（管理科学与工程专业论文）试论我国住房金融体系的建构.pdf

摘要 随着住房制度改革的深入，住房金融体系问题已越来越引起我国广 大理论工作者和实际工作者的重视。国外的住房金融体系较为完善，实 际的经验也较丰富，目前已形成四大种类型的住房令融体系，即以美国 为代表的住房抵押贷款体系，以德国为代表的住房储蓄体系，以新加坡 为代表的住房公积金体系，以日本为代表的混合型住房金融体系。各国 住房金融体系正呈现出与整个金融体系一体化的趋势。但住房会融体系 毕竟有它自己的特点，关系到整个社会保障体系问题，带有很强的政策 性。我国是一个住房金融起步比较晚的国家，住房金融体系的发展必然 要借鉴i 吸收国外的经验教训。为此，本文对幽外住房会融体系做了认真 的分析和比较，并根据国情提出了建构我国住房金融体系的思路。建议 以建行为主体性银行，承办政策性住房金融业务，其他商业银行承办经营 性业务，大力发展住房金融q j 介服务机构和j i k 务，积极创造条件，建立住 房抵押二级市场，成立政府抵押贷款担保机构，配合其他措施，建构完 整的、科学的、住房金融体系。 关键词：住房会融体系；抵押贷款；公积会；住房储蓄；住房抵押 二级市场 a b s t r a c t h o u s ei s c l o s e l yw i t hp e o p l e se v e r yd a y m o r ea n d m o r et h e o r ya n dp r a c t i c er e s e a r c h e r s p a ya t t e n t i o nt oh o u s e f i n a n c e h o u s ef i n a n c ei sf l o u r i s h i n gi nf o r e i g na n dt h e yh a v e r i c hr e a l i t ye x p e r i e n c e t h e r ea r ef o u rt y p e so fh o u s ef i n a n c e s y s t e m ，g e r m a ns a y i n gb a n kh o u s ef i n a n c es y s t e m ，s i n g a p o r e a c c u m u l a t i o nf u n dh o u s ef i n a n c e s y s t e m ，j a p a n e s em i x e dh o u s e f i n a n c es y s t e ma n di ti sp r e v a i l i n gs u c ht e n d e n c yt h a tw o r l dh o u s e f i n a n c ei si n t e g r a t e dw i t ha 1 1f i n a n c es y s t e m s b u th o u s ef i n a n c e h a si t so w nc h a r a c t e r ，i ti sr e l a t e dw i t hs o c i e t ye n s u r a n c es y s t e m a n dw i t hp o u e r f u lp o lic y b e c a u s eo u rh o u s ef in a n c eisd e v e l o p e d 1 a t e rt h a n m a n yc o u n t r i e s ， i tm u s td r a wo nt h ee x p e r i e n c ea n d 1 e s s o no fo t h e r sa c c o r d i n gt oo u rs p e c i f i cc o n d i t i o n s s ot h i s p a p e rs e r i o u s l ya n a l y s ea n dc o m p a r ef o r e i g nh o u s ef i n a n c es y s t e m ， p u tf o r w a r ds u g g e s t i o no fs e t ti n gu po h fh o u s ef i n a n c e t h a tis ： b e i n g am a j o r b a n k ， c o n s t r u c t i o nb a n k o fc h i n a u n d e r t a k e s p o l jt i c a lh o u s ef i n a n c eb u s i h e s sa n de t h e rc o m m e r c i a lb a n k u n d e r t a k ec o m m e r c i a lb u s in e s s ，d e v e 】o r ) in g m e d iu ms e r v ic e o r g a n i z a t i o n sf o rh o u s ef i n a n c e ，s e t t in