh a v en ow h o l em a n a g e m e n ts y s t e m s ，a n d r u l e sa n dr e g u l a t i o n s ，o rn ol o n g - t e r ms t r a t e g i e s ，w h i c hi t so p e r a t i n ga c h i e v e m e n t s d e p e n d sf u l l yo nt h ec o n d i t i o n so ft h es i n g l ep e r f o r m a n c e s t o d a y ，i ti snc h a n g e f u le r a s c i e n c ed e v e l o p m e n ts p e e d su p ，k n o w l e d g e c o n s t a n t l yb r i n g s f o r t hn e w i d e a s ，d e m a n d i n g o ft h ec o n s u m e r s a r e v a r i e d ，e n t e r p r i s e sc o m p e t e ss h a r p l y c o n f r o n t i n gw i t hs oc h a n g e f u le c o n o m i c e n v i r o n m e n t e s p e c i a l l yw i t hm o r ea n dm o r es p e c i a l i z e dm a r k e td i v i s i o n s , r e a le s t a t e e n t e r p r i s e sh a v et od i s c a r df f a d i t i o n a lb u s i n e s sm o d e l sa n da c ta st h ei n t e g r a t o ro ft h e r e s o u r c e s ，i e c h a n g e si n t ov i r t u a le n t e r p r i s e s ，o u t s i d e - o r i e n t e dr e s o u r c e ss oa st o s t r e n g t h e nt h e i rk e r n e lc o m p e t i t i o n t h ep a p e r ，t h r o u g ht h ec o m p r e h e n s i v eu s eo fe c o n o m i c s ，m a n a g e m e n tt h e o r i e s a n dt h er e f e r e n c et ob a s i ct h e o r i e sa n dp r a c t i c eo fv i r t u a le n t e r p r i s e ，m a k e sa l l e x p l o r a t i o no fv i r t u a lm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s k e y w o r d s ：r e a le s t a t ee n t e r p r i s e s 、v i r t u a lm a n a g e m e n t 表格清单 表2 - 1 虚拟企业的定义1 2 表争1 职能式组织结构特征3 3 表5 2 事业部组织结构特征3 4 表5 3 矩阵式组织结构特征3 5 表5 - 4 混合组织结构特征3 6 表5 5 网络式组织结构特征3 8 表5 - 6 虚拟企业中各成员企业问的合作形式4 0 图清单 图1 - 1 本文技术路线4 图2 - i 价值链模型6 图3 - 1 房地产产品差别分类图1 8 图5 1 房地产开发的八阶段模型2 5 图5 - 2 房地产开发的五阶段模型2 7 图5 - 3 房地产企业价值链模型2 9 图5 4 职能式组织结构图3 2 图5 5 事业部式组织结构图3 3 图5 6 矩阵式组织结构图3 5 图5 7 混合式组织结构图3 6 图5 8 网络式组织结构图3 7 图5 9 房地产虚拟企业的人员组织结构图3 9 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写 过的研究成果也不包含为获得 金目b 王些太堂 或其他教育机构的学位或证书而使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示谢意。 