（管理科学与工程专业论文）南京国际同仁大厦项目运作研究.pdf

东南人学硕士学位论文 南京国际同仁大厦项目运作研究 摘要 作者：陆绍笺，就读于南京东南大学土木学院。校内导师：沈杰，校外导师； 刘胤华。 本论文主要解决南京同仁大厦项目的运作问题。对该项目问题的研究，特点在_ f 既可以认为是 对一个在建项目的跟踪性评价，也可以看作是对一个新项目的可行性研究。鉴于类似项目的普遍性， 冈此陔项研究t 作具有较强的推广意义。 在研究工作中首先应蜊逻辑框架法对项目问题进行了分析和诊断，并确定了“项目市场环境调 查”是次定项目运作问题的关键性因素；“企业财务状况及融资能力”是决定项目运作的制约性网紊； 这两方面的冈素将最终决定项目的运作方式是继续投资或是转让。 通过对南京房地产市场运行规律的研究结果显示，目前启动项目的时机合适：住宅市场情况较 商务楼市场情况好。而在企业的资金及融资能力方面，分析发现，企业资金短缺的状况严重且有多 个项目即将开发，在保证其它项目资金需求的情况下，将无法筹集同仁项目所需资金。因此，在综 合分析各方案的优、劣势的基础上，并结合企业实际情况，研究认为转让项目是最为合适的方案， 研究最终建议将项目转让。 关键词：南京国际同仁大厦，项目运作，研究 i i 堕苎垫至 s t u d yo fp r o j e c to p e r a tio nf or n a n j i n g in t er n a tio n a a b s t r a c t t o n gr e n b uiidi n g a u t h o r ：l us h a o jj a n s t u d y a tc i v i l c o l l e g e o f n a n j i n gs o u t h e a s t o n iv e r s i t y ，s u p e r v i s o ro fi n c p u s ：s i g nj i e ，s u p e r v is o ro fo u t c a m p u s ：l i o uy i n h u a r i h i st h e s i si st os o l v et h ep r o j e c to p e r a t i o n p r o b l e mo f n a n j i n gi n t e r n a t i o n a lt o n gr a nb u i l d i n gm a i n l y t h es t u d yo nt h i sp r o j e c tq u e s t i o n ，t h ec h a r a c t e r i s t i cl i e s i nt h a tn o t o n l yc a nt h i n ki t i st h ef o l l o w i n g a p p r a i s a lo nap r o j e c tu n d e rc o n s t r u c t i o n ，b u ta l s oc a r tb er e g a r d e da st h ef e a s i b i l i t yr e s e a r c ht o an e w p r o j e c t w h e r e a ss i m i l a ru n i v e r s a l i t yo f t h ep r o j e c lt h i sr e s e a r c hw o r k h a s s t r o n g e rp o p u l a r i z a t i o nm e a n i n g u s et h el o g i cf l a m ew a yt oa n a l y z ea n dd i a g n o s ea b o u tt h ep r o j e c tq u e s t i o na tf i r s ti ns t u d yw o r k a n d c o n f i r m p r o j e c tm a r k e te n v i r o n m e n ti n v e s t i g a t e “i sk e yf a c t o ro fd e t e r m i n i n gp r o j e c to p e r a t i o n ；” e n t e r p r i s e sf i n a n c i a ls i t u a t i o na n df i n a n c i n ga b i l i t y ”i sr e s t r i c t i o nf a c t o r so fd e t e r m i n i n gp r o j e c to p e r a t i o n ； t h el - a c t o r so ft h e s et w or e s p e c t sw i l ld e t e r m i n et h ep r o j e c to p e r a t i o nw a y f i n a l l y - - c o n t i n u em a k i n gt h e i n v e s t m e n to rt r a n s f e r r i n g t h r o u g hs h o w i n gt h er e s u l to fs t u d yt h a to p e r a t i v eo r d e r l i n e s so fn a n j i n gr e a le s t a t em