gu ph o u s em o r t g a g es e c o n d l e v e l m a r k e t ，b u i i d i n gg o v e r n m e n tg u a r a n t e et oc o n s t r u c ta n i n t e g r a ls c i e n t i f i ch o u s ef i n a n c e s y s t e mo r g a n i z a t i o nf o r m o r t g a g ei c a n ，p r o v i d i n go t h e rn e c e s s a r ym e a s u r e s k e y w o r d ：h o u s e f i n a n c e ： m o r t g ；i g e o a n ：a c c u m u l a t i o n f u n d ：h o u s e s a v i n g h o u s e m o r t g a g es e c o n d1 e v e m a t k e t 大连理工大学硕士学位论文 引言 我国住房金融业务的真正发展只有十多年的短暂历史。长期以来， 由于市场经济不发达和管理体制方面的原因，我国的住房：；= 融体系几 近空白。改革丌放后，随着投资体制、住房制度和金融体制改革的不 断推进，特别是随着住房商品化和社会化改革的加快，巾囤的住房会 融业才得到了逐步发展。然而，我国的住房会融至今还没有形成一个 完整的体系。目f i i s , 6 ) 7 存在的主要问题是，住房金融k 务的品种单一， 业务发展不规范，住房金融机构的设置较混乱，住房金融方面的法律 法规不健全，与住房会融紧密相关的住房评估、住房抵押、拍卖等中 介服务系统还没有完好地建立起来，完整的住房抵押市场所必不可少 的住房抵押二级市场还没有建立。可以说我国的住房会融的发展，面 临重重困难。我国的住房会融如何发展，应建立怎样的一个完整的住 房金融体系是摆在广大理论和实际工作者面前的命题。鉴于我国住房 金融发展时问短、困难多、经验不足，就必然要借鉴国外成功的经验， 并吸取国外失败的教训。目前，国内学术界和房地产金融界关于国外 住房金融的比较研究，特别是较系统地从体系建构和管理角度对幽外 住房金融的比较研究还较少。本文在这方面做了初步尝试，并在分析 借鉴国外住房金融经验的基础上，结合我国国情对我国住房金融体系 建构及管理提出了自己的看法和构思。本文主体部分共有四章，第一 章讨论了住房金融的特点和概念，分析了住房金融体系的构成要素。 第二章分析了国外住房金融体系情况。首先对国外j l l , l 典型的住房余 融体系进行纵向比较，即从住房金融体系的构成要素来介绍和分析； 然后是对国外住房会融体系做综合述评，主要从法律制度、政府的作 用、解决中低收入居民住房的制度、住房会融体系与其他会融体系的 关系、配套措施几个方面进行了比较分析。笫三章则认真分析我国住 房会融体系发展的历史和现状及存在的问题。第四章提出了建构我国 住房金融体系的基本思路及具体对策。 裴庆科：试论我囤住房金融体系的建均 第一章住房金融和住房金融体系概述 本章将介绍几种住房金融概念的观点，论述住房金融体系的概念， 分析住房金融体系构成要素，从而使人们认识到发展住房金融体系的 现实意义。 1 1 住房金融的概念和特点 1 1 1 住房金融的概念 随着住房制度和金融制度改革的不断推进，特别是住房商品化和 社会化改革的加快，中国的住房金融业得到了逐步的发展，住房金融 问题成了人们关心的热点问题。关于住房金融的概念，目前学术界有 如下几种大同小异的看法。 一种观点认为，住房盒融是房地产余融的重要组成部分，是银行 在住房生产、经营、分配、消费活动中进行的信用活动。 另一种观点认为，住房金融是与住房有关的各种货币资金的筹集、 融通等各种信用活动的总称，是银行等会融机构在住房生产、分配、 交换和消费活动中进行的信用活动。 再一种观点认为，住房金融是指在住房丌发、流通和消费过程中， 通过货币流通和信用渠道进行筹资、融资及相关金融服务的一系列金 融活动的总称。 笔者认为后一种住房金融概念较为具体明晰。它从资金流通的角 度，较完整地指出了住房余融的基本内容。 在我国，住房金融包括政策性住房金融和经营性住房金融。政策 性住房金融，主要是房改金融，是与住房制度改革有关的一系列金融 活动。经营性住房会融，是以盈利为目的，与住房开发经营有关的金 融活动。 随着住房金融活动的不断丌展，参与到住房、他中来的金融机构及 相关机构越来越多，业务专业越来越广泛，就形成了一个行业住 房余融业。住房金融业越发达，住房金融活动就越活跃。也只有住房 金融活动的广泛丌展，才能促进住房金融业的发展，以有利于形成一 个完整的住房金融体系。 大连理工大学硕士学位论文 1 1 2 住房金融的特点 ( 1 ) 资金运动量大，周转时间长。住房商品杵l 对于其他大多数商 品来晚单位价值比较大，少则几万元，几十万元，多则上千力元。并 且一个住房丌发项目，从征地、拆迁到竣工验收，般需要几年甚至 几十年时问。且房屋建成后的出售，如果采取分期付款或者租赁的方 式，其投资回收期就更长。