靴谳粼：难芦黼期：年月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解金目g 王些盔堂有关保留、使用学位论文的规定，有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权金 目b 王些盍堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 签字日期：年月日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 导师签名： 签字日期： 电话： 邮编： 致谢 本人在三年的硕士研究生课程学习和撰写学位论文的过程中，自始至终得 到了我的导师张宪平教授的悉心指导，无论从课程学习、论文选题，还是到收 集资料、论文成稿，都倾注了张宪平老师的心血，由衷感谢张宪平老师在学业 指导及各方面所给予我的关心以及从言传身教中学到的为人品质和道德情操， 老师广博的学识、严谨的治学作风、诲人不倦的教育情怀和对事业的忠诚，必 将使我终身受益，并激励我勇往直前。 同时，真诚感谢人文学院的全体老师，他们的教诲为本文的研究提供了理 论基础，并创造了许多必要条件和学习机会。 感谢我的父母和兄弟，他们给了我经济上的支持和生活上的帮助；最后感 谢所有给予帮助的髓友们。 作者：戴延虎 2 0 0 7 年5 月1 6 日 1 1 问题的提出及研究的意义 第1 章导论 虚拟企业理论是对2 0 世纪末企业实践的理论概括，也是企业理论的最新发 展。在网络经济条件下，随着适于虚拟企业生存的经济技术条件的日趋成熟， 虚拟企业也步入了快速发展时期。越来越多的企业开始采用“虚拟企业”的形 式进行经营，并取得了骄人的业绩。 我们一般习惯上将房地产开发活动细分为设想的提出、可行性分析、细节 设计，合同与建筑施工、市场营销、市场化管理六个环节。应该说，“房地产开 发”实际上是开发商将自己的设想变为具体的房地产产品以及相关服务的过程， 所以在这细化了的6 个环节中，第一个环节设想的提出是整个开发活动的 前提，这当然是开发商的刨意，要靠其自身来完成：在接下来的对自身想法的 可行性分析环节，房地产企业往往将其外包给专业的咨询公司来完成；然后将 第三个环节外包给专业的设计公司，将经过评估可行的想法变为蓝图；紧接着 再将第四个环节外包给专业的建筑公司；建筑施工完工后，房地产的销售也可 以外包给专业的销售公司；最后，将建筑物交由专业化的物业管理等公司进行 经营管理。 可见，在房地产开发的整个业务流程中，房地产企业几乎将“提出设想” 以外的全部环节都外包给了专业化的公司进行生产和经营，而自己只是根据“设 想”对各个环节及其相关的承包商进行协调和整合，最终将“设想”变为现实 的房地产产品并完成销售，获取了利润。在这一过程中，房地产企业将各有关 的专业化公司“虚拟”进自己的“企业”，来共同完成开发任务。正是从这个意 义上，我们说房地产企业的性质是虚拟企业； 课题研究的意义： ( 1 ) 理论意义： 本文研究的理论意义主要在于车富了我国房地产企业经营管理理论的研 究，以往有关于这一方面的研究虽然触及到房地产企业的虚拟经营，但并未作 系统的分析研究。本文从虚拟经营的角度深入分析了房地产企业的经营特征， 为我国房地产企业经营管理的研究开拓了视野。 ( 2 ) 实践意义： 我国的房地产开发企业与发达国家的房地产开发企业在经营性质和业务 流程上差异很大。发达国家的房地产市场分工很细，开发公司主要负责投资决 策和土地购买，其他环节( 如规划设计、建筑施工和招标监理验收等) 会有专 业性公司辅助完成，开发公司的虚拟经营特征非常明显。我国的房地产开发企 业综合性更强，在许多环节上都比国外企业参与的程度更深，有的甚至还自负 建筑施工和物业管理等之责，这就无形中拉长了价值链，也增加了经营管理 的难度，导致企业核心竞争力不明显；有很多的开发公司管理水平低下，没有 完整的管理体系和规章制度，没有长期的战略：重项目运营，轻企业管理。面 对这一现状，本文综合运用经济学、管理学等理论，并结合虚拟企业管理的最 新发展、以及房地产企业虚拟经营的实践，对我国房地产企业的虚拟经营进行 分析研究。在此基础上，探讨我国房地产企业如何整合战略资源、改善经营管 理水平、提高竞争力。 1 2 国内外研究概况 虚拟企业理论是对2 0 世纪末企业实践的理论概括，也是企业理论的最新发 展。在网络经济条件下，随着适于虚拟企业生存的经济技术条件的日趋成熟， 虚拟企业也步入快速发展时期。