a r k e t ，i ti s s u i t a b l et os t a r tt h ep r o j e c ta tp r e s e n t ；m a r k e ts i t u a t i o no ft h eh o u s ei sb e t t e rt h a nc o m m e r c i a lb u i l d i n g i n f u n do fe n t e r p r i s e sa n df i n a n c i n ga b i l i t y , a n a l y s e ss h o w s ，t h es t a t eo fe n t e r p r i s e sf u n di ns h o r ti ss e r i o u s a n dal o to f p r o j e c t s 幻b ed e v e l o p e d s o o n ，i nt h ec a s eo f g u a r a n t e e i n go t h e rp r o j e c tf u n dd e m a n d s ，i tw i l lb e u n a b l et or a i s et h en e c e s s a r yf u n do ft o n gr e np r o j e c t t h e r e f o r e ，o nt h eb a s i so fs y n t h e t i c a l l ya n a l y z i n g e x c e l l e n t ，i n f e r i o rp o s i t i o no fe v e r ys c h e m e ，a n dc o m b i n ee n t e r p r i s e sa c t u a lc o n d i t i o n s ，t h es t u d yh a s s u g g e s t e dt h a ti t i st h em o s ts u i t a b l es c h e m et ot r a n s f e rt h ep r o j e c t , s t u d ya n dp r o p o s et r a n s f e r r i n gt h e p r o j e c tf i n a l l y k e yw o r d s ：n a n j i n gi n t e r n a t i o n a lt o n gr e nb u i l d i n g ，p r o j e c to p e r a t i o n ，s t u d y 1 1 i 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示了谢意。 研究生签名：日期： 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：导师签名：日期： 日u吾 0 1 本论文的研究背景 月i 】吾 深圳市物业( 集团) 股份有限公司( 以下简称“物业集团”) 成立于1 9 8 2 年。自8 0 年代投资兴 建毕夏第一楼深圳市国际贸易中心大厦开始，物业集团先后在深圳成功开发了颇具影响的天安 国际火厦、皇城广场、罗湖商业城等知名楼宇，市外投资兴建了人连大世界商业中心、上海田阮f 都 市、海南新达商业大厦等众多项目。1 9 9 8 年，物业集团被州为深圳市首批国营企业股份制改造试点 企业，1 9 9 1 年l o 月向社会公开发行a 、b 股，完成股份制改造，1 9 9 2 年3 月a 、b 股批准上市。 步入2 0 世纪9 0 年代，特别是到了9 0 年代末期，随着我国改革开发进程的逐步深入，国有企业 改革和发展的宏观形式均发生了重大变化：市场机制逐步完善、特区优惠政策日益减弱、市场竞争 | 三：_ 趋自i l 剧等等。加上多年高速发展所掩盖和带来的积弊不断暴露，物业集团发展步伐明显减缓，发 展后幼明显不足，沉淀资产或投资总量近7 亿元。为抓住新经济时代企业发展的机遇，减轻历史包 袱，轻装上阵，物业集团迫切需要尽快“盘活”历史遗留项目。 南京国际同仁发展有限公司是1 9 9 2 年9 月由物业集团、深业地产、南京家交电、北京华油出资 成立的，注册资金3 0 0 万美金。经营范围包括：南京国际同仁大厦的开发、建设、销售、出租商品 房及配套服务。该大厦是集商业、办公、娱乐、餐饮、商住为一体的多功能超高层商业建筑，曾作 ，为市标志性建筑，先后列入南京市政府九四、九五年奋斗目标，在南京市乃至华东地区均具有较高 的知名度。 截至2 0 0 2 年6 月，各投资方在同仁大厦项目中己累计投入建设资金共1 5 1 4 4 万元。这部分资金 每年所产生的利息支出有近千万元，这对各股东方来说都是一个沉重的包袱；同时从有关方面获得 的信息显示，南京的房地产市场特别是住宅市场日渐火爆，住宅价格日益上涨。为能把握住市场机 会，对项目今后的运作做出正确决策，物业集团董事会要求围绕项目下一步的运作问题进行全面、 认真、细致的分析。鉴于本人一直负责项目投资分析及投资控制工作，独立完成过多项大型地产投 资项目的分析研究工作，并曾在南京学习生活多年，对南京情况比较了解，因此该项研究工作交由 本人负责完成。 o 2 研究工作的特点及主要目的 就同仁大厦项目问题的研究既可以认为是对一个在建项目的跟踪性评价，同时也可以认为是一 个新项目的可行性研究( 项目前评估) 。