出于这一特点，住房金融机构不仅要有大 量而充裕的资金来源，而且其资金来源还必须是长期而稳定的。 ( 2 ) 住房金融服务涉及范围广。它涉及到与住房生产、流通、交 换和消费等所有阶段相关的金融服务，不仅包括筹资、融资，还包括 与住房有关的信托、保险、抵押、拍卖、评估、结算等一系列相关的 服务，涉及范围广。 ( 3 ) 住房金融政策性较强。由于住房是比较特殊的商品，一方面 需要占用大量的资金，单靠金融信用解决难度很大，另一方面又关乎 国计民生，与囤民切身利益密切相关，为此各围政府都通过制定一些 政策，或直接、或问接地参与住房的经营与管理，所以住房业具有较 强的政策性。而住房金融，e b 于其与住房业的关系和j 对住房业的影 响，它就成为政府影响和调控住房业的一种工具，因此住房金融表现 出较强的政策性。这一点，在我国，特别是在我国的房改会融中。表 现得尤为突出。住房金融的政策性在筹资力硼i 表现：一般都有政策规 定的资金来源，如我国的住房公积会和住房基金。在融资方面表现为： 在贷款的发放上有较多的政策规定，如在住房贷款发放上要优先支持 城市住房建设，优先支持与房改有关的建设和安居工程建设等。在贷 款利率的执行上也有一定的优惠政策，如向个人发放的购房贷款利率 比较低，以适应居民购房需要和经济承受能力。 ( 4 ) 住房金融受宏观经济影响较大。住房业在国民经济的发展中 起着非常重要的作用。一般来说，当经济由平缓发展向高速发展( 或 由低谷回升) 时，住房业会首先加速向前发展，并促进经济高速发展， 起到启动作用；而当经济发展过快需要调整时，住房业则会首先受到 抑制，并进而影响到整个经济的发展。而为住房业提供金融服务的住 房金融，在住房业的发展和调整中都起到重要作用。例如在年代初 的住房开发热中，国家对经济进行调整时，也首先对住房业进行清理 裴庆科：试论我国住房金融体系的建构 整i 顷，住房会融机构也通过控制贷款投向，压缩贷款规模，提高贷款 利率等手段对住房业进行了限制，使盲目的住房开发热降温。 ( 5 ) 住房金融资金运动的区域性较强。住房与土地联为一体、不 可分割，而土地的空间位置是不可移的，因此，人们通常又把它称为 “不动产”。f 是由于住房的这一特点，住房的生产、流通、交换、消 费基本上都是在同一地域位置上依次完成的。所以，住房资金的投入、 消耗、形态转换以及价值补偿也都是在同一位置顺序进行的。这就使 得住房金融资金运动具有较强的区域性。 1 2 住房金融体系的构成要素 1 2 1 住房金融体系的概念 住房金融的基本任务是运用多种金融工具筹集和融通资金，支持 住房开发、流通和消费，促进住房再生产过程中的资金良性循环，保 障住房再生产过程的l l l 厦n 进行。因此，根掘这一基本任务和住房金融 的概念，一个完整的住房金融体系应该是：以金融机构为中介，以多 种金融方式和金融工具筹集资金、融通资金，并提供保证保险等服务， 支持住房丌发、流通、消费，促进住房再生产过程中的资金良性循环 的体系。 1 2 2 住房金融体系的构成要素 住房余融体系主要包括：l - 住房金融机构，2 住房资会来源，3 住房资金运用，4 与住房金融相关的信托、担保、保险等。 ( 1 ) 住房金融机构。 商业银行。商业银行的主要任务是吸收存款和发放贷款。随着 住房业的发展和定期存款的增长，利益的诱惑促使商业银行发放期限 较长的住房贷款。 住房储蓄贷款机构。住房储蓄贷款是一种以吸收个人储蓄为主 要资金来源，并向购房者发放贷款的专业性住房金融机构。 抵押银行( 或抵押公司) 。抵押银行与其他贷款机构不同，它不 是存款机构。它的主要特点是向别的金融机构发放抵押贷款，或直接 向抵押贷款使用人发放抵押贷款，获得抵押贷款权后，即刻将贷款权 通过二级抵押市场转卖给投资商( 主要是商业银行，人寿保险公司、 退休基金和个人等) ，抵押银行在把贷款权出售给投资商后，仍继续 大连理工大学硕士学位论文 提供贷款服务。如：代收贷款本息，保险费和税金，并把它们分别缴 付给投资商、保险公司和税务部门，并从中取得一笔代办费。 保险公司( 尤其指人寿保险公司) 和房地产信托投资公司。人寿 保险公司收取的保险费大部分作为准备金，由于保险费收入 和保险金给付存在较大的时问差，可以利用准备金余额发放住房抵押 贷款，房地产信托投资公司可以设立住房投资基会，利用筹集起来的 资金发放住房抵押贷款。 房地产抵押贷款保险机构及其它社会金融机构。 ( 2 ) 住房资金的来源。 吸收个人专项储蓄存款。为了能够提供更多的资余，鼓励个人 购买房屋，政府制定具有优惠条件的个人储蓄政策，以达到吸弓i 客户 存款的目的。 吸收企业存款。一些企业、公司也向金融机构存款，有些食业 则提取社会住房基会，存入指定的住房金融机构。 、政府投资。政府专门拨款给有关的中介机构，让其投资二f 廉 价的公共住房建设，并给予补贴。 收存住房基金。职工住房基金是一种政府舭定的强制性的职工 住房建设和消费资金的储蓄。 发行住房金融债券。这足住房金融机构为筹措中长期信用资会 而发行的债券。住房债券的发行人体- i f i 包括：i if 1 日家提供保证l i | 镟行 发行怕住房债券，和公私金融机构以受挪的住房作为抵 l i l 发 j 二的抵州 债券等。 金融机构之问的融资。包括同、i k 拆借和贴现两种形式。