1 9 9 1 年在一份递交美国国会的报告“2 1 世纪的 生产企业研究：工业决定未来挣中“虚拟组织”一词被首次提出。 肯尼斯普瑞斯与史蒂文戈德曼等在2 1 世纪制造企业研究：一个工业 主导的观点报告中首次对虚拟企业的概念加以解释，提出了以虚拟企业为基 础的敏捷制造模式，即以核心能力和信誉为基础选择合作伙伴，组建动态联盟 以增强企业整体竞争力，提高组织的敏捷性，最大程度适应环境变化，满足客 户需求。 受肯尼斯普瑞斯和史蒂文戈德曼研究的启发，1 9 9 2 年威廉戴维陶 ( w i l l i a mh d a v i d o w ) 、迈克尔马隆( m i c h a e ls m a l o n e ) 发表了题为虚拟 企业：2 1 世纪企业的构建和新生的专著，并从产品角度出发，对虚拟企业的 概念进行了深刻的探讨。 1 9 9 3 年约翰伯恩( j o h na b y r n e ) 在美国商业周刊发表了名为虚 拟企业的论文。在这篇论文中伯恩将虚拟企业描述成企业伙伴间的联盟关 系，且虚拟企业没有明确的组织架构，而是由若干个独立公司所构成的临时性 网络，通过信息技术连接起来，共享技术、成本以及对方的市场。 迸一步地，1 9 9 4 年史蒂文戈德曼、罗杰内格尔( r o g e rn n a g e l ) 和尼 斯普瑞斯发表了敏捷竞争者与虚拟组织的专著。他们在该书中明确指出： 计算机网络和远程通信技术的结合，使许多企业有可能将地理位置分散的能力 结合在一个虚拟企业中，从而获得强有力的竞争优势。 阿波格特、麦克法兰和麦肯尼( 1 9 9 6 ) 认为虚拟企业是指企业保留了协调、 控制以及资源管理的活动，而将所有或大部分的其他活动外包。虚拟企业将大 部分生产活动外包的结果是减少了销售渠道的中介者，它本身只保留少数的核 2 心能力以及为了协调其关系网络所需的管理系统。他们还指出，虚拟企业将外 包模式发挥到了极致。 1 9 9 6 年霍奇、安索尼和吉尔斯( h o d g e ，a n t h o n y ，g a l e s ) 等学者从组织核 心能力的观点出发，提出了虚拟企业是由一核心组织为中心，执行关键的功能， 其余功能则由临时或签约的员工以及由核心组织与其他组织所组成的联盟来完 成。 1 9 9 7 年杰辉恩( j e h u e n ) 提出虚拟企业是无固定工作地点使用电子通讯方 式( 例如网络、电子邮件、电话等) 进行成员间的联系的企业。在这样的企业中， 除了硬件维护以外，所有业务都不需要在公司内进行。 房地产业是一个介于第二产业和第三产业之间、以第三产业为主的特殊行 业，房地产开发企业具有虚拟企业性质，它是房地产开发过程中各种资源的整 合者，对于这一点，一些国内学者在其文章或著作中均有所论述，尽管有些篇 幅不大。 菌天青在“我国房地产业：结构、行为与绩效”( 2 0 0 4 1 2 ) 一书中，主要运 用产业组织理论中的scp 分析范式分析研究了我国房地产业的市场结构以及 在这一市场结构下房地产企业的市场行为和市场绩效，其中简要论述了房地产 企业的虚拟经营的特征。 王鹏在“网络经济中房地产企业经营变革挣( 2 0 0 3 1 1 ) 一书中，综合运用新 制度经济学、产业经济学、消费心理学以及企业信息化理论的最新研究成果， 分析了网络经济给房地产企业带来的影响，系统介绍了房地产企业经营的网络 化( 信息化) 。 胡立君、王唏等在“房地产企业虚拟经营模式及其核心能力构造”( 中南财 经政法大学学报2 0 0 3 1 ) 一文中，认为虚拟经营是房地产企业赢得竞争优势的 有效方式，详细阐述了房地产企业虚拟经营的三种模式以及房地产企业核心能 力构造的特殊性。 王蔡花在其论文“房地产企业的价值链研究 中，主要运用价值链学说、服 务价值链理论、虚拟价值链和价值网理论等理论和方法，对房地产企业的价值 链进行分析研究，提出了一些优化房地产企业价值链、提升企业竞争优势的策 略建议。文中，对于我国房地产企业的特征、房地产项目的开发经营流程、房 地产企业的价值链模型以及业务外包进行了分析研究。 邓宏乾在其论文“网络经济与房地产业创新”中，从经济学原理和网络经济 现状出发，结合我国房地产业现状，分析了网络经济模式下我国房遗产经营创 新。在该论文的( 房地产企业管理) 一节中，简要论述了房地产企业虚拟经营 的特征。 其他有关房地产企业虚拟经营的内容散见于各文献中，不一一列出。 3 1 3 研究方法及思路 研究方法： 本文在研究过程中主要采用了实证分析与规范分析相结合，以规范分析 为主；并主要采用定性分析方法。研究角度是从宏观到微观，从环境到企业， 偏重于微观层面的分析。 研究思路( 技术路线) 图i - ! 本文技术路线 4 1 4 本文结构 本课题研究的主要内容及框架。 