但是，无论是作为项目前评估类问题或是作为项目后评价类 问题，就评估的基本原则和方法而言是大致相同的，主要区别是后者不过是对前者预期结果的检验： 前评估的主要判别标准是投资主体要求获得的收益或收益率，而后评价的判别标准侧重点是前评估 疗勺结论。在本论文的研究中，在综合了项目前评估及项目后评价的理论、方法的基础上，有侧重的 进行了研究和论述。 研究工作最终目的是找寻符合企业整体利益的项目运作方式。在此基础上，可将研究目标分解 为若干个子目标系统，包括： 一、项目运作的时机是否成熟： 二、住宅市场与商务楼市场的优劣比较( 选择投资方向) ； 三、有哪些项目运作方式； 四、企业自身的投、融资能力情况如何； 五、最为合适的运作方式是哪种。 0 3 研究重点及步骤 为能在南京房地产市场状况整体向好的情况下，为寻求对策和出路，需要对项目进行必要的总 结和分析，找出影响项目实施的主要因素，研究项目的可持续性。研究工作可分以下几个步骤进行， 东南大学硕士学位论文 如幽o 1 所示 蚓。一1 分析解决问题的步骤示意图 其中的研究工作重点包括： 1 、调奁分析项目所处市场环境情况( 房地产市场调奁) ； 通过该部分的研究，主要解答两方面的内容：一是项目运作的时机是否成熟；二是住宅市场与 商务楼市场的优劣比较：( 投资方向选择) 。 2 、对企业资金及融资能力情况的分析( 制约- 眭因素分析) ； 3 、提出替代方案。 研究工作步骤： l 、问题的识别：限定问题的范围，找出主要问题； 2 、确定关键因素：收集假设原因的定性和定量的有关数据； 3 、分析制约因素：分析各种内部和外部的制约因素和风险； 4 、提出替代方案：提出多种可能采取的方案： 5 、方案评判：对各种方案进行评价，先确定评判准则，然后进行方案比较； 6 、提出最佳方案：提出是佳方案和实施办法，供管理者决断参考； 7 、监测反馈：分析采取措施的后果，决定是否需要进行调整。 在论文的第二章中，主要是识别项目中存在的主要问题并确定其中的关键因素；第三章中对主 耍的制约因素问题( 即南京房地产市场现状及发展趋势分析) 进行了分析；第四章提出了若干个替 代方案，并对各方案进行了综合评判提出了最佳方案。第五章对企业自身的资金及融资能力进行了 分析。在结论部分，对此项研究工作进行了全面的总结。 2 第一章房地产项目投资分析与决燕的基本理论 第一章房地产项目投资分析与决策的基本理论 在吲定资产投资领域，投资决策失误是最大的失误，这一点越来越成为人们的共识。工作方法 的利学性对l 作结果的科学性的影响是决定性的。投资前期先进行项目可行性研究再进行评估、做 出决策、项目后进行评价这种先研究后决策的方法被实践证明是科学的。 房地产项目的投资分析与决策和其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为r 获 取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期睦、不确 定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性 等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经 济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行眭、可操作性。 同仁大厦项目问题的研究既可以认为是对一个老项目的跟踪性评价，同时也可以认为是一个新 项i ：t 的可行性研究( 项目前评估) 。但是，无论是作为项目前评估类问题或是作为项目后评价类问题， 就评估的基本原则和方法而言是大致相同的，主要区别是后者不过是对前者预划结果的检验：前评 估的主要判别标准是投资主体要求获得的收益或收益率，而后评价的判别标准侧重点是前评估的结 论。 1 1 房地产项目的投资决策的主要环节与步骤 一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以f 几个阶段：项目的设想、机会分析、可行 性分析、投资决策、实施利总结。如图1 - l 图1 1 开发项目的主要阶段 在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项 目开发的核心，这一阶段工作的好坏真接影响到项目整体目标的完成。一般情况下，可行性分析要 研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有 吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑 市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析 的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。 当我们准备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类，但项目的开发决策流 程是大致相同的，一般包括以下几个步骤： 1 开发项目的选定 项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势，已 成为项目选择的思考重点。 在选择开发项目时，我们首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、 区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据地块的自然条件、经 济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最台适的开发用途，比如是建 商场、写字楼还是住宅、公寓等。 