倒如， 住房金融机构为了加速信贷资金的用转和流动，往往以往房或不动产 抵押票据为抵押向其他金融机构借款，借款的额度与票抛i 面额相等； 或将未到期的住房抵押票掘出售给其他金融机构，从而获得现款。 ( 3 ) 住房资金的运用。 住房丌发经营贷款。住房丌发经营贷款大体上包括土地开发贷 款和建筑贷款两种。 住房消费贷款。指金融机构提供给消费者片jr ! i 内买、建造和改 造维修住房的贷款，主要包括：住房抵押贷款，个人住房储蓄贷款， 裴庆科：试论我国住房金融体系的建构 集体住房消费贷款等。 住房投资。住房金融机构投资于住房，以直接投资或间接投资 为主。直接投资，是住房金融机构将资金直接投资于住房的开发、经 营过程，把完成的住房出售山租给单位和个人。州接投资，是住房金 融机构将投资金通过信贷、参股、购买股票、债券等形式予以住房投 资。 ( 4 ) 住房保险业务。 产权保险。又称房契保险，主要有两种：第一种是标准保险， 产权保险的保险人向业主保证其所置的物业是完全合法，并无其他债 务、财务的牵连，即没有任何别人拥有此物业的任何部分。第二种是 全面保险，它除了包括产权的标准保险的所有内容之外，还包括物业 产权的丈量、尚未登记的留置权、有关产权侵占的检查等。 房屋保险。主要包括三种：第一种是业主保险。保险公司只对 业主同常居住的房屋给予业主保险，即一个人一般只可以买一个业主 保险。对拥有几处房屋的业主，对住所以外的房屋不能买业主保险， 只能买火灾保险或住户保险。第二种是住户保险。包括基本的住户保 险，全面住户保险，综合保险，共有公寓住，o 保险，老旧房屋保险等， 种类繁多，其范围包括除水灾、地震、战争、核能意外等灾害之外的 各利t 灾害和意外损失。篼三种是火灾保险。指以房屋作为保险标的， 通常对于电、雷击、爆炸引起的危险事故也包括侄内。 房屋责任保险。又称房屋第三责任保险，是指山房屋保险人承 保的被保险人依法对第三者负损害赔偿责任的保险。包括两种：一种 是公众责任保险。它主要承保被保险人在固定场所进行生产经营或从 事其他活动时，【u 于意外事件致使第三者人身伤；辱或财产损火，依法 应由被保险人承担的经济赔偿责任。另一种是职业责任保险。它丰要 承保因各种专业人员工作上的疏忽或过失造成契约对方或他人的人身 伤害或财产损失，依法应由被保险人承担的经济损失。 1 3 发展住房金融体系的现实意义 ( 1 ) 加 夹住房建设，改善居民居住条件。住房是人们生活的基 本消费资料，是人们安居乐业的关键所在。要发展住房业，必须依靠 大连理工大学硕士学位论文 金融业的支持，利用各种金融手段筹集资盒，投入住房建设，为我国 城镇居民提供更多的优良住房，改善居民的居住条件。 ( 2 ) 调整消费结构，引导居民消费。房改以前，低房租的福利 制度助长了住房靠国家。高档电器靠自己的消费心理。这明显地违背 了在消费结构中住房占有高比例的一般规律。我国的住房制度改革就 是要调整这种不合理的消费结构，提高住房消费在居民消费结构中所 占的比例。但是目前我国城镇居民的收入还比较低，绝大部分人还买 不起住房，而住房金融可以通过住房储蓄等形式把职工个人准备用于 住房消费的资金聚集起来，通过发放购房贷款，辅之以长期的优惠政 策，增强居民的购买能力，激发人们购房积极性，改变人们的消费观 念。 ( 3 ) 活跃住房市场，促进住房商品化。一般情况下，购房者缺 乏一次性付款的经济承受能力。这种需求与购买力不足之间的矛盾， 是实现住房商品化的障碍，也是形成和活跃住房市场的障碍。这就只 能借助于会融体系的支持，通过开办住房金融业务，对买方提供贷款 支持，增强j 购膀能力，使化膀能够顺利地销伟上，实现住房资金 的良性循环，活跃住房市场，加速住房商- ； 化进社! 。 ( 4 ) 促进金融改革，降低贷款风险，提高银行经济效益。方 而，因为住房业生产周期长，资金需求量大，是银行长期贷款的主要 需求市场；住房业贷款一般以住房作为抵押物，住房于有固有的增值 性，又属于实体财产，不易隐藏和被盗，是可靠的抵押品，清偿率比 较高，银行贷款j x l 险较小。另一方面，银行的住房金融业务中还包括 住房丌发、经营和投资业务，这些、i k 务的经济效益一般比单的贷款 收息要高。所以银行将资金投入住房业可获较高的利润。总之住房金 融业务是银行资金的较好投向。 裴庆科：试论我国住房金融体系的建构 第二章国外住房金融体系概况和述评 本章将介绍国外住房金融体系的概况，然后对国外几种典型的住 房金融体系进行了比较分析，总结出各国住房会融体系的特点。为建 构我国住房会融体系提供经验。 2 1 国外住房金融体系的基本结构 世界各国根据自己的国情而建立不同的住房金融体系，但归 纳起来，大都是按以下内容建立的： ( 1 ) 住房金融机构。包括：商业银行，住房储蓄贷款机构，抵押 银行，其他住房金融机构等。 ( 2 ) 住房资金的来源。包括： 存款，政府投资，收存住房基金， 的融资等。 吸收个人专项储蓄存款，吸收企业 发行住房舍融债券，金融机构之问 ( 3 ) 住房资金的运用。包括：住房开发经营贷款，住房消费贷款， 款，住房投资等。 ( 4 ) 住房保险业务。包插：产权侏险，疣耀仪险，处筑i 氍仪险， 信用保险等。 ( 5 ) 住房融资制度。包括：直接融资制度，储蓄制度，合同制度， 抵押银行制度等。 