本文第一部分是导论，主要包括：问题的提出及研究的意义、国内外研究 概况，主要创新点、研究方法及思路、本文结构。 第二部分是相关理论综述部分，主要介绍了以下几种理论：价值链理论、 企业核心能力理论、虚拟企业、网络经济，把这些研究成果有机的联系起来， 深化了虚拟经营的认识。 第三部分是对房地产企业所处行业的特征及市场结构的介绍，主要是为后 面分析房地产企业虚拟经营提供一个背景。 第四部分主要是房地产企业的性质分析：房地产企业的专业化和业务外包、 网络经济中房地产企业经营的新发展，由此揭示了房地产企业的虚拟经营性质， 为第五部分提供基础。 第五部分是房地产企业的虚拟经营分析，主要包括：房地产开发的程序、 房地产企业的价值链模型、房地产企业虚拟经营的模式，以及把虚拟企业的基 本理论和实践在房地产企业的组织管理、人力资源管理、合作伙伴的选择和管 理、营销管理等方面的具体应用。最后，通过两个典型案例说明我国房地产业 虚拟经营已初露端倪。 1 5 可能创新点及不足 本文主要把现代虚拟企业的基本理论和实践具体应用到我国的房地产企 业，从人力资源管理、合作伙伴的选择与管理、营销管理与网络服务等角度具 体介绍了房地产企业虚拟经营的方式，这是本文的可能创新点。由于作者知识 面较窄，以及资料有限，对于房地产的虚拟经营分析深度还不够，案例也不多。 5 2 1 价值链理论 第2 章相关理论综述 价值链是m i c h a e le p o r t e r 二于= 1 9 8 5 年在其所著的竞争优势书中提 出的，是指一种商品或服务在创造过程中所经历的从原材料到最终消费品的各 个阶段。价值链理论在过去近2 0 年中获得了很大的发展，并被当今先进管理思 想者所采用，已经成为研究竞争优势的有效工具。 1 价值链的构成 任何企业都是由各个阶段的价值创造活动构成的，如2 - - 1 图： 辅 助 活 动 企业摹础设施 1 人力瓷漂管理 * 技术 开发 f 旁 采购 f | 内部 生产外部市场 服务 物流经营物流销售 基 本活动 图2 一l 价值链模型 价值链列示了总价值，并且包括价值活动和利润。价值活动是企业所从 事的物质上和技术上的界限分明的各项活动它们是企业创造对买方有价值的 产品的基石。利润是总价值与从事各种价值活动的总成本之差。价值活动可以 分为两大类：基本活动和辅助活动。 基本活动如上图底部所示，是涉及产品的物质创造及其销售、转移给买方 和售后服务的各种活动。在任何企业中，基本活动都可以划分为以下五种基本 活动： 内部物流：与接收、存储和分配相关联的各种活动，如原材料搬运、仓储、库 存控制、车辆调度和向供应商退货。 生产作业：与将投入转化为最终产品形式相关的各种活动，例如机械加工、包 6 装、组装、设备维护、检测、印刷和各种设施管理 外部物流：与集中、存储和将产品发送给买方有关的各种活动，例如产成品库 存管理、原材料搬运、送货车辆调度、订单处理和生产进度安排。 市场和销售：与提供一种买方购买产品的方式和引导它们进行购买有关的各种 活动，例如广告、促销、销售队伍、报价、渠道选择、渠道关系和定价。 服务：与提供服务以增加或保持产品价值有关的各种活动，例如安装、维 修、培训、零部件供应和产品调整。 在任何产业内竞争所涉及的各种辅助价值活动可以被分为四种基本类型。 与基本活动一样，每一种类型的辅助活动都可根据产业的具体情况划分为若干 显著不同的价值活动。 采购：采购是指购买用于企业价值链各种投入的活动，而不是外购投入本 身。尽管外购活动一般与基本活动相联系，但是外购投入却在包括辅助活动在 内的所有价值活动中存在。采购活动本身的成本如果不是总成本中无足轻重的 部分，那么常常也只能算是很小的一部分，但是它对企业的全面成本和经营差 异化常常有很大的影响。 技术开发：每项价值活动都包含着技术成份，无论是技术诀窍、程序，还是 在工艺设备中所体现的技术。大多数企业中所应用的技术的阵容都非常广泛， 从用在准备文件中和运输商品中的技术到产品本身所体现出来的技术。技术开 发是由一定范围的各种活动组成，技术开发过程对于各种价值活动中所包含的 大量的技术中的任何一种也可能起到辅助作用。技术开发对所有产业中的竞争 优势都很重要，在某些产业中甚至起到核心作用。 人力资源管理：人力资源管理包括各种涉及所有类型人员的招聘、雇佣、培 训、开发和报酬等各种活动。人力资源管理不仅对单个基本和辅助活动起到辅 助作用，而且支撑着整个价值链。 企业基础设施：企业基础设旄由大量活动组成，包括总体管理、计划、财务、 会计、法律、政府事务和质量管理。基础设旄与其它辅助活动不同，它通过整 个价值链而不是单个活动起辅助作用。