在确定项目所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测，进 3 东南大学硕十学位论 一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的项目有多少，特点是什么，成交鼙 有多少；r h 场的容量估计；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们 常说的卖点。以此为基础，对物、世类型进行进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及 曰标客户，比如写字楼是面向国际化大公司，还是s 0 t t 0 一族；住宅楼是面向商界精英，还是向领或 r 薪阶层等等：以及进入市场的时机和方式。 2 开发方案的选择与确定 在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户 的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项目自身资源条 件，构思项目建殴方案。是采用高层还是多层，是采取何种建筑风格：欧陆风情还是南美情调，现 代风格或占典情怀等等。在确定项目建殴方案的同时，根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及 r h 场分析的指标，确定项目开发规模( 总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经 济技术指标) 和开发建设周期。 3 对总收入或销售总额的估计 这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟定。根据项目的具体隋况，了解市场的供应 量，租、售价水平，对未来市场的价格趋势的分析预测，综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的 实际情况来进行项目的定价分析，以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收 入，侍计山实现销售收入的销售周期。 4 项目开发总成本的分析 正确的估算项目总投资成本，是进行项目经济分析的可靠依据，通常项目的开发成本主要包括： a 七地费剧：包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等，如是通过市场行为获得 f f q 就是土地的地价； b 前期工程费：可行性研究费、勘察设计费等： c 房屋开发费：包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用； d 开发商管理费 e 融资费用及占用资金的利息； f 不可预见费： g 营销费用。 5 经济分析 主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动态分析为主，以静态分析为辅。主要进 行项目现金流量分析，财务挣现值、动态投资回收期、内部收益率等指标的测算。以及对项目进行 衙亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。 6 项目投资决策 通过上述市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在进行项目的 投资决策时，我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析，这些资源一般包括开发商的开发 能力、管理能力、融资能力等因素。众所周知，拥有足够的资金是项目完成的前提条件，我们进行 项目的市场分析、经济分析等可行性分析都是建立在开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发 资金的假设上面的，但是，在实际操作中，作为房地产开发资金取得的来源渠道是很有限的，往往 资金因素是取舍一个项目的关键因素。 在各方面条件都比较成熟的情况下，我们需要对多个项目的市场机会进行评级，经过总投资、 项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较，从中选择一个最适合 开发商的项臼及适宜的开发方式，提出项目开发计划，确定市场营销策略、技术计划、财务计划、 管理计划。正式进入项目的实际操作。 房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过程，是对项目风险与收益权衡的结果， 同时也是科学分析与直觉的综合考虑。在实际操作中，不能只看各种理论数据、理论指标，还要对 项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，综合分析，以得出最终的投资决策结 论。进的方向发展。 4 第一章房地产项日投资分析与决策的基本理论 1 2 不同阶段的房地产项目投资分析与评价 1 2 1 房地产可行性研究阶段 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和 分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系 列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二：是如 何才能取得最佳的效益( 主要是经济效益) 。