2 2 、国外住房金融体系的基本类型 由于历史、经济条件、社会制度等因素所致，各国的住房会融体 系各有特色，从解决住房信贷资金来源分析，归纳起) k 主要有四种： ( 1 ) 完备型。欧美国家的住房金融业务是依靠发达的金融市场而 发展起来的，并充分地运用会融手段筹集资金。住房金融市场成为相 对独立的市场后，仍然与金融市场有着密切的联系，这类体系以美国 为典型。 ( 2 ) 储蓄来源型。这种类型以德国最为典型，捷克、斯洛伐克、 匈牙利、波兰等东欧国家在经济改革过程中，也借鉴采取了以提供住 大连理工大学硕士学位论文 房信贷为激励机制的鼓励储蓄的住房信贷形式。这种信贷的贷款额度 山居民定期储蓄的金额和期限确定，利率优惠，金融机构本身则接受 国家补贴。 ( 3 ) 基金后盾型。一些国家在资金短缺的情况下，通过建立各类 基金，以保证住房信贷资金供应。新加坡、巴西、智利等国家，都是 这种类型的体系。 ( 3 ) 混合型。这种类型主要以几本最为典型，| _ | 本住房金融体系， 既不同于完备型的，也不同于丛金后盾型的，它兼具两种类型的某螳 特征。在日本，私人金融机构运用金融手段筹集资金，在住房金融活 动中占主要地位，并且，在战后初期，资金不足时，政府采用特殊措 施，丌拓了基金型的资金来源，i 本公私金融活动并存，政府投资性 贷款计划的实施，显示了同本住房金融体系具有混合性的特点。 下面按上节介绍的住房金融体系类型的划分，以典型的国家为例， 对这阴种典型的f j 二房金融体系分别予以介纠，以使刈外住房金融体 系有一个全面的了解。 2 3 国外几种典型的住房金融体系 2 ，3 1 美国的住房抵押贷款体系 2 3 1 1 住房金融的特点 ( 1 ) 以住房抵押贷款为重要特征。借款 | ! 勾房者以住房作抵押从金 融机构取得贷款，贷款种类多样，政府或私人保证机构为住房抵于q l 贷 款的偿还提供担保或保险。 ( 2 ) 民间私人信用占住房金融的主导地位。美国的住房金融市场 的主体是私营性质的，包括私营金融机构、机构投资者和个人。 ( 3 ) 多种形式的信用形成了住房金融网络。荚国住房信用活动包 括：购房者以所购住房充当抵押品，从金融机构获得住房贷款；为增 加住房抵押贷款资会的流动性，金融机构之问进行住房抵押票据的再 买卖和发行住房抵押债券等。美幽住房抵押市场山相互衔接的两级l j 场即初级市场和_ 级市场构成，特别是发达的二级市场作为美困住房 金融的巫要特征。 3 1 2 住房抵押一级市场 裴庆科：试论我国住房金融体系的建构 住房抵押一级市场是指购房借款人和贷款人之问直接进行住房抵 押交易的市场。 ( 1 ) 主要融资机构和资金来源。 抵押贷款公司。约占一级市场份额的5 3 ，绝大多数为私入会 融机构，其中不少为人寿保险公司和投资公司的子公司，其资金来源 主要为公司股本，母公司借款，发行金融债券资金。美国有少数州设 有政府住房抵押贷款公司，但业务量很小，可以忽略不计。 商业银行。约占一级市场份额的2 5 ，其资金来源主要为存款。 储蓄贷款协会。约占一级市场份额的1 8 ，其资会来源主要为 储蓄股金、联邦住房贷款银行系统借款。 储蓄银行。约占一级市场份额的4 ，其资金来源主要为存款和 联邦住房贷款银行系统借款。 私人抵押贷款公司。是随着美国5 0 年代起退休养老基金和人寿 保险业务的发展，而迅速发展起来的，退休养老基金和人寿保险基会 的主要投资方向通常是长期、稳定和较高收益的资产。住房抵押贷款 的安全性仅次于国债，而收益率火大高于国债，以这些资金为来源的 私人抵押贷款公司纷纷产生，业务发展异常迅速。以谨慎保险公司为 例，十年前其住房抵押贷款业务为零，而今，其所属的谨慎抵押贷款 公司已成为美国第二大住房抵押贷款机构，所占市场份额为全美的 4 1 ，已超过全部储蓄银行住房抵押贷款业务的总和。 ( 2 ) 资金的运用。 主要用于住房) j ：发贷款和个人消费贷款，并以抵押贷款方式为主。 ( 3 ) 信用担保保险。 美国政府实行的住房抵押信用保险制度，对引导商业银行和私人 抵押贷款公司介入住房抵押一级市场，发挥了十分重要的作用。在美 国，低收入阶层由于信用等级较低，向余融机构申请贷款购买住房， 往往遭到拒绝或被课以很高的贷款利率。如果有政府机构提供信用保 险，将大大提高他们的信用等级并狭得较低利率的贷款。 ( 4 ) 美国住房抵押贷款的种类。 传统的固定利率住房抵押贷款。贷款期限最长为3 0 年，采取木 息等额还贷方式按月还本付息。贷款利率通常是在当f f 美围3 0 年期田 大连理工大学硕士学位论文 债利率基础上加1 5 至2 0 个百分点。 浮动利率住房低押贷款。贷款期限和还贷方式与固定利率贷款 相同，借款利率每半年浮动一次，通常是在上一个半年美国3 0 年期国 债利率基础上加2 5 至3 0 个百分点。 可调整利率住房抵押贷款。贷款期限和还贷方式与固定利率贷 款相同。贷款利率每一年、二年或三年调整一次，调整周期约定后不 再改变。贷款利率通常是在上年美国一年期国债利率基础上加2 0 至 2 5 个百分点。 “气球”贷款。贷款期限一般为5 至1 0 年，但按3 0 年固定利 率计算每年还本付息金额。贷款到期，可以还清贷款余额，也可以续 签贷款协议。 2 。