依据企业是否是分散化经营，公司的基 础设施可以是自我支撑的或在业务单元和母公司之间分担。 2 价值链活动的类型 在每一类基本和辅助活动中，有三种类型的活动分别对竞争优势起不同的 作用： 直接活动：直接涉及为客户创造价值的各种活动，例如总装、零部件加工、 销售业务、广告、产品设计、招聘等。 间接活动：使直接活动的持续进行成为可能的各种活动，例如维护、进度安 排、设施管理、销售管理、科研管理、销售记录等。 7 质量保证：确保其它活动质量的各种活动，例如监督、视察、检测、复查、 核对、调整和返工。 2 。2 企业核心能力理论 1 9 9 0 年，美国密西根大学商学院教授普拉哈拉德( c k p r a h a l a d ) 和伦敦 商学院教授哈默尔( g 。h a m e l ) 在哈佛商业评论上发表企业核心竞争能力) 一 文，标志着核心竞争能力理论的正式提出，该理论较目前其他企业理治更好地 诠释了成功企业竞争优势长期存在的原因因此它成为近年来企业理论研究的 热点。 1 核心竞争力的定义 核心竞争力是伴随知识经济而产生的一个新的概念，是传统意义上竞争概 念的深层次发展。普拉哈拉德与哈默尔在 企业核心竞争能力一文中将核心 竞争力定义为“企业开发独特产品、发展独特技术和发明独特营销手段的能力。” 乔治斯托克( g e o r g es t a l k ) 在计划评论一文中将核心竞争力定义为：“能 为扩大生产线提供测度标准的个人技术和生产技能的结合。”维娜艾丽( v e r n a a l l e e ) 在知识进化一书中则定义为：“竞争能力就是快速向市场提供新产品 或增强竞争力而调整知识”，并指出：“核心竞争力是使公司能持续开发新产品 和开拓市场的特性”。而著名的麦肯锡管理顾问公司在总结了长期实践经验后， 认为核心竞争力是某一组织内部一系列的技能和知识的结合，它具有使组织的 一项或多项业务达到世界一流水平的能力。 普拉哈拉德与哈默尔在进一步描述核心竞争力时提出了一个非常形象的 “树型”理论，他们将企业比作一棵大树，企业的最终产品是果实，最终服务 是叶子，树枝是结合产品与服务的战略业务单位树干和主枝是核心产品，而 为整棵树提供养分，维系生命，稳固树身的就是核心竞争力。 一棵大树结入的印象多是强壮的躯干，繁茂的枝叶，但它真正的生命力来 自其发达的根系。核心能力对企业的作用也是如此，正是核心能力支撑着企业 的核心产品、各种业务和大量的最终产品。企业长期竞争力来源于它的核心能 力，公司创造价值的基础是企业的核心能力并在各种不向业务之间利用这些 核心能力。 2 企业核心竞争力的特性 在公司核心竞争力( 1 9 9 0 ) 一文中，哈默与普拉哈拉德列举了三种企业 核心竞争力的检验标准；首先，核心竞争力提供了进入多个市场的潜在途径。 例如，具有显示器系统的核心竞争力可以使一个公司参与到计算机、微型电视 机、便携式计算机的显示器和汽车仪表盘等多种业务领域，这也是卡西欧公司 8 为什么进入袖珍式电视市场的原因。其次，核心竞争力能够给最终产品顾客的 可感知效用作出巨大的贡献。最后，核心竞争力应使竞争者难以模仿。如果核 心竞争力是许多单个技术和生产技能经过复杂的协同作用的结果，那么，模仿 将是很困难的。一个竞争对手可能获得构成核心竞争力的某些技术，但是，它 将会发现复制形成核心竞争力的内部协同和学识的综合模式是非常困难的。乜1 ( 1 ) 哈默与普拉哈拉德的五个标准 哈默与普拉哈拉德在核心竞争力的概念一文中，提出确定核心竞 争力的五个标准：核心竞争力代表许多单个技能的整合。正是这个整合才是 企业核心竞争力的突出特征，因而，核心竞争力很难存在于单个的人或小团体 之中。核心竞争力不是会计意义上的资产一个工厂、分销渠道或商标都不 是核心竞争力，但是管理一个工厂或渠道或商标的才能可以构成核心竞争力， 核心竞争力不是无生命的物，它是活动，是一个学识的积累，它包含隐性的和 显性的知识。核心竞争力必须能为顾客所感知的价值作出极大的贡献。核心 竞争力实施企业能够提供基本顾客效用的技能，这些效用可能包括可靠性、成 像录制、用户友好性和复杂性的管理等等。核心与非核心竞争力的区别就在于 他们所能提供顾客效用的核心性与非核心性。核心竞争力必须具有竞争力的 独特性。这并不是说作为核心竞争力必须被一家企业独享，而在行业内普遍存 在的能力不能被称为核心竞争力，除非某个公司拥有的竞争力水平实质上比所 有同行业其他企业都强。至少从整个公司而不是某项业务的角度，核心竞争 力应当为企业进入新市场提供入口。如厦普公司在平面显示上的竞争力使之进 入了便携式电脑、录像保护屏、袋装电视等多种产品市场。 ( 2 ) 巴尼的四个条件 巴尼在分析核心竞争力是否是企业持续竞争优势的源泉时，提出了作为企 业竞争优势基础的核心竞争力的四个条件：核心竞争力应当是有价值的。