从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施 ：技术 r 讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨 浦、南浦人桥，及高达4 2 0 米、8 8 层的金茂大厦和高达4 6 8 米的东方明珠塔就是很好的佐证。可 见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效菇，并兼顾社会效益和环境效益。可行性研究 中的几个重要的环节及内容。 1 市场分析 1 ) 宏观因素分析 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如 政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。 2 ) 区域性因素分析 一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其 宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先宏观经济对区域经济的影 响程度不同，对有的区域影响犬，有的区域影响小；其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时 滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区 反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区 域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特 区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金 紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。 3 ) 微观市场分析 对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地 产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。 2 市场预测 1 ) 需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的 市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从面推断出市场对该类物业的需求。 2 ) 供给预测 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市 场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测市场上该类物业的供给情况 3 ) 预测方法 通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指 数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。 3 成本测算 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的环。成本测算的正确与否，如 同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重人的影响，但相对而言，成本测算较易把握。 4 财务评价 项目投资方案评价的指标一般分为两类： 一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、 动态回收期、内含报酬事等指标。 另一类是非贴现的静态指标，即没有考虑货币时间价值剧素的指标，如静态回收期、投资利润 东南大学硕士学位论文 率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。 5 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分 析拟建项目的产( 量) 、成本( 本) 和收益( 利) 之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的种 方法。 6 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项 目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程 度，还可以使他h j 对那些较为敏感的网素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确 4 件。 7 风险分析 风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率 分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况 作出比较准确的判断。 1 2 2 项目前评估阶段 项目评估就是在投资决策( 执行) 前对建设项目的可行性研究报告进行评价。目的是确定投资 项目是否可以立项，并站在项目的起点，应用技术经济分析的方法来分析预测和评价投资项v i 未来 的效益，以确定项目的投资是否值得与可行。它是投资决策的前奏和决策的依据，是建设程序和决 策程序必要的组成部分。