3 1 3 美国的住房抵t $ - - 级市场 住房抵押二级市场是相对于住房融资一级市场而言的，是由最初 和贷款人用已贷放的抵押贷款与其他贷款人或投资商再进行交易的市 场。这罩的其他贷款人或投资商就是住房抵押二级市场的融资机构。 ( 1 ) 美国住房抵押二级市场的融资机构。这些机构主要是 由联邦政府发起建立的。它们主要是： 、联邦住房贷款抵押公司。它于1 9 7 0 年出国会批准成立，主要 协助储蓄贷款协会开拓二级抵押市场，购买、出售联邦住房管理局和 退伍军人管理局担保的贷款和其他传统抵押贷款，并丌展住房抵押贷 款证券化业务。发行转付债券，即将一批期限、还本付息额等牛目近的 住房抵押贷款组合起米，以此为担保发行债券，并将收取的抵押贷款 本息转付给债券持有者。在调节住房二级市场，加强住房抵押资令的 流动性方面起了积极作用。 、联邦全国抵押贷款协会。又称为房利美，这是一家被美国国 会特许，由股票持有人捌有的上市公司，它由政府支持，但股权私有。 它向最初贷款人购买抵押贷款。最初贷款人包括储蓄贷款协会、商业 银行等。购买的抵押贷款有：联邦住房管理局和退伍军人管理局担保 的贷款、传统抵押贷款等。房利美对所购买的抵押贷款采取两种处理 方式：一是发行以抵押贷款为后盾的转付债券，山证券投资者购买。 二是把所购抵押贷款作为自己的投资。房利美已成为美国最大的提供 裴庆科：试论我国住房金融体系的建构 住房抵押贷款的公司。 、政府全国抵押贷款协会。它完全由政府所有，主要任务是将 联邦住房管理局和退伍军人管理局担保的住房抵押贷款证券化，然后 向投资者出售，证券还本付息出联邦政府担保。 ( 2 ) 美国的证券化和非证券化住房抵押二级市场。美国的住房抵 押二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分，分别具有不 同的特点。 、证券化市场。是美国住房抵押二级市场的主要形式。住房抵 押债权进入证券化市场要进行必要的技术处理。通常是将种类相同的 贷款组合为一个“库”，库内的贷款期限、计息方式和还贷方式大体相 似。库的金融有大有小，平均会融大体在2 0 0 万美元至3 0 0 万美元上 下。每库均实行独立核算，可以整体出售，也叮以分解为若干相等部 分，在债券券面标明金额发行。由于进入证券市场发行住房抵押债券 ( 英文缩写m b s ) 的会融机构大小不等，信誉不同，证券化市场必须进 行规范，否则，既无法确实保护债券投资人的利懿，也无法取得 毛期 的发展。 非证券化市场。是指住房抵押债权不经过证券化技术处理和取 得政府保险即进入二级市场。非证券化市场的投资人通常要买断住房 抵押款的债款，承担高于证券化市场的信贷风险，但可以节约中介服 务费用，取得比证券化市场更高的收益( 大约高0 5 个百分点) 。住房 抵押非证券化i f j 场的投资人，主要足一些犬的她休养老丛金匀l 织，也 有半官方的金融机构( 如联邦围民抵押协会、联邦住房贷款抵押公刊 和联邦住房贷款银行系统等，但其主要目的是通过市场方式对银行的 住房抵押贷款业务提供融资) 。贷款银行在把白 ! l 的住房抵押贷款债券 卖出之前，要通知借款人今后贷款债权的机构名称。贷款债权转移后， 即仅负责贷款的一般性管理而不承担贷款的呆帐风险。 2 3 2 德国住房储蓄体系 2 3 2 1 德国住房储蓄体系的作用 二次大战结束后，因西德大部分住房遭毁损，且有大量难民的涌 入，当时西德是欧洲存在严重房荒的困家之。战后西德政府实行社 会市场经济体制。与此相适应建立了市场经济与社会保障 ! j l sn j 紧密结 大连理工大学硕士学位论文 合住房体系，住房政策的目标是：“所有平民有足够的住房”，政策核 心是大力发展社会住房和发展住房储蓄体系，促进居民个人积累资金， 支持建( 购) 住房。到七十年代初，西德的住房问题基本得到解决，人 均住房面积达到3 0 平方米。住房储蓄体系在德国的住房发展中起着主 导作用。 2 3 2 2 德国主要的住房金融机构和融资业务 ( 1 ) 住房储蓄银行。它是一种专门对私人住房进行融资的特殊金 融机构，其主要目的是向一般德国居民提供建房或买房所需的资金。 在过去的4 0 年里，德国住房储蓄银行向储户发放了9 0 0 0 亿马克资金， 为购置、建造1 1 0 0 多万套住房以及为现代化改造旧房提供了资金支 持。东西德统一后，住房储蓄体系又迅速在东德推丌，成为东德转换 住房机制的重要内容。 ( 2 ) 建房互助储贷社。该社有独特的储蓄信贷机制。经营运行完 全是自筹资本，最大限度地发挥了市民的合作互助意识。儿入社，必 须先履行储蓄的义务。当储蓄达到所需贷款额的4 0 5 0 i j 寸，爿有资 格得到所需的贷款。储蓄和贷款利率划定人们州据入社的利率、储 蓄额、贷款额和储贷期限做出最有利的自“ 的选择。 ( 3 ) 商业银行。德国商业银行的资本 | 分雄厚，q k 务范围广泛， 都是经营多种银行业务的全能银行，从事办理住房融资, i k 务，商、l k 银 行向建筑业和房地产提供融资服务，也为私人购房提供信用，有的私 人银行则主要为个人购建住房提供融资服务。 ( 4 ) 抵押银行。它足专门经营中、氏期抵押贷款的融资机构。 2 3 2 3 德国住房储蓄体系的机理 住房储蓄体系的理沦倡导于1 7 7 5 年英凼伯l 蝈翰旨特尼建筑社， 1 8 8 5 年德国办了首家“人人建房储蓄银行”。