很 明显，核心竞争力应当提高企业的效率，可以帮助企业在创造价值和降低成本 方面比他们的竞争对手做得更好。核心竞争力应当是异质的。核心竞争力不 是创造价值的充分条件，价值的创造还以企业比竞争对手更有效地运用不同的 资源为基础。核心竞争力是完全不能仿制的。核心竞争力应当是很难被替 代的。 ( 3 ) 阿迈辛德和威廉姆艾伯伦的三个特征 阿迈辛德和威廉姆艾伯伦在公司核心竞争力的正确定位一文中描 述了核心竞争力的二个特征：要对最终产品或服务的价值有重要贡献。核心 竞争力是有形的价值增值活动，这些活动能以比竞争对手更低的成本进行，使 公司的经营业绩高于竞争者。代表了独一无二的并且能提供持久竞争优势的 能力。有支持多种最终产品或服务的潜能。核心竞争力可以支持公司向多个 产品或服务领域发展，而不是只使用于某一种产品或服务。 9 3 企业核心竞争力的基本构成要素 从系统论的角度来讲，企业核心竞争力的构建要素很多，几乎涉及企业经 营和管理的方方面面，它是企业通过各层次的重组和学习积累实现的。国内外 的研究者在这方面有比较一致的地方，尽管也存在不少的分歧。其中，一致的 看法就是企业的核心技术是企业核心竞争力中很重要甚至是最关键的一个组成 部分。因为核心技术能力决定了企业将技术资源转化为技术优势的能力水平。 差异主要存在于研究者们在核心竞争力的构成要素上。 在进行核心竞争力构成要素分析时，首先应明确一点，核心竞争力是企业 竞争力中最核心的部分，既然核心竞争力也属于竞争力，那么，核心竞争力的 构成要素也类同于竞争力的构成要素。是一种主观的能对顾客价值需要有显著 贡献的能力。 综合各学者观点可见，企业核心竞争力的构成要素基木上包括以下三个方 面：技术能力、管理能力和整合能力，它们是构建企业核心竞争力的“着力点”。 由于企业所处的行业性质、战略目标不同，所建立的核心竞争力的主导类型也 不同，有的是技术主导型，有的是管理主导型，但对一般企业而言，企业的核 心竞争力往往是三者的有机结合。 企业核心竞争力可以用数学函数式来描述： 核心竞争力= f ( 技术能力，管理能力，整合能力) 其中，技术能力是指企业开发与设计新产品和新流程的能力，以及以独特 方式整合关于物质世界知识的能力，包括技术诀窍方法、程序、经验和实体 设备等理论与实践知识以及企业的异质技术资产。管理能力主要体现在向顾客 提供产品或服务的各环节中的能力，如市场需求调研能力、研发管理能力、生 产制造管理能力、市场营销能力、销售及售后服务能力等，当然还有全过程的 技术组织管理能力。在这些能力中任何一个或多个领先于竞争对手的能力都有 可能构成企业的核心竞争能力。整合能力是指把相互关联的、侧重于技术的和 市场的能力、信息和观点整合起来的能力，以便在组织内部和外部创造、转移 和组合知识，并快速有效地体现在产品当中，主要包括信息能力、决策能力和 迅速执行决簸的能力。 2 3 虚拟企业 2 0 世纪9 0 年代初，美国意识到自己在制造业上与日本的差距，为了夺回 制造业的优势以保持其国际竞争力的存在，美国学者首次创造性地提出了虚拟 企业的概念，随后，虚拟企业的内涵和相关理论得到发展和重视。 “虚拟( v i r t u a l ) ”一词原本来自于计算机科学，其本意是指“在定条 件下没有实体、但又具备实体功能的技术”，如虚拟存储器( v i r t u a lm e m o r y ) 是指利用磁盘等外围存储设备装置存储待执行的作业，通过操作系统只将部 1 0 分当前需要的程序段或页装入存储器，并淘汰存储器内当前不需要的段或页， 从而将外围存储器当作主存储器使用，扩大了系统的存储空间。在这一点上， 计算机科学中的“虚拟”含义与“虚拟企业”中的“虚拟”含义具有一定的共 向之处。如计算机科学中的“虚拟”技术主要指通过外围设备等资源的灵活调 用，来弥补主设备功能上的不足，这与虚拟企业中通过外部核心能力资源的整 合，从而增强企业的竞争能力。实现对客户需求的快速反应在含义上是一致的。 t 3 虚拟企业理论的创始人，美国机械工程学会名誉理事戈德曼、内格尔和普 瑞斯1 9 9 1 年在他们合作完成的研究报告2 1 世纪制造企业研究：一个工业主导 的观点中指出：在市场变化加快、全球性竞争日益激烈的背景下，单个企业 仅仅依靠自己内部资源的整合已难以满足快速变化的市场需求。为了解决这一 问题，该报告首次提出了虚拟组织( v i r t u a lo r g a n i z a t i o n ) 的概念，并提出 了以虚拟组织为基础的敏捷制造模式，即以竞争能力和信誉为依据，选择合作 伙伴，采用动态联盟的形式，以增强企业整体的竞争能力，在最大程度上满足 用户需求。 