也就是说，可行性研究和项目评估都是为投资的项目决策服务的，都属于 前评估。 项目评估工作可以在可行性研究的同时就进行调查研究( 项目跟踪) ，在拿到可行性研究报告 后，提出评估意见。 1 项目评估的特征 由于一个独立的项目评估机构( 或投资咨询机构) 是从第三者的角度对建设项目进行评价的， 这就决定了其评估结论的客观、公正性。又由于有一套比较完整的评估理论和评估方法，因而就决 定了其结论的科学性。项目评估工作有下面一些特征： ( 1 ) 可研报告只提供多方案比较依据，而项目评估报告通常是对多方案择优。因而，项目取舍 的依据( 决策依据) 是项目评估报告。 ( 2 ) 项目评估从大局出发，因而更能保证宏观与微观、全局和局部利益的同意，这样也就更能 避免投资失误， ( 3 ) 项目评估是投资决策科学化、程序化和公正性的有力保证。 项目评估有它的既定程序、评价方法和决篡原则，还有一套比较完整的评估理论。对项目采取 精心筛选、认真评估、加强核算、严密监督的管理方法是保证投资决策科学化、程序化和公正性的 前提。 2 项目评估的内容 项目评 卉包括以下主要内容： ( i ) 项目目标的评估。项目的目标评估主要从市场需求、社会发展和投资盈利三方面评价，可 以_ l j 欧美通用的逻辑框架图法以分清宏观目标、项目目的、项目成果等，并确定各层面评估指标。 ( 2 ) 资源评估。项目的资源可分为物质资源、财力资源、技术资源、人力资源等。评估主要进 干分析和评价这些资源的来源可靠性、时间性和经济性，通常用多方案比较法进行。 ( 3 ) 基础设施条件评估。项目基础设施条件主要指市政交通、通信、上下供水、供电网络等以 及地方政策和法规等。 ( 4 ) 技术评估。总体上应符合国内外一般公认的有关技术标准，采用“技术标准符合法”。其 评估要点：( 1 ) 投资估算是否准确；( 2 ) 估算依据及其数据是否可靠；( 2 ) 考虑项目实施中可能出现的 风险系数和意外情况：( 4 ) 采购是否符合要求；( 5 ) 项目的营运成本：( 6 ) 对环境的影响及环保采取的 措施等等。 6 第一章房地产项目投资分析与决策的基本理论 ( 5 ) 组织架构评估。主要评估项目组织架构是否符合实现项目目标健全、高效的需要：人员素 质是否合格、1 作效率等。 ( 6 ) 财务评估。项目资金来源的安全可靠性；资金数量是否满足项目所需：项目所需费用及成 本；项目投资收回和债务清偿能力；项目的则务管理制度是否健全等。其评估方法一般运用成本效 益分析法。 ( 7 ) 经济评估。经济评估是项目评估的基本内容，它从国民经济最大化原则分析评价项目的效 益，而后做出是否投资的决策。评估方法用费用一效益分析。即计算项目的费用和效益干投入产 出比，预测项目的投资回报率，同时分析项目风险对效益的影响并提出应对策略。 ( 8 ) 社会评估。社会评估主要是评估项目对社会发展的贡献。在促进公平分配、提高效率、再 就业等问题方面的作为。 ( 9 ) 综合评估。通过上述几方面的分析比较和评估后。再从社会和国民经济的宏观效果i u 发， 结合建设项目微观经济的优缺点进行综合评估，提出意见或修改方案。 3 项目评估的方法和步骤 项目评估通常可采用费用效黼分析法，成本效用分析法和多目标系统分析法。 ( 1 ) 赞削效益分析法 主要是比较为项目所支出的社会费用( 即国家和社会为项目所付出的代价) 和项目对社会所提 供的效益，评估项目建成后将对社会做出的贡献程度。最重要的原则是项目的总收入必须超过总费 “】，即效益与费用之比必须大于1 。 ( 2 ) 成本效州分析法 效用包括效能、质量、使用价值、受益等，这些标准常常无法用数量衡评。且不具可比性，因 此，评价效用的标准很难用绝对值表示。成本效用分析法主要是分析效用的单位成本。即为获得一 定的敏_ = j 而必需耗费的成本，以及节约的成本，即分析净效益。若有功能或效益相同的多项方案， 自然应选用单位成本最低者。 ( 3 ) 多目标系统分析法 若项目具有多种用途，很难将其按用途分解单独分析，这种情况下应采用多目标系统分析法， 即从整体角度分析项目的效用与成本，效益与费用，计算出挣收益和成本效用比。 1 2 3 项目后评价阶段 项目后评价是指对已经完成的项目( 或规划) 的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的 系统的、客观的分析；通过项目活动实践的检查总结，确定项目预期的目标是否达到，项目或规划 是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现：通过分析评价找出成败的原因，总结经验教训；并 通过及时有效的信息反馈，为来来新项目的决策和提高完善投资决策管理水平提出建议，同时也为 后评价项目实施运营中出现的问题提出改进建议，从而达到提高投资效益的目的。 项目屙评价是针对投资决策前的项目评估而言的，它是站在项目完工的时点上，一方面检查和 总结项目实施过程，找出问题，分析原因；另一方面，要以后评价为时点为基点，预测项目未来发 展。项目的前评估、后评价在评估的基本原则和方法内容上大致相同，主要区别是后者不过是对前 者预期结果的检验：前评估的主要判别标准是投资主体要求获得的收益或收益率，而后评价的判别 标准侧重点是前评估的结论，主要采用对比方法。因此项目后评价和项目决策前的评估具有不同的 意义，它也是项目周期的重要组成部分。反馈经验教训是后评价的主要特点。其作用是：检验投资 效果，改进投资管理。总结经验教训，完善项目评估与决策，为未来同类建设项目提供借鉴，提高 投资效益。目的是在今后把失误减少到最低程度。 