该体系的目的足为实现 建房筹资而形成自助体系，其原理是互助合作融资。假设建一套房的 造价为1 0 0 0 个基本单位( 金额) ，有1 0 个计划建房者，每个人每年存 钱1 0 0 个基本单位，单个人自己积累需l o 年爿能建房，现在l o 个存 钱人每人每年缴存1 0 0 个基木单位，该体系每年就可以给每人配贷 1 0 0 0 个基本单位，使之投入建房，参加储蓄体系的成员总体平均只需 等5 5 年就可以建房，比单个人存款筹资建房 ( , j i i , j 问大为缩短。德困 裴庆科：试论我国住房金融体系的建构 的住房储蓄融资是储蓄者在自愿参加、互利互助、国家鼓励的基础上 形成的封闭型融资体系。它出参加者与专门设立的储蓄银行签订存贷 契约，先行存款达到一定时期和数额后( 一般5 - 7 年左右) ，由储蓄银 行给储户1 ：1 的贷款用于购建住房，贷款期限为1 2 年。同时，国家 对中低收入的住房储蓄者根掘储蓄额进行奖励，用于引导和支持居民 自力更生解决住房。 2 3 2 4 德国住房融资制度的特点 ( 1 ) 法律规定贷款用途。居民自愿参加住房储蓄。住房 ； ；蒂法规定， 参加者获得的贷款只能用于购建和维修住房。这种互助合作的融资机 制有效地缩短了储户购建住房的平均周期。 ( 2 ) 政府的奖励与个人住房投资挂钩。德国政府只奖励参加住房储 蓄的居民，这种专门刺激个人住房投资的奖励政策，与住房市场紧密 地挂钩，有力地调动了居民自力更生购建住房的积极性。与我国采取 的住房福利政策相比，德国政府付出的奖励小而功效大。国家拿出l 马克奖励资金，可收到居民集资收入2 0 马克建设的效果，不仅大大 减轻了政府进行住房投资的压力，同州也增加了政府的税费收入，而 目，活跃纳住房市场还有力地带动了住房建设和年l l 关产业的发展。政 府对住房储莆的奖励政策见表2 1 。 表2 - 1 政府对住房储蓄施行的奖励鼓励政策 年储蓄额( 马兜)奖励 首次住膀储蓄家庭1 6 0 0 1 0 的储户 单身 8 0 01 0 雇员9 3 69 4 雇士必须存入相同金额剑雇员帐户 ( 3 ) 融资体系是封闭运行的。德国的住房储蓄银行足经国家特别批 准而设立的专业银行，它除住房储莆融资外，不从事其它金融、l k 务。 它剥储户的贷款全部是储户互助合作积累的资金，凼此存款利率与贷 款利率都不受外界资本市场利率的影响，而是采取长期稳定的低息网 定利率制度，且低于市场利率。还贷方式是当所建房丌始使用后按月 以全部契约金额的6 或3 清偿。不仪减轻了储j o 的还贷压力，面上土 大连理工大学硕士学位论文 强化了储户存储、还贷的预见性、计划性和安全性。这种融资体制适 应购建住房必须进行长期积累的客观要求，同时也降低了融资机构投 资的风险性。 ( 4 ) 多种类型的融资模式和科学的配贷方案。德国住房储蓄体系得 以广泛发展的社会基础是，有套适应市场需求的融资模式，把政府 鼓励政策落实到不同条件、不同需求的储户身上。如适应改建、装修 住房融资的“速成型”；适应一般购建住房要求的低息“标准型”；适 应低额还贷要求的“长期型”；适应注重储蓄利息的“利润型”。同时， 科学的配贷方案能够公平地分配储户取得贷款的数额与时问，有效地 组织储户完成互利互助的目的。 ( 5 ) 有利国利民的综合效益。住房储蓄吸收的大量个人资会。它 有三方面的作用：一是减缓了短期货币市场对通贷膨胀的影响。二是 减少了国家用于住房投资的拨款，直接起到了抑制通货膨胀的作用。 三足大量家庭在国家政策的引导下取得自有住房有利地促进了住房 商品化进程。 2 3 3 新加坡的住房公积金体系 2 3 3 1 新加坡的住房融资机构和融资业务 ( 1 ) 中央公积金局。它是新加坡最主要的住房融资机构，公积会是 政府扣；行的种公益性强；l ir h 浓蒂，其做法为：仃何一个雇员或受薪嚣 每月必须扣除一定比例的工资，雇主也必须按同样比例每月拿出一笔 钱，记雇员名卜，统一存到中央公积会局。根掘公积金条例的规定， 雇员可以动用公积金支付购房的首期付款，购房者从公私银行借贷的 住房贷款，可用每月缴纳的公积金作为分；u l , f , i - 款之蹦，这样雇英购买 住房的款项都可用公积金储蓄偿还。而公积会的一部分义通过融资渠 道作为建屋发展建设投资的e 要来源，促进了住房的丌发建设。 ( 2 ) 其他住房融资机构。新加坡住房贷款山银行、会融公司和邮 储信贷机构承担。 2 3 3 2 新加坡的公积金制度的主要经验 新加坡仅用3 0 多年的时问就成功地解决了城r l 丁住房问题，实现了 “居者有其屋”的f 1 标。观察其经验，除新政府。i 分重视住房发展外， 与其推行公积会和公共屋制度是分不7 f 的。 裴庆科：试论我国住房金融体系的建构 ( 1 ) 严格的立法规定。 公积金是一种强制储蓄制度，1 9 9 5 年新加坡政府颁柿中央公积 金法，对公积金机构设置和职能分工，公积金的归集、提取、使用以 及违法等事项从法律角度予以明确。雇主和雇员要依法按期如数缴纳 公积金，迟缴要罚缴滞纳金，公积金局可以强行划帐。政府无权动用 公积余，只能以政府债务形式有偿借用并如期归还。公积会管理局可 以依法管理、运用公积金。