1 9 9 4 年，戈德曼、内格尔、普瑞斯发表了灵捷竞争者与虚拟组织专著， 明确指出：计算机网络和远程通信技术的结合，使许多企业有可能将地理位置 上和组织上分散的能力结合在一个“虚拟企业”之中，并在该过程中获得强有 力的竞争优势。该书进一步扩展了虚拟企业的范围，并认为“尽管技术是推动 虚拟企业产生的重要原因，但是从长期来看，它并非虚拟企业的必须要求”。 4 j 由于众多研究者的研究方法和分析角度不同，因此，对虚拟企业的理解也 存在差异。目前各国学者一般是从运行技术、组织形式、运作方式等角度对虚 拟企业进行定义( 见表2 - 1 ) 。 1 1 表2 - 1 虚拟企业的定义 角度学者 虚拟企业的定义 d a v i d o w , l i a l o n 虚拟企业是由一些独立的厂商、顾客、甚至同行的竞争对手。通过信息 ef 1 9 9 2 ) ：技术联成的临时网络组织，以达到共享技术、分摊费用以及满足市场需求 的目的。它既没有中央办公室，也没有正式的组织图，更不像传统企业 那样具有多层次的组织结构。 l u c a s b a r o u d l利用信息科技的网络连结，员工可以在家上班也可以透过此电子通讯 运行( 1 9 9 4 ) 技术，有效联系供货商和顾客。 技术b l e e c k e r 运用通讯技术与计算机的整合，可形成一个合作式网络来集合数以千万 角度( 1 9 9 4 )的成员。 不再将所有员工集合在一起工作，可藉由电子通讯进行沟通协调，不需 h a n d y ( 1 9 9 5 ) 要再面对面对面沟通。 无固定工作地点，使用电子通讯方式( 例如网络、电子邮件、电话等) 进 j e h u e n ( 1 9 9 7 )行成员间的联系的企业。在这样的企业中，除了硬件维护以外，所有业 务都不需要在公司内进行。 将虚拟企业描述成企业伙伴同的联盟关系，且虚拟企业并没有明确的组 b l r r n e ( 1 9 9 3 ) 织架构，两是由各独立公司所构成的暂时性网络。通过信息技术连接起 来，共享技术、成本以及对方的市场。 组织k e n n e t h p r e i 由各种企业单位形成的一种集团。其中人员和工作过程都来自于这些企 形式s s ( 1 9 9 5 ) 业单位，他们彼此紧密联系，相互影响和相互作用，为了共同的利益而 奋斗。 角度 若干独立的企业为了响应快速的市场变化，以i t 技术相连接，共享技 胡铮 术、市场，共同承担成本的临时的企业联合体。 虚拟企业是一些企业暂时性的合作、联盟或组建新的公司，共同分担成 n i i i p ( 1 9 9 6 ) 本，共享技能以应对快速变化的市场机遇。 h o d g e ，虚拟企业是由一核心组织为中心，执行关键的功能，其余功能则由暂时 a n t h o n y ，或签约的员工，以及由核心组织与其它组织所组成的联盟来完成。 g a l e s ( 1 9 9 6 ) a p p l e g a t e ， 虚拟企业是指企业保留了协调、控制、以及资源管理的活动，而将所有 运作 l i c f a r l a n 或大部分的其它活动外包，本身只保留了少数的核心能力以及为了协调 方式 m c k e n n e y 控制其关系网络所需的管理系统。 角度 ( 1 9 9 6 ) 李克华，赵建 虚拟企业是一种临时的网络性组织形式，它通过集成虚拟组织各成员的 核心能力和资源而形成得天独厚的竞争优势，进而分享市场机会和顾 生 客，实现虚拟组织成员共赢的目标。 资料来源：蒋山花、何跃虚拟企业的概念辨析科技管理研究，2 0 0 6 ( 1 ) ：1 4 3 一1 4 5 ；吴忠卫 虚拟组织关键成功因素之研究铭传大学管理科学研究所硕士论文2 0 0 0 ：8 9 ：邱国栋，魏家 强“扩展企业”与“虚拟企业”现代企业，2 0 0 1 ，( 1 2 ) ：4 2 4 3 ：解树江虚拟企业的性 质及组织机制经济理论与经济管理，2 0 0 1 ，( 5 ) ：5 8 6 l 。 2 4 网络经济 2 0 世纪末，计算机、通讯等技术得到了迅猛发展，尤其是网络技术的广泛 应用，这一切极大地改变了人们的生产和生活方式。信息技术的发展促使传统 的经济模式受到前所未有的冲击。这直接导致了网络经济的产生和发展。1 网络经济是一种全新的经济形态，它是有别于游牧经济、农业经济、工业 经济的信息经济或知识经济。在这种经济形态中信息网络尤其是智能化信息网 络成为了极其重要的生产工具，是一种全新的生产力。 网络经济是以计算机网络特别是i n t e r n e t 为主要载体的经济形态。网络 本身具有的开放性、即时性、互动性、低成本高效率等诸多特点也成为网络经 济的内在特性，使之超越了单纯作为技术手段而存在的价值。 