1 项目后评价的基本内容 ( 1 ) 项目目标评价 评定项目立项时原来预定的目的和目标的实现程度，是项目后评价所需要完成的主要任务之一。 因此，项目后评价耍对照原定目标完成的主要指标，检查项目实现的情况变化，分析实际发生改变 的原因，以判断目标的实现程度。判别项目目标的指标应在项目立项时就确定了，一般包括宏观目 标，郎对地区、订业或国家经济、社会发展的总体影响和作用。建设项目的直接目的可能是解决特 东南大学硕上学位论文 定冉勺供需平衡，向社会提供某种产品或服务，指标一般可以量化。目标评价的另一项任务是要对项 目原定决策目标的正确性、合理化羊实践性进行分析评价。有些项i ! i 原定的目1 7 , 不n j l l j l ，或不符合 实际情况，项目实施过程中可能回发生重大变化，如政策性变化或市场变化，项目后评价要给予重 新分析年评价。 ( 2 ) 项目实施过程评价 项目的过程评价应对照立项或可行性研究报告时所预训的情况和实际执行的过程进行比较和分 析，找出差别，分析原因。 i i l l 的立项、准备和评估： 项日内容和建设规模； 程进度和实施情况； 配套设施和服务条件； 受益者范围及其反映： 项目的管理和机制； 财务执行情况。 ( 3 ) 项i i 效益评价 项i ! i 的效益评价即财务评价和经济评价，其评价的主要内容与项目前评估无大的差别，主要分 析指标还是内部收益率、净现值和贷款偿还期等项目盈利能力和清偿能力的指标。但项目后评价有 时有一。f j l 点需要加以说明。 项目前评估采用的预测值，项目后评价则对已发生的财务现金流量和经济流量采用实际值， 并按统计学原理加以处理；对后评价时点以后的流量作出新的预测。 当财务现金流量来自财务报表时，对应收而未实际收到的债权和非货币资金都不可计为现金 流入；同理，应付而实际未付的债务资金不能计为现金流出，只有当实际支付时才作为现金流出。 必要时，要对实际财务数据作山调整。 实际发生的财务会计数据都含有物价通货膨胀的因素，而通常采用的盈利能力指标是不含通 货膨胀水分的。因此对项目后评价采用的财务数据要剔除物价上涨的因素，以实现前后的一致性和 可比性。 ( 4 ) 项目影响评价 项i l l 的影响评价内容包括经济影响、环境影响和社会影响，具体有以下几个方面。 经济影响评价。主要分析评价项目对所在地区、所属行业和国家所产生的经济方面的影响。 经济影响评价要注意把项i l l 效益评价中的经济分析区别开来，避免重复计算。评价的内容包括分配、 就业、国内资源成本( 或换汇成本) 、技术进步等。由于经济影响评价的部分因素难以量化，一般只 能做定性分析，一些国家和组织把这部分内容并入社会影响评价的范畴。 环境影响评价。由于各国的环保法的规定细刚不尽相同，评价的内容也有所区别。项目的环 境影响评价一般包括项目的污染控制、地区环境质量、i i i 然资源利用和保护、区域生态平衡和环境 管理等几方面。 社会影u 自评价。项目的社会影响评价是对项i l l 在社会的经济、发展方面的有形和无形的效益 平l | 结果的一种分析，重点评价项目对所在地区和杜区的影响。社会影响评价一般包括贫困、平等、 参与、妇女和持续性等内容。 ( 5 ) 项目持续性评价 项目的持续性是指在项目的建设资金投入完成之后，项目的既定i l l 标是否还能继续，项i i 是否 可以持续地发展下去，接受投资j 匀项目业主是否愿意并可能依靠自己的力量继续去实现既定目标， 项目是否具有可重复性，即是否可在未来以同样的方式建设同类项目。 项目持续性的影响因素般包括：本国政府的政策；管理、组织和地方参与；财务因素：技术 阏素；社会文化因素；环境和生态因素；外部因素等。 2 项日后评价的方法 一般而言，进行项目后评价的主要分析方法应该是定量分析和定性分析相结合的方法。在项i - i 8 第一章房地产项目投资分析弓决策的基本理论 评价的实际过样中，最基本也是最重要的方法有三种： ( 1 ) 前后对比法； 前后对比法是将项目实施前即项目可行性研究和评估时，所预测的效益和作用与项目竣：i 投产 运行斤的实际结果相比较，以找出变化和原刚。这种对比是进行后评价的基础，特别是在对项目财 务评价s t l e 程技术的效益分析时是不可缺少的。 ( 2 ) 有无对比法： 有无对比法是将项目实际发生的情况与若无项目可能发生的情况进行比较。由丁二对项目区：的影 响不仅是项目本身的作_ ，因而对比的重点是要分清对项目作用的影响和项目以外( 或非项尉) 作 用的影啊。 ( 3 ) 逻辑框架法 逻辑框架法是目前在许多国家采用的一种行之有效的方法。这种方法从确定待解决的核心问题 入f ，向上逐级展开，得到其影响及后果，向下运层推演找山其引起的原因，得到所谓的“问题树”。 将问题树进行转换，即将问题树描述的因果关系转换为相应的手段目标关系，得到所谓的“目 标树”。 1 2 4 项目前评估与后评价的主要区别 项目后评价与项目前期准各阶段的评估，在评价原则和方法上没有太大的区别，采用定量与定 性相结合的方法。但是，由于两者的评价时点不同，目的也不完全相同，因此也存在一些区别。前 评估的目的是确定项目是否可以立项，它是站在项目的起点，主要应用预测技术来分析评价项目未 来的效益，以确定项目投资是否值得并可行。后评价则是在项目建成之后，总结项目准备、实施、 完一和运营，并通过预测对项目的未来进行新的分析评价，其目的是为了总结经验教训，为改进决 策年管理服务。所以，后评价要同时进行项目的回顾总结和前景预测。前评估的重要判别标准是投 资者要求获得的收益或基准收益率( 社会折现率) ，而后评价的判别标准则重点是前评估的结论，主 要采用对比的方法，这就是后评价与前评估的主要区别。 