严格的立法规定避免了许多人为的障碍和 偏差。 ( 2 ) 高效的组织管理。 按照中央公积法规定，中央公积金局负责公积金的归集、管 理和保值工作。公秘金局改理事会，e ：h 政府代表，雇主代表，雇员代 表，专家代表共1 1 位组成。下设雇主服务、人事管理，计算机管理， 行政管理和内部审计六个部门，各山一名高级经理负责。每位公务员 都有明确的责任、权力和工作程序，整个工作有条不紊，效率很高。 ( 3 ) 逐步提高的比率和稳定的利率。 1 9 5 5 年刚推行公积会制度时，扉主和雇员每月按雇员的工资各 交5 。以后随经济发展，雇员工资增加，公积金缴纳的比率逐步提高， 一般每隔二、三年提高一个百分点。经济衰退，政府降低公积金缴纳 的比率，以后随经济的复苏，再逐步提高。 ( 4 ) 逐步扩大使用方向。 公积金制度刚建立时纯粹是一种养老会制度。1 9 6 8 年，推行公共 组屋计划，允许委员利用公积会存款购买组屋，解决住房问题，以后 又逐步扩到医疗、保险、教爵等领域，成为新j f | | 坡的基本社会制度。 ( 5 ) 广泛的宣传动员工作。 为说服群众接受公积金制，公积金局进行了广泛的宣传动员工作， 向群众解释参加公积金对个人的好处：政府为公积会还款提供担保， 随时提供计算机查询。公彩 金局的寅传工作| - 分簿及，真正做到了家 喻户晓。 2 3 3 3 新加坡的公共组屋制度 1 9 6 4 年政府推行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买公 j 组屋，1 9 6 84 t - ：，政府修改中央公积金法，允i ：会员动川公秘金购买 大连理工大学硕士学位论文 公共组屋，极大地推动了中低收入家庭购虏。f j i f ，9 0 t i j 、自己拥有 组屋，人均住房面积2 0 平方米。 ( 1 ) 政府的大力支持。 建屋发展局是陶家最大的住房发展商和公欺雏【屋管理机构，政府 在资金和土地方面给予大力支持。建屋发展局的资金来源有三项。一 是政府贷款。二是购房资会贷款。三是政府津贴。 ( 2 ) 按不同收入水平确定住房政策。 建屋发展局按家庭成员收入把家庭划分四档。第一档是月收入在 8 0 0 新元以f 的家庭，他们可以租赁组屋。第二档月收入8 0 0 - 5 0 0 0 新 元的家庭，可购买组屋。第三档月收入在5 0 0 0 8 0 0 0 新元，可购买档 次较高的公寓，购房家庭可分期付款。第四档月收入8 0 0 0 元以上的家 庭，建屋发展局不提供组屋，他们只能在房地产市场按市价购买。 2 3 4h 木的住房金融体系 ( 1 ) 日本住房金融体系的特点。 l _ l 本的住房会融体系虽然比不卜欧美国发达，但它自自己辊著的 特点，即民间会融机构与官方机构的充分结合。首先，重视建立官、 民结合的机构和组织，以保证政府住房政策、法令和计划的贯彻。其 次，建立具体贯彻执行政府政策的机构，如“住房金融公库”作为政 府对住房进行资助的一种组织，行使政策性住房金融的职能。 ( 2 ) 、日本主要的住房金融机构。 闩本住房金融人。它足依法建直的一+ 个公营机构，其任务足向 个人提供低息贷款，资助个人建设、购买和维修住房以实现政府的住 房计划。其资金来源是同本信托南会局的借款，t l i 它负债总额的9 8 ， 从资金运j j 上看公库是个外借n 住房贷款机构，贷款占总资j 。的 9 9 8 ，但所有贷款业务的具体：i ：作其他。些金融机构代办。公库 臼建立以来，共提供资金建立了8 9 2 万套住房，棚当于h 本住房总数 的2 3 ，在解决门本住房问题f j 起了十分重要的作用。 闩本住房公团。它是h 本官方、半民间性质的住房丌发机构。 其资金束源足民j 瑚投资和幽家贷款，因此受政策的监督，其业务宗旨 足：在住房严重缺乏的地区，向收入低的住房困难户提供公寓或住房。 f 1 本住房金融号业公司简称“往专”( r 文详述) 裴庆科：试论我国住房金融体系的建构 同本经营住房令融的机构还有邮政局、商业银行、劳动金库等。 其中值得一提的是邮政局，它是同本最大的储蓄机构，邮政储蓄资金 的很大一部分转到一些住房金融机构，特别是i = i 小住房会融公库的住 房信贷资金。 ( 3 ) “住专”分析。 i 二 本“住专”出现于7 0 年代开本经济的高速增长期。随着人均收 入水平的提高，购买私人住房成为新的消费热点，住房业成为经济发 展的主导产业。但根据只本的金融法规，商业银行不得直接经营房地 产业务，也不许向个人提供购建房贷款。为绕过限制，只本的商业银 行通过出资组建住房金融专门机构的方法向这一领域渗透。“住专”随 之出现，而迅速发展。i 9 8 5 年术，各“住争”的资金运t f _ i 为5 0 4 3 1 亿 同元。其中住房贷款占9 0 ，应当承认，它们为闩本的住房私有化了 作出了积极与贡献。9 0 年代以后，闩本“住专”的不良债权不断增加， f 1 本“住专”风波骤起，在同本及国际金融界引起巨大震动。仔细分 析“住专”运行存在一系列问题。 首先，对“住专”缺乏必要的监督机制。1 9 7 3 年，金融制度调查 会在讨论“住专”问题时，就凼有入表态：如采加强对“住专”监 督，就会“使人感动为难”而不了了之，甚至到9 0 年代，“住专”不 良债权问题暴露h 、j 也没有