在网络经济中，由于利用了电子计算机网络创造的条件，受到其各方面的 影响，企业之间的关系也发生了变化。一方面企业与企业之间形成一种网络式 的联系，另一方面一种新的企业形式出现了，它们可以称做网络型企业组织。 有研究认为，企业的组织经过了一系列演进的过程。经由僵化的科层制组织、 通过一个高级执行官小组运作的科层制、已经产生了跨部门的团队和任务组的 科层制、矩阵型组织、以项目为基础的组织，演化为松散连接的有机网络。这 种网络型的组织形式以灵活性和变革作为重要特征，形成并保持一种松散结合 的网络；以转包的方式运作而不是雇佣大量的人；组织中有一个小型的职员中 心，它确定战略方向并对维护网络提供必要的支持；组织与别的个人或组织签 约并完成关键性的经营活动；它的网络在一定的时间使中心小组希望发展的理 念得到实现。例如，组织可能进人时髦的行业，它创造一个名称或形象，形成 自己的标签，但不具体承担产品设计、生产、分销等业务。在公众的眼中，公 司有一个明确的身份，但实际上，它是一种公司的网络。形成网络的这些公司 通过当时的产品被结合在一起，当不同的理念和产品出现时，当核心组织尝试 不同的合作伙伴时，这种组织形式就会发生变化。它是一个真正的公司系统， 是一种理念和行动的开放系统，而不是一个如同传统企业一样有着清楚的结构 和可定义的边界的实体。【e 】 这种组织形式也被称作柔性公司或者虚拟企业等，它是公司之间或多或少 具有暂时性特征的网络，它快速利用迅速变化的机会。在一个虚拟公司中，众 多公司共担成本、共享技能并且共同利用全球市场，每个伙伴贡献出它最拿手 的东西。其基本特征如下：第一，电子计算机信息网络帮助遥远的公司和企业 家之间建立起联系并在一起工作，这种伙伴关系建立在电子合同的基础上使企 1 3 业之间的联合得以加速。第二，由于每个伙伴都以其“核心能力”去努力，因 此可能创造出“事事最好”的组织，每一种功能和过程都是世界级的没有哪 个单独的公司能达到。第三，伙伴关系缺乏持久性、“正规性”，更多的是“机 会主义”。公司们联合在一起抓住一个特殊的市场机会，一旦这种需要消失了， 这个网络联盟也可能消失。第四，这些伙伴关系使公司间更加互相依赖并要求 建立比以前强得多的相互信任。它们分享“共同命运”的感觉，每个伙伴的命 运紧紧依赖于别的伙伴。 当然，在今天不是所有的企业之间都形成了这样的关系。但是这种企业关 系是由于有了电子计算机网络才开始形成的，是以电子计算机网络作为技术支 撑的，同时也典型地反映出网络经济的特征，而且企业之间的这种关系也促进 了网络经济的形成与发展。 小结 本章主要对价值链、企业核心能力、虚拟企业、网络经济等进行了综述。 产业价值链的分割和企业价值环节( 或活动) 的外包扩展了企业成长边界和增 强了企业的核心竞争力，这是虚拟企业的表现形式之一。网络技术和经济的发 展则为虚拟企业的建立和发展提供了条件。 1 4 第3 章房地产企业所处的行业特征及市场结构 3 1 房地产及房地产业的特征 1 房地产的特征 房地产是房产和地产的有机结合体，它是指建筑地块和建筑地块上的房屋 建筑及其附属物以及由它们所衍生的各种权利。 房地产属于不动产的一种，不动产是指不能移动、或移动以后会改变原来 的形状或失去原有的价值的物，不动产般包括：土地；房屋建筑物；非房屋 建筑物如桥梁、道路、水库大坝等；与地尚未分离的农作物；车辆、船舶、 飞机等少数虽然能够移动但价值比较昂贵的财产等。可见，房地产的内涵要比 不动产的内涵小。 房地产的特性 固定性。房地产属于不动产，因此不能像其它一般商品那样可以移动。 耐久性。相对于一般物品而言，房地产的寿命可达到几十年、上百年甚 至几百年。 异质性。房地产具有区域性特点，不同城市、不同地段、不同类别、不 同朝向的房地产各不相同，几乎没有完全一致的两宗房地产。 二重性。房地产具有生产资料和生活资料的二重性，当房屋作为住宅使 用时，它是消费资料，当房屋作为厂房、仓库、商店、办公楼使用时，它是生 产资料。 价格高昂。与其它耐用消费品相比，房地产价格高昂。 外部性。房地产开发即可能带来外部收益，如基础设施的完善，也可能 带来外部成本，如生态环境的破坏。 稀缺性。因为每个位置都是唯一的，只有某些资产才能满足一种特定用 途或一项投资的需要。即使对于一个土地资源十分丰富的国家来说，在一定时 间、一定地点能够满足某一特定目的的土地可能是非常稀缺的，更何况是在土 地资源本身就十分紧缺的我国。 2 房地产业的特征 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房 地产业是一个巨大的产业体系。具体说来，房地产业包括土地使用权的有偿出让 与转让、土地开发、房屋建设、房