东南大学硕士学位论文 2 1 同仁项目概况 第二章南京同仁大厦项目运作概况 ( 1 ) 地理位置 项目位处南京市新街口广场和鼓楼广场之间，市区主干道中山路与珠江路交汇处东北角，大厦 南临南京中心区新街口，北倚鼓楼商业、电讯中心，东邻珠江路电子一条街，西望五台山体育中心， 小区间边商业及文化教育配套设施齐全，地铁珠江路站与大厦底层联通，地理位置优越，交通便捷。 项目位处市区主干道中山路与珠江路交汇处，是本市人流、车流最为集中的路口之一，地铁一 号线珠江站与大厦地下室仅“一墙之隔”且有出入口相联，交通十分便捷。 ( 2 ) 规划设讨情况 项目1 9 9 2 年委托巴马丹拿国际公司进行扩人初步设计，初步设计方案为多功能商业- f 生超高层建 筑，共六十八层，总建筑面积为1 4 0 5 7 5 平方米( 地上1 2 1 3 5 9 平方米，地下二层地下室1 9 1 8 8 平方米) 。 南裙楼 层，其中1 4 层为商场，5 - 6 层为餐饮；北裙楼六层，其中1 2 层为商场，3 层为旅馆，4 层为商场，5 层为餐饮。主楼八至二十八层为办公楼，以上为商住楼和顶层旋转餐厅，计划投资1 1 亿元。 ( 3 ) 土地权属情况 1 9 9 3 年1 月取得城土( 9 3 ) 0 0 5 号建设_ = i j 地规划许可证。 1 9 9 3 年1 月1 5 日签订“国有土地使用权出让台同”，土地面积为1 5 1 3 0 平方米，出让年限为5 0 年，土地剧途为写字楼、商住搂，建筑容积率为7 。 1 9 9 3 年1 2 月2 8 日取得宁玄国用( 9 3 ) 字第0 0 1 9 号国有土地使用证，宗地号是0 2 0 0 3 一o 2 3 ， 使用期限5 0 年( 自1 9 9 3 年1 2 月2 8 日至2 0 4 3 年1 2 月2 7 日) ，占地面积1 0 2 2 9 6 平方米。 ( 4 ) 项目拆迁安置工作情况 1 9 9 2 年1 2 月根据“宁计投字( 1 9 9 2 ) 第2 1 0 号、1 2 8 0 号”关于建设“同仁大厦”项目建议书的批复 和市规划局城规土字( 1 9 9 2 ) 第4 9 号“用地准备通知书”，同仁公司与市玄武区房屋拆迁安置公司签订 r “拆迁安置补偿总承包协议妒。根据总承包协议，同仁需付拆迁安置费用1 1 7 3 9 万元，另在同仁 夫厦的北裙楼提供3 3 0 0 平方米的现房于1 9 9 5 年9 月3 0 日前交给对方。 ( 5 ) 项目进度情况 1 9 9 2 年1 2 月签订“拆迁安置补偿总承包协议书”着手准备拆迁； 1 9 9 3 年7 月完成拆迁工作； 1 9 9 4 年8 月完成桩基工程( 采用钻孔灌注桩及静压桩) ； 1 9 9 5 年9 月完成北楼结构工程，建筑面积为1 2 7 万平方米； 9 5 年末，国家宏观调控力度加大，考虑后续建设资金的匮乏，停止售搂工作。 9 6 年完成北楼工程后，大厦建设全面停工，并将北楼易手。 ( 6 ) 项目现状 目前尚余已完成桩基工程的南楼地块1 0 2 7 7 平方米，在地面上建有临时门面店及小商品市场，场 地的西侧正在进行地铁施工。 2 2 同仁大厦项目问题的分析与诊断 2 2 1 诊断方法及步骡 在项目的监测系统正常运转后，监测工作的一项重要任务就是研究问题，找出关键因素，并根 据经验材料提出解决问题的办法，这就是项目监测跟踪诊断研究。项目监测者应具备从事特定诊断 研究的能力，在资源分配上也应有充分的灵活性，以便向项目管理者提供决断的依据，及时解决项 j _ ；_ | 实施中的问题。 诊断和解决问题的方法主要有： 0 第二章同仁大厦项目运作概况 ( 1 ) 直观法：以个人的预感为基础进行决断。该方法应片= l 较广“，但局限性很大。 ( 2 ) 判断法：以个人的经验和知识进行决断。该方法速度炔、省钱，但可能忽略了一些特殊的 情况。 ( 3 ) 分析法：该方法将管理者的经验运用到项目实践中去，使管理者科学地研究问题、分析原 因，用严格的准! i l j 来衡量和评价解决的办法。 项e = | 诊断分析方法包括以f 几个步骤； 一是问题的识别：限定问题的范围，找山主要问题； 二是确定关键冈素：收集假没原因的定性和定量的有关数据； 三是分析制约因素：分析各种内部和外部的制约因素和风险； 四是提出替代方案：提出多种可能采取的方案； 五足方案评判：对各种方案进行评价，先确定评判准则，然后进行方案比较； 六是提出最佳方案：提出最佳方案和实施办法，供管理者决断参考； 七是监测反馈：分析采取措施的后果，决定是否需要进行调整。 2 2 2 逻辑框架法在项目诊断中的应用 逻辑框架法是美国国际开发署在1 9 7 0 年开发并使用的一种设计、计划和评价的工具。他不是一 种机械的方法和程序，而是一种综合和系统地研究问题的思维框架。在项目问题的分析中采刚逻辑 框架法有助于对关键因素和问题作出系统的合乎逻辑的分析。 逻辑框架法是一种概念化论述项目的方法，即用一张简单的框图来清晰地分析一个复杂项目的 内涵和关系，使之更易理解。逻辑框架法是将几个内容相关、必须同步考虑的动态因素组合起来， 通过分折其间的关系，从设计策划到目的目标等方面来评价一项活动或工作。l f a 为项目设计者和i 评价者提供一种分折框架，用以确定工作的范围和任务，并通过对项目目标和达到目标所需的手段 进行逻辑关系的分析。 为了建立逻辑框架法中的目标层次，可用“问题树”和“目标树”的方法来进行分析。在后评 价中建立目标树的目的是为了分析问题，找出问题间的因果关系：分清各目标的层次关系，确定项 目的主要目标。换言之，某个建设项目的目标是为了解决实际存在的某个问题。一般应采用“思维 旋风”技术对目标问题进行分析，以确定问题的原因和后